臺灣宜蘭地方法院民事判決 99年度訴字第371號原 告 林楳嶺
林雲容前列 二人共 同訴訟代理人 林健智律師被 告 吳美戀訴訟代理人 蘇穎鳳律師
張致祥律師當事人間拆屋還地等事件，本院於民國100年8月9 日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應將坐落宜蘭縣○○鄉○○○段○○○○號土地上如附圖所示編號（A）之地上物（ 磚造鐵皮頂平房、面積九八˙六五平方公尺，門牌號碼為宜蘭縣○○鄉○○路○段○○○巷○○弄○號）拆除。
被告應給付原告新台幣貳萬捌仟肆佰壹拾元及自民國九十九年十月二十三日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
被告應自民國九十九年十月二十三日起至拆除第一項所示地上物之日止，按年給付原告新台幣伍仟陸佰捌拾貳元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一、二項，於原告以新台幣參拾參萬元供擔保後，得假執行。但被告如以新台幣玖拾柒萬陸仟陸佰參拾伍元預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。又不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加。民事訴訟法第255條、第256條定有明文。本件原告原起訴先位聲明請求：（一）被告應將坐落宜蘭縣○○鄉○○○段○○○○號土地（ 重測前為宜蘭縣○○鄉○○○段5之2地號土地，以下簡稱系爭土地）上之地上物即門牌號碼為宜蘭縣○○鄉○○路○段○○○巷○○弄○號（面積92.93平方公尺）之鐵皮房屋拆除(實際面積以測量為準)。（二）被告應給付原告新台幣(下同)44,606元，並自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息。（三）被告自起訴狀繕本送達翌日起至系爭地上物拆除為止，按年給付原告8,921.3 元；備位聲明則請求被告承租原告所有坐落於系爭土地上面積92.93 平方公尺之土地，應自99年10月1日起調整租金為年租8,921.3元。嗣原告於100 年3月2日以民事準備書（三）狀更正先位聲明為：（一）被告應將坐落於系爭土地上門牌號碼為宜蘭縣○○鄉○○路○ 段○○○巷○○弄○號面積98.65平方公尺之磚造鐵皮頂平房（ 整編前為宜蘭縣○○鄉○○路33之2 號，以下簡稱系爭地上物）拆除。（二）被告應給付原告44,606元，並自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。（三 ）被告自起訴狀繕本送達翌日起至系爭地上物拆除為止，按年給付原告8,921.3 元；更正備位聲明則請求被告承租原告所有坐落於系爭土地上面積98.65平方公尺之土地，應自99 年10月1日起調整租金為年租8,921.3元等情。經核前揭聲明之更正並未變更訴訟標的，而僅屬補充或更正事實上或法律上之陳述，揆諸前揭規定，應予准許。
二、原告起訴主張：
