臺灣宜蘭地方法院民事判決 99年度簡上字第61號上 訴 人 昇宗建設有限公司法定代理人 賴宗伸訴訟代理人 劉致顯律師
廖學興律師被上訴人 逸鴻廣告有限公司法定代理人 陳麗芬訴訟代理人 吳振東律師上列當事人間請求給付服務報酬金事件，上訴人對於民國99年9月7日本院宜蘭簡易庭99年度宜簡字第92號第一審判決提起上訴，本院於100年5月16日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人起訴主張：
（一）上訴人前於95年7月22日委由被上訴人代理銷售上訴人所興建坐落於宜蘭縣宜蘭市○○段坤門小段之土地、門牌號碼為宜蘭縣宜蘭市○○路○○○巷之「新月帝堡建案」，雙方並簽訂不動產委託代理銷售契約書（下稱系爭代銷契約），約定委託期限自95年8月1日起至使用執照取得後8個月止（若因業務需要經由雙方同意後，得將銷售期間延後）、上訴人與買方簽訂正式買賣合約書且簽約金兌現後，上訴人應依約給付以售出戶成交價2%計算之服務報酬（兩造事後口頭合意降為1.7%，以下簡稱系爭代銷契約約款）。被上訴人於98年4月間代為銷售上開建案編號第13號（門牌號碼為宜蘭縣宜蘭市○○路○○○巷○○號）之房地（下稱系爭買賣標的），與訴外人即買受人羅安妮於同年月5日簽訂房地買賣契約書（下稱系爭買賣契約），於系爭買賣契約約定買賣價金1000萬元（實際成交價為980萬元，即另贈送價值20萬元之產品），買方羅安妮於後隨即給付簽約金6萬元，又於同年月6日給付用印款35萬元，再於99年1月5日給付完稅款129萬元。是被上訴人已完成代銷工作，依系爭代銷契約約款被告應給付服務報酬核計166,600元。
（二）買受人羅安妮與上訴人簽訂系爭買賣契約之前，所出價格遠低於上訴人委託之價格。嗣被上訴人應買受人羅安妮之要求，居間安排其與上訴人之法定代理人賴宗伸於98年4月5日在宜蘭市○○路○○○號接待中心面商。屆時，買受人羅安妮由其配偶陳傑麟陪同，與上訴人法定代理人賴宗伸面商，雙方同意以實際成交價980萬元成交等情，買受人羅安妮亦回應上訴人法定代理人賴宗伸之要求，而由被上訴人法定代理人應賴宗伸要求而於系爭買賣契約代筆加載「本合約書經甲方審閱，確認無誤，願自動放棄五天審閱期」（以下簡稱系爭放棄審閱期條款），並且買受人羅安妮自行執筆在系爭買賣契約加註保密條款。再者，買受人羅安妮任職宜蘭縣宜蘭地政事務所，對於土地與建物之登記實務相當熟悉；其夫陳傑麟曾為宜蘭縣大同鄉鄉長，為有相當社會地位與名望之人。買受人羅安妮即因上開關係，而要求被上訴人居間安排其與上訴人之法定代理人賴宗伸直接洽商系爭買賣標的之買賣。買受人羅安妮夫婦與上訴人法定代理人賴宗伸於被上訴人法定代理人陳麗芬製作系爭買賣之書面契約時，均同坐在接待所之洽談桌旁，甚至於契約用完印後，猶繼續交談一段時間後始離開。故上訴人主張被上訴人於銷售系爭買賣標的時，先在系爭買賣契約上加註「放棄審閱期」之不誠信行為，又於買受人羅安妮向其詢問有無解約可能時，更以解約簽約金可能要被沒收等不利情形誤導買受人羅安妮云云，依上說明，自非事實，俱無足採。
