臺灣宜蘭地方法院民事判決 101年度訴字第401號原 告 愷威不動產經紀有限公司法定代理人 鄧國榮訴訟代理人 陳敬穆律師被 告 呂麗華被 告 周哲諄上 一 人訴訟代理人 林正欣律師上列當事人間給付報酬等事件，本院於民國102年7月9日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告周哲諄應給付原告新臺幣壹拾參萬貳仟元，及自民國一０一年十二月二十九日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新臺幣柒仟零肆拾陸元由被告周哲諄負擔百分之二十二即新臺幣壹仟伍佰伍拾元，餘由原告負擔。
本判決第一項得假執行。被告周哲諄如以新臺幣壹拾參萬貳仟元為原告供擔保後得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告起訴主張：
（一）被告呂麗華於101年3月20日與原告簽訂一般委託銷售契約書（以下簡稱系爭委售契約），委託原告仲介銷售被告呂麗華所有如附表所示之不動產（以下簡稱系爭不動產），約定委託期間為101年3月20日起至同年12月31止、委託銷售總價為新臺幣（下同）780萬元，並約明「甲方（按指被告呂麗華）與乙方（按指原告）覓得之買方私下成交者，甲方應給付按委託銷售總價百分之四服務報酬及百分之二違約金予乙方」（系爭委售契約第3條第2項）。嗣被告周哲諄經原告居間介紹後對系爭不動產甚為喜愛，於同年5月8日與原告簽訂附停止條件定金委託書及確認書（以下分別稱系爭定金委託書、系爭確認書）而欲以總價660萬元之條件承購系爭不動產，並於系爭確認書及系爭定金委託書約明「買方（按指被告周哲諄）願支付上述承購總價百分之二之附停止條件定金壹拾伍萬元整，作為受託人（按指原告）居間向賣方洽談承購條件之用」、「買方或其配偶、三親等內之親屬於賣方委託銷售期間或期間屆滿後三個月內，就本不動產買賣標的成交者，視為受託人已完成本買賣之居間仲介，買方仍應給付委託承購總價百分之二服務報酬予受託人」（系爭確認書第12條）。嗣後被告間就價金無法達成合意而未能成交，被告周哲諄亦於同年月12日取回上開附停止條件定金15萬元。詎原告另日調閱系爭不動產資料，才發現系爭不動產於同年6月27日即以買賣為原因而移轉登記予被告周哲諄（原因發生日期為同年5月22日）。
（二）被告呂麗華雖於鈞院審理時辯稱並未於系爭委售契約簽名，且系爭不動產係與訴外人朱芷莉簽約，並不知悉是賣給被告周哲諄云云。惟查，系爭委售契約為被告呂麗華親自簽名一節，業經證人即原告之經紀營業員吳明福到庭證述。且依被告呂麗華之陳述，被告周哲諄委託其配偶朱芷莉簽約之出價比原先被告周哲諄自行出價之價格還高，如此豈非讓被告周哲諄付出更多買賣價金？此自與常情不符；況且，最後與被告呂麗華簽約之人雖非被告周哲諄本人，惟衡情一般不動產買賣於簽約時或交付移轉登記所需文件時均會告知最後登記名義人，故被告呂麗華辯稱不知朱芷莉與被告周哲諄是何關係等語，顯與事實不符。再者，系爭確認書第12條之約定係為避免買賣雙方以私下成交之投機方式規避給付服務報酬之約定，故該條款係為平衡兩造間之權利義務關係，並無對被告周哲諄顯失公平或違反平等互惠原則。其次，系爭確認書係用於明確買方與不動產經紀業間之權利義務關係，而系爭定金委託書則是為了達成特定不動產買賣標的之目的，故二者不論規範對象、約定內容及約定目的均不相同，故系爭確認書第12條之規定並不因系爭定金委託書第2條之委託期間屆至而失效。