臺灣宜蘭地方法院民事判決 99年度訴字第52號原 告 癸○○訴訟代理人 簡坤山律師複 代理人 黃啟煌被 告 壬○○
乙○○戊○○己○○丁○○丙○○兼 上四人法定代理人 辛○○共 同訴訟代理人 林國漳律師被 告 庚○○上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於中華民國99年9月8日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序事項
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但因情事變更而以他項聲明代最初之聲明者，不在此限，民事訴訟法第252 條第1項第4款定有明文。查原告原起訴請求：（一）被告壬○○應將宜蘭縣○○鎮○○段○○○○○○號土地上之206
9 建號（即門牌編號宜蘭縣○○鎮○○路○○號）之房屋騰空遷讓交還原告，並自民國98年10月1 日起至遷讓返還上述房屋之日止，按月給付原告新臺幣（下同）25,000元。（二）被告劉乙諴應將宜蘭縣○○鎮○○段○○○○○○號土地上之207
0 建號（即門牌編號宜蘭縣○○鎮○○路○○號）之房屋騰空遷讓交還原告，並自98年10月1 日起至遷讓返還上述房屋之日止，按月給付原告25,000元。（三）被告辛○○應將宜蘭縣○○鎮○○段○○○○○○號土地上之2072 建號（即門牌編號宜蘭縣○○鎮○○路○○號）之房屋騰空遷讓交還原告，並自98年10月1 日起至遷讓返還上述房屋之日止，按月給付原告25,000元。（四）被告乙○○應將宜蘭縣○○鎮○○段○○○○○○號土地上之2068 建號（即門牌編號：宜蘭縣○○鎮○○路○○號）之房屋騰空遷讓交還原告，並自98年10月1 日起至遷讓返還上述房屋之日上，按月給付原告25,000元。（五）願供擔保，請准宣告假執行。嗣於99年6月2日具狀表示：因上述建物業經本院98年度司執字第15916號執行事件於99 年6月9日拍定，訴請被告遷讓返還建物已無實益等語，變更其聲明為：（一）被告壬○○應自98年10月1日起至鈞院98 年度司執字第15916 號強制執行事件核發宜蘭縣○○鎮○○段○○○○○○號土地上2069 建號（門牌號碼宜蘭縣○○鎮○○路○○號）房屋之權利移轉證書予拍定人之日止，按月給付原告25,000元。（二）被告劉乙諴應自98年10月1 日起至鈞院98年度司執字第15916 號強制執行事件核發宜蘭縣○○鎮○○段○○○○○○號土地上2070 建號（門牌號碼宜蘭縣○○鎮○○路○○號）房屋之權利移轉證書予拍定人之日止，按月給付原告25,000元。（三）被告辛○○應自98年10月1 日起至鈞院98年度司執字第15916 號強制執行事件核發宜蘭縣○○鎮○○段○○○○○○號土地上2072 建號（門牌號碼宜蘭縣○○鎮○○路○○號）房屋之權利移轉證書予拍定人之日止，按月給付原告25,000元。（四）被告乙○○應自98年10月1 日起至鈞院98年度司執字第15916 號強制執行事件核發宜蘭縣○○鎮○○段○○○○○○號土地上2068 建號（門牌號碼宜蘭縣○○鎮○○路○○號）房屋之權利移轉證書予拍定人之日止，按月給付原告25,000元。（五）原告願供擔保，請准宣告假執行。
原告所述上開建物業遭拍定乙情，經調閱本院98年度司執字第15916 號民事執行卷宗，核實無誤，原告就其聲明之變更，核與上述規定相符，應予准允。
二、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者或該訴訟標的對於數人必須合一確定時，追加其原非當事人之人為當事人者，不在此限；原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部，但被告已為本案之言詞辯論者，應得其同意，民事訴訟法第252條第1項第2款、第5款、第262條第1項亦有明文。查原告為上開聲明之變更後，於99年8月2日具狀表示：宜蘭縣○○鎮○○路○○號房屋之承租人應為庚○○，而非劉乙諴，宜蘭縣○○鎮○○路○○號房屋之承租人應為李茂龍，而非辛○○，惟李茂龍業於97年3 月16日死亡，其對原告之債務應由辛○○、戊○○、己○○、丁○○、丙○○繼承等語，聲請追加庚○○、戊○○、己○○、丁○○、丙○○為被告，撤回對劉乙諴之起訴，並變更其聲明為：（一）被告壬○○應自98年10月1日起至99年6月24日，按月給付原告25,000元。