臺灣宜蘭地方法院民事判決 102年度訴字第404號原 告 張正民訴訟代理人 黃憲男律師被 告 李阿秀
翁李秀梅李美色前列 三人共 同訴訟代理人 郭美春律師
蔡瑜軒律師上列當事人間返還土地等事件，本院於民國103年6月24日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應將坐落宜蘭縣○○鄉○○段○○○○號土地上如附圖編號A（使用面積一二一點四六平方公尺，一層加強磚造部分磚造平房）所示地上物拆除；並將附圖編號C（使用面積五０點二０平方公尺）、編號D（含編號A，使用面積三二七點五八平方公尺）之土地返還原告。
被告應連帶給付原告新臺幣貳萬陸仟貳佰伍拾元，及被告李阿秀自民國一０二年十二月十二日起、被告翁李秀梅自民國一０二年十二月十一日起、被告李美色自民國一０二年十二月十日起，均至清償日止按年息百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告連帶負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣壹佰壹拾陸萬元供擔保後，得假執行。而被告以新臺幣參佰肆拾柒萬伍仟伍佰柒拾陸元為原告供擔保後，得免為假執行。
本判決第二項於原告以新臺幣捌仟捌佰元供擔保後，得假執行。
而被告以新臺幣貳萬陸仟貳佰伍拾元為原告供擔保後，得免為假執行。
事實及理由
一、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加。民事訴訟法第255條第1項前段、第256條定有明文。原告原起訴聲明請求：（一）被告應將坐落宜蘭縣○○鄉○○段○○○○號土地（重測前為香員宅段19之1地號土地，以下簡稱系爭土地）上如起訴狀略圖編號C部分面積327.58平方公尺（以實測為準）；編號D部分面積50.2平方公尺（以實測為準）之地上物拆除，並將系爭土地返還於原告。（二）被告應連帶給付原告新臺幣（下同）26,250元，暨自起訴狀繕本送達被告翌日起至清償日止，依週年利率百分之5計算利息。（三）原告願供擔保，請准為假執行之宣告。嗣原告分別於103年3月11日及同年4月24日以民事準備狀及民事辯論意旨狀變更上開聲明（一）部分為被告應將系爭土地上如宜蘭縣羅東地政事務所103年4月3日羅地字第0000000000號複丈成果圖（以下簡稱附圖）編號A部分面積121.46平方公尺之地上物（即門牌號碼宜蘭縣○○鄉○○村○○路○○○巷○○號之房屋，以下簡稱系爭地上物）拆除，並將如附圖編號C（面積50.20平方公尺）、編號D（面積3
27.58平方公尺）之土地（上開附圖編號C、D所示土地以下均簡稱系爭占用部分）返還原告等情。經核，原告上開聲明之變更，僅屬更正事實上及法律上之陳述，於法尚無不合，自應准許。
二、原告起訴主張：系爭土地係原告所有，而系爭土地之系爭占用部分本由原告之父即訴外人張阿波出租予被告之父即訴外人李天保，並由李天保以系爭地上物占有中，當初雙方約定每年租金4,500元，並至98年止不調整租金（以下簡稱系爭租約），且於85年8月2日書立協議書為憑（以下簡稱系爭協議書）。嗣後李天保及其配偶即訴外人李游阿嬌死亡後，被告依法繼承系爭租約及系爭地上物之權利。惟自97年起至101年止被告均未依系爭租約給付租金，原告分別於102年8月15日、同年8月19日以蘇澳郵局第78、83存證信函通知被告李阿秀給付，並表示如不給付逕以該函為終止系爭租約之表示。上開函文經被告李阿秀於同年8月16日、同年8月20日收受；同年10月28日復以蘇澳郵局第111號存證信函通知被告翁李秀梅、李美色給付，並表示如不給付逕以該函為終止系爭租約之表示，亦經被告翁李秀梅於同年11月1日、被告李美色於同年10月30日收受（以上簡稱系爭存證信函）。然被告收受系爭存證信函後，雖有寄送羅東郵局開立、記載受款人及禁止背書轉讓、支票號碼為K0000000號之27,000元支票乙紙以為租金給付，然上開支票上所記載之受款人姓名並非原告，原告無從提示兌領，是原告乃將之退還。雖被告於更正受款人姓名後再次函送支票予原告，然不僅支票係由訴外人黃燕君寄送，除未在函文中表明給付租金之意，且原告係於終止系爭租約後之102年12月14日始收受，原告自須將之退還，絕非無故拒絕收受。再者，由被告寄送支票之舉觀之，亦難認系爭存證信函之催告內容有模糊不明，且被告更未舉證證明系爭租約之租金給付屬往取債務之性質，是被告藉此辯稱原告之催告不合法，被告給付租金並未遲延云云，並無理由。故被告經催告後，均未依限給付，是系爭租約業於被告翁李秀梅收受後第3日（即同年11月4日）即已終止，而原告併以起訴狀繕本之送達再對被告為終止系爭租約之表示。
