臺灣宜蘭地方法院民事判決 98年度訴字第303號原 告 乙○○○○法定代理人 戊○○訴訟代理人 羅明宏律師被 告 丙○○
甲○○丁○○共 同訴訟代理人 陳錦芳律師複 代理人 洪銘徽律師上列當事人間調整租金事件，本院於民國98年11月12日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告丙○○於原告所有坐落宜蘭縣宜蘭市○○○段二六二之一地號土地上，設定如附表編號一、二所示之地上權租金，應自民國九十八年一月一日起，調整為每年依該土地年度申報地價年息百分之五計算。
被告甲○○於原告所有坐落宜蘭縣宜蘭市○○○段二六二之一地號土地上，設定如附表編號三所示之地上權租金，應自民國九十八年一月一日起，調整為每年依該土地年度申報地價年息百分之五計算。
被告丁○○於原告所有坐落宜蘭縣宜蘭市○○○段二六二之一地號土地上，設定如附表編號四所示之地上權租金，應自民國九十八年一月一日起，調整為每年依該土地年度申報地價年息百分之五計算。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告丙○○、甲○○、丁○○各負擔百分之二十三、百分之十、百分之十七，餘由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：被告於原告所有坐落宜蘭縣宜蘭市○○○段○○○○○ ○號土地（下稱系爭土地）上分別設有如附表編號1至4 所示之地上權，而該等地上權於設定時，就地租一欄即為空白，並無地租登記之記載，且最初設定該等地上權時，係由被告前手單方面申請設定，並未經過原告，故原告亦無機會約定地租。爰依司法院院字第986 號解釋、司法院大法官會議釋字第291號解釋意旨，及參照最高法院84年度台上字第1168號判決，原告為土地所有權人應可本於土地之使用收益權向地上權人即被告收取租金，且得請求向上調整。又系爭土地位於神農路上，緊鄰宜蘭市○○○道中山路、神農路、舊城南路之五岔路口，交通便利，距宜蘭火車站、宜蘭演藝廳、中山公園、宜蘭縣治館、宜蘭酒廠均在500公尺範圍內，附近更有台灣東部最大賣場新月廣場、家樂福、麥當勞，周邊各種商店林立，為逛街觀光人潮必到之地，具商業機能，地價高昂，現時公告現值每平方公尺高達新台幣（下同）35,280元，申報地價亦達7,904元。原告每年須繳納高額地價稅，反觀被告卻未給付任何地租，甚不合理而有調整地租之必要。按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之10為限，又上開規定於租用基地建築房屋均準用之，土地法第97條第1項、第105條定有明文。
從而，原告應得類推適用民法第442條規定，請求調整地上權年租金，且原告業已於民國97年12月26日寄達存證信函通知被告欲調整租金等語。並聲明：㈠被告丙○○於原告所有坐落系爭土地上，設定如附表編號1、2所示之地上權租金，應自98年1月1日起，調整為每年依該土地年度申報地價年息百分之10計算。㈡被告甲○○於原告所有坐落系爭土地上，設定如附表編號3所示之地上權租金，應自98年1月1日起，調整為每年依該土地年度申報地價年息百分之10計算。㈢被告丁○○於原告所有坐落系爭土地上，設定如附表編號4所示之地上權租金，應自98年1月1日起，調整為每年依該土地年度申報地價年息百分之10計算。
二、被告則以：㈠按地上權非以地上權人交付地租為必要，最高法院67年台上