（三）依系爭代銷契約書第6條第2項第3款約定，被上訴人依該委託書條件覓得買方，並代理上訴人收受定金後，如買賣契約之不履行係可歸責於買方者，其定金由上訴人決定沒收或歸還買方。本件買受人羅安妮於98年4月5日，就系爭買賣契約書所記載之內容已知悉，認為其約定合理，並無不公平情事，而拋棄其5天審閱期之權利，逕與上訴人簽訂系爭買賣契約，並當場給付上訴人簽約金6萬元後，將契約書正本攜回；於翌日再依約給付上訴人用印款35萬元，於9個月後之99年1月5日電匯完稅款129萬元至上訴人之銀行帳戶等情，此觀系爭買賣契約之分期付款明細表中簽約金、用印款及完稅款之備註欄記載，即可明瞭。買受人羅安妮既於買賣契約簽訂9個月後之99年1月5日，再給付上訴人完稅款，顯已經該契約書之合理審閱期間，殊無再以未經合理審閱期間，而據以主張解除契約之可能。且被上訴人尚徵得上訴人之同意，將買受人羅安妮之繳交完稅款期限延至98年12月5日，以利買受人羅安妮於該期間籌措自備款之繳付。當時，買受人羅安妮未提出解除契約之要求，並於99年1月5日將完稅款129萬元匯入上訴人指定之銀行帳戶，業如前述。足徵買受人羅安妮與上訴人已私下達成協議，而解除系爭買賣契約，殊與上訴人所主張未給予合理審閱期乙節無涉。且衡諸一般社會經驗法則，買受人羅安妮如因被上訴人未合法給予審閱期，而有解約之意思，或曾向被上訴人表示解約，焉有於9個月後之99年1月5日再匯完稅款129萬元至上訴人指定之帳戶之可能？益見買受人羅安妮之解除系爭買賣契約，與上訴人所主張未給予合理審閱期乙節無關。
（四）買受人羅安妮於原審99年8月24日言詞辯論時證稱可知，羅安妮解約之原因有二，其一為本件集合式住宅，上訴人將共有部分作其自己保留房屋（停車位）之基地使用；其二係房屋漏水持續無法改善。就基地不足問題，羅安妮於簽約當日即發現；就房屋漏水問題，則於給付該完稅款後，發現該屋漏水問題，通知上訴人改善而未果，始於99年
2 月8日與上訴人合意解除契約。可見系爭買賣標的漏水無法改善之瑕疵，係買受人羅安妮與上訴人間就上開買賣契約解除之主要原因。又原審經審酌兩造及證人羅安妮之證詞，參酌民法第799條第4項之立法精神，認本件最應被非難者，厥為建商於房屋興建過程中之不誠信作為等語，其認事用法洵屬正確。故上訴人主張：原判決認上訴人建造系爭買賣標的之共有部分比例違反民法修正意旨之不誠信作為乙節，與事實不符，而有判決不備理由之違法云云，殊非可採。
（五）依兩造間之系爭代銷契約書第6條第2項第3款約定，被上訴人依該委託書條件尋得買方，並代理上訴人收受定金後，如買賣契約不履行，係可歸責於買方者，其定金之沒收或歸還買方，由上訴人決定之。依兩造間歷來之交易慣例，已收定金而未達簽約階段之買主，或已簽約而未達被上訴人得請求服務報酬之標準者，如因可歸責於買方之事由而解約時，上訴人所沒收之定金及簽約金，由兩造均分之，被上訴人並因未達系爭代銷契約第9條第4項約定之收取服務報酬標準，而不再向上訴人收取服務報酬。本件被上訴人既已依約完成上訴人與買受人羅安妮間之系爭買賣標的交易，縱使系爭買賣標的事後因有漏水無法改善及解決面積短少等瑕疵，經上訴人與買受人羅安妮合意解除，已如前述，從而彼等間之解約事由非可歸責於被上訴人，依系爭代銷契約第9條約定，被上訴人自得向上訴人請求給付服務報酬166,600元。故上訴人主張：被上訴人以放棄審閱期之條款設計購屋者，如法院認被上訴人此等明顯違法之約款可被容許，則無異鼓勵代銷公司得不擇手段促成交易，此對於全國廣大購屋者將是一大夢靨，對不動產交易程序所衍生之弊害將難以估計云云，殊無足採。
二、上訴人於原審答辯及上訴後之主張：
