臺灣宜蘭地方法院民事判決 102年度訴字第401號原 告 鄭漢欽訴訟代理人 陳敬穆律師複 代理人 劉德弘律師被 告 江宗翰訴訟代理人 簡坤山律師複 代理人 游泗淵律師上列當事人間請求給付違約金事件，本院於103年11月19日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事 實 及 理 由
一、原告起訴意旨：
㈠、緣民國99年2月22日兩造間就宜蘭縣○○鎮○○段○○○○○號(後因地籍圖重測，地號變更○○○鎮○○○段○○○○○號，下稱系爭土地）簽訂「農地買賣配建農舍契約書」(下稱系爭買賣契約或系爭契約)，依契約第8條第1項、第9條第1項，及其他約定事項第2項之約定，被告應於合約成立時完整點交土地，保證系爭土地無任何糾葛，排除現況所有地上建築物；另按契約第十四條第㈡項規定，如債務人違約或不履行本契約條款之一者，除應將已收款項全數返還外，另須賠償同額之違約金。原告並於簽約當日即99年2月22日給付被告100萬元收訖無誤。然於雙方簽約後，原告發現系爭土地之一部分仍遭他人占用並興建建物使用迄今均未遷離，且依被告自行向宜蘭縣羅東地政事務所申請土地複丈結果，系爭土地遭他人占用之面積達0.044公頃之多，顯然被告確實未依契約約定排除系爭土地遭他人占用，故原告於102年9月12日以存證信函通知被告，要求被告依約排除系爭土地遭他人占有之情事，惟未獲被告善意之回應，故原告又於102年10月1日委請律師寄發律師函予被告聲明解除系爭買賣契約，並要求被告依系爭契約第14條第2項將已收款項返還原告，另需賠償被告已收款項同額之違約金100萬元，然被告卻於同年10月9日以存證信函回應僅願返還所收款項，而不願依約給付違約金，而原告於簽約當日99年2月22日給付100萬元迄今已逾三年，不僅系爭土地無法順利完成點交以利辦理後續移轉登記之事宜而延宕迄今，同時導致原告交付給被告之資金無法取回作為其他用途而衍生其餘損失。
㈡、系爭買賣契約並未違反強制或禁止規定而無效：被告抗辯兩造所簽訂之系爭契約違反農業發展條例第18條之規定而無效云云，惟查本案情形應無違反農業發展條例之情事，被告於符合農業發展條例第18條第3項前段、同條第4項前段、農業用地興建農舍辦法第2條、第3條第1項第5款等法令之要件下以其名義申請興建農舍並未違法，且現行法令並未規定實際出資興建農舍者須為起造人本人，查系爭買賣契約之內容係由原告給付價金而被告應將系爭土地及於該土地上興建完成後之農舍過戶與原告，然於移轉系爭農地前，系爭農地之所有權人仍為被告，則被告於符合上開法規之要件下以其名義申請興建農舍自屬適法；況申請建照執照、使用執照之人與實際出資者是否一致法律並未規定，而建築法第12條僅稱建築物之起造人，為建造該建築物之申請人，但起造人是否與實際出資興建者同一並無要求，顯見申請建照執照、使用執照之人係因行政管理上之需求而與出資者為何人無涉。況從農業發展條例第18條第 4項中段規定觀之，僅規定農舍與其所坐落之農地應併同移轉給同一人，以充分發揮其經濟效用，但並未就受讓人之資格為其他限制，是若兩造間未簽訂系爭契約，而於被告以其名義興建農舍完成後(出資者仍為原告)，再將系爭農地及農舍移轉給原告時，自屬合法有效，此與本件情形差異僅為兩造間有事先簽訂系爭買賣契約，然最終結果皆是被告應將系爭農地及農舍移轉給原告，兩者並無不同，故無法從現行法中得出系爭買賣契約違反強行規定之結論。況現有之各級法院就與農地配建契約相關法律案件之判決，均在認定契約有效之前提下，再依個案事實為個案法律如何適用之判斷(參原證8號)，故可間接推論出「農地配建契約為合法有效」之前提事實，否則上開原證8號中之諸多實務見解為何皆並未認定「農地配建契約」違反強制規定而無效?反而是在「農地配建契約」成立生效之前提下，再就當事人間之關係為法律之判斷，是從現有各級法院之判決當足已推論出，農地配建契約並非無效之契約的結論，且依臺灣苗栗地方法院100年訴字第50號判決，其案例事實為與本件類似之農地配建契約，且該案被告(原地主)亦因違約不履行農地配建契約，遭法院判處給付65萬元之違約金，更可認農地配建契約並非無效；農地配建契約現已為農地買賣之交易常態，若認農地配建契約為無效，後續引發骨牌效應對農地交易之不利影響恐難以估計。
