臺灣宜蘭地方法院民事判決 100年度訴字第121號原 告 李瑞玲訴訟代理人 簡坤山律師被 告 黃聰明訴訟代理人 陳倉富律師當事人間返還價金等事件，本院於民國101年1月4日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣壹佰壹拾貳萬元，及自民國一百年八月十一日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告負擔。
本判決於原告以新臺幣參拾柒萬元供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣壹佰壹拾貳萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
壹、程序部分：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款定有明文。本件原告起訴主張其向被告購買之土地存有瑕疵，且因被告指界錯誤而為承買之意思表示，而主張基於解除契約、不當得利之法律關係請求返還價金；嗣於本院審理中追加基於不完全給付之法律關係為請求，核原告所為訴之追加，與原起訴主張之法律關係，基礎事實均為系爭買賣契約是否存在瑕疵給付問題，揆諸上述說明，原告所為訴之追加應予准許。
二、次按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第256條定有明文。
本件原告依不當得利之法律關係所為請求部分，於起訴時主張：因被告指界錯誤，原告受詐欺而為承買土地之意思表示，故撤銷上開受詐欺之承買意思表示，依不當得利之法律關係請求被告返還價金；嗣於本院審理中主張：原告因被告之指界而誤認系爭土地範圍，故撤銷上開錯誤之承買意思表示，依不當得利之法律關係請求被告返還價金。原告所為前開補充主張，僅屬補充其不當得利請求之事實上及法律上之陳述而已，依民事訴訟法第256條之規定，並無不合。
貳、實體部分：
一、本件原告主張：原告為找尋適當之山坡地作為養馬場使用，經永慶不動產五結中正加盟店仲介，購買被告所有坐落宜蘭縣○○鄉○○○段第108地號土地（下簡稱系爭土地）。於簽訂買賣契約前，原告曾會同被告、水保技師、不動產仲介公司人員及代書至現地勘查，被告當場指界，並明確告知一塊平坦、無坡度且面積300多坪之平台（下簡稱系爭平台）完全在出賣之土地範圍內。此平台為原告設置養馬場所必要，且為原告購買系爭土地之前提，原告對此再三重申並為被告所明知。因現場勘查時並無地籍圖可資對照，原告乃相信被告所言，以被告所指之土地範圍做為雙方買賣之標的，於民國99年12月20日以新臺幣（下同）560萬元之價格成交，伊並於簽約當時支付第1期款112萬元予被告。兩造簽約後，原告為確認被告所指土地界址範圍，於100年2月21日就系爭土地申請鑑界，被告亦同意第2期款延至土地鑑界完畢，確認無誤後再行給付，詎料，經原告委託民間測量公司就系爭平台進行測量後，始知系爭平台僅有約200坪在被告出賣之土地範圍內，不敷養馬使用，此與被告當初堅稱之實地現況不符，被告顯然係蓄意隱瞞，詐欺原告簽定系爭買賣契約，且原告因誤認而為承買之意思表示，原告已依民法第92條、第88條之規定，向被告表示撤銷因受詐欺及因錯誤所為承買之意思表示，被告自應返還受領價金之不當得利。且兩造之買賣標的物包含完整之系爭平台在內，然實際上系爭土地之位置並未完全包含該平台，兩造買賣標的土地既有前述足以影響系爭土地價值或通常效用之嚴重瑕疵，被告亦無法交付包含該平台之系爭土地，被告即應負物之瑕疵擔保責任及不完全給付之債務不履行責任，故原告自得解除契約並請求返還價金。為此，爰依不當得利之法律關係、或不完全給付之法律關係，或基於物之瑕疵擔保請求權解除契約，請求擇一判決被告應給付原告112萬元，並加付法定遲延利息。