臺灣宜蘭地方法院民事判決 99年度重訴字第68號原 告 吳振民訴訟代理人 吳振東律師被 告 林志堅
江宗翰訴訟代理人 簡坤山律師上列當事人間請求交付土地等事件，本院於民國101年10月8日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：㈠緣原告與訴外人江金龍於民國(下同) 72年4月13日簽訂仁愛
綠園別墅土地房屋買賣契約書，約定由原告以新台幣（下同）86萬元，買受江金龍所有坐落宜蘭縣○○鎮○○段1023地號土地（此建案基地原係將同段1020至1023地號合併為1019地號，再分割增加1019-1至1019-34 地號土地，原告所買受之基地為合併分割後之同段1019-24地號土地）及其上333建號建物（即門牌宜蘭縣○○鎮○○街○○○巷○○○號房屋，包括水電、道路、排水系統、公共設施等），江金龍並保證上開房地產權清楚明白，如有任何產地糾紛或債務瓜葛，均由其負責理清，不得連累原告；如因此致原告受有損害時，江金龍願負完全賠償責任。有關「仁愛綠園別墅」所屬公共設施，及其管理與使用辦法另定之(見買賣契約第1、2、5條及特約條款約定 )。又依該契約附件「建材設備說明」關於公共設施約定：「設①社區公園一處②游泳池一座③網球場一座④兒童遊樂場一處⑤購物中心一間⑥社區圍牆⑦警衛室⑧社區全部採用地下電纜。」；嗣原告於雙方簽約後依約付清價金，江金龍亦依約交付房地。○○○區○道路、圍牆、花圃等公共設施坐落之基地，因當時為農牧用地，依當時法令限制，無法將所有權移轉登記與未具自耕能力之房地買受人（包括原告在內之羅東鎮仁愛新村即原仁愛綠園別墅住戶），故該三筆土地仍登記在江金龍名下。迨江金龍於86年9月18日死亡，上開圍牆等公共設施之基地由被告江宗翰繼承。嗣於99年5 月間，原告等仁愛綠園別墅社區住戶獲悉被告江宗翰欲將該1001、1002地號土地出賣與被告林志堅，原告等為因應而成立「羅東鎮仁愛社區管理委員會」，選任許銘琪為主任委員，並以該管委會名義，於同年5月20 日以羅東郵局第239 號存證信函通知被告江宗翰，並副知被告林志堅，請其出面協商，未獲置理。乃被告江宗翰執意將上開1001地號土地出賣與知情之被告林志堅，並於99年7月23 日辦竣所有權移轉登記。其間，被告江宗翰、林志堅先後於99年5 月28日、6月5日、8月2日僱請怪手至上開土地拆除圍牆，已嚴重損及原告與仁愛新村其他全體住戶之權益。
㈡再者，依原告與被告江宗翰之被繼承人江金龍所簽訂之上開
仁愛綠園別墅土地房屋買賣契約約定，原告向江金龍買受之標的物，除江金龍原所有仁愛段1023地號土地及其上門牌建物之房屋外，並包含系爭土地上之圍牆等公共設施所占用之土地(即1000地號、未合併前之同段1001、1002地號土地)。
江金龍本應將該部分之土地所有權移轉登記與原告及其他羅東鎮仁愛新村住戶，但因礙於當時法令限制，無法辦理所有權移轉登記，已如前述。茲農業發展條例已刪除不具自耕農身分不得購買農地之限制，江金龍之繼承人即被告江宗翰自負有將上開土地所有權移轉登記與原告及其他羅東鎮仁愛新村住戶全體之義務。乃被告江宗翰未經原告及羅東鎮仁愛新村其他住戶全體之同意，擅將系爭1001地號土地出賣與被告林志堅。依上說明，原告自得請求撤銷被告江宗翰、林志堅間之買賣行為及其於99年7月23 日之所有權移轉行為，並請求將該土地回復為被告江宗翰所有後，被告江宗翰應將上開土地所有權移轉登記與原告及其他仁愛新村社區住戶全體。又依上開買賣契約附件「建材設備說明」關於公共設施約定內容，本件原告及其他仁愛新村社區住戶全體所買受之標的物，包含系爭土地上之社區圍牆、游泳池、兒童遊樂場及社區公園等公共設施。江金龍於交屋後，已依約在該土地上施設圍牆，兒童戲水池、鐵製大門、造景巨石，植花草樹木等，並由原告及其他羅東鎮仁愛新村住戶使用迄今。是江金龍之繼承人即被告江宗翰，除負有將該公共設施所占用之土地所有權移轉登記與原告及其他仁愛新村社區住戶全體外，尚負有將該土地上之社區圍牆、兒童戲水池、鐵製大門、造景巨石、植花草樹木等，交付原告與其他羅東鎮仁愛新村住戶全體之義務。為此，爰依買賣契約及繼承關係暨民法第244條第2項、第184條及第213條第1項等規定起訴，先位聲明請求判決：1.被告林志堅與江宗翰間就坐落宜蘭縣○○鎮○○段○○○○○號土地，於99年5月10日所為之買賣行為及同年7月23日所為之所有權移轉行為均應予撤銷。被告林志堅應將前開土地，經宜蘭縣羅東地政事務所以99年羅地字第011469號收件，於同年7月23 日以買賣為原因所為之所有權移轉登記予以塗銷，回復為被告江宗翰名義。2.被告江宗翰應將其所有坐落宜蘭縣○○鎮○○段1000、1001地號土地所有權移轉登記與原告及其他羅東鎮仁愛新村住戶全體，並將該土地上如101年6月14日土地複丈成果圖(下稱附圖)所示編號1至2大門口、3至4之鐵製大門、8至10之現有圍牆、14-1至18 之水溝邊圍牆、編號A之水池、編號B之養魚池、編號H1至H2之水泥磚砌花台，其中編號14-1至17之基座斷牆應與被告林志堅回復為完整圍牆後，一併交付原告及其他羅東鎮仁愛新村住戶全體。
㈢退一步言，如鈞院審理後，認本件原告及其他羅東鎮仁愛新
村住戶全體向訴外人江金龍所買受之房地，未包括系爭1000、1001及1002地號土地之所有權，但依上開買賣契約附件「建材設備說明」關於公共設施之約定，原告對於該土地亦有使用權，則無疑義。是以，本件被告二人之上開買賣及拆除圍牆等行為，既已侵害原告及其他羅東鎮仁愛新村住戶全體之權益，已如前述，原告自得依民法第244條第2項、第184條及第213條第1項等規定，聲請撤銷被告江宗翰、林志堅間之上開買賣行為，並請求將該土地所有權回復為江宗翰名義，及請求確認原告及其他羅東鎮仁愛新村住戶全體就被告江宗翰所有之系爭1000、1001地號土地有使用權，被告江宗翰應將該土地上如附圖所示編號1至2大門口、3至4之鐵製大門、8至10之現有圍牆、14-1至18之水溝邊圍牆、編號A之水池、編號B之養魚池、編號H1至H2 之水泥磚砌花台，其中編號14-1至17之基座斷牆應與被告林志堅回復為完整圍牆後，一併交付原告及其他羅東鎮仁愛新村住戶全體。爰依上揭法條規定及確認之訴之法律關係，備位聲明請求判決：1.被告林志堅與江宗翰間就坐落宜蘭縣○○鎮○○段○○○○○號土地，於99年5月10日所為之買賣行為及同年7月23日所為之所有權移轉行為均應予撤銷。被告林志堅應將上開土地，經宜蘭縣羅東地政事務所以99年羅地字第011469號收件，於同年7 月23日以買賣為原因所為之所有權移轉登記予以塗銷，回復為被告江宗翰名義。2.確認原告及其他羅東鎮仁愛新村住戶全體就坐落宜蘭縣○○鎮○○段1000、1001地號土地有使用權，被告江宗翰應將前開土地上如附圖所示編號1至2大門口、3至4之鐵製大門、8至10之現有圍牆、14-1至18 之水溝邊圍牆、編號A之水池、編號B之養魚池、編號H1至H2之水泥磚砌花台，其中編號14-1至17之基座斷牆應與被告林志堅回復為完整圍牆後，一併交付原告及其他羅東鎮仁愛新村住戶全體。
