臺灣宜蘭地方法院民事判決 101年度簡上字第34號上 訴 人 何智明被上訴人 曾萬枝上列當事人間請求調整租金事件，上訴人對於民國101年5月18日本院宜蘭簡易庭100年度宜簡字第207號第一審判決提起上訴，本院於民國101年9月4日辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用新臺幣貳仟壹佰陸拾元由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人主張：上訴人之母何秀鑾於民國60年間，向第三人陳寶珠購得坐落宜蘭縣宜蘭市○○○段○○○○○號（重測前為宜蘭段艮門小段204地號）土地上門牌號碼為宜蘭縣宜蘭市○○街○○號房屋（下稱系爭建物），而向被上訴人租用系爭建物占用之土地（下稱系爭土地）。嗣上訴人之母何秀鑾過世後，上訴人仍繼續租用系爭土地，而與被上訴人間有不定期之租賃關係。而系爭土地之年租金雖曾於多年前經鈞院97年度訴字第87號民事判決、臺灣高等法院98年度上易字第91號民事判決（以下均簡稱系爭前案），認定以系爭土地申報地價年息百分之9計算，而為年租金新臺幣（下同）19,996元。然系爭前案第一審判決將申報地價每平方公尺3,840元誤載為每平方公尺17,100元，導致年租金計算總額誤為29,682元；系爭前案之第二審則未至現場履勘，不知系爭土地之環境狀況，逕以系爭土地申報地價年息百分之9計算租金，而為年租金19,996元等情，均有失當。且系爭土地申報地價近年來才調整為3,840元，距最初承租系爭土地時之申報地價，僅調整3、4倍，故系爭土地租金若從最初之1,500元調整3、4倍，則尚可接受。惟系爭前案最後竟以系爭土地申報地價之百分之9來計算年租金，即失其標準。又查系爭土地位於宜蘭縣宜蘭市○○街○○街道路寬約5米僅能供車輛單向通行，會車不易，附近為住宅區，不如商業聚集之商圈繁榮，可利用價值甚低，甚至系爭建物前方大樓因不能營造生活機能，商家逐年搬出，今年幾乎空蕩無人，環境變得更為荒涼，生活機能越來越差。再者，系爭建物老舊，漏水嚴重，樑柱亦已腐朽，又因地勢低窪，被上訴人也不願意讓上訴人翻修墊高，致系爭建物利用價值逐年降低，且土地法第97條及第105條即是政府為照顧弱勢及窮苦人民之住宅政策所擬定，且法院亦多以低於年息百分之5為判決之標準，以讓人民有遮風避雨之處。此外，參酌鈞院98年度訴字第417號、98年度訴字第303號民事判決，所涉訟之標的係位於宜蘭縣宜蘭市○○路緊鄰宜蘭市○○道路中山路、舊城南路等5岔路口，交通便利，又距宜蘭火車站、宜蘭演藝廳、中山公園、宜蘭縣史館，宜蘭酒廠均在500公尺範圍內，附近更有臺灣東部最大賣場即新月廣場、家樂福、麥當勞等知名商店，極具商業機能，才僅以申報地價年息百分之5或百分之7計算年租金；另鈞院99年度移調字第47號調解筆錄亦僅以申報地價年息百分之6計算年租金。是豈有地段與屋況均較好之土地租金較低，而地段屋況均差之系爭土地租金較高之理。故系爭土地之年租金應以申報地價年息百分之3來計算，即為年租金6,665元，始為合理。為此，爰依民法第442條之規定，請求法院判決將系爭土地之年租金調降為以申報地價年息百分之3計算，即年租金6,665元。
二、被上訴人則以：
（一）系爭土地之年租金自50年間至97年間，一直維持在1,500元，惟若依系爭土地之土地公告現值計算，被上訴人每年本可收年租金約6萬元，而系爭前案第一審判決系爭土地年租金為29,682元，上訴人不服提起上訴，亦經系爭前案第二審判決年租金應為19,996元而確定在案。故被上訴人損失已屬過鉅，而不得不接受系爭前案判決。而上訴人若仍就系爭土地年租金之數額不服氣，也可不要續為承租。
（二）再者，系爭土地若以市價出租，租金起碼要3萬元以上，系爭土地若係上訴人所有，上訴人是否願以其所主張之價錢出租予他人。更何況，上訴人根本不住在系爭建物內，也從未聽聞上訴人提及墊高系爭建物之想法，更不知系爭建物有漏水。此外，被上訴人年紀老邁，並無收入，僅靠老人年金補助生活，系爭土地之土地公告地價又逐年漲價，故上訴人請求調降租金根本沒有理由等語置辯。
