臺灣宜蘭地方法院民事判決 101年度訴字第95號原 告 陳義雄
陳鐘黨共 同訴訟代理人 張譽尹律師被 告 陳俊明
陳國雄陳富贒陳炫坒陳蒼蓮陳忠南陳阿日陳金通陳旺泉陳清標陳順來陳為碩陳為彥張寶守陳治良陳治傑陳治邑陳治圻萬陳月子陳曄文共 同訴訟代理人 楊政雄律師被 告 閻大山 原住台北市○○區○○路○○○巷○○弄49
閻大海 原住台北市○○區○○路○○○巷○○弄49陳明岳上列當事人間確認優先購買權存在等事件，本院於民國103年1月28日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告陳明岳應分別依其與訴外人李良和、許立昇、陳煜昇訂立如附件一至三所示之土地買賣契約書之同一條件，與原告訂立買賣契約書。
被告陳明岳應將所有坐落宜蘭縣宜蘭市○○○段○○○號土地應有部分四四八分之一移轉登記予原告陳義雄；應有部分四四八分之五移轉登記予原告陳鐘黨。
被告陳明岳應將所有坐落宜蘭縣宜蘭市○○○段○○○○○○○○號土地應有部分各三八四分之一移轉登記予原告陳義雄；應有部分各三八四分之五移轉登記予原告陳鐘黨。
如附表一所示之被告，應於原告陳義雄、陳鐘黨分別給付新臺幣壹拾伍萬柒仟捌佰伍拾元、柒拾捌萬玖仟貳佰伍拾元之同時，將各自所有如附表一所示之土地應有部分，分別移轉登記予原告陳義雄、陳鐘黨。
如附表二所示之被告，應於原告陳義雄、陳鐘黨分別給付新臺幣貳拾玖萬玖仟零肆拾玖元、壹佰肆拾玖萬伍仟貳佰肆拾柒元之同時，將各自所有如附表二所示之土地應有部分，分別移轉登記予原告陳義雄、陳鐘黨。
如附表三所示之被告，應於原告陳義雄、陳鐘黨分別給付新臺幣壹拾捌萬肆仟壹佰伍拾捌元、玖拾貳萬零柒佰玖拾貳元之同時，將各自所有如附表三所示之土地應有部分，移轉登記予原告陳義雄、陳鐘黨。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
一、本件原告陳義雄原起訴請求：（一）確認原告陳義雄對坐落宜蘭縣宜蘭市○○○段○○○○○○○○○○○號土地（下稱系爭土地）之全部，均有按每坪新臺幣（下同）1 萬元價格同一條件之優先購買權存在。（二）確認被告陳明順對系爭土地之全部，其優先購買權均不存在。（三）如附表一所示被告陳俊明等18人，應共同將系爭72地號土地所有權之全部，按原告與訴外人陳鐘黨（嗣後追加為原告）及訴外人陳朝棟之應有部分比率，移轉登記予原告陳義雄所有。（四）如附表二所示被告陳俊明等21人，其中被告陳阿日、陳金通、萬陳月
子、閻大山、閻大海、陳曄文、陳為碩、陳為彥等8 人，應先就其繼承系爭353 地號土地公同共有應有部分4分之1辦理繼承登記後，再與被告陳俊明、陳國雄、陳富贒、陳炫坒、陳蒼蓮、陳忠南、陳旺泉、陳清標、陳順來、陳治良、陳治傑、陳治邑、陳治圻，共同將系爭353 地號土地所有權之全部，按原告與訴外人陳鐘黨（嗣後追加為原告）之應有部分比率，移轉登記予原告陳義雄所有。（五）如附表三所示被告陳俊明等21人，其中被告陳阿日、陳金通、萬陳月子、閻大山、閻大海、陳曄文、陳為碩、陳為彥等8 人，應先就其繼承系爭354 地號土地公同共有應有部分4分之1辦理繼承登記後，再與被告陳俊明、陳國雄、陳富贒、陳炫坒、陳蒼蓮、陳忠南、陳旺泉、陳清標、陳順來、陳治良、陳治傑、陳治邑、陳治圻，共同將系爭354 地號土地所有權之全部，按原告與訴外人陳鐘黨（嗣後追加為原告）之應有部分比率，移轉登記予原告陳義雄所有。嗣於本院審理時，本件追加原告陳鐘黨，另追加被告陳明岳，並撤回對被告陳明順之訴，而更正請求：（一）確認原告就被告陳明岳所有系爭土地應有部分64分之1 ，均有優先購買權存在。（二）被告陳明岳應分別依其與訴外人李良和、許立昇、陳煜昇訂立如附件一至三所示系爭土地之買賣契約書之同一條件，與原告訂立買賣契約書。（三）被告陳明岳應將所有系爭72地號土地應有部分64分之1 ，按原告與訴外人陳朝棟之應有部分比率，移轉登記予原告。（四）被告陳明岳應將所有系爭353、354地號土地應有部分64分之1 ，按原告應有部分比率，移轉登記予原告。（五）如附表一所示之被告陳俊明等18人，應將各自所有如附表一所示之系爭72地號土地應有部分，按原告與訴外人陳朝棟之應有部分比率，移轉登記予原告。