是系爭租約業經原告合法終止，被告已無權占有使用系爭占用部分，且系爭地上物亦無使用系爭土地之法律上原因，更無從要求原告為地上物之補償。為此，爰依民法第767條及第455條規定，請求被告應將系爭地上物拆除，並將系爭占用部分返還予原告。另被告積欠原告自97年1月起至102年10月間之租金共26,250元（計算式：4500元×5年＋4500元×10/12年＝26250元）尚未給付，亦依民法第439條規定，請求被告連帶給付，並聲明如前述。
三、被告答辯略以：
（一）被告於接獲系爭存證信函後，即委由被告李阿秀之媳婦黃燕君發函予原告，並且檢送由羅東郵局所開立、號碼為K0000000號之支票乙紙為清償之意，詎料，原告明知此支票為清償系爭租金而開立，卻逕以被告所書寫受款人姓名錯誤為由退還，而未通知被告受款人記載錯誤之情。猶有甚者，在被告知悉上情並更正姓名後，再次函送支票號碼K0000000號之支票予原告，詎原告仍執意退還。職此，原告無故拒絕被告給付租金，此乃可歸責於原告之事由，足認原告所為之催告應屬不合法。再者，依系爭存證信函內容可知，其上載有「主旨：為通知調整租金並請求給付租金由。說明：台端父親李天保承租本人所有之宜蘭縣○○鄉○○段○○○○號部分土地。爰通知自民國99年起租金調整為每年新台幣33,000元，並請台端於5日（另蘇澳郵局第
83、111號存證信函記載為3日，以下簡稱或3日）內依調整之租金給付99起迄101年之租金。另97、98年之租金亦未見給付，請一併給付。又如不給付，逕以本函為終止租約之表示。」等語，然依上揭函文意旨，實為通知被告欲調整並給付租金乙事，且原告並未限定被告如未於一定期限內給付否則將終止系爭租約，另就被告所應給付之租金若干，應於若干期限內以何種方式履行，向何人給付等均未說明，可認原告之催告內容不明，而使被告無從依其內容為履行時，即不得認原告已有合法之催告。
（二）再者，兩造之父先前曾經鈞院86年度訴字第83號民事判決李天保應返還系爭土地之一部分，並依系爭協議書內容給付調整後之租金，惟依系爭協議書之內容第一（四）觀之，83年、84年積欠之租金亦是當場由債權人向債務人收取，而非提供帳號或要求債務人親至債權人處所給付租金，或甚以積欠租金達兩年主張終止系爭租約，實則係因債權人知悉自身未前往債務人家中收取而致，況該協議書亦未變更清償方式，亦未告知其後被告欲繳付租金之方式，職故，被告便想應回歸先前因債務人年老無法親自送租金至債權人處，復因交通不便及無交通工具，而每年債務人即等候地主不定時間前往債務人住所收租；其後，債權人對需親自收租亦感麻煩，債權人遂請債務人至原告之訴訟代理人處繳納，但因原告之訴訟代理人稱不知此事而未果，嗣後被告即認知原告會處理，被告亦因無處且無從給付租金而作罷。是以，關於兩造債之清償方式仍回歸往取之債，然原告未前往被告住所收取，雙方復未合意變更債之清償方式，是被告未繳付租金乙事，除不該當給付遲延之責，且原告拒收被告依債之本旨所提出之租金給付，足認原告權利之行使與民法第148條第2項所揭櫫之誠實信用原則，相互悖離。
（三）又兩造既已成立不定期租地建屋契約，故應認本件租地建屋契約實與辦理地上權設定登記之性質相當，縱然系爭土地上並無地上權之設定登記，惟依民法第840條及土地法第102條之規定，關於租用建築基地建築房屋者與地上權，其法理相通，為準地上權，故地上權之相關規定，自得準用於租用建築基地之租賃契約，從而，被告自得請求原告按該建築物之時價補償，方維承租人即被告之權益。退步言，若鈞院認定原告之主張為有理由者，惟原告訴請終止系爭租約及返還系爭土地同時，被告自得主張類推適用民法第840條規定，請求原告應補償被告所有系爭地上物之時價，並與原告之請求援用同時履行抗辯。此外，被告租金給付金額為按年給付4,500元，然兩造並未就租金給付時間為任何約定，而係原告不定時至被告住處向被告收取，又原告於102年11月間起訴請求被告尚未繳納之租金債權，自應以起訴前5年內之租金為限。職此，被告援用時效抗辯，原告請求被告給付系爭租金應僅限於22,500元（計算式：4500元/年×5年＝22500元）有理由，原告逾此
