臺灣宜蘭地方法院民事判決 101年度重訴字第66號原 告 呂律鋒訴訟代理人 蘇靜怡律師被 告 黃蘇金玉
黃建銘黃惠莉黃惠蘭黃惠戀共 同訴訟代理人 林世超律師複代 理 人 王友正被 告 黃建華訴訟代理人 吳宜臻律師被 告 黃美玲
黃瑞秋上列當事人間履行契約等事件，本院於民國102年5月13日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應將坐落於宜蘭縣○○鄉○○○段○○○○○○○○號土地所有權全部移轉登記予原告。
訴訟費用新台幣壹拾參萬貳仟貳佰肆拾肆元由被告連帶負擔。
本判決第一項，於原告以新台幣貳佰貳拾伍萬伍仟伍佰陸拾元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新台幣陸佰柒拾陸萬陸仟陸佰捌拾元為原告預供擔保後，得免為假執行。
事實及理由
壹、程序方面：本件被告黃美玲，未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386 條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體方面：
一、原告主張：㈠緣坐落宜蘭縣○○鄉○○○段○○○○號及同段210地號土地（
下稱系爭土地），原為訴外人即被告之被繼承人黃燈燿所有，原告與黃燈燿於民國(下同)100年12 月間簽定不動產買賣契約書（下稱系爭契約），由原告向黃燈燿購買系爭土地，價金共計新台幣（下同）676萬6,680元。又原告業已依系爭契約第3條第1項約定給付簽約備證款100 萬元外，其餘尾款
576 萬6,680元部分，則依系爭契約第12條第10項約定：「甲方應於同年12月30日前支付新台幣壹佰萬元正，其餘尾款應於101年1月16日前匯款支付。」，及依黃燈燿於101年1月
13 日簽署之委託書內容，分別於100年12月30 日匯款100萬元、101年1月16日匯款476萬6,680元至黃燈燿指定之帳戶，此有原告匯款紀錄可為憑證。是故，原告已依約付訖系爭買賣價款，黃燈燿依約當然負有移轉系爭土地所有權之義務。然原告曾多次請黃燈燿儘速辦理系爭土地買賣履約事宜，惟黃燈燿竟於101年2月20日驟然過世，致使系爭買賣契約履約事宜懸宕未決。而黃燈燿過世後，被告等人為黃燈燿之全體繼承人，繼承其權利義務，此有繼承系統表及戶籍謄本可參。是原告乃於101年7月17日以存證信函通知被告等人於7 日內履行前開系爭不動產買賣契約義務，將系爭土地所有權移轉登記予原告，惟被告等人迄今仍未履約。為此，爰依系爭契約約定及民法第348 條暨繼承之法律關係起訴，請求判決如先位聲明所示等語，並先位聲明：1.被告等應將坐落於宜蘭縣○○鄉○○○段○○○○○○○○號土地所有權全部移轉登記予原告；2.願供擔保，請准宣告假執行。退步言之，縱前述先位聲明不成立，則依系爭契約第8條第3項約定：「乙方不依本契約履行所定各項義務者，即為違約。如經甲方催告限期履行，逾期仍不履行時，甲方得解除本契約，乙方並應將所收價款加倍返還甲方作為違約賠償。」。原告業已於101年7月17日發函予被告等人，請渠等於函到7日內將系爭土地移轉登記予原告，惟被告等人迄未予履行，實已違約。故原告自得依上揭契約條項約定，請求被告等人應連帶給付按系爭買賣價金加倍計算之違約賠償金1,353萬3,360元予原告等語，並為備位聲明：1.被告等人應連帶給付1,353萬3,360元予原告；2.願供擔保，請准宣告假執行。
㈡對被告方面答辯所為之陳述：
1.系爭契約第12條第1 項之約定並非系爭土地所有權移轉之條件或期限，而僅為出賣人附加給買受人之額外利益，此由證人陳明珊及田清傑於鈞院之證述可明。蓋依現行農業用地興建農舍辦法第3條第1項第2 款規定申請興建農舍之申請人之資格應為農民，及「申請人之戶籍所在地及其農業用地，須在同一直轄市、縣（市）內，且其土地取得及戶籍登記均應滿2年者。」，而原告於取得系爭土地之所有權登記後滿2年即符合申請興建農舍之資格，意即，即便未有系爭契約第12條第1 項之約定，原告亦可合法興建農舍。是可知，該條項約定之用意，在於被繼承人黃燈燿具老農資格，不受上開農業用地興建農舍辦法第3條第1項第2 款規定之限制，能讓原告現實上提早興建農舍而已，縱使無法以黃燈燿之老農名義申請，亦對原告以自己名義申請農舍之權利無任何影響，是該約定至多僅為出賣人額外附加給買受人之利益，並未限制或影響原告及黃燈燿彼此間契約義務之履行，更與系爭契約效力毫無關係。所以，該條的存在是要對原告有利益的，如果是被告繼承該附約義務而須2 年後再履行，是對於原告沒有利益的，因為原告於取得系爭土地2年後還是可以聲請。
2.復且，倘若系爭契約第12條第1 項為移轉系爭土地所有權之期限或條件，同理視之，則系爭契約第3條第2項：「尾款：
