臺灣宜蘭地方法院民事判決 99年度訴字第119號原 告 吳儒結訴訟代理人 李蒼棟律師複代理人 林裕鴻律師被 告 吳清溪訴訟代理人 林世超律師當事人間拆屋還地等事件，本院於99年11月19日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告向原告承租座落宜蘭縣○○鄉○○段第367地號如附圖編號A、B、C、D即藍色部分所示，面積合計756平方公尺土地之租金，自民國99年4月20日起調整為每年新台幣貳萬捌仟柒佰捌拾捌元。
原告其餘之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由被告負擔十分之一，餘由原告負擔。
事 實
一、原告方面：
（一）訴之聲明
1.先位聲明：
(1)被告應將坐落宜蘭縣○○鄉○○段○○○ ○號土地(下稱系爭土地)上如附圖編號A、B、C、D即藍色部分所示之地上物拆除，並將土地返還原告。
(2)被告應自民國(下同)94年4 月8日起至除去地上物返還土地日止，按年給付原告新台幣（以下同）47,708 元相當於租金之不當得利。
(3)願供擔保，請准宣告假執行
2.備位聲明：被告承租原告所有坐落宜蘭縣○○鄉○○段○○○號土地，自起訴狀繕本送達翌日起調整租金為每年47,708元。
3.於99年8月31日言詞辯論期日撤回先位聲明(2)之請求，於99年11月19日請求追加上開撤回部分之請求。
（二）事實陳述及理由：
1.先位部分：坐落宜蘭縣○○鄉○○段○○○○號土地係原告所有，有土地登記簿謄本可稽。被告無正當權源，未經原告同意占用上開土地興建房屋、鋪設水泥地面，種植竹木，原告依民法第767條前段所有權之規定，得請求被告除去地上物，返還土地。又無法律上原因而受有利益，致他人受有損害者，應返還所受之利益。又無權占有他人土地，可獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念；另依土地法第105條及97條規定，土地租金之法定最高限額為其申報總價年息百分之10；本件土地之申報地價為每平方公尺544元，被告無權占用之面積為877平方公尺，核計被告因無權占有原告土地所獲得相當於租金之不當利益，最高為每年47,708元(計算式：455×877×10%＝47,708)，故被告應給付原告自起訴前5年起，至除去地上物返還原告土地時止，按年47,708元計算之不當得利。
2.備位部分：按租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法院增減其租金，民法第442條前段參照。又土地租金之法定最高限額為其申報總價年息百分之10，土地法第105條、第97條規定參照。若認本件兩造間有不定期租賃關係存在，因被告從未給付租金給原告，依本件土地登記謄本所載，其申報地價為每平方公尺544元，對照本件土地公告現值高達500多萬元，以申報地價年息10%計算租金，其金額仍少，爰請求法院依年息10%調整其租金，計每年47,708元，以維原告權益。
3.本件系爭土地(即367地號)於35年6月22日原登記為「三星鄉阿里史字石頭圍124-7地號」，嗣81年間土地重劃後登記為○○○鄉○里○段石頭圍小段367號」迄今，與被告提出之「他項權利登記聲請書」上記載124地號土地，顯非同一筆土地，且系爭土地從未有地上權登記，而三星鄉阿里史字石頭圍124地號與124-7地號二筆土地之位置、面積大小均相去甚遠、地目亦不相同，應不可能誤繕；另他項權利登記聲請書上之房屋為「本國式竹造」，與被告及證人游石鄧所稱茅草房屋亦有不同，足見本件被告所建及占有之房屋與上開他項權利登記聲請書所載之房屋無關。依被告所提本件房屋於55年1月起徵房屋稅，證明本件房屋係54年間興建，益見本件房屋與被告所提他項權利登記聲請書或地上權設定契約書均無關，後者不能用以證明被告有地上權存在。另證人楊勝儀之供述，完全係聽聞自其父親楊蒼輝之傳聞證據，並不足採，證人楊勝儀之父親楊蒼輝無權將土地出租給被告或被告之父親。
