臺灣宜蘭地方法院民事判決 99年度重訴字第34號原 告 曾素梅訴訟代理人 林恒毅律師被 告 曾明德
曾清芳曾文煥曾明芸林彩月林明秀共 同訴訟代理人 林世超律師上列當事人間確認優先承買權存在事件，本院於民國99年11月24日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用新台幣貳拾捌萬貳仟捌佰零捌元由原告負擔。
事 實 及 理 由
甲、程序方面：
一、按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之。民事訴訟法第247條第1項前段定有明文。
所謂即受確認判決之法律上利益，係指因法律關係之存否不明確，致原告在私法上之法律地位有受侵害之危險，而此項危險得以對於被告之確認判決除去者而言（最高法院42年台上字第1031號判例參照）。查原告主張就被告等於民國98年12月22日與訴外人合意買賣系爭土地，有土地法第34條之1第4 項規定之優先承購權存在，然為被告所否認，則原告究有無上述優先承買權存在，在私法上之地位有受侵害之危險，且得以本件確認之判決除去，揆諸前揭說明，原告提起本件確認之訴即有受確認判決之法律上利益，應予准許。
二、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者、該訴訟標的對於數人必須合一確定時，或不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限。民事訴訟法第255條第1項第2、7款定有明文。本件原告起訴主張被告曾明德、曾清芳、曾文煥、曾明芸於系爭買賣契約書、解除買賣合約書皆有具名，林彩月、林明秀則僅為買賣契約書之當事人，故上開解除買賣合約書容有瑕疵，而追加林彩月、林明秀為被告。核其前開所為訴之追加，其請求之基礎事實源於同一土地買賣契約，且無甚礙被告之防禦及訴訟之終結，應予准許。
乙、實體方面：
一、原告起訴主張：
㈠、緣坐落宜蘭縣○○鎮○○段○○○○○號土地為原告與被告曾明德、曾清芳、曾文煥、曾明芸及訴外人曾秀美等6 人共有。
日前，被告等人於98年12月22日將系爭土地各自應有部分出售給訴外人李汪嶮，並訂有土地買賣契約，卻未以同一條件通知原告承購，原告欲行使土地法第34條之1第4項優先購買權，仍遭被告等拒絕。至被告抗辯原告於99年3月8日具狀起訴，法院於同年月18日送達起訴狀繕本，而被告已於收到起訴狀繕本前之99年3 月13日與李汪嶮解除系爭土地買賣契約，原告無確認利益云云。查系爭買賣契約之解除屬通謀虛偽意思表示，依民法第87條規定，該解除買賣契約係為無效；縱非通謀虛偽意思表示，亦因未經被告林彩月、林明秀同意，解除契約並非合法，原告自有確認利益。
㈡、又土地代書證人即證人林義豐證述：被告與李汪嶮簽訂系爭解除合約後，其於99年3 月地調閱電子謄本時，始發現系爭土地已經原告假處分在案，被告因無法設定抵押權與李汪嶮，始向其表示提起強制分割訴訟云云。查被告就系爭土地早於99年1 月25日具狀向鈞院提起分割共有物訴訟，顯與證人林義豐所述不符，是林義豐所述並非事實，不值採信。另證人李汪嶮證述：違約金新台幣（下同）300 萬元本來是約定要用設定抵押權的方式來處理，結果要去辦理時才發現已經被原告方面聲請假處分，故這300 萬元未實際支付給我。然被告既已就系爭土地提起分割共有物訴訟，而訴訟本非一蹴可及，倘李汪嶮係因被告遲未完成分割而認已失商機，則其於被告提起分割共有物訴訟時，即應迅速解除系爭買賣契約，卻捨此不為，則李汪嶮所述，亦非無疑。