新台幣伍佰柒拾陸萬陸仟陸佰捌拾元整。產權登記至甲方或其指定登記名義人後3 日內，甲方應以現金或銀行本票作壹次付清。」，相對應之產權移轉登記亦應原告給付尾款之期限或條件為是。然系爭契約第12條第10項卻又明文約定「甲方應於同年12月30日前支付新台幣壹佰萬元正，其餘尾款應於101年1月16日前匯款支付。」，經證人田清傑證述可知，此係因買賣雙方彼此之信任關係，而不待所謂期限屆至或條件成就，即約定原告提前支付尾款。現實上原告履行支付價金之契約義務時，黃燈燿亦全部收受，更顯見系爭契約第12條第1 項絕非本件出賣人履行移轉系爭土地所有權之契約義務所附之期限或條件。又證人田清傑雖證述系爭契約第8 條第3項之違約罰則有涵蓋第12 條其他約定事項之違反，然依該第8條第3項雙方約定之違約效果為「甲方得解除契約」，意即，於賣方違約時，身為買方（甲方）之原告亦得選擇不解除契約，請求賣方履行義務，此為原告權利之選擇，並不能據以推論系爭契約第12 條第1項即為系爭契約之期限或條件。至被告黃瑞秋表示希望依照契約第8條第4款之規定以不可歸責雙方之原因，解除契約雙方回復原狀，不對彼此求償等語，原告並不同意，所以不主張解除契約。
3.本件關於系爭土地所有權移轉期程之約定應有情事變更原則之適用。蓋如上所述，系爭契約之所以有第12條第1 項之約定，係針對出賣人黃燈燿具老農身分，可不受農業用地興建農舍辦法第3條第1項第2 款規定限制之故。而此因老農身分所享有之利益，具不得讓與或繼承之一身專屬性，此由證人田清傑之證述可明，則於黃燈燿去世後，其繼承人根本不可能實現該出賣人額外附加讓原告提早興建農舍之利益，則系爭契約第12條第1 項自無法實現，當有情事變更原則之適用。從而，本件系爭土地所有權之移轉並未附有條件或期限，且應有情事變更原則之適用，是原告先位請求被告等移轉系爭土地所有權，自有理由。退步言之，縱認系爭土地所有權之移轉是附有條件或期限，然該條項係針對出賣人黃燈燿具老農身分所設計，具不可移轉或繼承之一身專屬性，可見該條項之實現顯具不可替代性。該項約定既因黃燈燿之去世而不可能實現，為期限或條件已屬不能成就之情形，自應解為無效之約定，然依民法第111 條但書規定，除去該無效約定，系爭契約效力仍不受影響，則原告已完全履行支付價金之契約義務，被告等自應依民法第348 條規定履行移轉系爭土地所有權給原告之契約義務。再者，被告等8 人為黃燈燿之配偶及第1順位法定繼承人，其應繼分均為1/8，而被告等公同共有人中，被告黃惠蘭、黃惠戀、黃惠莉、黃建銘、黃蘇金玉已表示同意原告先位聲明。另被告黃美玲於鈞院庭審時亦表示同意原告移轉登記之請求，核計同意系爭土地移轉登記之共有人及潛在應有部分已達6/8 。是不論以公同共有人數或對系爭土地之潛在應有部分計算，均已符合土地法第34條之1第1、5 項得處分公同共有物之規定，則原告請求移轉系爭土地所有權，當有理由。
4.退萬步言，本件原告主要在於請被告等履行移轉系爭土地所有權之契約義務，惟被告等人經原告101年7月17日以存證信函催告，甚至提起本訴請求，迄今仍未履行其等契約義務，致延誤原告以自己名義申請興建農舍之時程，而其等違反約定之原因係繼承人內部對遺產之糾紛，此顯非不可抗力或不可歸責之事由，是被告等人確實已違反系爭契約第8條第3項之約定，則原告備位主張依系爭契約第8條第3項之約定請求被告等人連帶就已收之價金加倍返還作為違約賠償，自屬有理。綜上所述，原告尊重被繼承人黃燈燿生前分配遺產之意思，依其指示支付價金給其指定之人，亦請被告等人能尊重黃燈燿生前之意思，將系爭土地移轉登記給原告。且兩造間有親屬關係，若非被告等公同共有人間內部遺產糾紛，致遲遲未將系爭土地移轉登記予原告，延誤原告申請興農舍之時程，原告實不願提起本訴。是原告起訴實迫於無奈，只希望能依系爭契約取得系爭土地，並無向親屬伸手要錢之意思，故懇請鈞院判決如原告先位聲明，讓本件爭執得以落幕。惟倘若鈞院認原告先位之訴主張無理由，亦請判命如備位聲明等語。
二、被告方面：㈠被告黃蘇金玉、黃建銘、黃惠莉、黃惠蘭、黃惠戀部分，則以：
1.依系爭契約第12條規定「本不動產買賣，雙方約定先以乙方名義申請起造農舍，而興建所需費用均由甲方自行負擔。惟興建期間乙方應善盡保全甲方之責任，不得滋生事端致影響甲方權益，俟至該農舍竣工取得使用執照時，乙方即應無條件配合辦理第一次登記及土地與建物所有權移轉登記，如文件欠缺或需補蓋印鑑章，當應儘速予以補足，不得藉故推諉」。可見本件係屬以被繼承人黃燈燿老農名義（即農地係於89年1月4日前取得登記）申請興建農舍，由原告出資興建，由農地所有權人提供土地為預告登記及設定抵押權，以保障原告，並俟農舍取得使用執照後，再行辦理建物登記及土地所有權移轉登記。因之，依合約之規定，本件系爭土地所有權移轉登記之條件尚未成就，原告請求即屬無理由，除非原告與被告等人修改契約內容，或依民法第227條之2主張情事變更原則，否則依系爭契約之約定，本件條件尚未成就，被告依約無從履行，亦無義務履行（按依民法第99條第1 項規定，附停止條件之法律行為，於條件成就時，發生效力，本件條件既尚未成就，自不發生移轉登記之效力）。是依照契約的文義解釋第12條第1 項應該是履行的條件，而非額外的利益，證人陳明珊與田清傑所證稱應是額外利益，係屬其個人之推測，無法代表當事人之真意。因此，本件系爭土地所有權之移轉登記，依合約之規定，既係繫於農舍興建完成之後，惟農舍興建完成期限並不確定，必須領到使用執照，才能辦理建物保存登記及土地所有權移轉登記，因之本件係附有條件而非期限。
