臺灣宜蘭地方法院民事判決 101年度訴字第60號原 告即反訴被告 經濟部法定代理人 張家祝訴訟代理人 陳敬穆律師被 告即反訴原告 錦池酒業有限公司法定代理人 鄭金池訴訟代理人 簡坤山律師上列當事人間確認租賃關係不存在等事件，本院於民國102年3月20日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用新台幣壹拾萬柒仟伍佰陸拾元由原告負擔。
反訴被告應給付反訴原告新台幣壹拾伍萬參仟玖佰玖拾壹元，及自民國一０二年三月二十一日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
反訴原告其餘之訴駁回。
反訴訴訟費用新台幣肆仟壹佰玖拾元，由反訴被告負擔新台幣壹仟陸佰柒拾陸元，餘由反訴原告負擔。
本判決第三項得假執行，但反訴被告如以新台幣壹拾伍萬參仟玖佰玖拾壹元為反訴原告預供擔保後，得免為假執行。
反訴原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
甲、程序方面：
壹、按當事人得以合意定第一審管轄法院，但以關於由一定法律關係而生之訴訟為限，民事訴訟法第24條第1 項定有明文。
查本件依據兩造所簽訂之土地租賃契約書第28條約定，就本契約所生之爭議，而致發生訴訟時，雙方同意以台灣宜蘭地方法院為第一審管轄法院，有土地租賃契約書乙份在卷可稽（見本院卷第14頁，下稱系爭租約）。是本件被告公司之營業處所及其法定代理人鄭金池之住所雖均非在本院轄區，惟基於上開說明，原告起訴請求確認兩造間關於系爭租約所成立之租賃關係已不存在，堪認即屬由一定法律關係而生之訴訟，故本院對本件訴訟自有管轄權；另按民事訴訟法第168條至第172 條及前條所定之承受訴訟人，於得為承受時，應即為承受之聲明。他造當事人，亦得為聲明承受訴訟。民事訴訟法第175條第1、2 項定有明文。則本件原告之法定代理人原為施顏祥，嗣於民國（下同）102年2月18日變更為張家祝，因原告之新任法定代理人迄未為承受訴訟之聲明，乃由被告具狀聲明命原告之新任法定代理人張家祝承受本件訴訟，此有被告訴訟代理人於102年3月18日提出之民事聲明承受訴訟狀在卷可按（見本院卷第147 頁）。前述事項，並為原告之訴訟代理人於102年3月20日審理時同意在卷可稽（見本院卷第154頁），經核尚無不合，應得准許，合先敘明。
貳、次按，被告於言詞辯論終結前，得在本訴繫屬之法院，對於原告及就訴訟標的必須合一確定之人提起反訴。另反訴之標的與本訴之標的及其防禦方法不相牽連者，不得提起，民事訴訟法第259條、第260條第1項定有明文。該條項所稱之「相牽連」者，係指反訴標的之法律關係與本訴標的之法律關係，或反訴標的之法律關係與本訴被告作為防禦方法所主張之法律關係，兩者在法律上或事實上關係密切，審判資料有共通性或牽連性者而言。查本件原告起訴請求確認兩造間就原告所有坐落宜蘭縣○○鄉○○段○○○○○○○○○○○○○○號等2筆土地所成立之租賃關係業經其終止而不存在，並併予請求被告應給付違約金。被告則否認兩造間就上開土地之租賃關係係經原告片面終止而不存在，並主張系爭租約係於100年4月22日始經兩造合意終止，且被告並無違約情事乃提起反訴，請求反訴被告應依系爭租約第6條第3項規定返還扣除回復費用後之剩餘擔保金新台幣（下同）38萬3,860 元及法定遲延利息等語。據此觀之，本件反訴標的之法律關係與本訴標的之法律關係，兩者在法律上或事實上關係密切，審判資料有共通性或牽連性。依前揭說明，被告提起本件反訴，應予准許。
乙、實體方面：
壹、本訴部分：
一、原告主張：㈠緣兩造於98年12月25日訂立系爭租約，原告並將日後關於系
爭租約之相關事宜均委由代理機關即經濟部工業局龍德工業區服務中心（下稱龍德服務中心）處理，租賃標的為宜蘭縣○○○○區○○段○○○○○○○號及186-24地號共2 筆土地，面積計2,048.98平方公尺，租賃期間共18年9 個月又27日，租金以租賃面積每平方公尺每月32.1元計算；另系爭租約第19條第1項第5款約定被告如未於簽訂租約起3個月又28日內（即99年4月21 日前）取得建造執照並申報開工者，原告得終止系爭租約，又同條項第7款復約定被告如未於簽訂租約起1年9個月又27日內（即100年10月21日前）取得使用執照並開始營運者，原告亦得終止系爭租約。事後，原告於99年3月17日去函通知被告應依約於99年4月21日前提供建造執照並申報開工文件，惟被告於99年4月2日來函稱因廠房設計多次修改，無法順利取得建造執照並申報開工，故請求原告同意展延6 個月，經龍德服務中心函轉原告審核後勉為同意被告展延取得建造執照及申報開工至99年10月21日，詎被告於前揭展延期日屆至後猶然未能申報開工，甚於100年1月10日再度來函請求展延6個月至100年4月21 日，經原告於100年1月31日函知被告礙難同意其展延之請求，且由於被告未能於展延期程內申報開工，已違反系爭租約第19條第1項第5款之規定，爰依法通知終止系爭租約，並於100年2月10日函催被告應於1 個月內返還租賃標的物並回復原狀，惟被告均置之不理，原告不得已僅得於100年3月11日檢核系爭標的物之狀況後，於100年5月16日委任訴外人弘勝土木包工業辦理回復原狀等作業，被告雖向原告陳情，惟原告終止系爭租約於法有據，僅得於100年4月22日函覆同意依約返還被告溢繳之租金，其餘請求礙難同意。綜上，原告依系爭租約第19條第1項第5款之規定，以被告未能於同意展延之期限內完成申報開工之程序為由終止系爭租約，核屬於法有據。