臺灣宜蘭地方法院民事判決 102年度重訴字第82號原 告 沈家銘訴訟代理人 簡坤山律師複代理人 游泗淵律師
張芳瑜被 告 張陳秋菜訴訟代理人 李秋銘律師
黃金亮律師上列當事人間確認買賣契約無效事件，本院於民國103年4月15日言詞辯論終結，判決如下：
主 文確認原告與被告間就坐落宜蘭縣宜蘭市○○段○○○○○○號土地（合併分割後為同段九一一之三地號土地）於民國一０二年四月二十七日所簽訂農地配建農舍買賣契約書之買賣契約無效。
訴訟費用新臺幣壹拾玖萬柒仟零陸拾肆元由被告負擔。
事實及理由
一、程序方面：
（一）按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之，民事訴訟法第247條第1項前段定有明文。又所謂即受確認判決之法律上利益，係指因法律關係之存否不明確，致原告在私法上之地位有受侵害之危險，而此項危險得以對於被告之確認判決除去之者而言，故確認法律關係成立或不成立之訴，苟具備上開要件，即得謂有即受確認判決之法律上利益。本件原告主張兩造於102年4月27日所簽訂之農地配建農舍買賣契約書（以下簡稱系爭買賣契約）有自始無效之原因，而為被告所否認，是系爭買賣契約關係是否無效，當事人間即有爭執而不明確，是原告就上開部分在法律上之地位即有不安之狀態存在，且該不安之狀態能以判決除去，則原告對被告提起本件確認訴訟，有即受確認判決之利益，自應予准許。
（二）又按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加。民事訴訟法第255條第1項前段、第256條有明文規定。原告本以民事起訴狀聲明請求確認兩造就坐落於宜蘭縣宜蘭市○○段○○○○○○號土地（合併分割後為同段911-3地號，以下簡稱系爭土地），於102年4月27日所為之系爭買賣契約無效。嗣於103年4月15日本院審理更正聲明為請求確認兩造就坐落系爭土地於102年4月27日所簽訂如原證一系爭買賣契約書之買賣契約無效等情。經核上開聲明之變更，並未變更訴訟標的，而屬更正事實上及法律上之陳述，於法尚無不合，自應准許。
二、原告起訴主張：兩造於102年4月27日簽訂系爭買賣契約，約定由被告出資總價新臺幣（下同）21,022,200元購買系爭土地，且約定先以原告名義在系爭土地上興建農舍，嗣興建完成並取得使用執照後，始辦理系爭土地及農舍之所有權移轉登記。惟按農業發展條例第18條關於允許農業用地得興建農舍之立法意旨係為便利農民於自有農業用地從事農業生產經營，就近照顧農事所需，而興建兼具居住功能之建築物，與一般家居為主之住宅性質不同。且89年1月4日農業發展條修正施行後取得農業用地，無自用興建農舍而需興建者，除須為土地取得及戶籍登記均已滿2年之農民外，且受有農業用地需確供農業使用，農舍興建滿5年始得移轉等限制，此觀農業發展條例第18條第1項、第2項、第4項農業用地興建農舍辦法第2條之規定自明；至於89年1月4日農業發展條例修正施行前已取得農業用地，無自用農舍而需興建者，雖無上開農舍興建滿5年始得移轉或須在農地設籍滿2年始得申請興建農舍等限制，但仍須符合農業發展條例第18條規定之立法意旨，始為適法。查依系爭買賣契約第5條約定：「本契約之基本精神乃由買方（按指被告）出資以賣方（按指原告）名義興建農舍」可知，被告若欲於系爭土地興建農舍，於取得農業用地後，勢必需符合農業發展條例第18條第1項、第2項、第4項及農業用地興建農舍辦法之相關規定，是被告以系爭買賣契約約定，由原告出借名義於被告為人頭，以供被告申請興建農舍之相關執照，顯非原告自己有興建農舍之必要，是系爭買賣契約顯係以脫法行為之方法，規避上開法文對於農地政策所為管制措施之強制規定，自屬脫法行為，應為無效。準此，原告願將已收第1期款項520萬元返還被告，惟被告迄今仍主張系爭買賣契約關係仍存在，致法律關係之存否有所不明，從而，原告依民事訴訟法247條規定請求確認系爭買賣契約無效，而聲明如前述。