（六）如附表二所示之被告陳俊明等21人，應將各自所有如附表二所示之系爭353 地號土地應有部分，按原告之應有部分比率，移轉登記予原告。（七）如附表三所示之被告陳俊明等21人，應將各自所有如附表三所示之系爭354 地號土地應有部分，按原告之應有部分比率，移轉登記予原告。核屬民事訴訟法第255 條第1項第2款規定起訴之基礎事實同一之情形，且被告陳明岳對原告所為訴之追加，到庭表示對原告之起訴為認諾而無異議，依法應予准許。至被告陳俊明、陳國雄、陳富贒、陳炫坒、陳蒼蓮、陳忠南、陳阿日、陳金通、陳旺泉、陳清標、陳順來、陳為碩、陳為彥、張寶守、陳治良、陳治傑、陳治邑、陳治圻、萬陳月子、陳曄文等20人（下稱被告陳曄文等20人），雖表示不同意原告所為訴之追加及變更云云，然本件追加起訴之事實與原起訴之事實均係針對系爭土地如附件一至三所示之買賣契約書之優先購買權爭議，且被告陳曄文等20人與被告閻大山、閻大海就包括系爭土地如附件一至三所示之買賣契約書在內之優先購買權爭議，有另行提起確認購買權存在之訴，業經本院101 年度訴字第10號、102 年度訴字第90號判決確定在案（下稱系爭確定判決），此有系爭確定判決書乙份在卷可參（見本院卷二第295至312頁），並經本院調閱系爭確定判決之卷宗審核屬實，顯見原告就本件所為訴之追加及變更，對於被告陳曄文等20人及被告閻大山、閻大海，亦不甚礙彼等之防禦及訴訟之終結，且原告嗣已根據系爭確定判決而為訴之變更，依照民事訴訟法第255條第1項第7款、第4款規定，亦應予以准許，是被告陳曄文等20人之上開辯解，自無可採。
二、查原告陳義雄係於民國100 年12月21日提起本件訴訟，此有本件起訴狀上本院之收文章日期可資參照（見本院卷一第1頁），而系爭確定判決之起訴，係被告陳曄文等20人及被告閻大山、閻大海於100 年12月21日之同日所提起，此有系爭確定判決起訴狀上本院之收文章日期可資參照（見系爭確定判決卷一第3 頁），本件與系爭確定判決之當事人及訴之聲明均有所不同，並非同一事件，業經本院調閱系爭確定判決之卷宗審核無訛，且為系爭確定判決認定在案，是本件應無違反民事訴訟法第253 條規定之重複起訴問題。況系爭確定判決，因該案之兩造均未上訴而確定，依照民事訴訟法第400條第1項規定，已發生既判力，原告、被告陳曄文等20人、被告閻大山、閻大海與訴外人陳朝棟、陳明順均為該案之當事人，自應受系爭確定判決之既判力所拘束，本院就系爭確定判決認定之訴訟標的之法律關係亦不得為相反之認定，原告嗣後亦已依照系爭確定判決而為訴之變更，業如前述說明，合先敘明。
三、按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之，民事訴訟法第247條第1項前段定有明文。
故確認之訴，若係就為訴訟標的之權利或法律關係之成立或存在與否不明確而有爭執，認為有求確認判決之必要，亦所謂有即受確認判決之法律上利益時，即得提起，並以其利害關係相對立而有爭執該權利或法律關係之人為被告者，其當事人即為適格，殊不以該權利或法律關係之主體為限。至有無即受確認判決之法律上利益，則應依現實狀態而為判斷（最高法院76年度台上字第242 號裁判意旨參照）。查被告陳明岳並非系爭土地之原始出賣人，而係100年6月間收到訴外人陳西荃寄送之存證信函後，於同年7 月初與陳西荃見面後，始同意出售其所有之系爭土地應有部分乙節，業經被告陳明岳到庭陳述在案（見本院卷二第32頁背面），原告所提出被告陳曄文等20人及被告閻大山、閻大海前依土地法第34條之1 之規定，分別將系爭土地及他筆土地之全部出售予陳西荃等人，並於100年6月21日分別委託代書以桃園府前（21支）郵局第809、815、821、827、833、839號等6 封存證信函，分別通知原告於文到10日內依法以每坪土地1 