另依系爭租約第21條第3 項「乙方於租期屆滿前放棄承租或經甲方終止租約或租期屆滿不再續約者，應於租約終止或租期屆滿之日起1 個月內返還租賃標的物，並應回復土地原狀，逾期未辦理者，每逾1日乙方應支付按日租金（依本契約所定租金計算）3倍計算之違約金予甲方。」之約定，復依系爭契約第4 條約定租金以租賃面積每平方公尺每月32.1元計算，而租賃標的物面積計2,048.98平方公尺，每月租金即為6萬5,772.258元，換算每日租金即為2,192.4086元（計算式：65,772.258÷30）。則原告係於100年1月31日終止系爭租約，揆諸前揭約定，被告最遲應於100年2月28日返還租賃標的物並回復原狀，故自100年3月1日起至100年5月16 日原告委任訴外人弘勝土木包工業辦理回復原狀等作業之日止，被告應遭計罰違約金之天數為77天，合計應付之違約金計為50萬6,446 元（計算式：2,192.4086元×77天×3倍，小數點以下4捨5 入）。為此，爰依兩造上揭系爭租約之條款約定提起本訴，請求判決如訴之聲明所示等語。並聲明：1.確認原告與被告間就宜蘭縣五結鄉○○○○區○○段○○○○○○○○○○○○○○號土地之租賃關係不存在；2.被告應給付原告50萬6,446 元；3.前項聲明，原告願供擔保，請准宣告假執行。
㈡對被告答辯所為之陳述：
1.被告於99年10月21日展延期日屆至後猶然未能申報開工，甚於100年1月10日再度來函請求展延6個月至100年4月21 日，原告於100年1月31日函知被告礙難同意其展延之請求，且由於被告未能於展延期程內申報開工，已違反系爭租約第19條第1項第5款之規定，原告遂於100年1月31日適逢被告公司董事長特助吳必勝偕同被告之營造廠商至龍德服務中心參訪，而龍德服務中心承辦人員當場將前揭原本要寄發之終止租約函文當場交付予吳必勝，並向其口頭說明原委，此有該服務中心工作日誌簿之公文書記載無誤，且原告於100年2月10日曾再度發函予被告，請求被告應於終止租約後1 個月內回復租賃物原狀，該份函文於100年2月11日經被告簽收無訛，此有郵件收件回執可佐，故本件至遲於100年2月11日亦已發生終止系爭租約之效力。是原告業已依法通知終止系爭租約，並已函催被告應於1 個月內返還租賃標的物並回復原狀，惟被告均置之不理，原告不得已僅得於檢核系爭標的物之狀況後，委任訴外人弘勝土木包工業辦理回復原狀等作業，故雙方之租賃關係已於100年1月31日合法終止。
2.又被告另主張原告於99年10月25日、99年12月27日分別收受99年10月22日至100年1月21日、100年1月22日至100年4月21日之租金，顯見原告已同意被告展延租約期限至100年4月21日云云。惟依民法第421條及系爭租約第4條之約定，於租賃關係未終止前，承租人均負有給付租金之義務，乃屬當然，另承租人依系爭租約第19條之約定應於租賃契約之日起3 個月又28日內（即99年4月21 日前）取得建照執照並申報開工，此義務與承租人應給付租金乃分屬二事，自不因承租人有給付租金即可免除於期限內取得建照並申報開工之義務，換言之，承租人倘未履行前揭期限內申報開工之義務，縱已依約給付租金，出租人仍得解除合約，否則第19條之約定即無意義。則被告依約原應於99年4月21 日前取得建照執照並申報開工，惟其向原告表示因廠房設計多次修改而要求展延，原告勉為同意展延至99年10月21日，詎被告至100年1月31日前均未依約申報開工，此部分為被告不爭執，且被告於100年1月17 日來函已自承係因其內部疏失而未能依約於期限內申報開工，故該遲延既係可歸責於被告，故原告按系爭租約第19條第1項規定於100年1月31 日終止租約，即屬於法有據。至於被告另主張原告於99年12月27日通知被告繳交第二期租金乙節，此僅係基於當時租賃關係尚未終止，而於租賃關係存續期間承租人依法依約本即應給付租金，此舉並非表示原告同意展延申報開工期日至100年4月21日，自不容混淆，此觀原告除於100年1月31日將終止契約之函文當場交付予被告受僱人吳必勝外，復於100年2月10日再度函催被告已終止系爭租約，應儘速回復土地原狀等情可證。
3.再者，被告主張出租人於預先收受租金之後（因系爭租約係一次收受3 個月租金），已自動構成租約展延，如承租人有違反第19條第1項第5款之情事而該當提前終止租約之事由時，出租人仍不得主張終止租約。準此，倘按被告之邏輯，則是否意謂如承租人有違反同條項其他款終止契約之事由（如同條項第1款承租人擅自轉租、第4款未經同意擅自開挖土石方或第 8款違反相關環保法令等情事），出租人均不得主張提前終止租約？否則何以均屬系爭租約約定課與承租人義務之約定，卻有不一樣之契約效果？由此顯見被告將給付租金之義務與租約另行約定承租人額外負擔之義務混為一談，非屬可採。況且，倘本件租約如被告主張在100年4月22日始因其拋棄租賃權而終止，則原告自可向被告收取租金至100 年4月22日為止，惟原告於100年4月22 日致函被告時一併將反訴原告溢繳之租金共計24萬0,434 元（即自原告終止合約之翌日100年2月1日起至100年4月22 日止之租金）開立票據交還被告，被告不僅未曾表示此為租賃關係存續期間應付之租金而退還，反而主動提示領回該溢繳之租金，顯見被告亦認為租賃關係早於100年1月31日業已終止，否則豈有受領原告退還之租金24萬0,434 元之理？至於被告另辯稱當時未歸還100年1月31日至100年4月21日之租金係因被告公司匯款帳戶已經被停止使用云云，更屬誤導鈞院之詞，倘被告確有意返還該筆費用，尚有諸多方式可為之，迺被告均未採取任何動作，現臨訟始空言主張是因為原告告知原繳納租金帳戶已無法使用而未歸還等語，即屬事後辯詞不足採信。綜上，由此益徵系爭租約於100年1月31日業已終止。