2.再者，本件原告原先以被告之被繼承人黃燈燿老農身分，申請興建農舍後，再將土地及農舍一併移轉登記給原告，茲因黃燈燿死亡，原告放棄就興建農舍部分之約定，而只請求土地所有權移轉登記，此部分與原先不動產買賣契約書之約定有所不符，被告方面認為，除非原告主張並符合民法第 227條之2 情事變更原則，請求變更原有之效果，否則其若依系爭不動產買賣契約及繼承關係請求，即屬無據。又關於本件原告先位請求被告移轉系爭土地所有權乙節，如原告願依情事變更原則主張，直接請求土地所有權移轉登記，則被告黃蘇金玉等5 人同意原告先位之請求（雖然兩造就系爭土地所有權之移轉，是否為附有條件，有所爭執，但不影響被告黃蘇金玉等5人同意原告依情事變更原則來請求先位聲明）。
3.至於原告備位主張依不動產買賣契約書第8條第3項之約定，請求被告連帶給付違約賠償金乙節，依原告與被繼承人黃燈燿所簽訂之系爭契約第12條第3 款約定「雙方約定本買賣完成第一期款同時，由乙方提供本約土地予甲方辦理預告登記及抵押權設定登記，其設定金額：最高限額新台幣一千七百萬元。」，且黃燈燿所有之上○○○鄉○○○段○○○ ○號土地，業於100年12月19日設定最高限額抵押1,700萬元，並於100年12月15 日辦理預告登記在案，此有土地登記謄本為憑，足證黃燈燿已依約履行。又關於興建農舍部分，黃燈燿生前亦配合辦理，以黃燈燿名義向宜蘭縣礁溪鄉公所申請宜蘭縣○○鄉○○○段○○○○號、210地號申請農業用地作農業使用證明，此部分原告亦不爭執（此為申請農舍之前提要件），另黃燈燿所有○○○鄉○○段○○○ ○號土地，因其上有建築物，為避免無法申請上開證明書，還特定將上開地號土地以贈與方式過戶至配偶黃蘇金玉名下，其目的亦是配合原告農舍申請之必要程序，亦經證人陳明珊證稱○○○鄉○○段○○○ ○號贈與給黃蘇金玉，只是為使黃燈燿名下無農舍，以便以老農名義興建農舍後，再連同農地過戶給呂律鋒，及夫妻贈與不用繳贈與稅等，因而將上開土地暫時過戶至黃蘇金玉名下，並非是分配遺產」在案，依上開說明黃燈燿生前均依約履行。
4.此外，本件原告所提出原證七存證信函，並無回執，無法證明已合法催告，應請其提供回執正本。退步言之，縱認有上開回執，惟依系爭契約第12條規定，必須俟農舍竣工取得使用執照後，被告才有履行土地所有權移轉登記之義務。然原告並未舉證證明已至農舍竣工取得使用執照階段，即空言主張被告違約，未依約履行，並請求給付違約金，自屬無據等語，資為答辯。並聲明：1.原告先位及備位之訴均駁回；2.如受不利判決，願供擔保請准宣告免假執行。
㈡被告黃建華部分，則以：
1.本件買賣當時係約定由賣方出名，代買方申請興建農舍，於農舍竣工取得使用執照後，再由賣方將系爭土地及農舍一併移轉登記予買方，此點亦為原告102年1月30日民事準備狀中自承。雙方除主給付義務外，另特別約定由訴外人黃燈燿申請起造農舍及使用執照，作為「其他約定事項」，而有別於一般買賣契約，依最高法院所揭示解釋契約原則與通說所指之私法自治之精神，參以本件買賣雙方立約當時之真意及文義解釋，系爭契約第12條第1 項之約定，當為附款無疑。易言之，系爭契約第12條第1 項乃原告本身欠缺於系爭土地上申建農舍之資格，故藉由約定附款之方式，不即刻辦理系爭土地所有權移轉，限制系爭契約效力發生，使黃燈燿代其申建農舍，達其購買系爭土地之目的，依通說見解，上開約款自為限制系爭契約效力之附款。甚且，原告臨訟改稱黃燈燿過世不能依約完成農舍興建，僅係影響興建時程，並不影響原告之權利，原告應有權選擇僅要求將系爭土地移轉登記云云，乃因原告見被告尚無法即刻辦理申建農舍，方為上開之主張，益徵原告為事後否認附款之約定，始單方變更解釋系爭契約內容，嚴重影響相對人之信賴與交易安全。至於原告主張已支付價金尾款，相對應之產權移轉登記亦應為原告給付尾款之期限或條件云云，係混淆附款與買受人主給付義務（民法第367 條）二事外，原告片面事後將買受人支付價金之義務解讀為附款，亦有悖於上揭私法自治原則之精神。