㈢、縱假設系爭買賣契約有違反強制或禁止規定之情事，亦僅一部無效而非全部皆無效：
查兩造間系爭買賣契約雖名為農地買賣配建農舍契約，但觀系爭契約條款「壹、買賣不動產土地標示：宜蘭縣○○鎮○○段○○○○○號面積：775平方公尺權利範圍：全部。本筆出售土地234坪*25000元/坪=0000000」、「貳、成立買賣價款：新台幣伍佰捌拾伍萬元整。」可知系爭契約之買賣價金純屬用以給付農地的部分，而與農舍之移轉無關。次查，依系爭買賣契約第拾條第(一)項規定「農舍興建之整地、設計、監工、建築、材料及稅費等相關費用概由甲方自行負責出資處理，概與乙方無涉。」足以證明農地之買賣方為本件契約最重要之部分，價金給付之總金額亦是以農地坪數乘以每坪單價為計算基準，而被告應申請建造執照、使用執照及交付相關文件並配合日後移轉農舍等僅為系爭契約之附隨義務尚非必要之點。況從系爭契約第8條、第9條及其他約定事項第2項之內容觀之，皆是與土地有關，要求被告排除土地遭他人占用情形，並完整點交土地，而同契約第14條第2項則是關於違約金之規定，而現行法令對農地受讓人之身分資格並無限制，自可任意移轉給他人，僅於申請興建農舍時對農地所有權人之條件有所規範，故縱認系爭契約確有違反法令之虞亦僅及於興建農舍並移轉之部分有牴觸法令之可能，而系爭契約最主要之農地買賣部分並無任何違反法令之處，依民法第111條但書之規定仍為有效，而上開系契約第8條、第9條及其他約定事項第2項約定內容都是與系爭土地本身相關，而同契約第14條第2項則是關於違約金之規定，於本件案例事實皆仍有適用之可能，則系爭契約中與土地及價金權利義務、違約責任相關之部分，當屬契約中仍為有效之部分。
㈣、系爭契約有效且業經原告合法解除，原告得依系爭契約第14條第2項向被告請求違約金：
本件系爭買賣契約履約過程中，被告並未於99年間締約初期即表示因系爭土地遭他人圍牆占用情事而要求與原告解約，實際上是因兩造簽約後，被告因另與他人有所糾紛，致系爭土地遭假處分查封登記，致兩造間履約過程延宕，原告無法從事整地工作，然於此期間被告亦從未表示因土地遭他人圍牆占用而解除契約之意，嗣後於102年1月18日，被告並傳簡訊通知仲介陳淑芬，因訴訟確定勝訴，可以進行後續事宜，被告並於102年4月30日依仲介陳淑芬指示匯款5萬元進行整地，可見被告至102年4月30日時仍積極與原告聯絡而有繼續履約之意，顯非如被告答辯其早有解約之意，然於102年4月29日、102年5月16日宜蘭縣羅東鎮公所分別核發農業使用證明書及無農舍證明後，兩造理當繼續履行原契約，然被告此時卻不願負起依兩造間契約第玖條所負之排除土地遭占用之責，意圖將被告原應排除土地遭他人占用之責任轉嫁給原告而不為處理，並免除其給付違約金之責任，甚至藉機想減少原應給付之仲介費用，並要求原告給付二、三期價款後若有配建不成之損失皆由原告承擔損失，而於102年6月28日提出協議書要求原告同意此顯失公平且完全有利於被告之條件，原告當無理由簽署該份同意書，是原告仍要求被告依原契約履約並排除系爭土地遭他人占有之情事(依兩造間契約被告本有排除系爭土地遭他人占有之義務，不論其是提起訴訟或以協商之方式排除占有情事，若被告無法處理此占有情事，即應支付原告違約金)，然因原告不願簽署上開顯失公平之協議書，被告之後即一再拖延不處理此占有情事，致兩造間履約過程再度拖延，後被告於102年9月9日以存證信函要求原告履約並給付價款，原告雖仍有履約之意願，但被告遲遲不處理系爭土地遭他人圍牆占有之情事，故於102年9月12日以存證信函回函被告，要求被告排除占有情事，以讓契約繼續進行，但因被告遲遲不願處理，原告不得已方於102年10月1日以律師函向被告解除契約，並依兩造間契約第14條第2項之規定向被告請求違約金。