且系爭確認書第12條約定之期間係指委託期間及期間屆滿3個月內均屬有效，此乃根據雙方當事人契約自由原則而訂立，此約定之契約效力自可延續至約定期限，而非僅存續於系爭定金委託書之委託期間，否則該條款之約定即無意義。此外，依系爭確認書及系爭定金委託書觀之，被告周哲諄先於同年5月8日於系爭確認書及系爭定金委託書簽認希望以660萬元承購系爭不動產，被告呂麗華雖於同年5月11日同意將出售價格降為710萬元，惟未得被告周哲諄同意等情，顯見被告周哲諄明知其曾與被告呂麗華就系爭不動產商議買賣事宜，嗣後竟與被告呂麗華為私下買賣，足認被告周哲諄顯已符合系爭確認書第12條應給付服務報酬予原告之要件。
（三）綜上，被告呂麗華、被告周哲諄私下就系爭不動產為買賣交易，依系爭委售契約、系爭確認書之約定，即應視為原告已完成系爭不動產之居間仲介，被告呂麗華自應依系爭委售契約第3條第2項給付委售價格4%之服務報酬及2%之違約金合計共468,000元予原告；另被告周哲諄則應依系爭確認書第12條應給付委託承購總價2%之服務報酬即132,000元予原告。為此，爰依系爭委售契約、系爭確認書之法律關係，聲明請求：（一）被告呂麗華應給付原告468,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。（二）被告周哲諄應給付原告132,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。（三）原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告方面：
（一）被告呂麗華部分：當初打算出賣系爭不動產時，吳明福即主動前來表明要協助銷售，並陳稱待有人下斡旋再簽短期仲介契約即可，故當時並未與原告簽訂系爭委售契約。嗣後吳明福雖有帶人參觀系爭不動產，然並不知何姓名，縱使後來吳明福有提出被告周哲諄因簽訂系爭定金委託書之支票，然亦未曾與被告周哲諄親自洽談。後來另有訴外人游曜先主動來表示其朋友有意願購買，並談妥以680萬元成交時，尚有告知吳明福此事，並藉此探詢吳明福所仲介之人有無意願購買；此外，簽訂系爭不動產買賣契約之買方為朱芷莉，並非被告周哲諄，就此原告指稱其與原告所介紹之被告周哲諄簽訂買賣契約云云，亦與事實不符等語為辯。並聲明請求駁回原告之訴。
（二）被告周哲諄部分：經查，被告周哲諄於簽立系爭確認書及系爭定金委託書時，原告根本未告知系爭確認書第12條之內容，依消費者保護法第11條之1及第13條之規定，該條款不構成契約之內容。再者，就被告周哲諄而言，既受委託之仲介業者於約定期限內無法協力完成簽立買賣契約，買方當有權自行或委託其他仲介居間促成買賣，惟依系爭確認書第12條內容，形同約定買賣契約縱未成立，然於期間屆滿3個月內買方亦不得透過任何其餘管道與原賣方簽立買賣契約，如此之內容對消費者而言，顯較一般仲介業之專任委託契約書更為苛刻。其次，系爭確認書及系爭定金委託書編號同為R0000000，顯見兩者名稱雖異，實則為同一契約。是系爭定金委託書既於101年5月11日23時止即因期限屆至而失效，則系爭確認書第12條當失所附麗，是依據系爭確認書為請求，自屬無據。且系爭確認書約定於契約失效後仍拘束消費者不得與賣方訂約，否則仍應負擔服務報酬，顯然違反平等互惠原則且加重他方當事人之責任而顯失公平，是依民法第247條之1規定，亦屬無效。最末，本件被告間從未見面協商價格，而係經由游曜先洽談搓商後以680萬元之價格成交簽約，以被告周哲諄仍須給付仲介費觀之，被告周哲諄係以價格為考量重點，而非意圖躲避給付服務報酬等語為辯。並聲明請求駁回原告之訴，及陳明如受不利之判決願供擔保請准宣告免為假執行。