（二）被告庚○○應自98年10月1日起至99年6月24日，按月給付原告25,000元。（三）被告辛○○、戊○○、己○○、丁○○、丙○○應自98年10月1日起至99年6月24日，按月連帶給付原告25,000元。（四）被告乙○○應自98年10月1日起至99年6月24日，按月給付原告25,000元。（五）願供擔保，請准宣告假執行。原告所述訴外人李茂龍業於97年3月16 日死亡，其法定繼承人有被告辛○○、戊○○、己○○、丁○○、丙○○乙情，有戶籍謄本在卷可參，堪認屬實，是其追加戊○○、己○○、丁○○、丙○○為被告，與民事訴訟法第252條第1項第5 款規定相合。至原告就庚○○部分之追加，係本於宜蘭縣○○鎮○○段○○○○○○號土地上2070 建號（門牌號碼宜蘭縣○○鎮○○路○○號）房屋遭佔用所生之不當得利為請求，請求之基礎事實同一，是此部分追加尚屬合法。另撤回對劉乙諴起訴部分，業經劉乙諴同意，此部分亦與民事訴訟法第262條第1項規定相符。綜上，原告就當事人及聲明之變更與上述法文相符，均應予准允。
貳、實體事項
一、原告主張：
（一）訴外人子○○負債，致名下不動產遭合作金庫銀行聲請假扣押，因急於解決問題，遂與訴外人張智維於97年2 月26日簽署買賣契約書，○○○鎮○○段454、454-1至 454-9地號與同段661-1、947、1071地號土地共13筆，及坐落於454-1至454-6地號土地上之6 棟建物（門牌號碼為維揚路
56、58、60 、62、66、68 號）出售予張智維，並移轉登記予張智維指定之第三人張藝瀚，原告於98年9 月自張藝瀚買受上述不動產，並於98年9月30 日完成所有權移轉登記。惟子○○與張智維簽訂上開買賣契約後，違約將門牌號碼維揚路56號（承租人壬○○）、58號（承租人庚○○）、62號（承租人辛○○、戊○○、己○○、丁○○、丙○○）、68號（承租人乙○○）之房屋出租予被告，收取租金，而被告明知上述買賣事實，仍於每年租約到期後繼續與子○○續約，侵害原告之財產權，致房屋所有權雖已移轉，卻無法辦理點交。張智維因而分別於98年8月14 日及98年8月21 日寄發存證信函要求被告點交上開房屋及土地，惟被告均未置理，致原告損失甚鉅。
（二）原告為房屋之所有權人，縱被告所持之租賃契約屬真正，亦不得對抗原告，蓋被告簽訂之租賃契約均在89年5月5日民法第425條修正施行後，租期均超過5年，且未經公證，無買賣不破租賃原則之適用。又原告與子○○等人間並無契約關係，被告以張智維與子○○間之契約關係是否履行作為抗辯，實屬無據。且該等房屋於被告承租時，已遭法院查封，故出租人黃文山、黃俊益、郭惠美等人縱為所有權人，其處分行為亦屬無效，不得持以對抗原告。況出租人黃文山、黃俊益、郭惠美於簽訂租賃契約時，均非所有權人，所有權人應為子○○，則其等之出租行為不得對抗原告。另前述房屋每幢價值均千萬元以上，且為羅東市區店面，供作營業使用，被告提出之租賃契約，每月租金僅為13,000元，尤其被告乙○○部分，竟然每月僅5,000 元租金，其租金額顯有虛偽填載之情，且一次出租8 年，亦與經驗法則不符，應屬不實，應送鑑價以為判斷。又該等建物坐落於市區，餐廳、小吃、診所、超市等商家林立，且建物外觀新穎，該等建物作為營業使用，應無土地法第97條之適用。
（三）被告主張租金均交付給子○○，惟租約之出租人非子○○，各該租賃關係僅分別存在於被告壬○○與黃文山、被告庚○○與黃文山、被告辛○○、戊○○、己○○、丁○○、丙○○與黃俊益及被告乙○○與郭惠美之間。又債之關係僅有相對之效力，即債之關係僅債權人及債務人始受拘束，縱第三人知悉債權人及債務人有債之關係，該第三人亦不受該債之關係之拘束。被告主張張智維於買受該等房屋時已知悉租約存在，縱然屬實，亦無法以張智維知悉租約為由而令張智維，甚至原告應受該等租約之拘束。被告援引最高法院84年度台上字第163 號判例，主張本案租約係得當時之所有權人子○○之同意，而得類推適用「買賣不破租賃」之規定。縱然如此，亦應得類推適用民法第425條第2項之規定，即未經公證之不動產租賃契約，其期限逾5 年者，不類推適用民法第425條第1項之規定。是以，系爭租約除被告戊○○、己○○、丁○○、丙○○與黃俊益之租約外，均為未經公證且期限逾5 年，不得類推適用民法第425條第1項之規定，爰依不當得利法律關係訴請被告給付使用房屋之租金等語。並聲明：（一）被告壬○○應自98年10月1日起至99年6月24日，按月給付原告25,000元。（二）被告庚○○應自98年10月1日起至99年6月24日，按月給付原告25,000元。（三）被告辛○○、戊○○、己○○、丁○○、丙○○應自98年10月1日起至99年6月24日，按月連帶給付原告25,000元。（四）被告乙○○應自98年10月1日起至99年6月24日，按月給付原告25,000元。