4.被告另主張兩造100年3月31日之協調會結論同意被告申報開工，而被告已於100年4月15日申報開工，故兩造租約並未於100年1月31日終止云云。惟原告業已於 100年2月1日已發函表示終止系爭租約，且證人凌韻生於庭訊時亦證稱：「（問：100年3月31日的會議是否是因為被告公司的租約已經終止，但希望被告公司提出其他資料，再由工業局斟酌是否恢復租約？）是的。因為被告公司有提出陳情函，所以才希望針對被告公司的個案能否為其他變通的處理。」等語可知，原告雖於100年3月31日召開協調會，惟召開該協調會係因被告向原告副局長陳情，而原告基於協助瞭解合約紛爭之目的而召開，實則原告之立場自始至終均認為兩造租約業已於 100年1月31日終止，100年3月31 日協調會僅是尋求是否於契約終止之後尚有重新訂約或回復租約之可能而已，並非同意兩造之租約於100年1月31日後仍繼續有效存在。另證人高清華、凌韻生均證稱上開協調會係副局長接獲陳情後交辦處理，其目的僅是為了先瞭解被告之需求及是否有解決方案，然後再將被告之訴求轉知原告擇期開會討論而已，而與會之人並無任何權責決定被告公司是否可以事後申報開工而回復租約，故該次協調會亦未做成任何會議記錄，嗣後原告內部召開協調會議亦認為被告既然已有違約之狀況，自無給予特許回復租約之可能，此有證人凌韻生證稱：「（問：就100年3月31日會議的結論最後局裡的決定為何？）工業局最後的決定是以通案原則處理，通案原則處理就是希望被告公司以行政訴訟的程序來救濟。」等語可證，是證人吳必勝稱當初工業局的意思就是明確的表示要伊儘速申報開工，伊的認知是工業局已經同意了等語，顯屬證人自行臆測之詞，且與會人員既無權責同意讓其回復租約，更無可能於會議中要求其儘速申報開工，故被告稱召開該次協調會即是代表兩造已再次合意將系爭租約約定契約終止權之條件變更為「100年4月21日前未取得建造執照並申報開工者」云云，顯有違誤。
5.再者，原告於99年3月17日通知被告依約應於99年4月21日前提供建造執照及申報開工，被告於99年4月2日向原告申請展延後，斯時被告已明知經展延後之最後申報開工期限為99年10月21日，然被告卻未於期限內申報開工，縱認被告有不可歸責之事由而遲延（實則被告於100年1月10日之函文已自承係因自己經驗不足等疏失而遲延），被告亦應於展延期限內再向原告提出展延申請，詎被告均置此不為，卻反逕自認為原告已同意為展延之申請，顯屬無據。末者，被告另主張本件原告踐行先期通知義務，故100年1月31日終止契約不生效力云云。惟民法第450條第3項所定之出租人應以曆定星期，半個月或1個月之末日為契約終止期，並應至少於1星期、半個月或1個月前通知，係列舉之規定，非謂不動產之租金以1年或半年定其支付之期限者，亦得類推適用該條項之規定，此有最高法院67年台上字第2293號民事判例意旨參照，是被告主張本件租金係以3個月為一期，故原告應在不得少於1個月前通知被告終止系爭租約等語，即有違誤。退步言，縱認原告負有於相當期限前通知被告終止契約之義務而未履行，然原告既已於100年1月31日通知被告終止契約，至遲系爭租約亦於100年2月28日合法終止，故系爭租約仍業經原告合法終止，自不待言，被告以原告未提前通知為由認為系爭租約終止不合法等語，即屬無據。準此，系爭租約既於100年1月31日經原告以被告違反系爭租約第19條第1項第5款事由而合法終止，則原告依同條第2 項規定將擔保金沒入，即屬有據，並另依約計罰遲延回復原狀之違約金，於法並無不合等語。
二、被告則以：㈠被告對於目前兩造並沒有租賃關係並沒有爭執，而且土地已
經被收回，所以原告聲明第一項顯然無確認利益。又系爭租約為定有期限之租賃契約（系爭租約第2 條），且租金給付係以3個月為1期（系爭租約第4條第4款），依法原告應於相當期限（不得少於1個月）前通知，惟於100年1月31 日前，原告非但未踐行終止租賃之先期通知，尚於99年10月5 日、99年12月27日通知被告繳交第一、二期租金，亦即原告行使契約終止權，於法不合。從而，原告100年1月31日之終止通知，依法不生效力。
㈡系爭租約第19條第2項：「乙方因本條第1項而被終止租賃契
約時，已繳交之擔保金概不退還。」及同條第1項第5款：「自簽訂租賃契約之日起3個月又28日內（即99年4月21日前）未取得建造執照並申報開工者。」，後經原告於99年4 月20日同意展期至99年10月21日，意即：系爭租約第19條第1 項第5 款所約定契約終止權之條件已為兩造明示合意變更。迨兩造合意變更之99年10月21日期限屆至前，被告已於99 年9月10日取得建造執照，惟因99年10月梅姬颱風造成蘇澳嚴重水災，被告就該情事變更，考量租賃期間長達18年，為確保安全決定變更設計，致屆期暫未申報開工；且原告並於99年10月5日通知繳交第一期租金（99年10月22日至100年年1月21日），再於99年12月27日通知繳交第二期租金（100年1月22日至100年4月21 日），被告均依前開通知繳交各期租金。
按系爭租約第19條第1項第5款規定之日期（99年4月21 日），業經原告同意展延，而向後延期至100年4月21日前取得建造及報開工即可（性質上應屬契約雙方當事人以合意變更原契約內容，而此合意並不以書面為限，口頭或默示意思表示均無不可）。原告雖主張已依原證1 函文通知終止系爭租約，惟縱該函於100年1月31日送達被告，惟是時仍在展延期限（100年4月21日）內，原告本無權單方面終止系爭租約。況被告於100年4年21日前已取得建造執照（99年9月10 日）並報開工（100年4月15日），原告尤無終止租約之權利。綜上，被告因情事變更致無法按時申報開工，原告屆期並未行使契約終止權，而係通知被告繳交租金（期間為99年10月22日至100年4月21日），無異承認兩造間於是時仍存有租賃關係，而被告均依原告通知繳交各期租金，即可證明：兩造實已再次合意將系爭租約第19條第1項第5款約定契約終止權之條件變更為「100年4月21日前未取得建造執照並申報開工者」。職是，原告主張依約於100年1月31日行使終止權，自屬依約無據。
