臺灣宜蘭地方法院民事判決 98年度訴字第271號原 告 張沛栩即林育賢之.訴訟代理人 羅明宏律師被 告 亞瑟王朝大廈管理委員會法定代理人 林惠秋訴訟代理人 林恒毅律師上列當事人間確認停車位使用權事件，本院於中華民國99年10月6日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序事項：
（一）按當事人喪失訴訟能力或法定代理人死亡或其代理權消滅者，有法定代理人或取得訴訟能力之本人，於得為承受時，應即為承受訴訟之聲明，民事訴訟法第170條、第175條定有明文。查原告之法定代理人原為歐陽倩儀，於民國99年5月27 日改選後，由林惠秋當選，有會議記錄在卷可稽（本院卷第129頁），林惠秋於同年6月9日具狀陳明承受訴訟，核與上述法律規定相符，應予准允。
（二）按「訴訟繫屬中為訴訟標的之法律關係，雖移轉於第三人，於訴訟無影響。但第三人如經兩造同意，得聲請代當事人承當訴訟。前項但書情形，僅他造不同意者，移轉之當事人或第三人得聲請法院以裁定許第三人承當訴訟。」民事訴訟法第254條第1項、第2 項定有明文。查林育賢起訴請求被告給付停車位，嗣於訴訟進行中，將其於本件訴訟中據為請求基礎之宜蘭市○○○段金結小段745建號、751建號及758 建號不動產所有權移轉與張沛栩，有建物登記謄本在卷可參（本院卷第138-143頁），又張沛栩於本院
99 年7月29日言詞辯論時到庭聲請承當訴訟，並經林育賢之同意，被告雖反對之，然此業經本院依上揭法律規定，裁定准許由張沛栩承當本件訴訟確定，併予敘明。
貳、實體事項：
一、原告主張：
（一）84年間訴外人廣仁建設有限公司（以下簡稱：廣仁公司）於宜蘭市○○○段金結小段22地號起造地下一層、地面九層之「亞瑟王朝大廈」計180 戶集合式住宅。該住宅地下室面積共4287.84 平方公尺，除為防空避難室外，並規劃法定停車位600×250公分平面停車位8輛、575×225 公分平面停車位5 輛（以下簡稱：系爭平面停車位）及機械式停車位20座計106 輛為共同使用部分，無單獨所有權。經銷售後，廣仁公司保留門牌號碼宜蘭市○○路○段○○號4樓（同前地段745建號，起訴書誤載為754）、64號4 樓（同前地段751建號）、102號4樓（同前地段758建號）3 戶建物（以下簡稱：系爭建物）及系爭平面停車位為其所有。
95 年間經本院強制執行拍賣，由林育賢取得上開3戶建物，嗣後林育賢再轉讓予原告所有，合先敘明。
（二）按區分所有建物之面積，係由「主建物」、「附屬建物」及「共同使用部分」三者構成。而以區分所有建物共同使用部分辦理產權登記的停車位即法定停車空間，依內政部80年9月18日第0000000號函釋，依法應為共同使用部分，僅得登記為全體區分所有權人共有或部分區分所有權人共有（即可登記為大公或小公且可加註編號），故買受停車位者只取得該共同使用部分的持分權利，又依土地登記規則第75條所定「視各區分所有權人實際使用情形……，單獨登記為各相關區分所有權人共有」、「部分區分所有權人不須使用該共同使用部分者，得予除外」規定；以及內政部訂頒「預售屋買賣契約範本」所定「未購買法定停車位者，不持分法定停車位所占共同使用部分面積」、「購買法定停車位者，始持分法定停車位所占共同使用部分面積」，亦即區分所有建物，應視各區分所有權人實際使用情形，分別合併，單獨登記相關區分所有權人共有；但部分區分所有權人不須使用該共同使用部分者，得予除外。故在建商保留部分樓層未出售並登記為建設公司所有之情形下，自得將未售出之法定停車位登記為未售之地上樓層房屋所分擔之共同使用部分，即建商本身所有。再者，如有購買法定停車位的住戶，除分攤法定停車空間範圍的共同使用部分持分外，尚因主建物分攤必要公共設施所占共同使用部分持分之故，而較未購買法定停車位者（因無須分攤法定停車空間範圍的共同使用部分持分），持有更多的共同使用部分持分。故內政部「預售屋買賣契約範本」亦規定「未購買法定停車位者，購屋總價不包括法定停車位之價款；購買法定停車位者，則按法定停車位所占共同使用部分面積，增加價款」，亦為當然之理，故是否有購買停車位，可自各住戶共同使用部分之持分比例，以資認定。
