臺灣宜蘭地方法院民事判決 100年度訴字第372號原 告 張國瑞訴訟代理人 黃 玉被 告 楊錦榮訴訟代理人 李明志上列當事人間履行契約等事件，本院於民國101年9月21日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣參拾萬元，及自民國一００年十二月二十日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
本判決第一項得假執行。
訴訟費用由被告負擔十分之三，餘由原告負擔。
事實及理由
一、本件原告起訴主張：被告為購買宜蘭縣宜蘭市○○○段七結小段53、71之6、71之7地號等3筆土地（下簡稱系爭土地），並為免自行聯繫系爭土地各共有人之不便及縮短買賣付款、過戶時間等眾多因素，而央請系爭土地共有人之一即原告，統籌聯絡原告之親戚張國耀、張國祥等其他共有人，促成該件買賣案之簽訂，被告則允諾給付原告新臺幣（下同）100萬元之酬勞金。經原告多方奔走，終於促成買賣契約成立，於民國100年5月28日簽訂買賣契約，並於100年11月4日完成全部買賣登記移轉，被告自有依買賣合約給付原告價金之義務，惟被告於付訖前3期款項後，拒不給付原告尾款101萬4,126元，且被告就允諾支付之100萬元酬勞金，亦僅給付70萬元。被告雖辯稱因原告之兄張國耀、張國賢要求另120萬元始願提供印鑑證明書，透過本件買賣仲介人員郭欽及林秀鳳協調後，原告同意以100萬元支付張國耀、張國賢，故將原應給付予原告之尾款交付張國耀、張國賢，另因71之6地號土地並非全部持分，故扣除酬勞金30萬元云云。然原告雖名為出賣人統籌聯絡人，卻無任何義務須負責本件買賣案之成敗，被告與訴外人張國耀、張國賢間印鑑證明交付之糾紛，與原告無任何關係，原告沒有理由同意支付100萬元予張國耀、張國賢，亦自始自終未曾表示支付該筆款項之意。被告對於仲介人員郭欽、林秀鳳口頭告知之事，在未確切向原告求證取得意思表示之一致前，即片面扣除應付予原告之尾款，除違反契約外，已嚴重損害原告之權益。又，就買賣土地而言，買受人應於購買前即已清楚知悉土地面積大小及各持分人為何，否則如何評估是否買入？此應為一般大眾皆有之常識，更何況人脈及專業皆俱足之被告。本筆酬勞金
100 萬元，除因原告之多方奔走，促成買賣契約順利簽訂外，且因本件土地買賣之出賣人高達10位之多，被告為免自行連繫每位出賣人之不便及縮短買賣付款、過戶時間等眾多因素而答應給付原告之酬勞。則被告即無任何理由於完成買賣過戶後，以「持分非全部」做為不全額給付之藉口。被告於買賣契約完成後，單方面以持分問題扣除應付原告之酬勞金，已明顯違背誠信原則。為此，爰依契約之法律關係提起本訴，聲明求為判決被告應依約給付酬勞金餘款30萬元及買賣尾款101萬4,126元予原告，並自產權過戶之翌日起至尾款支付日止按週年利率百分之5計算之利息。
二、被告則答辯以：
㈠ 本件買賣雙方依照土地買賣契約書之約定，於買方即被告交付第3期款時，出賣人全體應交付辦理過戶之所有文件予承辦地政士，當時出賣人10人中之8位出賣人（含原告）均同意依約交付過戶文件，惟原告胞兄張國耀及張國賢2人，因故不願配合且拒絕交付印鑑證明書，致買賣案件無法進行後續過戶程序，被告委託系爭買賣之委託仲介人員郭欽、林秀鳳出面協商處理，得知張國耀及張國賢2人要額外索取120萬元，才願意配合過戶及交付印鑑證明書。郭欽、林秀鳳在與原告溝通討論後，告知被告，張國耀及張國賢要求之120萬元，原告同意負擔100萬元，不足的20萬元，郭欽及林秀鳳同意自應收取之仲介費中扣除。是被告即將原本要交付原告買賣尾款中之100萬元，加上仲介人員之傭金20萬元，逕行交付張國耀及張國賢2人，同時向彼等收取印鑑證明書後，轉交地政士向地政機關辦理過戶。是以就系爭契約被告應給付原告之尾款102萬7,610元，業經郭欽及林秀鳳在與原告確認無誤後，提出100萬元予張國耀、張國賢，餘款則依買賣契約存放在代書處，被告確已付清全部買賣款項，殆無疑義。原告雖質疑被告應向原告再確認云云，然整個買賣過程中，所有買賣細節均是透過仲介人員居間協調，被告與原告間從未就買賣細節有任何接觸，被告亦不可能每件事都和系爭土地所有共有人一一確認。
