臺灣宜蘭地方法院民事判決 100年度訴字第297號原 告 鄭文煌訴訟代理人 包漢銘律師被 告 陳松欣
陳貞宜陳首杰陳俊嶷被 告 王世昌訴訟代理人 吳振東律師複 代 理人 蕭育芳訴訟代理人 王素蘭上列當事人間確認優先承買權存在事件，本院於民國100年11月23日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用新臺幣肆萬肆仟貳佰陸拾參元由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面
一、按確認法律關係成立或不成立之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之。民事訴訟法第247 條前段定有明文。查本件原告主張被告王世昌於本院97年度執字第14505號強制執行事件中拍定買受之宜蘭縣○○鄉○○段908、
909 地號土地，因原告與原土地所有權人即被告陳松欣、陳貞宜、陳首杰、陳俊嶷之被繼承人陳阿菊間存有耕地三七租約關係，並由被告陳松欣等4 人繼承之。依耕地三七五減租條例第15條規定其有優先承買權，但前開執行事件卻未通知其優先購買，而逕由被告王世昌拍定，因上述優先承買權乃具有物權效力，前開買賣應不得對抗原告，故原告在私法上之地位有受侵害之危險，且該危險得以法院之判決除去，堪認原告提起本件確認之訴，有即受確認判決之法律上利益，應予准許。
二、本件被告陳首杰、陳俊嶷，未於言詞辯論期日到場；被告陳松欣、陳貞宜，未於最後言詞辯論期日到場，均核無民事訴訟法第 386條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體方面
一、原告主張：緣坐落宜蘭縣○○鄉○○段908、909地號土地乃為耕地，原為訴外人陳阿菊所有，原告於民國85年7月1日與陳阿菊就前開兩筆土地全部簽訂租賃契約，租期自85年7月1日起至 105年12月31日止，而成立耕地三七五減租條例所定之耕地租賃關係。嗣陳阿菊於96年9 月30日過世，由被告陳松欣、陳貞宜、陳首杰、陳俊嶷等4 人繼承前開土地所有權及租賃關係。97年間，陳阿菊之債權人聲請強制執行系爭土地，經鈞院97年度執字第14505號強制事件受理，並於98年11月4日拍定，由被告王世昌以新臺幣（下同）436萬6,000元購買在案。
然原告為系爭耕地承租人，依耕地三七五減租條例第15條規定有優先承買權，但上述執行事件卻未通知原告優先購買，而逕由被告王世昌拍定，致影響原告權益。惟前開買賣應不得對抗原告，為此爰提起本件確認訴訟等語。並聲明：請求確認原告就坐落宜蘭縣○○鄉○○段908、909地號土地應有部分全部之優先承買權存在。
二、被告方面：
(一)被告陳首杰、陳俊嶷部分：未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。
(二)被告陳松欣部分，未於最後言詞辯論期日到場，然據其前到庭所為陳述及聲明略為：
原告確實有向伊太太陳阿菊承租。有合約在，簽租約的時候伊在場，地點在承租土地現場，當時有伊、伊太太陳阿菊、原告本人在場，租約是買現成的契約來書寫，文具店有現成的格式，有空白的地方再填寫，租約寫了2 份，承租人與出租人各留1 份，法院還沒有拍賣之前，陳阿菊還在世時，因（欠）稅金問題，伊手上那份已陳送給法務部行政執行署宜蘭執行處。租金如何約定因時間太久已忘記，收租方式則是1年收1次租金，是收現金，由原告送來，有時是伊收的，有時是伊太太收的。租期詳細時間不記得，應該沒有超過25年。承租範圍是兩筆土地全部。出租時伊本來有種了檳榔，約1,000 棵，連同檳榔樹一起出租給他，後來原告主要是種藥草。另出租時伊太太就有在土地上蓋了1 棟房子，即法院拍賣那棟，另第三人張陳見英也在那邊蓋了2 棟，張陳見英有向伊租地建屋，承租基地，另一部分空地也是他在使用，伊也有與他簽契約，原告只有在那邊蓋了一工具間放工具。租賃範圍重疊，他們2 個都同意，有當面講過。原告承租後有時連續來好幾天，看收成時期，有時收成檳榔，有時收成藥草。之前伊有向原告借過錢週轉，但有借有還，目前尚欠他承租農地的押金100 萬元沒有還。押金是伊要週轉時，分好幾次跟他拿現金等語。並聲明：對原告請求沒有意見。