三、原告前開主張為協助被告呂麗華出賣系爭不動產，而由其經紀營業員吳明福仲介有意購買系爭不動產之買方。於101年5月8日吳明福覓得被告周哲諄欲以總價660萬元承購系爭不動產，除與原告簽訂系爭確認書及系爭定金委託書外，並由被告周哲諄提出附停止條件定金15萬元之支票，作為原告居間向賣方洽談承購條件之用。其後因賣方即被告呂麗華於同年5月11日不同意以660萬元出售系爭不動產（願針對賣方出價將價格調整為710萬元），同年月12日被告周哲諄即撤回承購委託而取回上開附停止條件定金。嗣後於同年5月22日被告呂麗華就系爭不動產即以總價680萬元價格與被告周哲諄之配偶朱芷莉簽訂不動產買賣契約書，並旋於同年6月27日以買賣為原因辦妥系爭不動產所有權之移轉登記予被告周哲諄等情，業據原告提出系爭不動產建物登記謄本、系爭確認書、系爭定金委託書為憑，並有本院調閱系爭不動產所有權移轉登記申請資料，此有宜蘭縣宜蘭地政事務所102年4月1日宜地壹字第0000000000號函及附件，並為被告所不爭執，堪信屬實。原告進而主張，被告呂麗華、周哲諄私下買賣系爭不動產，依系爭確認書、系爭委售契約之約定，即應視為原告已完成系爭不動產之居間仲介，是被告呂麗華、周哲諄自應分別給付服務報酬或違約金等情，被告則否認之，並以前詞為辯。是經兩造整理後，確定本件應審酌之爭點為：（一）系爭委售契約是否真正？原告依上開契約對被告呂麗華為聲明所示之請求有無理由？（二）系爭確認書第12條是否顯失公平？是否因條件成就或期限屆至而失效？原告依系爭確認書對被告周哲諄為聲明所示之請求有無理由？茲審酌如下：
四、爭點一：系爭委售契約是否真正？原告依上開契約對被告呂麗華為聲明所示之請求有無理由？
（一）按私文書應提出其原本。但僅因文書之效力或解釋有爭執者，得提出繕本或影本。私文書應由舉證人證其真正。但他造於其真正無爭執者，不在此限。民事訴訟法第352條第2項、第357條分別定有明文。又按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。民事訴訟法第277條亦有明文。原告對被告呂麗華之前述主張固提出系爭委售契約為憑，然被告呂麗華否認系爭委售契約形式上之真正，故原告自應就系爭委售契約形式上真正負舉證之責任。經查，雖證人吳明福於本院審理時就系爭委售契約為被告呂麗華親自簽名等情為證，惟證人吳明福於101年3月當時即為原告之經紀營業員，且係實際處理系爭不動產仲介事宜之人，此從系爭委售契約受託人欄之印文戳記可見一斑，故證人吳明福就系爭委售契約而言，顯有利害關係，故自不能單憑證人吳明福上開所言即採為對被告呂麗華不利之認定。且觀系爭委售契約關於「呂麗華」簽名之字跡，與被告呂麗華於102年5月22日與朱芷莉所簽立之不動產買賣契約、買賣契約協議書、訂金收據（見本院卷第33頁至第38頁）關於「呂麗華」之字跡比較，其字體外觀、筆順特徵均多有不同，是原告主張系爭委售契約為被告呂麗華親自簽名等情，尚乏證據作證。再者，證人吳明福亦於本院審理時陳稱「（該標的是否為呂麗華主動委售？）不是，我們是從其他的仲介公司知道該標的要賣而主動到呂麗華上班的地方拜訪，希望也能夠讓我們賣」等語（見本院卷第66頁、第67頁），核與被告呂麗華陳稱「我委託吳明福是因為吳明福自己來找我，我表明需要用錢不用綁約，吳明福就說等有人下斡旋，再跟我簽短期的」等語（見本院卷第27頁），足見呂麗華並非主動前往原告營業處所委售系爭不動產，而是經由證人吳明福主動拜訪，且證人吳明福亦明知系爭不動產已有其他仲介公司於銷售中。