臺灣宜蘭地方法院民事判決 101年度訴字第169號原 告 藍林月嬌訴訟代理人 林世超律師被 告 奠安宮法定代理人 劉添梧訴訟代理人 黃壁楨上列當事人間給付買賣價金事件，本院於民國102 年3月5日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用新臺幣貳萬玖仟肆佰壹拾參元由原告負擔。
事實及理由
一、原告原起訴請求被告應給付原告新臺幣（下同）287 萬元及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。嗣於本院審理時更正請求被告應給付原告200 萬元及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息，核屬民事訴訟法第255 條第1項第3款規定減縮應受判決事項聲明之情形，應予准許。
二、原告主張：兩造於民國99年9 月13日簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約書），約定原告將坐落宜蘭縣○○鎮○○段○○○○號土地（下稱系爭170地號土地）上之宜蘭縣○○鎮○○段○○○○號建物即門牌號碼宜蘭縣○○鎮○○○街○○○○號房屋（下稱系爭890建號建物）之所有權移轉登記予被告，連同訴外人藍國棟、藍纘富出售被告之建物合計買賣價金為820萬元。原告業將系爭890建號建屋辦理所有權移轉登記予被告，惟被告迄今仍積欠原告買賣價款200 萬元。被告雖稱系爭買賣契約書另約定原告需將坐落宜蘭縣○○鎮○○段○○○ ○號建物即門牌號碼宜蘭縣○○鎮○○路○○號房屋（下稱系爭463 建號建物）辦理滅失登記，並將坐落宜蘭縣○○鎮○○段○○○○號土地（下稱系爭169地號土地）上權利人為訴外人游阿番、權利範圍土地一部壹坪柒合、設定義務人羅東鎮公所之未定存續期間之地上權登記（下稱系爭地上權登記）予以塗銷（下稱系爭約定），然系爭169 地號土地之所有人為宜蘭縣羅東鎮，原告並非該土地之所有權人，無權訴請塗銷系爭地上權登記及辦理滅失登記。且宜蘭縣羅東鎮公所前於62年間，為清理系爭169 地號土地上之奠安宮前庭及廟邊舊有之違建房屋及攤棚，經與住戶攤商協調後，住戶攤商同意拆除奠安宮前庭及廟邊舊有之違建房屋及攤棚，另由宜蘭縣羅東鎮公所提供系爭170 地號土地讓住戶攤商自行出資興建房屋，系爭463 建號建物當時已遭宜蘭縣羅東鎮公所拆除。原告亦未向游阿番購買系爭地上權，而係向游阿番之子游禎嵩購買在系爭170 地號土地上重建房屋之權利而已，並無包括系爭地上權及系爭463 建號建物，嗣後原告即自行出資在系爭170地號土地上興建系爭890建號建物，是原告亦無權依照與游禎嵩之契約關係而請求塗銷系爭地上權登記及辦理系爭463 建號建物之滅失登記。故原告就系爭買賣契約書上之系爭約定係自始客觀不能，無法履行，依民法第246條第1項及第111條規定，該部分因給付不能而無效，被告自不得請求原告履行系爭約定。原告已就其餘給付可能之部分依約履行完畢，被告自應給付剩餘之買賣價金。縱認此係不可歸責於雙方當事人之事由而僅一部給付不能者，亦應按其比例減少對待給付，而系爭890建號建物面積約73.59平方公尺即22.26坪，游阿番原有之系爭463建號建物及系爭地上權登記範圍僅有1.7 坪，且宜蘭縣羅東鎮公所亦可行使終止權，可見其權利存在價值甚微，如以比例換算：410萬元÷（2
2.26坪＋1.7坪）×1.7坪＝290,780 元，頂多僅能扣除此部分不當得利。爰依據買賣契約之法律關係，請求被告給付200萬元等語，並聲明：（一）被告應給付原告200萬元及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息；
（二）願供擔保，請准宣告假執行。
三、被告則以：兩造與訴外人藍國棟、藍纘富共同簽立系爭買賣契約書，建物標示部分，包括宜蘭縣○○鎮○○段○○○ ○號建物即門牌號碼宜蘭縣○○鎮○○○街○○○○號房屋（備註：