原告並陳明願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則答辯以：本件買賣契約，因原告未依約履行給付第2期款，被告已限期催告原告履行，並另為解除系爭買賣契約並沒收已付之價款之意思表示。至原告雖稱被告蓄意隱瞞系爭平台有部分不在系爭土地範圍內而應負物之瑕疵擔保責任，惟被告於簽約前並不知原告購買系爭土地係為設置養馬場使用，亦未特別擔保系爭平台完全在系爭土地範圍內，自不能認係被告所保證之品質有所欠缺。且系爭平台雖未完全在系爭土地範圍內，然此僅係系爭土地之地形地貌問題而已，顯然無涉其價值或效用之減少，縱有減少者，其減少之程度亦無關重要，自不能認係瑕疵。縱足認定為瑕疵，惟依其情形，本件原告予以解除契約亦屬顯失公平，而僅得請求減少價金而已。又被告於簽約前對於系爭平台並未完全包含在系爭土地範圍內之情形，亦不知悉，並無蓄意隱暪之事，而系爭土地之地形、坐落位置、對外聯絡道路等情形，原告於簽約前即已暸解，並無錯誤可言，故原告撤銷該買賣契約之意思表示，於法亦屬不合等語。聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回；㈡如受不利之判決，被告願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、經本院協同兩造整理爭點結果（見本院卷第137頁、第194至195頁）：
㈠ 兩造對於原告向被告購買系爭土地並已支付112萬元價金，以及系爭平台之確實坐落位置、範圍係如同宜蘭縣羅東地政事務所100年11月8日土地複丈成果圖所示等事實，均不爭執，前揭事實應堪信為真實。
㈡ 兩造之爭點在於：
1.原告主張不當得利請求權部分：⑴原告撤銷受詐欺之意思表示是否有據？⑵原告撤銷錯誤之意思表示是否有據？
2.原告主張瑕疵擔保擔保請求權部分：⑴「設置馬場」是否為系爭契約的預定效用？⑵系爭買賣契約是否有「滅失或減少契約預定效用之瑕疵」
？⑶依系爭平台坐落在系爭土地的面積，原告解除契約是否顯
失公平？
3.原告主張不完全給付情事是否有據？
4.被告得否解除系爭買賣契約並沒收價金？⑴原告是否有第2期款價金給付遲延之情事？⑵被告主張沒收價金是否有據？倘是，得沒收之數額為若干
？
四、按意思表示之內容有錯誤，或表意人若知其事情即不為意思表示者，表意人得將其意思表示撤銷之。但以其錯誤或不知事情，非由表意人自己之過失者為限。當事人之資格或物之性質，若交易上認為重要者，其錯誤，視為意思表示內容之錯誤，民法第88條定有明文。經查：
㈠ 原告主張其為經營養馬場之目的而購買系爭土地等情，業據證人即系爭買賣契約之仲介業者雷文賢到庭證稱：當初原告是對伊稱要購買一塊山坡地，能夠看到蘭陽平原的景色，面積要1580坪以上，伊有聽原告說是要來經營馬場等休閒活動；伊依原告之需求查尋公司的物件，發現本件系爭土地符合原告的要求，故帶原告看系爭土地；依照伊的認知，如果該平台有部分未坐落在系爭土地範圍內，原告應該是不會購買，因為伊多次陪同原告去現場，原告乃是表示該平台日後不管興建地上物或作為其他用途，都有相當的便利性等語（見本院卷第59至60頁），再參酌本件買賣雙方之仲介人員即證人雷文賢、高麗菁到庭，均證稱兩造於現場勘查時曾談到平台的問題、被告並一再表示系爭平台確實坐落在系爭土地範圍內等情（分見本院卷第59、60、65頁），足信原告主張係以系爭平台包含於系爭土地範圍為購買土地之前提等情，應屬非虛。而經本院囑託宜蘭縣羅東地政事務所依兩造主張之平台面積測繪結果，原告所指界之平台共909.75平方公尺，其中240.49平方公尺坐落於鄰地；被告所指界之平台共
843.26平方公尺，其中207.94平方公尺係坐落於鄰地，此有宜蘭縣羅東地政事務所100年11月8日土地複丈成果圖在卷可查（見本院卷第158、159頁）。是系爭平台不論依原告或被告所為指界，均有約4分之1比例之範圍不包含在系爭土地範圍內，原告承買系爭土地時所認知之平台使用面積，對照其購地後實際可使用之面積，顯有甚大之差距，原告主張其因對系爭土地之現況有所誤認，方為承買之意思表示等情，應值採信。