㈢、末查，買賣契約係負擔行為，並不以出賣人有處分權為必要，縱出賣人並非買賣標的物所有權人，其亦得與他人訂定買賣契約，僅出買人如嗣後無法移轉買賣標的物所有權予買受人時，應負債務不履行之責。而系爭買賣契約既為被告等6人共同與李汪嶮簽訂，若欲解除系爭買賣契約，亦當由被告等6 人共同為解除系爭買賣契約之意思表示始可，縱曾明芸嗣後已因分割繼承登記單獨取得系爭土地被繼承人曾銳榮應有部分2/12，要難解為被告曾明芸即當然概括取得被告林彩月、林明秀對於系爭買賣契約之一切權利及義務。亦即系爭買賣契約之出賣人仍為被告6 人，而非僅為被告曾明德、曾文煥、曾清芳、曾明芸。雖系爭買賣契約第8 條約定：「本契約效力及於雙方之受讓人、承受人、管理人及其法定繼承人」，然此係指系爭買賣契約所發生債之拘束力及於買賣雙方之繼受人，上非依此規定即可使買賣雙方之繼受人當然取得系爭買賣契約之權利。換言之，系爭買賣契約之繼受人是否有解除系爭買賣契約之權利，仍須視該繼受人是否已繼受該法律關係之中權利或義務，倘該繼受人僅受讓該權利標的物而未繼受該債權關係中之權利或義務者，要難謂該繼受人已取得解除買賣契約之權利。從而，系爭買賣契約並非合法解除。原告自得依土地法第34條之1第4項規定，主張優先承購權。
㈣、爰為訴之聲明：確認原告對於被告於98年12月22日共同與第三人李汪嶮所訂買賣契約，買賣標的宜蘭縣○○鎮○○段○○○○○號土地權利範圍87/108、門牌號○○○鎮○○街○○○ 號、255 號及247號建物，以買賣總價3,066萬元同一條件之優先承購權存在；被告應於原告給付價金之同時移轉登記上開房地之所有權予原告；願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告答辯則以：
㈠、按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之，且確認之訴之標的，限於現在之法律關係，過去或將來可能發生之法律關係，均不在得請求確認之列（參見最高法院32年上字第3165號判例、49年台上字第1813號判例參照）。另確認之訴要件，包括：⒈須原告有即受確認判決之法律上利益（指法律關係之存否不明確，致原告在私法上之地位有受侵害之危險，而此項危險得以對於被告之確認判決除去之，最高法院42年台上字第1031號判例參照）。⒉法律關係之不明確，致原告在私法上之地位有受侵害之危險。⒊前述危險有即時以確認判決除去之要件，縱經法院判決確定，亦不能除去此項危險者，自無仍許原告提起確認之訴餘地（最高法院52年台上字第1240號判例）。⒋原告有無即受確認判決之法律上利益，應以事實審言詞辯論終結時之狀態決定之。原告起訴時，縱有即受確認判決之法律上利益，惟至事實審言詞辯論結終時，此項法律上利益已不存在者，法院仍應認原告之訴不備確認之訴要件，以判決駁回之。按土地法第34條之1第4項所規定之優先承買權，乃物權之先買權，為形成權之一種，此項形成權之行使，須以行使時所有人與訴外人間之買賣契約有效存在為前提。