（三）訴外人廣仁公司銷售「亞瑟王朝大廈」尚保留系爭建物及系爭平面停車位為其所有，此觀諸「亞瑟王朝住戶建物坪數統計表」，原告所有之系爭建物公設高達40.70％至72.09％，遠較其他未購買停車位或只擁有一個機械式停車位住戶之公設為多。又廣仁公司於87年7月13 日解散登記之前，系爭平面停車位始終由該公司佔有使用，該公司解散後因乏人管理，遂由歷屆管理委員會擅自占用迄今。今原告經由拍定取得廣仁公司所有系爭建物暨附屬建物與共同使用部分，而車位使用權係從屬於區分所有權下之從權利，且此一從權利與所有權有不可能分離之關係，縱使法院拍賣公告未敘明，惟區分所有權既經移轉予原告所有，則從屬於區分所有權之從權利即系爭平面車位使用權自隨同移轉於原告，其理自明。
（四）被告辯稱：系爭平面停車位係屬共有部分，原告不得主張對於共用部分之特定部分有專用之使用權利云云。惟被告自知其目前使用地下一層停車空間並無依據，故於98 年5月15日召開之第14屆區分所有權人會議作成決議，修改85年版訂立之規約，決議第1項增加：「住戶規約第2 章第3條第2款（第1頁）：【『地面一層之』公共設施共用部份】，於規約第8章第21條第1款（第10頁）載明加註：如以上第2章第3條第2 款內文經法院判決確認，不屬於全體區分所有權人所共有，則予刪除...」。決議第5項增加：「住戶規約：地下室停車管理辦法第5 條附則（第13頁）增加入第2款：如以上第2條第2 款內文經法院判決確認，不屬於全體區分所有權人所有共有，則予刪除」。提案理由說明：「原始85年版制訂之規約，部分已不符現狀」。觀諸85年6月2日及98年5月15 日訂立之原規約條文，可知被告修改規約之目的，旨在排除原告之權利。
（五）被告又辯稱：原始平面圖有停車位設計，然事實並未如此規劃，原始購買人與廣仁公司並無分管契約，買賣契約就系爭平面停車位空間如何使用亦無約定云云，惟依原始平面圖停車位之設計，有機械式及平面兩種，若原始購買人與廣仁公司間無分管契約，依被告98年5月15日第14 屆區分所有權人會議制定之「地下室停車場管理辦法」第2 條第1 款明定「機械式停車位為約定專用，供區分所有權人個別使用。」足證被告所言不實。再者，依亞瑟王朝大廈85年6月2日制訂之亞瑟王朝大廈規定第2條第4款可知，如住戶有購買停車位，無論是機械式或平面車位，買賣契約必然會有約定車位使用權，否則被告無從解釋「地下室停車場管理辦法」第2條第1款所指之約定為何。此亦可證諸凡擁有機械式停車位之住戶，其分擔公共設施之面積均較未購買停車位之住戶為多，買賣價格亦更高，而原告所持有公共設施之持分又較擁有機械式停車位之住戶更高，益證系爭平面停車位之使用權確為原告所有。且被告僅能提出有購買機械式停車位住戶使用權之證明，至於系爭平面停車位被告自承並無任何得作為占有依據之證明，包括建商點交停車位與管理委員會之證明，益證系爭停車位均為建商自行保留為己所有。至於系爭平面停車位如依被告所稱係供住戶全體共用，為何被告自91年起始開始占有並管理，是被告之抗辯顯無理由。
（六）亞瑟王朝大廈係於84年6月23 日興建完成，當時通常停車位與主建物可分開買受。亦即買受主建物後，就停車位之購買需另向建商付費，此乃眾所周知之事實。在建商保留部分樓層未出售並登記為建設公司所有之情形下，自得將未售出之法定停車位登記為未售之地上樓層房屋所分擔之共同使用部分，即建商本身所有，故是否有購買停車位，可自各住戶共同使用部分之持分比例，以資認定。依亞瑟王朝大廈之使用執照記載，地下層用途為防空避難室及停車場，不區分使用面積，二者合計4250.76 平方公尺。又依地下室平面圖，可知停車場之停車位分配編號，自1 號連續以次至119 號，凡有購買停車位之住戶其地下室公共設施之持分均較諸未購買停車位之住戶為高，並持有建商出據之車位證明，則同樣擁有平面式停車位之住戶，亦是分擔更高之公共設施持分。而在本建案，依亞瑟王朝大廈建造登記各樓層之起造人均為建商，可知在建物及車位未銷售前，均屬建商所有，再由建商依各個有購買車位之住戶移轉登記地下室應多分擔之車位公共設施持分及出具停車位證明。若未出售之車位則當然歸屬建商所有（建商為起造人兼區分所有權人），此觀諸「亞瑟王朝住戶建物坪數統計表」，原告所有3戶房屋公設高達40.70％至 72.09％，遠較未購買車位之住戶為多，即可證明。