㈡ 本件買賣契約之標的為山坡地，僅有部分為平台區域等情，乃經本院會同兩造勘驗現場，並囑託宜蘭縣羅東地政事務所進行測量明確，有本院勘驗筆錄、現場照片，及宜蘭縣羅東地政事務所100年11月8日土地複丈成果圖存卷可查。而原告購買系爭土地係作為養馬場地使用，已如前述，則自其主觀而言，倘其於購地之初，知悉其購買土地後無法完整使用系爭平台，當影響其購買意願或購買價格。再從客觀而言，系爭土地為山坡地，大部分均為山巒、林木，則該土地內有無足夠之平台面積得予開發、利用，於客觀上亦自影響該土地之交易價值及購買者之購買意願。從而無論自主觀或客觀而言，系爭土地是否包含系爭平台在內，乃攸關系爭土地之用途與價值，而足以影響交易之判斷，於土地交易上應認屬重要。是以本件原告基於前揭誤認而為承買系爭土地之意思表示，自應認係對於買賣標的物之性質（用途及價值）發生誤認，依前揭法條規定，得視為意思表示內容之錯誤。於此一誤認非出於原告之過失時，即非不得依民法第88條規定，撤銷此項錯誤之意思表示。
㈢ 查兩造於簽訂土地買賣契約之前，曾會同仲介公司人員雷文賢、高麗菁，及宏祥工程顧問公司土木技師王宏相至現場勘查等情，乃據證人雷文賢、高麗菁、王宏相一致證述在卷（分見本院卷第58至59頁、第65頁、第72頁）。而經上開證人於本案審理中到場，證人雷文賢證稱：「（問：既然系爭土地是山坡地，有相當的範圍，為何沒有在簽約前就完成鑑界？）被告有到現場去說明四週的情形，並提出空照圖，空照圖顯示平台是在被告的系爭土地範圍內。而且我們一般的交易流程都是先談好買賣後，再進行鑑界，如果有面積不符的情形，就按比例去計算買賣價金」、「（問：被告提出空照圖的目的是為何？）他是要表示平台是在系爭土地範圍內」、「他有一再表示沒有問題，平台是在系爭土地範圍內」等語（見本院卷第60頁）；證人高麗菁證稱：「之前我和被告有去現場看過，當時被告就說平台是在系爭土地範圍內。後來也有和原告去過一次，那次有我、雷文賢、被告及原告帶去的王宏相…原告是不是因為沒有系爭平台就不會買這塊土地我不是很了解，但在場時被告有說系爭平台是他的」、「（問：妳和雷文賢及兩造到現場去的那次，被告有無說明系爭平台是全部坐落在系爭土地範圍內？）他有說」等語（見本院卷第65頁）；證人王宏相證稱：「（問：你跟兩造及雷文賢、高麗菁去現場看時，有無看出系爭平台沒有全部坐落在系爭土地範圍內？）那時候看不出界址點，我看不出來，地主有信心的說是包括在系爭土地範圍內，但以我的看法，地主可能是自己主觀認定該範圍是他的範圍」等語（見本院卷第72頁）。依上開證人所言，足見被告於系爭土地買賣契約簽訂前，確實明確指界並告知原告出賣之土地範圍包含完整之系爭平台在內，而有指界錯誤情形。又查，系爭土地為山坡地，其上復栽種有果樹，且無明顯之界址，業經本院至現場勘驗屬實，有勘驗筆錄及現場照片可稽，被告亦迭抗辯其於訂約前並不知系爭平台實際之坐落位置等語，則即令土地所有權人亦尚且不知系爭土地之實際範圍，自難期待買受人即原告應知悉系爭土地是否包含完整平台在內，是應認原告所為錯誤之承買意思表示，非出於原告之過失。
㈣ 綜上所言，原告就系爭土地範圍之交易上重要事項有所誤認，而為承買系爭土地之意思表示，且該錯誤乃由於被告之指界錯誤，而非出於原告之過失，應認原告主張依民法第88條規定撤銷其前開錯誤之意思表示為屬有據。原告既撤銷承買之意思表示，系爭買賣契約即不存在，則被告所受領之給付，即成為無法律上之原因，自構成不當得利，原告依不當得利之法律關係請求被告返還價金本息，應屬有據。
㈤ 至被告雖另抗辯：因原告逾期繳納第2期款，被告已合法解除系爭買賣契約，並沒收原告給付之價款等語。然為原告所否認，並稱：兩造簽約後，被告同意第2期款延至土地鑑界完畢，確認系爭平台位置確實在系爭土地範圍內後，再行給付等語。經查：
