臺灣宜蘭地方法院民事判決 98年度重訴字第29號原 告 甲○○訴訟代理人 蔡順雄律師被 告 台灣金聯資產管理股份有限公司法定代理人 丙○○訴訟代理人 乙○○上列當事人間確認優先承買權存在事件，本院於民國98年12月10日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面
一、按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之。民事訴訟法第247條第1項前段定有明文。
所謂即受確認判決之法律上利益，係指因法律關係之存否不明確，致原告在私法上之法律地位有受侵害之危險，而此項危險得以對於被告之確認判決除去者而言（最高法院42年台上字第1031號判例參照）。查原告主張就本院97年度執字第2945號強制執行事件所拍定之系爭土地，有土地法第104 條第1 項所定租地建屋之優先承買權，並於該事件中行使前開權利，然為承受之被告所否認，則原告究有無上述優先承買權存在，在私法上之地位有受侵害之危險，且得以本件確認之判決除去，揆諸前揭說明，原告提起本件確認之訴即有受確認判決之法律上利益，應予准許。
二、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者，或不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限。民事訴訟法第255條第1項第2、7款定有明文。本件原告起訴主張基於租地租賃關係，就坐落宜蘭縣○○鄉○○段○○○○號土地之木材加工廠內，建有約15 坪之房屋（辦公室），而訴請確認主張對前開地號有優先承買權存在，嗣於審理中仍基於同一法律關係，變更為主張就前開772 地號及同段708 地號土地上另建有後述建物（宿舍），而改為訴請確認就該建物所坐落之基地（即附圖所示編號A1、B1部分）有優先承買權存在。核其前開所為訴之變更，其請求之基礎事實源於同份租賃契約，尚屬同一，且無甚礙被告之防禦及訴訟之終結，應予准許。
貳、實體方面
一、原告主張：緣原告與訴外人勝昌製材股份有限公司(下稱勝昌公司)就宜蘭縣○○鄉○○段772、708號地號土地(下稱系爭土地)，於民國80年11月1 日就系爭土地訂有租賃契約，租賃期間自同日起至100年10月31日止，共計20年。後勝昌公司於83年3月24日因與訴外人華僑商業銀行股份有限公司(下稱華僑銀行)間之借貸關係，故將系爭土地設定抵押權予華橋銀行。華僑銀行復於94年1 月31日將其對勝昌公司之債權讓與被告，並於同年2月17日移轉抵押權登記。嗣被告於97年2月21日行使抵押權，向鈞院執行處聲請拍賣抵押物，並於執行程序中經被告承受在案。而查，原告於708、772地號之部分土地上，建有房屋（下稱系爭建物）作為宿舍之用。該建物面積為49.4平方公尺（即0.00494公頃，相當於14.9435坪，係一般市面上乙間小套房之面積，內有廚房、廁所、木板床，與一般建築物（住家套房）相同，向來之利用狀況即係供工人宿舍使用，雖較一般住家簡陋，惟睡能倒臥，有廚房煮食、可盥洗之廁所，實已俱備工人宿舍之需求，且具有構造上及使用上之獨立性，而為獨立之不動產，故原告就前開建物坐落之基地（即如附圖所示編號A1、B1之位置）應有土地法第104條第1 項所定之優先承買權適用，然為被告所否認。為此，依上揭法律關係訴請確認原告就系爭基地有優先承買權存在等語。並聲明：確認原告就分別坐落於宜蘭縣○○鄉○○段○號708、772地號上建有建物之土地，如附圖所示，編號A1面積0.004715公頃，編號B1面積0.000225公頃有優先承買權存在。
二、被告則以：
(一)原告於鈞院97年度執字第2945號執行事件所提之租賃契約，係80年11月1 日所簽訂，恰好於抵押權設定前（抵押權係設定於83年3月24日），且約定租金每年5萬元，租期20年，於