藍纘富）、系爭890建號建物（備註：原告）、461建號建物即門牌號碼宜蘭縣○○鎮○○路○○○ 號房屋（備註：藍國棟）、系爭463 建號建物（備註：游阿番，原告向游阿番之子游禎嵩購買）。另土地標示部分，包括系爭169 地號土地地上權人藍國棟全部應拋棄（備註：現建物所有人藍纘富）、系爭169 地號土地地上權人游阿番全部應拋棄（備註：現建物所有人原告向游阿番之子游禎嵩購買）。查系爭買賣契約書簽立當時，實際上僅有藍纘富所有之889 建號建物及原告所有之系爭890 建號建物存在，另461建號建物及系爭463建號建物均早已滅失而不存在，此係因461建號建物及系爭463建號建物原本位於宜蘭縣○○鎮○○路上，原告先前向系爭
463 建號建物之繼承人游禎嵩購買此建物，惟並未辦理建物所有權移轉登記及地上權變更登記，嗣因前述建物經協議改至宜蘭縣○○鎮○○○街興建建物，原告乃取得在中山西街興建建物之權利，嗣後原告即興建系爭890 建號建物，原告基於與游禎嵩之上開約定關係，乃承諾處理系爭463 建號建物之滅失登記及塗銷系爭地上權登記，故原告就系爭買賣契約書之義務，除應將系爭買賣房屋辦理所有權移轉登記以外，尚應辦理系爭463 建號建物之滅失登記及塗銷系爭地上權登記。原告雖主張其不負系爭約定之義務，然系爭約定明白記載於系爭買賣契約書上，並非誤植，縱使游阿番之繼承人及系爭169 地號土地之所有人宜蘭縣羅東鎮拒不配合辦理，僅係原告如何以訴訟途徑解決之問題而已，並無自始客觀給付不能之情事存在，原告既未完成系爭約定之義務，被告自得拒絕給付買賣價金之尾款等語，資為抗辯。並聲明：（一）原告之訴駁回；（二）如受不利判決，願供擔保請求免為假執行。
四、兩造不爭執之事實：
(一)兩造於99年9月13日簽訂系爭買賣契約書，原告將系爭890建號建物出售予被告，原告業於99年11月30日將系爭890 建號建物之所有權辦理移轉登記予被告，被告尚有200 萬元之買賣價金尚未給付原告。
(二)系爭買賣契約書記載系爭169 地號土地上，地上權人游阿番部分全部拋棄，現建物所有人即原告向游阿番之子游禎嵩購買；系爭463 建號建物所有人游阿番，現建物所有人即原告向游阿番之子游禎嵩購買。並約定原告應辦理系爭463 建號建物之滅失登記及系爭地上權之塗銷登記。
(三)系爭169 地號土地為訴外人宜蘭縣羅東鎮所有，管理人為宜蘭縣羅東鎮公所。其上有權利人游阿番、權利範圍土地一部壹坪柒合、設定義務人羅東鎮公所之未定存續期間之系爭地上權登記。
(四)系爭890建號建物係坐落系爭170地號土地上，該土地為訴外人宜蘭縣羅東鎮所有，管理人為宜蘭縣羅東鎮公所。
(五)系爭463建號建物現已滅失。
(六)系爭地上權登記之目的係基於系爭463建號建物。
五、得心證之理由：本件之爭點，經兩造同意後整理如下述項目：（一）系爭約定是否為給付不能而屬無效？（二）原告請求被告給付200萬元，是否有理由？茲分述如下：
(一)系爭約定是否為給付不能而屬無效？
１ 經查，系爭約定載明於系爭買賣契約書，為原告應履行之義務，依照證人即當初擬定系爭買賣契約書之地政士洪長嵐證稱：在97年4 月間，被告要處理169、170地號土地上之建物情形，當時我替被告擬一個函給羅東鎮公所及地上物當事人，表明鎮公所是否要行使優先承買權，後來發現系爭2 筆土地所登記之地上權興建物所有人之情形，有所出入，因為原告表示890 建物權利是向第三人游禎嵩購得後方再興建該建物，當時原告並沒有特別指明是地上權，但因為被告之前在
62 年間曾經召開會議表示要有地上權登記之人才能在系爭2筆土地上興建建物的權利。我發現游禎嵩是地上權人游阿番的兒子，所以才會在契約書上記載要求原告應就890 建物對應的地上權登記辦理塗銷並辦理463 建物之滅失登記。除了原告，包括我個人在內所有的建物所有人都是地上權登記在169號土地上，而建物坐落在170號土地上，故每個建物都會有對應的地上權，所以才會作此約定，而463 建物雖已滅失，但我認為原告可以去辦理代位滅失登記，所以也就此部分為約定等語，足認系爭約定確經兩造達成意思表示一致後而同意在案，原告依法應受其拘束，原告主張伊不識字，信賴證人，對系爭約定不知情云云，要無可採。
