臺灣宜蘭地方法院民事判決 99年度訴字第245號原 告 葉水堂
葉錦益葉文添葉文宗兼上列原告共同訴訟代理人 葉維杰
葉枝昌被 告 葉旺欉
葉水盆葉清波上二人共同訴訟代理人 黃憲男律師被 告 葉張阿鑾訴訟代理人 葉水盛上列當事人間拆屋還地等事件，本院於民國100年6月8日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告葉旺欉於坐落宜蘭縣宜蘭市○○段○○○○號土地，設定權利範圍為八九．七０平方公尺，權利範圍為全部之地上權，地租自民國九十九年五月十日起調整為每年新台幣叁仟伍佰捌拾捌元，並應自民國九十九年五月十日起至前開地上權終止之日止，每年五月十日給付原告。
被告葉水盆、葉清波於坐落宜蘭縣宜蘭市○○段○○○○號土地，設定權利範圍為九三．四四平方公尺，權利範圍為各二分之一之地上權，地租自民國九十九年五月十日起調整為每年各新台幣壹仟捌佰陸拾玖元，並應自民國九十九年五月十日起至前開地上權終止之日止，每年五月十日給付原告。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新台幣伍萬陸仟捌佰玖拾貳元由被告葉旺欉、葉水盆、葉清波共同負擔新臺幣壹萬陸仟捌佰捌拾伍元，餘由原告連帶負擔。
事 實 及 理 由
壹、程序部分：
一、按訴之撤回應以書狀為之。但於期日，得以言詞向法院或受命法官為之。民事訴訟法第262條第2項定有明文。原告於民國100年2月24日言詞辯論程序中（本院卷第83頁），表示撤回就被告葉旺欉拆屋還地部分之請求，與前開法條規定相符，自應予准許。
二、復按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款定有明文。查本件原告起訴時並未列葉張阿鑾為被告，然被告葉旺欉已將附圖A部分所示地上物之處分權移轉於葉張阿鑾，是原告於100年3月21日就本件訴訟，追加葉張阿鑾為被告，揆諸前揭規定，自屬適法。
貳、實體方面：
一、原告起訴主張：
㈠、原告等共有之坐落宜蘭縣宜蘭市○○段○○○○號土地（下稱系爭土地）設定地上權予被告等，被告葉旺欉之地上權設定權利範圍為89.70平方公尺，權利範圍為全部；被告葉水盆之地上權設定權利範圍為93.44平方公尺，權利範圍為二分之一；被告葉清波之地上權設定權利範圍為93.44平方公尺，權利範圍為二分之一。從民國53年設定至今，每年僅收取地租貳佰台斤稻穀，折合新台幣約（下同）2,000元左右，其地租與市價行情相去甚遠，原告等基於平等互惠原則及對等之對價關係，在99年4月15日寄發存證信函提示被告等將提高地上權租金，被告等不予回應。原告等請求提高租金部分依土地法第97條城市地方房屋不超過土地及建築物申報總價年息百分之十為限，且土地法第105條規定第97條、第99條及第101條之規定，於租用基地建築房屋均準用之，原告查調宜蘭縣公告現價及公告地價網頁，以系爭土地100年1月當期申報地價為每平方公尺1,000元，但系爭土地100年1月公告現價價額高達每平方公尺10,500元，二者相差10倍以上，足見其申報地價與土地實際價值有嚴重落差，為拉近租賃物之價值與租金，應調高年息至百分之十，較符合當今租金行情，請求被告等給付每年租金如下：
１、被告葉旺欉之地上權設定權利範圍為89.70平方公尺，權利範圍為全部，公告現價10,500元，公告地價1,000元，申報總價(公告地價80%)71,760元，每年租金(總額年息10%)7,176元。
２、被告葉水盆之地上權設定權利範圍為93.44平方公尺，權利範圍為二分之一，公告現價10,500元，公告地價1,000元，申報總價(公告地價80%)37,376元，每年租金(總額年息10%)3,738 元。
３、被告葉清波之地上權設定權利範圍為93.44平方公尺，權利範圍為二分之一，公告現價10,500元，公告地價1,000元，申報總價(公告地價80%)37,376元，每年租金(總額年息10%)3,738 元。