3 年內付清全部租金，所租標的僅寫明為772土地及部分708地號土地（並無註明為宜蘭縣○○鄉○○段之土地），含混不清，且光是772地號土地，本次拍賣底價即高達2,628萬8,000元，怎可能以每年5萬元租金租出，其對價與市價行情差距甚鉅，原告所提租約疑點重重，顯可認定該租賃關係之成立顯有可疑，不符常情，且原告於98年9 月16日該次庭期雖證稱有付租金，惟皆無法提出任何證據，如匯款資料、收款憑證等佐證其確實付給租金予訴外人勝昌公司，其所稱向該公司承租系爭土地顯不可採。
(二)原告主張系爭土地上之建物為其所建，惟98年9 月16日開庭時，原告皆無法提出任何證據，證明該建物確實為其所建，如工程承攬契約、工程承攬人，或購買建材之資料、付款資料等，完全只憑原告1 人自說自話，表示確實為其所建，就證據之角度以觀，系爭建物根本無法證明為原告所起造。
(三)98年6 月26日現場履勘系爭建物，破舊不堪，隨意搭個木板即主張為工人所睡之床，惟現場根本無寢具設備，且該建物內部可看出近期整理過，所用以隔間之木頭、木板皆可看出為新物，另外其中一面牆壁為木板搭建，該木板看起來頗新，應是近期補建而成，扣除該面木板牆，根本不構成所謂之建築物，原告稱之為宿舍頗為牽強，頂多只能稱為臨時工寮，僅具動產之功能。另原告稱該建物與工廠無涉，那為何與工廠之建築物屋頂相連，原告稱之為「宿舍」，又是蓋給誰住？且該建物依前所述根本無法長期居住，現場亦無人居住，如何稱為「宿舍」？故系爭建物根本不符何土地法第104條第1 項之規定，原告對於該建物所坐落之土地，不具有優先承買權等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執之事實：
(一)坐落宜蘭縣○○鄉○○段772、708號地號兩筆土地原為訴外人勝昌公司所有，於83年3 月24日因借貸關係，而設定抵押權予訴外人華僑銀行，嗣華僑銀行於94年1 月31日將其對勝昌公司之債權讓與被告，並於同年2 月17日辦畢抵押權移轉登記。
(二)被告於97年2 月21日行使上揭抵押權，聲請拍賣抵押物強制取償（即本院97年度執字第2945號強制執行事件），並於執行程序中經被告承受在案。
(三)原告於前揭強制執行程序中提出租賃契約，主張承租系爭地號之部分土地，並建有宿舍建物，然為被告所否認。
四、得心證之理由：本件兩造爭執之處乃在於：原告主張依土地法第104條第1項規定，就如附圖所示編號A1、B1之土地有優先承買權，而提起本件確認訴訟是否有理由？亦即：原告是否為系爭建物之原始起造人？如為原始起造人，前開建物有無土地法第104條第1項之適用？茲審酌如下：
(一)按「基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。」土地法第104條第1項前段定有明文，而土地法為該項前段規定，係指房屋與基地分屬不同之人所有，房屋所有人對於土地並有地上權、典權或租賃關係存在之情形而言（最高法院69年度台上字第945 號判例意旨參照）。
是以基地承租人身份主張優先承買權者，務以與基地所有權人有租賃關係，且在該基地上建有房屋者為限，始得就房屋之基地主張有優先承買權。是本件原告主張就系爭土地與訴外人勝昌公司間有租地建屋關係，而主張有優先承買權，自應視其是否具有合於上開土地法所規定之法律關係存在定之。
(二)次按，當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277 條前段定有明文。又「民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求。」、「主張法律關係存在之當事人，須就該法律關係發生所須具備之特別要件，負舉證責任。而租賃契約，係以當人約定，一方以物租與他方使用收益，他方支付租金而成立。被上訴人主張兩造就系爭房屋有租賃關係存在，既為上訴人所否認，則被上訴人即應就兩造曾約定，被上訴人以系爭房屋租與上訴人使用收益，上訴人支付租金之事實，負舉證責任。」最高法院分別著有17年上字第917 號判例、同院83年度台上字第2405號裁判意旨，足資參照。是本件原告主張坐落如附圖編號A1、B1所示土地之系爭未辦理保存登記建物乃為其所有，且係基於租賃關係而在系爭土地上建築房屋，然為被告所否認，則原告自應依法負舉證責任。
