臺灣宜蘭地方法院民事判決 101年度訴字第165號原 告 郭松坤訴訟代理人 郭敏慧被 告 王承董
王秀鈴王黃美玉王仁正王仁賢王莉如兼上五人共同訴訟代理人 王再松上列當事人間請求調整租金等事件，本院於民國102年10月18日言詞辯論終結，判決如下：
主 文附表編號一至三所示地上權，其存續期間應自民國一０一年三月二十九日起十年。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔四分之一，餘由原告負擔。
事實及理由
一、被告王承董經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決，合先敘明。
二、本件原告起訴主張：
㈠ 原告所有之宜蘭縣宜蘭市○○○段○○○○號土地，前於民國50年5月11日分別為王兩傳、王兩順、被告王再松（下簡稱王兩傳等3人）為附表所示之地上權設定登記。嗣王兩傳死亡後，其地上權之權利由被告王承董、王秀鈴繼承；王兩順死亡後，其地上權之權利由被告王黃美玉、王仁正、王仁賢、王莉如等人繼承。
㈡ 被告之門牌號碼宜蘭市○○路○○巷○弄○○號房屋占有系爭土地如附圖所示，其占有位置屬地上權設定範圍（36.36平方公尺）部分，被告或其等被繼承人自設定系爭地上權起至今長達51年期間，均未付分文地租，被告無償使用，對原告而言顯失公平，爰依民法第835條之1規定，請求依系爭土地101年度公告現值年息百分之6計算，酌定地租為自原告提出起訴狀之日即101年3月29日（起訴狀於翌日到達法院）起每年地租新臺幣（下同）6萬2,500元【計算式：36.36（地上權設定範圍）x28649（101年度土地公告現值）x6 %（年息）=62500，元以下無條件捨去】。
㈢ 依所得稅法第121條之施行細則規定，房屋磚構造提列折舊耐用年限為25年，而系爭土地係於50年5月11日設定地上權，系爭房屋之使用期間至原告起訴之101年3月29日，已使用超過51年，爰依民法第833條之1規定，請求將地上權期限縮減為自101年3月29日起10年。
㈣ 系爭房屋面積65.25平方公尺，除附圖編號A、B應屬地上權範圍外，超過地上權設定範圍即附圖編號C、D、E部分，為無權占用，原告得依所有權之法律關係，請求被告將上開無權占有土地之地上物拆除，將土地返還原告。原告之父郭楊茂水與被告之被繼承人王金坤曾簽訂買賣預約書，假使買賣預約書成立，則被告將原告依買賣預約書得通行之通道堵住、搭建遮雨棚，已違反買賣預約書特約事項第6條之約款，原告亦得依買賣預約書第6條之約款，請求被告將附圖編號C、D、E部分所示地上物拆除，將土地返還原告。
㈤ 被告無權占用系爭土地如附圖編號C、D、E所示，原告得依不當得利之法律關係，請求被告返還相當於租金之利益。被告無權占用系爭土地之面積為28.89平方公尺，原告請求依系爭土地101年度公告現值每平方公尺2萬8,649元之年息百分之6計算相當於租金之利益。則自原告取得系爭土地之日（99年11月16日）起至被告返還土地之日止，被告應按年連帶返還原告4萬9,660元之不當得利【計算式：28.89（無權占有面積）x28649（101年度土地公告現值）x6%（年息）=49660，元以下四捨五入】。
㈥ 為此，爰依民法第833條之1、第835條之1規定，及所有權、不當得利及繼承等法律關係提起本訴，聲明求為判決：㈠系爭地上權應定存續期間為自101年3月29日起10年；㈡請求核定系爭地上權地租為自101年3月29日起每年6萬2,500元；㈢被告應將系爭土地上如附圖編號C、D、E所示地上物拆除，將土地返還原告，並自99年11月16日起按年給付原告4萬9,660元。
