臺灣宜蘭地方法院民事判決 101年度簡上字第23號上 訴 人 胡議聰訴訟代理人 周慧貞律師被 上訴人 汪玉生訴訟代理人 黃豪志律師上列當事人間請求履行協議事件，上訴人對於民國101 年4月2日本院羅東簡易庭100年度羅簡字第211號第一審判決，提起上訴，本院於101年10月30日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用新臺幣捌仟陸佰陸拾貳元由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人起訴主張：被上訴人前於民國95年10月19日以訴外人即被上訴人之母親汪徐氏名義與上訴人簽訂合夥契約書（下稱系爭合夥契約書），約定共同出資合夥經營「希臘愛情海集村農舍」之營建事業（下稱系爭建案），嗣雙方於96年
7 月10日同意解除系爭合夥契約，並簽訂協議書（下稱系爭協議書），其中第4 條約定：「甲方（即上訴人）同意於『希臘愛情海集村農舍』之建案取得使用執照後，5 個月內給付乙方（即被上訴人）新臺幣（下同）50萬元。」等語，而系爭建案已於99年1 月27日取得使用執照，詎上訴人竟未依約給付被上訴人50萬元，迭經被上訴人催討後，仍拒絕給付。又系爭協議書第3 條約定：雙方協商後，甲方同意給付乙方銷售「希臘愛情海集村農舍」B1、B2二屋之差價計93萬元..... 但「希臘愛情海集村農舍」如無法取得建照或因其他因素無法興建時，乙方願無條件返還甲方上開差價93萬元。
從而可知，系爭協議書第3、4條係分開約定，分別以取得「建築執照」、「使用執照」之兩時點，來區分上訴人之給付義務。系爭協議書第3 條之約定給付，除了無法取得建築執照或其他因素無法興建時，被上訴人始負無條件返還上訴人差價93萬元之義務，然系爭建案早已興建完成，並已出售予第3 人等，故被上訴人自無返還之義務。又系爭建案B1、B2房屋係徵得上訴人同意為保留戶，並保留予被上訴人，後來都經過被上訴人同意而銷售，B2建物係被上訴人的友人自行購買，也沒有佣金，可知系爭協議書第3 條約定之「差價」，並非仲介費用或佣金，上訴人主張該「差價」係被上訴人銷售系爭建案B1、B2房屋之佣金云云，自無可採，故被上訴人受領上訴人給付93萬元之利益，並非無法律上原因，上訴人自不得請求被上訴人返還，並為抵銷之抗辯。為此，爰依系爭協議書第4 條之約定請求被上訴人給付50萬元及法定遲延利息等語。
二、上訴人則以：
(一)系爭建案之使用執照雖已於99年1 月27日取得，惟系爭協議書第3 條載明：「雙方協商後，甲方同意給付乙方銷售『希臘愛情海集村農舍』B1、B2二屋之差價計93萬元，乙方已收取40萬元；餘款53萬元，甲方當場交付中國國際商業銀行支票號碼LT0000000 ，面額53萬元之支票，由乙方收執，不另立據。但『希臘愛情海集村農舍』如無法取得建照或因其它因素無法興建時，乙方願無條件返還甲方上開差價93萬元。
」等語，該條所謂「差價」，係源於被上訴人向上訴人表示伊有能力銷售房屋，希望上訴人委外銷售時，能將B1、B2建物單獨交給被上訴人銷售，俾使被上訴人得賺取銷售底價與成交價間之差價，此亦為上訴人其後委外銷售之佣金計算方式，茲因無論何人銷售系爭建案，上訴人均須支付銷售報酬，對被上訴人而言並無差別，故上訴人應允後，於委託訴外人全威房屋仲介股份有限公司（下稱代銷公司）銷售系爭建案時，即言明代銷售範圍不包括B1、B2房屋。其後被上訴人確實出售系爭建案之B2房屋，上訴人並依系爭協議書第3 條約定給付被上訴人40萬元之差價，故所謂「差價」與入股金無關，而係「銷售差價」或佣金。
