臺灣宜蘭地方法院民事判決 101年度簡上字第5號上 訴 人 許釤鳳被 上訴人 林秋惠
陳寶珠陳琬麒原名陳靜芬.兼共同訴訟代 理 人 孔語潔上列當事人間請求返還溢收款事件，上訴人對於民國100年11月2
8 日本院宜蘭簡易庭100年度宜簡字第111號第一審判決提起上訴，本院於101年6月19日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用新台幣柒仟貳佰柒拾伍元由上訴人負擔。
事實及理由
一、本件上訴人起訴主張：上訴人於民國99年12月28日與被上訴人林秋惠即金豐居不動產（前開商號嗣於100 年1月5日辦理變更登記移轉由被上訴人陳寶珠概括承受；復於101 年1月5日辦理變更登記移轉由被上訴人孔語潔概括承受）之營業員即被上訴人孔語潔簽訂要約書及要約選擇書，並交付新臺幣（下同）10萬元斡旋金予被上訴人孔語潔，委託被上訴人孔語潔向門牌號碼宜蘭縣○○鄉○○路○○巷○○號房地（下稱系爭不動產）之所有權人即訴外人許重雄表示，願以1,500 萬元購買系爭不動產，若順利簽定不動產買賣契（約）書時，願支付以購屋總價額2%計算即30萬元服務費用予金豐居不動產。被上訴人孔語潔即給予上訴人乙紙「簽約注意事項」，並表示本件買賣賣方係賣清，意思是實拿，不包括土地增值稅及服務費，所以被上訴人孔語潔要上訴人提高至1,550 萬元，50萬元用來繳土地增值稅，若土地增值稅超過50萬元，賣方答應會補足，故而，買賣簽約總價成為1,550 萬元，隔日，當時上訴人詢問被上訴人孔語潔：若本件土地增值稅不夠繳呢？被上訴人孔語潔答稱：伊與屋主許太太有交情，許太太答應會補足等語。上訴人與許重雄遂於99年12月30日簽訂不動產買賣契約，並以支票交付服務費用21萬元予被上訴人孔語潔，總計共給付服務費用31萬元（21萬元支票及10萬元斡旋金），原應為買賣總價款1,500 萬元之2%即30萬元，但因為被上訴人孔語潔在交屋時開車來接上訴人，故加給1萬元。嗣本件買賣於100年1月22日交屋時，上訴人給付尾款並先交付代墊土地增值稅45萬元，剩餘5萬元待系爭不動產3樓浴缸漏水修繕後，才欲付予被上訴人孔語潔。惟上訴人事後發現，被上訴人方面並未持前開45萬元繳付土地增值稅，實際上土地增值稅已由許重雄繳納，被上訴人孔語潔將之充作自己之服務費，顯係賺取差價，故請求被上訴人孔語潔退還溢收款45萬元。又上訴人與許重雄係於99年12月30日簽訂不動產買賣契約書，於100年1月17日拿到所有權狀，土地增值稅之繳納依據是99年度，不是100 年度，造成上訴人將來不管是移轉或繼承都一定要繳納土地增值稅，被上訴人方面應讓上訴人取得100 年度公告現值的地價，被上訴人方面是專業人士應有專業服務，不應在99年12月30日帶上訴人去簽約。且許重雄並未在要約書有效期限內為承諾，依民法第157條、第158條規定，上訴人簽立之要約書失其效力，溢收款就應退還上訴人。另被上訴人孔語潔表示土地增值稅近100萬元，由伊繳納云云，實際上94年至99年585,006 元之土地增值稅係由許重雄繳納，99年至100 年移轉給伊繳納，被上訴人孔語潔無繳納之事實，應退還溢收款。且從被上訴人方面與許重雄簽訂之專任委託契約書第10條特別約定事項可知，許重雄同意以1,500 萬元出售，受託人之服務報酬與許重雄無涉，是買方出現，由被上訴人孔語潔回覆賣方要以1,50
0 萬元購買，許重雄在交易過程被被上訴人孔語潔蒙蔽，50萬元的差額是被上訴人孔語潔在交易過程故意以土地增值稅之名要矇騙上訴人支付。被上訴人林秋惠於100 年1月5日以前是金豐居不動產之負責人，其後變更為被上訴人陳寶珠，並由被上訴人陳寶珠承受所有債權債務，而被上訴人孔語潔為本件之營業員，被上訴人陳琬麒則為經紀人，應負連帶給付之責。爰依據不當得利、消費者保護法（下稱消保法）第
7 條、第51條規定及不動產經紀業管理條例（下稱管理條例）第4、19、26 條規定之法律關係，請求被上訴人應連帶返還差價45萬元等語。
二、被上訴人則以：