㈤、如認系爭買賣契約無效，原告仍得依民法第179條之規定請求被告返還不當得利：
退步言之，若鈞院仍認系爭買賣契約因違反強制禁止規定而全部無效，此時因契約無效，被告自始收受原告給付之100萬元即為無法律上之原因而受有利益，致原告受有損害，且因被告於受領時，已知無法律上原因，故除需將受領時所得之利益返還予原告外，尚需加計利息一併償還，民法第179條、182條第2項定有明文。查，被告於其答辯(一)狀中援引民法第113條為其依據，觀民法第113條之要件為無效法律行為之當事人，於行為當時知其無效，或可得而知者，是以被告於簽訂契約時當已知悉系爭契約無效，當屬惡意之受領人，而民法第182條第2項規定，原告自得向被告請求不當得利之利息，並請求損害賠償。又此之利息屬法定利息，除當事人另有約定外，利率按週年利率5%計算之。被告既於99年2月22日起收受原告給付之100萬元，且被告於簽訂系爭買賣契約時已知其無效，原告自得請求自99年2月22日起至被告返還價金日止以，按週年利率5%以100萬元計算利息。
㈥、系爭買賣契約所約定之違約金金額當屬合理，並無酌減之正當理由：
查，兩造間系爭買賣契約簽約日為 99年2月22日，而因被告無法依約排除系爭土地遭第三人無權占有之情形，原告只得於102年10月1日以律師函向被告解除契約，並依兩造間契約第14條第2項之規定向被告請求違約金，從99年2月迄102年10月間已有3年又8個月之久，於此段期間國內房地產出售價格持續上漲，且宜蘭縣房地交易市場亦甚為熱絡，此為眾所皆知之事，而被告於系爭契約交易初期並未表示無法處理系爭土地遭第三人占用之問題而主動表示解除契約之意，卻遲至102年6月28日始提出被證六號協議書要求原告同意此顯失公平且完全有利於被告之條件，然因原告不願簽署上開顯失公平之協議書，被告之後即不處理此占有情事，至原告不得已解除系爭契約，然數年間高漲之農地價格已使原告再也無能力購買，造成原告之損失當已超過百萬元之譜，是本件原告向被告請求100萬元之違約金，當屬適當並未過高。
㈦、原告提起本件訴訟並無違反誠信原則：原告提起本件訴訟係因被告無法依系爭買賣契約之約定排除第三人對系爭土地之無權占用，至系爭買賣契約無法繼續履行，且於被告於第一時間發現系爭土地遭占用時，並未向原告表示不願繼續履約之意，故原告本於契約應嚴守之精神，自會盡力排除困難以使系爭契約能繼續履行，然未料被告因系爭土地另有糾紛而進入訴訟程序至兩造間履約之過程延宕，又於締約三年後始另行要求原告簽立被證六號之協議書以意圖用該新協議書之不利於原告之條款，規避被告之賠償責任，原告在此顯然無法繼續履約之情形下，方不得已解除兩造間系爭契約，並依系爭契約第14條第2項向被告請求違約金，是縱觀系爭契約之履約過程，原告並無任何違反誠信原則之處，另從證人劉忠勇於鈞院103年8月20日之證述，更足以證明系爭契約履約過程中，原告並無違反誠信原則之情形。
㈧、爰依契約及不當得利之法律關係請求被告給付違約金等語。並聲明：⑴被告應給付原告100萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。⑵願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告答辯意旨：