萬元之同一條件，對系爭土地及他筆土地主張是否優先購買，並敘明文件代收地址為「桃園縣桃園市縣○路○○○○○號3樓」（下稱催告行使優先購買權通知，見本院卷一第34至42頁），寄件人亦查無被告陳明岳在內，且被告陳明岳到庭時對於原告之請求逕為認諾（見本院卷二第32頁），足認被告陳明岳並無否認原告就本件主張優先購買權存在之意思，而本件被告陳曄文等20人、被告閻大山、閻大海與被告陳明岳之間，對於原告主張之本件訴訟標的，並無合一確定之必要，原告復未提出證據證明被告陳明岳對於原告主張優先購買權存在有予以爭執之事實，則原告與被告陳明岳之間，就本件優先購買權存在與否並無對立之關係，參照前述說明，原告訴請確認就被告陳明岳所有系爭土地應有部分64分之1 ，均有優先購買權存在等語，顯然欠缺即受確認判決之利益，而無權利保護之必要，故原告上開確認之請求，應予以駁回（原告訴之聲明第1 項在法律上顯無理由而經駁回，以下茲不贅述）。
四、原告主張訴外人陳朝棟為本件訴訟之法律上利害關係人等語，本院審酌後，認為本件訴訟之結果，對於訴外人陳朝棟確有法律上之利害關係，經本院依法將本件事實及進行程度以書面通知訴外人陳朝棟，此有本院函文及送達證書各乙紙可證（見本院卷二第169、170頁）。
五、本件被告閻大山、閻大海、陳明岳，均未於最後之言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386 條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體方面：
一、原告起訴主張：
(一)緣兩造為系爭土地之部分共有人，共有情形詳如附表一至三所示，另為系爭土地同段95、96、540 地號土地（下稱他筆土地）之部分共有人。被告陳曄文等20人及被告閻大山、閻大海前依土地法第34條之1 規定，分別將系爭土地及他筆土地之全部出售予訴外人陳西荃等人，並於100年6月21日分別委託代書為催告行使優先購買權通知，原告於接獲催告行使優先購買權通知後，先後於100年7月1日、2日分別以存證信函回覆表明願意優先購買之意思表示（下稱行使優先購買權意思表示），並請被告陳曄文等20人及被告閻大山、閻大海提供買賣契約書，以釐清買賣雙方費用負擔及付款方式。優先購買權之性質為形成權，則在行使優先購買權意思表示到達被告陳曄文等20人及被告閻大山、閻大海時，不待被告陳曄文等20人及被告閻大山、閻大海為同意與否之表示，原告與被告陳曄文等20人及被告閻大山、閻大海之間即成立其與前手之買賣同一條件之優先購買權契約。而被告陳明岳嗣後亦同意成為系爭土地及他筆土地之共同出賣人，故原告嗣後亦有將行使優先購買權意思表示通知被告陳明岳，原告與被告陳明岳之間亦已成立其與前手之買賣同一條件之優先購買權契約。原告基於處分權之行使，僅選擇系爭土地而為本件之請求，自屬合法。
(二)系爭確定判決已認定原告就被告陳曄文等20人及被告閻大山、閻大海所有分別詳如附表一至三所示之系爭土地應有部分有優先購買權法律關係存在，原告應分別依被告陳曄文等20人及被告閻大山、閻大海與訴外人李良和、許立昇、陳煜昇就系爭土地訂立如附件一至三所示之買賣契約書之同一條件，與被告陳曄文等20人及被告閻大山、閻大海訂立土地買賣契約書，而訴外人陳朝棟亦曾就系爭72地號土地表示願意優先購買之意思。原告、訴外人陳朝棟與被告陳曄文等20人、被告閻大山、閻大海、陳明岳之間，既已成立買賣契約，則被告陳曄文等20人、被告閻大山、閻大海、陳明岳自應將系爭土地應有部分辦理移轉登記予原告與訴外人陳朝棟，然彼等經原告屢次催促，拒不履行，爰依據買賣契約之法律關係，請求被告陳曄文等20人、被告閻大山、閻大海、陳明岳應將各自所有如附表一至三所示之系爭土地應有部分，按照原告與陳朝棟之應有部分比率（系爭72地號土地）及原告之應有部分比率（系爭353、354地號土地部分），移轉登記予原告所有。至被告陳曄文等20人雖主張同時履行抗辯，然依據附件一至三所示系爭土地之買賣契約書之約定，原告僅需先給付被告陳曄文等20人20% 之買賣價金，即可請求被告陳曄文等20人移轉登記土地所有權，尾款80% 之買賣價金，則待抵押權及其他他項權利塗銷完畢後60日內，始需給付，故被告陳曄文等20人得請求原告同時履行之買賣價金，僅有20%，尾款80%則不再其列。
