臺灣宜蘭地方法院民事判決 98年度訴字第382號原 告 游阿銅
游林秋美游祥裕游祥欽共 同訴訟代理人 李秋銘律師
黃金亮律師被 告 薛春英
游璨瑋游璨銘游惠齡共 同訴訟代理人 金志雄律師上列當事人間請求拆屋還地等事件，本院於中華民國99年11 月4日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應將坐落於宜蘭縣○○鎮○○段○○○○號土地上如附圖所示編號Ａ（面積四一點四一平方公尺）之一層磚造鐵皮頂平房；坐落於宜蘭縣○○鎮○○段○○○○號土地上如附圖所示編號Ｂ（面積七點二四平方公尺）之一層磚造鐵皮頂平房及編號Ｃ（面積二二點四九平方公尺）之一層磚造無屋頂平房拆除，將該範圍內之土地返還原告游阿銅、游林秋美及游祥欽。
被告就原告游阿銅、游林秋美及游祥欽所有坐落於宜蘭縣○○鎮○○段○○○○號土地，如附表所示之地上權年地租，應自民國九十八年十二月六日起調整為依該土地當年度申報地價年息百分之六計算。
被告應依前項調整後之年租金數額，就如附表所示之地上權登記，協同原告游阿銅、游林秋美及游祥欽辦理有關租金數額之變更登記。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔十分之九，餘由原告負擔。
本判決第一項，於原告游阿銅、游林秋美、游祥欽以新臺幣參拾柒萬元供擔保後，得假執行。但被告以新臺幣壹佰壹拾壹萬元供擔保後，得免為假執行。
原告游祥裕假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序事項：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或縮減應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第 255條第1項第2款定有明文。查原告原起訴之聲明：（一）被告應將坐落宜蘭縣○○鎮○○段180、181、182 地號土地（以下簡稱：180、181、182 地號土地）上之地上物拆除（詳細位置及面積待測量確定），將土地返還原告及其餘共有人。
（二）被告於原告所有坐落180地號土地上設定面積22坪 62之地上權租金，應自起訴狀繕本送達翌日起，調整為依該土地年度申報地價年息10％計算。（三）被告應依前項調整後之年地租數額就前項所示之地上權權利內容，協同原告辦理有關租金數額之變更登記。（四）前開第1 項聲明，原告願供擔保，請准宣告假執行。嗣於民國99年3月10 日，原告以民事準備（一）狀，變更其聲明為：（一）被告應將坐落181地號土地上，如附圖所示編號A面積41.41 平方公尺一層平房（磚造鐵皮頂）；182地號土地上，如附圖所示編號B面積
7.24平方公尺一層平房（磚造鐵皮頂）、編號C面積22.49平方公尺一層平房（磚造無屋頂）拆除，將土地返還原告及其餘共有人。（二）被告於原告所有坐落180 地號土地上設定面積22坪62之地上權租金，應自起訴狀繕本送達翌日起，調整為依該土地年度申報地價年息10％計算。（三）被告應依前項調整後之年地租數額就前項所示之地上權權利內容，協同原告辦理有關租金數額之變更登記。（四）前開第1 項聲明，原告願供擔保，請准宣告假執行。原告聲明之變更核與上述規定相合，應予准許。
二、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但經被告同意者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第1 款定有明文。又原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部，但被告已為本案之言詞辯論者，應得其同意，民事訴訟法第262 條第1 項亦有明文。查本件訴訟原以游阿銅、游林秋美及游祥裕為原告起訴，嗣於99年11月1 日具狀追加土地共有人游祥欽為原告，並於同年11月4 日言詞辯論時，以言詞撤回已非土地所有權人之游祥裕之起訴，被告就追加游祥欽為原告部分表示同意，惟反對原告游祥裕撤回起訴，有是日之言詞辯論筆錄在卷可參，揆諸前揭法文，應認追加游祥欽為原告部分為合法，應予准允。至撤回游祥裕之起訴部分則無憑據，不應准允。
貳、實體事項：
一、原告主張：