（七）被告抗辯：其並非系爭平面停車位之現實占有人，無從交付系爭平面停車位予原告云云。惟依98年5月15 日被告通過之亞瑟王朝大廈住戶規約第20條第1 款規定：「共用部分及約定共用部分之使用管理事項，本規約未規定者，得授權管理委員會另訂規則。」據此，被告遂對地下室停車場訂立有「地下室停車場管理辦法」，並將系爭停車位全面變更為平面租賃車位、平面機車位，以及空地通行之用，是被告當然為實際占有人。按占有人其占有被妨害者，得請求除去其妨害，民法第962條定有明文。被告於 91、92年重新將平面停車位規劃變更為現狀（即將平面停車位重新標示位置並出租收益），進行管理，由於被告規劃後之停車位置與原始設計圖之位置不相符，顯已妨害原告之占有，爰依所有權之權能、分管契約及買賣契約等法律關係，請求被告將目前使用之平面停車位除去，回復原設計圖平面停車位並返還原告等語。並聲明：（一）確認坐落宜蘭市○○○段金結小段22地號，使用執照84.6.22 建局管字第315 9號地下層停車場平面停車位編號1至8及77 至81號（位置及面積如附圖）之使用權為原告所有。（二）被告應將前項聲明之平面停車位交付原告。
二、被告則以：
（一）關於公寓大廈停車空間之使用管理，倘為共用部分或約定專用部分者，依公寓大廈管理條例第23條規定，於不牴觸法令之特別規定，得訂於規約中，是有關公寓大廈停車位之使用管理自得訂定於規約中或於規約另行訂定「停車場使用管理」有關辦法。又依亞瑟王朝大廈住戶規約第3 條規定：「....五、停車空間應依與起造人或建築業者之買賣契約書或分管契約書使用其約定專有部分。無買賣契約書或分管契約書且為共同持分之停車空間，經區分所有權人會議決議者，得將部份之停車空間，約定為約定專有部分供特定區分所有權人使用」，故停車位使用權利應依區分所有權人與起造人或建築業者之買賣契約書或分管契約書而定，倘無買賣契約書或分管契約書，則系爭平面停車位既屬於共用部分，經區分所有權人會議決議者，得將部份之停車空間，約定為約定專有部分供特定區分所有權人使用。基此，原告主張其擁有系爭平面停車位使用權，自應提出分管契約或買賣契約書以實其說。況且，系爭平面停車位並非被告現實占有使用，無從交付予原告。又原告所述強制執行程序之拍賣公告及權利移轉證書均未載明執行標的物包括系爭平面停車位之使用權，執行法院亦未點交系爭平面停車位予林育賢，足見林育賢並未當然取得分管系爭平面停車位之使用權。
（二）系爭平面停車空間於大廈完工時，雖原始平面圖有停車位設計，然事實上並未有如此規劃，原始購買人與廣仁公司並無分管契約，買賣契約就系爭平面停車空間共有人間如何停放、如何使用亦無約定，故系爭平面停車空間初始為一開放空間，任何人均可停放車輛或為他用，致住戶間產生糾紛並造成管理作業不便，被告始於91、92年間介入重新規劃變更為現狀，進行管理以保各住戶權益。至變更空間為現狀乙事，並未向宜蘭縣政府申請變更，亦無經區分所有權人會議決議。被告否認廣仁公司自始即占有系爭平面停車位，原告應負舉證責任。況各原始購買人與廣仁公司既未於買賣契約約定由何人使用系爭平面停車空間何部分，且各共有人間復無分管契約，各共有人自均不得主張共有物特定部位之使用權，包括廣仁公司及繼受廣仁公司之原告亦不例外。換言之，廣仁公司對於系爭平面停車空間雖有較高比例之持份，惟亦難逕認廣仁公司對於系爭平面停車位屬合法占有。簡言之，林育賢依法院拍賣程序繼受廣仁公司取得者，為對於系爭平面停車空間之較高應有部分，但並不當然因此取得對於系爭平面停車位特定位置之使用權利。
