臺灣宜蘭地方法院民事判決 100年度重訴字第21號
100年度訴字第177號100年度訴字第198號原 告即反訴被告 群家建設股份有限公司法定代理人 侯明華原 告即被 告 侯明蘭上 二 人共 同訴訟代理人 張致祥律師被 告即原 告即反訴原告 江燦輝訴訟代理人 魏知新
之1被 告即原 告即反訴原告 許立欣當事人間確認買賣關係不存在等事件，本院於民國101年3月29日言詞辯論終結，判決如下：
主 文確認原告群家建設股份有限公司、侯明蘭分別與被告江燦輝就附表一編號一、二、三、四所示契約之法律關係不存在。
確認原告群家建設股份有限公司、侯明蘭分別與被告許立欣就附表一編號五、六所示契約之法律關係不存在。
附表三編號一所示訴訟之訴訟費用新台幣壹拾壹萬柒仟肆佰貳拾肆元由被告江燦輝、許立欣負擔。
原告即反訴原告江燦輝、許立欣之訴、反訴及假執行之聲請均駁回。
附表三編號二所示訴訟之訴訟費用新台幣捌萬零捌拾貳元由原告即反訴原告江燦輝負擔。
附表三編號三所示訴訟之訴訟費用新台幣肆萬零陸佰肆拾元由原告即反訴原告許立欣負擔。
事實及理由
甲、程序方面：
壹、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但有下列各款情形之一者，不在此限：一、被告同意者。民事訴訟法第255條第1項第1款有明文規定。經查，群家建設股份有限公司（以下簡稱群家公司）就本院100年度重訴字第21號事件於100年10月18日以準備一狀追加原告侯明蘭（見本院100年度重訴字第21號卷三第63頁），經江燦輝、許立欣於100年10月24日以準備五狀表示同意（見同上卷三第72頁），依前述說明，上開訴之追加自屬合法，先予敘明。
貳、按分別提起之數宗訴訟，其訴訟標的相牽連或得以一訴主張者，法院得命合併辯論。命合併辯論之數宗訴訟，得合併裁判，民法第205條第1項、第2項定有明文。經查，因附表一所示契約當事人因附表一所示契約發生爭執，而分別提起如附表三「原起訴案號」欄所示之數宗訴訟，是附表三所示原起訴事件之數宗訴訟，其間均係就附表一所示契約而為爭執，在法律上或事實上關係密切，審判資料亦有其共通性或牽連性，當事人兩造所主張之權利，由同一法律關係發生，顯然上開數宗訴訟其訴訟標的有相牽連，爰經上開當事人之同意（見同上卷三第64頁、第72頁、101年3月29日言詞辯論筆錄）為合併辯論及合併裁判。
參、又按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之，民事訴訟法第247條第1項定有明文。本件附表三編號一所示訴訟關於原告群家公司、侯明蘭分別主張附表一所示契約業經解除而不存在等情，經被告江燦輝、許立欣否認，則附表一所示契約是否業經合法解除一節，於契約當事人間即有爭執而不明確，是原告群家公司、侯明蘭就上開部分在法律上之地位有不安之狀態存在，該不安之狀態能以判決除去，則原告群家公司、侯明蘭對被告江燦輝、許立欣提起附表三編號一所示訴訟，有即受確認判決之利益，自應予准許。
乙、實體部分：
壹、附表三編號一所示訴訟部分：
一、原告群家公司、侯明蘭起訴主張：原告群家公司、侯明蘭分別與被告江燦輝、許立欣簽訂如附表一所示之契約，約定由江燦輝買受如附表一編號一至編號四所示房地，另許立欣則買受如附表一編號五、六所示房地（上開不動產標的、締約日期及價金均如附表一所示；主要契約內容如附表二所示）。惟被告江燦輝、許立欣於簽約後因未依約按時繳納價金，經原告群家公司數次催告後，再分別經被告江燦輝、許立欣於98年12月25日簽立同意書，達成被告江燦輝、許立欣應辦妥交屋手續與繳清保留款之承諾內容。詎被告江燦輝、許立欣嗣後仍無視於上開承諾內容，迄99年6月9日時仍未依約付款，原告群家公司遂以宜蘭渭水路郵局000132、000133號存證信函分別催告被告江燦輝、許立欣應於15日內履行給付尾款之義務，然直至99年6月28日仍未見被告江燦輝、許立欣給付，從而原告群家公司遂於同年月28日以宜蘭渭水路郵局000155、000154號存證信函對被告江燦輝、許立欣解除如附表一編號二、四、六所示契約。且依附表二編號一第14條、編號二第24條約定，附表一編號一、三、五所示契約亦同屬違約，而同生解除之效力。是附表一所示契約關係即因合法解除而均不存在。為此，爰聲明如附表三編號一「合併辯論之聲明」欄所示。
二、被告江燦輝、許立欣則辯以：
（一）原告群家公司、侯明蘭違反附表一所示契約條款在先，故原告群家公司、侯明蘭主張附表一所示契約已合法解除並無理由，茲舉事證如下：
1.依附表二編號一第5條第1項及附表二編號二第11條第1項之契約內容顯示，原告群家公司、侯明蘭自應於取得附表一所示房地使用執照後至遲於3個月內就要分別將如附表一所示房地所有權移轉予被告江燦輝、許立欣。且依宜蘭縣政府於99年12月28日以府建管字第0990183929號函復：
「...領有98年10月8日建管使字第00438號使用執照.. 」可知，原告群家公司、侯明蘭至遲應於99年1月8日前即應履行其移轉附表一所示房地所有權之義務，然迄今經多次催辦交屋均遭置之不理。