㈠、農業發展條例89年修正施行後，開放農地自由買賣，為防止新購農地者投機炒作或零星濫建農舍之情形發生，就農民興建農舍資格應予限制。倘新購農地而立即申請興建農舍，然尚未有農業生產經營事實，申請人確無興建農舍以便利農事之需求，恐與同條例第18條立法意旨有違，爰於農業用地興建農舍辦法第2條第1項第2款規定，89年1月28日後取得農業用地者，農舍申請人除應為農民外，其戶籍所在地及其農業用地，尚須在同一直轄市、縣(市)內，並應滿2年者始得申請興建，其理由乃為確保該農舍係配合在農業用地上從事農業活動所需而興建之政策目的。而本件原告未具備前開辦法所定之興建農舍資格，而被告具有農民身分，且為系爭農地之所有權人，又未曾申請自用農舍，故原告借用被告名義申請興建農舍之建造執照，並據以將農舍建築完成後，再將農地及農舍移轉予原告，藉以規避前開辦法就89年1月28日後取得農業用地申請興建農舍所定之資格限制，進而取得農舍即有違反農業發展條例第18條之立法意旨，自非法所許，揆諸前揭說明，兩造間系爭買賣契約應屬無效。況行政院農業委員會二次函覆鈞院，均認為類似本件之農地配建農舍契約有違農業發展條例之立法意旨，足見主管機關並不認同目前不動產交易市場中農地配建農舍之銷售模式，鈞院自應依職權認事用法，為適法之判斷，認定系爭買賣契約係以迂迴方法達成《農業發展條例》第18條所禁止之相同效果之行為，係屬脫法行為，應屬無效。此有鈞院民事庭102年度重訴字第82號民事判決，持相同之見解。至原告主張農業發展條例第18條及農業用地興建農舍辦法等規定為取締規定，非效力規定；違法興建農舍，祇是違反取締規定，非契約無效云云。惟關於農民興建農舍資格之規定，係為確保該農舍係配合在農業用地上從事農業活動所需而興建之政策目的，且前開相關規定乃係主管機關為達前開政策(公益)目的，據以核准農民興建農舍之規定，尚非規範人民應為如何之行為、不得為如何之行為之規定，故該等規定並無所謂取締規定、效力規定之概念。倘人民以私法契約迂迴規避主管機關適用相關規定應予否准興建農舍之申請，致使前開政策目的無法達成、遭到架空，自應認該私法契約係脫法行為而無效，此有最高法院81年度台上字第399、1379號、87年度台上字第184號判決，可資參照。是原告上開主張，顯屬誤解，自非可採。
㈡、本件系爭買賣契約於第十二條第(二)項已約明「本件合約係因甲方借用乙方名義興建農舍，俟建造完成再行連同農地移轉甲方或甲方指定登記權利名義人，……」；且兩造於系爭買賣契約有關買賣價金之給付，亦均以興建農舍相關之無農舍證明之核發、農舍建造執照之取得，以及農舍建築完成為各期價金付款之條件，此從系爭契約第3條亦可見一斑；復於系爭契約第十四條第(一)項約定，將「無法起造農舍」、「無法完成農舍移轉登記」作為系爭契約之終止事由。足見兩造所簽訂之系爭買賣契約之目的，除系爭農地之所有權移轉登記約定外，尚包括系爭契約簽訂當時尚未興建而將以被告名義興建之農舍，顯然兩造訂定系爭契約之真意，係使原告得於系爭農地所有權移轉登記之同時即可取得合法興建之農舍，而非僅係單純系爭農地買賣，且系爭農地買賣約定與以被告名義興建農舍約定兩者間，亦無從期待任何一約定可能單獨履行，故系爭契約關於以被告名義申建農舍之約定，即與系爭農地之買賣有不可分之關係。是系爭契約上開關於系爭農地買賣之約定與以被告名義興建農舍之約定，彼此即具有不可分離之關係，其結合既具互相依存之關係，其中一部無效，揆諸前揭說明，另一部分自應同其效果而無效。綜上，系爭買賣契約上開關於系爭農地買賣約定與以被告名義興建農舍約定間，彼此既具有不可分離之關係，是有關以被告名義興建農舍之約定既因屬脫法行為而無效，則系爭契約自應認全部無效。且被告已無息返還原告已支付之價金100萬元，符合系爭契約第14條第1項約定之精神，原告自無由再向被告主張任何權利。
