臺灣宜蘭地方法院民事判決 99年度訴字第133號原 告即反訴被告 戊○○○訴訟代理人 甲○○被 告即反訴原告 子○○○
己○○丁○○庚○○丙○○壬○○乙○○辛○○癸○○共 同訴訟代理人 呂文貴律師複 代理人 己○○上列當事人間租佃爭議事件，本院於中華民國99年9月16日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
反訴被告應將宜蘭縣○○鄉○○段第一七二地號土地（面積八四八點六三平方公尺）之耕地三七五租約登記予以塗銷，並將該土地返還反訴原告。
反訴原告其餘之訴駁回。
反訴訴訟費用由反訴被告負擔。
事實及理由
壹、程序事項：
一、按出租人與承租人間因耕地租佃發生爭議時，應由當地鄉（鎮、市、區）公所耕地租佃委員會調解；調解不成立者，應由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會調處；不服調處者，由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會移送該管司法機關，司法機關應即迅予處理，並免收裁判費用；前項爭議案件非經調解、調處，不得起訴，耕地三七五減租條例第26條第1項、第2項前段定有明文。查本件租佃爭議事件前經宜蘭縣礁溪鄉公所耕地租佃委員會調解不成立，復經宜蘭縣政府耕地租佃委員會調處，被告不服調處，經宜蘭縣政府移送本院審理，此有宜蘭縣政府民國99年4月19日府地權字第0990053495 號函暨其所附礁溪鄉公所租佃爭議調解卷宗、宜蘭縣政府租佃爭議調處卷宗可資核對，依上開規定，原告提起本訴，應予准許。
二、按被告於言詞辯論終結前，得在本訴繫屬之法院，對於原告提起反訴；反訴之標的，如專屬他法院管轄，或與本訴之標的及其防禦方法不相牽連者，不得提起；反訴，非與本訴得行同種之訴訟程序者，不得提起；當事人意圖延滯訴訟而提起反訴者，法院得駁回之，民事訴訟法第259條、第260條分別定有明文。查原告起訴請求被告應協同辦理耕地三七五租約之變更登記，被告則以原告違反耕地三七五減租條例第16條第1 項承租人應自任耕作之規定，主張租約無效，並於99年8月13 日提起反訴，請求原告應塗銷耕地三七五租約登記，並交還土地，其反訴標的之法律關係與本訴作為防禦方法所主張之法律關係同一，應認本訴與反訴間有牽連關係，復無前述不得提起反訴之限制，是被告提起反訴自屬合法。
貳、實體事項：
一、本訴部分：
（一）原告主張：宜蘭縣○○鄉○○段第172 地號土地（以下簡稱：172 地號土地），前由訴外人林坤旺向被告承租，訂有耕地三七五租約。嗣於98年間林坤旺過世後，其繼承人即原告請求被告協同辦理租約變更登記，卻遭被告藉故拒絕，經宜蘭縣政府耕地租佃委員會98年度第38號耕地租佃爭議調處決議，准由原告辦理租約變更登記，並維持承租關係存在，然被告仍拒絕協同辦理登記。按租約之變更，應由出租人會同承租人申請登記；耕地租約有承租人死亡，由現耕繼承人繼承承租權者，應申請租約變更登記，耕地三七五減租條例第6條、臺灣省耕地租約登記辦法第4條分別定有明文，今耕地三七五租約既合法存續中，被告自應協同原告辦理租約變更登記等語。並聲明：被告應就172地號土地，協同原告辦理礁玉字第1號耕地租約變更登記。