（一）按「二、企業經營者：指以設計、生產、製造、輸入、經銷商品或提供服務為營業者。」、「企業經營者與消費者訂立定型化契約前，應有三十日以內之合理期間，供消費者審閱全部條款內容。違反前項規定者，其條款不構成契約之內容。但消費者得主張該條款仍構成契約之內容。」、「依照當事人一方預定用於同類契約之條款而訂定之契約，為左列各款之約定，按其情形顯失公平者，該部分約定無效：一、免除或減輕預定契約條款之當事人之責任者。二、加重他方當事人之責任者。三、使他方當事人拋棄權利或限制其行使權利者。四、其他於他方當事人有重大不利益者。」，消費者保護法第2條第2款、第11條之1第1項、第2項、民法第247條之1分別定有明文。立法意旨即在維護消費者知的權利，且為確保消費者之契約審閱權，明定企業經營者未提供合理審閱期間之法律效果係其條款不構成契約之內容。次按企業經營者於其所提供之定型化契約中，加註消費者自願拋棄契約審閱權之條款，按其情形顯失公平者，依民法第247條之1第3款、第4款之規定，該條款應屬無效者，仍應由企業經營者舉證證明已提供消費者合理審閱契約之期間，否則即應依前開情形處理，亦有最高法院98年度台上字第168號判決所肯認。故上訴人於系爭買賣標的之系爭買賣契約（定型化契約），加註「放棄5日審閱期」之違法條款，依民法第247條之1第3款、第4款之規定，該條款應屬無效，乃屬當然。
（二）證人羅安妮於原審證稱：「（被告法定代理人：據我本人知道證人簽約後隔幾天就表示不買房子，因為透天的房子沒有公設，但證人買到的是有公設，有這件事嗎？）是，我發現上開227地號土地有房子蓋在土地上，我看圖應該是車位的部分。」，而羅安妮僅與上訴人法定代理人賴宗伸洽談系爭買賣標的之價格問題，帶看房屋及介紹係由被上訴人為之，事後買受人羅安妮發現系爭買賣標的之情況與其接受之資訊不同，故產生解約之念頭，足可認被上訴人向買受人羅安妮銷售時有隱瞞系爭房地資訊之不實銷售手法之行為。
（三）按「非經甲方書面同意，乙方業務人員不得對買方作出超出本約範圍之承諾，或做不實之銷售介紹，若因此而違反法令或造成買方、甲方之損失時，乙方須負完全賠償責任」、「本契約如有未盡事宜，雙方應依有關法令、習慣及誠實信用原則公平解決…」，為兩造所簽之系爭代銷契約書第7條第2項、第13條明文約定。故被上訴人受委託代銷上開建案（即被上訴人之給付），本應遵守法令，及誠實信用原則為之。被上訴人不僅有隱瞞系爭房地資訊之不實銷售手法，更違反消費者保護法及民法相關規定，擅自加註「放棄5日審閱期」製造買受人羅安妮放棄審閱期之表象，事後向買受人羅安妮表示賣的是成屋無審閱期，使買受人羅安妮以為解約將被沒收簽約金（參羅安妮原審證述），被上訴人在事實面及法律面均有提供不實資訊之欺罔行為，既違反法令也違背契約所約定之誠實信用原則，其給付顯然未符合債之本旨。被上訴人以隱瞞系爭房地資訊及騙羅安妮賣的是成屋無審閱期、解約要沒收簽約金等違背法令及誠信原則之不正當方式促成系爭房地買賣契約簽訂與存在，其給付未符合債之本旨而有瑕疵。羅安妮發現後依法主張解除系爭房地買賣契約，自屬可歸責於被上訴人之給付不能，上訴人自得拒絕其給付。
（四）倘被上訴人當初有遵守法令給羅安妮合理之契約審閱期，羅安妮簽約後發現系爭買賣標的與預期不符或單純反悔不買，均可解除契約，被上訴人之報酬請求權根本不會發生。換言之，本件結果不過回歸本來應有之法秩序而已。且公平交易法第24條規定：「除本法另有規定者外，事業亦不得為其他足以影響交易秩序之欺罔或顯失公平之行為。」，行政院公平交易委員會對於定型化契約未給予消費者審閱期之違法態樣，認違反公平交易法第24條，已有重罰前例。如上訴人不同意買受人羅安妮解約退款，恐有遭檢舉被重罰之風險，卻仍須給付服務報酬，更非事理之平。