2.又原告另於系爭契約第8條第3項條款要求黃燈燿將日後無法履行附款內容之責任一併納入違約罰則範圍內；又於系爭契約第12條第1 項載明「不得滋生事端致影響甲方權益」、「乙方即應無條件配合辦理」及「不得藉故推諉」等字樣。衡情，一般人獲有他人給予額外利益，當無再要求給予利益之他方，就利益之履行負擔罰則或給予警告之可能，顯見原告所稱之附加利益與常理及實情均有不符。此外，證人陳明珊及田清傑於鈞院102年4月15日審理中雖證稱系爭契約第12條第1 項為附加利益，惟兩人亦均表示係個人認知，並非黃燈燿本人確實真意等語。而證人既係買賣雙方簽約時在場之人，猶無從確定，益可證附加利益之說，係出自原告個人解釋。另證人陳明珊於鈞院上開庭訊時證稱黃燈燿為申請本件農舍建照，方故意將所有之宜蘭縣○○鄉○○段○○○ ○號土地移轉他人等語，此乃黃燈燿為配合原告本件買賣之要求，始願為上開土地借名登記之行為。上開約定及解釋，均為片面有利於原告，且在場證人亦無從確定黃燈燿之真意，故系爭契約第12條第1 項之約定，當非出賣人附加給買受人之額外利益。況本件重點在於黃燈燿已身故，當事人訂定契約的真意無從求證，且證人於系爭契約見證人欄上並未簽名，事後所言均屬個人意見，且原告所指關於系爭契約第12條第1 項之約定，亦無從證明黃燈燿給予額外利益，但此項約定，黃燈燿若有違反亦須負違約之責，由此可證，另關於興建農舍需登記為所有權人長達2 年期間，見其立法理由係為確保農舍配合農業使用，並非為老農而設，原告就此顯有誤解。
3.再者，本件並無情事變更原則之適用，因就系爭契約觀之，雙方立約時已將所有可能發生之情況列入考量，甚至包含因「不可抗力」或「不可歸責於雙方之事由」，致系爭契約因故不能履行（詳系爭契約第8條第4項）亦有明定，足徵契約雙方於締約時即有意將情事變更之狀況納入契約規定，故出賣人黃燈燿因身故無法履行附款致契約效力未能發生一節，逕依前開條款即可解釋，並無情事變更原則適用之餘地。民法第227條之2第1 項規定，旨在規範契約成立後有於訂約當時不可預料之情事發生時，經由法院裁量以公平分配契約當事人間之風險及不可預見之損失。倘於契約成立時，就契約履行中有發生該當情事之可能性，為當事人所能預料者，當事人本得自行風險評估以作為是否締約及其給付內容之考量，而不得於契約成立後，始以該原可預料情事之實際發生，依據情事變更原則，請求增減給付。準此，原告與黃燈燿為親友，本即知悉黃燈燿年高體衰，待農舍竣工取得使用執照亦非短期可蹴，原告於簽訂系爭契約之際，當可預見系爭契約附款之事實將由黃燈燿之繼承人履行契約之可能，原告既已評估風險仍願與黃燈燿締約，自不得於系爭契約成立後，再以原可預料之事發生，依據情事變更原則，請求給付。
4.另本件買賣原告本欲借黃燈燿名義申建農舍，故約定系爭附款，惟原告為避免被告等人繼承系爭契約之權義，延滯其申建農舍之時程，竟片面將上開附款解為老農條款，具一身專屬性，被告無法繼承等詞云云，企圖誤導審理，以遺漏繼承法理之適用。蓋除該項約定之內容並無載明黃燈燿無法申建農舍時不得由他人代為處理之文字外，證人陳明珊亦證稱雙方當時並沒有明確提到無法用黃燈燿名義申建農舍時之處理方式，而被告既為黃燈燿之繼承人，依民法第1148條等規定，系爭契約之附款被告當可繼承。然依農業用地興建農舍辦法第3條之規定，被告不具農民身分且係於101年10月25日辦理繼承登記，迄今取得系爭土地尚未滿2 年，未符合可以興建農舍之要件，依最高法院22年上字第1130號判例意旨「買賣契約附有停止條件者，於條件成就時，始生效力，若條件已屬不能成就，則該項契約自無法律上效力可言」，故本件買賣契約，條件尚未成就，自不發生效力。又依民法第 316條前段規定，系爭契約定有清償期，原告亦不得於期前請求清償。綜上，系爭契約第12 條第1項之附款性質並非一身專屬性，原告與黃燈燿訂約時之真意當應保持，雙方本於誠信原則，遵守系爭契約附款之約定，依上開判例意旨，民法第
111 條但書之規定，於此並不適用。至於原告另主張其他共同被告同意將系爭土地移轉登記予原告，已符合土地法第34條之1第 1、5項多數決之規定，原告請求移轉系爭土地所有權有理由乙節，顯然與原告主張之民法第348條第1項權利與系爭契約是否有附款約定無涉，且縱其他被告真如原告上開所言，擅自於訴訟上主張多數決處分系爭土地，形式上已屬於不利益於共同訴訟人，依民事訴訟法第56條第1項第1款之規定，其效力對於全體不生效力，是原告上開所述，皆無可採。
5.末者，原告與黃燈燿簽訂系爭契約約定完成第一期款同時，由黃燈燿提供系爭土地辦理預告登記及抵押權設定登記予原告，黃燈燿已依約申辦登記在案，有卷附系爭土地第一類土地謄本可查。又關於系爭土地上申辦農舍興建，黃燈燿生前除曾向礁溪鄉公所就系爭土地申請農業用地作農業使用證明外，為避免於系爭土地無法申請前開證明，另將宜蘭縣○○鄉○○段○○○ 號土地以借名登記方式過戶於黃蘇金玉，以符合申請農舍興建之相關規定，係因黃燈燿死亡，無從接續辦理，足徵黃燈燿並未有違約情事發生。如上所述，被告繼受系爭契約附款之事實未發生，依前開最高法院判例意旨，附停止條件之系爭契約，條件並未成就，不發生效力或民法第