(三)經查，本件原告主張前開事實，固據其提出租賃契約、本院97年度執字第2945號強制執行事件等件為佐，並請求本院依民事訴訟法第367條之1之規定依職權訊問原告為證。然查：
(１)原告雖提出其與訴外人勝昌公司所簽之租賃契約乙份（詳卷附98年度補字第52號民事卷宗第7、8頁）附卷為佐。然前開租賃契約縱為訴外人勝昌公司與之所書立，惟查文書之證據力，乃有形式上證據力與實質上證據力之分。前者係指真正之文書即文書係由名義人作成而言；後者則為文書所記載之內容，有證明應證事實之價值，足供法院作為判斷而言。而文書之實質上證據力，乃由法院根據經驗法則，依自由心證判斷之。是證書雖屬真正，亦祇能認為有形式的證據力，若其實質的證據力之有無，即其內容是否足以證明待證之事實，仍應由事實審法院，依其自由心證判斷之（最高法院91年度台上字第1645號裁判、同院26年上字第585 號判例參照）。又租金乃為使用租賃物所支付之對價，係租賃契約之重要條件；租賃契約之主要給付義務，為一方提供標的物與他方使用收益，他方支付租金。此由民法第421條第1項所為：「稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他方支付租金之契約。」之規定自明。是原告雖主張與訴外人勝昌公司就系爭土地訂有租約，惟其仍應就其係於何時、何地及如何交付租金之事實，舉證以實其說，尚無從僅以上述書面租賃契約之存在，即謂原告之主張必為真實。
(２)就此，原告雖到庭結證：「（我）從事木材業，進口木材，以個人名義進口，我沒有開公司行號」、「木材進口後轉售他人加工」、「勝昌公司的董事長是我大哥」、「（勝昌）公司是直接作木材加工」、「（我）在80年左右（有與該公司）簽立（租約）的，租房子後面的水池部分來放木材」、「（租期）20年，每年租金5萬元，從來沒有調整過」、「租20年算100萬元，簽約時先給50萬元，其餘租金在3年內不定期付清，看我回國就會付，有時15萬有時10萬」、「都是付現金，沒有簽收紀錄」、「我有申報所得稅，但沒有申報租金」、「（承租之後）有，蓋一間宿舍」、「因為需要有人看守木材，所以蓋宿舍」、「一開始承租就蓋了，也就是80年的時候」、「（花了）約20萬元，找朋友蓋的」、「沒有證明，我找朋友來蓋所以沒有收據沒有發票，蓋完之後我就拿錢給他」等語在卷（詳卷宗第70至72頁）。而查，我國民事訴訟法雖慮及就事實審理而言，因當事人本人通常為最知悉紛爭事實之人，故最有可能提供案情資料，以協助法官發現真實及促進訴訟，進而達到審理集中化之目標。故為使法院能迅速發現真實，應該法院得訊問當事人本人，並以其陳述作為證據（民事訴訟法第367條之1立法理由參照）。是其立法本在促進事實之發現，以達集中審理之目的，而為輔助之功能，故其運用於兩造爭執甚烈之事項，因原告本為事件之當事人，基於自我利害之考量，本難期其為公正無訛之陳述，故原告所述是否可採，自仍應有相當之證據為佐，始堪信為真實。從而，原告雖主張與勝昌公司就系爭土地訂有租約，然其對於究係於何時、何地及如何交付租金等節，僅泛言不定時以現金交付，無簽收紀錄云云，並未提出任何具體證據以佐其說，亦難為採。