字第3779號判例可資參照。本件被告於原告所有系爭土地上之地上權，其登記原因欄所載係贈與，且地租欄內為空白，而原告亦自承本件兩造未約定地租，則原告依民法第442 條請求調整租金，於法不合。又觀諸台灣高等法院87年度上易字第82號民事判決謂：「地上權固有有償與無償之分，於無償之地上權，地上權人無支付地租之義務，惟此應係指地上權人與土地所有權人雙方合意而設定之地上權而言，蓋土地所有權人既已同意設定無償地上權，自不得再請求租金。本件被上訴人乃系爭土地之地上權人，上訴人為所有權人，土地登記簿謄本『利息或地租』欄內為空白，被上訴人否認兩造有地租之約定，上訴人亦未能舉證證明兩造有地租之約定，自難認被上訴人有給付地租之義務。」，據此，系爭土地上所設定如附表所示之地上權，地租欄內既均為空白，且原告亦不爭執並無地租約定，可見兩造當初即已約定無庸繳付地租，故依上開判決意旨，被告並無給付地租之義務，原告自不得請求調整租金。
㈡再者，支付地租乃為債之關係，地上權則為物權關係，地上
權既為不動產物權，其設定與移轉，非經登記不生效力，而有地租之約定者，如經登記自應發生物權效力，否則僅於當事人間有債權之效力。準此，地租如未登記，地租支付債務並不隨同地上權移轉於受讓人，而單純為土地所有人與原地上權人間債之關係，故未付之地租債務僅得向原地上權人請求，不能向新地上權人主張，此為我國通說之見解（參見謝在全民法物權論中冊第94及95頁）。
㈢至於原告所援引之司法院院字第986 號解釋雖稱：「地上權
之地租與租賃契約之租金，固屬不同，然就其『因使用土地而支付金錢對價』之點言之，則二者實相類似，故關於民法第442 條之規定，於地上權地租之增加，亦應類推適用。」，惟依該解釋意旨內容，自須地上權有約定租金或地租之情，始有適用，本件兩造根本沒有約定給付租金，自無該解釋適用之餘地。原告另援引最高法院84年度台上字第1168號裁判要旨，主張原告得請求支付地租云云。惟查該案第二審判決所認定之事實為：「羅秀蘭（被上訴人）雖就系爭701 號土地，於77年7 月1 日分別受讓16.14 坪及9.98坪（共86.3
5 平方公尺）之地上權，經地政機關登記時誤植為抵押權，事後由上訴人於82年11月8 日申請更正為地上權，並依38年原申請設定地上權之資料更正登記為『利息或地租：共有權無料』（16 .14坪部分）及『利息或地租：所有權之家族無料』（9.98坪部分），有土地登記簿謄本之記載為憑。」。
準此，台灣高等法院87年度上易字第82號民事判決即曾就此論述認為：上開案件羅秀蘭所受讓16.14 坪及9.98坪地上權，在38年申請設定地上權登記時並非一律免付地租，16.14坪部分是共有權無料（日語，即免費之意），反之非共有權則為有料（即須付費之意），至於9.98坪部分是所有權者之家族無料（免費），反之非所有權之家族則為有料（需付費）；羅秀蘭既非共有權者，亦非所有權之家族，依38年原申請地上權之資料更正登記，自應支付地租乃屬當然之理，此為上開最高法院判決立論之主要根據，其真意應係指設定地上權登記時，有應支付地租之記載，但未明確記載地租金額之情形而言等語。是以，本件原告雖援引上開最高法院判決為論據，惟該案件情形與本件完全不同，應無適用之餘地。㈣退步言之，縱認本件原告得請求調整地租，惟觀諸被告所有
之地上權，係用以建築房屋居住為目的，其房屋之位置，處於巷弄之內，巷內通道約僅120 公分，不足供汽車行駛，其中門牌號碼宜蘭縣宜蘭市○○路○ 段○○○ 巷○ 號及2 號建物均屬木造平房，屋齡甚為老舊，使用價值非高，原告主張一律調整為每年按申報地價百分之10計付租金，難謂合理等語。並聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執之事項：㈠系爭土地為原告所有。
㈡被告丙○○就系爭土地先後設有如附表編號1 、2 所示之地
上權；其於系爭土地上有門牌號碼為「宜蘭市○○路○ 段○○○ 巷○ 號、6 號」之房屋，該門牌2 號之房屋為1 層樓，該門牌6 號之房屋為3 層樓建物，二者之1 樓部分前後相通，供其居住使用。
㈢被告甲○○就系爭土地設有如附表編號3 所示之地上權；其
於系爭土地上有門牌號碼為「宜蘭市○○路○ 段○○○ 巷○號」之房屋，為3 層樓建物，供其居住使用。
㈣被告丁○○就系爭土地設有如附表編號4 所示之地上權；其
