臺灣宜蘭地方法院民事判決 101年度簡上字第30號上 訴 人 江惠菁訴訟代理人 黃豪志律師複代理人 江淑惠被上訴人 沈明清即巨舟房屋仲介企業社訴訟代理人 陳守文律師上列當事人間清償債務事件，本院於民國101年12月11日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決廢棄。
被上訴人在第一審之訴駁回。
第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人主張：兩造於民國100年4月30日簽訂一般委託銷售契約（下簡稱系爭委託銷售契約），由上訴人委託被上訴人自100年4月30日起銷售上訴人所有坐落宜蘭縣○○鎮○○段○○○○○○號土地及其上門牌號碼宜蘭縣○○鎮○○路○段○○○巷○○○弄○○號房屋（下稱系爭不動產），約定委託銷售價額為新臺幣（下同）880萬元，服務報酬為成交總價款百分之4，並於系爭委託銷售契約書第12條第3款違約罰則約定「委託期間內或委託期間屆滿或契約終止後2個月內，甲方（上訴人）將委託標的出售予乙方（被上訴人）曾經仲介之客戶者，甲方應給付委託銷售總價額百分之4與乙方」。嗣被上訴人於委託銷售期間，於100年7月6日覓得訴外人陳成出價780萬元，並簽訂買賣不動產斡旋契約書，被上訴人遂電話通告上訴人有買主交付斡旋金願以780萬元購買系爭不動產之事實，惟上訴人表示價額過低拒絕磋商，故被上訴人始未轉交不動產買賣斡旋書予上訴人。之後上訴人於100年7月18日以另有買主願購買系爭不動產為由，委由其配偶林明進至被上訴人公司處理終止委託銷售契約事宜時，被上訴人乃將前揭不動產買賣斡旋書交付林明進閱覽，令其確認買主是否為陳成，林明進並表明買主並非陳成。詎上訴人竟於系爭委託銷售契約終止後2個月內之100年7月20日，將系爭不動產出售予被上訴人曾仲介之買方即陳成，並於同年9月7日完成所有權移轉登記，是依系爭委託銷售契約違約罰則之約定，上訴人應給付被上訴人委託銷售總價額（880萬元）百分之4即35萬2,000元，被上訴人請求依780萬元計算百分之4即31萬2,000元，自屬有據。為此，爰依系爭委託銷售契約之法律關係提起本訴，聲明求為判決：上訴人應給付被上訴人31萬2,000元，及自支付命令送達之翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。
二、上訴人則以下列情詞置辯，聲明求為判決駁回被上訴人之訴：
㈠ 兩造所簽訂之系爭委託銷售契約，屬於定型化契約，依消費者保護法第17條規定，中央主管機關得選擇特定行業，公告規定其定型化契約應記載或不得記載之事項。違反前項公告之定型化契約，其定型化契約條款無效。而委託銷售金額應記載於委託銷售契約內，否則該契約無效，為行政院消費者保護委員會公告之應記載事項，若有違反則其契約自始無效。系爭委託銷售契約之第2條中亦載明「委託銷售總價未記載者，本契約無效。但已記載土地每坪單價者，不在此限」等語。而系爭委託銷售契約第2條關於系爭不動產之委託銷售價額部分，確實並未記載委託銷售總價或單價，而有無效之原因，依前揭規定，系爭委託銷售契約應屬自始無效，被上訴人自無權依該契約違約罰則之條款請求上訴人為給付。至上訴人雖不否認系爭委託銷售契約簽訂時，係委託被上訴人以總價880萬元出售系爭不動產，然系爭委託銷售契約依法規定應屬無效，即自始無效，縱使兩造間另有前述以880萬元委託銷售系爭不動產之合意，亦應成立新的契約關係，與系爭委託銷售契約已屬二事，不可併論，亦即系爭契約書仍歸於無效，但二者另成立新的居間契約關係方符事實。
㈡ 又系爭違約罰則條款屬於定型化約款，應有消費者保護法第11條第2項所定「定型化契約條款如有疑義時，應為有利於消費者之解釋」之適用。就該違約罰則條款所謂「曾經仲介」之約定內容，應解釋為經被上訴人仲介買賣雙方就買賣契約必要之點（如買賣價金）等進行磋商之情形。本件委託銷售過程中，陳成於100年7月6日提出斡旋，被上訴人雖隨後於2、3日內向上訴人告知有人欲購買系爭不動產，但當時並未透露買主姓名，且因陳成所出價格僅為780萬元，與上訴人主張之888萬元或實拿810萬元尚有差距，並因此而無法買賣成交，陳成並於同年月8日後即與被上訴人解除買賣斡旋之委託，則一則上訴人於當時並不知悉有陳成此人曾出價780萬元（註：上訴人係於100年7月17日透過中信房屋介紹方認識陳成本人），次則買賣雙方當時並未見面，被上訴人亦未將陳成簽立之斡旋本票及斡旋書文件向上訴人報告，買賣雙方復未就系爭買賣為任何磋商或談妥任何買賣條件，則被上訴人此舉不僅有違其仲介報告義務，且未達到上開所謂「曾經仲介」之條件，自無權依照系爭違約罰則條款請求之。