臺灣宜蘭地方法院民事判決 100年度簡上字第25號上 訴 人 趙林阿良
趙仕芩共 同訴訟代理人 吳振東律師複 代理人 蕭育芳被 上訴人 陳詩璇訴訟代理人 陳宏雄上列當事人間請求撤銷贈與等事件，上訴人對於中華民國100年4月7日臺灣宜蘭地方法院宜蘭簡易庭100年度宜簡字第11號第一審判決，提起上訴，本院於中華民國100年8月23日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用新臺幣參仟參佰壹拾伍元由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人起訴主張：
（一）上訴人自民國72年間起即無權占用被上訴人之母張心梅所有之宜蘭縣○○鄉○○段 ○○○○號土地（以下簡稱：系爭土地），上訴人趙林阿良並於系爭土地上擅自增建門牌號碼宜蘭縣○○鄉○○路○○○號、稅籍編號宜稅00000000000號之未辦理保存登記建物乙棟（以下簡稱：系爭房屋）。嗣於96年間，經本院以96年度宜簡字第251號及97 年度簡上字第33號判決上訴人趙林阿良敗訴確定在案，上訴人趙林阿良須拆屋還地予訴外人張心梅。惟因拆屋還地之執行費用高達新臺幣（下同）60餘萬元，張心梅體恤上訴人趙林阿良恐無屋住居又須負擔執行費用，遂於99 年1月19日於宜蘭縣員山鄉公所調解委員會調解，約定：「（一）對造人趙林阿良（即上訴人）同意將坐落於○○鄉○○段○○○○號土地上之門牌號碼為宜蘭縣○○鄉○○路○○○號房屋，於99年2月20 日前將該建物移轉過戶登記於聲請人張心梅之指定人陳詩璇（即被上訴人）名下，移轉所需一切費用由陳詩璇負責。（二）聲請人張心梅同意將坐落於○○鄉○○段○○○○號土地上門牌號碼○○○鄉○○路○○○號房屋，無條件提供對造人趙林阿良住居使用至民國111年1月20日止。對造人趙林阿良需盡善良管理之責任，屆時無條件搬離並騰空點交予聲請人張心梅之指定人陳詩璇。（三）兩造同意拋棄民事其餘請求權。」（以下簡稱：系爭調解書）該調解內容因故未獲法院核定，然不影響雙方和解之真意，和解契約仍屬成立，是於99年1月19 日上訴人趙林阿良就系爭房屋之事實上處分權業已讓與張心梅所指定之被上訴人。惟上訴人趙林阿良、趙仕芩母女嗣後反悔，於99年1月21 日由上訴人趙林阿良將系爭房屋之稅籍以贈與之名義變更登記至上訴人趙仕芩名下。上訴人趙仕芩並一再聲稱為系爭房屋之所有權及事實上處分權人，被上訴人只得提起本件訴訟。
（二）系爭房屋因未辦保存登記，無法為所有權移轉登記，然仍得為事實上處分權之移轉。依上開調解內容，上訴人趙林阿良於簽立系爭調解書時已同意將系爭房屋移轉過戶登記與被上訴人，而張心梅亦同意將系爭房屋無條件提供上訴人趙林阿良住居使用至111年1月20日，則兩造真意應為上訴人趙林阿良已同意於99年1月19 日將系爭房屋之事實上處分權讓與被上訴人，再由張心梅、被上訴人同意上訴人繼續占有使用系爭土地及房屋。倘非如此，張心梅如何能於99年1月19 日和解成立當時，即有權將系爭房屋交由上訴人趙林阿良占有使用至111年1月20日止。換言之，係於99年1月19 日達成讓與合意之同時，即以被上訴人之間接占有，取代直接交付。至於約定於99年2月20 日前為移轉過戶登記，僅係稅籍名義人變更之完成期限，縱使未如期辦理稅籍變更，又縱使上訴人趙林阿良於99年1月21 日變更稅籍名義人為上訴人趙仕芩，均不影響事實上處分權業於99年1月19日讓與被上訴人之事實。另111年1月20 日是上訴人趙林阿良應返還系爭房屋之末日，亦不可認為是事實上處分權移轉之時點。再者，系爭調解書第2 條規定，上訴人趙林阿良須盡善良管理人義務，足認上訴人趙林阿良自99年1月19 日以後即變成管理人，而非所有權人，亦可佐證上訴人趙林阿良就系爭房屋之事實上處分權業於99年1月19日讓與被上訴人等語。