於系爭土地上有門牌號碼為「宜蘭市○○路○ 段○○○ 巷○號」之房屋，為1 層樓建物，供其設置祠堂使用。
㈤被告於系爭土地上所有房屋，其周圍有其他建物圍繞，出入
有三巷道，每巷道約1.2 至1.5 公尺，僅可供機車通行，分別通往：⒈東嶽廟、演藝廳及中山路、⒉宜蘭簡易庭、⒊神農路、新月廣場。
㈥附表所示之地上權於設定時並無約定地租。
㈦附表所示之地上權，其設定原因均係為以建築改良物為目的，地租記載「空白」，權利存續期間均為不定期。
㈧原告於97年12月25日以存證信函通知被告調整租金，如原告得調整地租，以98年1 月1 日為起算日。
四、原告主張如附表所示之地上權於設定時雖無地租之約定，惟依司法院院字第986 號解釋及最高法院84年度台上字第1186號判決要旨，原告得請求類推適用民法第442 條之規定，請求調整地租，且該等地上權設定之系爭土地，坐落於宜蘭市○○○段，交通便捷，使用價值甚高，故請求依系爭土地申報地價百分之10計算每年地租等語。被告則抗辯該等地上權設定時既未約定地租，可見兩造當初即已約定無庸支付地租，原告自不得請求調整地租，又縱使原告得請求調整地租，被告所有現於系爭土地上之房屋屋齡老舊，向外僅有約120公分之通路，供被告自用，使用價值非高，原告請求依系爭土地申報地價百分之10計算每年地租，顯不合理等語。是本件爭點厥為：㈠原告是否得類推適用民法第442 條之規定請求調整地租？㈡原告如得調整地租，如何計算為適當？
五、得心證之理由：㈠原告得類推適用民法第442 條之規定請求調整地租：
⒈按地上權並不以支付地租為必要，當事人就地上權固可為支
付地租之約定，亦得為無償之約定。但設定地上權時未同時約定地租者，參諸地上權性質上為一種用益物權，地上權人因設定地上權而獲有使用土地之利益，土地所有人則須負擔土地稅捐，為平衡當事人雙方權益，土地所有權人應非不得請求地上權人支付地租（參閱最高法院84年度台上字第1168號裁判要旨）。次按民法第442 條規定租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法院增減其租金。但其租賃定有期限者，不在此限。地上權之地租與租賃契約之租金，固屬不同，然就其「因使用土地而支付金錢為對價」之點言之，則二者實相類似，故關於民法第442 條之規定，於地上權地租之增加，亦應類推適用，此亦有司法院院字第986 號解釋意旨可參。是地上權固有有償與無償之分，於無償之地上權，地上權人無支付地租之義務，惟此應係指地上權人與土地所有權人雙方合意而設定之地上權而言，蓋土地所有權人既已同意設定無償地上權，自不得再請求租金。本件如附表所示之地上權，乃為不定期限之地上權，有土地登記謄本足佐，又依該謄本「地租」欄之記載為空白；又被告取得如附表所示之地上權之經過如附表所在「地上權設定始末」等情，業據原告提出宜蘭縣土地登記簿、宜蘭縣土地登記簿舊簿、建築改良物情形填報表及其附件為證（卷第70-108頁），且為被告所未爭執，則依附表編號1 所示之地上權在最初訴外人簡阿金於38年12月15日設定時、附表編號2 、3 所示之地上權最初在訴外人吳金鐘於39年9 月1 日設定時所為登記之他項權利登記聲請書於「地租或利息」欄均空白未記載（卷第98-99 、107-108 頁），可認設定當時原告與設定地上權人間並無約定地租，而無償地上權需雙方有「無償」之積極意思表示合致存在，始足當之，無約定實難逕論為無償。從而，被告辯稱該等地上權於設定當時地上權人與土地所有權人間已合意設定為無償地上權云云，實不足採。是以，本件係土地所有權人與原地上權人間根本未就地租為約定，而非約定為無償，則衡量地上權人因設定地上權而獲有使用土地之利益，土地所有權人則需忍受地上權人之用益並負擔土地稅捐之情形，又於地上權設定後，系爭土地周圍環境發展日益繁榮、交通便捷，且土地價值亦翻漲約達3 倍（以較符合交易價值之土地公告現值觀察，於80年7 月為每平方公尺12,966元，至98年1 月則為35,280元，參見卷第19頁地價第二類謄本），則系爭土地用益之情事多有變更，顯非設定地上權當時所得預料，故原告主張類推適用民法第442 條之規定，調整系爭地上權之地租乙節，洵屬有據，應為正當。⒉被告雖執台灣高等法院87年度上易字第82號判決要旨辯以前