部分之請求應屬無理由等語，並聲明請求駁回原告之訴，且如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
四、原告主張系爭土地為其所有，且系爭土地之系爭占用部分，原由原告之父張阿波出租予被告之父李天保，系爭占用部分並有李天保所有之系爭地上物坐落其上，雙方並立有系爭協議書確認每年租金為4,500元，至98年為止不調整租金等情。而李天保及其配偶李游阿嬌死亡後，被告依法繼承系爭租約權利及系爭地上物之所有權，而目前系爭地上物為被告李阿秀居住使用，屋內部分堆置木料雜物，有廚房空間、擺置有冰箱、流理台、鍋具等物；另被告李阿秀起居臥室內有床鋪、電視及桌椅家具等情，業據原告提出土地登記第二類謄本、系爭協議書，並經本院勘驗現場明確，製有勘驗筆錄、照片，並囑託宜蘭縣羅東地政事務所繪製如附圖之土地複丈成果圖可參，且為被告所不爭執，堪信屬實。原告進而主張，被告自97年起即未依約給付租金，經原告以系爭存證信函催告繳納租金未果而終止系爭租約後，被告除應拆除系爭地上物並返還系爭占用部分，並應給付尚欠租金等情，則為被告所否認，並以前詞為辯，嗣經兩造整理後，確認本件應審認之爭點為：（一）原告對被告為給付租金之催告是否合法？被告就租金之給付是否已負遲延責任？（二）原告對被告就系爭租約為終止契約之意思表示是否合法？有無理由？另原告為聲明所示之請求有無理由？茲審酌如下：
五、爭點一：原告對被告為給付租金之催告是否合法？被告就系爭租金之給付是否已負遲延責任？
（一）按民法第440條第1項所謂支付租金之催告，屬於意思通知之性質，其效力之發生，應準用同法關於意思表示之規定。故出租人既以欠租為由催告承租人限期支付，縱其催告之租金，高於原有約定金額，則在原訂租金數額範圍內，仍生督促依限給付之效力。經查，原告曾以系爭存證信函載明「...自民國99年起租金調整為每年新台幣33,000元，並請台端於5日（或3日）內依調整之租金給付99起迄101年之租金。另97年、98年之租金亦未見給付，請一併給付...」而分別送達被告等情，此有原告提出被告不爭執形式上真正之系爭存證信函及回執可查（見本院卷第5頁至第8頁）。是系爭存證信函已載明請求被告給付積欠租金否則終止租約之旨，是此項通知已可使承租人輕易瞭解其內容，是系爭存證信函並無催告內容曖昧不明而使承租人無法明確知悉之情事。且被告李阿秀於接獲系爭存證信函後，即寄送後述支票（即後述記載受款人有誤、面額為27,000元之支票）於原告，顯然以被告李阿秀寄送支票之舉及所寄送支票之票面金額觀之，實為按每年4,500元計算97年至102年所得之數額，是系爭存證信函之催告內容應甚為明確，且被告亦清楚知悉。雖原告於系爭存證信函催告之租金，高於原有約定金額，縱使原告或許無權單方提高租額或調整租金，然如前所述，系爭存證信函在原定租金數額範圍以內，仍生督促承租人依限給付租金之效力，是被告以此辯稱原告以系爭存證信函之催告不合法云云，並無可採。
（二）再按，民法第440條第1項所謂之相當期限，係指承租人準備履行及履行所必要之期間，應依租金種類、數額、社會一般觀念等客觀情事定之，不得僅據承租人個人之情事決之，縱使出租人所定之期限過短或不相當，然若自催告後經過相當期間，承租人仍不履行者，基於誠實信用原則，應認為發生催告之效力。基此，縱使系爭存證信函催告被告應於收到5日（或3日）內提出給付，而有催告所定期限過短之情事（詳後述），然此亦僅屬出租人即原告得否於經相當期限後，取得終止契約之權，而非謂原告以系爭存證信函對被告所為之催告有不合法之情形。