(三)被告陳貞宜部分，未於最後言詞辯論期日到場，然據其前到庭所為陳述及聲明略為：
知道原告向伊母親承租，當時伊跟他們住在一起，原同住市區，後來搬回農地居住了一段時間，簽租約之前有聽伊爸媽說要把農地出租給別人採收經營。還沒有出租之前，伊父親就在其餘空地種檳榔及蔬菜，簽的租約包括採收及使用，因為承租人也要種別的作物。簽約時不在場，簽約後也沒有看過租約，不知道租金如何計算，也沒有看過收租情形，伊父母的錢伊不過問，但伊父母之前沒有欠原告錢等語。並聲明：對原告請求沒有意見。
(四)被告王世昌部分：
１、從原告所提租賃契約書之形式，及該租賃契約記載租金給付方式等內容，與被告陳松欣所陳述及原告於鈞院99年度羅簡字第 140號拆屋還地事件所為證述完全不同。且伊拍定系爭農地後，曾以訴外人張重吉等人無權占用系爭 909地號土地搭建鐵皮屋為由，向鈞院起訴請求張重吉等人拆屋還地，由鈞院99年度羅簡字第 140號事件受理。原告於該事件100年3月31日言詞辯論期日時曾到庭證稱：「（問：你於85年7月1日向陳阿菊租賃系爭908、909地號土地時，土地上有無蓋房子？）我要跟陳阿菊承租土地時，…之後約在90年左右我去上開承租的土地割檳榔，看到1 個女士請人在靠近馬路一側即從馬路進去的右邊蓋廚房，該女士我不知道姓名，她跟我聊天說她是陳阿菊先生的妹妹，她告訴我她身體不好，要去那邊休養身體，要在該土地種植草藥，因該土地上的檳榔樹是陳阿菊種植的，我只承租該土地後來收成，…我大概每年從8月到隔年5月是檳榔採收的時期，8月到2月我約1 個禮拜去收割1次，從3月到5月我約10天至15天去1次，…我承租土地僅15年，但自97年開始就沒有到該土地收割檳榔，現在已經沒有再承租了…。」等語，有該言詞辯論筆錄可稽。此外，陳阿菊另於鈞院93年度執字第2534號執行事件曾陳報兩份租賃契約，從承租範圍也可看出互相矛盾，足證原告所提出租賃契約是虛偽。縱認為真正，另從鈞院93年度執字第2534號執行事件於93年5 月19日查封筆錄上有關農作物記載情形，亦載明是由債務人出租給他人採收，而不是出租土地給他人種植，故核其真意之「租賃」標的，應為系爭土地之農作物承包採收權，而非就土地之租賃加以約定，且該租賃契約已於97年間終止。
２、依原告與陳阿菊所簽訂之土地租賃契約，原告係以 300萬元向陳阿菊承租系爭土地全部15年，資為種植蓮霧、檳榔樹、玉蘭花、楊桃樹、青竹、紅竹、麥文冬（種植面積約 100坪）、水百合（種植面積約100坪）。但依鈞院97 年度執字第14505 號債權人兆豐資產管理股份有限公司等與債務人陳松欣等間求償債務強制執行事件之99年8月19 日執行筆錄：「…二、經雙方協調，買受人同意給予債務人（指陳阿菊之繼承人陳松欣、陳貞宜、陳首杰、陳俊嶷）1 個月時間，將點交範圍的所有之豬、鴨、鵝、雞、火雞等及屋內物品之所有權，由買受人自行處理。三、另定99年9月24日上午9：30點交。」；鈞院99年8月19日宜院瑞97執壬字第14505號執行命令說明「四、本件不動產已屬買受人所有，凡附著於建物無法分離，或非破壞建物難以分離之全部設備，均為拍賣效力所及…。」；及鈞院99年9月24 日執行筆錄所載：「買受人代理人導往至現場，債務人陳松欣在場，暫編建號659 號房屋部分為債務人拆除，此部分請買受人自行與債務人依法處理，提示99年8月19 日筆錄請問債務人筆錄上陳松欣是否你簽名的，債務人陳松欣稱，是的。除第三人房屋及墳墓不在點交範圍內，其餘土地房屋依現況點交予買受人，至於1 棵玉蘭花業經債務人移除，買受人對此無意見，至於土地上所留之物因前次99年8月19 日債務人與買受人已達成協議請買受人自行與債務人依法處理，並陳報1 份清冊交法院存查。