㈢原告關於工業區土地租賃規定於 99年7月間變更，由系爭租
約簽訂時之規定：「可延展二次，每次三個月」，變更為「可延展二次，每次六個月」，惟原告因過失漏未通知被告可依據新規定辦理展期至100年4月21日，此有證人高清華 102年2月20 日庭期之證詞可稽。系爭租約雖未明定原告就延展規定變更有通知被告之義務，惟系爭租約附則第2 點已明載：「本契約若有未盡事宜，悉依促進產業升級條例暨其施行細則、工業區土地或建築物租售辦法及其他相關法令規定辦理。」而原告前於99年4月20 日同意被告展期至99年10月21日取得建造執照並申報開工，即係依據工業區土地租賃延展規定辦理，延展規定事後既有變更，且被告亦適用變更後規定，原告即有通知被告之義務，若被告可再次延展至100年4月21日，將有更充分之時間完成建廠籌備。職是，延展規定變更之告知，將使被告得於99年10月21日前再次向原告申請延展，對於系爭租約目的之達成影響實為重大，況被告亦已投入可觀之金錢物力，原告負有協力及告知義務以輔助實現被告之給付利益，自不待言。然龍德服務中心並未適時通知被告延展規定已有變更，被告事後得知延展規定變更，再於100年1月10日申請展延至100年4月21日申報開工，而龍德服務中心函轉工業局指示之函文，竟對本件爭議之核心始末（即龍德服務中心過失漏未通知被告可依變更後之規定辦理延展）刻意略而不談，致遭原告以違反系爭租約第19條第1 項第5款規定拒絕，並溯自99年10月21 日終止租約，且不予退還擔保金。蓋原告違反契約附隨義務在先，致令被告先前投入之建廠成本150 萬元（廠房設計費）付之闕如，亦無法取回擔保金39萬4,632 元，被告之固有利益無疑受有嚴重損害。
㈣此外，原告曾於100年3月31日邀集相關承辦人員及原告至工
業局開會，原告承辦人員事前電話通知時告知被告本案仍有轉圜餘地，且原告於工業局會議中除確認被告投資意願外，並詳細瞭解被告投入資金狀況，並詢問可否隔週申報開工（見證人吳必勝102年2月20日庭期之證詞），相較被告先前因龍德服務中心之過失未通知被告可再辦理延展之不利處境，原告此舉顯係亟欲彌補前開服務中心之過失，而積極協助被告俾利達成系爭租約目的。豈料龍德服務中心並未誠實上報自身錯誤過失，工業局除無從稽核下屬機關疏失外，亦未審慎考量龍德服務中心業已發函通知繳交租金至100年4月21日之事實，無法判斷檢舉函內容真實性與否，憑藉錯誤、不完整之資訊即草率作出終止系爭租約之決定，原告暨其所屬行政機關欠缺自我省查糾正錯誤之能力，致犧牲被告財產權益之深，莫此為甚。綜上，原告既有漏未告知延展規定變更之過失（即契約附隨義務之違反），而屆期並未行使終止權，反而陸續通知被告繳交第一、二期租金，最後竟再主張行使終止權，顯然有違誠信原則，依民法第148條第2項規定：「行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法」，原告無由主張行使終止權。承上據述，原告既未合法踐行終止系爭租約之先行通知，同時違反契約附隨義務，自不得單方片面終止系爭租約，故原告主張「因被告違反系爭租賃契約第19條第1項第5款之規定，系爭租約業經其終止」云云，洵屬無據。
㈤又依前開說明，原告違反契約附隨義務，且先後二次通知被
告繳交租金，系爭租約業經兩造合意延展至100年4月21日，原告本不得於100年1月31日片面主張行使終止權，況被告於100年4月21日前已取得建造執照（99年9月10 日）並報開工（100年4月15日），原告尤無終止租約之權利，意即：被告未違反系爭租約第19條第1項第5款之規定。再者，被告嗣後受領並兌現原告100年4月22日所檢還之支票（即被告所繳第
一、二、三期租金，合計369,447 元），係同意原告所提關於終止系爭租約之要求，應屬合意終止之性質（意即兩造間租賃關係於100年4月22日合意終止並向後失其效力），並非承認系爭租約業於100年1月31日終止。從而，原告以被告領回已繳之租金，逕指被告承認系爭租約早已終止云云，顯屬無稽。此外，關於原告於100年5月16日委任訴外人弘勝土木包工業辦理土地回復乙節，由於系爭租約合意終止之日期係100年4月22日，而系爭租賃標的物之返還並回復原狀日為100年5月16日，仍在系爭租約第21條第3項所示1個月期間內，並未逾期，自無違約金可言。綜上，兩造間租賃契約係於100年4月22日始經合意終止，原告既不得片面主張終止契約（即被告未違反系爭租約第19條第1項第5款之規定），且被告亦非於租期屆滿前放棄承租，自無原告所指違約問題，原告主張依系爭契約第 21條第3項之規定，請求被告給付違約金，要無理由等語，資為答辯。並聲明：1.原告之訴駁回；2.如受不利判決，願供擔保請准宣告免假執行。
貳、反訴部分：
一、反訴原告主張：㈠兩造於98年12月25日簽訂系爭租約，租賃標的為○○○○區