(三)本件之聲明：（一）被告陳明岳應分別依其與訴外人李良和、許立昇、陳煜昇訂立如附件一至三所示系爭土地之買賣契約書之同一條件，與原告訂立買賣契約書。（二）被告陳明岳應將所有系爭72地號土地應有部分64分之1 ，按原告與訴外人陳朝棟之應有部分比率，移轉登記予原告。（三）被告陳明岳應將所有系爭353、354地號土地應有部分64分之1 ，按原告應有部分比率，移轉登記予原告。（四）如附表一所示被告陳俊明等18人，應將各自所有如附表一所示之系爭72地號土地應有部分，按原告與訴外人陳朝棟之應有部分比率，移轉登記予原告。（五）如附表二所示被告陳俊明等21人，應將各自所有如附表二所示之系爭353 地號土地應有部分，按原告之應有部分比率，移轉登記予原告。（六）如附表三所示被告陳俊明等21人，應將各自所有如附表三所示之系爭354 地號土地應有部分，按原告之應有部分比率，移轉登記予原告。
二、被告陳曄文等20人則以：
(一)系爭土地及他筆土地共6 筆之土地買賣契約雖然分開簽訂，但是前述6筆土地之買方李良和（2筆）、林漢生、許立昇、陳煜昇及陳西荃等均為合夥人，如附件一至三所示之買賣契約第12條（增補條款）已約定：本約標的買方之承購需與宜蘭市○○○段67、72、91、92、93、94、95、96、347、348、353、354地號土地計12筆及礁溪鄉（誤載為市○○○段35
3、537、538、539、540、566、567地號等7筆土地，總計19筆土地共同開發，於簽約時均已詳實告知賣方知悉…」等語。換言之，系爭354地號土地旁之同段347地號土地，系爭353地號旁之同段348地號土地，系爭72地號旁之同段67地號土地，以及較系爭土地靠近裡面之同段95、96地號土地，都是原買方在購買系爭土地及其他土地之後，要共同開發之土地，實無法分割利用，因此原告起訴僅主張願意購買系爭土地，已與原契約所約定須共同開發19筆土地之條件不同。且系爭土地及他筆土地共6筆，坐落位置不一，當初係考量土地6筆一併出售，才會約定相同的價格而為每坪1 萬元，如果原告僅選擇性的主張優先購買臨馬路之系爭土地，當初地主出售的單價一定比契約約定來得高，原告對於他筆土地遲遲不訂約，對於被告陳曄文等20人即原地主顯不公平。況原告在起訴前，即已分別就系爭土地及他筆土地共6 筆主張優先購買權，顯見原告對於他筆土地，亦應有簽約之權利義務，惟原告本次起訴卻僅就臨馬路之系爭土地主張優先購買權，對於他筆土地卻遲遲不來簽約，對於被告陳曄文等20人於起訴前催告其於100 年12月20日前來簽約之通知，亦置之不理，實有違誠信原則。
(二)系爭土地主張優先購買權人除原告外，另有訴外人陳明順、陳朝棟（陳朝棟僅就系爭72地號土地主張優先購買權），並非只有原告，彼等優先購買權似應類推適用民法第824條第7項之規定，以抽籤決定之，而非由原告以起訴方式確認由原告單獨行使權利。再者，縱認原告依照土地法第34條之1第4項規定，對於系爭土地有優先購買權存在，原告亦僅能請求被告陳曄文等20人與其訂立同一條件之買賣契約，在雙方訂立買賣契約之前，原告尚無請求權直接請求被告陳曄文等20人移轉應有部分之所有權，故原告請求移轉登記部分，於法顯屬無據。
(三)如鈞院認定原告主張與被告陳曄文等20人成立買賣契約，原告已取得買受人地位為有理由，則主張同時履行抗辯，原告必需支付全部價金才能夠取得被告陳曄文等20人之應有部分，而不是依照附件一至三所示之付款方式來主張應付價金的比例。又被告陳治邑之應有部分業經鈞院執行處予以拍定，被告陳治邑無從履行給付義務，原告之請求與現在權利狀態不符等語，資為抗辯。並聲明：請求駁回原告之訴。
三、被告陳明岳雖未於最後言詞辯論期日到場，然據其先前到場所為之陳述：我對於原告之請求為認諾，願意負擔訴訟費用，對於原告請求之事實及理由完全不爭執等語。
四、被告閻大山、閻大海未於言詞辯論期日到場陳述，亦未提出書狀作何聲明或答辯。然按：訴訟標的對於共同訴訟之各人必須合一確定者，共同訴訟人中一人之行為有利益於共同訴訟人者，其效力及於全體；不利益者，對於全體不生效力。民事訴訟法第56條第1項第1款定有明文。而民事訴訟法第56條第1項第1款，所謂共同訴訟人中一人之行為，有利益於共同訴訟人或不利益於共同訴訟人，係指於行為當時就形式上觀之，有利或不利於共同訴訟人而言。非指經法院審理結果有利者其效力及於共同訴訟人，不利者其效力不及於共同訴訟人而言（最高法院52年台上字第1930號判例意旨參照）。