三、被告答辯略以：依農業發展條例第18條第1項、第2項、農業用地興建農舍辦法第2條第1項規定可知，在89年1月4日農業發展條例修正施行後取得農業用地之農民，如欲興建農舍，除其土地取得及戶籍登記均應滿2年，更重要之一點乃在於欲作為興建農舍之該宗農業用地面積不得小於0.25公頃（即面積不得小於756.25坪)。而本件系爭土地面積為1003.5㎡（即小於0.25公頃），根本無法依前開農業發展條例第18條第1項、第2項、農業用地興建農舍辦法第2條第1項之規定申請興建農舍。故系爭買賣契約並非為規避前開農業發展條例第18條第1項、第2項、農業用地興建農舍辦法第2條第1項之規定即明。再按農業發展條例第18條第3項規定：「本條例中華民國89年1月4日修正施行前取得農業用地，且無自用農舍而需興建者，得依相關土地使用管制及建築法令規定，申請興建農舍。」；同條第4項規定：「本條例中華民國89年1月4日修正施行前共有耕地，而於本條例中華民國89年1月4日修正施行後分割為單獨所有，且無自用農舍而需興建者，亦同。」從而依農業發展條例第18條第3項、第4項規定，就89年1月4日修正施行前取得農業用地，如由原土地所有權人在該土地上興建農舍時，即不受（1）申請興建農舍之該宗農業用地面積不得小於0.25公頃（2）申請興建農舍者之土地取得及戶籍登記均應滿2年（3）取得農業用地興建之農舍應滿5年始得移轉等限制。本件系爭買賣契約第3條第4款約定：「雙方同意於領取該農舍之使用執照之日起五個工作日內備妥相關移轉文件交由黃馨玉地政士辦理本件農地及農舍所有權移轉登記。」、第5條約定：「本契約之基本精神乃由買方出資以賣方名義興建農舍，故賣方應遵守誠信原則配合買方辦理所有產權移轉及興建農舍所須文件，不得藉故拖延，買方除不可抗力之因素，應於期限內完工以便交付尾款。」，故依系爭買賣契約之約定，應係原告將其所有之系爭土地出售與被告，並由被告出資以原告名義興建農舍，於興建完成後，原告再將系爭土地及農舍一併移轉與被告。而兩造所為系爭買賣契約之約定，在現行法律規定中並未有強制禁止規定，則兩造間所簽訂之系爭買賣契約，並非原告所主張之脫法行為即明。更何況所謂脫法行為，係指以迂迴手段規避強行規定，亦即當事人採取不當迂迴手段之行為，以達成法律所不許可之效果。本件系爭買賣契約於現行法令規定既無強制禁止規定，即無脫法行為所應具備之當事人採取不當迂迴手段之行為，以達成法律所不許可之效果之特性，從而原告主張系爭買賣契約因脫法行為而無效云云，即無理由等語，並聲明駁回原告之訴。
四、原告主張兩造間簽訂有系爭買賣契約，約定由被告向原告購買系爭土地，且由被告出資以原告名義向主管機關申請興建農舍，待取得農舍使用執照後，再辦理系爭土地與農舍之所有權移轉登記，而原告並已依約給付被告第1期款520萬元等情，均據原告提出系爭買賣契約及土地謄本在卷可稽，並為被告所不爭執，堪信為真實。原告進而主張，系爭買賣契約顯係為規避農業發展條例及農業用地興建農舍辦法對於農地政策所為管制措施之強制規定，自屬脫法行為應為無效等情，被告則否認之，並以前詞為辯。是經本院整理後，確認本件應審酌之爭點為：（一）系爭買賣契約是否違反強制、禁止規定？或屬脫法行為而無效？（二）原告為聲明所示之請求有無理由？茲審酌如下：
五、爭點一：系爭買賣契約是否違反強制、禁止規定？或屬脫法行為而無效？
