臺灣宜蘭地方法院民事判決 99年度訴字第275號原 告 鐘常義訴訟代理人 李基益律師被 告 林佩姍
林政威林政彥法定代理人 陳雪玉共 同訴訟代理人 林健智律師上列當事人間租佃爭議事件，本院於民國100年12月29日言詞辯論終結，判決如下：
主 文確認原告與被告間就坐落宜蘭縣○○鄉○○段0000000地號土地之耕地租賃關係不存在。
被告應將前項土地返還予原告。
被告應將坐落宜蘭縣○○鄉○○段○○○○號土地上如附圖所示
A、B1、B2、B3、C、D、E及ab連線之地上物予以拆除。被告應自民國九十九年九月二十三日起至交還第一項土地之日止，按年給付原告新台幣伍萬伍仟壹佰壹拾捌元，暨自民國九十九年九月二十三日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告負擔。
事 實 及 理 由
甲、程序方面按出租人與承租人間因耕地租佃發生爭議時，應由當地鄉（鎮、市、區）公所耕地租佃委員會調解；調解不成立者，應由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會調處；不服調處者，由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會移送該管司法機關，司法機關應即迅予處理，並免收裁判費用；前項爭議案件非經調解、調處，不得起訴，耕地三七五減租條例（下稱減租條例）第26條第1項、第2項前段定有明文。查本件租佃爭議事件前經宜蘭縣礁溪鄉公所耕地租佃委員會調解不成立，復經宜蘭縣政府耕地租佃委員會調處，承租人不服調處，經宜蘭縣政府移送本院審理，此有宜蘭縣政府民國99年8月16日府地權字第0000000000號函暨其所附礁溪鄉公所租佃爭議調解卷宗、宜蘭縣政府租佃爭議調處卷宗可資核對，依上開規定，原告提起本訴，應予准許。
乙、實體方面
一、原告起訴主張：
㈠、按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之，民法第767條定有明文。原告與被告三人之父親林德成（已於99年2月2日死亡）就原告所有坐落宜蘭縣○○鄉○○段○○○○○○○○號土地（下稱系爭土地）訂有耕地三七五租約。
㈡、本件兩造間租佃爭議事件，鈞庭於勘驗結果已查明「系爭691地號坐落於縣道宜四線（寬7公尺）旁，其上蓋有一層混凝土造建物及豬舍4座（其中靠北側之豬舍上養有2頭豬隻）、廢棄豬舍1座…668地號土地目前休耕中」（鈞院一審卷宗第55頁），彰彰益顯被告等在系爭三七五租地上未自任耕作之情，再觀諸「宜蘭縣宜蘭地政事務所土地複丈成果圖」勘測結果顯示地號691號土地「編號A：構造為加強磚造鐵皮頂，用途為豬舍，使用面積79.94平方公尺」、「編號B3：構造為加強磚造鐵皮頂，用途為豬舍，使用面積11.10平方公尺」、「編號D：構造為鋼鐵造，用途為豬舍，使用面積139.49平方公尺」，則系爭三七五租約租地未自任耕作之面積共計230.53平方公尺，此未自任耕作之面積達691地號土地面積22.25％（計算式230.53/1036），並佔系爭租約耕地面積達4.82％（計算式230.53/ 4775），被告等就租賃地之一部已明顯變更耕作之使用目的，縱令此情僅存在於系爭土地之一部，兩造間之耕地租約亦屬全部無效，再依首揭法旨，系爭租約不因原告是否知悉被告等未自任耕作及是否繼續收取租金而影響當然無效之租約，且本件原告又鄭重否認兩造曾合意另訂租約，則本件原告請求應屬有據。縱系爭租約仍屬有效，惟被告等尚有繼續一年不為耕作種植稻谷之終止租約事由，並業經原告為終止租約之意思表示，則被告等繼續占用宜蘭縣○○鄉○○段○○○○○○○○號，亦屬無權占有，被告等應共同依民法第767條規定騰空遷讓返還宜蘭縣○○鄉○○段○○○○○○○○號予原告。