（三）原告主張：84年當時，通常停車位與主建物都係分開買受云云，姑且不論原告所述是否屬實，原告應先行證明廣仁公司曾實際並合法占有系爭平面停車位，再證明其前後手間均有買受建物及車位之事實。再者，縱今有機械式停車位之證明書，並不當然推論必定有平面式停車位之證明書。倘真有平面式停車位之證明書存在，何以原告不提出乎？原告復主張：其建物公設比較高，所以其有系爭平面停車位使用權云云。惟建物公設比較高，不必然等同有平面停車位。況且，縱使認為建物公設比較高即等同有平面停車位，然原告主張其可占有特定位置之平面停車位，尚無任何依據。易言之，仍應由原告證明其基於分管契約約定，對於系爭平面停車位有使用權。又本件訴訟係判斷原告對於系爭平面停車位是否有合法使用權，要與被告是否有占有管理權限無涉。換言之，縱被告對於平面停車位無占有管理權限，亦不當然等同原告必有對於系爭平面停車位有使用權，甚至是特定位置之使用權。
（四）再者，原告既主張其對系爭平面停車位之占有於91、92年起即遭被告妨害，進而主張民法第962 條規定為其請求權基礎。除原告應先證明其前手即廣仁公司對於系爭平面停車位係基於分管契約而確實有合法占有權源外，縱原告之前手即廣仁公司對於系爭平面停車位確係基於分管契約而有合法占有之權源，然依民法第963 條規定，原告之占有請求權業已消滅等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執之事實：
（一）「亞瑟王朝大廈」集合式住宅為廣仁公司起造，於84 年6月22日取得使用執照，該住宅地下室面積共4287.84 平方公尺，除為防空避難室外，並規劃停車位為共同使用部分。
（二）原告現為「亞瑟王朝大廈」系爭建物之區分所有權人。
（三）廣仁公司於87年7月13日為解散登記。
（四）以上事實有使用執照（調解卷第22頁）、土地登記謄本、建物登記謄本（調解卷第27-31頁、本院卷第138-143頁）、公司基本資料查詢（調解卷第32頁）在卷可參，且為被告所不爭執，堪認為真。
四、得心證之理由：本件爭點在於系爭平面停車位是否為約定專用部分？原告是否就系爭平面停車位有約定專用權？茲說明本院見解如下：
（一）按公寓大廈之共用部分係指公寓大廈專有部分以外之其他部分及不屬專有之附屬建築物，而供共同使用者；約定專用部分指公寓大廈共用部分經約定供特定區分所有權人使用者，公寓大廈管理條例第3條第4款及第5 款分別定有明文。依此，公寓大廈之共用部分如供特定區分所有權人使用，須經約定，其方式包括：由全體區分所有權人同意成立分管契約，或制定規約，或由區分所有建物之原始出賣人（通常為建商或起造人），於分批出售區分所有權時，以定型化契約約定特定區分所有權人對共用部分有專用權。次按，當事人主張有利於己之事實，應就其事實負舉證之責，民事訴訟法第277 條前段定有明文。查原告主張系爭平面停車位屬約定專用部分，且其承繼前手取得宜蘭市○○路○段○○號4樓、64號4樓及102號4 樓建物，對屬共用部分之系爭平面停車位有約定專用之權，其應就其有上述約定方式之事實負舉證責任。
（二）原告起訴主張係自強制執行程序中拍定取得廣仁公司所有之宜蘭市○○路○段○○號4樓、64號4樓及102號4 樓建物所有權，並據此主張：在建商保留部分樓層未出售並登記為建設公司所有之情形下，自得將未售出之法定停車位登記為未出售之地上樓層房屋所分擔之共同使用部分，係廣仁公司解散後，上開建物及系爭平面停車位乏人管理，始遭被告佔用云云，惟經調閱本院95年度執字第870 號強制執行卷宗，上開建物係登記在訴外人張聖明名下，而非原告主張之廣仁公司，且上開建物係由訴外人蕭清海拍定，於
95 年11月10日登記在蕭清海名下，迄至96年1月25日始以買賣名義移轉登記至林育賢名下，有上開執行卷宗及建物登記謄本、異動索引在卷可稽（調解卷第29頁、本院卷第179-189 頁），是原告顯非直接承繼自廣仁公司，此部分事實與原告據以為主張之基礎事實顯有出入，原告所陳是否可信即有疑義。