㈣對被告答辯所為之陳述：
1.本件原告所屬羅東仁愛新村雖為多數各自獨立使用之建築物(均為透天獨棟)，但該社區住戶有共同使用之社區公園、游泳池、戲水池、兒童遊樂○○○區○○○○區道路等公共設施，其中如公園、戲水池、遊樂場係坐落系爭土地○○○區道路則設置○○○鎮○○段1019-8、1019-40及四維段257-2地號三筆土地上，並有該仁愛新村管委會主任委員許銘琪於鈞院99年12月24日赴現場勘驗時所提「勘查重點」之附件5-1至5-5之地籍謄本、地籍圖，附件6 之原告與林金龍間買賣契約後附房地及公共設施造價表，附件7 之羅東鎮公所存檔之上開社區配圖，附件8 之上開社區公共設施收費統計表及原證6之仁愛新村社區住戶規約第4條約定該社區專有及共同部分範圍等在卷可稽，足見該社區之公共設施，無論在使用或管理上，均具有整體不可分性。是原告所屬羅東鎮仁愛新村管委會之組成，符合公寓大廈管理條例第53條及其施行細則第12條之規定，自得準用該條例之相關規定。故被告抗辯仁愛新村管委會無當事人能力云云，殊非可採。又原告及其他71戶原仁愛綠園別墅單號住戶為社區事務之需要，於99年
6 月18日召開籌備管理委員會議前，已於通知單檢附開會議題、參加對象、住戶或屋主於參加該會議應提出委託授權書等資料分送各住戶。當時，原仁愛綠園別墅單號住戶有39戶屋主本人出席，16戶委託他人代表出席，並有該社區所屬里長邱一峰、宜蘭縣議會議員劉添悟列席。當日參加會議之住數合計55戶，已逾開會法定人數48戶。嗣因與會者不諳會議程序，造成主席在清點住戶表決是否成立管理委員會及通過社區規約、管理費等提案之贊成人數時，有先後不一情形，經列席之劉添悟議員建議採反表決方式為之，與會住戶均同意該建議。旋主席以反表決方式表決上開提案，僅有一住戶反對，其餘均未反對，而通過成立羅東鎮仁愛新村管委會、社區規約及管理費等提案，並向主管機關宜蘭縣羅東鎮公所報備核准，即可證明羅東鎮仁愛新村管委會係依法有效成立，該管委會之上開決議於法有據。故被告抗辯：仁愛新村管委會籌備會於99年6 月18日採反面表決方式進行表決，與公寓大廈管理條例所定之表決方式有違，該管委會自屬未經決議成立而自始不存在云云，即非足取。
2.另依94年1 月11日內政部令修改之公寓大廈管理組織申請報備處理原則第4 點申請程序規定：「公寓大廈管理委員會主任委員或管理負責人檢齊第3點或第6點規定應備文件報請直轄(市、縣(市)政府備查。直轄市、縣(市)政府得委由鄉(鎮、市區 )公所受理。」宜蘭縣羅東鎮公所係受宜蘭縣政府委託，受理本件羅東鎮仁愛新村管委會備查案。故被告抗辯：依公寓大廈管理條例施行細則第8 條規定，成立管委會時，應備齊資料向縣政府報備，其管委會始合法成立，原告僅提出羅東鎮公所之備查證明，尚難認為該管委會已合法成立云云，自有誤會。且依仁愛新村社區住戶規約第27條第9 款及第13款約定，管委會之職權包括依所有權人會議決議事項之執行，代表該社區處理對外事務。是本件原告及其他71位住戶，因不同意被告江宗翰所○○○區○道路占用基地所有權移轉登記與住戶，以交換社區住戶放棄系爭土地之爭議為條件，而於99年6 月18日區分所有權人會議中決議通過授權管委會委任律師提起本件訴訟，上開管理委員會自有當事人能力。乃系爭土地既屬羅東鎮仁愛新村管委會所轄72戶住戶公同共有之公共設施用地，茲因遭被告二人之侵害，該管委會依上揭規約約定及區分所有權人提案 (事由4)之決議意旨，自有代表社區提出訴訟之權利。嗣該管委會為利於訴訟及假處分供擔保等程序之進行，乃推選該社區75號住戶之原告為代表，提起本件訴訟，其當事人適格自無欠缺可言。
3.又原告之先位請求，俱屬與仁愛新村住戶全體利益有關，依上說明，自應視原告為該管委會及其他71位住戶選定之人，自有訴訟當事人能力。故被告抗辯：原告主張其為被選定之人，依民事訴訟法第42條規定，應提出文書證之，然未見有何人選定原告為本件訴訟之選定人之文件，且原告主張公同共有之權利，既非以管委會名義起訴，而係以自己名義起訴，原告當事人適格自有欠缺云云，即非可採。另原仁愛綠園別墅共72戶，其門牌號碼俱為單號，並無雙號住戶，嗣該72戶住戶為社區事務需要，召開籌辦管委會會議中決議成立羅東鎮仁愛新村管委會，已如前述，並有宜蘭縣羅東鎮公所同意設立函在卷可稽。故被告抗辯：民事訴訟法第44條之2 規定係以被選定人已經部分有相同利益之人所選定為前提，而原告稱仁愛社區共72戶，其他未為選定者為71戶，則選定原告為當事人之人似乎即非有相同利益之仁愛社區住戶，是否適法，不無疑問，且依該規定之要件，須經鈞院公告曉示仁愛社區其他住戶，其他住戶亦須以書狀向鈞院併案請求，始得視為已依法選定云云，即無可取。此外，對於原告追加請求回復圍牆的部分，即增列原告追加依民法第184條、第213條之規定，請求被告江宗翰將複丈成果圖編號14-1至17之基座斷牆應與被告林志堅回復為完整圍牆，因請求之事實基礎同一，且所為追加者也只是屬於請求聲明之擴張，復不甚礙被告之防禦及訴訟之終結，應符合民事訴訟法第255條第1項第2、3、7款的規定，而得為追加。
4.本件依原告與被告江宗翰之被繼承人江金龍所簽訂之仁愛綠園別墅土地房屋買賣契約約定，原告向江金龍買受之標的物，除原江金龍所有仁愛段1023地號土地及其上門牌建物外，並包含系爭土地上之圍牆等公共設施所占用之土地。江金龍本應將該部分之土地所有權移轉登記與原告及其他羅東鎮仁愛新村住戶，因礙於當時法令限制，無法辦理系爭土地所有權移轉登記，迨89年間農業發展條例已刪除不具自耕農身分不得購買農地限制，然江金龍當時已死亡，其繼承人即被告江宗翰自負有將上開土地所有權移轉登記與原告及其他羅東鎮仁愛新村住戶全體之義務。詎被告江宗翰未經原告及羅東鎮仁愛新村住戶全體之同意，擅將系爭1001地號土地出賣與知悉該土地為仁愛新村社區公共設施用地之林志堅，已如前述。依民法第244條第2項規定，原告自得請求撤銷被告江宗翰、林志堅間之買賣行為及其於99年7月23 日之所有權移轉行為。故被告抗辯：原告主張之事實，乃係其與江金龍間買賣契約之標的物，包含系爭土地及其上之公共設施，江金龍之繼承人江宗翰應將系爭土地及其上公共設施移轉所有權登記或交付予原告及其他仁愛社區住戶，核屬於給付特定物為標的之債權，原告自不得據以主張同條第2 項規定，請求撤銷被告林志堅與江宗翰間之法律行為云云，自非可採。而依原證三之系爭1001地號土地登記謄本所示，被告林志堅係99年5月10日向被告江宗翰購買該土地，彼等延至同年7月23日始完成所有權移轉登記，但原告所屬仁愛新村管委會於同年5月20 日已寄發存證信函通知被告二人，請其勿任意出售系爭1000、1001、1002地號土地，就此部分被告林志堅應該可以看出此部分是有爭議的，所以被告林志堅是明知。可見被告林志堅於上開土地移轉登記前，已知悉該未合併前之1001、1002地號土地，為社區住戶公同共有之公共設施用地。故被告林志堅抗辯：伊非惡意買受人云云，自非可信。