○○段○○○○○○○○○○○○○○號等2 筆土地，面積計2,048.98平方公尺，租賃期間自98年12月25日至117年10月21 日止，共計18年9月又27 日，租金以每月每平方公尺32.1元計算，擔保金為39萬4,632 元。詎反訴被告於100年1月31日委由龍德服務中心發函片面終止兩造間租賃關係，並主張依系爭租約第19條第2項規定，沒收反訴原告繳納之擔保金39萬4,632元，將全數解繳至經濟部工業開發管理基金。惟系爭租約第19條第1項第5款規定之日期即99年4月21 日，業經反訴被告同意展延，而向後延期至100年4月21日前取得建造及報開工即可。故反訴被告雖主張已依原證1 函文通知終止系爭租約，惟縱該函於100年1月31日送達反訴原告，是時仍在展延期限（100年4月21日）內，反訴被告本無權單方面終止系爭租約。況反訴原告於100年4年21日前已取得建造執照（99年9 月10日）並報開工（100年4月15日），反訴被告尤無終止租約之權利。是反訴原告既未違反系爭租約第19條第1項第5款之規定，則反訴被告主張依同條第2 項規定終止租約及沒收擔保金，即屬無理由。又反訴被告於100年4月22日以支票檢還反訴原告所繳第一、二、三期租金，反訴原告受領並將支票兌現，乃係合意終止租賃契約，與系爭租約第6條第2項之情形不同，要無該條項之適用。另反訴被告主張依系爭租約第21條第3 項科罰違約金部分，因反訴原告係合意終止系爭租約之日期應為100年4月22日，而系爭租賃標的物之返還並回復原狀日為100年5月16日，仍在系爭租約第21條第3項所示1個月期間內，並未逾期，自無違約金可言。況兩造合意終止租約之情形，與契約第6條第2項所示要件均不相符，從而亦無第21條第3 項規定之適用，則反訴被告主張對反訴原告科罰違約金，並無理由。至於反訴被告於100年5月16日委任訴外人弘勝土木包工業辦理土地回復乙節，反訴原告同意負擔該回復費用6,272元。職是，反訴被告即應依系爭租約第6條第3項規定，返還反訴原告剩餘擔保金38萬8,360元（計算式：394,632元－6,272元）。為此，依兩造上揭租約條款約定提起反訴，請求判決反訴被告應如數給付等語。並聲明：1.反訴被告應給付反訴原告38萬8,360 元，及自反訴起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息；2.願供擔保，請准宣告假執行。
㈡對反訴被告答辯所為之陳述：
當時反訴被告把全額的租金退還給反訴原告說要終止租約，反訴原告也同意於100年4月22日反訴被告將款項交還給反訴原告，反訴原告也同意受領，所以不是沒有法律上的原因，是基於契約的關係，所以並非無法律上之原因。另關於抵銷的部分，反訴被告是逾時才提出此攻擊防禦方法，所以應該不能主張抵銷等語。
二、反訴被告則以：反訴部分能否請求之前提，繫於本件兩造之租約是否業經反訴被告於100年1月31日合法終止，就此部分已詳如前述，於此不贅。退步言，倘鈞院認為本件租約如反訴原告主張在10
0 年4月22日始因其拋棄租賃權而終止，則於系爭租約於100年4月22 日終止前反訴原告仍有繳付租金之義務，故反訴被告於100年4月22日檢還第一、二期租金共24萬6,298元（即99年10月22日至100年4月21 日之租金），反訴原告受領並兌現之即屬無法律上之原因，反訴被告自可依不當得利之規定向反訴原告請求返還之。而按民法第334 條之規定，於二人互負債務且給付種類相同而均已屆清償期者得為抵銷，是本件反訴原告請求反訴被告返還擔保金38萬8,360 元部分縱屬有理由，則主張以得向反訴原告請求返還不當得利受領反訴被告退還之第一、二期租金額24萬6,298 元為抵銷。並聲明：1.反訴原告之訴駁回；2.如受不利判決，願供擔保請准宣告免假執行。
參、兩造不爭執之事項：㈠兩造於98年12月25日簽訂系爭租約，租賃標的為○○○○區
○○段○○○○○○○○○○○○○○號共2筆土地，面積計2048.98平方公尺，約定租賃期間自98年12月25日至117年10月21 日止，共計18年9月又27 日，租金約定以每月每平方公尺32.1元計算，被告並已繳納擔保金39萬4,632元。
㈡兩造簽訂系爭租約後，原告即將日後關於系爭租約之相關事宜均委由代理機關即龍德服務中心處理。
㈢被告依系爭租賃契約第19條第1 項第5 款取得建造執照並申
報開工期限為99年4 月21日；依同條項第7 款取得使用執照並開始營運期限為100年10月21日。原告後於99年4月20日同意被告展期至99年10月21日取得建造執照並申報開工。被告於99年9 月10日取得建築執照，並於100 年4 月15日申報開工。
㈣原告分別於99年10月5日、99年12月27日通知被告繳交第一
期(即99年10月22日起迄100年1月21日止)及第二期(即100年1月22日起迄100年4月21日止)之租金，被告均依通知繳交各期租金。
㈤原告於100年1月31日發函通知被告終止系爭租約。
㈥系爭租約標的土地業經原告於100年5月16日委任訴外人弘勝
土木包工業辦理回復原狀，並由原告收回；前開回復原狀費用為6,272元，係由原告墊付，應由被告負擔。
㈦被告(即反訴原告)就系爭租約之租金已繳交至100年7月21日
。原告(即反訴被告)於100年4月22日將反訴原告依其通知所繳第一期(99年10月22日起迄100年1月21日止)租金11萬7,285元及第二期(100年1月22日起迄100年4月21日止)租金12 萬3,149元，合計24萬0,434元及反訴原告自行於100年4月15日所繳納之租金12萬9,013元，總計36萬9,447元，以同面額之支票退還被告(即反訴原告)，被告(即反訴原告)受領該支票並兌現。
肆、法院之判斷：
一、本訴部分：㈠按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益