（三）被告雖復辯稱，被告李阿秀於接獲系爭存證信函後，即寄送羅東郵局所開立、支票號碼為K0000000號支票予原告以為清償租金，詎料於102年9月11日遭原告以蘇澳郵局第94號存證信函退還。經被告李阿秀再為寄送，復經原告於102年10月28日以蘇澳郵局第112號存證信函退還。然原告卻又於同日以蘇澳郵局第111號存證信函告知被告翁李秀梅、李美色欲調整租金並請求租金乙事。嗣後被告始知上開支票之受款人將原告姓名誤載為「張正明」。惟若僅是支票受款人姓名誤繕，原告大可通知被告何需執意退還而拒絕被告清償，此乃可歸責於原告，足認原告以系爭存證信函為催告不合法云云。然查，上開支票所載受款人誤繕原告姓名為「張正明」等情，業據兩造不爭執。然所謂支票，係發票人簽發一定之金額，委託金融業者於見票時，無條件支付與受款人或執票人之票據。上開支票之受款人既誤繕為「張正明」，顯然原告並無從因取得上開支票而得向金融機構兌現取款。其次，被告李阿秀於郵局辦理提款或領取支票時，係指示郵局承辦人員於支票上記載受款人，則被告李阿秀就支票受款人之記載是否正確應是處於得輕易核對之情境，是縱使原告收受上開支票，並未特地告知支票受款人記載有誤即予退回，亦難認原告有何違反誠實信用原則或有權利濫用之情事。是上開支票既因受款人記載有誤，而使原告無從兌現，自不發生清償租金之效力，則原告再以102年10月28日蘇澳郵局第111號存證信函對被告翁李秀梅、李美色提出請求租金之催告，即難認為不合法。
（四）被告雖再抗辯系爭租約關於租金給付係屬往取債務，原告雖以系爭存證信函為催告給付租金，但原告遲未前往被告住所收取，是被告未付租金乙事並非可歸責，且不該當給付遲延之責云云。然按清債地，除法律另有規定或契約另有訂定，或另有習慣，或得依債之性質或其他情形決定者外，於債權人之住所地為之，民法第314條第2款定有明文。經查，兩造不爭執就系爭占用部分存有租賃關係，並立有系爭協議書為憑。惟被告並無證據足證系爭租約對於清債地有特別規定或約定，是被告自負有至出租人住所地清償之義務。雖兩造不爭執渠等被繼承人曾於85年間於見證律師之事務所簽立系爭協議書，並於系爭協議書第一、（四）條約定「乙方（按指被告之被繼承人李天保）積欠甲方（按指原告之父張阿波）八十三年、八十四年租金新台幣九千元，於簽立本協議書時，一次付清」等情，然此部分記載，僅是記錄83年、84年之租金已清償之事實，亦未約定以債務人住所為清償地，尚難以於見證律師事務所書立系爭協議書時有實際給付租金之舉，即認租金給付係屬往取債務。至於被告抗辯系爭協議書未變更清償方式，出租人亦未告知被告欲繳付租金之方式，故應回歸以往舊例，即先前因債務人年老無法親自送租金至債權人，復因交通不變及無交通工具，故每年債務人即等候地主不定時前往債務人住所收租，並提出地租收據數紙云云。然上開地租收據僅係原告之父張阿波簽具收到地租若干金額之憑證，並無從證明系爭租約關於清償地之約定，且被告亦未再舉證證明系爭租約有關租金給付之以往舊例之約定為何，是被告以此為辯，亦難採為對其有利之認定，從而被告辯稱被告未給付租金並非可歸責，而可不負遲延責任，原告上開催告給付自非合法云云，亦非可採。
六、爭點二：原告對被告就系爭租約為終止契約之意思表示是否合法？有無理由？另原告為聲明所示之請求有無理由？
（一）按租用建築房屋之基地，非因左列情形之一，出租人不得收回。四、承租人積欠租金額，除以擔保現金抵償外，達二年以上時。土地法第103條第4款有明文規定。又承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租用建築房屋之基地，遲付租金之總額，達二年之租額時，適用前項之規定。民法第440條第1項、第3項亦有明文。經查，兩造就系爭占用部分存有爭租約之租賃關係，且被告於系爭占用部分上有系爭地上物坐落其上，目前系爭地上物並為被告李阿秀居住使用，屋內有如前述居家使用設備等情，已如前述。是李天保昔日既承租系爭占用部分，並建有系爭地上物，系爭租約當屬基地租賃之性質。再者，以系爭存證信函記載「...爰通知自民國99年起租金調整為每年新台幣33,000元，並請台端於5日（或3日）內依調整之租金給付99起迄101年之租金。另97、98年之租金亦未見給付，請一併給付。又如不給付，逕以本函為終止租約之表示」等內容，原告於系爭存證信函供被告5日（或3日）以為履行之準備，相較系爭租約之租金給付係以年為單位而分期支付，且被告尚須清償數年份之租金，顯然上開5日（或3日）期間並非相當。然如前所述，雖系爭存證信函所定期限並未相當，僅是原告主張系爭租約已於系爭存證信函經被告李美色收受後之第3日即102年11月4日即已生終止效力云云，無從成立，並非系爭存證信函不生催告效力。