5.再者，系爭1000、1001(含合併前1002地號土地)地號土地係依宜蘭縣政府97年12月25日府地權字第0970067759號函核准變更編定為特定農業區甲種建築用地，又系爭1000、1001(含合併前1002地號土地 )地號土地原屬特定農業區農牧用地，於訴外人江金龍興建前述「仁愛綠園別墅」建案時，利用該等土地為上開社區公共設施用地，因當時地政法令限制，上開社區住戶無法取得該等土地所有權，故該等土地仍登記在江金龍名下，迨89年1 月26日號總統令公布修正農業發展條例，刪除不具自耕農身分不得購買農地之限制，嗣本件訴外人江金龍於86年9 月18日死亡，上開三筆土地由被告江承翰繼承之，被告江承翰自負有將該等土地所有權移轉予原告及仁愛新村全體住戶之義務。上開條例於89年1 月26日公布施行，原告於99年10月18日提起本件訴訟，尚未罹於15年之請求權時效。故被告抗辯：縱認原告與江金龍間所為使用公設約定有效力，亦已罹於時效而消滅云云，殊非可採。
6.此外，依被證一之系爭1001、1002地號、被證二之同段1000地號土地登記謄本，江金龍雖依序於72年12月12日及71年12月3日買受該三筆土地，卻遲至 74年2月5日始辦竣該三筆土地之所有權移轉登記。但依行政院農委會林務局航空測量所72年10月3 日所攝航照圖，上開社區住戶公同共有之圍牆、圓形水池、養魚池、鐵門於當時已存在，可見江金龍於71年12月3日向訴外人李來福買受系爭1000 地號土地時，已向訴外人李朝欽買受同段1001、1002地號土地，僅因財務問題，而將該三筆土地延至上開社區建案完成後，始辦理所有權移轉登記。故被告抗辯：仁愛綠園別墅於72年6月21 日完工取得使用執照，於72年9月6日完成社區內建物之保存登記，原告於72年4月13日（書狀誤載為74年4月13 日)向江金龍購買門○○○鎮○○街○○○巷○○○ 號之房屋經登記為333建號；於系爭1001地號土地則是江金龍於74年2月15 日向李朝欽買受取得，當時社區已完工，江金龍於多年後始興建門牌羅東鎮仁愛新村127-1號農舍，並於83年7月26日完成農舍保存登記為688建號。可知1001地號土地於原告購買333建號房屋時，尚屬李朝欽所有，江金龍尚非所有權人，殊無可能將1001地號劃入仁愛綠園別墅範圍並出售給社區居民或授予使用權。況依被證八之建築平面圖與被證三地籍圖相互參照，亦顯示仁愛社區之申請執照範圍，本不包含系爭1001地號云云，自非可採。
7.末者，依原證一之原告與江金龍之上開房地買賣契約附件「建材設備說明」關於公共設施項目已有約定，是本件鈞院於
99 年12月24日赴現場履勘結果雖載稱：「系爭1000 地號土地上除遺留有圓形蓄水池、方形水池外，並無其他設施」等語，但依鈞院當日所攝照片所示，系爭1000地號土地上仍留有庭園造景巨石(即原契約所指之社區公園)，原複丈成果圖編號B之圓形水池(即原契約所指兒童遊樂場戲水池)、編號3至4 間之鐵門(即原契約所指公共設施入口大門)、編號1至8、9至10之圍牆編號11至17之水溝旁圍牆(即原契約所指圍牆)；同段1001地號土地上編號D、E所示已坍塌房屋(即原契約所指之警衛室)、編號A之方形水池(即原契約所指游泳池)等物，均可證明系爭二筆土地確為原告向江金龍所購買之仁愛新村社區公共設施用地。又系爭土地的使用，當時是否有違反農地不得作為建築使用的強制規定，依原告及社區住戶與江金龍間的買賣契約，有記載關於「建地以外圍牆內的田地地目部分，因政府法令不能名義變更，倘若政府法令允許變更地目，乙方無條件變更名義給甲方。費用由乙方負擔。」足見當時已經有興蓋圍牆，且有約定系爭土地在法律得以為名義變更的時候，江金龍有將系爭土地移轉登記於承購戶的義務。故被告抗辯：原告所請求交付之現有圍牆、水池、養魚池、鐵製大門等均不在契約約定公共設施之列，且養魚池乃江金龍於83年7月26日688建號農舍完成後另外建造，作為其使用農舍之附屬設施，非原告與江金龍間買賣契約中之公共設施所在云云，亦無可信。
8.又前述重測後如附圖所示編號H1、H2部分係坐落系爭1000地號土地上，為原證一之買賣契約附件「建材設備說明」中關於公共設施約定：「設①社區公園一處」等範圍之一部分。嗣訴外人江金龍將原告所買受之1023地號土地及其上門牌建物交付原告及仁愛社區其他住戶當時，一併交付之，可見該附圖編號H1、H2之水泥磚砌花台為原告與訴外人江金龍之上開房地買賣契約之範圍，原告自得依買賣契約及繼承法律關係，請求被告江宗翰將該編號H1、H2之水泥磚砌花台交付原告及仁愛社區其他住戶全體。另如附圖所示編號 1~2之大門入口、3~4之鐵製大門、8至10之現有圍牆、14-1至18之水溝邊圍牆，分別坐落系爭1000、1001地號土地上，均係訴外人江金龍於交付房地前所已施設，於上開房地完成後一併交付原告及仁愛新村其他住戶全體者。又該附圖編號14-1至18之水溝邊圍牆，其中編號14-1~15~15-1、15-1~16~17之無房屋基座之斷牆，係被告江宗翰、林志堅先後於99年5月28日、6月5日及8月2日僱用怪手所拆除，原告自得依民法第184條及第213條第1項規定，請求被告江宗翰應與被告林志堅將編號14-1至17之斷牆回復為完整圍牆後，再將該14-1至18之水溝邊圍牆併交付之等語。
二、被告則以：㈠多數各自獨立使用之建築物，其共同設施之使用與管理是否
具有整體不可分性之情形，及得否準用公寓大廈管理條例之規定，應視其是否具有同條例施行細則第12條所定各款之情形而定。準此，本件仁愛社區雖為多數各自獨立使用之建築物(均為透天獨棟)，惟並無同公寓大廈管理條例施行細則第12條所定各款之情形，且原告復未舉證證明該社區具有上開各款之情形，是其管理及組織，自難適用或準用公寓大廈管理條例之相關規定，則原告主張「仁愛新村社區管理委員會」具有當事人能力云云，實屬無據。退步言，仁愛社區縱然得準用公寓大廈管理條例之相關規定，惟依原告所提出之籌辦管委會會議紀錄，對於是否成立管委會等四個事由均係以「反面表決」之方式進行表決。然而「反面表決」，因未表示反對意見之所有權人，未必即為贊成議案之所有權人，同時也無法計算當時在場人數，確認出席者有無中途離席或棄權之情形，是以無法點名統計棄權者之表決權數，不能得知贊成者之表決權數有無過法定比例，使得參與會議之所有權人無法以表決之方式顯現其意思，與公寓大廈管理條例第31條所定之表決方式有違，該管委會自屬未經決議成立而自始不存在。參照同條例第 27條第3項規定：「區分所有權人因故無法出席區分所有權人會議時，得以書面委託他人代理出席。但受託人於受託之區分所有權占全部區分所有權5分之1以上者，或以單一區分所有權計算之人數超過區分所有權人數5分之1者，其超過部分不予計算。」故該委託參加之16戶有無以書面委託，受託人受託部分有無超過法定部分而不予計算，皆未見原告提出說明，自有疑義。另依同條例施行細則第 8條之規定，成立管委會時，應備齊資料向縣政府報備，其管委會始合法成立，惟原告僅提出羅東鎮公所之備查證明，自尚難認為管委會已經合法成立。職是，仁愛社區縱然得準用公寓大廈管理條例之相關規定，惟其管委會未經合法成立，自無從推選原告提起本件訴訟。