2.附表一所示房地之宣傳品顯示及銷售人員告知，包括附表一所示房地在內，建案共有A、B、C棟，而3棟會同時起造，且A、B棟之住戶車輛需從C棟（以下簡稱系爭C棟）進出等情，由此可知A、B棟與系爭C棟互有牽連，若系爭C棟尚未建好時，A、B棟的住戶自然無法從系爭C棟出入。然事實上系爭C棟取得建造執照之時間為99年4月6日，於原告群家公司通知被告江燦輝、許立欣交屋時，系爭C棟之地下車道並未完工，A、B棟住戶車輛無從由系爭C棟之車道進入。且原告群家公司又未依98年12月25日同意書在現場另闢車輛出入動線。故原告不僅違反附表一所示契約在先，復未依98年12月25日同意書履行在後。更何況，98年12月25日同意書是被告江燦輝、許立欣在資訊不對等之情形下所為，對被告江燦輝、許立欣顯有不公。
3.依附表一契約約定，附表一所示房地應坐落於○○鄉○○段82、87及94地號土地，然原告群家公司、侯明蘭卻將同段87、94地號土地，併入與本案建築基地無關之同段58地號土地內，而與契約內容不符。
4.又依宜蘭縣政府99年12月13日府建管字第0990176392號函復：「...一層用途僅核定停車空間...且無核定游泳池項目...游泳池屬建築法第7條所稱之雜項工作物，興建前應依建築法等規定申請建築許可。」；宜蘭縣政府於99年12月28日府建管字第0990183929號函復：「...核准地下一層49輛停車空間、地上一層18輛停車空間，法定輛數30輛、鼓勵輛數37輛。」；宜蘭縣政府100年5月19日府建使字第1000046362號函復：「依本府100年4月15日於現場會勘情形略以：（一）前揭建築物地面1層，原核准法定停車位移為其他使用，與原核准圖說不符屬實。...本案未經核准擅自變更使用，業已違反建築法，本府將依相關法令規定辦理。」可見附表一所示房地實際上均與附表一所示契約內容不符；此外附表一所示房地之廣告宣傳品及屋外現場之「月河溫泉泳池、星光溫泉SPA池、賞靜亭、石砌湯池、石板浴房、砂浴池、活絡健身房」等均屬違章建築，與購屋者期待買到合法設施落差太大，有欺騙購屋者之嫌疑。
（二）再者，附表一所示契約簽訂後，被告許立欣業分別於98年5月27日以台北市府000000-0號郵局字第589號存證信函、98年6月5日以宜蘭渭水路郵局第179號存證信函、98年11月6日以台北信義郵局字第01226號存證信函、98年12月8日以台北信義郵局字第01372號存證信函針對上開原告群家公司並未依約同時起造系爭C棟、系爭C棟車輛進出動線爭執而無法交屋等問題主張同時履行抗辯，卻遭原告群家公司、侯明蘭置之不理，而被告江燦輝、許立欣只得一路抗議，並繳納各期屋款，至98年度、99年初原告群家公司通知被告江燦輝、許立欣辦理附表一所示房地交屋手續時，原告群家公司根本尚未取得系爭C棟之建築執照，至100年9月19日才取得使用執照，然同年11月30日鈞院至現場履勘時，系爭C棟地下室仍尚在施工，A、B棟住戶根本無從由系爭C棟車道來進出通行。然而被告江燦輝至99年2月3日止就附表一編號一至編號四所示房地已繳納價金新台幣（下同）7,440,000元，僅餘540,000元未給付。而被告許立欣至99年2月3日止就附表一編號五、六所示房地已繳納價金3,870,000元，僅餘130,000元未給付，顯然被告江燦輝、許立欣均無違約或遲延給付之情事，且實際所給付之價金已經超過契約所約定之金額；更何況因原告群家公司、侯明蘭有上開先違約之情事存在，在問題尚未解決前，預留尾款是依據一般交易習慣所為，且原告群家公司於通知被告許立欣交屋時，竟尚稱「需再給付尾款400000元」（而非130000元），顯然尾款數額雙方仍在交涉中，就尾款數額尚有爭執期間，原告群家公司即於99年6月28 日主張解除契約，對被告許立欣顯失公平。另原告群家公司解除契約之通知，因被告江燦輝當時不在國內，並未知悉，故原告群家公司此部分解約程序亦非合法。
（三）其次，附表一所示契約為雙務契約，雙方各有其應負之法定權利及義務，而原告除了就附表一所示房地負瑕疵擔保法定責任以外，原告就附表一所示契約亦有前述違約在先、廣告不實、違反建築法之情事，是依民法第360條規定被告江燦輝、許立欣對原告群家公司、侯明蘭即有損害賠償請求權，而原告群家公司、侯明蘭竟違法主張附表一所示契約已解除云云，在在印證被告江燦輝、許立欣之權利受到嚴重侵害。故被告江燦輝、許立欣就附表一所示契約並無違約而可讓原告群家公司、侯明蘭得主張已生解除契約效力之餘地，故附表一所示契約仍然有效存續中等語為辯，並均聲明請求駁回原告群家公司、侯明蘭之訴。
三、原告群家公司、侯明蘭前述主張與被告江燦輝、許立欣分別就附表一所示房地簽訂有如附表一所契約，業據原告群家公司、侯明蘭提出附表一所示契約書影本為憑，並為兩造不爭執，堪信原告群家公司、侯明蘭此部分主張可採。原告群家公司、侯明蘭進而主張，附表一所示契約因被告江燦輝、許立欣未依約定給付價金，而業生解除契約效力云云，被告江燦輝、許立欣則否認之，並以前詞為辯。經查：