㈡ 張國耀及張國賢之所以要求原告要另行支付120萬元，始同意配合辦理系爭土地之過戶，原因乃系爭土地原有三七五租約存在，原則上依規定於支付給佃農補償費後始得塗銷三七五租約，惟原告並未與佃農協商，而係對佃農提起塗銷三七五租約訴訟，因最後獲得勝訴判決確定，原告進而向土地共有人索求原要支付給佃農之補償費，每人從百分之10至百分之50不等，11位共有人合計支付給原告836萬4,022元，並在共有人收受系爭土地買賣之各期價款同時收取。上開補貼給原告之費用，共有人間之前雖有同意，惟畢竟付得心不甘情不願，甚至有部份共有人因此與原告交惡，張國耀、張國賢才會在要求補交付文件時，對原告提出120萬元之要求，而原告為顧全買賣順利，避免造成無法過戶而違約，才會同意自己出100萬元，故本件原告確有同意給張國耀及張國賢100萬元之情事。
㈢ 就酬勞金30萬元部份，被告先前確有表明於買賣完成後，會另外支付酬勞金100萬元予原告，其中50萬元是促成系爭53、71之7地號土地買賣之酬勞金，另50萬元是促成系爭71之6地號土地買賣之酬勞金。惟簽約前協商買賣事宜時，原告表示系爭土地中71之6地號土地（67平方公尺）之買賣範圍為全部，惟事後卻不到整筆土地之10分之4（餘為國有財產局所持分），與被告之認知差距甚大。上開酬勞金100萬元，係就系爭3筆土地順利完成買賣而另行支付，因上開因素，經被告折衷後才會扣除30萬元，並非被告反悔而不願支付。
系爭土地之買賣總價款超過1億元，被告真心誠意與原告交易買賣土地，實無積欠原告所謂100多萬元欠款之必要；原告事後因為一己之私心反悔不承認尾款及酬勞金相關事宜，實已違反誠信原則。
三、本件原告主張被告為購買系爭土地，並為免自行聯繫系爭土地各共有人之不便及縮短買賣付款、過戶時間等眾多因素，央請原告統籌聯絡張國耀、張國祥等其他共有人，促成系爭買賣契約之成立，且允諾給付原告100萬元之酬勞金。系爭買賣契約業已成立且完成土地過戶，惟被告並未將尾款101萬4,126元交給原告，且就允諾支付之100萬元酬勞金，僅給付70萬元等情，為被告所不爭執，並據原告提出土地買賣契約書、土地登記謄本為證，可資認定。惟原告主張被告應給付原告前揭尾款及酬勞金餘額等情，則為被告所否認，並以前詞置辯。是本件兩造間之爭點，厥在於：㈠被告是否已依約給付原告尾款？㈡被告扣除應給付原告之酬勞金30萬元是否有據？
四、茲就上開爭點，說明本院得心證之理由如次：
㈠ 被告是否已依約給付原告尾款？按契約固須當事人互相表示意思一致始能成立，但所謂互相表示意思一致，並不限於當事人間直接為之，其由第三人為媒介而將各方互為之意思表示從中傳達因而獲致意思表示之一致者，仍不得謂契約並未成立（最高法院68年台上字第1504號判例意旨參照）。經查，原告主張被告依系爭土地買賣契約，應給付原告尾款102萬7,620元，扣除代書費及稅金後為101萬4,126元等情，為被告不爭執，並有原告提出之土地買賣契約書可稽。惟被告主張兩造已合意將上開尾款中100萬元提出予訴外人張國耀、張國賢，餘款則依契約約定存放於代書處等情，核與證人郭欽證稱：在付尾款前，被告告訴伊跟林秀鳳說張國耀跟張國賢要求120萬元的功勞金，才肯蓋章跟提出印鑑證明，被告要求伊跟林秀鳳找原告商量，在交尾款前3天談的結果，原告說原告為了另外一件事情，要給張國耀100萬元，這次張國耀要120萬元才肯蓋章，伊問原告可否再增加20萬元，原告不肯，只同意負責100萬元，至於付款方式沒有講很清楚，伊隔天就跟被告訴訟代理人說原告願意負擔100萬元，另20萬元希望被告自行處理，被告不肯，伊就跟林秀鳳商量由伊等仲介費吸收，把事情促成等語（見本院卷第61頁、第146至147頁、第149頁）。及證人林秀鳳證稱：到交尾款那次的前2、3天，郭欽打電話說繳款出問題，他說張國耀要跟原告他們拿120萬元，那天晚上伊就跟郭欽到原告的家，原告說沒有要給張國耀，後來妥協，由伊跟郭欽的仲介費吸收20萬元，原告也有說要吸收100萬元，原告的太太一直不答應，但原告有答應要付100萬元等語（見本院卷第64至65頁），均屬相符。衡諸證人郭欽、林秀鳳均為系爭買賣之仲介人員，衡情並無偏頗兩造任何一方之必要，且證人林秀鳳並陳述與原告有遠親關係，應認上開證人均無故意為不利原告證詞之必要，其等證詞可資採信。則依前揭證人所述，足信本件被告於系爭土地尾款交付前，因訴外人張國耀、張國賢於簽約後另要求補貼120萬元之金額，遂經由證人郭欽、林秀鳳與原告商議，且由原告向證人郭欽、林秀鳳表示就張國耀、張國賢要求之款項，同意負擔100萬元，再經由證人郭欽將原告上開意思表示傳達予被告。