（五）願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：
（一）坐落宜蘭縣○○鎮○○段○○○ ○號等土地及其上房屋，為子○○等人所共有，於97年2月26 日與張智維（即原告癸○○之弟）訂立買賣契約，約定訴外人張智維給付價金及履行相關契約義務後，子○○等人應負移轉所有權登記等義務，其中買賣契約第3條第2款、第3 款分別約定：「由甲方（即張智維）代乙方（即子○○等人）辦理黃新宗之繼承登記、申報遺產稅並負擔全部遺產稅及買賣標的欠繳之地價稅、房屋稅、與代辦之代書費、規費等」、「買方買受第一、二條所載不動產應負擔下列義務作為買賣對價…（三）由甲方承擔乙方以買賣標的向合作金庫借貸之債務（指設定最高限額新台幣八千九百萬元之借貸本息）。」因合作金庫銀行就該等不動產於當時已聲請查封，並已繳交遺產稅1,800 多萬元，欲進行拍賣，然張智維並未依約給付合庫銀行上開遺產稅，只以黃新宗之遺○○○鎮○○段○○○○○號公共設施保留地抵繳不足遺產稅200 多萬元，並未清償合庫代繳之1,800 多萬元，且就其他稅款，張智維繳交600 萬元之支票予宜蘭行政執行處，亦遭退票，致子○○無法免除相關稅務責任，則子○○於張智維買賣條件未履行前，自得拒絕點交房屋予張智維或其指定之人（張藝瀚、即張維智之子）。又原告為張智維之姐，自張藝瀚移轉取得不動產，其對子○○與張智維間之買賣契約自當瞭解，自應受買賣契約之拘束。
（二）又原告所述之房屋，原分別登記在子○○之兒子、媳婦、女婿等名下，事後經法院判決回復登記在子○○名下，於子○○與張智維買賣房地，簽訂契約前，已有租約存在，門牌號○○○鎮○○路○○號1至3樓，原由訴外人黃文山（即子○○之女婿）與被告壬○○在95年1月1日訂立租賃契約，租期至100年12月31日，租金每月13,000 元；維揚路58號1至3樓，原由黃文山與被告庚○○在94年6月1日訂立租賃契約，租期至100年5月31日，租金每月13,000元；維揚路62號1至3樓，原由訴外人黃俊益（即子○○之子）與被告辛○○、戊○○、己○○、丁○○、丙○○之被繼承人李茂龍於96年6月1日訂立租賃契約，租期至101年5月31日，租金每月13,000元；維揚路68號1 樓，原由訴外人郭惠美（即子○○之媳婦）與被告乙○○於93年10月1 日訂立租賃契約，租期至101年9月30日，租金每月5,000 元。
準此，被告等人占用房地均係基於合法之租賃關係，有買賣不破租賃原則之適用，並非無權占有，且被告均依租賃契約繳納租金予子○○，並無不當得利。又參以上開租金數額，被告主張以每月25,000元計算不當得利之損害，亦屬過高。
（三）子○○與張智維於97年3月4日所訂立之買賣契約特約事項
（一）中約定：「乙方（即子○○等人）依現有屋況及土地現有狀況點交予甲方（即張智維）使用。」表示就該等房屋係以現況點交，而張智維於該時亦知悉子○○有將房地出租予被告使用，自應承受此等租賃契約之義務。又查封後禁止處分、設定負擔等效力僅為相對無效，亦即查封之目的，原在保全執行標的物，以便換價滿足債權人之債權，如執行債權人之權益已獲保障，即無否認查封後處分或設定負擔行為之效力。是被告之租賃契約縱係於查封後所為，亦僅對執行債權人即合作金庫商業銀行股份有限公司不生效力，於租賃契約當事人間仍屬有效，原告主張本件租賃行為無效，不得對抗原告，尚有誤會。再者，被告之租賃契約形式上係與黃文山、黃俊益、郭惠美等人簽立，然該等房屋業經法院判決回復登記在子○○名下，故實際上出租人為子○○，且子○○亦同意並向被告收取租金，揆諸最高法院84年台上字第163號判例：「民法第425條規定之適用，固以讓與租賃物之所有人為出租人為其要件，然第三人如得所有人同意而為出租時，仍得類推適用該條之規定。」因之租賃契約之出租人不論為子○○或黃文山等人，均有買賣不破租賃原則之適用，被告使用該等房屋屬有權占有。被告既係基於合法之租賃關係而占有，且均交付租金予子○○，應無「無法律上之原因而受利益」之情，原告本於不當得利為請求顯非適法等語，資為抗辯。