是被上訴人依兩造系爭代銷契約第9條第1、4項請求服務報酬，有違誠信原則而無理由。承上述，系爭買賣契約係被上訴人以違背法令及誠信原則之不正當方式促成，被上訴人以隱瞞系爭房地資訊及騙買受人羅安妮賣的是成屋無審閱期、解約要沒收簽約金等違背法令及誠信原則之不正當方式促成系爭買賣契約簽訂與存在，其給付未符合債之本旨而有瑕疵。買受人羅安妮發現後依法主張解除系爭買賣契約，自屬可歸責於被上訴人之給付不能，上訴人自得拒絕其給付。被上訴人仍請求服務報酬，顯有違誠信原則而無理由。
三、本件原審對於被上訴人之請求，判決被上訴人部分勝訴（敗訴部分被上訴人未上訴而告確定），上訴人就其敗訴部分聲明不服，求為原判決不利上訴人部分廢棄，上開廢棄部分被上訴人於原審之訴駁回；被上訴人則求為判決駁回上訴。
四、被上訴人主張兩造於95年7月22日就上訴人所興建之「新月帝堡建案」，雙方簽訂系爭代銷契約，並約定有系爭代銷約款。而被上訴人於系爭代銷契約之委託期間即95年4月5日代理上訴人與買受人羅安妮就系爭買賣標的簽訂系爭買賣契約，約定成交價為980萬元，羅安妮並於簽約當日給付簽約金6萬元，又於同年月6日給付用印款35萬元，再於99年1月5日給付完稅款129萬元（共已給付170萬元）。嗣上訴人於99年2月8日與買受人羅安妮簽立房地買賣解除契約書，約定買賣雙方合意解除系爭買賣契約，原預定買受之系爭買賣標的由上訴人收回自行處分，上訴人並無條件退還買受人羅安妮已繳交之款項合計170萬元等情，業據被上訴人於原審提出系爭代銷契約、系爭買賣契約、房地買賣解除契約書，且為上訴人所不爭執，堪信真實。被上訴人進而主張，買受人羅安妮就系爭買賣標的正式簽立系爭買賣契約並給付簽約金後，其已完成系爭代銷契約所約定之代銷工作，上訴人自應依系爭代銷契約第9條第1項、第4項及給付一定成數報酬之約定，給付被上訴人服務報酬166,600元及法定之遲延利息。上訴人則否認之，並以前詞為辯。是經兩造整理後，確認本件應審酌之爭點為：（一）被上訴人依系爭代銷契約代銷系爭買賣標的時，有無擅自要求買受人羅安妮放棄系爭買賣契約審閱期，而於系爭買賣契約加註系爭放棄審閱期之違法條款？有無隱瞞系爭買賣標的資訊之不實銷售手法之行為？（二）買受人羅安妮是否因被上訴人有前開爭點一之行為而受誤導，致事後與上訴人解除系爭買賣契約？（即上訴人與買受人羅安妮合意解除系爭買賣契約，是否可歸責於被上訴人？）三、被上訴人依系爭代銷契約第9條第1項、第4項請求服務報酬有無理由？茲分述如下。
五、爭點一、被上訴人依系爭代銷契約代銷系爭買賣標的時，有無擅自要求買受人羅安妮放棄系爭買賣契約審閱期，而於系爭買賣契約加註系爭放棄審閱期之違法條款？有無隱瞞系爭買賣標的資訊之不實銷售手法之行為？
（一）被上訴人雖主張系爭買賣契約加註系爭放棄審閱期條款，係因買受人羅安妮為表示誠意，而同意上訴人法定代理人賴宗伸之要求而才由被上訴人法定代理人陳麗芬於系爭買賣契約代筆加註等語。然上訴人否認之。雖證人蒲淑婷於本院行準備程序時證稱簽寫契約、用印時，賴宗伸仍與買受人羅安妮等人一起同桌等語（見本院卷第60、61頁），然證人蒲淑婷亦自承實際簽約時並未與買受人羅安妮等人同桌等情，是縱使實際簽約時賴宗伸仍然在銷售現場且與買受人羅安妮等人同桌簽寫契約，證人蒲淑婷因未與之同桌而無從得知渠等談話內容，自無從得知系爭放棄審閱期條款是否為買受人羅安妮為回應上訴人給於優惠價格並表示誠意而同意上訴人法定代理人賴宗伸之要求而由被上訴人法定代理人陳麗芬代筆加註等情，是證人蒲淑婷所言並無從認被上訴人上開所言可採。然上訴人此部分主張，雖無法證明，惟亦無法直接為反面推論即遽認系爭放棄審閱期條款為被上訴人於未經買受人羅安妮同意下所擅自違法加註。