316 條前段之規定，系爭契約定有清償期，原告不得於期前請求清償；且被告自辦理繼承登記後，亦主動詢問專業人士關於辦理農舍興建規定，均可證明係因系爭契約之附款限制，依法無從履行，被告並無違約之情事等語。資為答辯。並聲明：1.原告先位及備位之訴均駁回；2.如受不利判決，願供擔保請准宣告免假執行。
㈢被告黃美玲未於最後言詞辯論期日到場，然據其前到庭所為
陳述，則以：關於被告之父親黃燈燿生前與原告就系爭土地之買賣，如果原告要請求被告辦理系爭土地所有權之移轉，被告同意原告的請求，但被告之父親黃燈燿生前，在系爭契約訂立後就以系爭土地為原告設定抵押，並為預告登記，有系爭土地的登記申請書可證，故原告的權利已經獲得確保，是原告後來遲未去辦理過戶，被告父親黃燈燿並沒有違約等語，資為答辯。
㈣被告黃瑞秋部分，則以：不同意原告之請求，被告之父親黃
燈燿於 100年12月10日與原告簽訂系爭契約，於101年1月13日委託原告將尾款 400萬元給被告黃惠莉、黃美玲、黃惠戀、黃惠蘭，被告黃建銘是見證人，所以他們應該都知情，為何要在存證信函都表示不知情，既然他們向原告都拿了錢，為何不承認，後來被假扣押之後才要承認有此筆買賣。而其不同意的原因，是因為要取回這兩筆土地，讓其父親其他的遺產去賠償原告。又其父親黃燈燿與原告所約定的系爭契約，生前都有依約履行，沒有違約。且契約的主要義務出賣人有移轉所有權登記之義務，是以被告之父親黃燈燿名義聲請興建農舍，並取得使用執照，為限制條款，但農舍至今並未興建，而被告等均未符合可以聲請興建農舍的身分，所以依照契約的內容，被告不需要履行出賣人義務，也沒有違約的情形發生。故希望依照系爭契約第8條第4款之規定以不可歸責雙方之原因，解除契約雙方回復原狀，不對彼此求償等語，資為答辯。
三、兩造不爭執之事實：㈠被告之被繼承人黃燈燿已於101年2月20日死亡，被告黃蘇金
玉為其配偶、被告黃建銘、黃惠莉、黃惠蘭、黃惠戀、黃建華、黃美玲、黃瑞秋等七人為其子女，均為黃燈燿之繼承人，且均未拋棄其繼承權。
㈡系爭土地，地目均為旱，權利範圍均為全部，原為被告之被
繼承人黃燈燿所有。原告與被告之被繼承人黃燈燿曾於 100年12月間簽定「不動產買賣契約書（即系爭契約）」，由原告向黃燈燿購買系爭土地，約定買賣總價款為676萬6,680元，原告除依系爭契約第3條第1項約定給付被告之被繼承人黃燈燿簽約備證款 100萬元外，其餘尾款576萬6,680元部分，已依系爭契約第12條第10項約定，分別於 100年12月30日匯款100萬元、101年1月16日匯款 476萬6,680元至黃燈燿指定之帳戶，故系爭買賣價款原告業已依約付清。
㈢為擔保系爭契約之履行，原告並已依系爭契約第 12條第3項
約定，於100年12月間在系爭210地號土地上辦妥預告登記及抵押權設定登記；另被告之被繼承人黃燈燿為申請於系爭土地上起造農舍，業已向宜蘭縣礁溪鄉公所申請農業用地作農業使用證明，並將其所有○○○鄉○○段○○○○號土地，以贈與方式移轉所有權登記予被告黃蘇金玉名下，以利前開申請。
四、得心證之理由：本件兩造爭執之處，經行爭點程序確認為：㈠依系爭不動產買賣契約書之約定，就系爭土地所有權之移轉是附有條件或是期限？㈡於被告之被繼承人黃燈燿死亡後，關於系爭土地所有權移轉期程之約定，是否有民法第227條之2情事變更之適用？㈢原告先位請求被告移轉系爭土地所有權，有無理由？㈣原告備位依系爭不動產買賣契約第8條第3項之約定，請求被告連帶給付按系爭買賣價金加倍計算之違約賠償金1,353萬3,360元，有無理由？㈠依系爭不動產買賣契約書之約定，就系爭土地所有權之移轉
是附有條件或是期限？按條件及期限的功能在限制法律行為的效力，其中「條件」係當事人以將來客觀上不確定事實的成就或不成就，決定法律行為效力的發生或消滅的一種附款，另「期限」係當事人以將來確定事實的到來，決定法律行為效力的發生或消滅的一種附款，雖同為法律行為附款的一種，但二者性質各異，其中條件成否不定，而期限必定到來。本件原告先位請求被告等移轉系爭土地所有權部分，其中被告黃美玲雖表示同意原告之請求，惟該認諾之行為不利益於共同訴訟人，依民事訴訟法第56條第1項第1款之規定，其認諾對於全體被告不生效力，至於被告黃蘇金玉、黃建銘、黃惠莉、黃惠蘭、黃惠戀、黃瑞秋、黃建華等人，則以系爭契約第 12條第1項之約定，係就系爭土地所有權之移轉是附有條件，條件既尚未成就，原告先位之訴請求移轉系爭土地所有權，於法無據云云置辯，另被告黃建華復辯稱該條項之約定，或屬附有清償期，原告亦不得於期前請求清償云云。經查，系爭契約第12條第1項約定：「本不動產買賣，雙方約定先以乙方(即被告之被繼承人黃燈燿)名義申請起造農舍，而興建所需費用均由甲方(即原告)自行負擔。惟興建期間乙方應善盡保全甲方之責任，不得滋生事端致影響甲方權益，俟至該農舍竣工取得使用執照時，乙方即應無條件配合辦理第一次登記及土地與建物所有權移轉登記，如文件欠缺或需補蓋印鑑章，當應儘速予以補足，不得藉故推諉。」