查被告閻大山、閻大海就如附表二、三所示之系爭353、354地號土地應有部分4分之1為公同共有，此有系爭353、354地號土地之登記謄本在卷可憑（見本院卷一第26至33頁），故被告閻大山、閻大海之間就如附表二、三所示之系爭353、354地號土地應有部分公同共有4分之1部分必須合一確定，參照前揭說明，縱使被告閻大山、閻大海並未到庭陳述或提出書狀作何聲明或答辯，被告萬陳月子於本件所為之抗辯，形式上均有利於被告閻大山、閻大海，其效力及於閻大山、閻大海，以下茲不贅述，先予敘明。
五、原告主張兩造為系爭土地之部分共有人，共有情形詳如附表一至三所示，另為他筆土地之部分共有人。被告陳曄文等20人及被告閻大山、閻大海前依土地法第34條之1 之規定，分別將系爭土地及他筆土地之全部出售予訴外人陳西荃等人，並於100年6月21日分別委託代書為催告行使優先購買權通知，原告於接獲催告行使優先購買權通知後，先後於100年7月1日、2日分別以存證信函回覆表明行使優先購買權意思表示，訴外人陳朝棟亦曾就系爭72地號土地表示願意優先購買之意思之事實，此有原告提出系爭土地之登記謄本（見本院卷一第23至33頁）、存證信函及寄件人姓名清冊資料在卷可參（見本院卷一第34至53頁），並有被告陳曄文等20人提出原告及訴外人陳朝棟回覆之存證信函附卷可稽（見本院卷二第204至227頁；系爭確定判決卷一第153至183頁），業經本院調閱系爭確定判決之卷宗審核屬實，且被告陳曄文等20人及被告陳明岳對此並不爭執，被告閻大山、閻大海則未到庭爭執，堪信屬實。
六、得心證之理由：
(一)原告對被告陳明岳之請求，除確認之訴部分，因無確認利益而經駁回，已如前述，其餘請求：（一）被告陳明岳應分別依其與訴外人李良和、許立昇、陳煜昇訂立如附件一至三所示系爭土地之買賣契約書之同一條件，與原告訂立買賣契約書。（二）被告陳明岳應將所有系爭72地號土地應有部分64分之1 ，按原告與訴外人陳朝棟之應有部分比率，移轉登記予原告。（三）被告陳明岳應將所有系爭353、354地號土地應有部分64分之1 ，按原告應有部分比率，移轉登記予原告。被告陳明岳已當庭表示逕為認諾（見本院卷二第32頁），依照民事訴訟法第384 條規定，應本於該認諾為被告陳明岳敗訴之判決，故原告前述之請求，應予准許。而原告陳義雄、陳鐘黨與訴外人陳朝棟就系爭72地號土地之應有部分各為32分之1、32分之5、32分之1，比例為7分之1、7分之5、7分之1 ，此有系爭72地號土地之登記謄本附卷可參（見本院卷一第23至25頁）。故被告陳明岳應將系爭72地號土地應有部分448分之1移轉登記予原告陳義雄（計算式：1/64×1/7＝1/448）；應有部分448分之5移轉登記予原告陳鐘黨（計算式：計算式：1/64×5/7＝5/448）。原告陳義雄、陳鐘黨就系爭353、354地號土地之應有部分各為32分之1，32分之5，比例為6分之1，6分之5，此有系爭353、354地號土地之登記謄本在卷可稽（見本院卷一第26至33頁）。故被告陳明岳應將系爭353、354地號土地之應有部分各384分之1移轉登記予原告陳義雄（計算式：1/64×1/6＝1/384）；應有部分各384分之5 移轉登記予原告陳鐘黨（計算式：1/64×5/6＝5/384）。
(二)原告對被告陳曄文等20人及被告閻大山、閻大海所有各如附表一至三所示之系爭土地應有部分均有優先購買權存在；訴外人陳朝棟對如附表一所示被告陳俊明等18人所有如附表一所示之系爭72地號土地應有部分有優先購買權存在；訴外人陳明順對被告陳曄文等20人及被告閻大山、閻大海所有各如附表一至三所示之系爭土地應有部分均無優先購買權存在；原告應分別依被告陳曄文等20人及被告閻大山、閻大海與訴外人李良和、許立昇、陳煜昇訂立如附件一至三所示系爭土地之買賣契約書之同一條件，與被告陳曄文等20人及被告閻大山、閻大海訂立土地買賣契約書；訴外人陳朝棟應依如附表一所示被告陳俊明等18人與訴外人李良和訂立如附件一所示系爭72地號土地之買賣契約書之同一條件，與如附表一所示被告陳俊明等18人訂立土地買賣契約書乙節，此有系爭確定判決確定在案，業經本院調閱系爭確定判決之卷宗審核無訛。原告、被告陳曄文等20人、被告閻大山、閻大海及訴外人陳朝棟、陳明順均為該案之當事人，自應受系爭確定判決之既判力所拘束，本院就上開訴訟標的之法律關係亦不得為相反之認定。