三、被告王承董未於言詞辯論期日到場，亦未提出準備書狀作何聲明或陳述。被告王秀鈴、王黃美玉、王再松、王仁正、王仁賢、王莉如（下簡稱被告王再松等6人）則答辯以：系爭地上權之登記原因，乃由於王兩傳等3人之父王金坤前於49年2月25日向原告之父郭楊茂水購買系爭土地及其上系爭房屋，雙方約定總價1萬2,000元，王金坤已給付價金1萬元，郭楊茂水亦已於50年5月11日將系爭房屋移轉過戶予王金坤之子即王兩傳等3人；至其餘買賣價金2,000元部分，雙方約定待系爭土地辦理過戶後再為給付。惟因郭楊茂水或其繼承人遲未就系爭土地辦理移轉登記，故王金坤及其繼承人未能取得系爭土地所有權，亦未交付買賣尾款，雙方爭訟至今。兩造間就系爭土地原本即存在買賣之法律關係，原告未依買賣契約將系爭土地所有權移轉予被告，反請求被告給付地租，實不合理。又系爭房屋仍堪使用，原告請求將地上權限縮為10年，亦無理由。此外，王金坤係買受系爭土地之全部範圍，並非僅限於地上權設定之36.36平方公尺，且系爭房屋自王金坤買受後，除增建遮雨棚外，並無其他變動，被告因前揭買賣關係而占用系爭土地，乃有法律上正當權源，並非無權占有，原告請求被告拆屋還地及返還不當得利，自屬無據等語。
四、經本院協同兩造整理並確認爭點結果，兩造爭執與不爭執事項如下（見本院卷第210至211頁）：
㈠ 不爭執事項：⒈系爭土地原為郭楊茂水所有，於71年登記為郭松文所有，於99年11月16日以贈與為原因，由郭松文移轉登記予原告。
⒉系爭房屋為磚造房屋，建物占有系爭土地之位置、面積如98年8月14日宜蘭地政事務所複丈成果圖所示。
⒊原告之父郭楊茂水與王兩傳等3人之父王金坤前於49年2月15
日簽訂買賣預約書，郭楊茂水將系爭土地與系爭房屋出售予王金坤（至系爭土地出售範圍，兩造間有爭執），郭楊茂水並於50年5月11日將系爭房屋移轉登記予王兩傳等3人，並於同日為王兩傳等3人設定系爭地上權之事實。
⒋郭松文基於所有權之法律關係，訴請王兩傳等3人將系爭建
物超過地上權範圍部分拆除，將土地返還郭松文，經本院71年度訴字第586號、臺灣高等法院71年度上字第3556號判決駁回郭松文之請求確定。郭松文再於88年間基於所有權之法律關係，請求王兩傳、王兩順之繼承人及王再松應將地上權範圍外之部分建物拆除，將土地返還郭松文，經本院88年度宜簡字第166號、88年度簡上字第59號判決駁回郭松文之請求確定。郭松文復於98年間基於所有權之法律關係，請求拆除系爭建物全部，經本院98年度訴字第142號判決駁回郭松文之請求確定。
㈡ 爭執事項：⒈原告依民法第833條之1規定，請求將系爭地上權存續期間定
為自101年3月29日起10年，是否有據？⒉原告依民法第835條之1規定請求核定系爭地上權之地租為自
101年3月29日起每年6萬2,500元，是否有據？⒊原告依所有權之法律關係或依買賣預約書第6條之約款，請
求被告將系爭土地上如附圖編號C、D、E部分建物拆除，將土地返還原告，是否有據？⒋原告依不當得利之法律關係，請求被告連帶自99年11月16
日起至返還複丈成果圖編號C、D、E所示土地止，按年返還相當於租金之不當得利4萬9,660元，是否有據？
五、茲就上開爭點，說明本院得心證之理由如次：
㈠ 爭點㈠：原告請求定地上權存續期間部分：⒈按地上權未定有期限者，存續期間逾20年或地上權成立之目