證人游石鄧應訊時，就被告訴代未提問之問題搶先回答，足見其事先經人教導，且證人將被告建屋之時間記錯，足見所言不實。綜上，被告所提相關證據均不足以證明被告係有權占有系爭土地。
（三）證據：提出土地登記簿謄本1份、請求現場勘驗與測量，請求傳喚證人即原地主楊萬焰之子楊純璋、提出「三星鄉阿里史字石頭圍124-7地號」舊土地登記簿謄本及○○○鄉○里○段石頭圍小段367號」81年重劃謄本為證。
二、被告方面：
(一)訴之聲明：
1.請求駁回原告之訴。如受不利益判決，願供擔保免為假執行。
2.不同意原告追加原已撤回之先位聲明(2)部分之請求。
(二)事實陳述及理由：
1.被告在本件土地上建築房屋居住已有數十年，被告父親吳坤全與原土地所有人楊萬焰間，曾於38年11月19日共同簽訂他項權利(地上權設定)登記聲請書及地上權設定契約書，並曾向地政事務所申請登記，雖因故未辦妥地上權登記而無物權效力，但不影響雙方於系爭土地上成立租地建屋之不定期租賃關係，被告並非無權占有系爭土地。原告輾轉繼受該租賃關係，於未依法終止雙方關係前，兩造間仍有不定期租賃關係。
2.被告父親吳坤全與原地主楊萬焰於38年11月19日共同簽訂之他項權利登記聲請書上所載之設定標的為「三星鄉阿里史字石頭圍124」，應是124-7地號之誤載。
3.系爭土地上房屋於38年間即已存在，牆壁是竹造加土，屋頂覆以茅草之茅草房，被告父親吳坤全與地主楊萬焰訂有租約，且有付租；約在54年間，因颱風過後，地主楊萬焰同意被告在同一地點改建該茅草房為現行磚石造房屋，該屋與地主居住之房屋(宜蘭縣○○鄉○○路○○號)，僅相差1號，為相鄰之房屋，被告於其上建築、居住40年以上，均相安無事，足以證明建屋當時地主一定有同意被告使用。被告父親有付地租給楊萬焰，被告則付過地租給楊蒼輝，證人楊純璋說楊萬焰沒有收租金云云不合事實。被告就新建房屋之基地即系爭土地與地主楊萬焰間，應成立新的租地建屋契約，地主楊萬焰之繼承人及原告均應受該租約之拘束。
4.地主向被告收取之租金乃依前例以年租金200台斤稻穀計算，地主每年分2次即於6月冬及10月晚冬稻穀收割時前來收租，每次都以100台斤稻穀折算市價後以現金給付。被告承認約有10年未付租金給地主，是原告不來收，不是被告不願付租。地主楊萬焰之孫即楊蒼輝之子楊勝儀及鄰居游石鄧都知道被告有付租事實。
(三)證據：提出他項權利登記聲請書、地上權設定契約書原本與影本各1件(原本與影本核對無誤後當庭發還)、本件房屋(○○○鄉○○村○鄰○○路○○號)房屋稅籍資料影本、吳坤全及被告戶籍謄本影本1份、上開重劃前124及124-7地號土地之地籍圖謄本；請求傳喚証人楊勝儀及曾為地主楊萬焰工作過之鄰居游石鄧，並請向宜蘭縣羅東地政事務所函查系爭土地與「宜蘭縣三星鄉阿里史字石頭圍124地號」土地之關係。
理 由
一、程序方面：
(一)本件原告先位聲明係原告本於所有權法律關係，請求被告拆屋還地後返還所有物及給付相當於租金之不當得利；備位聲明則係請求調整租金，屬民事訴訟法第403條第1項第5款「因增加或減免不動產之租金或地租發生爭執者」之強制調解事件；本件於起訴前雖未經本院調解，惟本院業指定99年6月29日為調解期日進行調解，因雙方未能達成和解共識而調解不成立，此有本院調解筆錄乙紙在卷可按(詳本院卷第48頁)，合先敘明。