四、被告江燦輝、許立欣雖抗辯，附表一所示契約簽訂後，因發現原告群家公司未同時起造系爭C棟建物、車輛無法從系爭C棟進出等情，而無數次向原告群家公司為同時履行抗辯云云，並提出98年5月27日台北市府000000-0號郵局字第589號存證信函、98年6月5日宜蘭渭水路郵局第179號存證信函、98年11月6日台北信義郵局字第01226號存證信函、98年12月8日台北信義郵局字第01372號存證信函為證。然按稱和解者，謂當事人約定，互相讓步，以終止爭執或防止爭執發生之契約。而和解契約有使當事人所拋棄之權利消滅及使當事人取得和解契約所訂明權利之效力。民法第736條、第737條定有明文。查被告江燦輝、許立欣於附表一所示契約簽訂後之98年12月25日另簽立有同意書，承諾「辦妥交屋手續、結清保留款」、「對C棟之公共設施尚未能使用，或人員、車輛進出動線，接受由公司之規劃且無異議」、「不得做出損害本公司利益、社區區分所有權人，使用公共設施之權益」等情，此有被告江燦輝、許立欣書立98年12月25日同意書可憑（見同上卷一第129頁、第136頁）。是被告江燦輝、許立欣既不爭執就上開同意書簽訂時附表一所示房地尚有附表二編號一第4條、附表二編號二第7條其中「銀行貸款（產權過戶時）」、「交屋款」等期別之款項尚未付清，是依上開同意書所為之承諾內容，被告江燦輝、許立欣即應分別按附表二編號一第4條、附表二編號二第7條之約定，就附表一所示房地尚餘未給付之款項（即「銀行貸款（產權過戶時）、「交屋款」等付款期別之款項）為給付，而無從再以系爭C棟未同時起造或車輛無法從系爭C棟進出等情，而拒絕給付上開期別之價金。至於被告江燦輝、許立欣復抗辯上開98年12月25日同意書係於資訊不對等之情況下所簽立云云，此部分未據被告江燦輝、許立欣舉證以實其說，自無從採為對其有利之認定。另被告江燦輝、許立欣復辯稱原告群家公司亦未履行98年12月25日同意書所載內容云云，然查，98年12月25日同意書關於系爭C棟公共設施未能使用或行車動線問題等情，被告江燦輝、許立欣均係承諾同意接受原告群家公司規劃安排而無異議，顯然此部分並無原告群家公司應為如何履行同意書內容或原告群家公司若未履行與被告江燦輝、許立欣就結清屋款間有同時履行之問題，且被告江燦輝、許立欣亦不爭執原告群家公司就因系爭C棟尚未完工而無法使用地下車道之問題，有改租用附近鄰地以供住戶停車之用等情，顯然依此尚無從據以認定原告群家公司有未履行98年12月25日同意書之內容或因此影響後述催告給付價金以及後續解除契約之效力。
五、按契約當事人之一方遲延給付者，他方當事人得定相當期限催告其履行，如於期限內不履行時，得解除其契約。民法第254條訂有明文。又「...任一期款如未完全給付而逾期十五日以上並經乙方以存證信函於催繳期限內未繳者，雙方同意依第十八條第二項違約、解約處罰之特約條款處理」、「甲方違反第七條第二項...之約定，乙方得解除本契約」附表二編號二第7條第2項、第18條第2項亦有明文約定。又有關附表二編號二第7條「銀行貸款（產權過戶時）」之付款期別，除約定有「若甲方無須辦理貸款或減少貸款金額者，其應給付乙方按付款明細表所列銀行貸款核撥同額或差額款項，應於乙方通知辦理銀行對保時一次繳付予乙方，而甲方逾期達十五日內仍未繳付或已繳之票據無法兌現時，經乙方以存證信函於催繳期限內仍未繳者，乙方得解除契約」之約定外（見附表二編號二第7條第3項第5款之約定），被告江燦輝、許立欣另就附表一編號二、四、六所示契約亦簽訂有代辦貸款委託書（見同上卷一第19頁反面、第59頁、第99頁）並約定「若因下列各款情事之一至未能貸款或貸款不足，甲方（按即分指被告江燦輝、許立欣）均同意自乙方（按指原告群家公司或原告侯明蘭）通知送達之日起七日內以現金一次繳清，否則以違約論。1.政令變更及金融機構改變貸款政策。2.甲方經金融機構向財稅資料中心查詢之結果與辦理貸款規定不合。3.甲方違約拒辦或未依賣方通知時限配合辦理貸款手續致不能獲貸。4.甲方自動放棄辦理貸款。5.甲方未成年或正服兵役或無固定職業或其他歸責於買方之原因，致金融機構未能受理貸款者。」、「甲方倘於乙方取得貸款之前終止或解除委託，甲方應於接獲乙方通知之日起十日內無條件向乙方壹次補足或付清」。
（一）經查，被告江燦輝、許立欣不爭執未以向銀行辦理貸款方式給付上開「銀行貸款（產權過戶時）」期別所應給付之價金，故自應循上開約定，給付附表一所示房地「銀行貸款（產權過戶時）」期別所應給付之款項。被告江燦輝雖抗辯至99年2月3日止就附表一編號一至編號四所示房地已繳納價金7,440,000元，僅餘540,000元未給付；被告許立欣雖抗辯至99年2月3日止就附表一編號五、六所示房地已繳納價金3,870,000元，僅餘130,000元未給付。然於扣除附表一所示房地最末期「交屋款」3萬元，比對兩造不爭執如附表一所示房地之尚餘屋款，顯然被告江燦輝、許立欣並未依上開98年12月25日同意書之承諾及上開附表二編號二第7條價金給付約定來繳足附表一編號二、四、六所示契約約定「銀行貸款（產權過戶時）」期別之屋款。是原告群家公司就被告江燦輝、許立欣分別未繳足附表一編號二、四、六所示契約約定「銀行貸款（產權過戶時）」期別之屋款，依據附表二編號二第7條第2款、第18條第2項之約定，分別於99年6月9日以宜蘭渭水路郵局第000132、000133號存證信函（見同上卷一第130頁、第137頁）催告被告江燦輝、許立欣繳清款項未果後，於99年6月28日以宜蘭渭水路郵局第00155、000154號存證信函（見同上卷一第133頁、第140頁）對被告江燦輝、許立欣解除附表一編號二、四、六所示契約，即屬有理。