（一）按本條例中華民國89年1月4日修正施行後取得農業用地之農民，無自用農舍而需興建者，經直轄市或縣（市）主管機關核定，於不影響農業生產環境及農村發展，得申請以集村方式或在自有農業用地興建農舍。前項農業用地應確供農業使用；其在自有農業用地興建農舍滿5年始得移轉。但因繼承或法院拍賣而移轉者，不在此限。本條例中華民國89年1月4日修正施行前取得農業用地，且無自用農舍而需興建者，得依相關土地使用管制及建築法令規定，申請興建農舍。本條例中華民國89年1月4日修正施行前共有耕地，而於本條例中華民國89年1月4日修正施行後分割為單獨所有，且無自用農舍而需興建者，亦同。第1項及前項農舍起造人應為該農舍坐落土地之所有權人；農舍應與其坐落用地併同移轉或併同設定抵押權；已申請興建農舍之農業用地不得重複申請。農業發展條例第18條第1項至第4項有明文規定。是為促進農地合理利用、便利農民於自有農地從事農業生產經營、便利農民就近照顧農事所需、避免農業生產環境遭受嚴重破壞之立法目的，農業發展條例原則上規定農地以不准興建住宅為主之農舍，但農地所有權人於農地實際從事農業生產，因農業經營需要者，始得申請興建兼具居住功能之農舍。再者，因89年1月4日以前農地所有權之取得以能自耕者為限，並鑑於當時土地使用管制及建築法令，故就89年1月4日前取得農業用地，且無自用農舍而需興建者，得依相關土地使用管制及建築法令規定，申請興建農舍。否則於89年1月4日以後取得農地欲興建農舍即需符合無自用農舍而需興建、申請人以農民為限、農地確供農業使用、農舍興建滿5年始得移轉、已申請興建農舍之農地不得再重複申請等要件。此有行政院農業委員會水土保持局103年3月17日水保農字第0000000000號函所檢送之農業發展條例修正理由可參。而行政院農業委員會基於農業發展條例第18條第5項之授權，亦訂定農業用地興建農舍辦法以為上開政策之落實。且於上開辦法中更就申請興建農舍之人除需為農民外，以上開農業發展條例修正施行後取得農業用地申請興建農舍者尚須符合一定資格，如「戶籍所在地及其農業用地，須在同一直轄市、縣（市）內，且其土地取得及戶籍登記均應滿2年」、「該筆農業用地面積不得小於0.25公頃」等，以確保所興建之農舍係配合在農業用地上從事農業活動所需之政策目的。再按，當事人為迴避強行法規之適用，以迂迴方法達成該強行法規所禁止之相同效果之行為，乃學說上所稱之脫法行為，倘其所迴避之強行法規，係禁止當事人企圖實現一定事實上之效果者，而其行為實質達成該效果，違反法律規定之意旨，即非法之所許，自屬無效。
（二）經查，兩造不爭執系爭土地為農業發展條例所規範之農業用地，被告亦非於89年1月4日以前即取得系爭土地，則被告若在取得系爭土地後有興建農舍之需求，除需符合於農地實際從事農業生產且因農業經營有需要興建農舍之要件外，尚必須依農業用地興建農舍辦法第2條第1項第2、3款之規定，即符合「戶籍所在地及其農業用地，須在同一直轄市、縣（市）內，且其土地取得及戶籍登記均應滿2年」、「申請興建農舍之該筆農業用地面積不得小於0.25公頃」之要件，始能申請主管機關核准以興建農舍。換言之，在確保農業用地所興建之農舍係配合在農業活動所需之政策目的，法律已限制於89年1月4日以後取得農業用地者不得於取得農業用地之2年內申請興建農舍，或是在面積小於0.25公頃之農業用地上興建農舍，否則即失去設有農民於農業用地實際從事農業生產、因農業經營而有興建農舍需求等限制之目的。然兩造以系爭買賣契約約定，係由被告出資借用原告名義而於系爭土地申請興建農舍，待取得農舍使用執照後再由原告移轉系爭土地與農舍之所有權等情，即係使被告得於取得面積未達0.25公頃之系爭土地之同時即擁有合法興建之農舍，就系爭買賣契約達成之效果以觀，顯然已規避上開農業用地興建農舍辦法之限制，以及迴避法律禁止無因實際從事農業生產經營或因農業經營而有興建農舍之需者為農舍興建之立法目的。被告雖抗辯89年1月4日農業發展條例修正施行前已取得系爭土地之原告，在系爭土地興建農舍時，並不受農業用地興建農舍辦法第2條第1項第2、3款規定之限制云云。