（二）又證人即買受人羅安妮雖迭於原審審理時及本院行準備程序時就系爭放棄審閱期條款是何人加註乙節證稱「當時簽約時我沒注意到這條」、「我沒注意看是誰寫的，拿出來的契約都已經寫好了」等語（見原審卷第61頁、本院卷第59頁），然關於系爭買賣契約所記載系爭放棄審閱期條款等文字部分，係以手寫加註於系爭買賣契約之最末條款，且緊接著隔行文字即為買受人簽名欄，此有系爭買賣契約存卷可參。顯然買受人羅安妮於簽署系爭買賣契約時必然會注意到上開系爭放棄審閱期條款，故買受人羅安妮應同時可知悉簽立系爭買賣契約前本可享有契約審閱之權利進而為是否放棄契約審閱期之決定。故證人羅安妮上開所言應係刻意迴避問題，而非可採信。是買受人羅安妮既於當日簽署系爭買賣契約，顯然買受人羅安妮係經自己之選擇而同意放棄系爭買賣契約之契約審閱期，自無從以證人羅安妮上開違反常理之證詞即認買受人羅安妮未同意系爭放棄審閱期條款。
（三）再者，買受人羅安妮於簽立系爭買賣契約之時，同時有其配偶即訴外人陳傑麟一同前往，且為與出賣人議價，而經由被上訴人通知上訴人之法定代理人賴宗伸到場，最終上訴人法定代理人賴宗伸同意以贈送20萬電器之方式為價格上之優惠而出售系爭買賣標的等情，業據證人即買受人羅安妮於本院審理時證述甚詳（見本院卷第57頁），顯然買受人羅安妮於簽立系爭買賣契約前業就系爭買賣標的、價金等契約重要之點，與出賣人即上訴人法定代理人賴宗伸直接洽談，並於系爭買賣契約最末再加註贈送價值20萬元之電器與保密條款等，此有系爭買賣契約書可查。是買受人羅安妮於簽立系爭買賣契約前就是否買受系爭買賣標的應已就系爭買賣標的客觀狀態、價格及其他契約條件為詳細盤算與斟酌，且既與上訴人法定代理人賴宗伸直接洽談買賣價格，當可從出賣人即上訴人法定代理人賴宗伸之對話中直接獲得最詳盡之交易資訊。可見買受人羅安妮最終決定簽立系爭買賣契約時應是已就系爭標的之交易資訊、契約約款條件認識清楚，且係於從容不迫之情形下而簽立系爭買賣契約才是。足證買受人羅安妮於簽立系爭買賣契約時，就系爭放棄審閱期條款之存在應早知悉且有同意，始進而簽立系爭買賣契約。是上訴人抗辯系爭放棄審閱期條款係被上訴人法定代理人陳麗芬擅自違法加註，買受人羅安妮並未同意云云，並非可採。
（四）上訴人復抗辯買受人羅安妮事後發現系爭買賣標的之情況與其接受之資訊不同，故產生解約之念頭，足可認被上訴人向買受人羅安妮銷售時有隱瞞系爭房地資訊之不實銷售手法之行為云云。然上訴人否認之，且系爭買賣標的本即包含有共有土地，此於系爭買賣契約亦載明清楚。顯然買受人羅安妮就系爭買賣標的包含共有土地部分，應可知悉，且縱使被上訴人無法完全解釋上開共有土地之坐落位置或使用範圍，買受人羅安妮亦可向上訴人法定代理人賴宗伸當面詢得上開資訊，實難單以買受人羅安妮於簽立系爭買賣契約後對系爭買賣標的之產權或使用範圍有不同認知，即遽推論被上訴人有刻意隱瞞交易資訊。再者，「本案之接待中心設計製作、樣品屋、實品屋裝潢、媒體廣告、企劃製作、透視圖、現場雜支等相關費用，由甲方（按指上訴人）支付」、「甲方（按指上訴人）保證委售之房地產權清楚，絕無佔用他人土地、與工程承攬人發生債務糾紛，否則願負責支付乙方（按指被上訴人）因本案所產生之所有費用及造成第三者損害所產生之賠償。」