最高法院84年台上字第2134號判決要旨亦稱：「查土地法第三十四條之一第四項所定之他共有人優先承購權，固應以共有人『有效』出賣其應有部分與訴外人為基礎，惟如共有人與訴外人間之買賣契約已合法存在，於他共有人主張優先購買後，出賣之共有人與訴外人為避免他共有人之行使優先承購，始合意解除買賣契約者，該合意解除既在他共有人單獨為『優先承購』之意思表示而行使其優先承購之形成權之後，則共有人與訴外人間之原有權利義務關係已有變更，能否再任由渠等合意解除契約，以規避上開法律所定他共有人所得行使之優先承購權之適用，非無疑義」可見依上開最高法院見解，如出賣共有人與訴外人合意解除買賣契約在先，而他共有人之優先承購權其行使優先承購權之意思表示通知在後，則該買賣契約既已合意解除，而溯及訂約時失其效力，則原告之優先承買權亦應溯及於其為優先承買之意思表示時失其效力，因其前提之買賣契約已解除契約而不存在。本件原告主張行使優先承買權，係以起訴狀主張（99年3月8日起訴），而其行使優先承買權之意思表示，被告方面係於民國99年3月18日經法院文件送達才接獲上開主張優先承買權之意思表示通知，按被告固曾於98年12月22與訴外人李汪嶮簽訂土地買賣契約書，出售被告四人之應有部分87/108，買賣總價金為3,066萬元（每坪以6萬元計算），並於98年12月22日收到定金
300 萬元，惟因被告方面遲遲無法依約與原告等人達成系爭土地協議分割，致訴外人李汪嶮認為訴訟曠日廢時，不知何時能結束，已失商機，因而於99年3 月13日與被告解除契約，因之本件上開共有土地之買賣契約，被告既已在原告行使優先承買之意思表示通知於被告之前，即已解除契約而不存在，則原告提起確認優先承買權事件，即無確認之實益（因買賣關係已不存在），且上開買賣契約既因合意解除，而溯及訂約時失其效力，則原告之優先承買權，亦應溯及於其為優先承買之意思表示時，失其效力。
㈡、本件於民國98年12月20日簽訂買賣契約後，依買賣契約第12條第7 款規定「曾銳榮部分需辦理繼承登記，由其法定繼承人代為簽訂買賣契約」，第8 條規定「本契約效力及於雙方之受讓人、承受人、管理人及其法定繼承人」，曾銳榮部分即委託承辦代書林義豐辦理繼承登記，98年12月25日曾銳榮全體繼承人達成遺產分割協議，就曾銳榮系爭遺產協議分割由被告曾明芸取得系爭土地曾銳榮之應有部分，被告林明秀及被告林彩月放棄上開繼承權利，此有98年12月25日遺產分割協議書為憑，並於98年12月30日取得財政部台灣省北區國稅局遺產稅逾核課期間案件同意移轉證明書，並於99年1月5日辦妥分割繼承登記，由被告曾明芸一人單獨取得上開應有部分2/12，亦有土地登記簿謄本為憑，並經鈞院向羅東地政事務所查證屬實。按繼承人得隨時請求分割遺產，民法第1164條定有明文，且繼承人協議分割遺產，係屬非要式行為，得由各繼承人依協議方法為之（參見最高法院54年台上字第2664號判例要旨、73年台上字第4052號判例要旨）。另依民法第1168條規定：「遺產分割後，各繼承人按其所得部分，對於他繼承人因分割而得之遺產，負與出賣人同一之擔保責任」，同法第1169條：「遺產分割後，各繼承人按其所得部分，對於他繼承人因分割而得之債權，就遺產分割時債務人之支付能力，負擔保之責」，上開規定，均指各繼承人就其所得部分，才需對其它繼承人分割而得之遺產或債權，負出賣人同一之擔保責任，或就債務人之支付能力負擔保責任；反之，如果部分繼承人拋棄因繼承所取得之財產，即未分配被繼承人之遺產或債權，自無需承擔上開擔保責任。本件被告林明秀、林彩月既於分割遺產協議書中，放棄因繼承所能取得之遺產，而由被告曾明芸1 人取得，並已辦妥遺產分割登記手續，由曾明芸1 人取得系爭土地之應有部分，被告林明秀、林彩月2 人既已非系爭土地之共有人，而將上開遺產之權利與義務全部由被告曾明芸1人承受，依買賣契約書第8條規定「本契約之效力及於雙方之受讓人、承受人、管理人及其法定繼承人」，因之簽訂買賣契約當時，因尚未辦理遺產分割而為公同共有，必須由被告曾明芸、林明秀、林彩月3人簽約，惟於民國99年3月13日簽訂解除契約時，林明秀、林彩月已放棄系爭土地之繼承權利，而由被告曾明芸取得應有部分，並已辦妥繼承登記，受讓或承受林明秀、林彩月對系爭遺產之權利與義務，由被告曾明芸簽立系爭解除契約，依買賣契約第8 條及民法第1168、1169條反面解釋，自屬合法有據。