(二)原告訴代於99年8月31日言詞辯論期日撤回先位聲明(2)之不當得利請求，於99年11月19日則請求追加上開撤回部分之請求，被告雖當庭表示不同意，惟此部分不當得利之請求與先位聲明(1)拆屋還地之請求，其基礎事實同一，且於原告99年8月31日撤回前，被告已就此請求為辯論，本院並已為調查，原告撤回後再追加，亦不礙被告之防禦及訴訟之終結，依民事訴訟法第255條第1項第2、7款之規定，原告上開訴之追加為合法，爰准許之。
二、兩造不爭執事項：
1.系爭土地上房屋為被告出資興建，屬被告單獨所有及目前為被告單獨占有。
2.對雙方所提書面證據之真正不爭執。
三、本件爭點：
1.38年間，被告之父吳坤全與系爭土地原地主楊萬焰間，有無就系爭土地(即重劃前地號為124-7之本件367地號土地)成立租地建屋之地上權意思？於38年間，系爭土地有無租賃關係存在？
2.約54年間，因颱風關係，被告在系爭土地上改建目前之磚石造房屋，有無經過當時地主楊萬焰之同意？楊萬焰有無收取租金？其法律關係為何？若有，原告之前前手即楊萬焰之繼承人楊純璋、原告之前手吳淑玲，以及原告本人是否受此租賃契約效力之拘束？
3.若雙方間存有租賃關係，原告請求調整租金之請求，於如何範圍內為有理由？
四、先位聲明部分之得心證理由：
(一)38年間，被告之父吳坤全與系爭土地原地主楊萬焰間，就系爭367地號土地(即重劃前124-7地號土地)應有成立租地建屋之意思合致，吳坤全與楊萬焰間，就系爭土地有租地建屋之租賃契約關係存在；約54年間，因颱風摧毀原建築之竹造茅草屋後，吳坤全與楊萬焰間之原租地建屋關係消滅。被告於颱風過後在同址改建之本件○○○鄉○○村○○路○○號磚石造房屋」，於地主同意被告改建並收取租金之際，被告與地主楊萬焰間成立一個新的不定期租地建屋契約：
1.吳坤全與原地主楊萬焰間有租地建屋之意思合致，雖未完成地上權登記，但不妨礙雙方成立租地建屋契約之意思合致。
依本院卷第18頁、第132頁被告提出之「他項權利登記聲請書」與「地上權設定契約書」影本所載，被告父親吳坤全與原地主楊萬焰於38年11月19日確共同於上開二文書上用印，表明就「三星鄉阿里史字石頭圍124」土地之一部即147坪範圍設定租地建屋之地上權，由吳坤全於其上建築「本國式竹造」改良物，約定「租用期間無定」、「每年地租新台幣參拾柒元伍角」、「租金繳納分上下二期上期應在六月底前下期應在十二月底前」等，並由吳坤全於38年11月19日向地政事務所送件聲請登記，有宜蘭縣羅東地政事務所99年7月21日以羅地登(17)字第0990007597號函檢送之「土地建築改良物登記收件登記簿」影本可證(詳本院卷第101頁)，足見被告父親吳坤全與地主楊萬焰間確有成立「租地建屋」之意思合致。
2.經查，被告建築座落於重劃後○○○鄉○里○段石頭圍小段367號土地上之本件磚石造房屋，其門牌號碼確為○○○鄉○○村○○路○○號」，有本院99年6月8日現場勘驗筆錄所附相片可證(詳本院卷第39頁)；而被告父親吳坤全係於36年8月21日遷入上址居住(原門牌號碼為：九鄰九戶光復巷九一號，43年4月20日整編為四鄰光復路41號)，迄78年2月17日死亡時止，被告父親吳坤全未曾遷移戶籍，被告則於48年12月9日因服兵役遷出，50年12月8日因服兵役期滿退伍遷入等情，有被告提出之戶籍謄本乙紙在卷可查(詳本院卷第187頁)，足證被告父親吳坤全於38年與楊萬焰簽訂地上權設定契約書時，其所居住之房屋即存在於本件重劃前之「三星鄉阿里史字石頭圍124-7地號(即重劃後之本○○○鄉○里○段石頭圍小段367號)土地上無訛。