㈡再退一步言，若本件管委會已經合法成立，具有當事人能力
，則原告主張系爭土地為社區公共設施用地，為社區住戶公同共有其所有權或使用權，自應以管委會為原告起訴，始具當事人適格。乃本件原告主張公同共有之權利，既非以管委會之名義起訴，而係以自己名義起訴，原告當事人適格自有欠缺。且原告主張其為被選定之人，則依民事訴訟法第42條規定，原告應提出文書證之，然並未見有何人選定原告為本件訴訟之被選定人之文件提出。又原告主張依同法第44條之
2 規定，應視原告為其他71戶住戶選定之人，惟該規定係以被選定人已經部分有相同利益之人所選定為前提，而原告稱仁愛社區共72戶，其他未為選定者為71戶，則選定原告為當事人之人似乎即非有相同利益之仁愛社區住戶，是否適法，已不無疑問。況依該規定之要件，須經鈞院公告曉示仁愛社區其他住戶，其他住戶亦須以書狀向鈞院併案請求，始得視為已依同法第41條為選定，然而鈞院並無依聲請或職權對其他住戶為公告曉示，被告亦未曾收到其他住戶併案請求之書狀繕本或影本，是以原告主張應視原告為其他71戶住戶選定之人，顯屬無據。另本件原告主張管委會有當事人能力，參照最高法院71年度台上字第2123號裁判要旨判要旨，自應以管委會起訴，不得選定原告為全體住戶起訴，本件原告以自己名義起訴，當事人適格自有欠缺，應駁回原告之訴。
㈢另對於原告追加請求回復圍牆的部分，即增列原告追加依民
法第184條、第213條之規定，請求被告江宗翰將複丈成果圖編號14-1至17之基座斷牆應與被告林志堅回復為完整圍牆，是否合法之爭點部分，被告不同意該部分之追加，此部分追加不符合民事訴訟法第255條第1 項第2、3、7款之規定，該追加顯不合法。況編號14-1至17的圍牆不是被告江宗翰所拆的，1001地號上的圍牆是被告林志堅所拆的，與被告江宗翰無關。且原告並沒有辦法證明對於系爭圍牆有所有權，所以即使請求回復也沒有法律上的依據；再按撤銷權係以保障全體債權人之利益為目的，非為確保特定債權而設，然依原告主張之事實，乃係其與江金龍間買賣契約之標的物，包含系爭土地及其上之公共設施，江宗翰應將系爭土地及其上公共設施移轉所有權登記或交付予原告及其他仁愛社區住戶，核屬於給付特定物為標的之債權，依民法第244條第3項規定，原告自不得據以主張同條第 2項規定，請求撤銷被告間之法律行為。是以，原告先位與備位聲明第一項，為無理由，應予駁回。易言之， 88年4月21日民法第244條第3項修正後撤銷權之規定，係以保障全體債權人之利益為目的，非為確保特定債權而設，爰於第 3項增訂不得僅為保全特定債權而行使撤銷權之規定，可知民法第244條第3項之修正理由，即係將以往實務上之見解予以明文化而已。故本件被告林志堅就1001地號土地之買賣，已辦理所有權移轉登記完畢，則依最高法院19年上字第138號判例及56年台上字第656號判決意旨，原告自不得主張依民法第244條第2項規定行使撤銷權。
㈣退步言，訴外人江金龍在推售系爭建案時，系爭1001、1002
地號土地並非其所有，是訴外人李朝清所有，當時社區蓋好後造成當時仍為農地之該二筆土地無法引水耕作，故要求江金龍買下這二塊地，此時該建案都已經完工並出售。如被證三橘色部分的農舍是江金龍過了好幾年之後才蓋的，農舍的大門是向著1000地號，紅色的部分是在江金龍蓋該農舍時另外加蓋的圍牆，即後來被拆除的圍牆，高度有 2.3公尺，是沿著原來的大水溝邊緣興建。被證三黃色的部分，就是仁愛社區的範圍，這個圍牆高 1.2公尺，兩者建築時間及高度均不一樣。又社區圍牆係坐落於原 1021地號(即原為1019地號，再分割為1019-1至1019-34地號)土地上，而非1001地號土地。因系爭1001地號土地當時仍為田地，按農舍依法不得興建圍牆，是以，江金龍於取得1001地號土地多年後才開始興建農舍，並於83年7月26日完成農舍之保存登記為688建號，足證登記完畢當時系爭1001地號北側臨路面尚無圍牆存在。
另系爭1001、1002地號土地都是江金龍自己在使用，其他社區住戶並不能進入使用，且被告林志堅在購買土地時並不知情，原告所稱有向被告林志堅表示該部分土地不能買賣是在被告間買賣行為完成之後，故本件即使系爭1001、1002地號之前與仁愛社區有關係，但也不能主張被告林志堅為惡意買賣。亦即，被告林志堅係於 99年3月31日向被告江宗翰購買系爭1001地號土地，並於99年4月15日委任建築師就系爭1001地號土地為設計監造，並依建築師之規劃於99年4月28日先將1001及1002地號合併成1001地號後，再於 99年7月23日辦理所有權移轉登記，訴外人許銘琪雖於 99年5月21日寄發存證信函，稱其與系爭1001地號土地前手間存有糾紛，姑不論原告所稱「糾紛」是否屬實，其通知時間係在被告買受以後，均不得以此指摘被告林志堅為惡意買受人，且亦不得主張被告間之買賣契約無效。故依法原告自應就其所主張有利於己之事實(包括被告係屬惡意且為詐害行為)負舉證責任，否則即屬無據。
㈤又系爭1001地號土地，按原告提出之土地房屋買賣契約書係
72年4月13 日與江宗翰之被繼承人江金龍所簽訂，業經交屋完成履行完畢，上開契約未約定系爭1001地號土地為買賣標的物，或提供公共設施使用，況契約附件約定提供公共設施(該公共設施用地不包括1000或1001在內)，亦非代表公共設施坐落之基地已由原告買受所有權。退步言，縱當初江金龍有將系爭1001地號土地出售予住戶或提供作為公共設施使用，其請求權亦已罹於時效而消滅。另系爭1000地號土地，原告與江金龍之上開房地買賣契約內，並未約定買賣標的物亦包含系爭1000地號土地在內(所有設施均不在1000地號內)，況該契約附件僅約定應提供公共設施，亦不代表授與系爭1000地號土地之使用權。再者，原告所提出之買賣契約係於72年4月13日所簽訂，至今已逾15年，縱使原告得本於該買賣契約有所主張，亦已因罹於時效而消滅，被告江宗翰自得拒絕履約。退萬步言，若經鈞院審認江金龍與原告間上開提供公設約定係屬有效約定，其請求權亦已因罹於時效而消滅，蓋系爭1000地號土地於上開公共設施遭縣政府勒令拆除後即荒廢至今，原告及其他仁愛新村社區住戶卻未曾就該部分之使用權或損害主張權利。從而自83年游泳池等地上物遭拆除時起算至今，已達16年，該請求權已因罹於時效而消滅，被告江宗翰自得拒絕履行。綜上所陳，原告與江金龍之買賣契約已履行完畢，縱未履行完畢，亦已罹於時效，從而，原告請求將系爭土地之所有權移轉予原告及其他羅東鎮仁愛新村住戶全體，即無憑據。再原告乃仁愛社區住戶其中一人，其所有之房地為同段1019-24地號暨其上333建號，與系爭1000及1001地號均無關係，其依個人之買賣契約(債權相對性)，請求被告江宗翰將土地移轉給其個人及社區全體住戶，其法律依據為何並未說明，實屬無據。故原告並沒有權利請求將系爭土地或是地上設施交付給原告個人，至於仁愛社區全體住戶，權利是個別所有並非公同共有，所以原告請求把設施及土地交付給社區其他全體住戶使用，亦無理由。