㈡、分鬮書批明被告葉水盆及葉清波之父葉清土僅分得系爭土地後落南畔三間及被告葉旺欉僅分得系爭土地後落北畔三間(如附件複丈成果圖編號B部份)，且分鬮書內並未提及原告等應提供被告等使用系爭土地上未設定地上權之土地。
㈢、被告葉水盆及被告葉清波所有之地上物原為磚造平房一樓，被告葉水盆及被告葉清波未以口頭或書面通知原告，私自將原所有磚造平房部份擴建成混凝土一、二樓及加蓋鐵皮雨棚如複丈成果圖編號C、D部分，並無權占有原告等所有之宜蘭縣宜蘭市○○段○○○○號部分土地；被告葉旺欉所有之地上物原為磚造平房一樓，被告葉旺欉私自將原所有磚造平房部分擴建成混凝土一樓如複丈成果圖編號A，並無權占有原告等所有之宜蘭縣宜蘭市○○段○○○○號部分土地，而被告葉張阿鑾私下向被告葉旺欉購買附件複丈成果圖編號A建物。被告葉張阿鑾無權占有系爭土地上如複丈成果圖編號A及葉水盆及葉清波無權占有系爭土地上如複丈成果圖編號C、D，原告等對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，民法第767條第1項前段定有明文，以保所有權人之權益，原告得請求被告等拆屋還地。
㈣、依社會通常觀念，無權占有使用他人所有之土地，可能獲得相當於租金之利益，原告等依不當得利之法律關係，請求被告等返還相當於租金之不當得利，被告之建物無權占有系爭土地上如複丈成果圖編號A、C、D部分，應給付相當於租金之不當得利予原告，以系爭土地申報價額年息10％計算，較符合當今租金行情，請求被告等應給付相當租金之不當得利如下：
１、被告葉張阿鑾侵占複丈成果圖編號A部分，侵占面積70.41平方公尺，公告現價10,500元，公告地價1,000元，申報總價(公告地價80%)56,328元，相當每年租金之不當得利(公告地總額年息10%)5,633元，相當每月租金之不當得利(公告地總額年息10%)475元。
２、被告葉水盆及葉清波侵占複丈成果圖編號C、D部分，侵占面積152.21平方公尺，公告現價10,500元，公告地價1,000元，申報總價(公告地價80%)121,768元，相當每年租金之不當得利(公告地總額年息10%)12,177元，相當每月租金之不當得利(公告地總額年息10%)1,015元。
㈤、為此，原告爰提起本件訴訟，並聲明：
１、被告葉旺欉應向原告等給付每年地上權租金共7,176元，並定期於每年5月10日給付，租期自99年5月10日起至終止地上權止。
２、被告葉水盆應向原告等給付每年地上權租金共3,738元，並定期於每年5月10日給付，租期自99年5月10日起至終止地上權止。
３、被告葉清波應向原告給付每年地上權租金共3,738元，並定期於每年5月10日給付，租期自99年5月10日起至終止地上權止。
４、請求被告葉張阿鑾拆除系爭土地上如附件複丈成果圖編號A部分所示地上物。
５、請求被告葉張阿鑾給付95年3月31日起至100年4月1日止相當於租金之不當得利共計28,165元及自起訴狀繕本送達之翌日起至返還土地止，按月給付475元。
６、請求被告葉水盆及葉清波拆除系爭土地上如附件複丈成果圖編號C、D部分所示地上物。
７、請求被告葉水盆及葉清波給付94年6月30日起至99年7月1日止相當於租金之不當得利共計60,8 85元及自起訴狀繕本送達之翌日起至返還土地止，按月給付1,015元。
８、願供擔保請准宣告假執行。
二、被告答辯則以：
㈠、被告葉旺欉答辯以：系爭土地係53年家族分產，由渠與三位叔父共同協議承租，四方約定每房每年以稻穀一百台斤計價，共計四百台斤作為承租租金供土地所有權人補償用。今家族故居葉家祭祀公業建地大部分已轉售財團，被告葉旺欉承租之土地與故居土地相連，原告等人為謀利益擬將系爭土地一併販售，自訂低價之解約補償，被告葉旺欉有異議，原告即擅改提高租金要求，否定早年家族分產共同協議事實。原告指被告葉旺欉在承租權利範圍外另擴建鋼筋混凝土一樓建物有侵犯其權利一節與事實不符，因該筆土地在未分產之前係屬葉家祭祀公業畸零建地，建地上已有磚造平房一間供作農作堆肥之處所用途，分產後該配屬被告葉旺欉所有，為方便居住逐將磚造平房改建為鋼筋混凝土建物，該建物配屬被告葉旺欉之二弟所有，並已另行轉讓。爰聲明：請求駁回原告之訴。