(二)後因兩造就系爭建案之合夥事業觀念不合，而於96年7 月10日合意解除合夥關係時，被上訴人表示其友人有意承購系爭建案B1房屋，近日即可簽訂買賣契約，要求上訴人先行給付差價53萬元，上訴人頗為猶豫，然因被上訴人確已銷售B2房屋，且集村農舍需20戶以上共同為起造人興建始得申請執照，上訴人不願錯失締約良機而勉強同意。兩造於簽立系爭協議書後，代銷公司來電向上訴人表示，另有客戶見代銷公司刊登之廣告前來，有意承購系爭建物之B1房屋，上訴人為尊重被上訴人，指示代銷公司先行詢問被上訴人是否仍欲自行銷售B1房屋，以及若無法自行銷售將由代銷公司逕行銷售等事宜，代銷公司其後覆電表示已知會被上訴人，被上訴人並無異議，故上訴人將B1房屋包括於代銷範圍中，於結算佣金時，併同給付銷售B1房屋之佣金予代銷公司。從以上所述事實可知，上訴人依系爭協議書第3 條之約定給付93萬元，與被上訴人銷售B1、B2房屋之間，確係立於互為對待給付之關係，況上訴人實際上僅銷售B2房屋，並未依約銷售B1房屋，且B1房屋業已由代銷公司銷售完畢，被上訴人顯無可能再行銷售，已屬給付不能，且該給付不能係因第3 人行為所致，不可歸責於兩造，被上訴人受有B1房屋差價53萬元之利益，係無法律上之原因受有利益，參照民法第264條第1項及第26
6 條第1項、第2項之規定，上訴人自得依不當得利之法律關係，請求被上訴人返還53萬元之利益。又上訴人業於原審催告被上訴人返還B1房屋之差價53萬元，上訴人依系爭協議書第4 條約定，固有給付被上訴人50萬元之義務，惟兩者同為金錢債務，且均屆清償期，上訴人因而主張於被上訴人返還53萬元之範圍內予以抵銷等語，資為抗辯。
三、本件原審對於被上訴人之請求，判決被上訴人全部勝訴，上訴人不服提起本件上訴，聲明請求廢棄原判決，並駁回被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請；被上訴人則請求駁回上訴。
四、兩造不爭執之事實：被上訴人前於95年10月19日以訴外人即被上訴人之母親汪徐氏名義與上訴人簽訂下稱系爭合夥契約書，約定共同出資合夥經營系爭建案，嗣雙方於96年7 月10日同意解除系爭合夥契約，並簽訂系爭協議書，依據系爭協議書第4 條約定，上訴人應於系爭建案取得使用執照後，5 個月內給付被上訴人50萬元。
五、得心證之理由：本件之爭點，經兩造同意後整理為下述項目：上訴人主張被上訴人未履行系爭協議書第3 條約定之義務，被上訴人無法律上之原因，而受有利益，上訴人得依不當得利法律關係請求被上訴人返還53萬元，而為抵銷抗辯，有無理由？以下即予以說明：
(一)按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句，為民法第98條所規定，而所謂探求當事人之真意，如兩造就其真意有爭執時，應從該意思表示所根基之原因事實、經濟目的、一般社會之理性客觀認知、經驗法則及當事人所欲使該意思表示發生之法律效果而為探求，並將誠信原則涵攝在內，藉以檢視其解釋結果對兩造之權利義務是否符合公平正義（最高法院96年度台上字第286 號裁判意旨參照）。又解釋契約，應於文義上及論理上詳為推求，以探求當事人立約時之真意，並通觀契約全文，斟酌訂立契約當時及過去之事實、交易上之習慣等其他一切證據資料，本於經驗法則及誠信原則，從契約之主要目的及經濟價值作全盤之觀察，以為其判斷之基礎，不能徒拘泥字面或截取書據中一二語，任意推解致失其真意（最高法院99年度台上字第1421號裁判意旨參照）。