㈢、原告主張被告與李汪嶮於99年3 月13日所為解除買賣合約書，係通謀虛偽意思表示，依民法第87條，系爭解除買賣契約無效云云。被告否認有所謂通謀虛偽意思表示，依最高法院48年台上字第29號判例要旨，應由原告負舉證責任，否則空言主張，即屬無據。按被告固曾於民國98年12月22日與第三人李汪嶮簽訂買賣契約書，惟因被告方面遲遲無法依法與原告達成系爭土地協議分割，甚至已進入強制分割階段，致第三人李汪嶮認為訴訟曠日廢時，不知何時才能結束，已失商機，因而於民國99年3 月13日與被告解除契約，此部分業經鈞院傳訊證人李汪嶮及代書林義豐陳述甚詳，則原告此部分主張，亦屬無據。
㈣、末按土地法第34條之1第4項所規定以「同一價格」優先承購，係指以同一條件訂立買賣契約之權利，如優先承買權人未就買賣契約之全部內容表示一併買受，即與土地法第34條之1第4項所規定之以「同一價格」優先承購之要件不符，自非合法行使優先承購之權利，難認已生優先承購之效力（最高法院98年台上字第734 號判決參照）。本件依買賣契約確係土地與房屋兩部分一併出售，縱使房屋部分未予計價而包括在總價金內，惟仍係買賣範圍一部分，而原告起訴狀及更正聲明狀之聲明，均僅就土地部分主張優先承買，並僅請求土地部分之移轉，可見原告並未依同一條件履行，與土地法第34條之1第4項規定「同一條件訂立買賣契約」要件不符，且未依同一條件先給付訂金300 萬元，自非合法優先承購之權利，難認已生優先承購之效力。且原告至今仍未依優先承買同一條件先給付訂金300 萬元給被告，亦無法證明其有上開3,000 多萬元資力，無非假藉訴訟，牽制被告聲請強制分割訴訟而已，否則提起訴狀至今已近8 個多月，完全未依同一條件提出300 萬元訂金，亦未證明其確有購買資力證明，空言主張優先承買，無非是訴訟技倆而已！自難認已生優先承買權利。
㈤、爰為答辯聲明：原告之訴駁回。
三、本件兩造不爭執之事實，為坐落宜蘭縣○○鎮○○段1113地號土地為原告與被告曾明德、曾清芳、曾文煥、曾明芸及訴外人曾秀美等6 人共有。被告等人於98年12月22日（其時就系爭土地應有部分2/12為被告曾明芸、林彩月、林明秀所公同共有）將系爭土地各自應有部分出售給訴外人李汪嶮，並訂有土地買賣契約。被告曾明芸、林彩月、林明秀於同年月25日就其應有部分辦理繼承登記，林彩月、林明秀為拋棄繼承，由曾明芸單獨取得該部分。原告於99年3月8日具狀向本院提起本件訴訟，起訴狀繕本均於同年月18日送達被告曾明德、曾清芳、曾文煥、曾明芸，而被告曾明德、曾清芳、曾文煥、曾明芸前於同年月13日與李汪嶮簽訂解除買賣合約書等情，有系爭土地登記第一類謄本、土地買賣契約書、解除買賣合約書、送達證書等件影本及宜蘭縣羅東地政事務所99年9月8日羅地登（17）字第0990009535號函文，及98年羅登字第195590號登記案件影本（土地登記申請書、登記清冊、繼承系統表、宜蘭縣政府地方稅務局繳款書、遺產分割協議書財政部北區國稅局遺產稅逾核課期間案件同意移轉證明書及戶籍資料等）在卷可參，是上開事實，均堪信為真實。