㈢、按「無法律上之原因而受有利益，致他人受有損害者，應返還其利益，民法第179條前段定有明文。又依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受有利益，致他人受有損害為要件，故其得請求返還之範圍應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念。」最高法院61年度台上字第1695號著有判例，本件被告無權占用原告所有土地已如前述，顯係無法律上之原因受有占用之利益，致原告受有無法利用系爭土地之損害，自已構成不當得利，從而，原告自得依照民法第179條前段之規定，請求被告返還相當於租金之利益。
㈣、再按「建築房屋之基地租金，依土地法第105條準用同法第97條規定，以不超過該土地申報價額週年利率10%為限，而該條所謂土地價額，依土地法施行法第25條規定係指法定地價而言，又法定地價依土地法第148條規定，係指土地所有權人依土地法所申報之地價，在平均地權條例施行區域，當係指土地所有權人於地政機關舉辦規定地價或重新規定地價之時，於公告申報地價期間內自行申報之地價而言，未於該期間內申報者，則應以公告地價為其申報之地價。又基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置、工商業繁榮之程度、承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，以為決定，並非必達申報總地價週年利率10%最高額」、「舉辦規定地價或重新規定地價時，土地所有權人未於公告期間申報地價者，以公告地價百分之八十為其申報地價。」最高法院68年台上字第3071號著有判例、平均地權條例第16 條訂有明文，查本件被告無權占用之土地坐落於縣道宜四線，距礁溪鄉市區約3公里，生活機能多賴礁溪鄉市區，周圍多為田地，則本件相當於租金之不當得利返還計算以申報地價週年利率5%計算應屬允當，另為免爭議及計算之繁複，則被告等僅以起訴狀繕本送達翌日起，至前項土地騰空遷讓返還之日止，共同按年給付原告新台幣（下同）55,118元（668地號計算式：99年申報地價每平方公尺184乘以3739乘以0.05；691地號計算式：99年申報地價每平方公尺400乘以1036乘以0.05）。
㈤、而為訴之聲明：
１、先位聲明：
⑴、確認兩造就台灣省宜蘭縣礁二字第180-5號私有耕地租約無效。
⑵、被告等應共同將坐落於宜蘭縣○○鄉○○段○○○○號耕地上
如「宜蘭縣宜蘭地政事務所土地複丈成果圖」編號A：面積
79.94平方公尺之加強磚造鐵皮頂豬舍；編號B1：面積6.30平方公尺之加強磚造雨遮，編號B2：面積109.53平方公尺之加強磚造一層平房（後方為鐵皮頂）；編號B3：面積11.10平方公之加強磚造鐵皮頂豬舍；編號C：面積14.80平方公尺之鋼鐵造貨櫃；編號D：面積139. 49平方公尺之鋼鐵造豬舍；編號E：面積8.26平方公尺鋼鐵造一層建物；編號ab：磚造矮牆等地上物拆除，並將宜蘭縣○○鄉○○段○○○○號及
668 地號之土地共同返還予原告。
⑶、被告等應自起訴狀繕本送達翌日起，至前項土地騰空遷讓返
還之日止，共同按年給付原告新台幣55,118元，暨自到期日起，至清償日止按週年利率5%計算之遲延利息。
２、備位聲明：
⑴、被告等應共同將坐落於宜蘭縣○○鄉○○段○○○○號耕地上
如「宜蘭縣宜蘭地政事務所土地複丈成果圖」編號A：面積
79.94 平方公尺之加強磚造鐵皮頂豬舍；編號B1：面積6.30平方公尺之加強磚造雨遮，編號B2：面積109.53平方公尺之加強磚造一層平房（後方為鐵皮頂）；編號B3：面積11.10平方公之加強磚造鐵皮頂豬舍；編號C：面積14.80平方公尺之鋼鐵造貨櫃；編號D：面積139.49平方公尺之鋼鐵造豬舍；編號E：面積8.26平方公尺鋼鐵造一層建物；編號ab：磚造矮牆等地上物拆除，並將宜蘭縣○○鄉○○段○○○○號及
668 地號之土地共同返還予原告。
⑵、被告等應自起訴狀繕本送達翌日起，至前項土地騰空遷讓返
還之日止，共同按年給付原告新台幣55,118元整，暨自到期日起，至清償日止按週年利率5%計算之遲延利息。
二、被告答辯則以：