２ 原告雖非系爭169 地號土地所有人，亦非系爭地上權登記之權利人，此有原告提出之系爭169 地號土地之土地登記謄本乙份在卷可稽，且系爭463 建號建物已遭拆除，原告係向系爭地上權人游阿番之子游禎嵩購買在系爭170 地號土地上興建建物之權利而興建系爭890 建號建物，並非向游禎嵩購買系爭463 建號建物之事實，亦經證人游禎嵩到庭證述屬實，核與宜蘭縣羅東鎮公所102 年2月1日羅鎮財字第0000000000號函及所附之資料相符，應屬真實。惟按：以不能之給付為契約標的者，其契約為無效。但其不能情形可以除去，而當事人訂約時並預期於不能之情形除去後為給付者，其契約仍為有效。民法第246條第1項定有明文。又民法第246條第1項前段規定以不能之給付為契約標的者，其契約無效。該項所稱之「不能之給付」者，係指自始客觀不能而言，亦即依社會通常觀念，債務人應為之給付，不能依債務本旨實現之意。如僅係主觀、暫時之不能給付，自難謂其契約為無效（最高法院87年度台上字第281 號裁判意旨參照）。原告本身雖無法直接塗銷系爭地上權登記及辦理系爭463 建號建物之滅失登記，然系爭約定在法律上及社會通念上並非任何人均無從依債之本旨予以實現，要言之，原告目前仍未履行系爭約定，屬於主觀給付不能，參照前述之說明，顯非屬民法第246條第1項規定之自始客觀給付不能之情形，則原告主張系爭約定為給付不能而屬無效云云，自屬於法無據。至原告於簽立系爭買賣契約書時，是否因錯誤之意思表示而同意系爭約定，要屬另一問題，且原告之撤銷權，形式上亦已超過民法第90條規定之1 年除斥期間，此部分不在本件審理範圍，附此敘明。
(二)原告請求被告給付200萬元，是否有理由？
１ 查系爭約定於兩造間仍屬合法有效，已如前述，原告尚未履行系爭約定之義務，則被告拒絕給付買賣尾款200 萬元，符合民法第264 條規定之同時履行抗辯權，是原告尚未履行系爭約定之前，依據買賣契約之法律關係請求被告給付200 萬元，並無理由。
２ 原告另主張本件係不可歸責於雙方當事人之事由，致原告給付不能，原告僅一部給付不能，應按其比例減少對待給付，被告頂多僅能扣除290,780 元之不當得利云云。然按：因不可歸責於雙方當事人之事由，致一方之給付全部不能者，他方免為對待給付之義務；如僅一部不能者，應按其比例減少對待給付。前項情形，已為全部或一部之對待給付者，得依關於不當得利之規定，請求返還。民法第266 條定有明文。
系爭約定為兩造簽訂系爭買賣契約時所明訂，原告應依約履行，且原告於簽約時早知伊並非系爭地上權及系爭463 建號建物之權利人，亦非系爭169 地號土地之所有人，卻願意承諾系爭約定，而與被告給付之買賣價金具有對價之關係，就兩造而言，系爭約定並非不可歸責於雙方當事人之事由，而致原告給付不能，而係可歸責於原告之事由，而致原告給付不能，自無適用民法第266 條規定之餘地。況減少對待給付或依不當得利之規定就已為之對待給付請求返還之權利，應由被告行使，並非原告得為主張。是原告此部分主張，亦屬無據。
六、綜上所述，原告依據買賣契約之法律關係，請求被告給付20
0 萬元及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息，為無理由，應予駁回。原告假執行之聲請，因訴之駁回而失所附麗，應併予駁回。本件訴訟費用，僅有第一審裁判費29,413元，應由敗訴之原告負擔。又本件事證已臻明確，兩造其餘主張及攻擊防禦方法，核與判決結果無影響者，爰不一一論述，併此敘明。
七、訴訟費用之負擔：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 102 年 3 月 28 日
臺灣宜蘭地方法院民事庭
法 官 林俊廷正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 102 年 3 月 28 日
書記官 李玉雲