的已不存在時，法院得因當事人之請求，斟酌地上權成立之目的、建築物或工作物之種類、性質及利用狀況等情形，定其存續期間或終止其地上權，99年2月3日公布施行之民法第833條之1定有明文。其修法目的在於地上權雖未定有期限，但非有相當之存續期間，難達土地利用之目的，不足以發揮地上權之社會機能。又因科技進步，建築物或工作物之使用年限有日漸延長趨勢，故為發揮經濟效用，兼顧土地所有人與地上權人之利益，明定土地所有人或地上權人均得於逾20年後，請求法院斟酌地上權成立之目的、建築物或工作物之各種狀況而定地上權之存續期間；或於地上權成立之目的不存在時，法院得終止其地上權。而依民法物權編施行法第13條之1規定，民法第833條之1規定於該規定施行前已發生之地上權亦有適用。經查，系爭地上權未定期限，且自50年5月11日設定地上權登記迄今，顯已逾存續期間20年等情，乃有土地登記謄本在卷可佐，且為兩造所不爭執，足資認定。是原告請求本院依民法第833條之1規定，就系爭地上權酌定存續期間，應認有據。
⒉系爭地上權之設定目的，既係為系爭房屋之使用收益，則依
前揭說明，系爭地上權存續期間之酌定，即應依系爭房屋之利用狀況定之。查系爭房屋主體於王金坤49年間向郭楊茂水購買時即已存在，至原告提出起訴狀之101年3月29日已使用逾50年；又系爭房屋建築本體為磚造之事實，乃經兩造一致陳述在卷（見本院卷第212頁），參酌行政院於86年12月30日臺86財字第52053號令修正發布之「固定資產耐用年數表」，住宅用磚造房屋之耐用年數為25年。再參以系爭房屋之建築本體固尚稱穩固，然已屬老舊，建物主體牆面已有剝落、龜裂情形，有現場照片可佐（見本院卷第67至74頁、98年度訴字第142號卷㈠第173至180頁），本院審酌系爭房屋之保存現狀，及被告王再松等6人陳稱目前被告王黃美玉、王仁正、王仁賢共同居住之使用情形，認原告主張系爭地上權存續期間自原告起訴之日即101年3月29日起10年，並無不合，爰依民法第833條之1規定，就系爭地上權定存續期間為上開期限。
㈡ 爭點㈡：原告請求核定地租部分：本件原告本於民法第835條之1之規定，請求核定系爭地上權之地租為自101年3月29日起每年6萬2,500元。惟按地上權設定後，因土地價值之昇降，依原定地租給付顯失公平者，當事人得請求法院增減之。未定有地租之地上權，如因土地之負擔增加，非當時所得預料，仍無償使用顯失公平者，土地所有人得請求法院酌定其地租，固為99年2月3日公布施行之民法第835條之1所明定。然按物權在民法物權編施行前發生者，除本施行法有特別規定外，不適用民法物權編之規定；其在修正施行前發生者，除本施行法有特別規定外，亦不適用修正施行後之規定，民法物權編施行法第1條定有明文。民法物權編施行法就民法第835條之1規定，並無溯及既往之特別規定，而本件系爭地上權於50年5月11日設定登記時，民法第835條之1規定尚未施行，依民法物權編施行法第1條不溯及既往之規定，應認民法第835條之1規定於系爭地上權並無適用，故原告依該規定請求酌定系爭地上權之地租，尚非有據。
㈢ 爭點㈢：原告請求拆屋還地部分：⒈按除別有規定外，確定之終局判決就經裁判之訴訟標的，有
既判力；確定判決，除當事人外，對於訴訟繫屬後為當事人之繼受人者，亦有效力，民事訴訟法第400條第1項、第401條第1項前段定有明文。再按民事訴訟法第401條第1項規定所謂繼受人，包括因法律行為而受讓訴訟標的之特定繼承人在內。如訴訟標的為物權，此種權利關係，具有對世效力，則所謂繼受人，凡受讓標的物之人，均包括在內（最高法院33年上字第1567號判例、61年臺再字第186號判例、76年度臺抗字第261號判決意旨參照）。
⒉就原告依所有權之法律關係請求被告拆屋還地部分，經查：