、「相關坪數表、底價表、付款方式及建材設備內容，經雙方確認後為合約之一部分，不得任意更改。」為系爭代銷契約第4條第1項、第5條第1、2項所明定。是上開建案之廣告、圖示、樣品等硬體介紹以及系爭買賣標的之產權、坪數等相關之交易資訊主要提供者本即為上訴人，而有關系爭買賣標的之交易資訊理應已在相關廣告說明、樣品等資訊中已充分揭露，被上訴人殊無可能於相關廣告文宣或樣品中刻意隱瞞買賣標的之資訊。則買受人羅安妮事後雖質疑關於俗稱透天厝之房屋應該沒有屬於共有部分之公共設施等情，然此部分縱使系爭買賣標的之現況與買受人羅安妮上開主觀認知確有誤差，此誤差是否為被上訴人於銷售時故意隱瞞資訊，上訴人亦未舉證以實其說，殊無從以買受人羅安妮之主觀上認知與系爭買賣標的客觀狀態有異，即可推論被上訴人有刻意隱瞞交易資訊之情事。
六、爭點二、買受人羅安妮是否因被上訴人有前開爭點一之行為而受誤導，致事後與上訴人解除系爭買賣契約？（即上訴人與買受人羅安妮合意解除系爭買賣契約，是否可歸責於被上訴人？）
（一）按企業經營者與消費者訂立定型化契約前，應有30日以內之合理期間，供消費者審閱全部條款內容；違反前項規定者，其條款不構成契約之內容；但消費者得主張該條款仍構成契約之內容，消費者保護法第11條之1定有明文。惟上開規定之立法理由係在於維護消費者知的權利，使其於訂立定型化契約前，有充分了解定型化契約條款之機會，如消費者已有詳細審閱契約之機會，該條之保護目的已達，故消費者於簽約審閱契約條款內容之期間，雖未達規定期間，然企業經營者未有妨礙消費者事先審閱契約之行為，消費者有充分了解契約條款之機會，且於充分了解後同意與企業經營者成立契約關係，基於其他考量而選擇放棄審閱期間者，法律並無禁止消費者拋棄權利之限制，基於私法自治及契約自由之原則，並非不可。經查，系爭放棄審閱期條款既係經由買受人羅安妮同意而加載，且無證據足證係被上訴人擅自違法或有妨礙消費者審閱契約權利而加載，已如前述。則自不得單以系爭買賣契約記載有關系爭放棄審閱期條款，而認被上訴人履行系爭代銷契約時有違反相關法令或為未符債之本旨之給付。又證人即買受人羅安妮於本院行準備程序時雖再證稱：「因為陳小姐（按指被上訴人法定代理人）說今天簽才有這樣的優惠，價錢是與賴先生確定的，所以我與賴先生是談好這個價格，陳小姐是說今天簽才有這個優惠」等語。然查，買受人羅安妮於簽立系爭買賣契約時，願意放棄本所享有之契約審閱權，並於系爭買賣契約載明系爭放棄審閱期條款乙節，已如前述。且買受人羅安妮更與出賣人即上訴人之法定代理人當面會商，對於系爭買賣契約之內容亦應有更清楚詳細了解之機會，更何況，系爭買賣契約打字印妥之條文僅有
10 條，包括系爭買賣標的、買賣價款、付款期限、配合文件、產權保證、稅捐登記規費負擔、產權過戶登記約定、房地點交、違約罰則、訴訟管轄等與一般房地買賣最基本之約定，並無繁雜之交易約定，衡情一般買受人亦可以在短時間內了解契約內容。是縱使被上訴人有如證人羅安妮所述以上訴人法定代理人以價格優惠而勸進買受人羅安妮當日簽約等情，此亦僅屬上訴人行銷策略，並非被上訴人去妨礙買受人羅安妮瞭解契約或審閱契約之權利。是上訴人並無未經買受人羅安妮同意而於系爭買賣契約擅自加註系爭放棄審閱期條款，且被上訴人亦未妨礙買受人審閱契約之權利，是被上訴人並未有違反法令或影響消費者權益之情事。是上訴人抗辯買受人羅安妮係因被上訴人違法加註系爭放棄審閱期條款致與上訴人解除買賣契約，並無理由。