被告之父吳坤全係楊萬焰之佃農，並因此在地主之土地上建屋居住等情，除被告主張外，並據証人即楊萬焰之子楊純璋到庭證述明確(詳本院卷第110頁)；由佃農承租地主部分土地建屋居住，並進而合意設定地上權契約，核屬符合情理與事理，惟佃農既已於地主之土地上建屋居住，衡情地主應無再同意提供佃農另筆土地予其租地建屋之必要及道理，故可合理推斷38年間吳坤全與楊萬焰間欲成立之租地建屋地上權所在地，應係吳坤全已經建築居住之本件重劃前三星鄉阿里史字石頭圍124-7地號、地目為建之土地，而非地目為畑或田，距離遙遠之124地號土地(本院卷第228頁地籍圖參照)，始較符合一般理性之人所具有之通念。此外，被告父親吳坤全自始未曾在三星鄉阿里史字石頭圍124地號之土地上建築任何房屋居住，益見38年間，吳坤全與楊萬焰2人所欲成立之租地建屋地上權設定地點，應為本件被告房屋所在○○○鄉○里○段石頭圍小段367地號土地無訛。地政機關於吳坤全之聲請地上權登記收件登記簿上註明「待地目變更」，而未見發狀紀錄，更可證明該地目為畑之124地號並不能辦理地上權登記，此或因吳坤全建屋時未經測量，致其後聲請地上權登記時地號書寫錯誤所致，惟此均不妨礙吳坤全與楊萬焰2人間，就吳坤全所建房屋之座落基地成立不定期租賃關係之意思合致。
3.被告主張系爭土地上房屋原為茅草屋，50年間因颱風過後由其出資改建為磚石造房屋居住至今，改建時業經地主楊萬焰同意，租金以每年2次、每次按100斤稻穀之時價給付，由被告父親吳坤全給付給楊萬焰，楊萬焰死亡後則由其共居之子楊蒼輝收取等情；證人即楊蒼輝之子楊勝儀於本院結證稱：有聽伊父親楊蒼輝說有拿租金，是被告所住的的房子的租金，伊父親說我們那塊地租給阿溪兄(即被告)，一冬大約拿100斤稻穀，一年二冬就拿200斤稻穀，因為伊與父親住在一起，伊父親會跟伊說等語(詳本院卷第126頁筆錄)，核與被告主張內容大致相符。
4.證人游石鄧於本院審理中結證稱：伊與被告及楊萬焰都是鄰居，伊住○○鄉○○村○○路○○號，被告住41號，楊萬焰住42號，伊出生迄今都住43號，被告與其父親在伊小時候即住在41號處，楊蒼輝則與其父親楊萬焰住在一起，所有的事情都是楊蒼輝在處理，現由楊蒼輝子楊勝儀在住。被告的房子最初是利用蛇木及茅草建造，牆壁用泥土及草混合而成，颱風過後有改建，就是現在這個樣子，何時颱風忘記了，改建房子時地主楊萬焰有同意，伊有問被告爸爸，被告爸爸說地主有同意否則他無法蓋，伊爸爸及伊都有去幫忙，伊爸爸有去換工，因為鄰居大家互相換工。楊萬焰有向被告爸爸拿租，後來兩個老人家死後，就換楊蒼輝向被告收，1年2次，1次收100斤稻穀，伊等都是換工割稻，伊幫被告割稻時，有看到楊蒼輝向被告拿租，被告有給，有問100斤是多少時價，被告有拿錢給楊蒼輝，伊每年都有看到，100斤大約多少錢伊不知道，當時殼價比較少。伊家的田比較少，有幫楊萬焰、楊蒼輝做過事，受雇於他，除草、播田、收割，工資1天約數十元，楊萬焰死後田及田租都由楊蒼輝在處理。楊萬焰有4個兒子，伊都認識，楊蒼輝是第2個兒子，老大、老三沒有與爸爸住，老四阿璋(即楊純璋)有住過一段時間等語(詳本院卷第248頁至第250頁)，核其所述參與建築、看見地主前來收租及租金內容等細節，均與被告供述內容吻合。
