臺灣宜蘭地方法院民事判決 98年度重訴字第36號原 告 周陳秀麗訴訟代理人 莊乾城律師被 告 湯之城建設有限公司法定代理人 馬中訓被 告 林漢生共 同訴訟代理人 李蒼棟律師複 代理人 林育鴻律師被 告 林柏川訴訟代理人 林菲華上列當事人間請求返還買賣價金事件，本院於民國99年12月15日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告湯之城建設有限公司、被告林柏川應連帶給付原告新台幣參拾陸萬肆仟元，及自民國九十九年十二月十六日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新台幣貳拾壹萬壹仟零捌元由被告湯之城建設有限公司及被告林柏川負擔其中新台幣伍仟貳佰肆拾貳元，餘由原告負擔。
本判決於原告以新台幣壹拾貳萬貳仟元為被告湯之城建設有限公司及被告林柏川供擔保後，得假執行；但被告湯之城建設有限公司及被告林柏川以新台幣參拾陸萬肆仟元為原告供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事 實 及 理 由
甲、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款、第3款分別定有明文。
本件原告因向被告湯之城建設有限公司（下稱湯之城公司）及被告林漢生購買宜蘭縣礁溪鄉「礁溪‧湯園」甲區C3棟第11樓房屋乙戶，即坐落宜蘭縣○○鄉○○段○○○ ○號土地建物建號1290，門牌號碼：宜蘭縣大忠路167 號11樓之3房1戶及其坐落土地，併地下2 層95號汽車停車位乙個，因房屋漏水瑕疵請求被告返還價金，然因該漏水原因與同棟12樓相關，故追加林柏川為被告；又追加備位聲明為請求被告給付修復費用，核與上開規定，並無不合，應予准許。
乙、實體方面：
一、原告起訴主張：
㈠、原告於97年2 月22日向被告湯之城公司、林漢生買受宜蘭縣礁溪鄉「礁溪‧湯園」甲區C3棟第11樓房屋乙戶，即坐落宜蘭縣○○鄉○○段○○○ ○號土地建物建號1290，門牌號碼：
宜蘭縣大忠路167號11樓之3房1戶及其坐落土地，併地下2層95號汽車停車位乙個，房屋價款新台幣（下同）445 萬元、土地價款935萬元，總價1,380萬元，有房屋及土地買賣契約書（下稱系爭買賣契約）為據。詎料交屋後，發現系爭房屋天花板漏水、主浴室樓板、更衣室、陽台、視聽室、主臥室均會漏水，原告旋即於98年3月2日通知被告湯之城公司，經其同意依保固責任同意於10日內即98年4 月13日前修復，然漏水問題愈益嚴重，並產生新漏水瑕疵，經原告於98年5月5日再催請被告湯之城公司修補，卻告知漏水瑕疵係同棟12樓裝潢造成，不負修復責任。依系爭房屋買賣契約第16條約定：「除賣方能證明可歸責於買方或不可抗力因素外，針對結構部份負責保固15年，固定建材及設備部分負責保固1 年。
」，雙方特約除「可歸責於買方或不可抗力因素外，被告湯之城公司均負保固修補義務，系爭房屋有漏水，被告湯之城公司亦確認屬其保固範圍，自應負修復責任，若為12樓裝潢造成，因非買方或不可抗力造成，依約亦應由被告湯之城公司修復。原告再於98年5 月15日發函澄明，催請被告湯之城公司於文到7 日內修復，逾期雙方買賣契約即為解除，並應於5 日內返還買賣價金，被告湯之城公司仍不為置理。按出售房屋應使人得為使用，系爭房屋因有漏水無法使用，買賣契約目的未能達成，雙方房屋及土地買賣契約因期限經過而解除，而系爭買賣契約書第12條約定：與房屋買賣契約有不可分連帶關係，對任一契約之解除，效力均及於兩契約全部，故土地買賣契約隨房屋買賣契約之解除而一併解除。」。按民法第259條第2款約定：契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另有規定或契約另有訂定外，依左列之規定：由他方所受領之給付物，應返還之、受領之給付為金錢者，應附加自受領時起之利息償還之。因系爭契約已解除，被告湯之城公司應將原告給付之價金附加自受領時之利息返還。