三、本件原審對於上訴人之請求，判決上訴人全部敗訴。上訴人不服，提起上訴，並聲明請求：㈠原判決廢棄。㈡請求判令上訴人承租被上訴人所有系爭土地之年租金自101年1月1日起調整為6,665元。被上訴人則聲明請求駁回上訴。
四、上訴人前述主張上訴人之母何秀鑾向陳寶珠購得系爭建物，並向被上訴人承租系爭土地，上訴人之母何秀巒過世後，上訴人仍繼續使用系爭建物，而與被上訴人間就系爭土地有不定期租賃關係存在，且年租金業經系爭前案判決為19,996元，並於98年4月15日判決確定等情，業據上訴人提出之系爭土地土地登記第二類謄本、系爭前案之第一審、第二審判決書影本可稽（見原審卷第7頁至第12頁），並為被上訴人所不爭執；且系爭前案之判決內容並經本院調閱前開卷宗核閱無誤，堪信為真實。上訴人進而主張，系爭土地所處位置並非商業繁盛之區域，可利用價值甚低，且相較鈞院他案判決比系爭土地更為繁榮之區域租金僅為申報地價年息百分之5至百分之7，顯然系爭土地之年租金為申報地價百分之9即19,996元，顯然過高，而不恰當。故依照系爭土地並非坐落商業繁榮區域，且系爭建物亦老舊不堪，為此請求調降系爭土地之年租金為按申報地價百分之3計算即為6,665元等情，被上訴人則否認之，並以前詞為辯。是經兩造整理，確認本件應審酌之爭點為（一）上訴人請求調降租金有無理由？（二）若有理由，調降後之租金應為若干，始為合理？
五、爭點一：上訴人請求調降租金有無理由？
（一）按所謂形成判決係指直接足生創設、變更或消滅法律關係效力之判決之謂。於判決確定前，形成力固尚未發生，然判決確定時即生形成力，而對於兩造訟爭之法律關係，產成創設、變更或消滅之效力。而民法第442條規定請求調整租金訴訟，係屬形成之訴，亦即係以法院為形成判決，確定其增減之租金額。法院若判決增減租金額確定，當事人均應受該確定判決之拘束，而不得再執系爭前案判決前即已存在之事實，為不同之主張。經查，兩造間就系爭建物之坐落基地即系爭土地之租賃關係，業經系爭前案第二審判決認定被上訴人請求調高租金於法有據，且依土地法第105條、第97條第1項、土地法施行法第25條、土地法第148條規定及參酌系爭土地、建物等位置、鄰地租金、工商業繁榮程度、利用土地之經濟價值等狀況，認應以申報地價年息百分之9計算為相當，而將年租金調整為19,996元，並確定在案等情，已如前述。是兩造即不得再執系爭前案判決時即已存在之事實，或於系爭前案已提出法院供審酌之證據資料，而於本件再為爭執或為與判決結果相異之主張。是上訴人主張系爭前案第一審判決將申報地價誤載為每平方公尺17,100元，導致年租金計算總額有謬誤以及系爭前案第二審判決則是未至現場履勘，不知系爭土地之環境狀況，逕以系爭土地申報地價年息百分之9計算年租金為19,996元，而均有失當云云，即非可採。再者，上訴人雖又主張系爭建物自39年興建至今，破舊不堪，又有漏水之情形，勉強只能供居住使用，系爭前案居然以年息百分之9作為年租金計算基礎，實在無法服氣云云。然系爭建物之老舊情狀，係屬在系爭前案判決前即已存在之事實，則系爭前案於審酌系爭土地租金多寡時，即已經就租賃物之價值、所處位置、四周工商活動情形、承租人利用租賃物之經濟價值與所得利益為綜合之考量而為上開酌定調整，是當事人及本院自受其判斷之拘束，上訴人再執前詞主張系爭前案認定之租金數額不合理，使其受有過鉅之犧牲云云，均無理由。
（二）上訴人復雖主張，系爭土地所處區域為住宅區，不如商業聚集之商圈繁榮，且商家逐年搬出，今年幾乎空蕩無人，生活機能越來越差。再者，系爭建物老舊持續嚴重，被上訴人也不願意讓上訴人翻修墊高，致系爭建物利用價值逐年降低，依照土地法第97條及第105條即是政府為照顧弱勢及窮苦人民之住宅政策所擬定，且法院依此為判決時亦多以低於年息百分之5之標準為判決，以讓人民有遮風避雨之處。是參酌他案判決內容，相較系爭土地較好之其他地段租金均較系爭土地之租金為低，故其請求調降租金應有理由云云。