四、本件經本院整理，並為兩造所同意之爭點為：㈠、原告提起本件訴訟是否有確認利益？亦即系爭不動產買賣契約是否尚未合法解除仍為有效，而得為行使優先承買權之標的？㈡、如本件訴訟有確認利益，原告行使優先承買權是否有理由？茲認定如下：
㈠、按確認法律關係成立或不成立之訴，以確認現在之法律關係為限，如已過去或將來應發生之法律關係，則不得為此訴之標的，最高法院著有49年台上字第1813號判例可資參照。次按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277 條定有明文。又按民事訴訟舉證責任之分配，旨在使提出有利於己之主張者，負有舉證證明其權利存在之事實，如無法積極舉證證明其權利存在，即應受不利之判斷。原告主張99年3 月13日之系爭解除買賣合約書係被告曾明德、曾清芳、曾文煥、曾明芸與訴外人李汪嶮通謀虛偽意思表示；未經被告林彩月、林明秀參與而無效。查：
１、被告抗辯系爭土地買賣契約書業於原告主張優先承買權之意思表示送達（99年3月18日）前已解除，並提出99年3月13日解除買賣合約書為佐，原告既主張其為通謀虛偽意思表示而無效，應由原告就被告與李汪嶮間之通謀虛偽意思表示，即有利於己之權利障礙事由負擔舉證責任。而據證人李汪嶮於99年8 月11日到院結證稱：「（法官問：之前是否與曾明德、曾清芳、曾文煥、曾明芸就系爭宜蘭縣○○鎮○○段○○○○○號土地其等應有部分簽訂買賣契約？）是的。」、「（法官問：後來契約履行的情況如何？）買賣契約有成立，但是我們在訂立買賣契約時就已經約定要分割清楚，再將標的過戶給我，但是後來，賣方一直無法完成分割，一直拖，沒有辦法履行，我就告訴賣方乾脆解約。」、「（法官提示解除買賣契約書問：是否就是這份解除契約的書面？）是的，就是在合約書上所載的99年3 月13日那天所簽的，條件是賣方要賠我違約金三百萬元。」、「（原告訴訟代理人問：上開契約第三行載明解除的契約是98年12月23日買賣契約，為何會有這樣的記載？）這可能是代書筆誤。」、「（原告訴訟代理人問：簽買賣土地契約書時，是否知悉尚有其他共有人？）我知道那一區域的土地都是共有的，但是仲介跟我說已經和地主說好分割後再過戶給我。」、「（原告訴訟代理人問：土地買賣契約書載明簽約時買方要先付三百萬元交給土地代書林義豐保管，另外契約約定第二次款要在99年3月2日支付四百五十萬元，這些是否都有給付？）簽約時的三百萬元我已經開票給林代書保管，至於第二次款因為已經知道分割上有問題，我當然不會再付。」、「（原告訴訟代理人問：之後將土地買賣契約解除，依據為何？）我們在簽約時就已經約定分割好給我，如果沒有辦法分割好給我蓋房子，我就不買，之後既然沒有辦法處理分割的問題，所以就和賣方合意解除。」、「（原告訴訟代理人問：解除買賣合約書，主要的理由為何？是為了不讓原告買這塊地，還是已經決定不買了？）我的意思為既然賣方一直拖沒有辦法解決問題，乾脆就解約。」等語。依系爭土地買賣契約書及證人李汪嶮上開證述可知，其與被告係於98年12月22日簽訂系爭土地買賣契約書，約定就系爭土地87/108應有部分為移轉登記，嗣因兩造無法就系爭土地之分割方式達成協議，李汪嶮認系爭買賣曠日廢時，礙難限期履行，而於99年3 月13日與被告解除土地買賣契約，此參本股承辦之本院99年度訴字第90號分割共有物事件，係由被告曾清芳於99年1 月25日具狀向本院提起分割共有物訴訟，經調解不成立後，於99年3 月12日分案為前揭分割共有物事件，而按分割共有物事件本質上並無訟爭性，乃由法院斟酌何種分割方案較能增進共有物之經濟效益，並兼顧共有人間之利益，以決定適當之分割方法，亦即分割共有物事件具有當事人聲明之非拘束性，法院所為之分割方法，除參考兩造聲明外，尚須考量土地經濟發展、效益及公平與否，除判決原物分割外，亦可能為變價分割之裁判，是當事人間就法院之判決結果，實難以預測；況不服第一審判決之一造，仍得依法行使上訴權，是以分割共有物訴訟從調解、起訴乃至判決確定，可能歷時數年之久。