二、上訴人則以：
（一）按不動產物權，依法律行為而取得、設定、喪失及變更者，非經登記，不生效力；不動產物權之移轉或設定，應以書面為之，民法第758條、第760條分別定有明文。又民法物權編關於不動產物權之讓與方法，並無準用民法第 761條關於簡易交付、占有改定之規定。是不動產讓與契約，如屬買賣以外之有償契約，因其性質與買賣契約相許，依民法第347條、第348條規定，該不動產讓與契約之讓與人，於讓與契約成立後，即負有交付其物於受讓人，並使其取得所有權（如為未經保存登記之建物，則為事實上處分權）之義務。從而受讓人於該讓與契約成立之時，尚無法即取得該不動產之所有權或占有，而須俟讓與人履行其移轉所有權及交付之義務後，受讓人始能取得該不動產之所有權或事實上處分權及占有。故被上訴人無法於系爭調解書調解成立之日即99年1月19 日，即取得系爭房屋之事實上處分權，而須俟上訴人趙林阿良依約定於111年1月20日居住使用期限屆滿，履行其點交系爭房屋，移轉占有與被上訴人後，被上訴人始能取得系爭房屋之事實上處分權。
（二）系爭房屋為未辦理第一次登記之不動產，無從依系爭調解書第1 項約定為「移轉過戶登記」，亦無法推演出上訴人趙林阿良應協同被上訴人辦理納稅義務人名義變更登記之結論。又依系爭調解書第2 項之約定，上訴人趙林阿良係俟111年1月20日居住使用期限屆滿時，始負交付系爭房屋與被上訴人之義務。從而，縱將系爭調解書第1 項約定解讀為「上訴人趙林阿良同意將系爭房屋（建物）之事實上處分權讓與於被上訴人」，趙林阿良依該第2 項約定，係於111年1月20日居住使用期限屆滿之後，始負交付被上訴人系爭房屋之義務；故被上訴人須俟趙林阿良交付系爭房屋後，始能取得系爭房屋之事實上處分權，殆無疑義。再者，系爭調解書第2 項既約定張心梅同意上訴人趙林阿良繼續占有使用系爭房屋，則張心梅與兩造達成該合意之時，趙林阿良尚不負點交系爭房屋與被上訴人之義務，其實際上仍占有中而未交付，自無將系爭房屋之事實上處分權讓與於被上訴人之可能，則被上訴人何來同時間接占有系爭建物。是系爭調解書成立後，於上訴人趙林阿良未實際交付被上訴人系爭房屋，以履行其移轉事實上處分權與被上訴人前，上訴人趙林阿良如再將系爭房屋之事實上處分權讓與於第三人，自仍對被上訴人發生效力。
（三）依宜蘭縣員山鄉公所99年3月3日員鄉民字第0990002632號函，說明二、不予核定之理由，以及上訴人趙林阿良於99年1月30 日致原審之異議書，系爭土地已因被上訴人及訴外人歐玉蘭欠稅，遭聲請查封拍賣，其中訴外人歐玉蘭應有部分之基地，已由上訴人趙仕苓拍定；被上訴人應有部分之基地，正特別變賣中，可見訴外人張心梅與上訴人趙林阿良於99年1月19 日調解時，已明知上情，卻故意以鈞院96年度宜簡字第251 號判決向員山鄉調解委員會申請調解，致該調解委員誤認上訴人趙林阿良為無權占有之人，張心梅所提無償給予續住12年之條件十分寬容，而力勸上訴人趙林阿良接受之。上訴人趙林阿良因年邁識淺，一時未察而同意之，迨經友人協助查證後，始悉被上訴人上開應有部分之土地已遭查封拍賣中，旋向員山鄉公所提出異議，並於本院99年度宜訴字第4 號民事事件審理中，重申撤銷上訴人趙林阿良就該調解書內容所為之意思表示在案。
（四）系爭調解書既未經法院核定，仍屬私法契約，依其第1、2項約定對照觀之，被上訴人與上訴人趙林阿良於簽訂當時固已達成讓與系爭房屋之意思表示，但此僅為彼等間有讓與系爭房屋之合意，並不能推演出被上訴人與趙林阿良合意於該調解書簽訂後之99年2月20 日，將系爭房屋事實上處分權移轉與被上訴人取得之效力。故原審認該調解書第