（三）依原告提出之85年6月2日亞瑟王朝大廈規約第2條第4點規定：「停車空間應依與起造人或建築業者之買賣契約書或分管契約使用其約定專用部份。無買賣契約書或分管契約書且為共同持分之停車空間經區分所有權人會議決議者，得將部份之停車位空間約定為約定專用部份供特定區分所有權人使用，其契約格式如附件二。」（本院卷第49頁）可知亞瑟王朝大廈地下1 樓停車空間並非自始即全部由廣仁建設以買賣契約決定供何特定區分所有權人專用，而仍預留日後由區分所有權人會議決定剩餘停車空間之約定專用權人之可能性。又亞瑟王朝大廈現行有效適用之地下室停車場管理辦法第2 條規定：「使用目的：（一）地下一層之機械式停車位為約定專用，供區分所有權人個別使用。（二）地下一層之平面租賃車位為約定共用，供區分所有權人租賃個別使用。（三）地下一層之平面機車位為約定共用，供區分所有權人共同使用。」第4 條規定：「平面租賃車位：（一）車位經分位標示計12車位，供區分所有權人個別租賃使用。（二）使用權採年制，自每年10月1日起至次年9月30日止。（三）資格限本大廈區分所有權人，車位別採公開抽籤方式於每年9月1日前產生，抽籤順序以戶別無機械式車位使用權者為優先....租賃車位每車位每月2,000元....」（本院卷第84之1頁），再參以被告提出之機械式停車位使用權證明書、停車位號碼對照表（本院卷第131、133頁），可知亞瑟王朝大廈地下室停車場之使用現狀，僅機械式停車位係由廣仁建設於銷售建物時，即以買賣契約書決定供何特定區分所有權人使用，至於平面式停車位仍屬共用部分（其雖規定係「約定共用」，然依公寓大廈管理條例第3條第6款規定，約定共用部分係指公寓大廈專有部分經約定供共同使用者，而系爭平面停車位並無權狀，顯非專有部分，是此部分應屬誤載），而由規約規定每年以抽籤方式決定該年度之約定專用權人，並非原告所指自始即特定屬廣仁建設之約定專用部分。倘系爭平面停車位自始即如原告主張係屬特定區分所有權人依買賣契約或分管契約取得之約定專用部分，該約定專用權人焉有可能放任其資產由被告以抽籤方式決定、變更各年度之專用權人。況原告未能就系爭平面停車位確如機械式停車位般，自始即由特定之區分所有權人專用乙情詳加舉證，即進而主張其承受系爭建物即當然享有系爭平面停車位之約定專用權云云，當屬無據。
（四）原告據以主張享有系爭平面停車位約定專用權之主要依據無非係其取得系爭建物之公設比例高於其他區分所有權人，然公設比例高低僅可反應其所有共用部分之比例，尚未可逕認共用部分業經約定供特定區分所有權人使用，是原告仍應就有約定之事實負舉證責任。原告雖又舉證人張聖明為證，張聖明亦到庭證稱：系爭建物是伊向廣仁公司購買，因為廣仁公司積欠銀行債務，伊承接廣仁公司之債務而取得系爭建物，伊和廣仁公司沒有任何關係，只是單純的投資，伊沒有實際入住，不知道停車位如何分配使用，也不知道系爭建物之公設比例是否較其他區分所有權人為高，後來系爭建物就遭法院拍賣了，伊購買系爭建物時有取得平面停車位的使用權，記得是3、4個，位置是固定的，印象中有寫在契約裡，但已經沒有資料留存，伊只有使用其中1 個車位，其他車位本來打算出租或出售，但沒有如願，那些車位如何使用伊也不清楚，印象中該時之平面停車位共有7、8個，管委會也已經成立云云，然其證述之內容與原告主張：系爭平面停車位共有13個，系爭建物應獲配系爭平面停車位13個之約定專用權等情顯有不同，又證人張聖明並非按一般買賣契約法律關係取得系爭建物，而是承接廣仁公司之銀行債務而取得系爭建物，則證人張聖明究係基於何法律關係占有使用其所述之平面停車位 3、4 個仍有不明，未可當然視為系爭平面停車位已特定由廣仁建設取得約定專用。
五、綜上所述，原告未能舉證證明系爭平面停車位確自始即屬廣仁公司之約定專用部分，其請求應屬無據，而無理由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及攻擊、防禦方法，對判決之結果不生影響，爰不一一論述，併此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 99 年 10 月 27 日
臺灣宜蘭地方法院民事庭
法 官 楊坤樵正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內提出上訴狀（須附繕本）。
中 華 民 國 99 年 10 月 28 日
書記官 吳文雄