（二）被告許立欣雖抗辯稱上開99年6月9日宜蘭渭水路郵局第000133號存證信函催告給付之金額有誤，故不生催告之效力云云。然按債權人之過失催告，僅該超過部分不生效力，尚難謂就債務人應給付部分亦不生催告之效力。最高法院66年台上字第124號民事判例、69年台上字第2624號民事判決可為參考。故縱使原告群家公司以99年6月9日宜蘭渭水路郵局第000133號存證信函催告被告許立欣給付40萬元部分已超過被告許立欣應再給付之金額，依前述說明，亦僅該超過部分不生效力，而非完全不生催告給付之效力，故被告許立欣以此為辯，並無從採為對其有利之認定。又被告江燦輝雖亦抗辯上開原告群家公司所寄發99年6月9日宜蘭渭水路郵局第000132號存證信函、99年6月28日宜蘭渭水路郵局第00155號存證信函，因被告江燦輝出國中，故未收受送達云云。然按非對話而為意思表示者，其意思表示，以通知到達相對人時，發生效力。民法第95條有明文規定。而所謂到達，於表意人係以書面等物件為意思表示時，以其意思表示達到相對人之支配範圍，而不問相對人之閱讀與否，即發生為意思表示之效力。又附表二編號二第22條第1項亦就買賣雙方之通訊方式以及若有變更應以書面掛號通知等情為約定。經查，原告群家公司就上開存證信函係寄送被告江燦輝於附表一編號二、四、六所示契約所留存之地址，且經郵務寄送後，亦經該址大廈管理員收受等情，此有送達回證存卷足憑（見同上卷一第131頁、第135頁），是上開存證信函顯均已到達被告江燦輝可以支配之範圍，故上開存證信函均已生送達之效力，是被告江燦輝此部分所辯亦無理由。
（三）被告江燦輝、許立欣雖更辯稱原告群家公司、侯明蘭有前述違約之情事存在，在問題尚未明朗前，預留部分尾款乃是依據交易習慣為之，是被告江燦輝、許立欣並無違約可言云云。
1.然有關附表一所示房地之產權移轉時期以及所有權移轉登記前買方應先履行之義務，已於附表二編號一第5條第1項、第3項第1款、附表二編號二第11條第1項、第3項第1款約定明文。且就附表一所示房地上開付款明細表亦約定，於「銀行貸款」之付款階段即係「產權過戶」時。經查，被告江燦輝、許立欣就附表一所示房地並未依上開約定給付足額「銀行貸款」階段之價金，已如前述。故顯然已有附表二編號一第5條第1項、附表二編號二第11條第1項所指可歸責於被告江燦輝、許立欣之事由存在，故被告江燦輝、許立欣主張附表一所示房地未於使用執照核發3個月內分別辦理所有權移轉登記，故原告已先違約云云，即無理由。
2.再者，被告江燦輝、許立欣抗辯系爭C棟未與附表一所示房地同時完工，以致附表一所示房地無法使用系爭C棟地下停車場為進出等情之爭議，已經被告江燦輝、許立欣簽立具和解契約效力之98年12月25日同意書，是依前述說明，被告江燦輝、許立欣當無從再就無法使用系爭C棟地下停車場或車道問題為爭執。
3.另按，所謂權利瑕疵擔保，依民法第349條及第350條規定，出賣人僅擔保第三人就買賣之標的物對買受人不得主張任何權利及擔保其權利確係存在，亦即出賣人應擔保買賣標的之權利完整無缺或權利存在之謂。次按物之出賣人負交付其物於買受人之義務，並對於買受人應擔保其物於危險負擔移轉於買受人時，無減少或滅失其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用，或契約預定效用之瑕疵，民法第348條第1項、第354條第1項前段規定甚明。是原則上出賣人應於買賣標的物之危險負擔移轉後始負瑕疵擔保責任，惟出賣人既有給付無瑕疵物之義務，買受人亦有拒絕受領瑕疵物之權利，於特定物之買賣，該買賣標的物於危險負擔移轉前，倘已有明顯之瑕疵，如經買受人催告出賣人補正，而出賣人仍不為補正時，始解為買受人得拒絕給付相當之價金。惟債務人享有同時履行抗辯權者，在未行使此抗辯權以前，仍可發生遲延責任之問題，必須行使以後始能免責。經查，附表一編號一、三、五所示契約雖約定附表一所示房地坐落於宜蘭縣○○鄉○○段82、87、94地號土地，而其中同段87、94地號土地則於99年6 月30日經土地所有權人檢具宜蘭縣礁溪鄉公所99年3月8日礁鄉工分字第170號都市計畫土地使用分區（或公共設施用地）證明書辦理合併至同段58地號等情，此有宜蘭縣宜蘭地政事務所100年4月1日宜地貳字第1000050108號函（見上開卷二第83頁），然被告江燦輝、許立欣並未舉證證明附表一所示房地有何第三人主張權利而應負權利瑕疵之情事存在，是被告江燦輝、許立欣以上開土地地號問題而為抗辯，並無理由。