1.系爭土地買賣契約約定價款給付方式為：買方應於簽約同時給付簽約款112萬元（即第1期款）、於稅捐機關核發稅單後3日內給付完稅款224萬元（即第2期款）、於產權登記完畢3日內給付尾款224萬元等情，為兩造所不爭，並有土地買賣契約書存卷可憑（見本院卷第7頁）。關於價款給付情形，證人即仲介公司人員雷文賢、高麗菁均證稱係由代書李中瑜負責處理（分見本院卷第61、66頁），證人李中瑜於本院審理中則證稱：兩造約定應該在土地增值稅課徵證明書下來之後付第2期款即完稅款，伊通知原告付第2期款時，原告表示發現系爭土地之界址和當初買賣時談的範圍不一樣，所以希望等鑑界後再付款，原告表示被告有同意，伊向被告之代理人李秀英確認，李秀英也表示同意等語明確（見本院卷第68頁），是以應認就系爭買賣價款之給付，兩造已協議於鑑價後再為履行。
2.又本件依土地買賣契約書第11條約明：「甲乙雙方約定簽定本土地買賣契約書後，乙方（即被告）應向地政機關申請土地複丈手續，並應完成鑑界」等語（見本院卷第8頁反面），被告乃負有於簽約後完成系爭土地鑑界之契約義務。雖原告曾於簽約後自行委請民間測量單位實施測量，惟依原告所提出之測繪圖，尚無法明確認定系爭土地之面積（見本院卷第14頁），且被告於宜蘭縣羅東地政事務所提出土地複丈成果圖前，亦迭表示原告所提出民間測量公司之測量結果並非地政機關所為之測量，系爭平台是否在系爭土地範圍內尚未確定等語（見本院卷第29頁、第107頁、第137頁），足認被告於本件訴訟之前，尚未依約履行於簽約後應向地政機關申請鑑界、確認系爭土地範圍之義務。被告雖於本件訴訟之前委請律師於100年3月3日發函催告請求原告於函到7日內給付完稅款（第2期款），有被告提出之律師函存卷可查（見本院卷第32頁），但原告旋於100年3月10日以存證信函回覆：
「…地主黃聰明先生非常明確地指出山坡地中一塊平坦、沒有坡度且面積參佰多坪的土地完全為108地號所含，…不料，待100年2月21日做完108地號鑑界後，原本確切聲稱的平坦面積竟有壹佰零捌坪不在108地號內。本人相信黃先生誠非欺詐之徒，但說明與真實地實有誤差」等語，有原告提出之存證信函可憑（見本院卷第18、19頁），再參照原告於100年4月20日存證信函所載「台端亦同意第2期款延至土地鑑界完畢，確認無誤後再行給付」等語（見本院卷第15頁反面），應認原告已行使同時履行抗辯權，於被告依約完成鑑界確認系爭土地範圍之前，原告就第2期款拒為履行，尚難謂已負給付遲延責任。則被告所為前述請求給付價金之催告，以及解除契約之通知，並不生催告、解除契約之效力，被告抗辯已合法解除契約云云，要屬無據。
五、綜上所述，原告依不當得利之法律關係，請求被告返還價金112萬元及自撤銷意思表示通知到達被告翌日即100年8月11日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，為有理由，應予准許。又本件原告主張被告應給付原告112萬元本息部分，所為依據之數訴訟標的法律關係，請求本院擇一為有利之判決（見本院卷第54頁）。本院認原告依不當得利之法律關係所為請求係屬有據，則原告其餘請求依據之訴訟標的法律關係，本院自無庸再予論述，併此敘明。另兩造均陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，經核並無不合，爰分別酌定相當之擔保金額准許之。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦及未經援用之證據，經審酌後核與判決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 101 年 1 月 19 日
民事庭 法 官 鄧晴馨以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴狀（應附繕本）。
中 華 民 國 101 年 1 月 20 日
書記官 吳文雄