（二）被告則以：原告之夫林坤旺承租被告所有之172 地號土地，訂有三七五租約。詎承租人自96年起即未在172 地號土地上耕作，更於98年5、6月間，將該土地提供他人傾倒建築廢土使用，且依農委會林務局96年1月30日、97年6月10日、98年2月11日、98年12月9日之空照圖及被告於98 年5月22日、98 年6月、8月、98年10月28日、98年12月21 日及98年12月27日拍攝之現場照片，均顯示172 地號土地上堆置廢棄土堆，地面隆起，凹凸不平，雜草叢生，一片荒蕪，根本無原告所稱有種植絲瓜等藤蔓植物之棚架，且耕地三七五租約上記載正產物為稻穀，原告卻辯稱種植絲瓜，顯有不實。其間被告癸○○曾於98年7月9日晚間前往原告住處質問土地上廢土乙事，原告及其訴訟代理人甲○○在場，甲○○稱：係提供給親戚開挖地下室之廢土存放等語，且甲○○在礁溪鄉公所調解時，亦稱：如果不可以填土，請公所告知，承租人會立即載走等語，可見承租人已數年未在172 地號土地上耕作，而係提供他人傾倒廢土使用。又依農糧署稻作休耕查詢系統資料，172 地號土地自95年起即無種植耕作之記錄，縱使如原告所辯該土地於重劃期間無法耕作，然該土地之重劃於95年間即已完成，自96年起亦應有耕作紀錄才是，然96年迄今仍無耕作紀錄，可見原告顯無自認耕作，依耕地三七五減租條例第16條第1項、第2項規定，租約應無效。縱認非屬無效，原告亦非因不可抗力繼續1年不為耕作，依同條例第17條第1 項第4款規定，被告亦得終止租約。被告於礁溪鄉公所調解及宜蘭縣政府調處時，已對原告為終止租約之表示，為求明確，再以99年8月13 日民事答辯暨反訴狀之送達對原告為終止租約之表示。是兩造間已無耕地租賃關係存在，被告自無協同辦理租約變更登記之義務等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。
二、反訴部分：
（一）反訴原告即被告主張：同本訴部分之答辯。並聲明：1 、反訴被告應將172 地號土地上之耕地三七五租約登記予以塗銷。2、反訴被告應將172地號土地上堆置之廢土及植栽清除，回復土地原狀後，將土地返還反訴原告。
（二）反訴被告即原告則以：之前是由林坤旺耕作，原告也有幫忙，當時是種空心菜。林坤旺過世後，因辦理後事，有3、4個月的時間未整理172地號土地，所以雜草較多。後來因市地重劃，期間仍無法種植，重劃後改種絲瓜等藤蔓類作物，但因土地都是石礫，無法種青菜，伊有請人載運土石覆蓋來改良土地，才長出雜草。96年1月30 日的空照圖，因為土地還在重劃中，所以沒有作物；97年6月10 日這張空照圖，看不出來是作物還是雜草，其他土地草木比較濃密，而172地號土地看起來是有整理過的樣子；98年2月這張空照圖，本件172 地號土地和鄰地比較起來，明顯就是有整理過的樣子，顯見有在耕作；98年12月9 日這張空照圖，鄰地沒有整理的部分雜草很多，本件土地有整理，且照片上顯示的是雜草還是農作物也不清楚；98年5 月這張也是如此。至於農糧署稻作休耕查詢系統資料林坤旺去公所問過，公所的人說市地重劃後，變成都市土地，就不需要再申報耕作的資料等語，資為抗辯。並聲明：駁回反訴原告之訴。
參、得心證之理由：本件爭點在於：一、原告是否違反耕地三七五減租條例第16條第1 項應自任耕作之規定，致耕地租約無效？二、原告是否有耕地三七五減租條例第17條第1項第4款得終止租約之事由？茲說明本院見解如下：
一、按承租人應自任耕作，並不得將耕地全部或一部轉租於他人；承租人違反前開規定時，原訂租約無效，得由出租人收回自行耕種或另行出租；耕地租約在租佃期限未屆滿前，有非因不可抗力繼續1 年不為耕作之情形者，得終止之，耕地三七五減租條例第16條第1、2項、第17條第1項第4款分別定有明文。次按，「耕地承租人如將承租之土地，轉租他人，或借與他人使用，或與人交換耕作，或自己建築房屋居住，或供其他非耕作之用，均不在耕地三七五減租條例第16 條第1項所謂自任耕作之列，為構成同條第2 項所定原租約無效之原因。如承租人單純消極不予耕作，任令租地荒廢，則為是否構成同條例第17條第1項第4款規定，非因不可抗力繼續一年不為耕作時得終止租約之原因」、「耕地三七五減租條例於72年12月23日公布修正時，於第17條第1項增列第4款，規定：耕地租約在租佃期限未屆滿前，有非因不可抗力繼續一年不為耕作之情形者，得終止之。