」。可見原告與被告陳松欣等人間於上開執行事件執行當時，已無系爭土地租賃關係或地上物承包採收權關係，否則被告陳松欣自會於執行程序中為該項租賃等關係之主張等語，資為答辯。
３、並聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執之事實：
(一)坐落宜蘭縣○○鄉○○段908、909地號土地乃為耕地，原為被告陳松欣、陳貞宜、陳首杰、陳俊嶷之被繼承人陳阿菊所有。嗣陳阿菊於96年9 月30日死亡，由被告陳松欣、陳貞宜、陳首杰、陳俊嶷等人繼承。
(二)前開土地於97年間由陳阿菊之債權人聲請強制執行，經本院97年度執字第14505號事件受理，98年11月4日由被告王世昌以436萬6,000元拍定，嗣領得權利移轉證書並辦畢所有權移轉登記。
四、得心證之理由：本件兩造爭執之處乃在於：原告訴請確認就系爭農地有耕地三七五減租條例第15條所定之優先承買權存在，是否有理由？亦即：原告與被告陳松欣、陳貞宜、陳首杰、陳俊嶷間就系爭土地於法院拍定時，有無租約關係存在？如有租約關係存在，究為耕地租賃或地上農作物採收承包權契約？茲審酌如下：
(一)按土地法為民法之特別法，就耕地租賃而言，耕地三七五減租條例又為土地法之特別法，是有關耕地租賃，應優先適用耕地三七五減租條例之規定。而耕地三七五減租條例第1 條所謂耕地之租佃，係指以自任耕作為目的，定支付地租使用他人之土地而言；所謂耕地，則指現供耕作之土地。故如有租賃關係存在，即為耕地之租佃。次按，主張法律關係存在之當事人，須就該法律關係發生所須具備之特別要件，負舉證之責任。而此特別要件之具備，苟能證明間接事實並據此推認要件事實雖無不可，並不以直接證明者為限，然此經證明之間接事實與要件事實間，須依經驗法則足以推認其因果關係存在者，始克當之。倘負舉證責任之一方所證明之間接事實，尚不足以推認要件事實，縱不負舉證責任之一方就其主張之事實不能證明或陳述不明、或其舉證猶有疵累，仍難認負舉證責任之一方已盡其舉證責任，自不得為其有利之認定。是民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求（最高法院17年上字第 917號判例參照）。
(二)經查，坐落宜蘭縣○○鄉○○段908、909地號土地，均係編定為特定農業區農牧用地之耕地，原為被告陳松欣、陳貞宜、陳首杰、陳俊嶷之被繼承人陳阿菊所有。嗣陳阿菊於96年
9 月30日死亡，由被告陳松欣、陳貞宜、陳首杰、陳俊嶷繼承之。97年間陳阿菊之債權人聲請強制執行前開土地，經本院97年度執字第14505號事件受理，於98年11月4日由被告王世昌以436萬6,000元拍定，並領得權利移轉證書辦畢所有權移轉登記等事實，乃為原告及到庭之被告所不爭執，並經本院調取前開強制執行卷宗核閱無訛，堪信屬實。又前開土地於上述強制執行程序中，經本院民事執行處向宜蘭縣冬山鄉公所函查系爭土地有無三七五租約，經該所以98年4月1日冬鄉民字第0980005338號函覆該兩筆土地，經查並未在該所辦理耕地三七五租約登記（詳執行卷⑴第89頁）；另97年11月21日現場實施查封、98年3月3日現場測量建物時，被告陳松欣均在場，查封及測量現況分別為：「執行標的908、909地號土地，其上各有1 未辦保存登記建物，門牌號碼均○○○鄉○○○路○○○號之建物，908地號上之建物，目前為債務人（陳阿菊）之夫陳松欣占有使用、909地號上之建物係第3人張陳見英所搭建占有使用，據債務人之夫稱909 地號之建物係債務人積欠第3人借款，作為抵償債務用，該2建物外均為空地」、「908地號上另有1大棵玉蘭花樹及3座墳墓」等（詳執行卷⑴第19至22頁、第62至64頁），債務人並未敘及有出租予他人耕作之情事，現場所見亦無出租他人耕作之跡象。則原告主張其早於85年7月1日起，即與被告陳松欣等4 人之被繼承人陳阿菊就系爭土地全部簽訂租賃契約，租期自85年7月1日起至105年12月31 日止，而存有耕地三七五減租條例之耕地租賃關係，故有優先承買權存在，自應由其就前開有利於己之事實，依法先負舉證之責。