5.經綜合上開證人楊勝儀及游石鄧之證述，以及被告、地主及證人游石鄧之住家門牌號碼僅相差1號，顯係相近之鄰居，地主對被告於颱風過後改建房屋之事實必然知情，及被告父親吳坤全為地主楊萬焰之佃農，其2人間原即有租地建屋之意思合致，併本件土地上房屋係55年1月開始起徵房屋稅(本院卷第189頁附房屋稅籍資料)等情，應認被告主張約54年間颱風過後，原有「茅草房」毀壞，經地主同意在原「茅草房」基地改建目前之磚石造房屋，嗣地主楊萬焰、楊蒼輝先後向吳坤全及被告收取租金等節，足堪信為真實。證人楊純璋雖於本院證述伊父親未將本件土地出租給被告或被告之父親建屋使用，惟既與前揭證據不符，且其為出賣本件土地所有權予原告前手之人，對本件土地是否附有負擔即是否存在有效之租賃契約，具利害關係人地位，其所言自有偏頗之餘，而不足採。綜上，本件於54年間颱風過後，被告在同址改建之○○○鄉○○村○○路○○號磚石造房屋」係基於地主同意並經地主收取租金，被告與地主楊萬焰間成立一個新的不定期租地建屋契約，應堪認定。至於同基地上原竹造茅草屋則因颱風摧毀滅失，使吳坤全與楊萬焰間之租地建屋關係消滅，附此敘明。
(二)約54年間，被告與楊萬焰間新成立的租地建屋契約，基於繼承關係及買賣不破租賃規定，其效力及於原告之前前手即楊萬焰之繼承人楊純璋、原告之前手吳淑玲，以及原告本人：
1.經查，本件原地主楊萬焰迄62年10月1日死亡前，確居住於「宜蘭縣○○鄉○○里○○路○○號」，嗣該地於81年間重劃，於83年7月5日由其繼承人楊純璋辦理分割繼承登記，於83年10月24日出賣與吳淑玲而為移轉登記；原告則係於97年3月9日以買賣為原因移轉取得系爭土地所有權，有相關土地登記簿謄本在卷可按(詳卷77頁至第100頁謄本參照)，足見楊萬焰於62年10月1日死亡後，被告與楊萬焰間之租地建屋契約關係，移轉至楊萬焰之全體被繼承人；原告之前前手楊純璋，自同受拘束。
2.原告之前前手楊純璋於83年7月5日辦理分割繼承登記時，仍因基於繼承關係，受有本件租地建屋契約之拘束，詳如前述，其於83年10月24日出賣與訴外人吳淑玲而為移轉登記時，依當時有效法律即民法第425條買賣不破租賃之規定，訴外人吳淑玲因法定移轉而繼受該租地建屋契約，受該契約之拘束；原告於97年3月9日以買賣為原因移轉取得系爭土地所有權時，雖民法第425條第2項規定已修正並施行，但依民法債篇施行法第1條後段規定，本件租地建屋契約發生於00年間(54年完成建築，55年1月開始課徵房屋稅)，依當時有效法律，不定期之不動產租賃契約不以經公證始能發生買賣不破租賃效力，且於89年5月5日施行前後，承租人都不可能獲得出租人之配合辦理公證，依既有秩序之維持及考量法的安定性，併民法債篇施行法第1條後段「其在修正施行前發生者，除本施行法有特別規定外，亦不適用修正施行後之規定」之意旨，應解釋為本件租地建屋契約無修正後民法第425條第2項規定之適用，而應適用修正前民法第425條之規定，亦即原告雖仍應受買賣不破租賃規定適用，而受本件租約之拘束。
3.綜上，本件被告占有利用系爭土地，尚非無權占有，原告先位聲明主張被告為無權占有，本於所有權請求被告拆屋還地，於法即屬無據，此部分之請求為無理由，應予駁回。又被告既非無權占有，自無「受有相當於租金之不當得利」，原告依不當得利法律關係，訴請被告返還相當於租金之不當得利，亦無理由，此部分之請求亦應駁回。
五、備位聲明部分之得心證理由：