㈥至原告主張其與其他羅東鎮仁愛新村住戶全體就系爭1000、
1001地號土地有使用權乙節，被告否認之。因系爭1001地號土地，訴外人李朝欽於60年5月3日取得原○○○鎮○○段○○○○○號及 1002地號」土地所有權，74年2月15日因買賣移轉給江金龍。迨江金龍 86年9月18日死亡後，上揭1001、1002地號土地於87年5月4日繼承登記給被告江宗翰，於 99年4月28日合併成1001地號土地一筆。並於 99年7月23日因買賣移轉給被告林志堅所有。另江金龍生前在上開1001地號土地上建造農舍一戶，建號688 (門牌號碼為羅東鎮仁愛新村127-1號)，於83年7月26日保存登記。而依原告提出之買賣契約之「收款登記表」所列各期付款「區別」欄項之內容可知，原告所指「公共設施」包括社區公園(第6期)、游泳池(第7期)、網球場(第8期)、兒童遊樂場(第9期)、社區圍牆(第10期)、庭院(第14期)、道路柏油(第15期)等設施早在72年7月18日以前均已設置完成，而如前述，江金龍於72年12月15日始向前手李朝欽購買 1001地號土地，是以，江金龍在72年7月18日以前尚未買受1001地號土地，尚非該1001地號土地之所有權人，自不可能會出售系爭1001地號予原告或授予使用權，故原告所指前開「公共設施」，自不可能會設置在1001地號土地內，此亦有 72年10月3日航照圖可資佐證，從而可證明原告購買社區建物時，並不包括1001地號土地在內。次由原告於另假處分聲請案所提出之建築平面圖與地籍圖相參照，亦顯示仁愛社區之申請執照範圍原本就不包含系爭1001地號在內，是以，原告主張系爭1001地號土地屬社區之一部分，顯然與事實不符。綜上可知，1001地號土地於原告購買33
3 建號房屋時，尚屬前手李朝欽所有，江金龍尚非所有權人，根本不可能將1001地號劃入「仁愛綠園別墅」範圍並出售給社區居民或授予使用權。
㈦另系爭1000地號土地，原為江金龍所有。江金龍於86年9月1
8日死亡後，由被告江宗翰繼承，並於87年5月4 日辦畢繼承登記。原告主張：「江金龍出售『仁愛綠園別墅』其中1019-24地號暨其上333建號房屋時，同時亦出售系爭1000地號土地之所有權或使用權乙節，並無證據可供佐證：亦即關於原告向被告之被繼承人江金龍所購得之○○○鎮○○段○○○○○○○○號暨其上之333建號」房地，乃江金龍於72年間將所有坐落○○○鎮○○段1020至1023地號土地」，合併為1019地號，然後再分割為1019-1至34地號，推出「仁愛綠園別墅」社區建案並出售其中一戶給原告。而原告與江金龍之上開房地買賣契約內，並未約定買賣標的物亦包含系爭1000地號土地在內，況該契約附件僅約定應提供公共設施，亦不代表授與系爭1000地號土地之使用權。承上所述，縱然原告可證明江金龍確已將系爭1000地號土地提供作為公共設施使用，依法亦屬無效約定，蓋依民法第71條規定：「法律行為，違反強制或禁止之規定者，無效。」，因系爭1000地號土地係編定為特定農業區之農牧用地，依法應作農業使用。江金龍於出售仁愛綠園別墅時，於系爭1000地號土地上興建游泳池等公共設施，惟該等設施已於83年間遭宜蘭縣政府以違反區域計畫法規定予以勒令拆除，江金龍與原告所為違法使用之約定，依法應屬無效約定。綜上據述，江金龍出售仁愛社區給原告等住戶，並不包括「系爭1000及1001地號」土地或是作為公共設施使用，是以原告自無請求江金龍之繼承人江宗翰，將土地移轉登記與原告等住戶之債權存在。從而，原告主張「被告江宗翰應將系爭1000、1001地號土地上如附圖所示編號1至2大門口、3至4之鐵製大門、8至10之現有圍牆、14-1至18之水溝邊圍牆、編號A之水池、編號B之養魚池、編號H1至H2之水泥磚砌花台，其中編號14-1至17之基座斷牆應與被告林志堅回復為完整圍牆後，一併交付原告及其他羅東鎮仁愛新村住戶全體。」等語，自於法有違等語，資為答辯。並聲明請求判決：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執之事實：㈠坐○○○鎮○○段○○○○○號土地，原為訴外人江金龍所有，
嗣江金龍於86年9月18日死亡後，由被告江宗翰繼承並於87年5月4日辦畢繼承登記。
㈡坐○○○鎮○○段1001、1002地號土地，原為訴外人李朝欽
於60年5月3日取得所有權，於74年2月15 日因買賣移轉給訴外人江金龍。嗣江金龍於86年9月18 日死亡後，遂由被告江宗翰繼承並於87年5月4日辦畢繼承登記；另上揭地號土地於99年4月28日合併成同段1001地號土地，並於99年7月23日因買賣移轉所有權登記予被告林志堅所有。
㈢另訴外人江金龍生前在上開1001地號土地上建造農舍一戶，
即門牌號碼為羅東鎮仁愛新村127-1號之建號688建物，並於83年7月26 日辦妥保存登記，其後並由被告江宗翰繼承並於87年5月4日辦畢繼承登記。
㈣原告與訴外人江金龍曾於72年4 月13日簽訂仁愛綠園別墅土
地房屋買賣契約書，約定由原告以86萬元，買受江金龍所有坐落宜蘭縣○○鎮○○段第1023地號土地及其上333 建號建物(即門牌號碼：宜蘭縣○○鎮○○街○○○巷○○○ 號房屋，含契約特約事項約定之所屬公共設施)。
㈤系爭1000地號土地上除遺留有圓形蓄水池、方形水池外，並
無其他設施，但有部分土地上種植有蔬菜、香蕉等作物；原1001地號土地上原有688 建號建物現已拆除，目前地面留有地基，688 建號建物西北方尚有空地，其上種有雜樹，另土地南側與仁愛新村房屋後方設有後門；上揭地號土地上目前尚有如附圖編號1至2大門口、3至4之鐵製大門、8至10 之現有圍牆、14-1至18之水溝邊圍牆(含14-1至17之基座斷牆)、編號A之水池、編號B之養魚池、編號H1至H2之水泥磚砌花台等地上物坐落。