再者，被告江燦輝、許立欣雖再舉宜蘭縣政府99年12月13日府建管字第0990176392號函（同上卷二第84頁）、99年12月28日府建管字第0990183929號函（見同上卷二第78頁）、100年5月19日府建使字第1000046362號函（見同上卷二第87頁）及附表一所示房地售屋廣告（見同上卷二第85頁）主張附表一所示房地公共設施不符合建築相關法令、或與契約、圖說、廣告內容不符，而有瑕疵云云。惟附表一所示房地尚未交付被告江燦輝、許立欣，且被告江燦輝、許立欣除未舉證證明於前述原告群家公司為解除契約前，有催告原告群家公司補正瑕疵而原告群家公司拒不補正之情形，又被告江燦輝、許立欣亦未舉證證明於原告群家公司為前述解除契約前有就所主張附表一所示房地上開物之瑕疵問題為同時履行抗辯之行使，是縱使如附表一所示房地於交付前已有上開宜蘭縣政府函文內容所示之瑕疵，依前述說明，在原告群家公司、侯明蘭解除附表一所示契約前，被告江燦輝、許立欣既未通知原告群家公司補正瑕疵或者行使同時履行抗辯，則自無從拒絕給付前述「銀行貸款」階段之價金或免除因未繳足「銀行貸款」階段價金之遲延責任，是被告江燦輝、許立欣此部分所辯，亦無可採。
六、附表一編號一、三、五所示契約就違約與解除契約效力部分與附表一編號二、四、六所示契約效力有牽連關係等情，已如附表二編號一第14條、附表二編號二第24條有明文約定。
故附表一編號二、四、六所示契約既經原告群家公司合法解除而失效，已如前述。則依前述附表二編號一第14條、附表二編號二第24條之約定，附表一編號一、三、五所示契約即一併失效。從而，原告群家公司、侯明蘭分別請求確認如附表三編號一「合併辯論之聲明」欄所示，即有理由，自應准許。
貳、附表三編號二、三所示訴訟：
一、原告即反訴原告江燦輝、許立欣分別起訴、反訴主張：渠等與被告侯明蘭、反訴被告群家公司就附表一所示房地分別簽訂如附表一之契約，原告即反訴原告江燦輝、許立欣並已分別給付附表一「已給付價金」欄所示價金。而依附表二編號一第5條第1項、第3項第1款以及附表二編號二第11條第1項、第3項第1款之契約內容可知，被告侯明蘭、反訴被告群家公司應於取得附表一所示房地建築使用執照後至遲於3個月內，分別將附表一所示房地之所有權移轉登記予原告即反訴原告江燦輝、許立欣。然附表一所示房地係於98年10月8日取得使用執照，則被告侯明蘭、反訴被告群家公司至遲應於99年1月8日前即應履行其移轉所有權之義務。然迄今經多次催辦均遭置之不理，爰依前述契約約定，分別聲明請求如附表三編號二、三「合併辯論之聲明」欄所示，並均陳明願供擔保請准宣告假執行。
二、被告侯明蘭、反訴被告群家公司則辯以：
（一）依前所述，附表一所示契約業經解除而失效，故原告即反訴原告江燦輝、許立欣主張被告侯明蘭、反訴被告群家公司應分別將附表一所示房地所有權移轉登記予原告即反訴原告江燦輝、許立欣等情，即無依據。
（二）另附表一所示房地產權之移轉，雖約定應於使用執照核發後3個月內辦理所有權移轉登記完畢，但係以無可歸責於買方之事由為前提。且買方於附表一所示房地移轉登記前，應履行繳清契約所約定自備款或交屋款以外之自備款及因逾期付款加計之遲延利息。此由附表二編號一第5條第1項、第3項第1款、附表二編號二第11條第1項、第3項第1款之約定可見一斑。故原告即反訴原告江燦輝、許立欣並未依約繳足屋款，已如前述，自屬可歸責於原告即反訴原告江燦輝、許立欣之事由。從而，原告即反訴原告江燦輝、許立欣為前開請求，自無依據等語。並聲明請求駁回原告即反訴原告江燦輝、許立欣之訴、反訴及假執行之聲請。
三、原告即反訴原告江燦輝、許立欣起訴以及反訴上開主張分別向被告侯明蘭、反訴被告群家公司購買如附表一所示房地，雙方並簽訂如附表一所示契約，並已分別給付附表一「已給付價金」欄所示價金等情，業據兩造不爭執，並有如附表一所示契約書存卷可憑。原告即反訴原告江燦輝、許立欣進而主張，依附表二編號一第5條第1項、第3項第1款以及附表二編號二第11條第1項、第3項第1款之契約內容，被告侯明蘭、反訴被告群家公司應於98年10月8日取得附表一所示房地建築使用執照後3個月內，分別將附表一所示房地之所有權移轉登記予原告即反訴原告江燦輝、許立欣等情，被告侯明蘭、反訴被告群家公司則否認之，並以前詞為辯。
四、經查，附表一編號二、四、六所示契約業經反訴被告群家公司合法解除而失其效力；另附表一編號一、三、五所示契約亦同其效力而一併失效等情，已業經本院認定在前。故原告即反訴原告江燦輝、許立欣即無從分別基於已失效之附表一所示契約而請求被告侯明蘭、反訴被告群家公司分別移轉附表一所示房地之所有權。故原告即反訴原告江燦輝、許立欣為附表三編號二、三「合併辯論之聲明」欄所示之請求，即無理由，自不應准許。而附表三編號二、三所示之訴及反訴既無理由，則其假執行之聲請，自亦失其附麗，應均一併駁回。