再參以本件委託銷售過程而言，上訴人當初係以888萬元或實拿810萬元（即不負擔任何稅金及仲介費用等）為出售系爭不動產之底線，被上訴人未達成買賣契約成立之仲介任務，卻能取得達成後之同樣報酬，即可發現系爭違約罰則條款，顯係加重消費者一方於違約時，應負擔顯不相當之賠償責任，顯有不利於消費者之情形，有違消費者保護法第12條及民法第247條之1之規定，應屬無效。
㈢ 退步言之，兩造在系爭委託銷售契約簽訂後，復於100年6月7日就系爭不動產簽訂專任委託銷售契約書（下簡稱第二份委託銷售契約）。上開2份合約屬同一當事人所簽訂，且有先後順序，則兩造簽訂第二次委託銷售契約之同時，應即有合意中止系爭委託銷售契約之意思，被上訴人嗣後自不得再以系爭委託銷售契約之條款請求之。
㈣ 再按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，就此民法第252條定有明文。本件被上訴人並未達成買賣契約成立之仲介任務，所為之勞力、仲介支出，僅係於100年7月7日口頭告知上訴人有買主願出價780萬元，並未進行後續如斡旋本票及幹旋書之文件報告，復未就系爭買賣為任何磋商或談妥任何買賣條件，則其請求共31萬2,000元之損害賠償金額顯屬過高，亦有酌減其金額以符合損害填補原則之必要，因上訴人之賣價底線即為實拿810萬元，並就此給予訴外人中信房屋4萬元之報酬，故鈞院若仍認被上訴人之請求有理由，請將本件違約罰金酌減至4萬元以符公平。
三、原審判決上訴人應給付被上訴人31萬2,000元及法定遲延利息。上訴人不服，提起上訴，聲明求為判決：㈠原判決廢棄；㈡前項廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。被上訴人則答辯聲明：上訴駁回。
四、本件經本院協同兩造進行爭點整理，兩造爭執與不爭執事項如下：
㈠ 不爭執事項：⒈兩造於100年4月30日簽訂系爭委託銷售契約，復於同年6月7
日簽訂第二次委託銷售契約（銷售期間100年6月7日至同年月15日），由上訴人委託被上訴人銷售系爭不動產，其委託銷售之約定內容分如卷附委託銷售契約書所示。上訴人並於100年7月18日通知被上訴人終止系爭委託銷售契約。⒉系爭委託銷售契約書記載「委託銷售總價未記載者，本契約
無效。但已記載每坪單價者，不在此限」，而兩造於系爭委託銷售契約書上並未記載委託價格（總價、單價）。
⒊被上訴人於100年7月上旬間仲介訴外人陳成購買系爭不動產
，向上訴人告知有買主出價780萬元，但並未提出陳成出具之斡旋書，亦未告知上訴人買主姓名，上訴人當時無法接受780萬元價格，買賣雙方未能達成交易。系爭委託銷售契約於100年7月18日終止後，上訴人將系爭不動產出售予陳成，並於100年9月7日完成所有權移轉登記。
⒋被上訴人於100年7月18日兩造終止系爭委託銷售銷售契約時，曾將陳成提出之斡旋書提示給上訴人之代理人。
㈡ 爭執事項：被上訴人得否依據系爭委託銷售契約書第12條第3款關於「契約終止後2個月內，甲方將委託標的出售予乙方曾經仲介之客戶者，甲方應給付委託銷售總價4%與乙方」之違約罰則，請求上訴人給付違約款項？⒈系爭委託銷售契約（含違約罰則條款）是否有效成立？⒉系爭違約罰則條款是否違反消費者保護法第11、12條規定而
無效？⒊系爭委託銷售契約是否因兩造嗣後簽立第二次委託銷售契約
，業已合意解除？⒋倘系爭違約罰則條款有效成立且未解除，則上訴人主張酌減
違約罰款數額，是否有據？如上訴人主張有據，應酌減金額為若干始為合理？
五、茲就上開爭執事項說明本院心證如下：
㈠ 按中央主管機關得選擇特定行業，公告規定其定型化契約應記載或不得記載之事項。違反前項公告之定型化契約，其定型化契約條款無效。至該定型化契約之效力，則依消費者保護法第16條規定定之，消費者保護法第17條第1、2項定有明文。又定型化契約中之定型化契約條款，全部或一部無效或不構成契約內容之一部者，除去該部分，契約亦可成立者，該契約之其他部分，仍為有效。但對當事人之一方顯失公平者，該契約全部無效，則為消費者保護法第16條所明定。又內政部依消費者保護法第17條規定及規範不動產經紀業者所使用之不動產委託銷售契約定型化契約，參據87年8月19日日公告之「房地產委託銷售契約書範本」內容，研訂「不動產委託銷售定型化契約應記載及不得記載事項」草案，經行政院消費者保護委員會第99次委員會議通過，於92年6月26日以內授中辦地字第0000000000號公告「不動產委託銷售定型化契約應記載及不得記載事項」，載明「委託銷售價格」及「未載委託銷售金額者，不動產委託銷售定型化契約無效」等語，均為不動產委託銷售定型化契約之應記載事項。