1.然按，依民法第442條請求增減租金之原因，必須是不動產亦即租賃物本身之價值有所昇降。而法院於依民法第442條之規定調整不動產租賃之租金時，應斟酌不動產之價值、所處位置及其四周工商業繁榮之程度、鄰地租金情形及承租人利用該租賃物之經濟價值與所得之利益等，以作為調整之依據。有最高法院20年上字第283號民事判例、81年度台上字第3062民事判決可供參考。經查，依被上訴人所提出系爭土地之土地登記謄本及地政電傳資訊系統之記載，系爭土地100年度之公告土地現值為每平方公尺19,400元，至101年度已調升至每平方公尺21,000元（見原審卷第66頁、第67頁），相較被上訴人提起系爭前案之97年間之系爭土地公告現值為每平方公尺為17,100元（見系爭前案第一審卷第5頁）觀之，系爭土地之公告現值係逐年上漲，顯然系爭土地本身之價值並無降低，故系爭土地並無因價值降低而有調降租金之原因。
2.再者，原審於101年3月22日至現場履勘時，系爭土地與建物及周遭環境與系爭前案於97年6月11日現場勘驗時所見及所拍攝照片顯示確實並無重大差異，此有系爭前案及原審之勘驗筆錄與照片可參（見系爭前案第一審卷宗第36頁至第40頁；原審卷第89頁至第108頁）。且上訴人於原審亦自承系爭土地及建物，於系爭前案判決後並無變更等情（見原審卷第47頁）。故系爭土地所處客觀環境於系爭前案判決確定後既未有影響其價值之重大改變，則上訴人請求予以調降租金，亦難認正當。
3.其次，上訴人雖再主張系爭建物破損狀況嚴重，利用價值有逐年降低之情形云云。然查，兩造間係就系爭土地有租賃關係，並非就系爭建物有租賃關係，且上訴人就利用系爭土地之情形，係始於其母於60年間購入系爭建物供居住之用而租用系爭土地迄今，是系爭建物坐落系爭土地之事實，亦不因系爭建物是否老舊，而有所差別。故上訴人主張系爭建物因老舊不堪而逐年影響利用價值，而有調降系爭土地租金之必要云云，實與民法第442條規定之要件不符。至於上訴人所有之系爭建物是否因老舊而影響居住，應是上訴人考量是否自行修繕之問題，要無從以所租賃之系爭土地上之系爭建物老舊破損而作為調整租金之理由。
4.至於上訴人舉出本院另案判決（即本院98年度訴字第303號、98年度訴字第417號調整租金事件、本院99年度移調字第47號調解筆錄）作為系爭土地年租金有調整必要之依據云云。然查，依民法第442條之規定調整不動產租賃之租金時，雖應斟酌鄰地租金情形，但並非以鄰地租金為唯一標準，且本院98年度訴字第303號、98年度訴字第417號調整租金事件所涉及之租賃物與本件土地坐落地段、周遭工商環境，均屬不同內容，自無從以之作為系爭土地應調降租金之依據。此外本院99年度移調字第47號調解筆錄所示租賃物之租金數額，更是該事件當事人間以自由合意而為，並非法院審酌後之判斷，故上訴人以此主張應調降租金云云，亦難採為對其有利之認定。
六、爭點二、若有理由，調降後之租金應為若干，始為合理？如前所述，上訴人依據民法第442條請求調降租金既無理由，則爭點二部分即無再予論述之必要，一併敘明。
七、綜上所述，原告依據民法第442條聲明請求系爭建物坐落之基地即系爭土地之租金調整為以申報地價年息百分之3計算而為6,665元，為無理由。原審為上訴人敗訴之判決，並無不合。而上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。本件第二審訴訟費用2,160元，應由敗訴之上訴人負擔。又本件事證已臻明確，兩造其餘主張及攻擊防禦方法，核與判決結果無影響者，爰不一一論述，併此敘明。
八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第449條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 101 年 9 月 18 日
臺灣宜蘭地方法院民事庭審判長法 官 林翠華
法 官 林俊廷法 官 蔡仁昭以上正本與原本無異。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 101 年 9 月 18 日
書記官 邱淑秋