㈢、若系爭契約未因違反強制禁止規定而無效，亦因標的給付不能而無效。按民法第246條第1項前段規定，以不能之給付為契約標的者，其契約為無效。本件系爭買賣契約之約定係以農地配建農舍為其目的，均係透過原告所找之仲介訴外人陳淑芬居中接洽，兩造於99年2月22日簽訂農地配建農舍契約後，同年3月22日向地政機關申請鑑界，經地政機關於同年4月28日測量後，兩造始知系爭土地有遭第三人圍牆占用之情形，即有不符農業發展條例第18條第3項規定所定「該農業用地應確供農業使用」之要件。原告遂委託其仲介人員陳淑芬代理，以被告之名義與該第三人達成協議，將占用部分分割後移轉所有權予該第三人申請興建農舍，惟因協議內容違反關於農地禁止分割之規定而無法履行，致系爭農地上始終有第三人所有之地上物占用，因而無法申請興建農舍。又倘將系爭農地之所有權移轉予原告，原告雖得訴請該第三人拆除占用系爭農地之圍牆，然原告並非農民，不合於前揭辦法所定要件，原告亦無從申請興建農舍。故於兩造簽訂系爭買賣契約當時，即因法律規定而無法興建農舍，核屬以不能之給付為契約之標的，揆諸前揭規定，系爭契約自屬無效。
㈣、倘系爭買賣契約縱然有效，亦經兩造合意解除，原告不得再向被告主張給付違約金，因原告曾於102年10月1日以律師函向被告為解除契約並要求返還100萬元價金之意思表示通知)，雖其所持解約之原因，為被告所不認同，但被告隨即於102年10月9日宜蘭渭水路郵局第226號存證信函回覆同意解除契約及檢還100萬元價金，職是，兩造已合意解除契約。
原告主張系爭契約係因被告拒不履約而催告解約，乃與事實不符，乃本件兩造發現系爭土地遭第三人圍牆占用後，原告仍積極委託仲介陳淑芬與第三占用人協商達成協議。嗣系爭土地雖於99年9月間因另案遭法院假處分查封登記，然於102年1月、3月，被告告知仲介陳淑芬將聲請塗銷系爭農地假處分查封登記，兩造均同意仲介陳淑芬協助兩造後續履約事宜。被告遂於102年4月30日依仲介陳淑芬指示匯款5萬元進行整地，並委託代書辦理農業使用證明及無農舍證明，惟兩造無法解決第三人圍牆占用問題，而原告卻又企圖掩飾少部分土地被占用之事實，仍向主管機關申請建造執照，被告恐於將來衍生出農舍建照之效力問題，又見原告對於繼續履約與否拖延不決，遂於102年6月28日提出空白協議書，要求原告確認兩造因此占用問題所可能衍生之相關責任的歸屬，被告才肯再收受買賣價金、繼續履約，此有被告買賣代理人即訴外人劉忠勇當時發送給仲介陳淑芬之簡訊內容為證，但原告卻不肯簽約，允諾自負其責。原告就協議書之簽訂與否，再三拖延不肯正式回答，被告不得已而於102年9月9日發函催告原告於七日回覆是否解除系爭契約(見被證十)，原告始於102年10月1日發函要求解除契約，被告於收受原告信函後，立即於102年10月9日發函檢還100萬元價金同意解除契約，以上即為兩造解約之過程，且經證人劉忠勇到庭證述綦詳，絕非如原告所主張係因被告拒不履約才解除契約之情形。本件系爭買賣契約之解除乃係基於兩造間之合意，被告並無任何債務不履行之情事，是原告自不得依已解除之契約約定及前開規定，請求被告給付違約金。
㈤、倘本件系爭契約無效，被告業於102年10月9日將原告所支付之100萬元簽約款返還予原告，已履行返還利益之義務，原告依不當得利法律關係另外請求被告給付金錢，尚屬無據。雖原告主張被告於簽訂契約時當已知悉系爭契約無效，當屬惡意之受領人云云，要與事實不符，蓋，由兩造簽約以來，及至塗銷假處分查封登記以後，除第三人圍牆占用問題，有法律上不能之事由而無法解決外，被告均配合原告履行系爭契約，已如前述，足見被告不知系爭契約有無效之情形，而係有意願繼續履行系爭契約。退步言，兩造於99年2月22日簽訂系爭契約時，均不知系爭農地有遭第三人圍牆占用之情形，係經地政機關鑑界後始知，故在訂約時兩造均不知其事，何來惡意之說？況被告亦曾積極尋求解決占用問題之方法，被告並非當然知悉系爭契約有無效之情形。從而，原告以上開主張，依民法第182條第2項規定，向被告請求自99年2月22日起至102年10月9日止以100萬元計算之利息，即屬無據。