者，不得提起，民事訴訟法第247條第1項前段定有明文。若被告對原告主張之法律關係，自始無爭執，即法律關係之存否並無不明確之情形，尚不能謂原告有即受確認判決之法律上利益(最高法院70年度台上字第2792號判決意旨參照)。查本件原告起訴主張兩造間就系爭租約所成立之租賃關係業經其合法終止而不存在乙節，被告固否認原告終止系爭租賃契約之合法性，並以系爭租賃契約係經兩造於100年4月22日合意終止等節置辯，惟關於原告主張兩造間就宜蘭縣五結鄉○○○○區○○段○○○○○○○○○○○○○○號土地之租賃關係不存在乙節，則表示不爭執，是兩造間就系爭租賃法律關係之存否並無不明確之情形，原告於本訴第一項聲明請求判決確認兩造間就宜蘭縣五結鄉○○○○區○○段○○○○○○○○○○○○○○號土地之租賃關係不存在，即難認有即受確認判決之法律上利益，應予駁回。
㈡本件兩造關於實體部分爭執之處，經行爭點整理程序確認為
：1.原告主張因被告違反系爭租賃契約第19條第1項第5款之規定，系爭租約業經其終止，有無理由？2.原告依系爭契約第21條第3 項之規定，請求被告給付違約金，是否有理由？得請求的違約金金額為何？茲審酌如下：
1.原告主張因被告違反系爭租賃契約第19條第1項第5款之規定，系爭租約業經其終止，有無理由？本件原告主張依系爭租約第19條第1項第5款約定，被告如未於簽訂租約起3個月又28日內（即99年4月21日前）取得建造執照並申報開工者，原告得終止系爭租約，原告於99年3 月17日去函通知被告應依約於99年4月21 日前提供建造執照並申報開工文件，惟被告於99年4月2日函請原告同意展延6 個月，經龍德服務中心函轉原告審核後，原告於99年4月20 日同意被告展延取得建造執照及申報開工至99年10月21日，詎被告於前揭展延期日屆至後猶然未能申報開工，原告乃於100年1月31日函知被告依系爭租約第19條第1項第5款之規定終止系爭租約等節，固據原告提出系爭租賃契約書、原告工業局龍德(兼利澤)工業區服務中心99年3月17日龍德管字第0000000000號函、被告99年4月2日(99)錦池字第000002 號函、原告工業局99年4月20日工地字第00000000000號函及原告工業局龍德(兼利澤)工業區服務中心100年1月31日龍德管字第0000000000號函等件為證(見卷第9頁至17頁、第6頁)，堪認屬實。惟按當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約即為成立，為民法第153條第1項所明定；又所謂默示之意思表示，係指依表意人之舉動或其他情事，足以間接推知其效果意思者而言，若單純之沈默，除有特別情事，依社會觀念可認為一定意思表示者外，不得謂為默示之意思表示(最高法院著有29年上字第762 號判例意旨參照)。經查，被告依系爭租賃契約第19條第1項第5款約定應取得建造執照並申報告開工之期限，業經原告於99年4月20 日同意展期至99年10月21日乙節，已如前述，則應認系爭租約第19條第1項第5 款所約定契約終止權之條件已經兩造明示合意變更，又於兩造合意變更之99年10月21日期限屆至前，被告已於99年9月10 日取得建造執照乙節，為兩造所不爭執，雖被告未於兩造合意變更之99年10月21日期限屆至前申報開工，然被告主張原告於該期限屆至前即99年10月5 日通知被告繳交99年10月22日至100年1月21日之租金，被告已於99年10月25日繳交該期租金11萬7,285元，嗣原告復於99年12月27 日通知被告繳交100年1月22日至100年4月21日之租金，被告亦已於100年1月21日繳交該期租金12萬3,149 元等節，有被告所提出之原告工業局龍德(兼利澤)工業區服務中心99年10月5 日龍德管字第0000000000號函、99年12月27日龍德管字第0000
000000號函各一紙及匯款收據二紙(均影本)為證(見卷第72頁至第73頁背頁) ，且為原告所不爭執，堪認屬實，則原告既於原同意展延之期限屆至前即99年10月5 日通知被告繳交99年10月22日至100年1月21日之租金，被告雖係於原告同意展延之期限(即99年10月21日)後，始於99年10月25日繳交租金11萬7,285 元，惟原告仍予以受領該租金，且未於原告明示同意展延之期限即99年10月21日屆滿後，依系爭租約第19條第1項第5款行使租約終止權，反另於99年12月27日通知被告繳交100年1月22日至100年4月21之租金，而被告亦已於100年1月21日繳交該期租金12萬3,149 元，依原告上開之積極舉動及作為，應足認其就系爭租約第19條第1項第5款所約定被告應取得建造執照並申報開工之期限，已默示同意被告展延至100年4月21日，是被告辯稱系爭租約第19條第1項第5款所約定之期限，已經原告同意延期至100年4月21日前取得建造及申報開工即可乙節，應屬可採。又查被告辯稱其已於99年9月10日取得建造執照，並於100年4月15 日申報開工等節，為原告所不爭執，亦堪認屬實，則兩造既已合意變更系爭租約第19條第1項第5款所約定取得建造執照及申報開工之期限為100年4月21日，而被告於該期限屆至前已取得建造執照並申報開工，自無違約之情事。準此，原告於100年1月31日函知被告依系爭租約第19條第1項第5款之規定終止系爭租約，自難認有據，是其主張因被告違反系爭租賃契約第19條第1項第5款之規定，系爭租約業經其終止，應為無理由。
⑵至於原告雖主張倘依被告所辯原告於預先收受租金之後，已