丙、訴訟費用負擔之依據：依民事訴訟法第78條、第85條第1項規定，附表三編號一所示訴訟之訴訟費用117,424元，應由敗訴之被告江燦輝、許立欣平均負擔；依同法第78條規定，附表三編號二所示訴訟之訴訟費用80,082元（本訴裁判費52282元+反訴裁判費27800=80082）由敗訴之原告即反訴原告江燦輝負擔；依同法第78條規定，附表三編號三所示訴訟之訴訟費用40,640元（本訴裁判費26740元+反訴裁判費13900=40640）則由敗訴之原告即反訴原告許立欣負擔。
中 華 民 國 101 年 4 月 19 日
臺灣宜蘭地方法院民事庭
法 官 蔡仁昭以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴狀（應附繕本）。
中 華 民 國 101 年 4 月 19 日
書記官 邱淑秋附表一
┌──┬─────────┬────────┬───────┬─────┬──────┐│編號│不動產之標的 │契約當事人 │契約名稱 │約定價金 │已給付價金 ││ │ │ │ │（新台幣）│（新台幣） │├──┼─────────┼────────┼───────┼─────┼──────┤│一 │宜蘭縣○○鄉○○段│侯明蘭、江燦輝 │97年1月27日土 │258萬元 │371萬元（含 ││ │82地號土地（所有權│ │地買賣契約書 │ │交屋款3萬， ││ │應有部分1萬分之91 │ │ │ │尚餘27萬元）││ │） │ │ │ │ │├──┼─────────┼────────┼───────┼─────┤ ││二 │宜蘭縣○○鄉○○段│群家建設股份有限│97年1月27日房 │140萬元 │ ││ │4076建號（所有權全│公司、江燦輝 │屋買賣合約書 │ │ ││ │部、含共同使用部分│ │ │ │ ││ │4114、4115建號各萬│ │ │ │ ││ │分之88、門牌號碼為│ │ │ │ ││ │宜蘭縣○○鄉○○路│ │ │ │ ││ │62 巷11號8樓之6、 │ │ │ │ ││ │風和山林建案戶別B6│ │ │ │ ││ │棟8樓） │ │ │ │ │├──┼─────────┼────────┼───────┼─────┼──────┤│三 │宜蘭縣○○鄉○○段│候明蘭、江燦輝 │97年4月20日土 │260萬元 │373萬元（含 ││ │82地號土地（所有權│ │地買賣契約 │ │交屋款3萬元 ││ │應有部分1萬分之89 │ │ │ │，尚餘27萬元││ │） │ │ │ │） │├──┼─────────┼────────┼───────┼─────┤ ││四 │宜蘭縣○○鄉○○段│群家建設股份有限│97年4月20日房 │140萬元 │ ││ │4094建號（所有權全│公司、江燦輝 │屋買賣合約 │ │ ││ │部、含共同使用部分│ │ │ │ ││ │4114、4115建號各萬│ │ │ │ ││ │分之87、門牌號碼為│ │ │ │ ││ │宜蘭縣○○鄉○○路│ │ │ │ ││ │62 巷11號10樓之7、│ │ │ │ ││ │風和山林建案戶別B5│ │ │ │ ││ │棟10樓） │ │ │ │ │├──┼─────────┼────────┼───────┼─────┼──────┤│五 │宜蘭縣○○鄉○○段│侯明蘭、許立欣 │97年3月15日土 │260萬元 │387萬元（含 ││ │82地號土地（所有權│ │地買賣契約書 │ │交屋款3萬元 ││ │應有部分1萬之分89 │ │ │ │，尚餘13萬元││ │） │ │ │ │） ││ │ │ │ │ │ │├──┼─────────┼────────┼───────┼─────┤ ││六 │宜蘭縣○○鄉○○段│群家建設股份有限│97年3月15日房 │140萬元 │ ││ │4093建號（所有權全│公司、許立欣 │屋買賣合約書 │ │ ││ │部、含共有部分同段│ │ │ │ ││ │4114、4115建號各萬│ │ │ │ ││ │分之87、門牌號碼為│ │ │ │ ││ │宜蘭縣○○鄉○○路│ │ │ │ ││ │62 巷11號10樓之8、│ │ │ │ ││ │風和山林建案戶別B3│ │ │ │ ││ │棟10樓） │ │ │ │ │└──┴─────────┴────────┴───────┴─────┴──────┘附表二
┌──┬─────────┬───────────────────────────────┐│編號│契約名稱 │主要契約內容 │├──┼─────────┼───────────────────────────────┤│一 │97年1月27日、97年4│第4條 ││ │月20日、97年3月15 │一、甲方應依付款明細表約定（依銀行貸款（產權過戶時）、交屋款等││ │日土地買賣契約書 │ 階段分期給付價金），於接獲乙方書面掛號繳款通知單七日內（以││ │（附表一編號一、三│ 郵戳為憑）匯入乙方指定帳戶（合作金庫商業銀行羅東分行帳號：││ │、五所示） │ 0000-000-000000 戶名或開立抬頭為『群家建設股份有限公司』禁││ │ │ 止背書轉讓之即期支票，以確保買賣雙方權益。 ││ │ │二、前款約定，如甲方逾期達五日仍未繳清期款或已繳之票據無法兌現││ │ │ 時，甲方應按逾期期款部分每日萬分之五計算之遲延利息，並於補││ │ │ 繳期款時一併繳付予乙方，任一期款如未完全給付而逾期十五日以││ │ │ 上並經乙方以存證信函於催繳期限內未繳者，雙方同意依第九條第││ │ │ 二項違約、解約處罰之約定條款處理。 ││ │ │三、貸款約定： ││ │ │ 1.第三條土地總價內之部份價款新台幣零仟壹佰伍拾壹萬元整。 ││ │ │ 2.甲方須委託乙方代辦貸款者，應於本契約簽訂同時簽立（附件三 ││ │ │ ）代辦貸款委託書。 ││ │ │ 3.甲方應配合先行完成乙方指定銀行一切之貸款對保開戶手續、開 ││ │ │ 立與貸款等額之商業本票予乙方，甲方得逕依乙方指定銀行辦理 ││ │ │ 貸款撥款予乙方事宜不得異議，過戶完成後該貸款金融機構不另 ││ │ │ 行通知甲方，而由乙方逕予撥付指定之帳戶，並由乙方委任地政 ││ │ │ 士配合辦理。 ││ │ │ 4.甲方同意自產權移轉登記完成且乙方取得銀行貸款日起，不論是 ││ │ │ 否完成交屋手續，該貸款之本息由甲方負擔。 ││ │ │ 5.若甲方無須辦理貸款或減少貸款金額者，其應給付乙方按（附件 ││ │ │ 一）付款明細表所列銀行貸款核撥同額或差額款項，應於乙方通 ││ │ │ 知辦理銀行對保時，一次繳付予乙方，而甲方逾期達十五日內仍 ││ │ │ 未繳付或已繳之票據無法兌現時，經乙方以存證信函催繳期限內 ││ │ │ 仍未繳者，乙方得解除契約，甲方除同意將本買賣土地持分任由 ││ │ │ 乙方收回另行處理外，已繳之所有款項同意作為違約金。 ││ │ │ 6.甲方應於乙方通知對保期限內完成申辦貸款之對保相關手續，逾 ││ │ │ 期達五日乙方以存證信函催告，於催告期限內仍未辦理完成者， ││ │ │ 乙方得解除本契約，依第九條第二項違約、解約處罰之約定條款 ││ │ │ 處理。 ││ │ │第5條第1項、第3項第1款 ││ │ │一、土地產權登記： ││ │ │ 本約土地產權移轉於使用執照核發後，倘無可歸責於甲方之事由時││ │ │ ，三個月內辦理所有權移轉登記完畢，其申報土地移轉現值依使用││ │ │ 執照核發日之當年度公告現值為準。 ││ │ │三、甲方於乙方土地產權移轉登記前應履行下列義務： ││ │ │ 1.繳清本契約所約定自備款、因逾期付款加計之遲延利息。 ││ │ │第14條 ││ │ │本約土地之建物由甲方另向群家建設股份有限公司價購，且本契約與甲││ │ │方和群家建設股份有限公司所簽訂之【風‧和‧山‧林房屋預定買賣契││ │ │約書】兩件契約具有連帶關聯，對任何一項契約違約時，視為兩契約全││ │ │部違約，對任何一契約之解除其效力均及於兩契約全部。 ││ │ │ │├──┼─────────┼───────────────────────────────┤│二 │97年1月27日、97年4│第7條： ││ │月20日、97年3月15 │一、甲方應依付款明細表約定（依訂金、簽約金、開工、地下室完成、││ │日房屋買賣合約書 │ 結構體完成、外飾完成、申請使用執照、領取使用執照、銀行貸款││ │（附表一編號二、四│ （產權過戶時）、交屋款等期別階段給付價金），於接獲乙方書面││ │、六所示） │ 掛號繳款通知單七日內（以郵戳為憑）匯入乙方指定帳戶（合作金││ │ │ 庫商業銀行羅東分行帳號：0000-000-000000戶名或開立抬頭為【 ││ │ │ 群家建設股份有限公司】禁止背書轉讓之即期支票，以確保買賣雙││ │ │ 方權益。 ││ │ │二、依前款約定，如甲方逾期達五日仍未繳清期款或已繳之票據無法兌││ │ │ 現時，甲方應加付按逾期期款部分每日萬分之五計算之遲延利息，││ │ │ 並於補繳期款時一併繳付予乙方，任一期款如未完全給付而逾期十││ │ │ 五日以上並經乙方以存證信函於催繳期限內未繳者，雙方同意依第││ │ │ 十八條第二項違約、解約處罰之特約條款處理。 ││ │ │三、貸款約定： ││ │ │ 1.第六款房屋總價內之部份價款新台幣零仟壹佰參拾柒萬元整。 ││ │ │ 2.甲方須委託乙方代辦貸款者，應於本契約簽訂同時簽立（附件三）││ │ │ 銀行委託撥付貸款授權同意書及（附件四）代辦貸款委託書。 ││ │ │ 3.甲方應配合先行完成乙方指定銀行一切之貸款對保開戶手續、開立││ │ │ 與貸款等額之商業本票予乙方，甲方得逕依乙方指定銀行辦理貸款││ │ │ 撥款予乙方事宜不得異議，過戶完成後該貸款金融機構不另行通知││ │ │ 甲方，而由乙方逕予撥付指定之帳戶，並由乙方委託地政士配合辦││ │ │ 理。 ││ │ │ 4.甲方同意自產權移轉登記完成且乙方取得銀行貸款日起，不論是否││ │ │ 完成交屋手續，該貸款之本息由甲方負擔。 ││ │ │ 5.