㈥、縱認原告得向被告請求違約金，惟其請求之金額亦屬過高，應予酌減，按民法第 252條規定，本件兩造於簽訂系爭契約時，均不知系爭農地有遭第三人占用之情形，及該占用也無法以合法手段排除，原告知情後仍積極要求被告配合申請農舍之建造執照、繼續履約，而被告要原告允諾以書面承擔風險，始導致本件紛爭。何況被告於收受原告102年10月1日要求解除契約之信函後，立即於102年10月9日將原告支付之簽約款100萬元返還予原告，故原告實際上並未受有損害，且被告所為亦符合系爭契約第14條第1項約定之精神，是該違約金之約定確實有過高之情形，揆諸前揭說明，自應予酌減至零，始為適當。
㈦、原告本件起訴請求違約金，違反誠實信用原則，原告於知悉第三人圍牆占用系爭農地後，又委託仲介以被告名義與第三人成立調解，惟因調解內容違反法令無法履行，致無法解決系爭農地遭第三人占用問題，因而無法申請興建農舍，已如前述。嗣雖於102年4月29日取得農業用地農業使用證明書，惟該農業使用證明書不能作為申請興建自建農舍之證明用途，亦無法據以申請興建農舍。上開等情，核屬系爭買賣契約第14條第1項所定之無法起造農舍之情形，原告於取得前述之農業使用證明後，不僅不欲依該條項約定行使權利，卻仍積極委託仲介陳淑芬要求被告履約，詎事後原告竟提起本件訴訟主張被告違約，請求被告給付違約金，然原告於知悉系爭土地遭第三人占用無法興建農舍之事實後，仍不願行使權利，一再要被告配合履約，嗣後卻依契約關係主張被告違約，顯已違反誠實信用原則，原告自不得再主張其權利。
㈧、而為答辯聲明：⑴、原告之訴駁回。⑵、如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執事項：
㈠、兩造於99年2月22日就宜蘭縣○○鎮○○段○○○○○號（重測○○○鎮○○○段○○○○○號)土地即系爭土地簽訂「農地買賣配建農舍契約書」。
㈡、原告於簽約當日之99年2月22日給付被告100萬元。
㈢、系爭土地之一部分遭他人占用並興建建物使用。
㈣、被告已於102年10月9日返還原告100萬元。
四、兩造之爭點經本院整理並為兩造所同意為：
㈠、系爭買賣契約是否有違反禁止或強制規定而無效之情事？如是，則是否得認為一部有效一部無效？
㈡、如認系爭契約有效則是否業經原告合法解除或經兩造合意解除？且原告仍得向被告主張給付違約金？
㈢、如認系爭契約無效，則原告依不當得利規定所為對被告的請求給付利息是否有理由？
㈣、系爭契約所約定之違約金是否有過高而得酌減情形？
㈤、原告提起本件請求是否有違誠信原則情形？茲認定如下：
㈠、
１、按「本條例89年1月4日修正施行後取得農業用地之農民，無自用農舍而需興建者，經直轄市或縣（市）主管機關核定，於不影響農業生產環境及農村發展，得申請以集村方式或在自有農業用地興建農舍。前項農業用地應確供農業使用；其在自有農業用地興建農舍滿5年始得移轉。但因繼承或法院拍賣而移轉者，不在此限。本條例89年1月4日修正施行前取得農業用地，且無自用農舍而需興建者，得依相關土地使用管制及建築法令規定，申請興建農舍。本條例89年1月4日修正施行前共有耕地，而於中華民國89年1月4日修正施行後分割為單獨所有，且無自用農舍而需興建者，亦同。第1項及前項農舍起造人應為該農舍坐落土地之所有權人；農舍應與其坐落用地併同移轉或併同設定抵押權；已申請興建農舍之農業用地不得重複申請。