㈠、查○○段000地號早於67年間即由原告之祖父林樹欉經地主同意在系爭地上填土墊高興建豬舍及建物（門牌號碼：宜蘭縣○○鄉○○路○○○○號）約30餘年，而屬非都市土地使用管制規則第８條所指非都市土地使用編定公告前（宜蘭縣73年10月15日公告）之「原有建築物」，因有建物存在依非都市土地使用管制規則第22條規定是得由權利人申請使用地更正編定為「甲種建築用地」，此有宜蘭縣政府函可供證明。故系爭691地號於67年間即有建物存在（豬舍、房屋）得依非都市土地使用管制規則第22條規定申請更正編定為甲種建築，即非屬耕地。
㈡、按當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約即為成立。當事人對於必要之點，意思一致，而對於非必要之點，未經表示意思者，推定其契約為成立，關於該非必要之點，當事人意思不一致時，法院應依其事件之性質定之，民法第153條定有明文。查系爭691地號於67年間即填土墊高基地而建有豬舍及自住房屋，被告之父林德成自幼即隨祖父林樹欉在系爭土地從事養豬事業，三十餘年從未間斷亦未棄養。而系爭土地於先祖父林樹欉即有租約，當時承、出租雙方即約定承租人可從事養豬及住家使用，而興建物及豬舍，此有台電用電證明及房屋稅籍證明可資證明。三十餘年來，先祖父林樹欉、先父林德成，均按年給付租金，從未拖欠，此有租金收據可供證明。而原告及其父收取租金長達三十餘，亦從未表示系爭土地不得建造房屋、豬舍或從事養豬事業。卻在三十餘年後主張承租人違反租地建屋之租約規定而訴請收回土地並為拆屋還地之主張，明顯不合法。原告與其父收取租金明知系爭691地號出租予被告先父林樹欉、林德成供興建豬舍、房屋使用，仍為租金之收取，至少顯示其承租人雙方均有默示之租地建屋之契約存在。
㈢、誠如前述691地號已非耕地，自不屬耕地三七五租約之耕地範圍，而屬租地建屋，自無耕地三七五減租條例之適用。雖同段691地號無耕地三七五減租條例之適用，惟為計算租金便利出、承租人雙方未將該二筆土地作三七五租約登記之變動。實則同段691地號為租地建屋契約，而同段668地號乃為耕地三七五減租條例之適用。
㈣、原告就系爭租約原先出租於被告祖父林樹欉，後租約內容於67年間即約定承租人林樹欉可在系爭土地上從事養豬及住家使用，而被告祖父林樹欉即為興建系爭建物及豬舍，原告即依此按年到祖父林樹欉、先父林德成住居所（即系爭建物所在地）收取租金，對於原告收取租金時，亦知系爭土地地基墊高建築建物、豬舍，從事養豬等事，而仍持續收取租金。退而言之，亦默示該租約內容之變更為建物及豬舍存在之事實而收取租金。惟自97年間起原告為求收回系爭租約之土地而對於被告欲給付之租約即藉故不欲收取，因被告之祖父林樹欉、先父林德成每年繳交之租金收據業已遺失，僅存93、
94、95、96等年度收據為證。且依證人吳依筠、鍾樹枝到院證述可知原告收取租金時已明知系爭土地已建屋供養豬及住家使用。
㈤、爰為答辯聲明：原告之訴駁回。
三、原告上開主張原告與被告間就系爭土地訂立有系爭三七五租約，且系爭土地中691地號土地上有如附圖編號A、B1、B2、B3、C、D、E及ab連線之地上物坐落其上等情，有宜蘭縣宜蘭地政事務所99年10月25日宜第二12字第0000000000號土地複丈成果圖、現場照片、系爭三七五租約等為證，並為被告不爭執，堪信原告此部分主張可採。原告進而主張，被告有未自任耕作之情形，故系爭三七五租約應屬無效或得為終止，如附圖編號號A、B1、B2、B3、C、D、E及ab連線所示之地上物則屬無權占有，被告自應分別拆除上開地上物並返還系爭土地，且應給付自起訴狀繕本送達翌日起，至系爭土地騰空遷讓返還之日止之不當得利租金等情，被告則否認之，並以前詞為辯。是經本院整理後，經兩造確認本件應審酌之爭點為：
一、先位聲明部分為：（一）被告是否有於系爭土地上不自任耕作之情形，而有原三七五租約無效之原因？而得由原告主張收回耕地？（二）如原告主張收回耕地為有理由，則是否得請求相當於租金之不當得利？其金額為若干？二、備位聲明部分：（一）被告是否有於系爭土地上持續一年不為耕作之情形，而得由原告主張終止租約，收回耕地？（二）如原告主張收回耕地為有理由，則是否得請求相當於租金之不當得利？其金額為若干？茲分述如下：