(三)而查，原告主張前開事實，固據其提出土地租賃契約書影本1件為佐（詳本件卷宗第 4、5頁）。然前開土地租賃契約書係私文書，被告王世昌業否認該文書之真正，且觀諸租約內文之記載：「立契約人出租人陳阿菊（以下簡稱甲方）、承租人鄭文煌（以下簡稱乙方）雙方就坐落宜蘭縣○○鄉○○段908、909地號兩筆土地（下稱系爭土地）租賃，達成如后協議：一、租賃土地：系爭土地全部。二、租賃期間：95年7月1日至 105年12月31日。三、租金：乙方1次給甲方300萬元使用，租約期滿甲方無息退還。四、種植項目：蓮霧、檳榔樹、玉蘭花、楊桃樹、青竹、紅竹、麥文冬（種植面積約100坪）、水百合（種植面積約100坪）。五、乙方不得轉租給第3 人，亦不得變更種植項目。六、恐口說無憑，特立此土地租賃契約書1式2份，甲、乙雙方各執乙份。…85年7月1日」。是其文書之格式，明顯可見係利用電腦繕打方式所製作，並非一般文具店銷售、大量印製之制式契約；又約定承租範圍則為系爭土地之全部，且承租之原告1 次即給付出租之陳阿菊 300萬元使用，並約明租期中不再給付租金，期滿時無息退還，故無需再逐年給付租金甚明。然主張當時居住系爭土地上建物之被告陳松欣、陳貞宜，對於前開土地租賃契約書之真正雖不爭執。但被告陳松欣關於系爭租約簽訂之相關內容，卻陳稱：簽約時伊在場，地點在承租土地現場，當時有伊、伊太太陳阿菊、原告本人在場，租約是「買現成的契約」來書寫，文具店有現成的格式，有空白的地方再填寫，租約寫了2份，承租人與出租人各留1份，收租方式則是「1年收1次租金，是收現金，由原告送來，有時是伊收的，有時是伊太太收的」。承租土地範圍是兩筆土地全部。出租時伊本來有種了檳榔，約1,000 棵，連同檳榔樹一起出租，後來原告主要是種藥草。另出租時伊太太就有在土地上蓋了1棟房子，即法院拍賣那棟，另第3人張陳見英也在那邊蓋了
2 棟，張陳見英有向伊租地建屋，承租基地，另一部分空地也是他在使用，伊也有與他簽契約，原告只有在那邊蓋了一工具間放工具。「租賃範圍重疊」，他們2 個都同意，有當面講過。原告承租後有時連續來好幾天，看收成時期，有時收成檳榔，有時收成藥草。之前伊有向原告借過錢週轉，但有借有還，目前尚欠他承租農地的「押金100萬元 」沒有還。「押金是伊要週轉時，分好幾次跟他拿現金」等語；另被告陳貞宜則陳稱：簽租約之前有聽伊爸媽說要把農地出租給別人「採收經營」。還沒有出租之前，伊父親就在其餘空地種檳榔及蔬菜，簽的租約包括採收及使用，因為承租人也要種別的作物。伊父母之前沒有欠原告錢等語在卷（詳本件卷宗第41至45頁）。是渠等所述，顯然與原告提出之土地租賃契約書，無論從格式或記載之內容均差異甚大，此應非時間久遠致記憶模糊所產生之誤述，則該土地租賃契約書是否果為真正，已值生疑。
(四)又系爭土地前於97年間經上述強制執行事件受理前，亦曾於93年間經陳阿菊、陳松欣、陳貞宜之債權人即訴外人台灣土地銀行股份有限公司聲請強制執行（即本院93年度執字第2534號事件）。於該案執行程序中，亦曾經本院民事執行處向宜蘭縣冬山鄉公所函查系爭土地有無三七五租約，經該所以93年8 月23日冬鄉民字第0930013374號函覆該兩筆土地，經查並無辦理耕地三七五租約登記（詳執行卷第77頁）；另93年5 月19日現場查封時，被告陳松欣亦在場，查封現況為：
「…(二)執行標的上有無種植作物：有，債務人（陳松欣）稱有種植檳榔樹 700株，係債務人出租給他人採收，及玉蘭花1 株，債務人稱已賣與他人…(三)土地上有無建物：有，為未辦建物所有權第1 次登記之房屋，門牌號碼○○○鄉○○○路，據債務人稱該建物係張陳見英所建，係租地建屋，部分由債務人所建。租地建物之房屋係坐落於908地號土地上」等情（詳執行卷第34頁）之事實，業經本院依被告王世昌調取本院93年度執字第2534號強制執行卷宗，核閱無訛。
