臺灣宜蘭地方法院民事判決 102年度訴字第353號原 告 陳淑瑛訴訟代理人 羅明宏律師被 告 藍燦芳訴訟代理人 陳敬穆律師複代理人 劉德弘律師上列當事人間租佃爭議事件，本院於民國103年2月20日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、程序方面：按出租人與承租人間因耕地租佃發生爭議時，應由當地鄉（鎮、市、區）公所耕地租佃委員會調解；調解不成立者，應由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會調處；不服調處者，由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會移送該管司法機關，司法機關應即迅予處理，並免收裁判費用；前項爭議案件非經調解、調處，不得起訴，耕地三七五減租條例第26條第1項、第2項前段定有明文。查本件租佃爭議事件前經宜蘭縣冬山鄉公所耕地租佃委員會調解不成立，復經宜蘭縣政府耕地租佃委員會調處，承租人即被告不服調處，經宜蘭縣政府移送本院審理，此有宜蘭縣政府102年10月14日府地用字第0000000000號函暨其所附宜蘭縣冬山鄉公所租佃爭議調解卷宗、宜蘭縣政府租佃爭議調處卷宗可資核對，合先敘明。
二、原告起訴主張：坐落於宜蘭縣○○鄉○○段○○○○○○○○號土地（以下均簡稱系爭土地）原為訴外人陳林桂愛所有，並與被告間有宜冬鹿字第69號耕地三七五租約，約定被告每年應繳交地租520台斤或折算代金新臺幣（下同）13,000元、租期至101年12月31日（以下簡稱系爭租約）。嗣陳林桂愛於94年6月14日死亡後，由原告繼承取得系爭土地，並承受系爭租約出租人之地位。詎被告於89年間曾至陳林桂愛之位於宜蘭縣○○鎮○○路○○號住處繳納租額後，迄101年間即未再繳付租金，共積欠租金計169,000元。雖經原告於101年10月2日、同年11月9日分別以羅東西門郵局第53號及70號存證信函通知催繳租金，另再於102年1月25日以宜蘭金六結郵局第000006號存證信函定期催繳，惟被告始終置諸不理，原告不得已於同年2月26日以宜蘭渭水路郵局第00058號存證信函通知終止系爭租約。嗣後兩造雖經102年5月7日冬山鄉公所耕地租佃委員會及同年9月11日宜蘭縣政府耕地租佃委員會二次調解，惟被告仍未為給付。再者，原告否認系爭租約之清償地有約定為往取債務，且縱使是往取債務，民法亦未禁止被告於其他清償地為清償，本件被告於上開宜蘭縣冬山鄉公所、宜蘭縣政府調解時，除表示不知租金交給何人？不知至何處繳納租金？甚至均已明白表示給付之意思，故足見被告明知系爭租約之租金係應至原告住處繳納或在雙方會面之處繳納之事實，並已發生及改變原租金債務之清償地或清償方式之約定，而被告迄今卻未給付，是被告既然經原告定期催告繳付租金而不為支付，復經耕地租佃委員會調解仍不給付，原告依法於同年2月26日以宜蘭渭水路郵局第58號存證信函終止租約，復再以本起訴狀繕本之送達作為終止租約之意思表示，是原告依耕地三七五減租條例第17條第1項第3款之規定終止租約自屬合法。又兩造間就系爭土地之系爭租約既經合法終止，則原告自可依民法455條及第767條規定，請求被告交還系爭土地，而聲明請求被告應將系爭土地返還原告，並陳明原告願供擔保，請准宣告假執行。
三、被告則以：
（一）系爭租約已約定繳付租金之地點為宜蘭縣冬山鄉鹿埔村佃戶，故本件屬往取之債之性質，亦即縱承租人有遲付租金之情事，出租人仍須於催告期滿後，至承租人之住所收取，承租人仍不為支付，出租人始得終止租約，否則即應認為其終止租約不合法。經查，原告自始至終均未曾至被告住所收取租金，故原告徒以上開存證信函之送達即認為已合法終止系爭租約，尚屬無據。