（一）系爭土地為原告2 人共有。而坐落於系爭土地上本有訴外人潘黃勉所有之昔日為宜蘭縣○○鄉○○路33之2 號磚造建物（以下簡稱潘黃勉之磚造建物），潘黃勉之磚造建物嗣後出賣與訴外人余阿針，余阿針復於80年11月間又將潘黃勉之磚造建物出賣予被告。87年5 月間交通部公路總局辦理台七線130K＋900 -131K＋158號路基拓寬工程時，潘黃勉之磚造建物因不堪使用而拆除。被告遂於未經原告之同意下，在系爭土地上，另行重建系爭地上物，而無權占有系爭土地。兩造間就系爭土地縱有租賃關係，其租賃關係之租賃期間已因潘黃勉之磚造建物拆除而屆至，是嗣後被告改建之系爭地上物占有系爭土地並無合法權源，被告自應拆除系爭地上物。為此爰依據民法第767 條之物上請求權法律關係，請求被告應將系爭土地上如宜蘭縣宜蘭地政事務所99年12月17日字3996號土地複丈成果圖（以下簡稱附圖）所示編號（A）部分之系爭地上物（面積98.65平方公尺）拆除。另依據不當得利之法律關係，請求被告按系爭土地申報地價百分之10給付起訴前5 年相當於租金之不當得利共44,606元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息，並自被告起訴狀繕本送達翌日起至系爭地上物拆除為止，按年給付原告8,921.3元等語。而聲明如先位聲明所示。
（二）又如鈞院審認後認為兩造間就系爭土地仍存有租賃法律關係時，則以目前每年租金1,000 元而言，已明顯偏低之外，○○○區○○○○○道通車後，間接促成其交通便利等其他因素之考量下，原告主張應按系爭土地之申報地價百分之10以為調整租金。並聲明如前述備位聲明所示。
三、被告則辯以：
（一）被告於80年11月間向余阿針購買潘黃勉之磚造建物後，即與原告就系爭土地成立租地契約，並繳交租金予原告，此有證人趙銀來到庭證述甚詳，顯示兩造間自80年11月即租用系爭土地，作為土地上房屋之建築基地，租賃範圍即被告之系爭地上物占用土地之範圍，而兩造間未約定期限，亦未訂立租賃契約之字據，則依民法第422 條、土地法第103條，可知兩造間就系爭土地有不定期租地契約。
（二）又關於原告主張原磚造建物業已不堪使用並拆除後，則該租賃關係即已消滅一事。惟查本件原有建物之牆面，於86年至87年道路整修時嚴重龜裂，被告口頭向原告申請重建房屋，經原告同意後始於88年改建房屋，系爭不定期租約因此未經合法終止，不論建築基地上之建物與原狀是否相符，仍屬合於原契約之使用，該不定期租地契約不因房屋重建而失其效力，故原告主張系爭土地之不定期租約因其上建物不堪使用即歸消滅云云，尚屬有誤。再者，原告於被告重建當時，因被告重建後之房屋面積，小於原有房屋，故未如訴外人林榮、楊卲罔市等人有經原告阻止重建，關於原告重建後房屋面積小於原有房屋一情，可自履勘現場時，現有房屋之牆面緊靠原有牆面之內側，知悉現有房屋之面積小於原有房屋，而原告阻止訴外人林榮、楊卲罔市等人重建，並未阻止被告重建一事，也證人趙銀來於另案即鈞院89年度訴字第67號事件中到庭證述甚詳，故而原告稱被告之租約業已消滅，為無權占有云云，要與事實不符。
（三）且原告於97年1月間即向鈞院起訴主張依土地法第104條之規定，被告與被告前手就潘黃勉之磚造建物之買賣契約不得對抗原告，渠有優先承買權，且被告重建之建物係無權占有，應返還系爭土地予原告云云。惟嗣後原告撤回該訴訟，對於被告就系爭土地提存租金一事，亦未表示反對意見，則原告即已撤回訴訟，因此更可足徵原告已承認兩造間之不定期租賃契約存在，且亦認知系爭地上物97年時之狀態，亦即包含被告重建建物之範圍。又被告數年來亦均向原告之被繼承人繳納租金，已如前述，另92年至99年租金業已辦理提存，故此被告並未積欠原告租金，原告主張自84年起即未向被告收取任何金錢，被告應返還相當於租金之不當得利共計44,606元云云，並無理由。