㈡、被告葉張阿鑾答辯則以：我方向被告葉旺欉的弟弟葉旺根買房子，是經原告葉水堂的父親葉清揚的同意，買房子是68年3月23日的事情，先父葉定寶早於64年11月27日仙逝，是故買房子並非先父的決定。先前我方年繳100台斤的稻穀，買了這個房子之後增加到135台斤，100台斤由葉旺欉出，我方負責其餘35台斤。爰聲明：請求駁回原告之訴及假執行之聲請。
㈢、被告葉水盆、葉清波答辯則以：
１、系爭土地係於57年間，依照宜蘭縣政府57年12月10日宜府地劃字第68315號令農地重劃後公告確定，重劃後之面積為1,074平方公尺。惟系爭土地重劃前，即於本件雙方父祖乙輩於53年間分家，並55年間設定地上權時，當時之地號為宜蘭縣宜蘭市○○段286之5，而面積僅為554平方公尺。系爭土地於重劃前後之土地面積不同，但被告等之父與原告之父袓分家並嗣後設定地上權之時間均在系爭土地重劃前，是於依土地法規定計算系爭土地之租金最高限額時，應以系爭土地重劃前之面積即554平方公尺為準，而非以系爭土地重劃後之面積1074平方公尺為準，先此敘明。而循此，系爭土地重劃前之面積為554平方公尺，今每一平方公尺之申報地價為800元，是系爭土地之申報總價為443,200元（計算式：800／㎡×554㎡＝443,200元），而系爭土地所處區域亦非繁榮，是年息應以不超過百分之五為當。依此計算系爭土地之年租金最高限額應為22,160元（計算式：443,200元×5％＝22,160元）。而依雙方分家書之約定上開22,160元之租金應由四房均分，是被告應分擔之年租金總額為5,540元，每一人則係2,77 0元。按被告二人就系爭土地全部應分擔之租金額共5,540元業如前述。惟原告僅請求就系爭土地中被告二人有地上權登記範圍之93.44平方公尺部分調整租金。則同前之計算方法，被告二人就地上權登記此部分應分擔之租金為934元（計算式：93.44㎡×800元／㎡×0.05÷4＝934.4元，四捨五入）。被告二人均分，每一人則為467元。原告逾此部分之請求並無理由。
２、被告之父為葉清土，原告之父（祖）則為葉清揚，二人互為兄弟。53年間，葉清土、葉清揚與二哥葉定寶、大哥長子葉旺欉，於親友見證下，共同簽立分鬮書，將祖宗所遺產業並續後再建置之土地及房屋一切歸公並為四房均分。依當時四方簽立之分鬮書之記載，被告等之父葉清土取得後落房屋南畔三間、房屋前外埕則與取得後落房屋北畔三間之葉旺欉二人均分。葉清揚則取得前落房屋南畔五間，房屋前內埕，則由葉清揚與取得前落房屋北畔三間之葉定寶均分，四方並就房價相互找補。又批明後落建物敷地產權是清揚之名字，但每房全年度各要備出稻谷100台斤共400台斤補帖（貼）給清揚完納全年地租，各無異言；又批明前落房屋建物公地之田賦，每期應分四房均擔支納。另土地部分，則於扣除補貼葉清揚及長孫之分後，總計有捌甲貳分九厘六毛，由四房均分。
３、依該分鬮書之記載，後落房屋使用之土地雖係葉清揚之名，但應供分得後落房屋之人使用，並由四房（不論有無分得後落房屋）共同平均分擔每年每房100台斤稻穀予葉清揚，以為使用對價。而前落房屋占用公地應繳之田賦，亦由四房均擔。是葉清揚應供予分得後落房屋使用之土地，應係該土地之全部，而非僅限於後落房屋坐落部分而已。
４、附圖所示Ｃ、Ｄ部分，被告係有權使用業如前述，是原告訴請被告拆除附圖編號Ｃ、Ｄ部分建物及請求相當於租金之不當得利，均無理理由。且更言之，Ｃ、Ｄ部分之面積雖為15
2.21平方公尺，而原告以每平方公尺800元之申報地價計算上開Ｃ、Ｄ面積部分土地之價值，被告亦無意見，然原告以法定最高之土地申報總價年息百分之10％計算相當於租金之不當得利，則屬過高。蓋系爭Ｃ、Ｄ部分所在之位置位於郊區，週遭並不繁榮，且出入尚須跨越他人土地。並不便利，被告認為縱應給付不當得利，亦應以上開土地申報總價年息之百分之五為當。