系爭土地原為訴外人郭松文所有，經原告於99年11月16日自郭松文處受贈取得土地所有權之事實，乃為兩造所不爭，並有土地登記謄本在卷可按。而郭松文前於71年間基於所有權之法律關係，訴請王兩傳等3人將系爭建物超過地上權範圍部分拆除，將土地返還郭松文，經本院71年度訴字第586號、臺灣高等法院71年度上字第3556號判決駁回其訴確定。郭松文再於88年間基於所有權之法律關係，請求王再松與王兩傳、王兩順之繼承人即王承董、王秀鈴（原名王秀梅）、王黃美玉、王仁正、王仁賢、王仁宏應將系爭地上權範圍外之部分建物拆除，將土地返還郭松文，經本院88年度宜簡字第166號、88年度簡上字第59號判決駁回其訴確定。郭松文復於98年間基於所有權之法律關係，請求拆除系爭建物全部，經本院98年度訴字第142號判決駁回其訴確定在案，有上開判決存卷足稽，且為兩造所不爭。原告於本院審理中，並主張：伊本件訴訟主張之地上權範圍，乃與郭松文前開訴訟中主張之範圍相同（見本院卷第210頁），是原告於本件訴訟依所有權之法律關係請求拆屋還地之範圍，即與郭松文於前開訴訟請求範圍均屬相同，可資認定。依前所述，原告於郭松文前開訴訟判決確定後，自郭松文處受讓取得系爭土地所有權，而為繼受前開訴訟之訴訟標的法律關係之人，則依前揭說明，上開確定判決之效力，自及於郭松文之繼受人即原告。從而原告就同一訴訟標的之所有權法律關係，再行起訴請求被告拆除系爭地上權範圍外之建物，即非法之所許，原告再以所有物之法律關係，訴請被告拆屋還地，為無理由，應予駁回。
⒊原告另主張被告將原告通行之通道堵住、搭建遮雨棚，依買
賣預約書第6條之約款已屬違約，原告得依約請求被告將附圖編號C、D、E所示建物拆除、收回基地云云，然為被告所否認，並以前詞置辯。經查，原告之父郭楊茂水與王兩傳等3人之父王金坤前於49年2月15日簽訂買賣預約書，郭楊茂水將系爭土地與系爭建物出售予王金坤之事實，為兩造所不爭執，可資認定。依兩造均不爭執形式真正之買賣預約書以觀，該契約特約事項第5條約定：「本買賣土地係指本買賣房屋之基地西至西壁外皮、東至東壁中心、南至本號土地界址、北至屋後清水溝中心，四圍內之土地全部。但前面廚房之基地自從住屋西壁外皮牽直，依西方之部份基地無買賣」；第6條記載：「買受人願將本買賣之廚房准由郭松坤繼續通行，但出賣人應負責使郭松坤將廚房之靠西一部分基地准由買受人無條件繼續使用，倘若將來郭松坤須要收回基地時，買受人亦得閉塞廚房通行，均不得異議」等語（見本院卷第138頁），可知買賣雙方係於第5條約明買賣土地之範圍，另於第6條就系爭房地買賣後之通行，約定由買受人王金坤提供廚房供原告通行，出賣人郭楊茂水則負責使原告提供系爭房屋廚房以西之土地供王金坤使用，及如原告欲收回廚房西側基地時，王金坤亦得封閉廚房之通行。上開買賣預約書第
6 條之約款內容，並無何買賣雙方關於拆除房屋或返還土地之約定，自難認買方王金坤或其繼承人（即被告）負有拆除建物之契約義務。原告執前開約款為請求權基礎，請求被告應拆除附圖編號C、D、E所示建物、返還土地予原告云云，自屬無據，不應准許。
㈣ 爭點㈣：原告請求返還不當得利部分：⒈本件原告依不當得利之法律關係，請求被告自99年11月16日
起至返還附圖編號C、D、E所示土地止，按年返還相當於租金之不當得利4萬9,660元。惟查，郭楊茂水與王金坤前定有系爭買賣預約書，由郭楊茂水將系爭房屋及土地出售予王金坤之事實，已如前述。又按預約係約定將來訂立一定契約（本約）之契約。倘將來係依所訂之契約履行而無須另訂本約者，縱名為預約，仍非預約（最高法院64年臺上字第1567號判例意旨參照）。本件兩造所訂「買賣預約書」，雖名為「預約書」，然該預約書內並無將來訂立買賣本約之約定，且依該預約書所載「不動產標示：宜蘭市○○段○○○○○號之壹」、「（特約事項第5條）本買賣土地係指…」；「此出賣預約金新臺幣壹萬貳仟元」、「…買賣預約當日親先收預約定頭金新臺幣叁仟元正，而履行買賣者限至民國49年4月15日為限，由出賣人立出賣證…等有關產權過戶各書類交于承買人提向宜蘭地政事務所辦理土地及建物所有權買賣登記手續完畢。