四、得心證之理由：本件兩造爭執之處，經行爭點程序確認為：㈠原告提起本件訴訟其當事人是否適格？㈡原告追加依民法第184條、第213條之規定，請求被告江宗翰、林志堅將附圖編號14-1至17之基座斷牆回復為完整圍牆，是否合法？㈢先位之訴部分：1.被告江宗翰將系爭1001地號土地(包括合併前1002地號土地)出賣予被告林志堅是否屬僅有害於給付特定物為標的之債權，依民法第244條第3項不適用同條第2 項之規定？2.本件倘可適用民法第244條第2項之規定，被告林志堅買受上開土地是否明知有損於原告之債權？3.原告主張被告江宗翰將系爭1001地號土地出賣予被告林志堅，侵害原告及其他羅東鎮仁愛新村住戶基於買賣契約之債權，乃依民法第244條第2項規定請求撤銷被告間就系爭1001地號土地之買賣行為及所有權移轉行為，並請求被告林志堅塗銷系爭1001地號土地之所有權移轉登記，回復為被告江宗翰名義，有無理由？4.原告依買賣契約及繼承關係，得向被告江宗翰主張之請求是否已罹於時效？5.原告請求被告江宗翰應將系爭1000、1001地號土地所有權移轉登記與原告及其他羅東鎮仁愛新村住戶全體，有無理由？6.原告請求被告江宗翰應將系爭1000 、1001 地號土地上如附圖所示編號1至2大門口、3至4 之鐵製大門、8至10之現有圍牆、14-1至18 之水溝邊圍牆、編號A之水池、編號B之養魚池、編號H1至H2之水泥磚砌花台，其中編號14-1至17 之基座斷牆應與被告林志堅回復為完整圍牆後，一併交付原告及其他羅東鎮仁愛新村住戶全體，有無理由？㈣備位之訴部分：1.被告江宗翰將系爭1001 地號土地(包括合併前1002 地號土地)出賣予被告林志堅是否屬僅有害於給付特定物為標的之債權，依民法第244條第3項不適用同條第2 項之規定？2.本件倘可適用民法第244條第2項之規定，被告林志堅買受上開土地是否明知有損於原告之債權？3.原告主張被告江宗翰將系爭1001地號土地出賣予被告林志堅，侵害原告及其他羅東鎮仁愛新村住戶基於買賣契約之債權，乃依民法第244條第2項規定請求撤銷被告間就系爭1001地號土地之買賣行為及所有權移轉行為，並請求被告林志堅塗銷系爭1001地號土地之所有權移轉登記，回復為被告江宗翰名義，有無理由？4.原告依買賣契約及繼承關係，得向被告江宗翰主張之請求是否已罹於時效？5.原告依買賣契約主張原告及其他羅東鎮仁愛新村住戶全體就系爭1000、1001地號土地有使用權，有無理由？6.原告請求被告江宗翰應將系爭1000、1001地號土地上如附圖所示編號1至2大門口、3至4之鐵製大門、8至10之現有圍牆、14-1至18之水溝邊圍牆、編號A之水池、編號B之養魚池、編號H1至H2之水泥磚砌花台，其中編號14-1至17 之基座斷牆應與被告林志堅回復為完整圍牆後，一併交付原告及其他羅東鎮仁愛新村住戶全體，有無理由？茲論斷如下：
㈠原告提起本件訴訟，有關對系爭 1000地號、1001地號(包括
未合併前1002地號）土地權利之行使(即先位之聲明第2項，請求移轉上開土地所有權及回復並交付該土地上公共設施，以及後位之訴聲明第 2項，請求確認對上開土地有使用權及回復並交付系爭土地上公共設施 )部分，其當事人不適格。
1.原告主張其所屬羅東仁愛新村雖為多數各自獨立使用之建築物(均為透天獨棟)，但該社區住戶有共同使用之社區公園、游泳池、戲水池、兒童遊樂○○○區○○○○區道路等公共設施，其中如公園、戲水池、遊樂場係坐落系爭土地上，社區道路則設置○○○鎮○○段1019-8、1019-40及四維段257-2地號三筆土地上，該社區之公共設施，無論在使用或管理上，均具有整體不可分性，是羅東鎮仁愛新村管委會之組成，符合公寓大廈管理條例第53條及其施行細則第12條之規定，自得準用該條例之相關規定，而原告及其他71戶原仁愛綠園別墅單號住戶為社區事務之需要，於 99年6月18日召開籌備管理委員會議，會議中通過成立羅東鎮仁愛新村管委會、社區規約及管理費等提案，並向主管機關宜蘭縣羅東鎮公所報備核准，是羅東鎮仁愛新村管委會已依法有效成立；又依仁愛新村社區住戶規約第 27條第9款及第13款約定，管委會之職權包括依所有權人會議決議事項之執行，代表該社區處理對外事務。是本件原告及其他71位住戶，因不同意被告江宗翰所○○○區○道路占用基地所有權移轉登記與住戶，以交換社區住戶放棄系爭土地之爭議為條件，而於 99年6月18日區分所有權人會議中決議通過授權管委會委任律師提起本件訴訟，上開管理委員會自有當事人能力。乃系爭土地既屬羅東鎮仁愛新村管委會所轄72戶住戶公同共有之公共設施用地，茲因遭被告二人之侵害，該管委會依上揭規約約定及區分所有權人提案(事由4 )之決議意旨，自有代表社區提出訴訟之權利。嗣該管委會為利於訴訟及假處分供擔保等程序之進行，乃推選該社區75號住戶之原告為代表，提起本件訴訟，又原告之請求，俱屬與仁愛新村住戶全體利益有關，自應視原告為該管委會及其他71位住戶選定之人，得為該社區全體住戶對被告二人起訴，其當事人適格自無欠缺等節，被告則以仁愛社區(即羅東仁愛新村)不得適用或準用公寓大廈管理條例，仁愛新村社區管理委員會無當事人能力，縱得準用公寓大廈管理條例，其管委會亦未經合法成立，又即使該管委會合法成立，原告仍欠缺當事人適格等語置辯。
2.按公寓大廈管理條例(下稱本條例)第3條第9款規定，管理委員會係由區分所有權人選任住戶若干人為管理委員所設立之組織，旨在執行「區分所有權人會議決議事項」及「公寓大廈管理維護事務」，管理委員會僅為公寓大廈區分所有權人團體之代表機關，僅具非法人團體之性質，不具自然人與法人在實體法上之權利能力。又管理委員會於完成社團法人登記前，屬非法人團體，固無實體法上完全之權利能力。然民事訴訟法第40條第3項及本條例第38條第1項規定既均明文承認管理委員會具有成為訴訟上當事人之資格，得以其名義起訴或被訴，就與其執行職務相關之民事紛爭享有訴訟實施權。除此，尚非權利義務之主體。又按，當事人適格，係指當事人就特定具體之訴訟事件，得以自己之名義為原告或被告之資格。公寓大廈管理委員會固然具有當事人能力；惟其是否具有當事人適格，仍應具體認定，非可一概而論。