故衡情一般仲介業者，在無法與出賣人訂立專任委託銷售契約之情形下，暫時未與出賣人簽立書面委售契約，待尋得確定之買方後，再視情形與出買人訂立委託期間甚短之專任委託售契約，以達不動產交易成立之目的及作為收取服務報酬之依據之情形，亦所在多有，故縱使證人吳明福確有偕同客人參觀系爭不動產等情，至多僅能證明被告呂麗華就系爭不動產有口頭同意吳明福帶看有意願之買方或客人以增加系爭不動產銷售之機會，但尚無從據此推論被告呂麗華確有親自簽立系爭委售契約。
（二）是原告既無法舉證證明系爭委售契約形式上之真正，則原告自無法證明被告呂麗華應受系爭委售契約之拘束，是原告依據系爭委售契約第2條第3項對被告呂麗華為上開請求，即無理由。
五、系爭確認書第12條是否顯失公平？是否因條件成就或期限屆至而失效？原告依系爭確認書對被告周哲諄為聲明所示之請求有無理由？
（一）按企業經營者與消費者訂立定型化契約前，應有30日以內之合理期間，供消費者審閱全部條款內容。違反前項規定者，該條款不構成契約之內容，消費者保護法第11條之1第1項、第2項前段固定有明文。惟審閱期間條款之目的在給予消費者充分瞭解契約內容之機會，並規範企業經營者不得在未給予消費者審閱契約內容之機會前，限制消費者簽訂契約之時間，以避免消費者於匆忙間不及瞭解其依契約所得主張之權利及應負擔之義務，致訂立顯失公平之契約而受有損害，故只須消費者於簽約前已充分瞭解該契約之權利義務關係，或有可認其能認識契約權利義務關係之合理審閱期間，即不得引用上開規定而主張契約無效。且消費者於簽約審閱契約條款內容之期間，雖未達規定期間，然企業經營者未有妨礙消費者事先審閱契約之行為，消費者有充分了解契約條款之機會，且於充分了解後同意與企業經營者成立契約關係，基於其他考量而選擇放棄審閱期間者，法律並無禁止消費者拋棄權利之限制，基於私法自治及契約自由之原則，尚無不可。經查，被告周哲諄為承購系爭不動產，而委由原告居間向賣方傳達購屋意願，而原告依據行政院公平交易委員會之決議，提供「內政部版要約書」與「附停止條件定金委託書」2種文件及方式供被告周哲諄參考，並經周哲諄勾選「附停止條件定金委託書」之方式而委託原告向賣方傳達購屋意願等情，業有系爭確認書及系爭定金委託書之前言載明其旨。且依系爭確認書已記載「依內政部公告，買方簽訂本份文件（函內政部版要約書、附停止條件定金委託書）前，有三天以上的契約審閱權，買方可要求攜回本份文件影本」等文字，而被告周哲諄亦選擇於「買方於簽訂本份文件實已充分瞭解契約之內容無誤。並無將本份文件影本攜回審閱三天之必要」項目下簽名確認，此有系爭確認書存卷可參。足見被告周哲諄於簽約前已瞭解系爭確認書之權利義務關係，故被告周哲諄事後再主張原告違反消費者保護法第11條之
1 規定，抗辯系爭確認書第12條之約定無效，洵屬無據。再者，系爭確認書第12條之契約文字係明文記載於系爭確認書之書面中，與消費者保護法第13條所欲規範關於「定型化契約條款未經記載於定型化契約中」之情形有別，故本件自無消費者保護法第13條規定之適用，故被告周哲諄援引消費者保護法第13條規定抗辯系爭確認書第12條之內容不構成契約之內容云云亦無可採。