詞，惟其判決意旨謂：「地上權固有有償與無償之分，於無償之地上權，地上權人無支付地租之義務，惟此應係指地上權人與土地所有權人雙方合意而設定之地上權而言，蓋土地所有權人既已同意設定無償地上權，自不得再請求租金。本件被上訴人乃系爭土地之地上權人，上訴人為所有權人，土地登記簿謄本『利息或地租』欄內為空白，被上訴人否認兩造有地租之約定，上訴人亦未能舉證證明兩造有地租之約定，自難認被上訴人有給付地租之義務。」，是核其內容當係認於地上權為土地所有權人與地上權人合意設定者，於合意設定時未登記地租，則主張有地租約定存在之土地所有權人應負舉證責任。惟查，本件如附表所示之地上權，原告主張當初設定之時係由原地上權人單方所為，並提出附表編號1所示之地上權最初於38年12月15日設定時、附表編號2 、3所示之地上權最初於39年9 月1 日設定時所為登記之他項權利登記聲請書、附表編號4 所示地上權最初設定權人吳阿濺之建築改良物情形填報表為證（卷第98-99 、107-108 、89頁），而查諸上開2 份他項權利登記聲請書並無原告之簽章，該建築改良物情形填報表則於審查意見欄內註記「欠他項權利書」之字樣，尚難認定該設定確有經原告同意，而被告亦未能提出該等地上權之設定係經原告與原地上權人合意所為，則原告主張如附表所示之地上權設定係由原地上權人單方所為，並非經合意設定一節，應可採信。準此，本件地上權之設定既非原告與原地上權人合意所為，自與上開判決情形不同，尚難援引為被告有利之認定。況本件係原告與原地上權人間未為地租之約定，而非約定不需給付地租，且本件地上權人設定地上權之目的即係為建築房屋居住，供自己使用收益，權利存續期間又為不定期，則原告於此不定期之期間均需忍受地上權人以建物占用其土地為使用收益，自應以有約定支付地租為常態事實，約定無償設定為變態事實，即應由主張約定無償設定地上權此一變態事實之地上權人負舉證責任，始為合理，被告所舉前揭案件所持舉證責任之分配之見解，實難苟同。
⒊至被告另執最高法院84年度台上字第1168號民事判決之前第
二審判決認定之事實以闡述其真意，惟該最高法院判決係廢棄該第二審判決之認定，且於其判決內明確敘明其所採見解如前所述，肯認於未約定地租時，為平衡當事人雙方利益，土地所有權人得向地上權人請求地租，尚無被告所稱誤解其真意之情形。另被告援引學者謝在全著作所論，以本件地租未為登記，僅具債權效力而存在於原告與原地上權人間，故未付之地租僅得向原地上權人請求等語，惟本件地上權係自始即未約定地租，與被告所引論述係關於原地上權人曾與土地所有權人間有地租約定，卻未為登記，致使新地上權人因無從知悉該地租約定而不受拘束之情形，與本件情形迥異，自難相提並論。是以，被告執前詞為辯，要難採憑。
㈡原告得以系爭土地年度申報地價年息百分之5 計算調整地租：
按建築房屋之基地租金，依土地法第105 條準用同法第97條規定，以不超過該土地申報地價年息百分之10為限，又按基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商繁榮之程度、承租人利用基地之經濟價值及所受利益等事項，並與鄰地租金相比較，以為決定，並非必達申報地價年息百分之10最高額，最高法院68年台上字第3071號著有判例可資參照。經查，系爭土地位於宜蘭縣宜蘭市○○路○ 段，其周圍環境、使用狀況業如前述，已據本院至現場勘驗得悉，並有勘驗筆錄、現場照片可證（卷第42-49 頁），是系爭土地位置雖地處宜蘭縣宜蘭市之商業區，市集繁榮，交通便利；惟因地上權所建之房屋，均屬陳舊老屋，僅供被告自行居住或使用，經濟效益非鉅。本院斟酌上情，認為本件地租應以系爭土地申報地價年息百分之5 為適當之標準而為調整，原告逾此部分之請求，即屬無據。