乃對耕地承租人消極不為耕作之行為予以規範，自不在同條例第16條所稱之不自任耕作之列。換言之，耕地三七五減租條例於72年12月23日公布修正後，第16條所謂承租人不自任耕作，應係指承租人有擅自變更用途，未將承租土地供耕作使用，或轉租、將承租土地借與他人使用、與他人交換耕作等不合耕地租佃目的之積極行為而言，同條例第17條第1項第4款所稱非因不可抗力繼續一年不為耕作，則指承租人消極不予耕作，任令荒廢者而言。是承租人任由他人使用，不為異議或為其他討回土地行為，並未有積極不自任耕作行為者，應依同條例第17 條第1項第4款規定規範。」最高法院88年台上字第451號、87年台上字第1378號判決可資參照。
二、被告為172地號土地之所有權人，該土地於重劃前為玉石段2
01、201-1、201-2、201-3、201-4、201-5、201-6、 201-7、201-8及201-9地號土地，於95年12月27日以土地重劃為登記原因，登記為現今之172 地號土地。被告與訴外人林坤旺就上開土地定有耕地三七五租約，約定租期自92年1月1日起至97年12月31日，租額為251稻谷。林坤旺於96年3月16日以土地重劃，標示變更為由申請租約變更登記，將重劃前之土地標示變更為重劃後之土地標示，並經礁溪鄉公所96 年5月23日礁鄉民字第6316號函核定。嗣於98年7月28 日林坤旺死亡，其繼承人推由原告於98年11月19日向宜蘭縣礁溪鄉公所申請耕地三七五租約變更登記，經通知被告，被告提出異議，經礁溪鄉公所耕地租佃委員會調解不成立，復經宜蘭縣政府耕地租佃委員會調處，被告不服調處，經宜蘭縣政府移送本院審理，此部分事實有宜蘭縣政府99年4月19 日府地權字第0990053495號函暨其所附礁溪鄉公所租佃爭議調解卷宗、宜蘭縣政府租佃爭議調處卷宗可資核對，先予敘明。
三、原告訴訟代理人前於礁溪鄉公所調解、宜蘭縣政府調處時均稱：承租之土地經重劃分配後，因出租人未告知確切位置，承租人前往耕作還認錯位置云云，倘原告連土地坐落之位置均不清楚，何來有耕作之事實，原告之主張是否可信實有疑義。又原告訴訟代理人於宜蘭縣政府調處時又稱：本人雖另有職業，惟家中尚有其他家屬可自耕，有關自耕能力部分並無違法云云，於本院99年7月14日審理時亦稱：172地號土地由伊母親負責耕作，伊多少也有幫忙云云，均指述172 地號土地非由訴訟代理人自耕，而是其母親耕作使用，惟原告於99年8月13日審理時到庭稱：172地號土地主要是伊先生林坤旺使用，林坤旺過世後，是伊兒子即訴訟代理人甲○○使用，沒有其他人使用，有時候作不來就請人幫忙，伊比較沒有辦法耕作，因為骨頭、筋絡不好，都是甲○○在使用，因為伊要辦農保，所以用伊的名義來申請租約變更登記等語，就該土地究由何人耕作使用乙節陳述不一，則其主張確有耕作事實等情實難令本院採信。又甲○○現任職於地政事務所從事測量業務，此為原告所自承，原告因身體因素無力耕作，而原告訴訟代理人又有固定職業，如何在172 地號土地從事耕作活動。再參以被告提出之現場照片數紙，98年5月22 日時172 地號土地為平整之砂石地，僅有些許綠色植物，並無耕作情形（卷第67頁），而該土地於95年12月27日即以土地重劃為登記原因，登記為現今172 地號土地，有土地登記謄本在卷可參，是至遲於95 年底該土地即已重劃完成，98年5月22日之照片顯非土地重劃後之情狀。同年6月19日、8月13日、10月28日陸續有綠色植物覆蓋，惟仍無耕作之情形（卷第69-71頁）。