（二）又系爭確認書第12條約定：「買方或其配偶、三親等內之親屬於賣方委託銷售期間或期間屆滿後三個月內，就本不動產買賣標的成交者，視為受託人已完成本買賣之居間仲介，買方仍應給付委託承購總價百分之二服務報酬予受託人」。是被告周哲諄僅於委託期間內或委託期間屆滿之翌日起3個月內，有與賣方就所欲承購之不動產簽訂買賣契約時，方有給付報酬之義務，並非毫無範圍地課予被告周哲諄給付服務報酬之義務。再者，市場之經濟環境與不動產之行情價格一般在3個月內（即所謂1季）尚不致有過大變動，故買方或賣方委託仲介業者就不動產所為之出價於此段期間當不致受市場經濟因素而有過大變動，故買方委託仲介業者居間而向賣方傳達承購不動產之意願，所出價格在未達賣方願意出售之價格，且幾經仲介業者付出勞力、時間、費用為居間磋商仍無法成交之際，則上開約款限制委託期間至委託期間屆滿後3個月不得私下成交，以反應在經濟環境未有過大變動之情形下，買賣雙方確實是因價格上之差距無法在仲介業者居間下達成交易，避免已達成一定合意之買賣雙方，意欲規避服務報酬之支出故不為合意，而私下另行交易之情形。換言之，藉以遏止消費者利用近親名義意圖免給付服務報酬，使仲介業者投入之心力付諸流水，此係基於誠實信用原則始然。故系爭確認書第12條之約定所限制之期間僅為委託期間至委託期間屆滿後3個月，核諸前述與原告為求覓得買家，所將付出之勞力、時間、費用，難認過長或不合理，亦未有加重被告周哲諄之責任而顯失公平或違反誠實信用原則之情形。是被告抗辯系爭確認書第12條之約定，依消費者保護法第12條第1項、民法第247條之1規定，應屬無效云云，亦非有據。
（三）被告周哲諄雖再辯稱系爭確認書及系爭委託書之編號同為R0000000，顯見兩者名稱雖異，實則為同一契約。是系爭委託書既因於101年5月11日23時止即因期限屆至而失效，則系爭確認書第12條當失所附麗，是依據系爭確認書為請求，自屬無據云云。經查，系爭確認書係為提供購屋人得就「內政部版要約書」或「附停止條件定金委託書」任選一種為簽約後，委託原告向賣方傳達購屋意願，且與原告確認並約定審閱不動產說明書、適用房屋交易安全制度、個人資料運用處理、給付服務報酬及數額等相關內容，此有系爭確認書之約定內容可見一斑，而與系爭定金委託書係就系爭不動產之承購條件、附停止條件定金數額與效力為約定者並不相同，且兩者間亦無互為影響契約效力之約定內容。雖系爭定金委託書第2條約定「自簽訂本委託書時起算，期限內賣方未簽認出售者，期滿本委託書自動失效。有效期限至101年5月11日23時止」，然依系爭定金委託書第3條亦約定「附停止條件定金於賣方同意依本委託書條件出售並於本委託書上簽認時，即生定金效力，買賣契約已成立...若賣方未於本委託書上簽認同意出售，則附停止條件定金無息返還買方」等情，可知上開委託期間之約定係為確定賣方在一定期間內，若就被告周哲諄之承購條件為簽認同意，被告周哲諄所提出之上開支票始會發生定金之效力而成立買賣契約，以使買賣雙方及原告之間權利義務關係得以明確而減少爭執，然並非系爭定金委託書期間屆至後關於系爭確認書或系爭定金委託書之其他條款約定均一併失效，是被告抗辯系爭定金委託書因委託期間屆至且未經賣方簽認同意而失效，故系爭確認書之約定因此一併失效云云，即非可採。至於被告周哲諄雖再援引證人游曜先之證述，抗辯是因系爭定金委託書之承購總價未為被告呂麗華所同意，故於取回斡旋金後，才經由證人游曜先之居間與被告呂麗華達成交易，是被告周哲諄主觀上係認為已無系爭確認書之拘束，並未有規避給付服務報酬之意云云。惟如前所述，系爭確認書第12條之約定係仲介業者與消費者約定，如買賣未能成交時，消費者或一定親屬須俟相當期間經過後，始得與賣方進行交易，否則消費者仍應給付服務報酬，藉以遏止消費者規避給付服務報酬，避免仲介業者投入之心力付諸流水。