五、綜上所述，原告請求類推適用民法第442 條規定，被告於原告所有系爭土地上所設定如附表所示之地上權租金，應自98年1 月1 日起調整為依該土地年度申報地價年息百分之5計算，應予准許。逾前開部分之請求，則為無理由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，與判決之結果不生影響，無庸逐一論究，末此敘明。
七、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條，判決如主文。
中 華 民 國 98 年 11 月 26 日
台灣宜蘭地方法院民事庭
法 官 陳雪玉正本與原本無異。
如不服本判決應於判決送達後20日內提出上訴狀（須附繕本）。
中 華 民 國 98 年 12 月 1 日
書記官 詹玉惠附表：
┌──┬─────┬──────────────┬──────┬───────┬──────────┬────────────┬─────────┐│編號│ 地上權人 │ 設定土地地號 │土地總面積 │地上權權利範圍│ 地上權設定權利範圍 │地上權登記日期及收件字號│地上權設定始末 │├──┼─────┼──────────────┼──────┼───────┼──────────┼────────────┼─────────┤│1 │ 丙○○ │宜蘭市○○段巽門小段262-1 地│824平方公尺 │ 全部 │一部，41.12 平方公尺│74年10月7日 │原設定地上權人為訴││ │ │號 │ │ │ │74年度字第008673號 │外人簡阿金，歷經訴││ │ │ │ │ │ │ │外人林美雲、林來春││ │ │ │ │ │ │ │，最末移轉登記予被││ │ │ │ │ │ │ │告丙○○。 │├──┼─────┼──────────────┼──────┼───────┼──────────┼────────────┼─────────┤│2 │ 丙○○ │同上 │同上 │ 1/2 │一部，57.38平方公尺 │同上 │原設定權人為訴外人││ │ │ │ │ │ │ │吳金鐘，歷經訴外人││ │ │ │ │ │ │ │吳文德、林來春，嗣││ │ │ │ │ │ │ │移轉登記予被告林文││ │ │ │ │ │ │ │雄，被告丙○○又於││ │ │ │ │ │ │ │80年8 月7 日將權利││ │ │ │ │ │ │ │1/2 移轉登記予被告││ │ │ │ │ │ │ │甲○○。 │├──┼─────┼──────────────┼──────┼───────┼──────────┼────────────┼─────────┤│3 │ 甲○○ │同上 │同上 │ 1/2 │同上 │80年8 月7 日 │如上。 ││ │ │ │ │ │ │80年字第011310號 │ ││ │ │ │ │ │ │ │ │├──┼─────┼──────────────┼──────┼───────┼──────────┼────────────┼─────────┤│4 │ 丁○○ │同上 │同上 │ 全部 │一部，51.76平方公尺 │74年10月7日 │原設定地上權人為訴││ │ │ │ │ │ │74年字第008674號 │外人張阿濺，歷經訴││ │ │ │ │ │ │ │外人朱寶鳳、林來春││ │ │ │ │ │ │ │，最末移轉登記予被││ │ │ │ │ │ │ │告丁○○。 │└──┴─────┴──────────────┴──────┴───────┴──────────┴────────────┴─────────┘