(一)許重雄委託被上訴人孔語潔代為銷售系爭不動產並簽有不動產專任委託契約書，委託出售價格為1,680 萬元，內含居間報酬60萬元，並於專任委託契約書第10條特別約定，扣除被上訴人孔語潔之報酬，許重雄至少要實拿1,500 萬元。嗣上訴人向被上訴人孔語潔表示有購買系爭不動產之意願，請被上訴人孔語潔代為斡旋請賣方降低售價，希望以1,550 萬元購得系爭不動產。經被上訴人孔語潔多次積極斡旋後，上訴人與許重雄於99年12月30日簽訂系爭不動產買賣契約，被上訴人方面圓滿完成買賣雙方之託付。本件買賣之買賣總價為1,550萬元，被上訴人孔語潔本可獲得之居間報酬應為1,008,000元（計算式：1,680萬元×4%＋1,680萬元×2%），然為了滿足雙方之需求，被上訴人孔語潔退讓只請求到76萬元報酬，此有6萬元及70萬元之統一發票可稽。
(二)本件買賣實際成交金額為1,550萬元，而上訴人支付1,576萬元，事實上上訴人僅付26萬元之居間報酬，但上訴人應支付之居間報酬應為31萬元（即1,550 萬元×2%），因為上訴人希望少收5 萬元，故被上訴人方面僅取得26萬元。至於本件買賣之實際成交價1,550萬元與簽約價1,500萬元之差額50萬元部分，原來係賣方許重雄要實拿1,500 萬元，土地增值稅由被上訴人方面來付，但被上訴人方面計算後發現至少要付83萬元，如此一來50萬元根本不夠負擔，被上訴人方面再與許重雄商量，許重雄嗣後同意負擔土地增值稅，50萬元為許重雄給付予被上訴人方面之服務費，這是被上訴人方面與許重雄協商的結果，本來增值稅就是賣方要付，此為買賣契約書所載明，與上訴人毫無關係，該45萬元只是許重雄經由上訴人的手交付予被上訴人孔語潔的居間報酬，應無溢收問題，有統一發票為證，上訴人當時亦不爭執，故而本來發票應開為26萬元予上訴人，另開立50萬元的發票予許重雄，但因應上訴人要求，又在許重雄不爭執下，將服務費用76萬元之發票全部開予上訴人，殊不知上訴人以此提告，顯見上訴人係有計畫地興訟。
(三)買賣契約為買賣雙方經不動產經紀業居間服務完成後，買賣雙方出資聘請專業地政士代筆並辦理過戶之行為，兩造所合意約定之事項，與被上訴人不動產經紀業無涉。被上訴人於上訴人委託購買本案1,550 萬元，被上訴人得向上訴人請求31萬元，因為要滿足上訴人條件而減縮為26萬元，上訴人已獲得利益5 萬元，不應提告。且上訴人同意本案價金為服務報酬並不予爭執，依民法第572 條規定，居間報酬已給付者，不得請求返還。被上訴人孔語潔為負責承辦本件之經紀營業員，如果要連帶，應該是金豐居不動產與被上訴人孔語潔連帶負責，與其他被上訴人無關等語，資為抗辯。
三、本件上訴人之請求，經原審判決駁回，上訴人就原審判決全部聲明不服，提起本件上訴，並聲明：（一）原判決廢棄；
（二）被上訴人應連帶給付上訴人45萬元。被上訴人則請求駁回上訴。
四、兩造不爭執之事實：
(一)上訴人前於99年12月28日與被上訴人林秋惠即金豐居不動產簽訂要約書及要約選擇書，由被上訴人林秋惠即金豐居不動產之經紀營業員即被上訴人孔語潔負責承辦，上訴人委託向訴外人許重雄承購系爭不動產。
(二)上訴人與許重雄就系爭不動產之買賣於99年12月30日簽訂不動產買賣契約書，系爭不動產業於100年1月17日以買賣為原因辦理所有權移轉登記予上訴人。
(三)上訴人總計已給付31萬元予被上訴人孔語潔作為服務費用（10萬元之斡旋金及21萬元支票）。
(四)被上訴人林秋惠已將獨資商號金豐居不動產之權利義務關係移轉由被上訴人陳寶珠概括承受，並於100 年1月5日辦畢變更登記。
(五)系爭不動產買賣之經紀人為被上訴人陳琬麒。
(六)系爭不動產買賣之土地增值稅585,006 元已由許重雄繳納完畢。
(七)被上訴人陳寶珠已將獨資商號金豐居不動產之權利義務關係移轉由被上訴人孔語潔概括承受，並於101 年1月5日辦畢變更登記。
五、得心證之理由：本件之爭點，經兩造同意後整理如下述項目：（一）系爭不動產買賣是否有溢收差價或服務報酬之情事？（二）上訴人依不當得利、消保法及管理條例之法律關係，請求法院擇一判決被上訴人連帶給付45萬元，是否有理由？
(一)系爭不動產買賣是否有溢收差價或服務報酬之情事？