農業發展條例第18條第1項至第4項有明文規定。是為促進農地合理利用、便利農民於自有農地從事農業生產經營、便利農民就近照顧農事所需、避免農業生產環境遭受嚴重破壞之立法目的，農業發展條例原則上規定農地以不准興建住宅為主之農舍，但農地所有權人於農地實際從事農業生產，因農業經營需要者，始得申請興建兼具居住功能之農舍。再者，因89年1月4日以前農地所有權之取得以能自耕者為限，並鑑於當時土地使用管制及建築法令，故就89年1月4日前取得農業用地，且無自用農舍而需興建者，得依相關土地使用管制及建築法令規定，申請興建農舍。否則於89年1月4日以後取得農地欲興建農舍即需符合無自用農舍而需興建、申請人以農民為限、農地確供農業使用、農舍興建滿5年始得移轉、已申請興建農舍之農地不得再重複申請等要件。」有行政院農業委員會水土保持局103年3月17日水保農字第0000000000號函及所檢送之農業發展條例修正理由可參（見本院卷第168至172頁）。而行政院農業委員會基於農業發展條例第18條第5項之授權，亦訂定農業用地興建農舍辦法以為上開政策之落實。且於上開辦法中更就申請興建農舍之人除需為農民外，以上開農業發展條例修正施行後取得農業用地申請興建農舍者尚須符合一定資格，如「戶籍所在地及其農業用地，須在同一直轄市、縣（市）內，且其土地取得及戶籍登記均應滿2年」、「該筆農業用地面積不得小於0.25公頃」等，以確保所興建之農舍係配合在農業用地上從事農業活動所需之政策目的。再按，當事人為迴避強行法規之適用，以迂迴方法達成該強行法規所禁止之相同效果之行為，乃學說上所稱之脫法行為，倘其所迴避之強行法規，係禁止當事人企圖實現一定事實上之效果者，而其行為實質達成該效果，違反法律規定之意旨，即非法之所許，自屬無效。
２、查，兩造不爭執系爭土地為農業發展條例所規範之農業用地，其面積為775平方公尺（即0.0775公頃，小於0.25公頃），而原告非設籍於系爭土地坐落之羅東鎮（而係設籍於壯圍鄉，見本院卷第5頁原告身分證影本），而系爭買賣契約之目的，係在使非於89年1月4日以前取得系爭土地所有權之原告，得以系爭土地現所有權人即被告之名義為農舍起造人申請建造、施工及使用執照（第伍條）以出資興建農舍（第拾條），並以「於本約土地及農舍建築完成後過戶予甲方或甲方指定之第三人名下時」為履行尾款給付義務之條件。顯然如兩造依系爭買賣契約為履行，已然除迴避農業發展條例第18條第3項之限制外，亦規避農業用地興建農舍辦法第2條第1項第2、3款之規定，即「申請人之戶籍所在地及其農業用地，須在同一直轄市、縣（市）內，且其土地取得及戶籍登記均應滿2年」、「申請興建農舍之該筆農業用地面積不得小於0.25公頃」之申請興建農舍資格及條件限制而取得系爭土地及其後興建之農舍；此尚未論及買受人及申請興建農舍人即原告是否符合於農地實際從事農業生產，且因農業經營有需要興建農舍之要件。再者，依系爭買賣契約第拾條㈠約定：「農舍興建之整地、設計、監工、建築、材料及稅費等相關費用概由甲方（即原告）自行負責出資處理，概與乙方（即被告）無涉」，則於法律評價上，依系爭買賣契約所興建之農舍於興建完成後之所有權歸屬應屬出資興建者即原告所有，並非申請興建名義人即為土地所有人之被告所有，益顯系爭買賣契約規避前揭法令關於農舍興建應為農地所有人規定之限制。是系爭買賣契約有關以被告名義於系爭土地興建農舍並取得使用執照後，旋即移轉系爭土地與農舍予原告之約定，已使原告實質上迴避法規禁止於小於0.25公頃之農業用地興建農舍、限制取得農業用地2年內興建農舍等規定，而達成於取得系爭土地之同時取得農舍之法律禁止之相同效果，故依前述說明，此當屬脫法行為，而非法之所許，當屬無效。就此原告雖復主張前開關於土地使用之限制僅屬取締規定而非效力規定，故縱有違反亦非無效云云。惟按，欲興建農舍之人民，依農業發展條例第18條第5項授權農業用地興建農舍辦法規定，應向主管機關申請許可始得為之，如不符前開辦法所規定之許可資格，主管機關即應依其法定職責予以否准其申請，非謂未經申請仍可為合法農舍之興建，而僅為對於違反者課以行政罰或刑罰之制裁之取締，是原告此部分主張，諉不可採。應認系爭買賣契約上開約定，確屬迴避強行規定之脫法行為，而為無效。