查原告起訴主張與訴外人江金龍於72年4月13 日簽訂仁愛綠園別墅土地房屋買賣契約書，嗣原告依約付清價金，訴外人江金龍亦依約交付並移轉約定房地部分，但就約定買受之社區內圍牆、花圃等公共設施坐落之基地○○○鎮○○段1001、1002、1000地號土地，囿於當時法令之限制而未隨同移轉登記，迨訴外人江金龍於86年9月18 日死亡，該公共設施之基地已由被告江宗翰繼承，且因法令已修正，被告江宗翰本應依約給付該公共設施之基地予原告及同此情形之仁愛新村其餘全體住戶，縱原告及同此情形之仁愛新村其餘全體住戶買受之房地，未包括系爭1000、1001、1002地號土地，但依買賣契約附件「建材設備說明」關於公共設施之約定，原告對上開土地亦有使用權，詎被告江宗翰未取得彼等同意，竟擅自於99年間將上開1001地號（1002地號已併入1001 地號)土地，賣予被告林志堅並辦妥所有權移轉登記，已嚴重損及原告與仁愛新村其餘全體住戶之權益等節，即縱屬實，依「債之相對性」，該實體法上之請求權利應屬當初與訴外人江金龍簽約購置仁愛新村特定房地之各契約當事人或繼受人與訴外人江金龍間(已由被告江宗翰繼受)；至於系爭管理委員會縱使得準用公寓大廈管理條例第38條第1 項之規定，而認有當事人能力，但其並非原告所主張之系爭買賣契約權利義務歸屬之主體，公寓大廈管理條例就住戶與建商關於公共設施之糾紛，亦未另賦與管委會就此類紛爭有訴訟實施權，系爭管理委員會自不享有依系爭買賣契約得主張之權利甚明，即管理委員會非本件債權請求之適格當事人。況且，系爭管理委員會並非本件「共同利益之人」，原則上無從成為被選定人，該各契約當事人自無法以選定當事人之方式，使不具共同利益之管理委員會成為原告，代表仁愛新村全體住戶起訴。基此，原告主張原告及其他71戶原仁愛綠園別墅單號住戶於99年6月18 日區分所有權人會議中決議通過授權管委會委任律師提起本件訴訟，上開管理委員會依規約約定及區分所有權人提案（事由4)之決議意旨，自有代表社區提出訴訟之權利乙節，已容有可議。
3.次按非法人之團體，設有代表人或管理人者，有當事人能力。多數有共同利益之人，不合於前條第三項所定者，得由其中選定一人或數人，為選定人及被選定人全體起訴或被訴。前訴訟當事人之選定及其更換、增減，應以文書證之。為民事訴訟法第40條第3項、第41條第1項及第42條所明定。查原告上開主張被告江宗翰違反其被繼承人江金龍與原告及其他仁愛新村社區全體住戶間買賣契約關於公共設施之約定等節，即縱屬實，應係買賣契約之當事人或繼受人得分別依系爭買賣契約約定及民法買賣之法律關係向被告江宗翰請求，系爭社區管理委員會就上開紛爭不具實體法上權利能力，已如前述。該社區住戶全體之各契約當事人或繼受人，就本件訴訟標的顯具有共同利益且非屬法人團體，自得依民事訴訟法第 41條第1項，於其中選定一人或數人為全體提起訴訟，應屬無疑。茲有疑義者，在於原告是否為上述各契約當事人所選定之人，其被選定之資格有無欠缺。就此，原告雖主張係經區分所有權人會議之決議，授權原告委任律師提出本件訴訟云云。惟查：原告所主張之契約上權利之實體法上請求權屬各契約當事人或繼受人，非該管理委員會執行職務之法定權限，亦非區分所有權人會議所得決議或得另以規約定之之法定事項，自非得以區分所有權人會議決議方式為之。況民事訴訟法第41條第1項所定選定當事人，依同條第2項規定於訴訟繫屬後，經選定前項之訴訟當事人者，其他當事人脫離訴訟，參酌同法第42條依第41條訴訟當事人之選定及其更換、增減，應以文書證之，及同法第401條第2項規定，上揭選定人仍受該確定判決之既判力效力所及等規定觀之。此項攸關選定人個人實體上法上之權利義務關係之重大權益事項，顯非得經區分所有權人會議以「多數決」之表決方式決定，而生權利人本人授權選定被選定人意思表示之法效，故仍應由各選定人本人分別授權被選定人擔當本件訴訟，且此項意思表示尚須以文書為之，其資格要件始無欠缺。而查，原告就其主張係經區分所有權人會議之決議，授權原告委任律師提出本件訴訟，應視原告為該管委會及其他71位住戶選定之人云云，並提出系爭管理委員會99年6月18 日會議紀錄及系爭管理委員會委託書各乙份為證（詳本院卷一第163 頁背頁及第186頁)，然依原告提出之系爭區分所有權人會議紀錄(見本院卷一第163頁背頁)，關於事由4，表決事項2之內容僅提及「社區是否同意循法律途逕提出告訴？提出告訴法院裁判費與律師費約需23萬，如以72戶平均每戶約需3,200 元。
諮詢過兩位律師均無法告知勝算比例。另如順利取回土地後，該筆土地將捐給公所作興建公園之用途；如果不幸敗訴，住戶所付的訴訟費將無法取回。」等語，另兼以手寫「將委任律師，且進行必要法律手段」之文字備載於旁。姑不論此項決議是否有效，惟從上述決議內容僅可看出該社區對於系爭土地標的將循法律途徑提出告訴，並委任律師為之，一般而言僅係表示決議由管理委員會依訴訟擔當之法理，以管理委員會之名義提起告訴並委任律師應訴。其中並無隻字片語提及選定原告為被選定人代表全體住戶提起本件訴訟，亦或授權由管理委員會選定原告代表全體住戶起訴，故原告主張係經區分所有權人會議之決議，授權原告委任律師提出本件訴訟云云，即難認有據。況此項決議縱使有效，如非得全體住戶明確表示授權選定原告為被選定人為原告及其他住戶全體起訴並提出選定原告為全體住戶起訴意旨之書證，管理委員會亦無權決定選定原告為被選定人為原告及其他住戶全體提起本件訴訟。又原告本身為本件訴訟之共同利益人，且其主張系爭1000、1001地號土地屬羅東鎮仁愛新村管理委員會所轄72戶住戶公同共有之公共設施用地，則系爭1000、1001地號土地依原告主張，為社區住戶公同共有其所有權或使用權，是原告與其他仁愛新村住戶就該公同共有權利為訴訟者，該訴訟之性質即屬固有必要共同訴訟，訴訟標的對於原告及其他仁愛新村全體住戶即須合一確定，故有關對系爭1000地號、1001地號(包括未合併前1002 地號）土地權利之行使（即先位之聲明第2 項，請求移轉上開土地所有權及回復並交付該土地上公共設施，以及後位之訴聲明第2 項，請求確認對上開土地有使用權及回復並交付系爭土地上公共設施）部分，均應認原告當事人不適格。
㈡原告追加依民法第184條、第213條之規定，請求被告江宗翰
、林志堅將附圖編號14-1至17之基座斷牆回復為完整圍牆，是否合法？有關對系爭1000地號、1001地號(包括未合併前1002 地號）土地權利之行使（即先位之聲明第2 項，請求移轉上開土地所有權及回復並交付該土地上公共設施，以及後位之訴聲明第2 項，請求確認對上開土地有使用權及回復並交付系爭土地上公共設施）部分，原告當事人不適格，已如前述，是就「原告追加依民法第184條、第213條之規定，請求被告江宗翰、林志堅將附圖編號14-1至17之基座斷牆回復為完整圍牆，是否合法？」之爭點，已無庸論斷。
㈢先位之訴部分：
1.被告江宗翰將系爭1001地號土地(包括合併前1002地號土地)出賣予被告林志堅係屬僅有害於給付特定物為標的之債權，依民法第244條第3項不適用同條第2項之規定。