若甲方無須辦理貸款或減少貸款金額者，其應給付乙方按（附件二││ │ │ ）付款明細表所列銀行貸款核撥同額或差額款項，應於乙方通知辦││ │ │ 理銀行對保時一次繳付予乙方，而甲方逾期達十五日仍未繳付或已││ │ │ 繳之票據無法兌現時，經乙方以存證信函於催繳期限內仍未繳納者││ │ │ ，乙方得解除契約，甲方除同意將本房屋任由乙方收回另行處理外││ │ │ ，已繳之所有款項同意作為違約金。 ││ │ │ 6.甲方應於乙方通知對保期限內完成申辦貸款之對保相關手續，逾期││ │ │ 達五日乙方以存證信函催告，於催告期限內仍未辦理完成者，乙方││ │ │ 得解除本契約，依第十八條第二項違約、解約處罰之特約條款處理││ │ │ 。 ││ │ │第11條第1項、第3項第1款 ││ │ │一、房屋產權之移轉，倘無可歸責於甲方之事由時，應於使用執照核發││ │ │ 後三個月內辦理所有權移轉登記完畢，辦理房屋移轉登記時，雙方││ │ │ 同意依移轉當時政府主管機關公告之房屋評定現值作為申報現值與││ │ │ 公契價格。 ││ │ │三、甲方於乙方房屋產權移轉登記前應履行下列義務： ││ │ │ 1.繳清本契約所定交屋款以外之自備款、因逾期付款加計之遲延利息││ │ │ 。 ││ │ │第18條第2項 ││ │ │二、甲方違反第七條第二項、第三項第五、六款、第十二條第四項、第││ │ │ 十九條第二項之約定，乙方得解除本契約，解約時乙方得沒收依房││ │ │ 屋總價百分之二十計算之金額，但沒收之金額超過已繳價款者，則││ │ │ 以已繳價款為限。 ││ │ │第22條 ││ │ │一、甲乙方雙方所為之徵詢、洽詢或通知辦理事項得以書面按本約所載││ │ │ 通訊方式為之，雙方通訊地址如有變更應即時以書面掛號通知他方││ │ │ 更正，如有拒收或無法送達而致退回者，均以郵局第一次投遞日期││ │ │ 視為送達日期。 ││ │ │二、甲方若違反本契約之約定經乙方催告解約而無法送達者，雙方同意││ │ │ 乙方以書面催告甲方解約而無法送達時，即為本契約之解除條件，││ │ │ 於上開條件成就時，本契約即依法失其效力，無需另行通知。 ││ │ │第24條 ││ │ │本建物座落之土地由甲方另向侯明蘭價購，且本契約與甲方和侯明蘭所││ │ │簽定之【風‧和‧山‧林土地預定買賣契約書】兩件契約具有連帶關聯││ │ │，對任何一項契約違約時，視為兩契約全部違約，對任何一契約之解除││ │ │其效力均及於兩契約全部。 │└──┴─────────┴───────────────────────────────┘附表三
┌──┬───────────────────┬───────────────┬─────┐│編號│當事人 │合併辯論之聲明 │原起訴案號│├──┼────────┬──────────┼───────────────┼─────┤│一 │原告群家建設股份│被告江燦輝、許立欣 │一、確認原告群家建設股份有限公│本院100年 ││ │有限公司、侯明蘭│ │ 司、侯明蘭分別與被告江燦輝│度重訴字第││ │ │ │ 就如附表一編號一、二、三、│21號 ││ │ │ │ 四所示契約之法律關係不存在│ ││ │ │ │ 。 │ ││ │ │ │二、確認原告群家建設股份有限公│ ││ │ │ │ 司、侯明蘭分別與被告許立欣│ ││ │ │ │ 就如附表一編號五、六所示契│ ││ │ │ │ 約之法律關係不存在。 │ │├──┼────────┼──────────┼───────────────┼─────┤│二 │原告即反訴原告江│反訴被告群家建設股份│反訴部分及起訴部分之聲明： │本院100年 ││ │燦輝 │有限公司、被告侯明蘭│一、請求判令反訴被告群家建設股│度重訴字第││ │ │ │ 份有限公司應將附表一編號二│21號之反訴││ │ │ │ 、四「不動產之標的」欄所示│、100年度 ││ │ │ │ 不動產所有權移轉登記予反訴│訴字第198 ││ │ │ │ 原告江燦輝。 │號、100年 ││ │ │ │二、請求判令被告侯明蘭應將附表│度訴字第 ││ │ │ │ 一編號一、三「不動產之標的│177號 ││ │ │ │ 」欄所示不動產所有權移轉登│ ││ │ │ │ 記予原告江燦輝。 │ │├──┼────────┼──────────┼───────────────┤ ││三 │原告即反訴原告許│反訴被告群家建設股份│反訴部分及起訴部分之聲明： │ ││ │立欣 │有限公司、被告侯明蘭│一、請求判令反訴被告群家建設股│ ││ │ │ │ 份有限公司應將附表一編號六│ ││ │ │ │ 「不動產之標的」欄所示不動│ ││ │ │ │ 產所有權移轉登記予反訴原告│ ││ │ │ │ 許立欣。 │ ││ │ │ │二、請求判令被告侯明蘭應將附表│ ││ │ │ │ 一編號五「不動產之標的」欄│ ││ │ │ │ 所示不動產所有權移轉登記予│ ││ │ │ │ 原告許立欣。 │ │└──┴────────┴──────────┴───────────────┴─────┘