㈠、按承租人應自任耕作，並不得將耕地全部或一部轉租於他人。承租人違反前項規定時，原訂租約無效，得由出租人收回自行耕種或另行出租。耕地三七五減租條例第16條第1項、第2項定有明文。所謂承租人應自任耕作，係指承租人應以承租之土地供自己從事耕作之用而言；如承租人以承租之土地建築房屋居住或供其他非耕作之用者，均不在自任耕作之列（最高法院70年台上字第4637號判例參照）。又耕地租賃，承租人應以耕地供耕作之用。如承租人變更耕作之使用目的，改充耕作以外之使用，即屬不自任耕作。所稱耕作，依土地法第106條第2項之規定，雖包括漁牧，但此乃謂自始即約定租用他人之土地而為漁牧，亦屬於耕地租用而已，非謂凡屬耕地租用，即可任意變更農地原有性質而為漁牧使用。故原為栽培農作物之耕地租佃契約，承租人未經出租人同意，逕將農地變更為漁牧之用，並興建設施，致變更農地原有性質，即屬違反耕地租佃契約，不自任耕作（同院85年度台上字第1227號、87年度台上字第246、592號、87年度台再字第52號裁判參照）。次按，耕地三七五減租條例第16條第2項規定，所稱之原訂租約無效，係指承租人違反上揭規定時，原訂租約無待於另為終止表示，當然向後失其效力，租賃關係因而歸於消滅；其無效之範圍，係以租約所訂之土地全部為準；如同一租約內有多筆土地，承租人將其中一筆或數筆轉租他人或不自任耕作者，原訂租約全部為無效，其未轉租他人或尚自任耕作部分之土地，亦失其租賃依據（最高法院分別著有70年台上字第4637號、80年台再字第15號判例、同院73年度台上字第112號裁判意旨可參）。是承租人不自任耕作之情形，縱僅存在於承租土地之一部，不論其面積多寡，全部租約亦屬無效，該無效乃於上開行為發生時即當然歸於無效，毋庸待出租人為主張。
㈡、經查，坐落宜蘭縣○○鄉○○段○○○○○○○○號土地為原告所有，兩造前就上開土地訂有三七五租約。原告主張被告於系爭土地上擅自搭建地上物之事實，業據有台電用電證明、宜蘭縣政府99年4月22日府地權字第0000000000號函（本院卷第37、75頁）為佐，並經本院至現場履勘，囑請宜蘭縣宜蘭地政事務所實地測量而繪製如附圖所示之複丈成果圖可按，核與原告之前開主張相符。雖被告抗辯雙方有默示之租地建屋之契約存在，系爭691地號已非耕地，自不屬耕地三七五租約之耕地範圍，而屬租地建屋，自無耕地三七五減租條例之適用云云，惟依兩造間所訂定之耕地三七五租約所示（本院卷第41頁），兩造間約定由被告向原告承租系爭土地，每年應繳正產品即稻谷1,339台斤，是由上開約定繳納之租金為稻谷（另別無其他副產品之約定），可知本件本係為栽培農作物而簽訂之耕地租佃契約，被告前開抗辯，尚不足採。按承租人違反耕地三七五減租條例第16條第1項規定不自任耕作時，原定租約無效。所謂無效，係當然無效，並不待出租人主張。故系爭耕地租約無效後，除兩造有另行成立租賃關係之合意外，不因出租人嗣後繼續收租默示同意上訴人使用未自任耕作土地，或於原訂租約租期屆滿後換訂租約，而使原已無效之租約恢復其效力（最高法院92年度台上字第2494號裁判意旨參照）。查本件兩造間就系爭土地之耕地三七五租約關係存在，業因被告於系爭691地號土地上搭建有如附圖所示編號A：面積79.94平方公尺之加強磚造鐵皮頂豬舍、編號B1：面積6.30平方公尺之加強磚造雨遮、編號B2：面積10 9.53平方公尺之加強磚造一層平房（後方為鐵皮頂）、編號B3：面積11.10平方公之加強磚造鐵皮頂豬舍、編號C：面積14.80平方公尺之鋼鐵造貨櫃、編號D：面積139.49平方公尺之鋼鐵造豬舍、編號E：面積8.26平方公尺鋼鐵造一層建物、編號ab：磚造矮牆等地上物，顯非以耕作為目的或為便利耕作所建之簡陋農舍，而有不自任耕作之情，是兩造間就系爭土地成立之三七五耕地租佃關係依減租條例第16條規定，應屬無效。從而，原告主張兩造就系爭土地所簽訂之耕地三七五租約，業因被告於部分耕地上有搭建地上物之非自任耕作之行為，該耕地租賃關已不存在，即屬有據。綜上，兩造間就系爭土地之三七五租佃關係，因部分耕地有不自任耕作之情而屬無效，兩造復未就系爭土地另行成立租賃、使用借貸等其他契約法律關係，則被告如附圖所示編號A、B1、B2、B3、C、D、E及ab連線範圍內之地上物佔用原告所有之系爭土地部分自屬無權占有，原告訴請被告拆除此部分地上物後返還系爭土地自屬有據。