殘欵之給付依照左記約定給付…」、「（特約事項第8條）出賣人應負責壹個月內使本買賣之房屋現住人遷出仝時由買受人給付價欵柒仟元」、「（特約事項第9條）尾欵貳仟元候買賣登記手續完畢，土地增值稅完納仝時全部付清」、「（特約事項第10條）本買賣房屋及土地分刈一切費用及土地增值稅均由出賣人負擔」等語，已就買賣標的、價金、價金給付及買賣標的移轉方式、相關稅捐負擔等，均明確約定，並於特約事項第10條約明「本契約成立後，兩方均應遵守，各不得違背，切實履行登記完畢」等語，依前開約款之內容，系爭買賣預約書自屬本約，而非預約。是郭楊茂水與王金坤就系爭房地定有前開買賣預約書內容之買賣契約（本約）之事實，自足認定。原告雖另主張：系爭買賣價金1萬2,000元當中，1萬元是房屋價金，因王金坤僅給付1萬元價金，故之後雙方合意改為只買賣房屋，不買賣土地，故土地部分之買賣契約業已失效云云，然為被告所否認，抗辯：是因為郭楊茂水並未依約完成土地過戶，始未給付尾款等語。查系爭買賣預約書於特約事項第9條中，已載明尾款2,0 00元係於買賣登記手續完畢、完納土地增值稅後給付，而系爭土地既未完成買賣之移轉登記，依前開約款內容，買方王金坤本無須給付尾款。原告就買賣契約當事人間嗣後有更改買賣內容之合意乙節，迄於本院言詞辯論終結前均未提出事證以實其說，自難採憑，則原告主張買賣雙方業已解除或取消系爭土地之買賣云云，自無足信，應認系爭土地之買賣契約仍有效存在。兩造分別為買賣契約當事人郭楊茂水、王金坤之繼承人，自應繼受上開買賣契約之法律關係。
⒉原告主張系爭土地之買賣範圍僅有36.36平方公尺，被告建
物使用附圖編號C、D、E所示基地，均非屬買賣範圍云云，然為被告所否認，並以前詞置辯。經查：⑴就附圖編號C所示建物部分，依系爭買賣預約書特約事項第5條約款記載「本買賣土地係指本買賣房屋之基地西至西壁外皮、東至東壁中心、南至本號土地界址、北至屋後清水溝中心，四圍內之土地全部。但前面廚房之基地自從住屋西壁外皮牽直，依西方之部分基地無買賣」之記載，可知系爭買賣契約訂立時，基地上已有廚房存在。另經本院至現場履勘結果，附圖編號C所示廚房、廁所係為1大區塊，自外觀而言，尚無從確認有增建情形，則有勘驗筆錄及現場照片可佐（見本院卷第61頁、第70頁），應認被告主張編號C所示廚房、廁所係自王金坤買受時即已存在，並未增建等情，堪可採信。⑵附圖編號D所示遮雨棚於系爭買賣契約簽訂時並不存在，係被告於
60、70年間所增建之事實，乃經被告王再松等6人自承在卷（見本院卷第176至177頁），應值認定，惟附圖編號D所示區塊乃系爭房屋之出入口，乃經本院至現場履勘明確，有現場照片可查（見本院卷第67、73頁），參諸系爭買賣預約書特約事項第5條就土地出售範圍，係約定「房屋基地…東至東壁外皮、南至本號土地界址…，四周內之土地全部」，就系爭買賣契約當事人之立場，買受人王金坤既係購買受系爭房屋及所坐落之基地，當不致單僅買受房屋坐落之基地本身，而不顧慮買受房屋之出入問題；且附圖編號D所示遮雨棚占用系爭土地範圍（即d1部分）僅11.6平方公尺，就出賣人郭楊茂水而言，其將編號d1塊外旁之土地出售後，就面積僅
11.6平方公尺之土地範圍，其利用亦實屬有限，是依契約當事人締約之真意，上開特約事項第5條容所謂土地範圍「東至東壁中心、南至本號土地界址」等語，應係指附圖編號A所示客廳牆壁之沿線往南延伸，及南側土地界址以北之範圍，而包含附圖編號d1所示房屋出入口之區塊。⑶系爭買賣契約就買賣土地範圍乃包括附圖編號A、B部分，乃為兩造所不爭，而買賣土地範圍亦應包含編號C、d1部分等情，亦如前述。則就附圖編號E所示地上物間之重疊部分，自屬於系爭土地買賣範圍，自不待言。綜上所述，如附圖編號A、B、C、d1 、E所示之地上物，其占用土地範圍均在系爭土地買賣範圍之內，可資認定。