(三)被告陳曄文等20人辯稱原告於系爭確定判決係主張對系爭土地及他筆土地共6 筆土地行使優先購買權，於本件卻僅請求就臨馬路之系爭土地辦理所有權移轉登記，未對他筆土地一併請求，核與被告陳曄文等20人前與訴外人李良和、林漢生、許立昇、陳煜昇及陳西荃等均為合夥人所簽訂之買賣契約要合併開發土地之約定不符，且系爭土地與他筆土地當初係因考量合併出售始約定每坪單價為1 萬元，原告對他筆土地遲不簽約，又對於被告陳曄文等20人於起訴前催告其於100年12月20日前來簽約之通知，置之不理，顯非與原買賣契約之同一條件而為請求，並有違誠信原則云云。然查：如附件一至三所示之土地買賣契約書第12條增補條款均約定：本約標的買方之承購需與宜蘭市○○○段67、72、91、92、93、
94、95、96、347、348、353、354地號土地計12筆及礁溪鄉（誤載為市○○○段353、537、538、539、540、566、567地號等7 筆土地，總計19筆土地共同開發，於簽約時均已詳實告知賣方知悉，唯因上述土地筆數所有權人人數眾多，整合不易，故經雙方協議議定下列增補條款，共同遵守：一、首揭19筆土地因買方需共同開發承購，因所有權人數眾多不一整合不易，故分別以單筆土地，單筆買賣契約簽訂承購，倘因故買方無法全部取得共同開發時，賣方同意買方有權主張解除本約，賣方絕無異議，且絕不藉故刁難或要求補償。但經買方同意繼續以單筆承購時，則本約買賣繼續履行，順延期限雙方另行議定之。此有被告陳曄文等20人提出如附件一至三所示之土地買賣契約書影本在卷可稽（見本院卷一第160至167頁；第184至199頁）。參照前述增補條款之約定，足認買方對於系爭土地如附件一至三所示之土地買賣契約是否要單獨繼續履行，具有選擇權，不受所謂合併開發條件之限制。且系爭確定判決既確定原告對被告陳曄文等20人及被告閻大山、閻大海所有各如附表一至三所示之系爭土地應有部分均有優先購買權存在；原告應分別依被告陳曄文等20人及被告閻大山、閻大海與訴外人李良和、許立昇、陳煜昇訂立如附件一至三所示系爭土地之買賣契約書之同一條件，與被告陳曄文等20人及被告閻大山、閻大海訂立土地買賣契約書，原告已取得上開買賣契約之買受人地位。而系爭土地如附件一至三所示之買賣契約在法律上乃個別獨立存在，與他筆土地之買賣契約並非同一買賣契約，則原告基於處分權之行使，並依據買賣契約之法律關係，自得僅就系爭土地請求被告陳曄文等20人及被告閻大山、閻大海履行買賣契約而移轉如附表一至三所示之應有部分。被告陳曄文等20人並未就系爭土地與他筆土地係因合併買賣乃約定買賣單價為1 萬元之事實舉證以實其說，況此買賣單價為原先買賣雙方議定之結果，原告雖取得優先購買權，依法僅能接受，不得加以變更，但亦無從強制原告必須合併請求他筆土地同時移轉登記之理，是被告陳曄文等20人之前述辯解，要無可採。至原告如遲不請求履行他筆土地之買賣契約，因系爭確定判決已認定原告與被告陳曄文等20人、被告閻大山、閻大海之間需簽訂他筆土地之買賣契約書，此為雙務契約之性質，被告陳曄文等20人如認原告構成債務不履行而損害權益，亦得向原告行使權利而為請求，附此敘明。
(四)系爭確定判決雖已認定原告就被告陳治邑所有如附表一至三所示之系爭土地應有部分有優先購買權，原告應與被告陳治邑簽訂如附件一至三所示之土地買賣契約書，惟被告陳治邑所有如附表一至三所示之系爭土地應有部分，嗣於102年5月15日經本院執行處予以拍定，由訴外人陳西荃買受，並於同年9月10日已核發權利移轉證書乙節，業經本院調閱本院102年度司執字第119 號求償債務執行事件之卷宗審核屬實（下稱系爭執行事件），故被告陳治邑目前已非如附表一至三所示之系爭土地應有部分之所有權人，無從履行前述買賣契約之給付義務，而陷於給付不能，則原告請求被告陳治邑應將如附表一至三所示之系爭土地應有部分，移轉登記予原告，即屬無理由。