1.按民法第442條明定「租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法院增減其租金。但其租賃定有期限者，不在此限」。本件不定期之租地建屋契約成立於約54年間迄今，未曾經當事人聲請法院調整過租金，此為兩造所是認，以民國54年間之社會經濟發展情形與今日相隔40餘年之比較，可謂天差地別，除通貨膨漲、物價飛漲外，土地之價格自然跟隨上漲，應認本件符合民法第442條之不動產價值上昇之情形，原告依本條規定請求法院調整租金，即屬有據。
2.本件原告與被告間存有不定期租賃契約，已詳如前述，其中關於租金部分，被告主張係以稻穀折算現金給付，核與證人游石鄧之證述相合，自堪採信，且本件吳坤全與楊萬焰間之地上權設定契約書即係約定租金為現金，益見約54年間颱風過後改建新屋時，地主向被告或其父親拿取以100斤稻穀換算時價後之現金為租金之作法，符合彼等最初以現金為租金之約定形態，而有其可信性。從而本件係以現金為租金之約定，並非以稻穀為租金之約定，應甚明確。則原告請求以現金提高租金之請求，即屬合法。
3.又法院依民法第442條規定調整不動產租金時，應斟酌不動產之價值、所處位置及其四周工商業繁榮程度、鄰地租金情形及承租人利用該租賃物之經濟價值與所得利益，作為調整之依據，此為司法實務向來之見解。又土地法第105條明定同法第97條之規定，於租用基地建築房屋準用之；土地法第
97 條第1項則規定租金以不超過土地申報總價年息百分之十為限。然土地申報地價與課稅有關，所有權人為減輕稅賦，多低報土地之申報價格，故申報地價與市價通常有甚大價差。以本件系爭土地為例，其99年1月當期申報地價為每平方公尺544元，但前次移轉現值即97年3月之移轉現值即高達每平方公尺5,800元，二者相差10倍以上，足見其申報地價與土地實際價值有嚴重落差。唯囿於法律規定，法院調整租金時仍應依法以申報地價為基準，惟為拉近租賃物之價值與租金，爰於調整標準之年息上，作較為寬鬆之認定，以調和提供土地者與使用土地者之利益，核先敘明。
4.本件土地位處三星鄉，雖其工商繁榮程度不高，但被告建屋作為住它使用，仍有寧靜、恬適之怡人環境，其土地客觀環境核與現階段國民追求之別墅田園生活價值觀相符，尚不能完全以工商發展情形作為使用土地者之獲利標準；又被告雖提出相鄰田地之租金作為比較標準，唯所提鄰地係以地目為田、耕種為目的者，核與本件係以地目建，以居住為目的者，二者使用土地之目的不同，自難比擬。爰審酌本件土地交通條件尚稱便利，居家環境安寧，被告利用系爭土地建屋居住之利益，併土地上漲之實際情形等一切條件，本院認原告請求之租金，以調整至申報價格年息百分之7為適當，以被告承租之土地面積為如附圖編號A、B、C、D即藍色部分所示，合計面積為756平方公尺計算，本件租金應調整為每年28,788元(計算式：756×544×0.07＝28, 788元)，調整結果被告使用756平方公尺土地，每月給付租金約2,399元應屬合理。其調整日期應自民國99年4月20日起，即自起訴狀繕本送達被告(99年4月19日，詳本院卷第12頁送達回執)之翌日起調整。原告逾此部分之請求為無理由，應予駁回。
六、假執行部分：原告陳明就先位聲明部分願供擔保，請求為假執行之宣告，惟因其先位聲明之請求為無理由，應予駁回，已如前述，則此假執行之請求，亦失所附麗，應併予駁回。
七、結論：原告之訴為部分有理由，部分無理由，經斟酌本件起訴情形，依民事訴訟法第79條規定，命兩造比例分擔訴訟費用，並判決如主文。
中 華 民 國 99 年 12 月 3 日
臺灣宜蘭地方法院民事庭
法 官 黃瑞華正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內提出上訴狀(須附繕本)。中 華 民 國 99 年 12 月 6 日
書記官 沈峰巨