⒊按消滅時效完成，僅債務人取得拒絕履行之抗辯權，得執以
拒絕給付而已，其原有之法律關係並不因而消滅。在土地買賣之情形，倘出賣人已交付土地與買受人，雖買受人之所有權移轉登記請求權之消滅時效已完成，惟其占有土地既係出賣人本於買賣之法律關係所交付，即具有正當權源，原出賣人自不得認係無權占有而請求返還（最高法院85年臺上字第389號判例意旨參照）。本件郭楊茂水與王金坤就系爭土地之買賣契約乃有效存在等情，已如前述，而郭楊茂水已依前開買賣契約，將系爭房屋移轉登記予買受人王金坤指定之登記名義人王兩傳等3人，足認郭楊茂水於交付房屋時，即同時交付房屋坐落之基地供王兩傳等3人使用，王兩傳等3人基於系爭買賣契約之法律關係而占有系爭土地，自具有正當權源。王兩傳、王兩順死亡後，被告王承董、王秀鈴、王黃美玉、王仁正、王仁賢、王莉如本於繼承之法律關係，亦繼受上開買賣契約之法律關係，而具有正當占有權源。被告既非無權占有系爭土地，則原告本於不當得利之法律關係，請求被告返還相當於租金之利益，即無理由。
五、綜上所述，原告依民法第833條之1規定，請求核定系爭地上權存續期限為自101年3月29日起10年，為有理由，應予准許。至原告依民法第835條之1規定請求核定地租、依所有權或契約之法律關係請求拆屋還地，及依不當得利之法律關係請求被告返還不當得利等，則均屬無據，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及未經援用之證據，經審酌後核與判決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第85條。中 華 民 國 102 年 11 月 11 日
民事庭 法 官 鄧晴馨以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後二十日之不變期間內，向本院提出上訴狀（應附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 102 年 11 月 11 日
書記官 林怡君附表：
┌──┬───────┬─────┬──────┬────┬────┬────┬───────┬───────────┐│編號│ 坐落土地地號 │收件字號 │登 記 日 期 │權 利 人│權利範圍│存續期間│設定權利範圍 │ 備 註 ││ │ │ │ │ │ │ │ │ │├──┼───────┼─────┼──────┼────┼────┼────┼───────┼───────────┤│一 │宜蘭縣艮門三段│第000575號│50年5月11日 │王兩傳 │3分之1 │不定期限│36.36平方公尺 │王兩傳之繼承人：王承董││ │271地號 │ │ │ │ │ │ │、王秀玲 │├──┼───────┼─────┼──────┼────┼────┼────┼───────┼───────────┤│二 │宜蘭縣艮門三段│第000575號│50年5月11日 │王兩順 │3分之1 │不定期限│36.36平方公尺 │王兩順之繼承人：王黃美││ │271地號 │ │ │ │ │ │ │玉、王仁正、王仁賢 │├──┼───────┼─────┼──────┼────┼────┼────┼───────┼───────────┤│三 │宜蘭縣艮門三段│第000575號│50年5月11日 │王再忪 │3分之1 │不定期限│36.36平方公尺 │ ││ │271地號 │ │ │ │ │ │ │ │└──┴───────┴─────┴──────┴────┴────┴────┴───────┴───────────┘