且被告呂麗華於本院審理時陳稱：「我要跟朱小姐（按指朱芷莉）簽約時，還有打電話跟吳明福說680萬元要跟別人簽約，看他的客人有無意願，可以給他成交」等語（見本院卷第27頁），而證人吳明福於本院審理時亦證稱：「斡旋金有退給周先生（按指被告周哲諄），並且口頭回報請周先生能夠加價，周先生有口頭加到680萬元，我回報呂小姐，呂小姐也是希望再提高，我只是跟呂小姐表示如果周先生確定簽署書面契約再回報」、「（後來周先生有無提高價錢？）有口頭講，但是他人在外地無法立刻返回簽立書面，呂小姐在當天有表示有第二組客人出到理想之價格，如果價額周先生能出到七百萬元，他要給我成交，我有回報周先生。但是周先生還是表示他在外地，所以就沒有再回來跟我簽斡旋書或要約書」等語（見本院卷第68頁）。顯然被告周哲諄在系爭確認書第12條所約定限制私下成交之期間內，經證人吳明福之聯繫仍有提高承購價格之意願，且最終並與賣方即呂麗華願出售之價格達成合致。且證人游曜先於本院審理時亦證稱並未就系爭不動產之居間而與被告呂麗華、周哲諄約定仲介費等語（見本院卷第105頁），顯然被告周哲諄即明知若未經由吳明福承購系爭不動產即無需給付仲介費等情，是被告周哲諄以其配偶朱芷莉之名義與被告呂麗華就系爭不動產成立買賣契約時，已有規避給付服務報酬之意，是被告前述所辯亦非可採。
（四）故被告周哲諄之配偶朱芷莉，於系爭確認書及系爭定金委託書委託期間屆滿後3個月內即101年5月22日就系爭不動產與賣方即被告呂麗華成立交易而簽訂不動產買賣契約書，並於同年6月27日辦妥所有權移轉登記予被告周哲諄，依系爭確認書第12條約定，自應視為原告已完成買賣之居間仲介，故原告請求被告周哲諄應給付委託承購總價660萬元之2%之服務報酬即132,000元，即有理由。
六、綜上所述，原告依據系爭確認書第12條之約定請求被告周哲諄給付132,000元及自起訴狀繕本送達被告之翌日即101年12月29日起至清償日止按年息百分之5計算之利息，為有理由，自應准許。至於原告其餘請求，則乏其依據，自應駁回。
又原告勝訴部分，為所命給付金額未逾50萬元之判決，依民事訴訟法第389條第1項第5款規定應依職權宣告假執行。而被告周哲諄陳明願供擔保請准宣告免為假執行，亦無不合，爰酌定相當擔保金額准許之。而原告敗訴部分，其假執行之聲請已失其附麗，自應駁回。另依職權確定本件訴訟費用額為7,046元（裁判費6500元、證人旅費546元），並命被告負擔百分之22即1,550元，餘由原告負擔。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 102 年 7 月 25 日
臺灣宜蘭地方法院民事庭
法 官 蔡仁昭以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後二十日之不變期間內，向本院提出上訴狀（應附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 102 年 7 月 26 日
書記官 鄭蕉杏附表：
一、土地部分：宜蘭縣宜蘭市○○段○○○○○○○號土地（地目：建、面積：120平方公尺）、權利範圍所有權為全部；宜蘭縣宜蘭市○○段○○○○○○○號土地（地目：建、面積：150平方公尺）、權利範圍所有權為30分之8。
二、建物部分：宜蘭縣宜蘭市○○段○○○○號建物（即門牌號碼：宜蘭縣宜蘭市○○路○○○○○號，總面積155.88平方公尺）、權利範圍所有權為全部。