至原告雖主張被告陳治邑係與訴外人陳西荃、陳慶宗（系爭執行事件之債權人）共同合謀以拍賣過戶之方式規避假處分效力云云。然原告已就此爭議另行提起訴訟，業經本院調閱本院102年度訴字第216號確認債權不存在等事件之卷宗審核屬實，在該事件判決確定而認定有利於原告前述主張之前，原告訴請被告陳治邑應將如附表一至三所示之系爭土地應有部分移轉登記，顯屬無據，故原告上開主張，亦無可採。又被告陳治邑雖已給付不能，然此為原告與被告陳治邑成立買賣契約後始發生之債務不履行事由，原告依約仍應先給付包括被告陳治邑在內之買賣價金第1 期款（簽約備證款），其金額詳如後述說明。
(五)按因契約互負債務者，於他方當事人未為對待給付前，得拒絕自己之給付。但自己有先為給付之義務者，不在此限。民法第264條第1項定有明文。次按：被告在裁判上援用民法第
264 條之抗辯權時，原告如不能證明自己已為給付或已提出給付，法院應為原告提出對待給付時，被告即向原告為給付之判決，不能遽將原告之訴駁回（最高法院29年上字第895號著有判例，可資參照）。而某甲所負之土地所有權移轉登記義務，於第二層屋頂完成時即應履行，顯較某乙於房屋建造完成後始應交付之時為先，某甲既有先為給付之義務，依民法第264條第1項但書之規定，某甲等自不得行使同時履行抗辯權（最高法院80年度台上字第2647號裁判意旨參照）。
依據如附件一至三所示之土地買賣契約書第2條第2項約定，系爭72地號土地部分第1期款（簽約備證款）計785,780元（即總價款3,928,900元之20%）；系爭353地號土地部分第1期款（簽約備證款）計2,563,280元（即總價款12,816,400 元之20%）；系爭354地號土地部分第1期款（簽約備證款）計1,578,500元（即總價款7,892,500元之20%），雙方於買賣簽約時，以現金交付賣方。系爭72地號土地部分第2 期款（尾款）計3,143,120元；系爭353地號土地部分第2 期款（尾款）計10,253,120元；系爭354地號土地部分第2 期款（尾款）計6,314,000 元，雙方約定應於所有權移轉至買方指定之登記名義人無誤後，依買賣增補條款內容完成，並依抵押權及其他他項權利塗銷完畢後60日內交付尾款。足認原告與被告陳曄文等20人及被告閻大山、閻大海之間成立之買賣契約，應由買受人之原告先行給付第1 期款（簽約備證款），後由出賣人之被告陳曄文等20人及被告閻大山、閻大海將如附表一至三所示之系爭土地應有部分辦理所有權移轉登記予原告，待所有權移轉登記及他項權利塗銷登記完畢後，原告始有交付尾款之義務。故被告陳曄文等20人雖得主張民法第264條第1 項規定之同時履行抗辯權，本院依法命原告提出之對待給付，亦僅限於第1期款（簽約備證款）之部分，另第2期款（尾款）部分，因被告陳曄文等20人及被告閻大山、閻大海有先為給付而移轉如附表一至三所示之系爭土地應有部分之義務（被告陳治邑嗣後因給付不能而除外），要言之，原告就尾款之給付義務尚未屆清償期，依照民法第264條第1項但書規定，被告陳曄文等20人不得主張同時履行抗辯權而拒絕自己之給付（被告陳治邑嗣後因給付不能而除外）。
(六)末查，原告及訴外人陳朝棟就系爭72地號土地均有優先購買權，並與如附表一所示之被告陳俊文等18人均成立買賣契約；系爭353、354地號土地，則僅原告有優先購買權，並與如附表二、三所示之被告陳俊明等21人均成立買賣契約，詳見前開說明。依照土地法第34條之1 執行要點第10條第10項規定：共有人出賣其應有部分，除買受人同為共有人外，他共有人對共有人出賣應有部分之優先購買權，均有同一優先權；他共有人均主張或多人主張優先購買時，其優先購買之部分應按各主張優先購買人之應有部分比率定之。原告陳義雄、陳鐘黨與訴外人陳朝棟就系爭72地號土地之應有部分各為32分之1、32分之5、32分之1，比例為7分之1、7分之5、7分之1 ，已如前述，是原告得請求如附表一所示之被告陳俊明等18人按原告陳義雄、陳鐘黨應有部分比率計算各自移轉登記予原告之應有部分，詳如附表一所示。