是原告以系爭存證信函通知被告給付租金（最晚收受者為被告翁李秀梅於102年11月1日收受），至原告以起訴狀繕本之送達（被告李阿秀係於102年12月11日收受、被告翁李秀梅係於102年12月10日收受、被告李美色係於102年12月9日收受，此有宜蘭縣政府警察局羅東分局103年6月5日警羅偵字第0000000000號函可憑，見本院卷第96頁至第99頁）再為終止系爭租約之意思表示為止，至少已有一個月之期間，當可認已可使被告充分準備租金給付或履行，且此一期間被告既均未有給付租金之事實，則原告以起訴狀繕本送達被告作為終止租約意思表示，即與前述規定相符，而有理由，並以起訴狀繕本最後送達被告李阿秀之日即102年12月11日為兩造系爭租約終止之日。至於被告辯稱被告復於102年12月13日再寄送給付租金之支票於原告云云。然系爭租約業於102年12月11日合法終止，已如前述，則被告以上開信函檢附支票寄送原告，實已無從發生清償租金之效力，是尚無從以此認系爭租約仍合法存續。
（二）是系爭租約既已合法終止，則被告即無使用系爭占用部分之合法權源，而系爭地上物亦無權占有使用系爭土地，是原告請求被告應該拆除系爭地上物並返還系爭占用部分等情，即屬有據。另被告雖抗辯依系爭租約屬基地租賃之法理，原告應依民法第840條第1項規定，就系爭地上物為時價補償，並與被告返還系爭占用部分間有同時履行抗辯之關係云云。然民法第840條第1項規定係立法者為維護地上權人之利益，於地上權因存續期間屆滿而消滅時，地上權人得於期間屆滿前，請求土地所有人按建築物之時價補償，然地上權若非因期限屆滿而消滅者，則應依民法第839條規定，由地上權人負回復土地原狀之義務，此觀民法第840條第1項、第839條規定甚明。而本件被告就系爭占用部分並非地上權人，而僅有依終止前之系爭租約為使用收益之權利，且系爭租約之終止，亦係可歸責於承租人一方事由，而經出租人依法終止契約，已如前述，並非因期間屆滿而終止或消滅，顯然本件事實並非民法第840條之規範範圍，且亦無相類事件應為相類處理之情形，是被告抗辯本件應適用或類推適用民法第840條第1項規定，並且與原告訴請終止租約及返還土地之請求間為同時履行抗辯云云，亦無理由。
（三）又被告積欠97年1月起至102年10月止之租金，合計26,250元（4500x5+4500x10/12=26250），已如前述，被告就上開數額亦不爭執（見本院卷第82頁），則原告依終止前之系爭租約及民法第439條規定，請求被告給付上述金額，亦有理由。至於被告辯稱97年租金之請求已罹於時效云云。然按，租金係分期支付者，於每期屆滿時支付之。民法第439條中段有明文規定。而兩造不爭執系爭租約之租金係採按年支付，則97年之租金，當應於當年屆滿時支付之，是出租人自98年1月1日起始可對承租人請求97年之租金，是自98年1月1日起至原告提起本件訴訟即102年11月15日之時止，並未逾租金請求權5年之時效，是被告抗辯97年之租金已罹於時效云云，亦無理由。
七、綜上所述，原告主張系爭租約已合法終止，依民法第767條、第455條規定，請求被告拆除系爭地上物並返還系爭占用部分；並依同法第439條規定請求被告連帶給付尚欠租金26,250元及自起訴狀繕本送達被告翌日即被告李阿秀自102年12月12日、被告翁李秀梅自102年12月11日、被告李美色自102年12月10日起，均至清償日止按年息百分之5計算之利息等情，均有理由，自應准許。又兩造陳明願供擔保請准宣告假執行及免為假執行，經核均無不合，爰分別酌定相當擔保金額准許之。又訴訟費用則由敗訴之被告連帶負擔。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第85條第2項。中 華 民 國 103 年 7 月 22 日
臺灣宜蘭地方法院民事庭
法 官 蔡仁昭以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後二十日之不變期間內，向本院提出上訴狀（應附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 103 年 7 月 24 日
書記官 鄭蕉杏