(３)況原告雖另證稱其承租系爭土地乃供置放木材之用，因需人看守木材，復在如附圖編號A1、B1所示之土地興建房屋，供作工人之宿舍使用，亦即主張系爭建物乃為其原始起造。然原告就此仍僅空言泛稱承租後即為興建，花了約20萬元找朋友蓋的，因找朋友蓋的所以沒有收據也沒有發票云云，並未提出任何證據為佐。是依前開說明，本件僅依原告之證述，尚無從為有利於其主張之認定。再者，依本院於98年6 月26日至現場勘驗之結果，系爭建物雖確屬老舊建物，應已興建多時，然其乃緊連木材加工廠之主體建物，僅底部為磚牆、上端及屋頂均為鐵皮結構（詳卷宗第37頁照片），甚有一面牆壁幾乎完全使用木板條所築（詳卷宗第43頁下端照片、第
46 頁下端照片、第47頁上端照片），前開建築結構顯然冬季時無法有效隔絕寒風，夏日時屋頂鐵皮受烈日曝曬，內部必呈高溫，疏難想像此種「冬冷、夏熱」之建物，其起造時之目的即供留守人員寢睡之宿舍。甚者，其內部於履勘時雖存有以水泥砌築之料理台及廁所隔間，暨以木板及木條拼湊釘築之木板床、木窗及木門（詳卷宗第40至43頁），然前開木構部分均可看出甫釘築未久，並無明顯使用痕跡，入室尚可聞到新木之味道，且板材非厚，木板床及其結構體能否承重供人睡臥，實屬有疑；另木板牆留有空隙（詳卷宗第43頁下方照片），未能有效阻隔風勢，且建物後端甚至尚有部分已頹圮無屋頂存在（詳卷宗第46頁下端照片，該頹圮部分不在原告主張優先承買權之範圍）。是綜合上情，應可知原建物範圍乃大於現存有屋頂即附圖編號A1、B1部分，起造之目的應係供主體建物即木材加工廠之員工用膳及上廁所使用，而非宿舍之用途，益證原告前述主張之不實，而無足採。則其另請求傳訊其大哥即勝昌公司負責人林金超為證乙節，揆諸上情，本院認尚無依其所請再予傳訊之必要，附此敘明。
(４)至原告雖另提出本院97年度執字第2945號強制執行事件拍賣公告，並請求調取本院91年度執字第6756號債權人華僑銀行股份有限公司與債務人公司等強制執行卷宗、本院97年度執字第2945號強制執行卷宗為佐，主張：被告雖否認租賃契約有效成立，惟其於執行案件中提出系爭租賃契約，被告前手華僑銀行及被告從未予以爭執否認，故97年度執字第2945號案件之拍定條件未將本人之租賃權除去，系爭租賃契約並非原告臨訟編纂云云。然查，前述91年度執字第6756號強制執行事件，該案債權人華僑銀行股份有限公司僅檢具原發債權憑證，連同其他同一債權之債務人另取得之執行名義，依強制執行法第27條第2 項請求執行法院一併逕行核發債權憑證終結執行並無法佐證原告上述主張為真實。至97年度執字第2945號強制執行案件拍賣公告則僅單純列載有眾多第3 人自行主張對部分拍賣標的分別存有租賃關係（例如本件之「據第3 人陳忠義陳報…」），另載稱「本件執行標的如經拍定後拍定人與第3 人間有土地或建物占有使用之爭議，請另循民事訴訟解決」，並未就此強制執行程序所涉及之實體上事項予以調查，並於該程序中自為判斷，亦即未涉及系爭租賃關係是否存在之實質認定，此業經本院依原告所請調取上開卷宗核閱屬實卷。至於執行債權人即被告雖於上述執行程序中，對於原告等第3 人所陳報之內容未聲明異議，然此至多亦僅能視為單純之沈默，尚難解為已達不爭執之程度，從而原告執上情即謂其主張為真實，仍無足採。
(四)從而，原告所舉證據尚不足以證明系爭建物係其原始起造作為宿舍使用有，及其與訴外人勝昌公司就系爭土地乃有基地租賃之關係存在，揆之前揭意旨，應認其舉證責任未盡，所為主張即屬不能採信，則被告否認該租約之真實，應堪信為真實。是原告主張依土地法第104條第1項之法律關係，起訴請求確認就系爭土地有優先承買權存在，為無理由，應予駁回。
四、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及舉證，經核與判決結果無影響，爰不一一論列，附此敘明。
參、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 99 年 1 月 8 日
臺灣宜蘭地方法院民事庭
法 官 林翠華正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 99 年 1 月 8 日
書記官 林秀麗