（一）180、181、182 地號土地為原告與其他共有人所有。被告於180地號土地上雖有地上權設定，然地上權面積僅為22.62坪，被告未經原告及共有人之許可，逾越地上權設定之範圍，無權占有坐落於181、182地號土地上如附圖所示編號A、B、C 範圍之土地，興建地上物，妨害原告及共有人所有權之行使，爰依民法第821條、第767條之規定，請求被告將該部分之地上物拆除，並返還土地予原告及其他共有人。又租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法院增減其租金，但租賃定有期限者，不在此限，民法第442條定有明文。查被告於180地號土地上設有地上權面積22坪62，租金為年租新臺幣（下同）20元。然180 地號土地之公告現值為每平方公尺15,600元，申報地價為1,520元，土地之價值已大幅上昇，依民法第442條之規定，原告自得訴請法院調整租金。再者，租用基地建築房屋之租金，以不超過土地申報總價額年息10％為限，土地法第105條準用同法第97 條規定甚明。又所謂土地及建築物之總價額，依土地法施行法第25條規定，土地價額，依法定地價；建築物價額，依該管縣市地政機關估定之價額。而法定地價，依土地法第148 條規定，係土地所有人依該法規定所申報之地價。在平均地權條例施行區域，參照平均地權條例第16條，當係指土地所有人於地政機關舉辦規定地價或重新規定地價之時，其公告申報地價期間自行申報之地價，未於該期間內申報者，地政機關公告之地價而言。原告依上述規定，請求被告應自起訴狀繕本送達翌日起，調整地租為依該土地年度申報地價年息10％計算。末地上權之年地租屬地上權內容之一部分，且有登記之必要，則調整後之地租金額，依土地登記規則第4條第1項第2 款、第26條規定，自應由兩造會同申請辨理變更登記，是原告自得就上開調整後之地租金額，請求被告協同辦理地上權之地租變更登記。
（二）被告辯稱：建物於11年時即存在，而建物位置迄今未改變、建物主體面積亦與地上權面積相同，故該建物位置並未逾越（均在原地號土地內），如測量有逾越情形，應係嗣後地號分割及面積變動所致云云，惟依舊有土地登記資料顯示，訴外人游火榮所有之建物於38年11月在地政機關為登記時，該建物之構造為「木造」，面積「22坪67」，而現今建物為一層樓鐵皮頂磚造之建物，面積119.33平方公尺，與地上權之面積22.67坪（即74.78平方公尺）相較，面積根本不同，現今之建物較諸地上權面積為大，故現今之建物應非38年地上權設定時之建物自明，被告所言與事實不符。再者，依舊有土地登記資料顯示，當時地上權所在之土地位置○○○鎮○○段○○○○○ ○號土地，該土地重劃後為現今之180地號土地，其後180地號土地再分割出180-1地號土地。而重劃前之竹林段147-2地號土地，於重劃後即現今之181地號土地，181地號、182 地號土地，並未有地上權設定之登記，故附圖所示181地號土地上編號A；182地號土地上編號B、C 部分之地上物，均非在地上權所在之180地號土地上，故被告所有之建物占有使用181、182地號土地，應非基於地上權之法律關係而占有。
（三）被告又辯稱：依羅東地政事務所99年4月28 日檢送之地籍圖謄本及附圖所示181地號土地與宜蘭縣政府99年8月9 日檢送之60年辦竣之中興農地重劃區內土地重劃前地籍圖、重測土地分配圖及99年4月28 日羅東地政事務所檢送之土地重測前地籍圖謄本，兩者面積相符，但土地形狀卻完全不同，顯然測量時之界址有錯誤云云。惟按「農地重劃後分配於原土地所有權人之土地，自分配確定之日起，視為其原有土地」、「登記機關依本條例第30條規定辦理他項權利之轉載，應按原登記先後及登記事項，轉載於重劃後分配之土地…。」農地重劃條例第27條、農地重劃條例施行細則第44條第1項定有明文。查本件180、181、182地號土地均為原位置分配，重劃前為竹林段147-1、147-2、152-1地號土地，其中僅147-1地號土地存有地上權，該筆土地於重劃後為180地號土地，則地上權亦僅存在180地號土地上，然該建物目前占有使用180、181、182 地號土地，則除地上權所在之180 地號土地外，其餘占用181、182地號土地如附圖所示A、B、C部分，均屬無權占有即明。
（四）180 地號土地鄰近有土地廟及若干住宅、田地，附近雖無商家，惟沿307 巷道可通行至附近復興路二段，有商家飲食及雜貨店。又其東側之復興路二段距離竹林國小約 400公尺，西側距離羅東運動公園約600 公尺，生活機能優良。再參以附近土地目前之市價每坪約8-9 萬元，農地亦有