（二）再者，原告另主張被告經過兩次調解仍拒絕給付云云，更與事實不符。姑不論本件並無原告至被告上開住所收取租金遭拒之合法終止租約事由，實則兩造於宜蘭縣冬山鄉公所為租佃爭議調解時，被告即已表達欲繳納租金之意願，但遭原告斷然拒絕，嗣於宜蘭縣政府租佃爭議調處時，被告復明確當場表示願繳交該繳之全部租金，並希望能再給予續訂租約的機會等語，顯見被告自始至終均希望能繳納租金給原告，故何來原告所稱被告均拒絕繳納之謂？其次，原告寄發存證信函催告被告應繳納租金之通知，其內容記載被告應繳納之地租為稻穀520台斤，如以現金折算應為每台斤25元，而被告積欠租金自89年至101年共積欠169,000元等語，然原告就逾5年部分之請求已罹於時效；末者，自系爭租約訂立迄今，均係由出租人至承租人住所收取租金，而原告繼承取得系爭土地後，雖曾多次寄發存證信函給被告，但未曾至被告住所收取租金，已如前述。實則被告在收受前開存證信函後曾多次欲至原告住所探訪均未果，嗣後被告於102年1月2日向冬山鄉公所提出申請續租系爭土地，經冬山鄉公所多次通知原告表示意見，但原告均無回覆，而冬山鄉公所承辦人員亦告知被告說找不到原告等語，顯見並非被告不願繳付租金給原告，被告事後經探訪街坊鄰居始聽聞原告長期在國外。綜上，原告終止系爭租約既與法律要件有違，其終止自不生效力，因此系爭租約仍有效存在，故原告請求返還系爭土地云云，即屬無據等語為辯，並聲明請求駁回原告之訴，併陳明如受不利判決，願供擔保請准免為假執行。
四、原告上開主張兩造間就系爭土地有系爭租約關係存在等情，業據原告提出土地登記謄本、系爭租約為證，並為被告所不爭執，堪信原告此部分主張可採。原告進而主張，被告自89年起即未依約繳納租金，並經原告屢經催討未果後，原告自得依法終止系爭租約，並請求返還系爭土地等情，被告則否認之，並以前詞為辯。是經兩造整理後，確認本件應審酌之爭點為：（一）原告終止系爭租約是否合法？有無理由？（二）原告為聲明所示之請求是否有理由？茲分述如下：
五、爭點一：原告終止系爭租約是否合法？有無理由？
（一）經查，系爭土地重劃前之坐落於宜蘭縣○○鄉○○段○○○○○○號土地，前於42年9月10日即由出租人即訴外人林黃阿包與訴外人藍阿性訂立有私有耕地租約，約定租賃期間為42年1月1日至59年12月31日、租金以繳納實物、地點訂在冬山鄉鹿埔村佃戶。55年間因承租人藍阿性死亡而由訴外人藍朝和繼承換訂租約，嗣後並自60年1月1日起至65年12月31日止續訂租約6年；期間分別再因農地重劃（即宜蘭縣○○鄉○○段○○○○○○號土地經重劃後為宜蘭縣○○鄉○○段○○○○○○○○○○○○○○○○號土地）及出租人死亡（原出租人林黃阿包死亡，變更為訴外人陳林桂愛繼承）等因素，而由出租人陳林桂愛與承租人藍朝和換訂租約，並陸續各於66年1月1日、72年1月1日、78年1月1日、84年1月1日分別續訂租約6年至89年12月31日；85年間再因原承租人死亡（承租人藍朝和死亡，變更為被告）而由被告與陳林桂愛就系爭土地為變更租約登記；並於租約到期後，由被告單方辦理續訂租約至101年12月31日；再於102年4月2日以宜蘭縣冬山鄉公所102年3月1日冬鄉民字第0000000000號、宜蘭縣政府102年3月11日府地用字第0000000000號函備查租約期滿續訂至107年12月31日等情，此有上開租約文件經宜蘭縣冬山鄉公所檢送存於本院另案即102年度訴字第354號事件卷宗可憑。
（二）按耕地租約期滿時，有左列情形之一者，出租人不得收回自耕：一、出租人不能自任耕作者。二、出租人所有收益足以維持一家生活者。三、出租人因收回耕地，致承租人失其家庭生活依據者。耕地租約於租期屆滿時，除出租人依本條例收回自耕外，如承租人願繼續承租者，應續訂租約。耕地三七五減租條例第19條第1項、20條有明文規定。又按民法第440條第1項規定，承租人支付租金有遲延者，出租人得定期當期限催告承租人支付租金，如承租人於期限內不為支付，出租人得終止租約。此項規定於耕地三七五減租條例第17條第1項第3款終止契約時亦適用之；且按耕地出租人以承租人積欠地租達兩年之總額為原因終止租約，應依民法第440條第1項規定，定相當期限催告承租人支付，於往取債務，並須於催告期滿，至承租人之住所收取，承租人仍不為支付，出租人始得終止租約（最高法院45年台上字第205號及86年台上字第3324號民事判例意旨參照）。