1、2項約定，應解為張心梅、被上訴人與趙林阿良間達成讓與合意發生時，取其「移轉過戶登記」之移轉過戶之內涵，雙方意思應指於99年1月19日合意要於99年2月20日發生事實上處分權讓與之效力，趙林阿良雖未辦理過戶登記即所有權移轉登記，但在未辦保存登記房屋之情形，其尚能生事實上處分權讓與之效力，是訂約雙方應寓有於99年2月20 日將事實上處分權讓與被上訴人之意思；至於此後至111年1月20日交付系爭房屋為止期間，則係由被上訴人供上訴人趙林阿良續住之使用借貸關係云云，即有誤會。
（五）原審既認不動產物權之讓與，非經登記不生效力，事實上處分權讓與契約之成立，尚不足以生事實上處分權讓與之效力，又認「未辦保存登記之房屋，因其在未辦所有權移轉登記之情況下，於社會上仍多有約定不動產權利變更之既成事實存在，故而，雖非所有權之權利變更，仍得允為事實上處分權權利變動之權利態樣，前開事實上處分權變動之權利形式，可透過契約之形式加以約定，並以交付發生事實上處分權權利之變動，至於如何交付？交付之時點應如何認定？即視訂約當事人約定之內容訂之，其事實上處分權權利變動之實態，因為無從辦理登記，或辦理登記有困難，當然即與民法第758 條以下不動產權利變動之規定有所不同，其以交付形式產生權利之變動，與動產之權利變動相似，解釋上自不無可以類推適用之，民法第 761條有關動產之讓與方法應包括在內。本件訂定調解內容為『張心梅同意將系爭房屋無條件提供上訴人趙林阿良住居使用至111年1月20日』雖僅指訴外人『張心梅』同意提供系爭房屋予上訴人趙林阿良使用居住，但被上訴人亦已簽立調解書認可其內容，應認被上訴人亦已同意前開約款，其文意有權利提供居住之被上訴人願意提供予上訴人趙林阿良居住至111年1月20日之內涵，屬於有事實上處分權人之權利內容，是應解為在111年1月20日被上訴人有事實上處分權較符合當事人真意，從而，實無從自文字用意得出雙方約定系爭房屋『事實上處分權權利變動之時點為111年1月20日』.... 」，其前後論據已有矛盾，並有誤會等語，資為抗辯。
三、原審審理結果，認被上訴人之主張有理由，確認被上訴人就系爭房屋有事實上之處分權存在。上訴人不服提起上訴，而為上訴聲明：（一）原判決不利於上訴人部分廢棄。（二）上開廢棄部分，被上訴人於原審之訴駁回之。被上訴人則答辯聲明：駁回上訴人之上訴。
四、兩造不爭執之事實：
（一）被上訴人之母張心梅前以其所有之系爭土地遭上訴人趙林阿良興建之系爭房屋無權佔用，對上訴人趙林阿良提起訴訟，經本院96年度宜簡字第251號及97年度簡上字第33 號判決上訴人趙林阿良敗訴確定，上訴人趙林阿良應拆屋還地。
（二）嗣上開判決確定後，被上訴人及訴外人張心梅與上訴人趙林阿良於99年1月19 日在宜蘭縣員山鄉公所調解委員會達成調解，內容為：「（一）對造人趙林阿良（即上訴人）同意將坐落於○○鄉○○段○○○ ○號土地上之門牌號碼為宜蘭縣○○鄉○○路○○○號房屋於99年2月20日前將該建物移轉過戶登記於聲請人張心梅之指定人陳詩璇（即被上訴人）名下，移轉所需一切費用由陳詩璇負責。（二）聲請人張心梅同意將坐落於○○鄉○○段○○○ ○號土地上之門牌號碼○○○鄉○○路○○○ 號房屋無條件提供對造人趙林阿良住居使用至民國111年1月20日止。對造人趙林阿良需盡善良管理之責任，屆時無條件搬離並騰空點交予聲請人張心梅之指定人陳詩璇。（三）兩造同意拋棄民事其餘請求。」