2.5至3萬元之價值，非如被告所稱無價值之土地，故原告請求調整為依該土地年度申報地價年息10％計算租金，應屬有據等語。並聲明：（一）被告應將坐落181 地號土地上，如附圖所示編號A面積41.41平方公尺一層平房（磚造鐵皮頂）；182地號土地上，如附圖所示編號B面積7.24平方公尺一層平房（磚造鐵皮頂）、編號C面積22.49平方公尺一層平房（磚造無屋頂）拆除，將土地返還原告及其餘共有人。（二）被告於原告所有坐落180 地號土地上設定面積22坪62之地上權租金，應自起訴狀繕本送達翌日起，調整為依該土地年度申報地價年息10％計算。（三）被告應依前項調整後之年地租數額就前項所示之地上權權利內容，協同原告辦理有關租金數額之變更登記。（四）前開第1 項聲明，原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：
（一）附圖所示編號C部分及A、D 之北面突出部分分別為豬舍及牛棚，非建物之主體，扣除此2 部分面積，剩下之主體建物面積即與登記之地上權面積相符。該建物自11年時即已存在（當時土地坐落為羅東郡羅東街147 番），建物位置迄今未曾改變，建物主體面積亦與地上權登記面積相符，且建物主體僅修繕並未重建，測量後發生有越界佔用 181、182 地號土地之情形，應係嗣後地號分割及面積變動所致。依羅東地政事務所99年4月28 日檢送之地籍圖謄本及附圖所示181地號土地（原○○○鎮○○段○○○○○○號土地）與宜蘭縣政府99年8月9日檢送之60年辦竣之中興農地重劃區內土地重劃前地籍圖、重測土地分配圖及99年4月 29日羅東地政事務所檢送之土地重測前地籍圖謄本，兩者面積相符但土地形狀卻完全不同，顯然測量時之界址有所錯誤，故附圖所示之越界情況亦有違誤。
（二）按建築房屋之基地租金，依土地法第105 條準用同法第97條規定，以不超過該土地申報地價年息10％為限，又按基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商繁務之程度、承租人利用基地之經濟價值及所受利益等事項，並與鄰地租金相比較，以為決定，並非必達申報地價年息10％最高額，最高法院68年台上字第3071號判例可資參照。180、181、182 地號土地位處宜蘭縣羅東鎮之鄉村區，自承租迄今均作住宅使用，本地段目前仍以務農為主，周邊多為農田及分散之少數農舍與住戶，距離羅東火車站約3公里、大型賣場（喜互惠超市）約2公里、雜貨店及公車牌約0.5 公里。本件建物坐○○○鎮○○路○段○○○巷內，而307巷為對外之主要交通道路，路寬僅2.63公尺，入巷汽車僅能單向行駛，對外交通不便，發展受限。又該地上權以建築房屋居住為目的，非使用於營利事業，建物為屋齡老舊之平房式建築，經濟價值非常低等語，資為抗辯。並聲明：（一）原告之訴駁回。（二）如受不利判決，願供擔保請准免於假執行。
三、兩造不爭執之事實：
（一）180、181、182 地號土地之所有權人於起訴時為原告與訴外人游祥祿，嗣經贈與，上開土地之所有權人於本院言詞辯論終結前已變更為原告游阿銅、游林秋美及游祥欽。
（二）坐落於180、181、182 地號土地上之門牌號碼宜蘭縣○○鎮○○路○段○○○巷○○○號建物為被告共有。
（三）被告於180地號土地上設有如附表所示之地上權登記。
（四）以上有土地登記謄本在卷可參，且為兩造所不爭執，堪認屬實。
四、得心證之理由：
（一）按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之；對於妨害其所有權者，得請求除去之；有妨害其所有權之虞者，得請求防止之，民法第767條第1項分別定有明文。次按，當事人主張有利於己之事實，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277 條亦有明文。查被告所有之門牌號碼宜蘭縣○○鎮○○路○段○○○巷○○○號建物坐落在原告游阿銅、游林秋美及游祥欽所有之180、181及182 地號土地上，各佔用48.19平方公尺（如附圖所示編號D）、41.41平方公尺（如附圖所示編號A）及29.73 平方公尺（如附圖所示編號B、C），有宜蘭縣羅東地政事務所99年2月5日羅地測（3）字第0990001318 號函檢附如附圖所示之土地複丈成果圖在卷可稽，其中就該建物佔用180 地號土地部分，被告於180 地號土地上設有如附表所示之地上權，是於此部分範圍內之建物應可認屬有權占有。惟就上址建物佔用181及182地號土地部分，被告則未提出何合法佔用之權源，僅辯稱：建物僅修繕，未改建，坐落位置未曾變動，應係土地重劃、分割致界址線位移，始有今日越界之情形云云，然查，180 地號土地之地上權設定登記原係訴外人游火榮於38年11月5 日，以訴外人游成為義務人所設定權利範圍22.67坪、地租每年5元之地上權，嗣於68年3 月