１ 查上訴人與金豐居不動產間於99年12月28日簽訂要約書及要約選擇書，由被上訴人林秋惠即金豐居不動產之經紀營業員即被上訴人孔語潔負責承辦，上訴人委託向訴外人許重雄承購系爭不動產，該要約書記載承購總價為1,550 萬元，又第參條服務報酬約定買方應支付以購屋總價額2%（含稅）計算之服務費用予金豐居不動產。嗣後經被上訴人孔語潔負責交涉後，上訴人旋即於99年12月30日與許重雄就系爭不動產之買賣簽訂不動產買賣契約書，系爭不動產業於100年1月17日以買賣為原因辦理所有權移轉登記予上訴人之事實。此有上訴人於原審提出之要約書、要約選擇書及不動產買賣契（約）書在卷可稽，且為兩造所不爭執。上訴人雖主張該要約書未經許重雄於有效期限內簽名承諾，依民法第157條、第158條規定，上訴人簽立之要約書失其效力云云，惟查：該要約書第貳條第2項約定，有效期限至100年1月10日24時許，期限內賣方未同意出售者，要約書失其效力，而上訴人與賣方許重雄既於該要約書簽立後相隔2 日即99年12月30日簽訂不動產買賣契約，許重雄顯然在上訴人簽立之要約書有效期限內已為承諾，並進而與上訴人達成合意而簽訂買賣契約，自不因許重雄並未在要約書上簽名而影響該要約書之效力，是上訴人主張要約書未經許重雄簽名承諾而失其效力云云，顯屬無據。
２ 上訴人主張被上訴人孔語潔於上訴人與許重雄簽訂買賣契約書前，書立有「簽約注意事項」之字條予上訴人，其上交款條件欄記載：「簽約及用印：450 萬（禁背）＋21萬支票（含10萬現金）服務費共31萬元／須確認塗銷完成／完稅：600萬／尾款450萬／備註：總成交價1,550 萬，賣方賣清，簽約價1,500 萬」，又應支付款項欄應付款部分包括契稅、規費、印花稅、仲介服務費、代書費（簽約、過戶）1/2 ，至於增值稅則未勾選之事實，此有上訴人於原審提出之簽約注意事項字條乙紙為證，被上訴人對此並無爭執。又金豐居不動產與許重雄於99年11月25日簽立之專任委託契約書第2 條約定委託價格原為1,680 萬元，於同契約第10條特別約定事項記載：委託人於本案件同意以1,500 萬元售出，受託人之服務報酬與委託人無涉乙節，此有被上訴人於原審提出之專任委託契約書乙紙附卷可參。而上訴人與許重雄簽訂之買賣契約第2條約定買賣總價款約定為1,500 萬元，同契約第6條約定土地增值稅由乙方即許重雄、許秩綱負擔，此有前述不動產買賣契（約）書附卷可參。將上開簽約注意事項、專任委託契約書、不動產買賣契（約）書與上訴人簽立之要約書予以合併觀之，足認上訴人於簽訂買賣契約當時早已知悉系爭不動產之買賣，有「總成交價1,550萬元」及「簽約價1,500萬元」之區別，「總成交價1,550 萬元」即為上訴人簽立之要約書記載承購總價為1,550萬元；「簽約價1,500萬元」則為許重雄簽立之專任委託契約書特別約定事項記載同意1,500萬元售出及不動產買賣契（約）書記載之買賣總價款為1,500萬元。是上訴人依約應給付之款項總計為1,550 萬元，許重雄要求實拿之款項則為1,500 萬元，則上訴人並非基於錯誤之意思表示而誤付1,550萬元，堪予認定。
３ 上訴人主張買賣契約載明賣方不負擔仲介費，被上訴人孔語潔卻將50萬元轉為服務報酬，系爭不動產交易過程係遭被上訴人孔語潔矇騙買賣雙方，被上訴人孔語潔並未把伊與賣方之間的關係講清楚云云，經查：證人即承辦系爭不動產買賣之代書游中正於本院審理時到庭證稱：當初是被上訴人孔語潔到我的事務所，她介紹買賣雙方要簽訂買賣契約，買方及賣方同時都有到場，我就按照買賣雙方的意思寫了剛剛所提示的不動產買賣契約書。賣方許秩綱是許重雄的兒子，由許重雄全權處理，買賣雙方講好總價款是1,500 萬，我有問雙方有無仲介費，許重雄說他不付仲介費，我就在契約書寫特別註明乙方不負擔仲介費，其他人沒有提到仲介費報酬的問題，所以上訴人與被上訴人之間要如何給付仲介費報酬，我完全不知道，他們也沒有跟我講，所以我只有寫賣方不負擔仲介費等語。足認許重雄表明不負擔仲介費之意思，實與許重雄要求要實拿1,500 萬元之意思相符，兩造及許重雄、許秩綱於簽訂買賣契約時均已知悉在案。