則應認被告就應支付原告之款項扣除100萬元乙節，業經兩造經由第三人從中傳達，而獲致意思表示之一致。兩造既已透過系爭土地買賣之仲介人員，達成就交付張國耀、張國賢之款項，由原告負擔100萬元之意思表示合致，且系爭買賣當事人間關於尾款之交付，係約定由被告提出交予承辦地政士保管等情，亦有土地買賣契約書在卷可稽，核與證人即地政士陳志宏證稱：尾款係由被告提出支票給伊，由伊轉交予出賣人等情相符（見本院卷第102頁），則被告依與原告間關於尾款支付方式之合意及土地買賣契約之約定，將尾款金額101萬4,126元中扣除100萬元交付張國耀、張國賢，餘款交由地政士保管，即非無據。被告抗辯已依兩造間之約定給付尾款等情，為有理由，原告請求被告再為給付尾款
101 萬4,126元，自屬無據。
㈡ 被告扣除應給付原告之酬勞金是否有據？⒈本件被告固主張其誤以為原告與其他共有人得出售系爭71之
6地號土地全部之持分，始允諾給付原告就系爭71之6地號土地之酬勞金50萬元，之後發現原告等共有人出售之持分不足10分之4，故按比例扣除酬勞金等情。惟經從中協調之證人郭欽到庭，係證稱：系爭買賣都是被告訴訟代理人在處理，原告向被告訴訟代理人表示可以促成兄弟賣系爭71之6地號土地20坪，要求酬勞金50萬元，被告訴訟代理人答應後，發現上開土地裡面有國有財產局的持分，原告的兄弟的土地只有7坪或是8坪，所以不願意給50萬元，願意給20萬元，這是簽約前的事情。這件事情伊有告訴原告，原告不同意，被告訴訟代理人說話要算話（見本院卷第62至63頁、第148至149頁），可見兩造曾有酬勞金100萬元之合意，雖被告嗣後表示欲扣款30萬元，然為原告所拒絕，自難認兩造就扣款乙節已達成合意。況被告雖主張因對系爭71之6地號土地之現況有所誤認，方為允給50萬元功勞金之意思表示，然被告為建商，為兩造所不爭執，並據證人郭欽到庭結證明確，可資認定，倘被告就取得系爭71之6地號土地之完整所有權乙節認屬重要之點，則被告憑藉其專業與經驗，自當於向原告表示購買土地前，先確定土地所有權之狀況，而土地登記事項均為公示事項，被告並非難以獲悉土地所有權狀況，被告前揭所辯，尚難逕信。綜上所述，被告以前述誤認土地現況為由，主張扣除原告之酬勞金，乃屬無據。原告本於與被告間關於系爭酬勞金之合意，請求被告依約給付酬勞金餘款30萬元，為有理由，應予准許。
⒉按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任
。給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力，民法第229條第1項、第
2 項分別定有明文。又按遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之
5 ，分別為民法第233條第1項前段、民法第203條所明定。經查，本件原告、被告均並未主張就系爭酬勞金定有確定之給付期限，則依前揭規定，被告應自受催告時起負遲延責任。原告並未提出於本件起訴前催告被告給付酬勞金30萬元之事證，應認被告自收受起訴狀繕本起，始負遲延責任，故原告請求自起訴狀繕本送達翌日即100年12月20日起之法定遲延利息，為有理由，逾上開範圍之遲延利息請求，則屬無據，應予駁回。
五、綜上所述，原告依契約之法律關係，請求被告給付酬勞金30萬元，及自起訴狀繕本送達翌日即100年12月20日起至清償日止按週年利率百分之5計算之遲延利息，為有理由，應予准許，逾上開範圍之請求，則屬無據，應予駁回。又本件原告勝訴部分，所命給付之金額未逾50萬元，爰依民事訴訟法第389條第1項第5款規定，依職權宣告假執行。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及未經援用之證據，經審酌後核與判決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 101 年 10 月 12 日
民事庭 法 官 鄧晴馨以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後二十日之不變期間內，向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 101 年 10 月 12 日
書記官 林怡君