，有系爭契約書在卷可稽（詳卷宗第14頁），而因以被告之被繼承人黃燈燿名義在系爭土地上申請起造農舍，該農舍能否竣工並取得使用執照並非必將到來之事實，故系爭契約第12條第1 項固約定「俟至該農舍竣工取得使用執照時，乙方即應無條件配合辦理第一次登記及土地與建物所有權移轉登記」乙節，顯非期限，應可確定。至於多數被告雖辯稱該約定係就系爭土地所有權之移轉附有條件乙節，亦不可採，蓋⑴按「本條例中華民國八十九年一月四日修正施行後取得農業用地之農民，無自用農舍而需興建者，經直轄市或縣（市）主管機關核定，於不影響農業生產環境及農村發展，得申請以集村方式或在自有農業用地興建農舍。」、「本條例中華民國八十九年一月四日修正施行前取得農業用地，且無自用農舍而需興建者，得依相關土地使用管制及建築法令規定，申請興建農舍。本條例中華民國八十九年一月四日修正施行前共有耕地，而於本條例中華民國八十九年一月四日修正施行後分割為單獨所有，且無自用農舍而需興建者，亦同。」、「第一項及前項農舍起造人應為該農舍坐落土地之所有權人；農舍應與其坐落用地併同移轉或併同設定抵押權；已申請興建農舍之農業用地不得重複申請。」農業發展條例第18條第1項、第3項及第4 項規定甚明；又「依本條例第十八條第一項規定申請興建農舍之申請人應為農民，其資格應符合下列條件，並經直轄市、縣（市）主管機關核定：一、年滿二十歲或未滿二十歲已結婚者。二、申請人之戶籍所在地及其農業用地，須在同一直轄市、縣（市）內，且其土地取得及戶籍登記均應滿二年者。但參加集村興建農舍者，不在此限。三、申請興建農舍之該宗農業用地面積不得小於零點二五公頃。但參加集村興建農舍及於離島地區興建農舍者，不在此限。四、申請人無自用農舍者。五、申請人為該農業用地之所有權人，且該農業用地應確供農業使用，並屬未經申請興建農舍之農業用地。」亦為農業用地興建農舍辦法第3條第1項所明定。準此，原告倘擬依系爭契約受讓取得系爭土地所有權後，在系爭土地上興建農舍，自須受到上開農業用地興建農舍辦法第3條第1項各項條件之限制，然而被告之被繼承人黃燈燿係分別於60年3月18日及72年4月18日取得系爭168地號及210地號土地乙節，有系爭土地之第二類登記謄本在卷可證(詳卷宗第9頁及第10頁)，是其依農業發展條例第18條第1項之規定，在符合無自用農舍、經縣（市）主管機關核定等要件後，即得申請在自有之系爭土地上興建農舍，而毋庸受到上開農業用地興建農舍辦法第3條第1項各項條件之限制，則系爭契約第12條第1 項約定「先以乙方(即被告之被繼承人黃燈燿)名義申請起造農舍，而興建所需費用均由甲方(即原告)自行負擔。」即係可使原告享有毋庸受到上開農業用地興建農舍辦法第3條第1 項各項條件之限制，而得在系爭土地上興建農舍之契約利益，惟既係約定以被告之被繼承人黃燈燿名義申請起造農舍，依上開農業發展條例第18條第4 項規定，農舍起造人應為該農舍坐落土地之所有權人，且農舍應與其坐落用地併同移轉或併同設定抵押權，故系爭契約第12條第1 項另約定：「俟至該農舍竣工取得使用執照時，乙方即應無條件配合辦理第一次登記及土地與建物所有權移轉登記。」，應係配合上開法律規定不得不然之方式，尚難以上開約定內容即認系爭契約就系爭土地所有權之移轉附有條件；⑵況按解釋私人之契約應通觀全文，並斟酌立約當時之情形，以期不失立約人之真意。又解釋當事人所立書據之真意，以當時之事實及其他一切證據資料為其判斷之標準，並應於文義上及論理上詳為推求，不能拘泥字面或截取書據中一二語，任意推解致失真意。最高法院著有18年上字第1727號、19年上字第28號、19年上字第453號及19年上字第58 號判例意旨可資參照。查系爭契約文字內容係由地政士即證人田清傑所代擬，且該契約書內容係以該地政士為一般農地買賣契約所擬之例稿，針對系爭買賣個案之需要而為契約文字內容之增刪而成等節，業據證人田清傑到庭具結證述明確(詳卷宗第206頁及第208頁)，而就上開證人於系爭契約第12條所擬定之「其他約定事項」部分，雖有前揭第12條第1 項之約定內容，然其中第12條第2 項：「本不動產買賣，如因法令限制非人為因素所致，而無法依約定申請建造農舍時，則本買賣行為應予終止，而所衍生相關費用由甲乙雙方各自負擔。乙方應無償及無條件一次歸還甲方所支付各項價款。甲方若因本契約所預為抵押權登記應無條件辦理塗銷登記。」、第12條第7 項：