㈢、又按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第179條定有明文。復按無權占有他人之不動產，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念；其依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故得請求返還之範圍，固應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，惟於審酌對方所受之利益時，如無客觀具體數據可資計算，請求人所受損害之數額，未嘗不可據為計算不當得利之標準；而城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價週年利率10%為限，土地法第97條第1項亦有規定。是此項房屋之租金應受週年利率10%之限制者，須以土地及其建築物兩者之申報總額為其計算標準（最高法院41年度台上字第810號判決意旨參照）。次按，基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定，並非必達申報總地價週年利率百分之十最高額(最高法院68 年台上字第3071號判例意旨參照)。經查，被告無權占有系爭土地，被告就其所占有之土地應屬無法律原因而受有相當於租金之利益，並致原告受有相當於租金之損害，原告對於被告，自得本於前開規定請求返還相當於租金之不當得利。本院審酌系爭耕地附近交通、繁榮程度及生活機能良好，及被告利用系爭耕地之經濟價值與所受利益等情形，認以系爭耕地申報地價按週年利率5%為計算被告不當得利之標準，是為適當。茲系爭668、691地號土地，面積分別為3,739平方公尺、1,036平方公尺，99年度申報地價各為每平公尺184元、400元，有土地登記謄本在卷可憑，是原告得請求被告自起訴狀繕本送達翌日，即99年9月23日起按年給付原告相當於土地租金之不當得利數額為55,118元【計算式：（184元×3,739平方公尺+400元×1,036平方公尺）×5%＝55,118】，應予准許。
㈣、又原告先位聲明為有理由，業經本院審認如上，則兩造另關於備位聲明所為之辯論及舉證，因對於判決結果無影響，即無再行審酌之必要，附此敘明。
四、綜上所述，兩造間系爭租約約定為農業稻作使用，被告違約未自任耕作，又無證據證明搭建地上物為租約內容，依法兩造租約無效，原告依物上請求權規定請求被告拆除附圖所示編號A、B1、B2、B3、C、D、E及ab連線地上物後，將土地返還原告，並請求自起訴狀繕本送達翌日，即99年9月23日起按年給付相當於租金之不當得利數額55,118元，及自99年9月23日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，為有理由，均應予准許。
五、因本案事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經審酌後，認與判決結果無影響，爰不一一論駁，附此敘明。
六、結論：本件原告之訴為有理由，並依民事訴訟法第78條判決如主文。
中 華 民 國 100 年 12 月 30 日
臺灣宜蘭地方法院民事庭
法 官 張軒豪正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀(須附繕本)。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 100 年 12 月 30 日
書記官 林嘉萍