而許重雄原先委售之價格為1,680萬元，因上訴人於要約書出價1,550萬元，經被上訴人孔語潔居中協調後，許重雄乃同意要求實拿1,500 萬元，而達成系爭不動產之買賣，故不動產買賣契（約）書上記載賣方不負擔仲介費之意思，即為賣方無須再行負擔原本依專任委託契約書第4 條約定需要按成交價格4%給付之服務報酬，亦即許重雄無須另行給付被上訴人其他仲介報酬，該買賣之結果，符合買賣雙方之要求，難謂被上訴人孔語潔有何施用詐術矇騙買賣雙方之行為。又上訴人乃明確認知系爭不動產之總成交價為1,550 萬元，及其據此應支付之仲介服務費係31萬元（即1,550 萬元×2%），此亦為上訴人提出之要約書及簽約注意事項所明載，則被上訴人與許重雄間針對扣除實拿1,500 萬元後之50萬元差額，彼此之真意究竟係補貼許重雄繳納土地增值稅之意思或直接作為被上訴人孔語潔獲得之服務報酬，核屬被上訴人與許重雄間之內部法律關係，實與上訴人無涉，如有糾紛，亦應由許重雄向被上訴人請求，但並非被上訴人有溢收上訴人給付之差價或服務報酬之情形，上訴人應無權請求被上訴人返還。至上訴人於原審提出由被上訴人孔語潔簽受之31萬元及45萬元之收據各乙張並均開立有統一發票各乙張，其上雖記載為服務費，然查：31萬元固係根據上訴人應給付按實際買賣成交價1,550 萬元之2%計算之服務報酬，45萬元則係上訴人給付實際買賣價金1,
550 萬之部分，性質上並非被上訴人向上訴人收取之服務報酬，亦非溢收差價，自不因記載為服務費，即認定係被上訴人向上訴人收取之服務報酬性質。另上訴人主張被上訴人孔語潔表示伊願負擔土地增值稅云云，經被上訴人否認，上訴人亦未舉證以實其說，況被上訴人孔語潔僅係居間仲介之人，竟要負擔系爭不動產買賣之土地增值稅，實屬有違常情，是上訴人此部分主張，亦不足採。綜上，上訴人主張系爭不動產買賣有溢收差價或服務報酬之情事云云，自無可採。
(二)上訴人依不當得利、消保法及管理條例之法律關係，請求法院擇一判決被上訴人連帶給付45萬元，是否有理由？
１ 被上訴人對於上訴人並無溢收差價或服務報酬之事實，已如前述，則上訴人主張被上訴人應依不當得利、消保法及管理條例之法律關係，連帶返還溢收差價或服務報酬45萬元云云，顯無理由。
２ 另上訴人主張上訴人與許重雄係於99年12月30日簽訂不動產買賣契（約）書，於100年1月17日拿到所有權狀，土地增值稅之繳納依據是99年度，不是100 年度，造成上訴人將來不管是移轉或繼承都一定要繳納土地增值稅，被上訴人為專業人士，應讓上訴人取得100 年度公告現值的地價云云，惟查，系爭不動產之買賣交易時點是否影響將來稅捐之繳納，係基於買賣雙方當事人之主觀意願及相關法律之客觀規範而決定，上訴人既於99年12月28日簽訂要約書，要約期限為100年1 月10日24時許，並於99年12月30日簽訂不動產買賣契（約）書，顯見上訴人主觀上希望儘速達成系爭不動產之買賣契約及所有權移轉登記，難認被上訴人所提供之服務有何未符合專業水準之情形而違反消保法規定之情形，被上訴人亦無故意或過失致交易當事人受損害而應依管理條例第26條規定負連帶賠償之責任，是上訴人據此而主張被上訴人應連帶給付45萬元云云，亦無足採。
(三)綜上所述，本件上訴人之主張均不足採，從而，上訴人依不當得利、消保法及管理條例之法律關係，請求法院擇一判決被上訴人應連帶給付45萬元云云，為無理由，不應准許。其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。原審為上訴人敗訴之判決，及駁回其假執行之聲請，並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。本件第二審訴訟費用7,275 元，應由敗訴之上訴人負擔。又本件事證已臻明確，兩造其餘主張及攻擊防禦方法，核與判決結果無影響者，爰不一一論述，併此敘明。
六、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436條之1第
3 項、第449條第1項、第78條，判決如主文。中 華 民 國 101 年 7 月 13 日
臺灣宜蘭地方法院民事庭
審判長法官 林翠華法 官 楊麗秋法 官 林俊廷正本係照原本作成。
本件不得上訴。
中 華 民 國 101 年 7 月 13 日
書 記 官 李玉雲