自動構成租約展延，如被告有違反第19條第1項第5款之情事而該當提前終止租約之事由時，原告仍不得主張終止租約之邏輯，則是否意謂如承租人有違反同條項其他款終止契約之事由（如同條項第1款承租人擅自轉租、第4款未經同意擅自開挖土石方或第8 款違反相關環保法令等情事），出租人均不得主張提前終止租約？否則何以均屬系爭租約約定課與承租人義務之約定，卻有不一樣之契約效果？由此顯見被告將給付租金之義務與租約另行約定承租人額外負擔之義務混為一談，非屬可採；況且，倘本件租約如被告主張在100年4月22日始因其拋棄租賃權而終止，則原告自可向被告收取租金至100年4月22日為止，惟原告於100年4月22日致函被告時一併將反訴原告溢繳之租金共計24萬0,434 元開立票據交還被告，被告不僅未曾表示此為租賃關係存續期間應付之租金而退還，反而主動提示領回該溢繳之租金，顯見被告亦認為租賃關係早於100年1月31日業已終止，否則豈有受領原告退還之租金24萬0,434元之理？云云，惟查，系爭租約第19條第1項第5 款所約定被告應取得建造執照並申報開工之期限即99年4月21日，曾經原告明示同意展延至99年10月21 日，足認原告就該期限有展延與否之裁量權限，且依原告通知被告預納租金及受領被告繳納之租金等積極舉動及作為，足證原告就系爭租約第19條第1項第5款所約定被告應取得建造執照並申報開工之期限，已默示同意被告續展延至100年4月21日，而被告已於99年9月10日取得建造執照，並於100年4月15 日申報開工，自無違反兩造合意變更後之系爭租約第19 條第1項第5款所約定之期限，原告以被告有違反第19條第1 項第5款之情事，主張終止系爭租約自屬無據，已如前述，又原告既係以被告有違反第19條第1項第5款之情事，主張終止系爭租約，自核與租約展延及被告有無違反同條項其他款終止契約之事由無涉。是原告主張給付租金之義務與租約另行約定承租人額外負擔之義務分屬二事，而認被告有違反第19條第1項第5款之情事，該當提前終止租約之事由云云，應無可採。至於被告於100年4月22日受領原告退還之租金部分，僅涉及被告有無不當得利之情事，尚難以被告嗣後受領該退還之租金，逕認原告上開默示同意展延系爭租約第19條第1項第5款所約定期限之意思表示溯及失其效力，是原告此部分之論述，亦同無可採。
2.原告依系爭契約第21條第3 項之規定，請求被告給付違約金，是否有理由？得請求的違約金金額為何？按「乙方於租期屆滿前放棄承租或經甲方終止租約或租期屆滿不再續約者，應於租約終止或租期屆滿之日起1 個月內返還租賃標的物，並應回復土地原狀，逾期未辦理者，每逾1日乙方應支付按日租金（依本契約所定租金計算）3 倍計算之違約金予甲方。」固為系爭租約第21條第3 項所明定，惟查被告並無違反兩造合意變更後之系爭第19條第1項第5款所約定取得建造執照及申報開工期限之情事，原告於100年1月31日主張依系爭租約第19條第1項第5款之約定，終止系爭租約，非屬有據，已如前述，是原告主張依系爭租約第21條第3項之約定，請求被告給付違約金50萬6,446元，亦屬無理由。
二、反訴部分：本件兩造爭執之處，經行爭點程序確認為：反訴原告請求反訴被告返還扣除回復費用後之剩餘擔保金38萬3,860 元及法定遲延利息有無理由？茲審酌如下：
1.按「乙方因本條第1 項而被終止租賃契約時，已繳交之擔保金概不退還」固為系爭租約第19條第2 項所約定，惟反訴原告並未違反系爭租約第19條第1項第5款之規定，反訴被告主張依該規定終止系爭租約，並無理由，已如前述，則反訴被告主張依同條第2項約定沒收反訴原告所繳納之擔保金39萬4,632元，同屬無理由。又反訴被告主張其於100年4月22日以系爭租約業經其於100年1月31日發函終止為由，已將反訴原告依其通知所繳第一期(99年10月22日起迄100年1月21日止)租金11萬7,285元及第二期(100年1月22日起迄100年4月21日止) 租金12萬3,149元，合計24萬0,434元及反訴原告自行於100年4月15日所繳納之租金12萬9,013元，總計37萬9,447元以同面額之支票檢還反訴原告，反訴原告受領並將支票兌現等節，有反訴被告所提出之原告工業局龍德(兼利澤)工業區服務中心100年4月22日龍德管字第0000000000 號函為證(見卷第23頁) ，且為反訴原告所不爭執，堪認屬實，惟反訴被告於100年1月31日以反訴原告違反系爭租約第19條第1項第5款之約定而主張終止系爭租約，非屬有據，已如前述，則系爭租約並未因反訴被告上開終止行為而生契約終止之效力，然反訴被告於100年4月22日將反訴原告依其通知所繳第一期(99年10月22日起迄100年1月21日止) 租金11萬7,285元及第二期(100年1月22日起迄100年4月21日止) 租金12萬3,149元，合計24萬0,434元及反訴原告自行於100年4月15 日所繳納之租金12萬9,013 元均退還反訴原告，客觀上即是再次表示要終止系爭租約之意思表示，而反訴原告收受該退還之租金，係因反訴被告不同意反訴原告使用系爭土地，反訴原告只好不得已接受終止租約乙節，亦據反訴原告法定代理人之特別助理即證人吳必勝到庭結證明確(見卷第123 頁)，則反訴原告主張系爭租約係於100年4月22日經兩造合意終止，尚屬可採。其次，按「乙方於前6 年租期屆滿前，如要求提前終止租約時，已繳之擔保金概不退還。本租賃契約終止無本條第2 項情形且乙方無違約需扣除擔保金之情形時，由甲方全額無息退還。」為系爭租約第6條第2項及第3 項所明定。而系爭租約既係經由兩造合意終止，與系爭租約第6條第2項所約定之情形不同，要無該條項之適用；又反訴原告並無違約之情事，從而亦無第21條第3 項規定之適用，反訴被告主張對反訴原告科罰違約金，並無理由，亦已如前述，則於系爭租約終止後，反訴原告依系爭租約第6條第3項之約定，請求反訴被告返還所繳之擔保金應屬有據。又反訴被告主張其於100年5月16日委任訴外人弘勝土木包工業辦理土地回復，並支出回復費用6,272 元乙節，為反訴原告所不爭執，堪認屬實，反訴原告因同意負擔該回復費用6,272 元，乃僅請求反訴被告返還剩餘擔保金38萬8,360元，自屬有理由。