(二)上訴人主張系爭協議書第3 條所載之「差價」，係源於被上訴人向上訴人表示伊有能力銷售房屋，希望上訴人委外銷售時，能將B1、B2房屋單獨交給被上訴人銷售，俾使被上訴人得賺取銷售底價與成交價間之差價，上訴人於委託代銷公司銷售系爭建案時，即言明代銷售範圍不包括B1、B2房屋。其後被上訴人確實出售系爭建案之B2房屋，上訴人並依系爭協議書第3 條約定給付被上訴人40萬元之差價，故此所謂「差價」與入股金無關，而係銷售差價或佣金云云。為被上訴人所否認。經查：
１ 證人即代銷公司股東賴怡安到院證稱：「（在洽談代銷及代銷期間過程中，有無遇過被上訴人？）有。還沒談成代銷作業時，曾經在上訴人的辦公室有遇過被上訴人，當時印象所及被上訴人應該跟上訴人都是系爭建案的股東，但被上訴人對於代銷的部分，並沒有表示意見。主要是上訴人跟我們談。印象中在代銷期間，被上訴人也很少參與系爭建案的代銷情形，我跟被上訴人接洽的機會不多。」；「（B1、B2這兩間建物之買主，是否認識？是自己來的還是別人介紹？）我印象中B1、B2建物是上訴人說要保留給被上訴人的，被上訴人說因為他是股東，當時上訴人也同意，原本沒有在銷售範圍內，後來B1建物買主是看廣告而來，我們也和被上訴人知會，因為原本是保留戶，後來經過被上訴人同意而銷售，談成價格後，我印象中都有和兩造回報，他們都沒有意見。B2是被上訴人自己的朋友購買，不是我們代銷的範圍內，我不知道B2建物的銷售情形。」；「（與兩造在談論過程中，有無聽聞兩造提及B1、B2建物代銷金額扣除給你們的報酬後，利潤如何分配？）沒有，這跟我們代銷沒有關係。」；（後來你把B1建物賣掉之後，被上訴人有無給付你報酬？）沒有，只要是代銷的部分，都是跟上訴人這邊結算。」等語。從證人上開證述可知，兩造就系爭建案，於簽訂系爭協議書而終止合夥關係之前，均係由上訴人負責主導銷售系爭建案之事宜，且B1、B2房屋由上訴人委託代銷公司銷售時，即屬被上訴人之保留戶，是B1、B2房屋之銷售利潤或權益歸屬，係歸由被上訴人享有，堪予認定。B1、B2房屋之銷售利潤或權益既係歸屬於被上訴人所有，則被上訴人自無負責銷售之義務可言，嗣因B1房屋業由上訴人委託之代銷公司銷售並與上訴人完成結算，而B2房屋則由被上訴人之友人購買，故上訴人自應將主導銷售B1、B2房屋所獲得之利潤，給付予被上訴人，是系爭協議書第3 條約定之「差價」，解釋上應指上訴人同意給付被上訴人「由上訴人主導銷售B1、B2房屋所獲得之利潤」，而非上訴人同意給付「被上訴人負責銷售B1、B2房屋所賺取之佣金」。上訴人主張「差價」係指被上訴人銷售之佣金云云，並無可採。
２ 次查：系爭建案屬集村農舍之預售屋性質，依一般交易習慣，在建物建造完成前，銷售人即可收取欲購買人支付之定金，且可計算預期之利潤。而兩造嗣因合夥經營之理念不合，合意終止合夥關係而簽訂系爭協議書，故系爭協議書之契約目的，應在於使被上訴人投資入股系爭建案將來可得之預期利益，因終止合夥而未能等待合夥事業損益之結算，乃以協議之方式將預期可得之利益事先分配予被上訴人，並互為讓步。是系爭協議書所約定應給付被上訴人之金額，均為兩造預估系爭建案將來之損益後計算得出，且經協議互相讓步後所確認之給付內容，解釋上被上訴人自無須再為任何對待給付之行為，即可取得上開金額，並退出合夥關係，嗣後不得再就系爭建案主張任何權利。然因系爭建案嗣後可能因故未能取得建築執照及使用執照而無法獲益，系爭協議書第3 條乃約定如有前開情事時，被上訴人應無條件返還已預先取得93萬元之解除條件。故被上訴人主張上開無條件返還93萬元之約定，為解除條件之性質，應屬可採。