是證人上開證述略以因分割問題無法解決，故與賣方即被告等解約等語，核與事理相符，堪可採信。從而，原告以被告與李汪嶮間於99年3 月13日簽訂系爭解除買賣合約書為通謀虛偽意思表示之主張，非屬有據，尚難採憑。
２、至原告主張負擔行為不以有處分權為必要，債權契約與物權變動屬不同概念，系爭解除買賣合約書未經被告林彩月、林明秀合意解除，並非合法解除之主張，固非無據。惟查，系爭土地買賣契約書第8 條約定：「契約效力：本契約效力及於雙方之受讓人、承受人、管理人及其法定繼承人。」而本件被告曾明芸就系爭土地應有部分2/12，原為被繼承人曾銳榮所有，於系爭土地買賣合約書訂約當時，因係由被告曾明芸、林彩月及林明秀所公同共有，依法應由公同共有人全體為意思表示，嗣於98年12月25日被告林彩月、林明秀辦理拋棄繼承，就系爭土地應有部分2/12由被告曾明芸單獨取得，此有羅東地政事務所上開函文及其附件資料可參，被告抗辯曾明芸於斯時起即取得對該遺產之權利與義務，即屬有據。次按解釋當事人之契約，應於文義上及論理上詳為推求，不得拘泥字面，致失當時立約之真意（最高法院19年上字第58號判例參照），本件被告曾明芸、林彩月及林明秀，為上開繼承登記時，或有不甚完備之處，然未受法律專業智識之一般民眾，本不易瞭解債權行為、物權行為、負擔行為或處分行為之異同，參被告林彩月、林明秀於99年10月27日具狀陳報略以：「業於98年12月25日與被告曾明芸簽訂遺產分割協議書，同意放棄對上開土地應有部分2/12之繼承權利，並同意將上開不動產買賣契約書之權利與義務，全部讓與被告曾明芸取得」，則被告林彩月、林明秀之真意，非僅止於變動物權法上所有權之歸屬，亦包含基於系爭土地應有部分所生之一切權利義務關係。是以，被告此部分抗辯，為有理由，則被告曾明德、曾清芳、曾文煥、曾明芸等4 人，就系爭解除買賣合約書之簽訂，即屬合法有效。又該解除契約之法律行為並無通謀虛偽之情事，業如前述，從而，應認系爭土地買賣契約已於99年3月13日合法解除。
３、職是，本件原告依土地法第34條第1項第4款為優先承購之意思表示，於送達被告即99年3 月18日時系爭契約已不復存在，依首揭判例說明，原告主張並無實體法上確認利益，為無理由，應予駁回。
㈡、既本件原告之主張無確認利益，業如前述，則關於原告行使優先承買權是否有理由部分，即失所附麗，毋庸再予論述。
五、綜上所述，原告主張依土地法第34條第1項第4款之法律關係，起訴請求確認就系爭土地有優先承買權存在，為無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即失其所附，亦應駁回，併敘明之。
六、本件事證已臻明確，其餘兩造主張、陳述暨所提之證據，經審酌認均與本院前揭判斷不生影響，爰不一一詳予論述，附此敘明。
七、訴訟費用負擔裁判之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 99 年 12 月 6 日
臺灣宜蘭地方法院民事庭
法 官 張軒豪正本與原本無異。
如不服本判決應於判決送達後20日內提出上訴狀（須附繕本）。
中 華 民 國 99 年 12 月 7 日
書記官 謝佩欣