（四）另關於原告於備位聲明請求調整租金部分，原告係以系爭土地申報總地價年息百分之10為計算基準，惟系爭土地坐落宜蘭縣○○鄉○○路，近紅葉路與壯濱路二段路口，周圍有紅葉社區，有公館國小，僅有零星商店，商業不繁榮，紅葉路車輛稀少，附近無住家商店，都為雜草地，應以系爭土地申報總地價年息百分之1 計算租金較為妥適，本件租金目前既為每年1,000 元，則已超過系爭土地申報總地價年息百分之1 ，因此並無調整必要等語為辯，並聲明請求駁回原告之訴。
四、原告上開主張系爭土地為其所有，且88年間被告將昔日經由余阿針購得潘黃勉之磚造建物拆除，並改建為系爭地上物坐落於系爭土地乙節，業據原告提出土地登記謄本為憑，亦經本院至現場勘驗明確，並制有勘驗筆錄及所附照片可查，另囑託宜蘭縣宜蘭地政事務所繪製如附圖之土地複丈成果圖在卷可按，且為被告所不爭執，堪信原告此部分主張可採。原告進而主張，系爭地上物係無權占有系爭土地，故依民法第
76 7條請求拆除系爭地上物；又如鈞院審認兩造間就系爭土地有租賃關係時，則請求調整租金等情，被告則否認之，並以前詞為辯。是經兩造整理後，確認本件先位之訴之爭點為：（一）兩造就系爭土地上之系爭地上物之範圍，有無不定期之租賃關係存在？（二）若無，則原告依民法767 條請求被告拆除系爭地上物有無理由？並依據民法第179 條請求被告給付相當租金之不當得利有無理由？備位之訴之爭點為：
兩造間若就系爭土地上之系爭地上物之範圍有不定期租賃關係，則原告請求調整租金有無理由？金額應為若干，始為合理？本院茲審酌如下：
五、先位之訴部分：
（一）爭點一、兩造就系爭土地上之系爭地上物之範圍，有無不定期之租賃關係存在？
1.按土地法有關租地建屋之規定，係因城市地方人口集中，其建築房屋基地之需求殷切，為防止土地投機，並保護基地承租人之利益而設。因此，城市地方，以在他人土地上有房屋為目的而租用基地者，無論租地後自建房屋，或承受前手之房屋後始租用該基地，皆應解為租地建屋契約，方符立法意旨。最高法院74年度台上字第2562號民事判例可供參考。經查，昔日潘黃勉之磚造建物出賣於余阿針，惟並未辦理稅籍移轉登記事宜，嗣後余阿針於80年11月間將潘黃勉之磚造建物出賣於被告，並直接以潘黃勉與被告
2 人為買賣契約之當事人，且完成稅籍變更登記，並於交通部公路總局辦理台七線130K+900-131k+158X路基拓寬工程前繳納使用系爭土地之租金予系爭土地所有權人所委託之證人趙銀來等情，此有買賣所有權移轉契約書、宜蘭縣稅捐稽徵處80年12月6日80宜稅財字第42732號函附本院89年度訴字第67號民事事件之卷宗可憑（見本院89年度訴字第67號卷宗第82、83頁）及證人趙銀來於本院審理時到庭證述屬實（見本院卷第112頁 ）。是被告於承受潘黃勉之磚造建物後，並繳納使用系爭土地之租金，顯然被告當時確有為使用潘黃勉之磚造建物之目的而給付使用系爭土地之對價，則依前述說明，被告辯稱兩造於80年11月間起就系爭土地於潘黃勉之磚造建物範圍內有不定期基地租賃關係等情，即屬可採。
2.又按土地之租賃契約，不論係租地後自建房屋，或承受前手之房屋後始租用該基地，均係以承租人使用其房屋為目的，非有相當之期限不能達其目的，故當事人雖未明定租賃之期限，依契約之目的探求當事人之真意，亦應解為定有租至房屋不堪使用時為止之期限。亦即土地法雖為民法之特別法，土地法規定，租用建築房屋之基地，非有土地法第103 條所列各款情形之一，出租人不得收回；租用基地建築房屋契約，既以承租人有特定之房屋而使用其基地為目的，則縱屬不定期限之基地租賃，依契約之目的，探求當事人之真意，亦應解為租賃關係至該特定房屋不堪使用時消滅。否則在未明定租賃期限之租地建屋契約，一旦房屋已毀壞受損，出租人仍永無收回之期，顯違雙方當事人租地建屋之原始目的而有失情理之平。