按債務人所為之有償行為，於行為時明知有損害於債權人之權利者，以受益人於受益時亦知其情事者為限，債權人得聲請法院撤銷之。債務人之行為非以財產為標的，或僅有害於以給付特定物為標的之債權者，不適用前32項之規定。為民法第244條第2項、第3項明定。又民法第244條第1項、第2項規定之撤銷權，係以保障全體債權人之利益為目的，非為確保特定債權而設。88年5月5日修正公布，89年5月5日施行之民法債編，於同條增訂第3項，規定債務人之行為僅有害於以給付特定物為標的之債權者，不適用前2項規定，即係明示斯旨（最高法院94年度台上字第645號裁判意旨參照)。本件依原告主張之事實，乃其與江金龍間買賣契約之標的物，包含系爭1000地號、1001地號（包括合併前1002地號)土地所有權，江宗翰應將系爭1000、1001地號土地移轉所有權登記予原告及其他仁愛社區住戶全體，核屬於給付特定物為標的之債權，依民法第244條第3項規定，原告自不得據以主張同條第2項規定，請求撤銷被告間之法律行為。
2.本件依民法第244條第3項不適用同條第 2項之規定，已如前述，故先位之訴部分，關於「本件倘可適用民法第244條第2項之規定，被告林志堅買受上開土地是否明知有損於原告之債權？」爭點，自無論斷之必要；又本件無民法第 244條第2項之適用，原告主張被告江宗翰將系爭 1001地號土地出賣予被告林志堅，侵害原告及其他羅東鎮仁愛新村住戶基於買賣契約之債權，乃依民法第244條第2項規定請求撤銷被告間就系爭1001地號土地之買賣行為及所有權移轉行為，於法未合，則其請求被告林志堅塗銷系爭1001地號土地之所有權移轉登記，回復為被告江宗翰名義，自屬無理由。
3.又有關對系爭1000地號、1001地號（包括未合併前1002地號）土地權利之行使（即先位之聲明第2 項，請求移轉上開土地所有權及回復並交付該土地上公共設施，以及後位之訴聲明第2 項，請求確認對上開土地有使用權及回復並交付系爭土地上公共設施）部分，原告當事人不適格，已如前述，則有關「原告依買賣契約及繼承關係，得向被告江宗翰主張之請求是否已罹於時效？」、「原告請求被告江宗翰應將系爭1000、1001地號土地所有權移轉登記與原告及其他羅東鎮仁愛新村住戶全體，有無理由？」、「原告請求被告江宗翰應將系爭1000、1001地號土地上如附圖所示編號1至2大門口、3至4之鐵製大門、8至10之現有圍牆、14-1至18 之水溝邊圍牆、編號A之水池、編號B之養魚池、編號H1至H2之水泥磚砌花台，其中編號14-1至17之基座斷牆應與被告林志堅回復為完整圍牆後，一併交付原告及其他羅東鎮仁愛新村住戶全體，有無理由？」等爭點，亦無再予論斷之必要。
4.綜上，原告先位之訴應認無理由。㈣備位之訴部分：
1.被告江宗翰將系爭1001地號土地(包括合併前1002地號土地)出賣予被告林志堅係屬僅有害於給付特定物為標的之債權，依民法第244條第3項不適用同條第2項之規定。
按債務人所為之有償行為，於行為時明知有損害於債權人之權利者，以受益人於受益時亦知其情事者為限，債權人得聲請法院撤銷之。債務人之行為非以財產為標的，或僅有害於以給付特定物為標的之債權者，不適用前 2項之規定。為民法第244條第2項、第3項明定。又民法第244條第1項、第2項規定之撤銷權，係以保障全體債權人之利益為目的，非為確保特定債權而設。88年5月5日修正公布，89年5月5日施行之民法債編，於同條增訂第 3項，規定債務人之行為僅有害於以給付特定物為標的之債權者，不適用前 2項規定，即係明示斯旨（最高法院94年度台上字第645號裁判意旨參照)。本件依原告主張之事實，乃其與江金龍間買賣契約之標的物，包含乃其與江金龍間買賣契約之標的物，包含系爭1000地號、1001地號（包括合併前1002地號）土地使用權，原告及其他全體仁愛新村住戶就被告江宗翰所有系爭1000、1001地號土地有使用權，核屬於給付特定物為標的之債權，依民法第244條3項規定，原告自不得據以主張同條第 2項規定，請求撤銷被告間之法律行為。
2.本件依民法第244條第3項不適用同條第 2項之規定，已如前述，故備位之訴部分，關於「本件倘可適用民法第244條第2項之規定，被告林志堅買受上開土地是否明知有損於原告之債權？」爭點，同無論斷之必要；又本件既無民法第 244條第2項之適用，原告備位主張被告江宗翰將系爭 1001地號土地出賣予被告林志堅，侵害原告及其他羅東鎮仁愛新村住戶基於買賣契約之債權，乃依民法第244條第2項規定請求撤銷被告間就系爭1001地號土地之買賣行為及所有權移轉行為，於法未合，則其請求被告林志堅塗銷系爭1001地號土地之所有權移轉登記，回復為被告江宗翰名義，自同屬無理由。
3.又有關對系爭1000地號、1001地號(包括未合併前1002地號）土地權利之行使(即先位之聲明第2項，請求移轉上開土地所有權及回復並交付該土地上公共設施，以及後位之訴聲明第 2項，請求確認對上開土地有使用權及回復並交付系爭土地上公共設施 )部分，原告當事人不適格，已如前述，則有關「原告依買賣契約及繼承關係，得向被告江宗翰主張之請求是否已罹於時效？」、「原告依買賣契約主張原告及其他羅東鎮仁愛新村住戶全體就系爭1000、1001地號土地有使用權，有無理由？」、「原告請求被告江宗翰應將系爭1000、1001地號土地上如附圖所示編號1至2大門口、3至4之鐵製大門、8至10之現有圍牆、14-1至18之水溝邊圍牆、編號A之水池、編號B之養魚池、編號H1至H2之水泥磚砌花台，其中編號14-1至17之基座斷牆應與被告林志堅回復為完整圍牆後，一併交付原告及其他羅東鎮仁愛新村住戶全體，有無理由？」等爭點，亦同無再予論斷之必要。
4.綜上，原告備位之訴亦屬無理由。
五、綜上所述，依原告主張之事實，乃其與江金龍間買賣契約之標的物，包含系爭1000地號、1001地號（包括合併前1002地號）土地之所有權或使用權，核屬於給付特定物為標的之債權，依民法第244條3項之規定不適用同條第 2項之規定，是原告先後位之訴聲明第1項，請求依民法第244條第2 項撤銷被告間關於系爭1001地號土地之買賣行為及所有權移轉行為，並請求被告林志堅塗銷系爭1001地號土地之所有權移轉登記，回復為被告江宗翰名義，均屬無理由；又有關對系爭1000地號、1001 地號(包括未合併前1002地號）土地權利之行使(即先位之聲明第2項，請求移轉上開土地所有權及回復並交付該土地上公共設施，以及後位之訴聲明第2 項，請求確認對上開土地有使用權及回復並交付系爭土地上公共設施)部分，原告當事人不適格，故其先後位之訴其他聲明之請求，亦均顯無理由。爰判決駁回原告之訴。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及舉證，經核與判決結果無影響，爰不逐一論列，附此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 101 年 10 月 31 日
臺灣宜蘭地方法院民事庭
法 官 楊麗秋正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀（須附繕本）。
中 華 民 國 101 年 10 月 31 日
書記官 林詩綺