（三）上開調解內容因：「（一）依96年度宜簡字第251 號、95年度宜簡字第179號判決，門牌號碼同新路416號建物似未完全座落於附圖編號丁之土地範圍內，而有部分座落於編號丙歐玉蘭之土地範圍內，本件聲請人無從為歐玉蘭決定土地使用之方式。（二）調解事項第2 點，建物既已移轉至聲請人陳詩璇名下，允否對造人使用建物應非張心梅所得決定...」等事由，未經法院核定。
（四）上訴人趙林阿良於99年1月21日以贈與移轉為原因，變更同新路416號房屋之稅納稅義務人為上訴人趙仕芩。
（五）以上事實業據被上訴人提出宜蘭縣員山鄉調解委員會99年民調字第1002號調解書、宜蘭縣員山鄉公所99年3月3日員鄉民字第0990002632 號函、宜蘭縣政府地方稅務局99年8月13日宜稅財字第0990027665號函檢附之房屋稅籍登記表等在卷可稽，且為兩造所不爭執，堪認為真。
五、得心證之理由：本件爭點在於：被上訴人係於何時取得系爭房屋之事實上處分權？係調解成立日99年1月19 日、約定「移轉過戶登記」日99年2月20日，或上訴人主張之交付日111年1月20 日？茲說明本院見解如下：
（一）按解釋契約，應於文義上及論理上詳為推求，以探求當事人立約時之真意，並通觀契約全文，斟酌訂立契約當時及過去之事實、交易上之習慣等其他一切證據資料，本於經驗法則及誠信原則，從該意思表示所根基之原因事實、主要目的、經濟價值、社會客觀認知及當事人所欲表示之法律效果，作全盤之觀察，以為判斷之基礎，不能徒拘泥字面或截取書據中一二語，任意推解致失其真意，最高法院98年度台上字第1925號、96年度台上字第2631號判決可資參照。查兩造於99年1月19 日在宜蘭縣員山鄉公所調解委員會所進行之調解雖因故未經法院核定，然無礙於兩造就該調解內容已達成合意之事實，是關於本件爭點，即被上訴人取得系爭房屋之事實上處分權之時點，於系爭房屋無法辦理所有權移轉登記之情況下，自應從系爭調解書之約定內容，依上開法律說明之旨，探求締約當事人之真意。
（二）觀諸系爭調解書第1 條之內容：「（一）對造人趙林阿良（即上訴人）同意將坐落於○○鄉○○段○○○ ○號土地上之門牌號碼為宜蘭縣○○鄉○○路○○○號房屋於99年2月20日前將該建物移轉過戶登記於聲請人張心梅之指定人陳詩璇（即被上訴人）名下，移轉所需一切費用由陳詩璇負責。」其所使用「移轉過戶登記」等文字，於一般不動產買賣之交易情形，係指至地政事務所辦理所有權移轉登記，辦畢登記後，始生物權變動之效果。惟系爭房屋係未辦保存登記之建物，事實上無從辦理所有權移轉登記，是倘將系爭調解書第1 條所稱之「移轉過戶登記」解為所有權移轉登記，則該約定係自始客觀給付不能，依民法第246 條第1 項前段規定，應屬無效。然當事人既各本於自主意識，達成共識，締結契約，而無通謀虛偽之情，自無使其約定陷於無效之意，逕將系爭調解書第1 條約定解為無效，應有違兩造之本意，是該「移轉過戶登記」應解為辦理系爭房屋之稅籍名義人變更，始符兩造真意。而稅籍名義人之變更，僅涉及房屋稅納稅義務人之變更，稅捐機關並未實地查核稅籍名義人與房屋所有權人或事實上處分權人是否同一，此觀宜蘭縣政府地方稅務局房屋稅籍證明書特別載明：「本資料....，僅供參考，不作產權及他項權利證明之用」等字樣字明，是兩造固依系爭調解書第1 條約定於99年2月20 日前辦理稅籍名義人變更，然是否係合意於是日即99年2月20 日完成事實上處分權之讓與仍未可逕予認定，而需綜觀調解書整體約定內容，以為判斷。