且房屋若已達不堪使用之程度，租賃關係即歸於消滅，土地所有權人得請求返還土地，承租人嗣後雖將房屋修繕，自不能使既已消滅之租賃關係回復。經查，系爭地上物係因潘黃勉之磚造建物部分於87年5月間經交通部公路總局辦理台七線130K+900-131k+158X路基拓寬工程拆除3.18 坪及磚圍牆，此有工程用地房屋價格調查表附上開89年訴字第67號卷宗（第128頁 ）可憑。而潘黃勉之磚造建物於部分經徵收拆除後，亦經被告全部拆除而重建為系爭地上物等情，此除有證人趙銀來證述明確外（見本院卷第112頁 ），亦經被告於本院審理時自承在卷。（見本院卷第88、89頁）。經檢視潘黃勉之磚造建物照片（見上開89年訴字第67號卷宗第19
3 頁）可見，潘黃勉之磚造建物外圍搭建有鋅板鐵架屋頂，顯然潘黃勉之磚造建物，已因年代久遠而有耗損致無法遮風避雨已失一般居住使用之功能，否則應無需加建大面積之鋅板鐵架屋頂，足見潘黃勉之磚造建物於88年間被告全部拆除重建前已因自然損耗而達不堪居住使用之程度。是依前述說明，被告於80年11月間承受潘黃勉之磚造建物雖就建物範圍於系爭土地上與土地所有權人成立不定期之基地租賃關係，然至遲於88年間被告拆除前，即已因達不堪使用之程度，是於探求當事人真意之下，兩造於80年11月就系爭土地於潘黃勉之磚造建物範圍內所成立不定期基地租賃關係，即因潘黃勉磚造建物已不堪使用而期限屆至遲於被告88年間拆除時即已消滅。雖嗣後被告於拆除潘黃勉之磚造建物後隨即重建系爭地上物，並不因此可使已屆期限而消滅之上開不定期基地租賃關係回復。
3.此外，原告林楳嶺之被繼承人即訴外人林渭川雖曾於89年間就系爭地上物之部分範圍對訴外人陳春木依民法第767條提起拆屋還地訴訟，並經本院以89年度訴字第67號事件受理。然上開事件因系爭地上物部分範圍之處分權人經法院認定並非陳春木，而遭敗訴確定。至於陳春木於上開事件辯稱其配偶吳美戀就系爭地上物與系爭土地間有租賃關係等情，並未經法院裁判，縱林渭川於89年當時並未就系爭地上物全部予以請求拆除，亦無從以之證明被告之系爭地上物與系爭土地間有基地租賃關係；其次原告復雖於於97年間再就請求拆除系爭地上物一事聲請調解，並主張對潘黃勉之磚造建物有優先承購權等情。然原告於此一調解聲請事件之聲請狀亦清楚載明潘黃勉之磚造建物經拆除後，被告重建之系爭地上物為無權占有等情，此有聲請調解狀附本院97 年度宜調字第7號聲請調解卷宗可查，可見原告從未肯認兩造就系爭地上物占用範圍有租賃關係，更無以原告嗣後撤回上開本院97 年度宜調字第7號調解之聲請，即遽推認原告已肯定被告之系爭地上物於系爭土地上有基地租賃關係。再者，如前所述，兩造間在系爭土地上於80年11月間就潘黃勉之磚造建物範圍之基地租賃關係，已至遲於88年被告拆除潘黃勉之磚造建物前，即因期限屆滿而消滅，而被告並未再舉證證明，系爭地上物之建造已取得系爭土地所有權人之同意或有何契約關係之合意，是自無從單憑被告於97年、99年間分別對原告提存92年至99年使用系爭土地之租金（臺灣宜蘭地方法院97年度存字第50號、99年度存字第460號提存書，見本院卷第85、86 頁）即使兩造間就系爭土地上之系爭地上物占用範圍產生有新的租賃關係。是被告以此為辯，亦無從對之為有利之認定。
（二）爭點二、原告依民法767 條請求被告拆除系爭地上物有無理由？並依據民法第179 條請求被告給付相當租金之不當得利有無理由？