足認被告陳松欣於93年強制執行時已明確陳稱僅係將土地上所種植700 株檳榔樹出租予他人採收，而非成立耕地租賃關係，因此另有部分土地亦出租予他人建築房屋。雖該事件嗣於查封後，被告陳阿菊曾於93年7月5日另陳報兩份土地租賃契約書影本（其一為89年1月1日與訴外人張陳見英所簽訂之土地租賃契約，租賃範圍為系爭兩筆土地之前半段，租期89年1月1日起至129年12月31日，租金1次給付200 萬元，期滿無息退還；其二則為與本件訴訟中原告提出者相同之租約）。然觀諸該兩份租約所記載之租期及租賃範圍乃有所重疊，倘當時之土地所有人陳阿菊確早於85年間即將系爭土地之「全部」出租給原告耕作使用，並1次向原告收取300萬元之資金使用，竟於89年間又將系爭土地臨路「前半段」之土地，另行出租、交付給訴外人張陳見英建屋使用，並1 次向張陳見英收取200 萬元之資金運用，此舉顯然損及原告之權益甚劇，然原告卻未提出異議，亦未要求變更承租範圍或返還部分資金（租金）？凡此均顯與社會常情及經驗法則有違。況前開再行出租之舉縱得原告之同意，亦可能造成原告就部分土地有未自任耕作而構成耕地三七五減租條例第16條第2 項所定租約無效之情事，益證前開租約之不實。
(五)此外，復觀諸被告王世昌於拍定系爭農地後，曾另以訴外人張重吉等人無權占用系爭 909地號土地搭建鐵皮屋為由提起拆屋還地訴訟（即本院羅東簡易庭99年度羅簡字第 140號事件），該案審理時原告曾以證人身分到庭結證：「我向陳阿菊承租的土地就○○○鄉○○段908、909地號土地，就是一片土地」、「我要跟陳阿菊承租土地時，當時靠近馬路這一側即從馬路進去的左邊有蓋木造鐵皮屋頂平房1 間，我當時沒有問陳阿菊這是誰蓋的，所以我不知道是何人所有，之後約在90年左右我去上開承租的土地割檳榔，看到1 個女士請人在靠近馬路一側即從馬路進去的右邊蓋廚房，該女士我不知道姓名，她跟我聊天說她是陳阿菊先生的妹妹，她告訴我她身體不好，要去那邊休養身體，要在該土地種植草藥，因該土地上的檳榔樹是陳阿菊種植的，我只承租該土地後來收成，…我大概每年從8月到隔年5月是檳榔採收得時期，8 月到2月我約1個禮拜去收割1 次，從3月到5月我約10天至15天去1 次，…我承租土地僅15年，但自97年開始就沒有到該土地收割檳榔，現在已經沒有再承租了…。」等語綦詳（詳該案卷⑵第17頁），此亦經本院依被告王世昌所請調取該民事卷宗為佐。足認原告與陳阿菊間縱曾有契約關係存在，亦應係如被告陳松欣於本院93年度執字第2534號事件查封時所陳係就「系爭地上所種之檳榔樹之採收」而訂契約為是，故原告對於檳榔樹以外之其他土地應如何運用，並無置喙之餘地，日後方有另經他人用於建築之情事，亦可證原告所提土地租賃契約之內容，實非真正。又原告就其主張，除以前述租賃契約書影本為據外，並未再提出其他具體證據以實其說，自難認其已盡舉證之責，而無法採信。
(六)綜上所述，原告主張其與訴外人陳阿菊之繼承人即被告陳松欣等4 人間就系爭土地，有耕地三七五減租條例所定之租約關係，並無足採，業經本院審認如上，則原告主張依該條例第15條第1 項規定，訴請確認其就系爭坐落宜蘭縣○○鄉○○段908、909地號土地應有部分全部有優先承買權存在，自為無理由，應予駁回。
叁、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 100 年 11 月 30 日
臺灣宜蘭地方法院民事庭
法 官 林翠華正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 100 年 11 月 30 日
書記官 廖文章裁判費計算書：
┌────────┬────────┬────────┐│ 項 目 │金 額（新台幣）│ 備 註 │├────────┼────────┼────────┤│ 第一審裁判費 │ 44,263元 │1、原告繳納 ││ │ │2、由原告負擔 │└────────┴────────┴────────┘