98年12月21日兩造於礁溪鄉公所調解時，172地號土地上已雜草叢生，雜草之高度顯非短時間內未行耕作所致，又該土地上遍佈沙礫石塊，顯已有相當時間未行耕作（卷第72-76 頁），原告雖辯稱：係為改良土地才載運砂石云云，惟改良土地無非整地、施肥、覆蓋沃土，焉有可能以粗糙之沙礫石塊改良土地，原告所辯實屬無稽。99 年9月13日時172 地號土地上仍是雜草叢生，並堆放廢棄大型水管等雜物（卷第109-111頁），原告雖又稱：99年9月13日之照片可看出172 地號土地上有種植芭樂樹等語，惟該芭樂樹僅零星數株，規格甚小，顯非種植長久，參以宜蘭縣政府調處卷宗所附之現況照片，99年3月25日調處時，172地號土地業經整地，並有甫種植之小株作物，應係原告所指之芭樂樹，與被告提出之98年間照片相比對，該芭樂樹顯係原告臨訟種植，自不能作為其在172 地號土地上長期耕作之證明。原告雖又舉王榮春、藍慶文、林木焰為證人，欲證明長期耕作之事實，惟證人王榮春證稱：172 地號土地都是林坤旺再使用，還沒有開發前有種空心菜，開發後因為沒有水源，就改種胡瓜、金瓜，林坤旺過世後，伊不知道是誰在使用該土地等語，證人藍慶文證稱：172 地號土地以前有種空心菜，林坤旺有來拿胡瓜、金瓜的種子去種，比較不需要水，林坤旺過世後，原告有來向伊要過木瓜及菜的種子，但有無去種伊不知道，原告也有來借工具說要去除草，但伊沒有看過原告親自去種植等語，均無法證明林坤旺過世後，原告或其訴訟代理人確有於172 地號土地上耕作，又參以林坤旺過世前之98年5月22日、6月19 日現場照片（卷67-69頁），顯見該時林坤旺雖仍在世，然已未於172 地號土地上耕作，則上開證人所述林坤旺生前有種植作物等情，仍難逕予推論於林坤旺於98年7月28日死亡前係持續於172地號土地上耕作，而無中斷。
證人林木焰雖證稱：伊知道的是林坤旺在世時有種空心菜，重劃後也是種菜，有白菜、掛菜，好像也有胡瓜，172 地號土地一直都有種植作物云云，然此顯與被告提供之照片不符，其證言顯不可採。
四、被告主張原告有違反耕地三七五減租條例第16條第1 項應自任耕作之規定，惟如前所述，此之不自任耕作係指承租人積極為不合耕地租佃目的之行為而言，而依被告之舉證，尚難認原告確有將172 地號土地積極出借、出租予他人堆置廢土或為建築等其他不合耕地租佃目的之使用，是與耕地三七五減租條例第16條第1項之要件尚有未合。依被告提出98年5月22日迄至99年9月13 日之現場照片，除原告臨訟種植之芭樂樹外，172 地號土地均屬荒廢狀態，應屬消極不予耕作，任令荒廢之情況，而與耕地三七五減租條例第17條第1項第4款之要件相符，是被告以原告有此款事由，主張終止耕地租約，於法有據。
肆、綜上所述，本件原告請求被告偕同辦理租約變更登記，惟原告有耕地三七五減租條例第17條第1項第4款之事由，並經被告為終止租約之意思表示，是原告之請求為無理由，應予駁回。被告以反訴訴請原告塗銷租約登記並返還土地，此部分請求於法有據，應予准允。至被告請求原告應將堆置之廢土及植栽清除，回復土地原狀部分，因未能具體特定廢土及植栽之範圍，亦無從描述土地之原狀為何，此部分主張尚無可採，應予駁回。
伍、兩造其餘攻擊、防禦方法，核與判決結果不生影響，爰不逐一論述，併此敘明。
陸、本訴部分訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條；反訴部分訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。
中 華 民 國 99 年 10 月 14 日
臺灣宜蘭地方法院民事庭
法 官 楊坤樵正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內提出上訴狀（須附繕本）。
中 華 民 國 99 年 10 月 14 日
書記官 吳文雄