6 日由被告及訴外人游淑齡辦畢繼承登記，地上權權利範圍各為1/5，地租調整為每年20元，再於87年3月3 日由被告薛春英繼承訴外人游淑齡之權利範圍，而形成如附表所示之地上權登記情形，此有土地登記簿在卷可稽（卷第82-84頁）。而訴外人游火榮於38年11月5日辦理地上權設定登記時檢附之建築改良物情形填報表記載，其建物坐落地號為147-1號、構造為木造、建基為22.67坪，有該填報表附卷可考（卷第100 頁），然觀諸現今被告所有之上開建物，其結構為磚造，面積為119.33平方公尺，有土地複丈成果圖乙份及現場勘驗照片8張可資佐證（卷第37-40頁、第43頁），結構及面積均有不同，則被告所述：未改建建物，建物基地未變更云云，即難採信。被告雖再指稱：經比對重劃前後之地籍圖，181 地號土地之形狀有變動，顯係界址有誤所致，因此如附圖所示之土地複丈成果圖亦測量有誤云云，然被告引之為比較對象之宜蘭縣政府99年 8月9日府地劃字第0990105630 號函檢送之中興農地重劃區土地重劃前地籍圖、重劃後分配圖（卷第229-230 頁）及宜蘭縣羅東地政事務所99年4月30日羅地登（17）字第0990004384號函檢附之重劃前地籍圖（卷第127頁）均未載明比例尺，且非電腦繪圖，是以之與宜蘭縣羅東地政事務所99年4月30日羅地登（17）字第0990004384 號函檢附之重劃後地籍圖（卷第126 頁）及如附圖所示之複丈成果圖相比對，容有相當程度誤差。又180、181地號土地重劃前之地號分別○○○鎮○○段147-1、147-2 地號，均屬「建」地目土地，且均屬60年辦畢之中興農地重劃區內之土地，依該時有效之臺灣省政府53年12月22日府民地戊字第9142號令第1項第1款之保留清冊附註1第（2）點規定：「建、祠、墓、線、堤、鐵地目土地仍為原地目使用者為不參加交換分合之保留土地。」是上開2 筆土地係屬保留土地，並未與他土地為交換分合，重劃時即按原位置保留分配為
180、181地號土地，並無違誤，此有宜蘭縣政府99 年8月9日府地劃字第0990105630號函在卷可稽（卷第228頁），則被告前開指述應不可採，亦無憑據。被告就其建物佔用如附圖所示編號A、B、C 部分面積之土地未能提出何占有使用之權源，應屬無權占有，則原告游阿銅、游林秋美及游祥欽訴請拆除該範圍內之建物並返還土地，即屬有據。至原告游祥裕部分，於本院言詞辯論終結前，已非 180、181及182地號土地之所有權人，其訴請被告拆屋還地，自屬無據。
（二）按租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法院增減其租金，民法第442 條前段定有明文。又地上權之地租與租賃契約之租金固屬不同，然就其因使用土地而支付金錢為對價之觀點言之，則二者實相類似，故民法第44
2 條之規定，於地上權地租之增加，應類推適用之，此有司法院院字第986 號解釋可資參照。次按，租賃物為不動產者，其價值如有昇漲，出租人依法得為增租之請求，至所增加租額之多寡，應以土地繁榮之程度、鄰地租金之比較、租戶對於租賃物之需要及其使用所受之利益，暨該地一般經濟狀況而斷定之，最高法院20年上字第283 號、19年上字第132 號亦著有判例可資參照。再按，基地租金，依土地法第105條準用同法第97 條規定，以不超過該土地申報價額年息百分之10為限。所謂土地申報價額，依土地法施行法第25條規定，係指法定地價。又所謂法定地價，依土地法第148 條規定，係指土地所有人依土地法所申報之地價，如土地所有權人未於公告期間內申報地價，則依公告地價80％為申報地價，平均地權條例第16條亦有明文。查被告於180地號土地上之地上權地租自68 年以來均為每年20元，已如上述，觀諸180地號土地96年至99 年之申報地價為每平方公尺1,520 元，有宜蘭縣政府地方稅務局羅東分局99年1月14日宜稅羅字第0990065338 號函附卷可參（卷第32頁），與68年登記之地租數額相去甚遠，且18