（三）系爭房屋係上訴人趙林阿良所興建，此為兩造所不爭執，是有權處分系爭房屋者應係上訴人趙林阿良，縱系爭房屋係坐落在被上訴人母親張心梅所有之系爭土地上，除以無權占有訴請拆除系爭房屋外，被上訴人及其母親張心梅均無權就系爭房屋之使用加以干涉。而系爭調解書第2 條約定：「聲請人張心梅同意將坐落於○○鄉○○段○○○ ○號土地上之門牌號碼○○○鄉○○路○○○ 號房屋無條件提供對造人趙林阿良住居使用至民國111年1月20日止。對造人趙林阿良需盡善良管理之責任，屆時無條件搬離並騰空點交予聲請人張心梅之指定人陳詩璇。」其內容顯示張心梅於99年1月19 日與上訴人趙林阿良達成協議之時，即以系爭房屋之事實上處分權人自居，而同意將系爭房屋交由上訴人趙林阿良住居使用至111年1月20日，上訴人趙林阿良並應就系爭房屋盡善良管理人之責任。倘如上訴人所主張，係於111年1月20日始生事實上處分權讓與之效力，則上訴人趙林阿良於111年1月20日前住居使用自己所有之系爭房屋，又何須經張心梅及被上訴人之同意，是應認兩造於
99 年1月19日達成協議之日起，上訴人趙林阿良即將系爭房屋之事實上處分權讓與張心梅指定之被上訴人，而系爭調解書第1條約定之99年2月20日僅是約定辦理納稅義務人變更之最末日；系爭調解書第2條所定111年1月20 日則是上訴人趙林阿良占有使用系爭房屋之最末日，均與系爭房屋事實上處分權之讓與無涉。
（四）按物權讓與之方式有二，不動產物權以「登記」為要件，動產物權則以「交付」為要件，此觀民法第758條第1項、第761 條規定自明。又此所謂之「交付」，除現實將物交予受讓人外，亦包括受讓人與讓與人間成立契約，由讓與人繼續占有動產，受讓人取得間接占有，以代現實交付之情形，民法第761條第2項定有明文。查系爭房屋為未辦保存登記之建物，是無法辦理民法第758條第1項所定之所有權移轉登記，惟社會上仍有就未辦保存登記建物為交易之事實與必要，在無法辦理登記之情況下，其物權讓與之方式自應類推適用民法第761 條動產物權之讓與方式。上訴人一方面主張：事實上處分權之讓與並無民法第 761條規定之準用云云，另一方面又認為：應依買賣契約之規定，於讓與人履行「交付」之義務後，受讓人始能取得該不動產之事實上處分權云云，然買賣契約係債之關係，其物權行為之讓與仍須回歸民法第758條第1項以登記或第761 條以「交付」為之，事實上處分權之讓與既無法以登記為之，自應以「交付」為之。是上訴人前開辯解尚無可採。又依前開系爭調解書第2 條約定內容，被上訴人、張心梅於
99 年1月19日與上訴人趙林阿良達成協議之時，即以系爭房屋之事實上處分權人自居，而同意將系爭房屋交由上訴人趙林阿良住居使用至111年1月20日，是可認兩造已合意由讓與人即上訴人趙林阿良繼續占有動產，受讓人即張心梅、被上訴人取得間接占有，以代現實交付，合於上開民法第761條第2項占有改定之交付方式。依此，兩造於99年
1 月19日成立讓與協議之同時即已成立占有改定之物權契約，滿足「交付」之要件，則被上訴人於99年1月19 日即已取得事實上之處分權，而非如上訴人主張於111年1月20日交還系爭房屋之時始生讓與效力。
六、綜上，系爭房屋之事實上處分權應於99年1月19 日即讓與被上訴人，上訴人趙林阿良縱於99年1月21 日有將系爭房屋讓與上訴人趙仕芩之意思，亦係無權處分，無礙於被上訴人就系爭房屋有事實上之處分權存在。原審判決確認被上訴人就系爭房屋有事實上處分權存在，理由雖有不同，結果並無二致。上訴意旨指摘原判決之不當，求予廢棄，非有理由，爰以判決駁回其上訴。又本件第二審裁判費應由敗訴之上訴人負擔，爰確定如主文第2 項所載。
七、依民事訴訟法第436條之1第3項、第449條條第1項、第78 條，判決如主文。
中 華 民 國 100 年 9 月 2 日
臺灣宜蘭地方法院民事庭
審判長法 官 楊麗秋
法 官 蔡仁昭法 官 楊坤樵正本係照原本作成。
本件不得上訴。
中 華 民 國 100 年 9 月 5 日
書記官 吳文雄