三、本件經本院整理，並為兩造所同意之爭點為：㈠、被告抗辯依系爭鬮書就原告所有系爭土地上Ａ、Ｃ、Ｄ部分有不定期租賃關係，故為有權占有是否有理由？㈡、如上開部分非屬有權占有，則原告請求被告葉水盆、葉清波、葉張阿鑾拆屋還地是否有理由？㈢、如被告葉水盆、葉清波、葉張阿鑾有上開無權占有之情形，其應返還原告相當於租金之不當得利數額應為何？㈣、原告請求葉旺欉、葉水盆、葉清波就地上權部分提高租金是否有理由？其金額應為若干？茲說明如下：
㈠、被告抗辯依系爭鬮書就原告所有系爭土地上Ａ、Ｃ、Ｄ部分有不定期租賃關係，故為有權占有是否有理由？
１、被告等抗辯依系爭鬮書而與原告等人成立不定期租賃契約，業據其提出民國53年農曆2月3日成立之鬮書影本乙份為證。
上揭文件原告雖不否認為真正，但原告主張不得依該鬮書主張兩造間有不定期租賃之存在云云。經查，系爭鬮書記載「又批明後落建物敷地產權是清揚之名字但每房全年度各要備出稻谷壹佰台斤共肆佰台斤補貼給清揚完納全年地租，各無異言」等語。是依上開記載，並未約定供後落建物使用之土地僅限於後落建物之部分。且證人葉水盛於本院審理時證稱：「（法官問：是否知道系爭土地分配使用情形沿革？）民國五十三年間，我們有就祖產抽籤並立鬮書，大房是葉旺欉抽到後落就是目前空照圖上振興段784號那邊，我是第二房，分得前落北邊三間，三房是葉清揚分得前落南邊三間，四房就是葉清土分得後落南邊三間及旁邊豬舍、牛舍等，後來那些豬舍、牛舍也有改建成鋼筋水泥，並約定各房就分得部分的旁邊的土地都可以使用。」、「（法官問：最南側如複丈成果圖Ｄ部分新建的情形是否瞭解？）這是葉水盆他們蓋的，本來只是蓋平房，之後才加蓋二層。」、「（法官問：新建過程是否有經過三房葉清揚方面的同意？）當然有，沒有同意怎麼會蓋。」、「（法官問：新建的部分有占用到葉清揚分得的系爭土地，此部分如何解決？）我與葉水盆他們都有付租給三房葉清揚他們，租金每年一百台斤稻穀。」、「（被告訴訟代理人：照你所言，四房建屋時是在葉清揚住的旁邊，當時葉清揚是否知道建築情形？）知道，而且葉清揚及葉清揚的兒子也有到場去幫忙。」、「（被告訴訟代理人：五十三年間分家時，你有無參予？）有，我有參予，這些是我親身見聞的。」、「（原告訴訟代理人：請問證人為何鬮書上沒有提到牛舍、豬舍、堆肥舍等建物？）因為那些是不重要的，所有的牛、豬糞便都要堆到堆肥舍去，所以當時分產時，只就供人居住之建物為約定，其他的就是供抽得部分人去使用。」、「（原告訴訟代理人：證人證稱租金每年是一百台斤，為何之後增加部分沒有增加租金？）當初分家的時候就已經說好了。」、「（原告訴訟代理人：證人證稱本來是繳一百台斤，後來又增加成壹佰參拾五斤是為何？）是因為我後來又向葉旺欉的弟弟買了北方加蓋建物，所以又增加租金。」等語（本院卷第124至127頁），顯見被告葉旺欉、葉水盆、葉清波與原告之被繼承人間確以系爭鬮書成立不定期租賃契約，而屬有權占有。故被告之抗辯，堪可採信。而地上權之設定與租賃契約原屬二不同之法律關係，原告之主張，係以地上權登記範圍方為同意被告使用範圍為其論據基礎，而未論及依系爭𨷺書及其後增加租金所成立之不定期租賃關係所租賃使用之範圍，其主張並不可採，為無理由。
２、又按民法第426條之1規定，租用基地建築房屋，承租人房屋所有權移轉時，其基地租賃契約，對於房屋受讓人，仍繼續存在。因此承租人葉旺欉將系爭土地上之A部分建物之處分權輾轉讓與被告葉張阿鑾，承前所述，系爭不定期基地租賃契約對被告葉張阿鑾仍繼續存在。故被告葉張阿鑾之如附圖所示A部分建物占有系爭土地亦屬有權占有，原告請求判決予以拆除，並無理由。
㈡、本件被告抗辯依系爭鬮書就原告所有系爭土地上Ａ、Ｃ、Ｄ部分有不定期租賃關係，故為有權占為有理由，已如前述。則本院就本件之爭點㈡、如上開部分非屬有權占有，則原告請求被告葉水盆、葉清波、葉張阿鑾拆屋還地是否有理由，及爭點㈢、如被告葉水盆、葉清波、葉張阿鑾有上開無權占有之情形，其應返還原告相當於租金之不當得利數額應為何即無需再予審酌。是被告葉水盆、葉清波、葉張阿鑾係本於承租人地位有權占有使用系爭土地，原告主張被告葉水盆、葉清波、葉張阿鑾無權占有而應拆屋還地及返還相當於租金之不當得利顯屬無據，應予駁回。