並聲明：（一）原告之訴駁回。（二）如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執之事實：訴外人子○○、黃俊逸、黃薛阿娥與張智維於97年2月26日簽訂包括維揚路56號、58號、62 號及68號房屋等不動產之買賣契約，並將包括維揚路56號、58號、62號及68號房屋在內之不動產所有權移轉登記至張智維指定之訴外人張藝瀚名下，原告於98年9 月自張藝瀚取得維揚路56號、58號、62號及68號房屋所有權，並於同月30日完成移轉登記，此有買賣契約書、房地產買賣契約書及宜蘭縣羅東地政事務所99年5月10日羅地登（17）字第0990004725 號函檢附之建物登記謄本在卷可參，且為兩造所不爭執，堪認屬實。
四、得心證之理由：本件爭點在於原告得否向被告請求相當於租金之不當得利？又其得請求之金額為何？茲說明本院見解如下：
（一）按土地共有人未經其他共有人同意將整筆土地出租，該租約對於其他共有人固不生效力，但租賃乃特定當事人間所締結之契約，出租人不以所有人為限，故共有人超出其應有部分，將整筆土地出租，該租約於為出租之共有人與承租人間仍然有效，承租人有依約支付租金之義務，其既未受有相當於租金之利益，他共有人自不得依不當得利之規定對該承租人為返還利益之請求，最高法院83年度台上字第1139號判決可資參照。
（二）查原告雖否認被告與子○○間就宜蘭縣○○鎮○○路○○號、58號、62號及68號房屋所個別成立之租賃契約，然被告業已提出租賃契約4 份在卷可參，證人子○○於本院審理時稱：伊知道維揚路56號、58號、62號及68號房屋出租給被告的事，因為伊欠合庫錢，房屋起造時以女婿黃文山、媳婦郭惠美及兒子黃俊益之名義辦理，實際上伊是房屋的所有權人，是伊租給被告，一開始就是伊出面洽談租約的事，只是以黃文山、郭惠美、黃俊益名義出租，租金都是由伊收取，一直到拍賣前也都是伊在收等語；證人甲○○亦證稱：伊代表合庫與子○○、張智維簽立包括維揚路56號、58號、62號及68號房屋等不動產之買賣契約，締約時這些房屋就已經出租了，因為合庫是抵押權人，是在之前的其他訴訟中知道上開房屋出租的事，但租給誰不知道，上開房屋並沒有點交給張智維，因為後來執行拍賣，到場查封時都是子○○出面，鑰匙也是子○○拿出來的等語，均可佐證被告提出之租賃契約應屬真正，是被告壬○○○○○鎮○○路○○號房屋；被告庚○○○○○鎮○○路○○號房屋；被告辛○○、戊○○、己○○、丁○○、丙○○○○○鎮○○路○○號房屋；被告乙○○○○○鎮○○路○○號房屋之佔有使用均係本於與子○○間之租賃關係而來，應可認定。
（三）原告主張：由於被告與子○○間租賃契約之租期均逾5 年且未公證，是無民法第425 條買賣不破租賃之適用，其等與子○○間之租賃契約對原告不生拘束效力，仍為無權佔有等語，然暫且不論本件有無買賣不破租賃原則之適用，縱回歸一般債之相對性原則，被告固不得以其與子○○間之租賃契約對原告主張其有佔用維揚路56號、58號、62號及68號房屋之正當權源，惟被告既已依租賃契約交付租金予子○○，即難認其佔用維揚路56號、58號、62號及68號房屋未支出任何對價，而獲有相當於租金之利益，原告自不得依不當得利法律關係，請求被告返還利益。就原告而言，訴外人子○○於維揚路56號、58號、62號及68號房屋所有權移轉後，已非該不動產之所有權人，應無再利用該等不動產獲取租金收益之權利，換言之，原告得利用該等不動產收取租金之利益已不當地移動到訴外人子○○，故不當得利之法律關係應存在於原告與子○○間，而非兩造。否則被告受租賃契約拘束，需依約繳付租金予子○○，又需給付原告相當於租金之不當得利，豈不雙重支出，難謂事理之平。
五、綜上，原告本於不當得利法律關係，請求被告給付相當於租金之不當得利，為無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及攻擊、防禦方法，對判決之結果不生影響，爰不一一論述，併此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 99 年 10 月 1 日
臺灣宜蘭地方法院民事庭
法 官 楊坤樵正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內提出上訴狀（須附繕本）。
中 華 民 國 99 年 10 月 1 日
書記官 吳文雄