３ 況依系爭合夥契約第11條第1 款約定：「甲方（即上訴人）與乙方（即被上訴人）共同協議，出資2,000 萬元，共分為
100 股，每股金額為20萬元整。甲方有合夥事業百分之90股權，乙方有合夥事業百分之10股權。」，由該約定條款可知，被上訴人就系爭合夥契約之出資額應為200 萬元。而被上訴人主張其於簽訂系爭合夥契約後翌日即95年10月20日在台灣銀行羅東分行領取現金40萬、43萬元現金，再加上手頭上現有現金17 萬元，共100萬元現金當場交付予上訴人，其餘之100 萬元，其中80萬元於同日在羅東鎮農會匯款至上訴人帳戶，所剩20萬元部分，則於同年月23日在羅東鎮農會匯款至上訴人帳戶之事實，此有台灣銀行取款憑條影本2 紙、羅東鎮農會匯款明細表乙紙在卷可稽，業經本院調閱上訴人告訴被上訴人涉犯詐欺犯行之刑事偵查卷宗審核無訛（台灣宜蘭地方法院檢察署100 年度偵字第2775號），堪信屬實。被上訴人就系爭建案係投資入股200 萬元，而依據系爭協議書，上訴人應給付被上訴人之總金額為243 萬元，兩者相差僅43萬元，被上訴人就系爭建案投資入股200萬元後取回243萬元始同意退夥，符合社會一般交易常情，亦可佐證93萬元應非被上訴人負有銷售義務而取得佣金之性質，是被上訴人主張入股金非僅有100 萬元，93萬元亦非銷售之佣金等語，應屬可採。上訴人空言主張入股金僅有100 萬元，93萬元為銷售佣金之預先給付云云，均無足採。
４ 綜上，系爭建案包括原保留予被上訴人之B1、B2房屋，均係由上訴人主導負責銷售，上訴人自應將歸屬於被上訴人之權利或利潤給付予被上訴人，且依系爭協議書第2至第4條約定，上訴人應給付被上訴人之金額合計為243 萬元，核與被上訴人出資之入股金200 萬元及系爭建案銷售後被上訴人因合夥關係可能受分配之利潤相當，而系爭協議書之約定目的，顯係為了提前終止兩造間之合夥關係時預先之損益結算，是上訴人主張系爭協議書第3 條所謂「差價」，係指被上訴人負有銷售之義務可得銷售佣金之預先給付云云，顯與契約之經濟目的、一般社會之理性客觀認知、經驗法則及當事人所欲使該意思表示發生之法律效果均不相符，自無可採。
(三)查系爭協議書第3 條約定之「差價」，解釋上顯非被上訴人負有銷售之義務而賺取之差價或佣金，已詳如前述，則上訴人主張被上訴人並未依約履行銷售B1房屋之對待給付，卻已取得上訴人先行給付之53萬元而屬不當得利，並為抵銷抗辯云云，自屬無據。
六、綜上所述，被上訴人依據系爭協議書第4 條約定之法律關係，請求上訴人給付50萬元及自100年10月6日起至清償日止，按年息5%計算之利息，為有理由，應予准許。原審判命上訴人如數給付，並宣告假執行，並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。本件第二審訴訟費用，包括第二審裁判費8,100 元及第二審證人旅費（賴怡安）合計562元，共計8,662元，應由敗訴之上訴人負擔。本件事證已臻明確，兩造其餘主張及攻擊防禦方法，核與判決結果無影響者，爰不一一論述，併此敘明。
七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436條之1第
3 項、第449條第1項、第78條，判決如主文。中 華 民 國 101 年 11 月 20 日
臺灣宜蘭地方法院民事庭
審判長法官 林翠華法 官 楊麗秋法 官 林俊廷正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 101 年 11 月 20 日
書 記 官 李玉雲