㈢、原告請求葉旺欉、葉水盆、葉清波就地上權部分提高租金是否有理由？其金額應為若干？
１、按租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法院增減其租金，民法第442條前段定有明文。又地上權之地租與租賃契約之租金固屬不同，然就其（因使用土地而支付金錢為）對價之點言之，則二者實相類似，故關於民法第442條之規定，於地上權地租之增加，應類推適用（司法院院字第986號解釋參照）。又租賃物為不動產者，其價值如有昇漲，出租人依法得為增租之請求，是否增租及所增加租額之多寡，應以土地繁榮之程度、鄰地租金、該租戶於租賃物之需要及其使用所受之利益，暨該地一般經濟狀況而斷定之（最高法院20年上字283號、19年上字第132號判例意旨參照）。
２、查系爭土地於55年間設定地上權予被告葉旺欉、葉水盆、葉清波，此為兩造所不爭執，並有系爭第784地號土地登記簿謄本可考。又依系爭土地公告地價表所載，99年度之每平方公尺之公告地價為800元，與系爭地上權設定時每平方公尺公告地價已相去甚遠，足見系爭土地升值甚鉅。而系爭土地價值之遽漲，係緣自社會進步所致，顯非締結契約當時所得預期，依上開說明，原告就系爭土地之地上權租金自得類推適用民法第442條請求調整租金規定，請求調整地上權地租。
３、城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價額年息百分之10為限。土地法第97條第1項訂有明文。經查系爭土地最近道路為宜蘭市○○○路，地上權所在之紅磚造平房門牌編為同路206巷7號，惟現無直接可通行至黎明三路之道路，需經過同段785地號土地，周邊多為農舍，無明顯商業發展，此經本院勘驗屬實，有勘驗筆錄立卷足憑，並有相片可參（本院卷第60至63頁），是本院審酌系爭土地附近商業規模不大、交通亦不甚便利，認原告請求被告葉旺欉、葉水盆、葉清波將系爭地上權地租金約定，調整為按申報地價總額年息百分之十計算，尚屬過高，應以按系爭土地申報地價年息百分之五計算為適當。故依此計算：
１、被告葉旺欉之地上權設定權利範圍為89.70平方公尺，權利範圍為全部，99年度申報地價800元/平方公尺，總額71,760元，每年租金（總額年息5%）3,588元。
２、被告葉水盆、葉清波之地上權設定範圍為93.44平方公尺，權利範圍各為二分之一，99年度申報地價800元/平方公尺，總額74,752元，各負擔每年租金(總額年息5%)1,869元。
四、綜上所述，原告請求被告被告葉水盆、葉清波、葉張阿鑾拆屋還地；及依不當得利之法律關係求損害賠償，均無理由，應予駁回。其假執行之聲請亦失其附麗，應併予駁回。而原告請求被告葉旺欉、葉水盆、葉清波應按土地申報地價總額年息百分之五調整租金為主文第一、二項所示，即屬有據，應予准許，逾此部分之請求則無理由，不應准許，應予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及未經本院援用之證據，核與判決結果不生影響，爰不予逐一論駁，附此敘明。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第85條第1項、第2項。
中 華 民 國 100 年 6 月 20 日
臺灣宜蘭地方法院民事庭
法 官 張軒豪正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀(須附繕本)。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 100 年 6 月 20 日
書記官 林嘉萍附表：
訴訟費用：裁判費36,442元+測量規費20,450元（16,000+4,450
＝20,450元）＝56,892元