1.按以無權占有為原因，請求返還土地者，占有人對土地所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，土地所有權人對其土地被無權占有之事實無舉證責任，占有人自應就其取得占有係有正當權源之事實證明之。本件被告無法舉證證明兩造間就系爭土地中系爭地上物之範圍內確實有不定期之租賃關係存在，故原告主張被告之系爭地上物無權占有系爭土地，應屬可採。則原告依據物上請求權之法律關係排除侵害，請求被告應將如附圖所示編號（A）之地上物拆除，自屬有理由。
2.再按依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念，是被上訴人抗辯其占有系爭土地所得之利益，僅相當於法定最高限額租金之數額，尚屬可採（最高法院61年度台上字第1695號判例意旨參照）。而城市地方房屋之租金以不超過土地及其建築物申報總價額年息10%為限，土地法第97條第1項定有明文。所謂土地及建築物之總價額，依土地法施行法第25條規定，土地價額依法定地價；建築物價額則依該管市縣地政機關估定之價額而言。所謂法定地價，依土地法第148 條規定，係土地所有權人依該法規定所申報之地價（最高法院80年度台上字第1996號判決意旨參照）。要言之，無權占有土地可獲致相當於租金之不當得利，該不當得利之數額，應以法定地價即申報地價之年息10% 為限。又按基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定，並非必達申報總地價年息10%最高額（最高法院68年度台上字第3071 號判例可資參照）。被告之系爭地上物屬無權占有系爭土地，業如前述，則原告請求被告就無權占有之面積給付自本件請求時起回溯前5 年之不當得利，自屬有據。查系爭土地鄰近宜蘭縣○○鄉○○路與壯濱路2 段之路口，周遭有紅葉社區、公館國小，僅有零星商店，商業不繁榮，紅葉路車輛稀少。另外壯濱路2 段為南北向之濱海公路，車輛車速快，附近無住家商店，路旁都為雜草地等情，此有本院勘驗筆錄及現場照片在卷可憑。本院審酌系爭土地之位置、鄰近土地利用之現況等情事，綜合研判後，認為以系爭土地申報地價每平方公尺960 元之年息6%計算不當得利，應屬適當。從而，被告應給付之不當得利為每年5,682元（計算式：960×98.65×6%=5682（元以下四捨五入 ），回溯前5年合計為28,410元。
六、綜上所述，原告依據物上請求權之法律關係請求被告應將系爭土地上如附圖所示編號（A ）部分之系爭地上物拆除；另依據不當得利之法律關係請求被告給付28,410元及自本件起訴狀繕本送達翌日即99年10月23日起至清償日止，按年息5%計算之利息，暨自99年10月23日起至拆除系爭地上物之日止，按年給付原告5,682 元均屬有理由，應予准許。原告其餘之請求，則屬無理由，應予駁回。又原告先位之訴聲明第一項部分既已獲全部勝訴判決，則其備位聲明部分，自無需再予審酌，一併敘明。又本件主文第一項、第二項部分，原告及被告分別陳明願供擔保請求宣告假執行及免為假執行，經核均無不合，爰各酌定相當之擔保金額併予准許之。又原告其餘假執行之聲請，因訴之駁回而失所附麗，應併予駁回。
另本件雖為原告一部勝訴、一部敗訴之判決，然原告敗訴部分係屬訴訟標的價額不併算之不當得利之請求，故依民事訴訟法第79條，經法院酌量情形，命由被告一造負擔。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 100 年 8 月 25 日
臺灣宜蘭地方法院民事庭
法 官 蔡仁昭正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴狀（應附繕本）。
中 華 民 國 100 年 8 月 25 日
書記官 邱淑秋