㈡、如鈞院認為原告尚不得解除系爭買賣契約，則經送鑑定結果，依系爭房屋及同棟12樓之3 房屋建建築物漏水損害修復報告書，其鑑定報告認就原告所有系爭房屋之漏水瑕疵，故被告湯之城公司及被告林柏川均應負賠償責任，而依鑑定報告，總計修復費用為364,000 元，應由被告林柏川、湯之城公司共同賠償之。
㈢、綜上，爰為：
１、先位訴之聲明：1.被告林柏川、湯之城公司應連帶給付原告811,228 元，及自追加狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息；2.湯之城公司應給付原告4,496,321元，其中11萬元自96年9月16日起算、其中57萬元自96年9月26日起算、其中67萬元自97年2月29日起算、其中311萬元自97年12月26日起算、其餘金額自追加狀繕本送達之翌日起算，按週年利率5％計算之利息；3.被告林漢生應給付原告9,419,216元，其中140萬元自96年9 月26日起算、其中140萬元自97年2月29日起算、其中655萬元自97年12月26日起算、其餘金額自追加狀繕本送達之翌日起算，按週年利率5％ 計算之利息；4.願供擔保請准宣告假執行。
２、備位聲明：1.被告應連帶給付原告364,000 元，及自99年12月16日起至清償日止，按週年利率5％ 計算之利息。2.願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告部分：
㈠、被告湯之城公司、林漢生部分：其等願意針對原告所提系爭房屋漏水問題進行修復，惟被告所屬技工欲進行修復，需進入系爭房屋，而欲進入系爭房屋，應得到原告同意，被告曾多次委請系爭房屋所在之社區管理委員會派駐之管理員等通知原告，請求原告同意伊所屬技工進入系爭房屋進行修復，但均遭原告之配偶即訴外人周銘華拒絕，此有礁溪湯園社區電話紀錄登記簿可稽，故系爭房屋漏水問題，迄今未能完成修復，實係由於原告拒絕受領，不能歸責於被告，原告更無權解除契約，如鈞院審理認為原告請求解除契約為有理由，其等則依民法第264 條規定，主張同時履行抗辯權。至於原告備位請求對系爭房屋之修復責任及費用，對於金額部分無意見。並聲明：1.原告之訴駁回；2.如受不利判決，願供擔保，請准免為假執行之宣告。
㈡、被告林柏川部分：原告漏水主因係被告湯之城公司施作浴廁隔間、水電配管等相關工程，防水施工不確實導致。伊亦為被害人，房屋窗戶漏水發霉嚴重，伊向湯之城公司反應一年多均不獲置理，且湯之城公司在對系爭房屋進行第一次修補時，亦造成伊浴室排水管堵塞無法使用。伊同意讓湯之城公司進場修復，以解決系爭房屋漏水問題。至於原告備位請求對系爭房屋之修復責任及費用，對於金額部分無意見。並聲明：1.原告之訴駁回；如受不利判決，願供擔保，請准免為假執行之宣告。
三、兩造不爭執之事實，為原告於97年2 月22日向被告湯之城公司、林漢生買受宜蘭縣礁溪鄉「礁溪‧湯園」甲區C3棟第11樓房屋乙戶，即坐落宜蘭縣○○鄉○○段○○○ ○號土地建物建號1290，門牌號碼：宜蘭縣大忠路167 號11樓之3房1戶及其坐落土地，併地下2 層95號汽車停車位乙個，房屋、土地價款分別為445 萬元、935萬元，總價1,380萬元，因系爭房屋漏水問題，原告曾於98年3 月28日、同年5月5日、同年月15日發函催請被告湯之城公司處理，此有房屋及土地買賣契約書、付款辦法表、九興聯合律師事務所函及現場照片等件在卷可參。是上開事實，均堪信為真。
四、本件經本院整理，並為兩造所同意之爭點，就原告先位請求部分為：㈠、原告主張系爭房屋有漏水瑕疵而解除系爭買賣契約是否有理由？㈡、如原告主張解除契約有理由，則原告主張被告湯之城公司及林漢生返還價金，以及被告等人應負賠償責任是否有理由，其金額若干？備位請求部分之爭點為：被告就系爭房屋之漏水瑕疵是否應負責修復費用364,000元？茲說明如下：
㈠、先位之訴部分：按買賣因物有瑕疵，而出賣人依前5 條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。民法第35