（二）另證人即買受人羅安妮於原審亦證稱：「我是98年4月5日簽約，後來房子沒有買成，我與建商解除買賣契約，是在99年2月8日解除買賣契約，有付款簽約金6萬用印款35萬完稅款129萬共170萬，後來因為土地共有部分227地號要過給我們住戶45分之1，實際上並沒有取得那麼多土地持分，有一些共有部分建商自己的房子當車位使用，我認為我使用土地的部分並沒有到45分之1，可是我要繳45分之1的稅，我認為建商自己的共有部分比例應該占多一點，我後來調謄本發現上開情形，我在98年4月5日就發現了，可是建商不願意讓我退簽約金，另外我發現地下室有漏水，浴室都是濕的，隔壁洗衣服的泡沫會從出水口溢出，建商一直不解決，這是建商催我繳完稅款，我去看房子才發現上情，當時我有一段時間比較忙，原告即被上訴人的法定代理人通融我到12月5日後才來談要不要買，12月5日後的一個星期內原告的公司小姐催我繳完稅款，我說之前陳小姐有答應我要緩一段時間，但那個小姐說不知情，要我找陳小姐，並說原告法定代理人沒有與他們合作了。」等語（見原審卷第60頁）。由上證言可知，證人羅安妮起意解除系爭買賣契約之理由有二，一是系爭買賣標的其中屬於共有部分之土地，買受人得使用面積甚少；二是房屋漏水持續無法改善。顯然買受人羅安妮據以主張解除系爭買賣契約之依據均為系爭買賣標的瑕疵之問題。而系爭放棄審閱期條款之約定與買受人羅安妮希望解除系爭買賣契約之理由即無相關。
（三）上訴人另抗辯買受人羅安妮早在法定審閱期內即欲解除系爭買賣契約，係因受被上訴人法定代理人陳麗芬之事前設計而放棄審閱期及事後誤導以為解約會被沒收所繳價金，才會另闢蹊徑以漏水為藉口要求解約，以避免遭沒收價金之後果，顯然買受人羅安妮會解除系爭買賣契約，完全可歸責於被上訴人云云。然查，買受人羅安妮於原審作證時，系爭買賣契約業經與上訴人合意解除，且買受人已全數取回所繳納之價金等情，此有上開房地買賣解除約書可佐，是證人即買受人羅安妮於上開原審作證時，自無須因懼遭沒收價金，而再以系爭買賣標的有瑕疵為藉口以求解約，是證人羅安妮上開證詞自非因為求解約而為之藉口。實可見，買受人羅安妮欲解除系爭買賣契約之原因，確實與系爭買賣標的之瑕疵有關。雖證人即買受人羅安妮復於原審證稱「當時簽約時我沒有注意到這條，後來我翻了法令大約一個月內時間我打電話告訴陳小姐有30天的審閱期，她為何沒有讓我帶回去看一下，她告訴我她賣的是成屋，沒有這樣的考量，因為我調謄本發現建商有一點欺騙我們，所以我才認為要有審閱期，後來我想說契約簽了，她說可能沒有辦法，如果要解約的話簽約金可能也要沒收。」等語。但給予消費者審閱期間規定之目的在於使消費者充分了解契約內容，避免消費者於匆忙間不及了解其依契約所得主張之權利及應負之義務，致訂立顯失公平之契約而受有損害，已如前述。以本件情形，買受人羅安妮事後爭執未給予審閱期間，其所針對未考慮清楚，係在上開系爭買賣標的物之瑕疵部分，即包括使用面積短少以及漏水問題，是縱使被上訴人曾表示可能要沒收簽約金，亦僅是告知依系爭買賣契約上訴人可能沒收簽約金之情，而買受人羅安妮於過法定審閱期後，仍繼續系爭買賣契約所定之繳款動作，則羅安妮遲至99年2月8日之解約行為，尚難認與被上訴人表示可能沒收簽約金等語有關，是上訴人抗辯系爭買賣契約會解除係完全因可歸責於被上訴人，亦與事實不符。此外依上所述，上訴人並無法舉證證明，被上訴人有刻意隱瞞交易資訊，且證人羅安妮亦未指摘被上訴人有隱瞞系爭買賣標之交易資訊而致其有誤為判斷之情事，是上訴人抗辯因被上訴人隱瞞交易資訊而致買受人羅安妮解除契約等情，亦無可採。