然89年1月4日農業發展條例修正施行前取得農業用地，且無自用農舍而需興建者，雖得依農業發展條例第18條第3項規定申請興建農舍，但亦應受限於相關土地使用管制及建築法令規定，並非毫無限制，此觀農業用地興建農舍辦法第3條自明。再者，系爭買賣契約第5條係約定「本契約之基本精神乃由買方出資以賣方名義興建農舍」，顯然系爭買賣契約並非由原告自己出資興建農舍後，再連同系爭土地與農舍出賣予被告之情形，是被告抗辯原告興建農舍不受農業發展條例第18條第1項、第2項及農業用地興建農舍辦法第2條第1項第2、3款規定之限制云云，顯與本件事實不同，而難以此作為對被告有利之認定。此外，如前所述，依系爭買賣契約約定，原告需僅出借名義予被告以為向主管機關申請農舍，關於農舍興建則由被告出資等情，則農舍興建完成後其所有權歸屬應屬出資興建之被告所有，亦非申請興建名義人即原告所有，則因系爭買賣契約之約定，形同被告於系爭土地興建農舍，是被告不僅非屬89年1月4日以前取得系爭土地所有權且因從事農作而有興建農舍之需求者外，於興建農舍之同時更非系爭土地所有權人，遑論被告上開興建農舍已符合農業用地興建農舍辦法之相關規定。是系爭買賣契約有關以原告名義於系爭土地興建農舍並取得使用執照後，旋即移轉系爭土地與農舍予被告之約定，已使被告實質上迴避法規禁止於小於0.25公頃之農業用地興建農舍、限制取得農業用地2年內興建農舍等規定，而達成於取得系爭土地之同時已取得農舍之法律禁止之相同效果，故依前述說明，此當屬脫法行為，而非法之所許，是系爭買賣契約有關由買方出資以賣方名義以向主管機關申請於系爭土地興建農舍之契約內容當屬無效。
六、爭點二：原告為聲明所示之請求有無理由？
（一）經查，系爭買賣契約第5條已約明「本契約之基本精神乃由買方出資以賣方名義興建農舍」已如前述，且兩造於系爭買賣契約有關系爭土地買賣之價金給付，亦均以興建農舍相關之無農舍證明、農地農用證明之申請、核發，以及農舍建造執照、使用執照之取得為各期價金付款之條件，此從系爭買賣契約第3條亦可見一斑。顯然兩造所簽訂之系爭買賣契約之目的，除系爭土地之所有權移轉登記約定外，尚包括系爭買賣契約簽訂當時尚未興建而將以原告名義興建之農舍，顯然兩造訂定系爭買賣契約之真意，是使被告得於系爭土地所有權移轉登記之同時即可取得合法興建之農舍，而非僅是單純系爭土地買賣，且系爭土地買賣約定與以原告名義以興建農舍約定兩者間，亦無從期待任何一約定可能單獨履行，故系爭買賣契約關於以原告名義申建農舍之約定，即與系爭土地之買賣有不可分之關係。是系爭買賣契約上開關於系爭土地買賣之約定與以原告名義興建農舍之約定，彼此即具有不可分離之關係，其結合既具互相依存之關係，其中一部不成立、無效、撤銷、或解除，另一部分應亦同其效果。
（二）又如前所述，系爭買賣契約上開關於系爭土地買賣約定與以原告名義興建農舍約定間，彼此既具有不可分離之關係，是有關以原告名義興建農舍之約定既因屬脫法行為而無效，則系爭買賣契約自應認全部無效。
七、綜上所述，系爭買賣契約既因全部無效，是原告聲明請求如
主文第1項所示即有理由，自應准許。又本件訴訟費用197,064元，應責由敗訴之被告負擔。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 103 年 4 月 29 日
臺灣宜蘭地方法院民事庭
法 官 蔡仁昭以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後二十日之不變期間內，向本院提出上訴狀（應附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 103 年 4 月 30 日
書記官 鄭蕉杏