9 條定有明文。查，原告主張系爭房屋有嚴重漏水之瑕疵存在，而主張解除契約，返還買賣價金，然依臺灣省建築師公會宜蘭辦事處就系爭房屋及其上同棟12樓之3 號建築物漏水損害修復報告書所示，系爭房屋漏水範圍包括臥室、更衣室、浴室的頂板以及管線與結構體接處點的情況，主要係因同棟12樓之3 號浴室及陽台防水層失效所致，必需拆卸衛浴設備、打除浴缸、打除該浴室與陽台地面連同四週牆壁面經常會接觸到水的範圍（一般高度至少1 公尺）內之磁磚，重新以水泥沙漿粉刷並施作防水層，再貼回磁磚復原；對原先發泡劑未能阻斷樓板結構體內部細微裂縫，則以壓力灌注環氧樹脂予以填塞。預估修復費用就同棟12樓之3 部分預估金額為316,800 元、對系爭房屋主臥室及浴室天花板則預估修復費用則為47,200 元、合計修復費用總計364,000元。參酌該鑑定報告所示，漏水主因為同棟12樓之3 號浴室及陽台漏水，則造成漏水之區域、面積均非廣大，在既有之工法施作下，應足以修復並排除漏水之瑕疵；且系爭房屋及土地應有部分買賣價金高達1,380 萬元，而依鑑定報告所預估之修復費用則為364,000元，則修復費用佔房屋價值尚不足3％，難謂已達喪失或嚴重減損房屋之價值。是原告執此請求解除契約及返還買賣價金，顯失公平，非有理由。
㈡、備位之訴部分：按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373 條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。數人共同不法侵害他人之權利者，連帶負損害賠償責任。不能知其中孰為加害人者，亦同，民法第354條第1項前段、第185條第1項分別定有明文。又系爭房屋係由原告於97年2 月22日向被告湯之城公司買受，同棟12樓之3 房屋則係於96年間變更設計與施工，故原告買受系爭房屋時，該瑕疵業已存在，而系爭土地買賣契約書第12條約定被告湯之城公司與被告林漢生就契約違約應負連帶責任。查，本件依上開建築物漏水損害修復報告書所示，被告林柏川所有同棟12樓之3 號房屋浴室及主臥室陽台有大幅變動、管線改設、防水施工有瑕疵，導致防水層失效滲水，造成系爭房屋漏水；且被告湯之城公司於止漏施工時誤鑽同棟12樓之3 號房屋浴室之排水管，填充發泡劑阻斷排水，使漏水情形和修復的困難度更加複雜，故被告湯之城公司、林柏川就系爭房屋漏水情事應負共同責任。被告湯之城公司、林柏川雖就漏水原因指摘係因對方之施工所造成，然均未能舉證證明以排除各自之侵權責任，依舉證責任之規定，應由被告湯之城公司、林柏川負擔不能舉證之不利益，即應認被告湯之城、林柏川應就系爭房屋之損害，共同負損害賠償之責。又被告對於原告備位聲明之金額，均無爭執，從而，原告主張被告湯之城公司及林柏川應連帶給付修復費用364,000 元，即屬有據，應予准許。至被告林漢生部分因僅係土地之出賣人，對於系爭房屋之漏水原因應無可歸責之處，則原告請求林漢生亦應連帶賠償部分，為無理由，應予駁回。
五、綜上所述，本件原告依系爭契約之法律關係，先位聲明請求返還買賣價金，為無理由，應予駁回。備位聲明依契約及侵權行為之法律關係請求被告連帶給付364,000 元，為有理由，應予准許。
六、兩造均陳明願供擔保，請求准宣告假執行及免為假執行之宣告，就原告勝訴之訴部分經核均無不合，爰分別酌定相當之金額准許之。至原告敗訴部分，其訴既經駁回，則假執行之聲請已失所依附，應併駁回之。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法，核與判決結果不生影響，爰不逐一論列，附此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 99 年 12 月 29 日
臺灣宜蘭地方法院民事庭
法 官 張軒豪正本與原本無異。
如不服本判決，應於判決送達後20日內提出上訴狀（須附繕本）。
中 華 民 國 99 年 12 月 30 日
書記官 謝佩欣