「本約期間甲方於代為乙方申請農舍建照及使照時，或農舍興建期間，若乙方發生事故無法依約履行權利義務者，應由其全部繼承人申辦繼承後，代為履行本約權利義務。」等內容，於原告與被告之被繼承人黃燈燿訂立系爭契約時，則特別予以刪除，有系爭契約書在卷可證（詳卷宗第14頁及第15頁），足認原告與被告之被繼承人黃燈燿訂立系爭契約時，就系爭土地約定以黃燈燿之名義申請起造農舍乙節，縱有依法限制無法申請建造時，亦不以之為契約終止之事由，另縱有因黃燈燿發生事故無法依約履行建造農舍之相關事宜，亦不要求由黃燈燿之繼承人即被告等代為履行；復參以在系爭契約洽訂過程接受買賣雙方諮詢農業用地買賣相關法規意見之證人陳明珊到院結證：「本件原告當時就是與黃燈燿約定以老農名義申請建造，但本件土地的條件，如果黃燈燿中途沒有辦法配合，也可以於二年後再來興建，當時原告向我諮詢的時候，我有告訴他，這兩種方式都是可以的。…。就我認知，系爭土地是沒有用老農名義申請建照也可以去興建農舍，所以原告才要購買系爭土地，會約定用黃燈耀的名義去申請是因為不受二年的限制，且出售的時候也不用受五年的限制，及面積的限制。」等節（詳卷宗第204頁背面及第205頁），另代擬系爭契約內容之地政士即證人田清傑亦證稱：「本件雖然有約定配建，但是配建不是買方當時買受本件土地的主要原因。」(詳卷宗第206 頁背面)，足徵原告訂立系爭契約之目的在取得系爭土地之所有權，能否配建農舍並非其首重之契約目的；其次，依系爭契約第3條第2項約定：「尾款：新台幣伍佰柒拾陸萬陸仟陸佰捌拾元整。產權登記至甲方或其指定登記名義人後3 日內，甲方應以現金或銀行本票作壹次付清。」(詳卷宗第12頁)，則依該約定之內容，可知系爭土地產權移轉登記原應係原告給付系爭買賣尾款之停止條件，但系爭契約第12條第10項卻又明文約定「甲方應於同年12月30 日前支付新台幣壹佰萬元正，其餘尾款應於101年1月16 日前匯款支付。」(詳卷宗第15頁)，而依代為擬定系爭契約文字之地政士即證人田清傑到庭具結證稱：「(問:
是否瞭解買賣契約書第3條第2項已經約定尾款是在產權登記後三日內一次付清，另第12條第1 項則約定土地係與建物所有權移轉登記一次辦理，為何於第12條第10項另約定應於同年12月30日前支付100萬元其餘尾款應於101年1月16 日前支付？）這是雙方因為彼此有信任的關係，所以買方有同意將價金提前支付，所以才會約定在101年1月10日之前支付。第12條第10項的條文內容是簽立系爭契約書當天所加入的，沒有把第3條第2項的規定刪除，是因為如果沒有一般的配建，是不需要拖這麼久才付清尾款的，所以當時只有注意到把尾款的期限提前，沒有注意到前面的條文內容。本件雖然有約定配建，但是配建不是買方當時買受本件土地的主要原因。」等語（詳卷宗第206頁至第206頁背面），足徵原告係基於與被告之被繼承人黃燈燿彼此間之信任關係，而同意於未受系爭土地所有權移轉前即同意提前給付系爭買賣價金尾款，且原告已依系爭契約給付全部土地買賣價金乙節，亦為被告等所不爭執，則原告既已付清系爭土地全數買賣價金，且是否確能以被告之被繼承人黃燈燿名義順利在系爭土地上興建農舍並非其訂立系爭契約之主要目的，已如前述，顯見原告應無以系爭契約第12條第1 項之約定內容作為本件出賣人履行移轉系爭土地所有權之條件之真意。準此，應認系爭契約第12條第1 項之約定內容亦非就系爭土地所有權之移轉附有條件，而僅是出賣人即被告之被繼承人黃燈燿同意以其名義申請農舍建照，由買受人即原告出資於系爭土地興建農舍，原告並為此同意被告之被繼承人黃燈燿就系爭土地所有權移轉登記一事，待農舍興建完成後，再併同建物所有權移轉登記一併辦理。
㈡於被告之被繼承人黃燈燿死亡後，關於系爭土地所有權移轉
期程之約定，是否有民法第227條之2情事變更之適用？
1.按契約成立後，情事變更，非當時所得預料，而依其原有效果顯失公平者，當事人得聲請法院增、減其給付或變更其他原有之效果。民法第227條之2第1 項定有明文。此情事變更原則之規定，旨在規範契約成立後有於訂約當時不可預料之情事發生時，經由法院裁量以公平分配契約當事人間之風險及不可預見之損失。查系爭契約第12條第1 項之約定內容並非就系爭土地所有權之移轉是附有條件或期限，而僅是系爭土地出賣人即被告之被繼承人黃燈燿同意以其名義申請農舍建照，由買受人即原告出資於系爭土地興建農舍，並為此同意被告之被繼承人黃燈燿就系爭土地所有權移轉登記一事，待農舍興建完成後，再併同建物所有權移轉登記一併辦理，另原告與被告之被繼承人訂立系爭契約之目的在取得系爭土地所有權等節，已論斷如上，而此一申請農舍建照義務，既非出賣人即被告之被繼承人黃燈燿，依民法第348條第1項所負之「交付其物於買受人，並使其取得該物所有權」之基本義務，即可知此非被告之被繼承人黃燈燿所負之主給付義務，而僅係附隨義務，而該附隨義務縱不履行或無法履行，並無礙於兩造基於買賣契約之其他義務之履行，尤其就原告請求被告履行移轉系爭土地所有權之義務，殊不因被告之被繼承人黃燈燿未就系爭土地完成興建農舍之申請而受影響。又被告之被繼承人黃燈燿因發生死亡事故，已無法履行以其名義申請農舍建照，而黃燈燿於系爭契約履約過程中死亡，確非原告於訂立系爭契約時所得預料，則在原告已付清系爭土地之所有價款之情形下，其就系爭土地所有權移轉登記之期程，雖於系爭契約第12條第1 項有同意待農舍興建完成後，再併同建物所有權移轉登記一併辦理，惟倘因此約定而認原告尚不得請求黃燈燿之繼承人移轉系爭土地之所有權，確有顯失公平之情事，是原告主張其於系爭契約同意被告之被繼承人黃燈燿就系爭土地所有權移轉登記一事，待農舍興建完成後，再併同建物所有權移轉登記一併辦理部分，有情事變更之情況，而有民法第227條之2情事變更原則之適用乙節，應屬可採。