２、系爭買賣契約是否得將土地買賣與配建約定分別為一部有效一部無效之認定？就此爭點，原告主張因其請求本件違約金是基於契約有效為前提，惟其簽訂系爭買賣契約之目的原先是希望被告能將遭他人佔用土地部分排除，但就本案情形被告並無法依約定排除，故其無法再與被告就土地部分另成立買賣契約。被告則答辯以應為一部無效均為無效等語。查本件系爭買賣契約書定名為「農地買賣配建農舍契約書」，且其內容除土地標示與買賣價金係僅針對土地而為約定外，多係專對如何借被告之名義以申請興建農舍相關程序之約定，且尾款亦約定係於土地及農舍建築完成過戶後給付，顯然除去土地買賣無從僅就配建約定成立契約，兩造亦無意願僅履行配建約定而不為土地之買賣。是本件並無從將土地買賣與農舍配建約定分別一部有效一部無效之認定，而應認為二者均為無效。
３、系爭買賣契約既為無效，則其關於違約金之約定，亦應認為無效，則原告本於該違約金之約定而為本件請求，自屬無據，不應准許。
㈡、本件系爭買賣契約既經認為無效如前所述，則無再認定其後契約是否經原告解除或經兩造合意解除及原告仍得向被告主張給付違約金，暨違約金是否有過高而應酌減之情形及原告本件請求是否有違誠信原則等爭點之必要。
㈢、如認系爭契約無效，則原告依不當得利規定所為對被告請求受有定金期間法定利息之不當得利是否有理由？查被告抗辯兩造發現系爭土地遭訴外人邱陽之圍牆占用後，兩造均仍有履約之意願，而持續商議試圖解決等情，業據證人劉忠勇於103年8月20日言詞辯論期日到院結證屬實，且為兩造所不爭執；且最終仍因無法解決不得申請興建農舍之法律問題，被告乃於102年6月28日提出被證六空白協議書(本院卷第109頁)，要求原告確認雙方之契約關係，然原告仍未正式回覆，被告復於102年9月9日以被證十之宜蘭渭水路郵局第206號存證信函催告原告於7日回覆是否解除系爭契約（本院卷第179頁），原告方於102年10月1日以原證6律師函要求解除契約（本院卷第18、19頁），被告於收受原告信函後，即於102年10月9日發函檢還100萬元價金同意解除契約（即原證7號，見本院卷第21頁），亦均為兩造所不爭執。是雖本件系爭賣賣契約應為無效已如前述，然於原告催告被告返還定金前，被告並不負遲延責任，而被告嗣於受原告催告請求返還定金後即於相當期間返還，並無何遲延責任而言。則原告以被告受有相當於法定利息之不當得利，亦無理由，不應准許。
五、綜上所述，本件原告請求被告給付違約金，或其受有定金期間以法定利率計算之利息之不當得利，均無理由，不應准許，應予駁回。而原告之訴既經駁回，則其假執行之聲請亦失所依附，應併駁回之。
六、本件事證已臻明確，兩造所為其餘攻擊防禦方法及舉證，經審酌後認均與結論不生影響，爰不一一論列，附此敘明。
七、訴訟費用裁判之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 103 年 12 月 5 日
臺灣宜蘭地方法院民事庭
法 官 張軒豪正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀（應附繕本。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 103 年 12 月 8 日
書記官 林秀麗