0 地號土地價值之上漲，係緣自整體社會進步所致，非68年地上權登記時可得預期，是原告就該土地地上權之地租應得類推適用民法第442 條規定，予以調整。本院審酌坐落於180 地號土地上，門牌號碼為宜蘭縣○○鎮○○路○段○○○巷○○○號之建物係磚造鐵皮頂建築，外觀陳舊，該建物前方有空地，鄰近土地廟，附近為住宅、田地，無商家，惟沿307 巷可通行至復興路二段，有飲食、雜貨等商家，對外聯絡堪稱便利，此有勘驗筆錄及現場照片在卷可查（卷第35、37-41 頁），又該建物現無人住居，亦為被告所自承，因認原告游阿銅、游林秋美及游祥欽所得請求之租金應調整為以申報地價年息6％ 為當。至原告游祥裕部分，於本院言詞辯論終結前，已非 180、181及182地號土地之所有權人，其訴請調整租金，亦屬無據。
（三）按地上權內容之變更應辦理登記；土地登記，除土地登記規則另有規定外，應由權利人及義務人會同申請之；已登記之他項權利如有內容變更時，應於其權利變更後1 個月內申請登記，土地登記規則第5條、第27條及第102條訂有明文。而地上權之地租，係地上權人使用土地所支付之對價，自屬地上權之內容。被告應支付之地上權地租既已如上所述應予調整，則原告游阿銅、游林秋美及游祥欽就18
0 地號土地訴請被告就調整後之地租協同辦理租金數額之變更登記，自屬有據。至原告游祥裕部分，同上所述，已非180、181及182 地號土地之所有權人，其訴請被告偕同辦理地租變更登記，亦無理由。
五、綜上，原告游阿銅、游林秋美及游祥欽訴請被告拆除如附圖所示編號A、B、C 範圍內之地上物，並返還該部分土地，為有理由。又原告游阿銅、游林秋美及游祥欽訴請調整180 地號土地之地上權租金，於該土地當年度每平方公尺申報地價年息6％ 之範圍內為有理由，逾此部分則屬無據，應予駁回。另原告游阿銅、游林秋美及游祥欽訴請被告協同就上開地租調整之內容為變更登記，核屬有據，亦應准允。至原告游祥裕訴請被告拆屋還地、調整租金、辦理地上權變更登記部分，均無理由，應予駁回。
六、本件起訴狀繕本於98年11月23日補充送達被告游燦銘、游惠齡；於98年11月24日、25日寄存送達被告薛春英、游燦瑋，有送達回證附卷可考（卷第17-20頁），分別於98 年11月23日、12月4日、00月0日生送達效力，是地上權租金應自送達生效最末日之翌日即98年12月6日起調整為依180地號土地當年度申報地價年息6％計算。另原告陳明願供擔保就其第1項聲明部分聲請宣告假執行，就原告游阿銅、游林秋美及游祥欽部分，核無不合，爰酌定相當之擔保金額准許之。並依被告所請，諭知其供相當之擔保金額後得免為假執行。至原告游祥裕部分其訴既判決駁回，其所為假執行之聲請已失所附麗，應併予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法，核與判決結果不生影響，毋庸一一論述，併此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第85條第1項、第79條。中 華 民 國 99 年 11 月 19 日
臺灣宜蘭地方法院民事庭
法 官 楊坤樵正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內提出上訴狀（須附繕本）。
中 華 民 國 99 年 11 月 19 日
書記官 吳文雄附表:
┌───┬─────┬────┬────┬──┐│被告 │地上權登記│地上權權│設定面積│原定││ │日期、字號│利範圍 │ │地租│├───┼─────┼────┼────┼──┤│薛春英│87年3月3日│5分之2 │土地1部 │年租││ │登記、羅字│ │22坪62 │20元││ │第003360號│ │ │ │├───┼─────┼────┼────┼──┤│游惠齡│68年3月6日│5分之1 │同上 │同上││ │登記、羅字│ │ │ ││ │第003711號│ │ │ │├───┼─────┼────┼────┼──┤│游璨銘│同上 │同上 │同上 │同上│├───┼─────┼────┼────┼──┤│游璨瑋│同上 │同上 │同上 │同上│└───┴─────┴────┴────┴──┘