2.至於被告黃建華雖辯稱就系爭契約觀之，雙方立約時已將所有可能發生之情況列入考量，甚至系爭契約第8條第4項包含因「不可抗力」或「不可歸責於雙方之事由」，致系爭契約因故不能履行亦有明定，足徵契約雙方於締約時即有意將情事變更之狀況納入契約規定，故出賣人黃燈燿因身故無法履行附款致契約效力未能發生一節，逕依前開條款即可解釋，並無情事變更原則適用之餘地，另原告與黃燈燿為親友，本即知悉黃燈燿年高體衰，當可預見系爭契約附款之事實將由黃燈燿之繼承人履行契約之可能，自不得主張有情事變更原則規定之適用云云，惟查，系爭契約第8條第4項固約定「若因不可抗力或不可歸責於雙方之事由，致本契約因故不能履行或解除時，則乙方應無息作壹次返還甲方已支付之價款，雙方互不補償。」(詳卷宗第14頁)，惟被告繼承其被繼承人黃燈燿就爭契約之主給付義務即移轉系爭土地所有權予原告之義務，並無不能履行之情事，且依原告與被告之被繼承人黃燈燿訂立系爭契約時，已刪除原契約條文第 12條第2項，可知原告與被告之被繼承人黃燈燿訂立系爭契約時，就系爭土地約定以黃燈燿之名義申請起造農舍乙節，縱有依法限制無法申請建造時，亦不以之為契約終止之事由乙節，已如前述，足徵系爭契約第8條第4項所約定系爭契約因故不能履行，乙方(即出賣人)應無息返還甲方(即買受人)已支付價款之情形，應不包括系爭以被告之被繼承人黃燈燿名義申請農舍建照之附隨義務因故不能履行之情形，另被告之被繼承人黃燈燿於訂立系爭契約時，雖年紀已很大，但意識很清楚乙節，業據證人陳明珊證述明確(詳卷宗第204 頁背面)，是尚難認原告對於黃燈燿可能於系爭契約上開附隨義務給付前死亡乙節，有所預見。故黃建華以前揭情詞辯稱系爭契約無情事變更原則適用云云，應無可取。
㈢原告先位請求被告移轉系爭土地所有權，有無理由？
按物之出賣人，負交付其物於買受人，並使其取得該物所有權之義務。權利之出賣人，負使買受人取得其權利之義務，如因其權利而得占有一定之物者，並負交付其物之義務。又繼承人自繼承開始時，除本法另有規定外，承受被繼承人財產上之一切權利、義務。但權利、義務專屬於被繼承人本身者，不在此限。民法第 348條第1項及第1148條第1項規定甚明。系爭土地所有權之移轉並未附有條件或期限，且系爭契約第 12條第1項關於系爭土地所有權移轉期程之約定，應有情事變更原則之適用，已如前述，是原告依系爭契約、民法第348條、第1148條第1項及第227條之2等規定先位請求被告等移轉系爭土地所有權，自屬有理由。
㈣原告備位依系爭不動產買賣契約第8條第3項之約定，請求被
告連帶給付按系爭買賣價金加倍計算之違約賠償金1,353 萬3,360元，有無理由？原告先位之訴既為有理由，備位之訴部分已無庸裁判，故就本項爭點已無論斷之必要。
五、綜上所述，原告先位之訴請求被告等移轉系爭土地所有權，為有理由，應予准許，爰判決如主所第1項所示。
六、假執行之宣告：原告陳明願供擔保聲請准宣告假行，被告黃蘇金玉、黃建銘、黃惠莉、黃惠蘭、黃惠戀、黃建華等人則陳明願供擔保聲請准免為假執行，至於被告黃美玲及黃瑞秋雖未就免為假執行部分為聲明，惟共同訴訟人被告黃蘇金玉、黃建銘、黃惠莉、黃惠蘭、黃惠戀、黃建華等人之上開聲明有利於共同訴訟人，其效力應及於黃美玲及黃瑞秋等二人，則原告及被告之上開聲明，均核無不合，爰各酌定相當之擔保金額併准許之。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及舉證，經核與判決結果無影響，爰不逐一論列，附此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第85條第2項。中 華 民 國 102 年 6 月 7 日
臺灣宜蘭地方法院民事庭
法 官 楊麗秋正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀（須附繕本）。
中 華 民 國 102 年 6 月 7 日
書記官 林詩綺裁判費計算書：
┌────────┬────────┬────────┐│ 項 目 │金 額（新台幣）│ 備 註 │├────────┼────────┼────────┤│ 第一審裁判費 │ 131,152元 │原告繳納。 │├────────┼────────┼────────┤│ 證 人 旅 費 │ 1,092元 │原告繳納。 │├────────┼────────┼────────┤│ 合 計 │ 132,244元 │ │└────────┴────────┴────────┘