七、爭點三、被上訴人依系爭代銷契約第9條第1項、第4項請求服務報酬有無理由？
（一）按「非經甲方書面同意，乙方業務人員不得對買方作出超出本約範圍之承諾，或做不實之銷售介紹，若因此而違反法令或造成買方、甲方之損失時，乙方須負完全賠償責任」、「本契約如有未盡事宜，雙方應依有關法令、習慣及誠實信用原則公平解決…」系爭代銷契約書第7條第2款、第13條雖有明文約定。經查，依前所述，被上訴人並無未經買受人羅安妮同意而擅自加註放棄審閱期條款，亦無對買受人羅安妮隱瞞交易資訊，且系爭放棄審閱期條款，亦非系爭買賣契約關於標的、價金等交易要素，並不因系爭買賣契約有系爭放棄審閱期條款之加註，而可遽認被上訴人有作出超出系爭代銷契約範圍之承諾，是上訴人主張被上訴人代銷系爭買賣標的有違反相關法令或契約之情事云云，並非可採。況且買受人羅安妮於系爭買賣契約簽訂前經被上訴人找上訴人法定代理人賴宗另議價格，最終上訴人同意系爭買賣標的以售價1000萬元且贈送價值20萬元之電器產品而出售，且買受人羅安妮尚有保密義務等情，均如前述。既然上開買受人羅安妮需負保密義務之「優惠價格」係上訴人法定代理人賴宗伸直接與買受人羅安妮當面洽談，是此一所謂「優惠價格」之交易訊息實係上訴人一方所釋出，並非被上訴人為促成買賣契約簽訂而所釋放之訊息，則被上訴人立於代銷之立場於當時援用上訴人給予買受人羅安妮「優惠價格」之交易訊息，而說服或勸進買受人羅安妮當日簽立系爭買賣契約，難認被上訴人有何以違反法令或誠實信用原則之方式而使系爭買賣契約之簽立。
（二）至於上訴人以「兩造間其他建案房屋之合作中曾有同屬審閱期之瑕疵遭買方要求解約，由決定是否沒收定金，如沒收部分定金，兩造平方」之往例，被上訴人不循此例，顯違誠信原則。經查，被上訴人否認系爭買賣標的之出售適用前揭上訴人所指之往例，且上訴人亦未舉證證明被上訴人依何約定需同意依循上訴人所指之往例而為互相讓步以解決紛爭，是尚難以被上訴人不同意上訴人援引往例為和解或讓步即認被上訴人有何違反誠信原則。
（三）查上訴人既已依系爭代銷契約完成系爭買賣契約之簽訂並達簽約金已兌現之程度，且亦無證據足證上訴人有何違反法令或違反誠實信用原則等不當方法使買受人簽訂系爭買賣契約，則應可認上訴人已善盡系爭代銷契約之責任，並完成系爭代銷契約之義務。從而，被上訴人依據系爭代銷契約約款之法律關係請求上訴人給付服務報酬166,600元及自支付命令送達之翌日即99年3月23日起至清償日止按年息百分之5計算之法定遲延利息為有理由，原審就此部分為被上訴人勝訴判決，並依職權為假執行之宣告，核無不合，上訴論旨指摘原判決不當，求為廢棄改判，為無理由，應予駁回。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及舉證，經核與判決結果無影響，爰不逐一論列，附此敘明。
九、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436條之1第
3 項、第449條第1項、第78條，判決如主文。中 華 民 國 100 年 5 月 30 日
臺灣宜蘭地方法院民事庭
審判長法 官 楊麗秋
法 官 林俊廷法 官 蔡仁昭正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 100 年 5 月 30 日
書 記 官 邱淑秋