㈡ 兩造間所簽訂之系爭委託銷售契約，係被上訴人即不動產經紀人為與不特定多數消費者締約之用，而單方面預先訂定之合約內容，此為兩造所不爭，自屬消費者保護法所規範之定型化契約，且依前揭規定及說明，該委託銷售契約屬不動產委託銷售定型化契約，應依中央主管機關即內政部之公告，「委託銷售價格」為不動產銷售定型化契約必要記載事項。而觀諸兩造所簽訂之系爭委託銷售契約，其內容關於委託銷售價格部分，確未就銷售總價或單價為任何記載，此為兩造所不爭，並有委託銷售契約書存卷可證，足資認定，則依消費者保護法第17條第2項前段之規定，該委託銷售約款之效力應屬無效。而不動產之委託銷售契約，以委託銷售標的及價額為其契約成立之必要條件，倘除去委託銷售價格部分，已難認契約亦可成立，則依消費者保護法第17條第2項後段、第16條規定，應認系爭委託銷售契約，因契約必要記載事項無效，除去該部分，契約無法成立，而致整份契約均屬無效。徵諸兩造間簽訂之系爭委託銷售契約，亦載明「委託銷售總價未記載者，本契約無效。但已記載土地每坪單價者，不在此限」，可徵依兩造就該份契約之約定，亦約明系爭委託銷售契約未記載委託銷售價格而屬無效。系爭委託銷售契約既屬無效，其契約內容一部之第12條第3款違約罰則條款，亦自屬無效，則被上訴人依系爭違約罰則條款約定，請求上訴人給付違約罰款，即屬無據。
㈢ 至被上訴人雖抗辯兩造間簽訂系爭委託銷售契約時，對於委託銷售總價為880萬元等情，已有合意，被上訴人亦本諸兩造約定之委託銷售價格880萬元忠實銷售，且上訴人於簽訂契約後即交付房屋鑰匙讓被上訴人帶看系爭不動產，並向上訴人告知買方斡旋情況，上訴人復於100年7月18日持系爭委託銷售契約書至被上訴人公司辦理終止契約，均顯見兩造立約當時之真意在有效成立居間契約，並就上訴人委託被上訴人以880萬元銷售系爭不動產、倘買賣成交上訴人願給付被上訴人成交總價款4%之服務報酬等必要之點意思表示一致，不應因契約書漏未記載委託銷售總價而致居間契約無效云云。惟消費者保護法第17條第2項、第16條關於定型化契約效力之規定，乃屬強制規定，系爭委託銷售契約應屬無效，已如前述，依上開強制規定，該契約即屬當然無效。至兩造間固不爭執該委託銷售契約書簽訂時，曾有上訴人以880萬元委託被上訴人銷售系爭不動產之合意，而不影響兩造間就系爭不動產居間契約之成立，惟該居間合意，僅以前述兩造間就居間內容約明者為限，而不必然均同於系爭委託銷售契約書所載之各項內容，被上訴人以兩造間有居間合意為由，主張系爭委託銷售契約有效，自難認有理由。
六、綜上所述，上訴人依系爭委託銷售契約第12條第3款違約罰則條款約定，請求被上訴人給付違約罰款31萬2,000元及法定遲延利息，為無理由，不應准許。原審為上訴人敗訴之判決，尚有未合，上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由，應由本院廢棄改判如主文第2項所示。
七、本件事證已臻明確，兩造就其餘爭點（系爭違約罰則條款是否違反消費者保護法第11條及第12條規定而無效、第一次委託銷售契約是否因兩造簽訂第二次委託銷售契約而合意解除、上訴人主張酌減違約罰款金額是否有據）所為攻擊防禦方法及未經援用之證據，經審酌後核與判決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。
八、據上論結，本件上訴有理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第450條、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 101 年 12 月 25 日
民事庭 審判長法 官 林翠華
法 官 蔡仁昭法 官 鄧晴馨以上正本係照原本作成。
本件不得上訴。
中 華 民 國 101 年 12 月 25 日
書記官 林怡君