1.經查，依系爭租約前於42年9月10日經林黃阿包、藍阿性所簽訂之私有耕地租約第4條即約定應納地租為繳納實物、地點訂在冬山鄉鹿埔村佃戶等情，此有前述42年9月10日林黃阿包與藍阿性之私有耕地租約可憑，是以藍阿性於上開私有耕地租約所填載之地址為「冬山鄉鹿埔村五鄰十戶（四鄰二四號）」，可見42年9月10日之私有耕地租約約定租金之給付為往取債務之性質。嗣後42年9月10日之私有耕地租約雖因出租人或承租人死亡、農地重劃或租期屆滿，但依上開規定，出租人並不因此即得收回土地，且在承租人有續訂意願下，更應為租約之續訂，是42年9月10日私有耕地租約關於租金係採往取債務方式之約定即因租約之換訂與續訂，而為系爭租約之內容，並無變更。甚至，證人即被告昔日鄰居賴阿茶亦就曾聽聞被告父親於住處稱地主要來收取租金，且當時每年均會遇到收租之人一事於本院審理時證述甚詳（見本院卷第55頁），雖證人賴阿茶於本院審理時對於收租之人為何？收取何性質之租金？等情均不知悉，然衡以昔日農村地區遇有外人收租均屬家中重要事項，街坊鄰居亦多少會有見聞之常情，且農村地區因普遍為耕地三七五減租條例實施之區域，故收租名義多為地租性質，亦合於常理。是證人賴阿茶上開所言，仍尚得佐證藍朝和與林黃阿包或陳林桂愛間之租金收取方式仍為上開租約第4條所約定之往取債務無訛。至於上開42年9月10日私有耕地租約第4條雖已先就應納地租之約定為打印文字等情，然該打印內容無非僅係為提供出租人與承租人訂立租約時之便利性，以減少訂約時雙方文字之書寫量，故單就已打印之文字而言，在未經訂約雙方填補文字之前，並不具契約內容之意思性，故非謂出租人與承租人於訂約時無磋商機會而僅有同意或不同意之選擇而已。是上開42年9月10日私有耕地租約第4條之約定既經出租人林黃阿包、承租人藍阿性於上開租約簽名用印而為意思表示合致，是該租約第4條之約定自為契約之內容一部分，且如前所述，其後租約雖變更或續訂，然並未就繳租地點另行約定，可見系爭租約之租金核屬往取債務至明。故原告主張上開42年9月10日私有耕地租約第4條之約定為定型化契約而非當事人之真意云云，並非可採。
2.再者，原告雖主張被告曾於89年間至原告位於宜蘭縣羅東鎮之住處給付租金等情，然此部分或可能係被告個人主動前往為租金給付，而無證據足證兩造已經就租金之清償地合意為變更。此外，原告雖曾於101年10月2日、同年11月9日分別以羅東西門郵局第53號及70存證信函通知催繳租金，此有存證信函存卷可查（見本院卷第11、12頁），但原告於上開存證信函並未載明另有清償地或被告有依原告指示於系爭租約約定以外之清償地為清償，自難認兩造就系爭租約之租金給付之清償地有明示或默示之合意變更；同理，被告雖於宜蘭縣冬山鄉公所、宜蘭縣政府調解時雖未以系爭租約之地租繳付係往取債務之性質為抗辯，甚或表示不知地租繳至何處及何人且表明欲清償地租之意等情，然此僅係被告單純不知系爭租約關於清償地之約定內容且無拒絕給付地租之意，並非有與原告達成變更系爭租約最初約定清償地之合意，是亦難以被告於調解、調處程序為上開表示，即遽認本件租金給付之清償地已變更。依此，系爭租約有關地租之給付，即係屬往取債務，亦即此種債務，必須債權人於清償期屆滿後至債務人之住所收取時，債務人拒絕清償，始負給付遲延之責任。從而，原告縱使分別於101年10月2日、同年11月9日及102年1月25日分別以羅東西門郵局第53、70號及宜蘭金六結郵局第000006號存證信函通知催繳租金，然原告並未證明於催告期限屆滿後，有再次前往被告住所收取租金，而被告仍拒絕給付之事實，依前所述，即難認被告應負遲延給付之責。亦即不能認為在此之前系爭租約之出租人即原告有依民法第440條第1項規定定期催告，並依此催告終止系爭租約之權利。是原告於102年2月26日以宜蘭渭水路郵局第58號存證信函為終止租約，以及以起訴狀繕本之送達作為終止租約之意思表示均不生效力。
六、爭點二：原告為聲明所示之請求是否有理由？原告並無至被告住所收取租金之事實，業如前述，難謂被告有耕地三七五減租條例第17條第1項第3款「地租積欠達兩年之總額時」之情事，從而原告依耕地三七五減租條例第17條第1項第3款規定終止租約，即不合法。被告既依合法存在之系爭租約占有系爭土地，則原告進而依民法第455條及第767條規定請求被告返還系爭土地，即無理由。
七、綜上所述，原告上開主張並為聲明所示之請求，均無理由，其訴自應駁回。另原告之訴既已駁回，其假執行之聲請，自失其附麗，應一併駁回。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 103 年 3 月 18 日
臺灣宜蘭地方法院民事庭
法 官 蔡仁昭以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後二十日之不變期間內，向本院提出上訴狀（應附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 103 年 3 月 19 日
書記官 鄭蕉杏