又因被告陳曄文等20人（包括如附表一所示之被告陳俊明等18人）已主張同時履行抗辯權，而如附件一所示之買賣契約係以系爭72地號土地全部出售而約定價格，本件應以被告陳俊文等18人就系爭72地號土地之應有部分比例換算為10分之7 而計算，故本院命原告陳義雄應給付如附表一所示被告陳俊明等18人之第1期款（簽約備證款）之金額為157,850元（計算式：1,578,500×7/10×1/7＝157,850）；原告陳鐘黨應給付如附表一所示被告陳俊明等18人之第1期款（簽約備證款）之金額為789,250元（計算式：1,578,500×7/10×5/7＝789,250 ）。原告陳義雄、陳鐘黨就系爭353、354地號土地之應有部分各為32分之1，32分之5，比例為6分之1，6分之5，已見前述，是原告得請求如附表二、三所示之被告陳俊明等21人按原告陳義雄、陳鐘黨應有部分比率計算各自移轉登記予原告之應有部分，詳如附表二、三所示。又因被告陳曄文等20人（效力及於被告閻大山、閻大海，故包括如附件二、三所示之被告陳俊明等21人）已主張同時履行抗辯權，而如附件二、三所示之買賣契約係以系爭353、354地號土地全部出售而約定價格，本件應以被告陳俊明等21人就系爭353、354地號土地之應有部分比例換算為10分之7 而計算，故本院命原告陳義雄應給付如附表二所示之被告陳俊明等21人之第1 期款（簽約備證款）之金額為299,049 元（計算式：2,563,280×7/10×1/6＝299,049，元以下4捨5入，以下均同）；原告陳鐘黨應給付如附表二所示之被告陳俊明等21人之第1 期款（簽約備證款）之金額為1,495,247 元（計算式：2,563,280×7/10×5/6＝1,495,247）。本院命原告陳義雄應給付如附表三所示之被告陳俊明等21人之第1期款（簽約備證款）之金額為184,158元（計算式：1,578,500×7/10×1/6＝184,158 ）；原告陳鐘黨應給付如附表三所示之被告陳俊明等21人之第1 期款（簽約備證款）之金額為920,792元（計算式：1,578,500×7/10×5/6＝920,792）。
七、綜上所述，原告依據土地法第34條之1第4項規定及買賣契約之法律關係：請求：（一）被告陳明岳應分別依其與訴外人李良和、許立昇、陳煜昇訂立如附件一至三所示系爭土地之買賣契約書之同一條件，與原告訂立買賣契約書。（二）被告陳明岳應將所有系爭72地號土地應有部分448分之1移轉登記予原告陳義雄；應有部分448分之5移轉登記予原告陳鐘黨。（三）被告陳明岳應將所有系爭353、354地號土地應有部分各384分之1移轉登記予原告陳義雄；應有部分各384分之5移轉登記予原告陳鐘黨。（四）如附表一所示之被告陳俊明等18人，應於原告陳義雄、陳鐘黨分別給付157,850元、789,250元之同時，將各自所有如附表一所示之系爭72地號土地應有部分，分別移轉登記予原告陳義雄、陳鐘黨。（五）如附表二所示之被告陳俊明等21人，應於原告陳義雄、陳鐘黨分別給付299,049元、1,495,247元之同時，將各自所有如附表二所示之系爭353 地號土地應有部分，分別移轉登記予原告陳義雄、陳鐘黨。（六）如附表三所示之被告陳俊明等21人，應於原告陳義雄、陳鐘黨分別給付184,158元、920,792元之同時，將各自所有如附表三所示之系爭354 地號土地應有部分，移轉登記予原告陳義雄、陳鐘黨。均屬有理由，應予准許。原告其餘之請求，則屬無理由，應予駁回。本件原告就被告陳明岳之確認訴訟部分雖經本院判決駁回，然考量被告陳明岳對原告之請求逕為認諾並表明願意負擔訴訟費用，故本件訴訟費用之全部仍應由敗訴之被告共同負擔。又本件事證已臻明確，兩造其餘主張及攻擊防禦方法，核與判決結果無影響，爰不一一論述，併此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第85條第1 項前段。
中 華 民 國 103 年 2 月 26 日
臺灣宜蘭地方法院民事庭
法 官 林俊廷正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 103 年 2 月 26 日
書記官 陳蒼仁