2.末按「二人互負債務，而其給付種類相同，並均屆清償期者，各得以其債務，與他方之債務，互為抵銷」、「抵銷，應以意思表示向他方為之。其相互間債之關係，溯及最初得為抵銷時，按照抵銷數額而消滅。」，民法第334條、第335條第1 項定有明文。本件反訴原告請求反訴被告返還擔保金38萬8,360 元部分，係屬有據，已如前述，反訴被告就此則主張以其得向反訴原告請求返還不當得利受領反訴被告退還之第一、二期租金額24萬6,298 元，為抵銷抗辯。經查，反訴被告係因誤認其以100年1月31日之函文終止系爭租約，已使系爭租約溯及自99年10年22日起生終止效力，而將99年10月
22 日起迄100年4月21日金之租金計24萬0,434元併退還反訴原告，此有原告工業局龍德(兼利澤)工業區服務中心100年4月22日龍德管字第0000000000號函附卷可證(見卷第23頁)，而系爭租約既係兩造於100年4月22日始合意終止，則反訴原告就系爭租約終止前之租金自仍有繳納之義務，是反訴原告受領反訴被告誤為退還之系爭租約自99年10月22 日起迄100年4月21日止第一、二期租金24萬0,434元，自仍構成不當得利，反訴被告依法得請求反訴原告返還。準此，依前揭法律規定，反訴被告所為抵銷抗辯，應於24萬0,434 元之範圍內為有理由，逾上開數額之抵銷抗辯，則屬無據。至於反訴原告雖以反訴被告抵銷抗辯部分，是逾時才提出此攻擊防禦方法，所以應該不能主張抵銷云云置辯，惟查，反訴被告雖於本案最後言詞辯論期日始提出上開抵銷抗辯，惟本院依本件已調查之證據資料即可併予判斷反訴被告之抵銷抗辯是否有理由，並無礙本件訴訟之終結，復可將與本件相關之紛爭一次解決，有利訴訟經濟，是反訴原告上開所辯應無可採。
3.次查，反訴被告係於102年3月20日本院言詞辯論期日始主張抵銷，而其得抵銷之數額為24萬0,434 元，然反訴原告請求反訴被告返還38萬8,360 元，係自反訴起訴狀繕本送達翌日起加計遲延利息，而依民法第342條準用同法第323條規定，反訴被告所為之清償，應先充利息、次充原本。本件反訴被告應給付反訴原告之數額為38萬8,360 元，而反訴起訴狀繕本係於101年11月月26 日送達反訴被告，為反訴被告自承在卷，且為反訴原告所未爭執，則自反訴起訴狀繕本送達翌日起至102年3月20日被告為抵銷抗辯之日止，共經114 日，前開本金之遲延利息應為6,065 元（388,360元×114/365×5%＝6,065元，元以下4捨5 入）。反訴被告抵銷之主動債權24萬0434元，應先扣除利息6,065元，其餘23萬4,369元（240,434元-6,065元=234,369 元）則用以抵充原本，抵充後原本尚餘15萬3,991元（388,360元-234,369元=153,991元）。是以抵銷後反訴原告得請求反訴被告告返還之餘額為15萬3,991元及自102年3月21日起至清償日止按年息5%計算之利息。
三、綜上所述，本訴原告請求確認兩造間就系爭租約所成立之租賃關係不存在，並請求被告給付違約金計50萬6,446 元，均無理由，應予駁回。又原告之訴既應駁回，其本訴所為假執行之聲請，亦失所依附，應併駁回之；另反訴原告依系爭租約第6條第3項規定提起反訴，請求反訴被告應返還剩餘擔保金即給付其15萬3,991元，及自102年3月21 日起至清償日止按年息5%計算之利息，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。
四、反訴假執行部分：兩造均陳明願供擔保，聲請宣告假執行及免為假執行，就反訴原告勝訴部分，因本件所命給付之金額未逾50萬元，依民事訴訟法第389條第1項第5 款規定應依職權宣告假執行，故反訴原告此部分之請求，尚無必要，爰依職權為之，並就反訴被告部分酌定相當擔保金額，准予宣告免為假執行；至反訴原告敗訴部分，其假執行之聲請，則因訴之駁回而失其附麗，應併予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及舉證，經核與判決結果無影響，爰不逐一論列，附此敘明。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條、第79條。中 華 民 國 102 年 4 月 16 日
臺灣宜蘭地方法院民事庭
法 官 楊麗秋正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀（須附繕本）。
中 華 民 國 102 年 4 月 16 日
書記官 林詩綺裁判費計算書：
一、本訴部分：┌────────┬────────┬────────┐│ 項 目 │金 額（新台幣）│ 備 註 │├────────┼────────┼────────┤│ 第一審裁判費 │ 103,960元 │原告繳納。 │├────────┼────────┼────────┤│ 證 人 旅 費 │ 3,600元 │被告繳納。 │├────────┼────────┼────────┤│ 合 計 │ 107,560元 │原告負擔。 │└────────┴────────┴────────┘
二、反訴部分：┌────────┬────────┬────────┐│ 項 目 │金 額（新台幣）│ 備 註 │├────────┼────────┼────────┤│ 第一審裁判費 │ 4,190元 │反訴原告繳納；反││ │ │訴被告負擔1,676 ││ │ │元，餘由反訴原告││ │ │負擔。 │└────────┴────────┴────────┘