臺灣宜蘭地方法院民事判決 102年度重訴字第9號原 告 金通房屋不動產即吳長錫
黃裕霖共 同訴訟代理人 李基益律師被 告 鐘進勝
鐘紹鈞鐘素卿鐘美娥鐘錦雲洪惠德駱鐘素珍鐘素華鐘秀霞共 同訴訟代理人 郭美春律師
蔡瑜軒律師上列當事人間給付報酬等事件，本院於民國102年8月13日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：被告鐘進勝與原告金通房屋不動產即吳長錫於101年間簽訂主要內容如附表一所示之賣方給付服務費承諾書（以下簡稱系爭承諾書），約定由被告鐘進勝支付新臺幣（下同）66萬元之服務報酬，委由原告金通房屋不動產即吳長錫仲介買賣被告所有坐落於宜蘭縣○○鄉○○段○○○號及同地段72地號土地（以下合稱系爭土地或分別簡稱系爭57地號土地及系爭72地號土地）之所有權應有部分。嗣後原告金通房屋不動產即吳長錫覓得買方即原告黃裕霖，並於101年2月3日由被告鐘紹鈞、鐘素卿、鐘美娥、鐘錦雲、洪惠德、駱鐘素珍、鐘秀霞、鐘素華授權被告鐘進勝與原告黃裕霖簽訂不動產買賣契約書（以下簡稱系爭買賣契約）。而原告黃裕霖於簽約後即依約給付訂金500萬元，而被告亦依約就系爭土地提起分割共有物訴訟，並經鈞院101年度重訴字第39號判決系爭土地合併分割，由被告取得如附圖編號D所示部分土地，且於101年12月22日確定在案。原告黃裕霖已同意依上開裁判分割之結果受讓買賣標的，此裁判結果亦符合雙方預期之利益，並滿足買賣契約土地過戶之條件，經原告屢次催請被告依約完成本件土地買賣交易而未果，是系爭買賣契約未能於所約定之101年12月30日前完成移轉登記顯然是可歸責於出賣人即被告之事由，是被告刻意不履行系爭買賣契約，已與民法第101條第1項規定相合，應視為系爭土地買賣條件已成就。原告除得依系爭承諾書第1條之約定，請求被告鐘進勝支付原告金通房屋不動產即吳長錫服務報酬66萬元外；並得依系爭承諾書第2條之約定，向被告鐘進勝請求未能收取買方服務費用1%即1,683,800元之損害賠償。另被告無故不履行系爭買賣契約，而於收受定金後違約不賣，原告黃裕霖亦得依系爭買賣契約第6條之約定，請求被告應加倍返還已收之500萬元簽約款即1000萬元。為此，爰依系爭承諾書、系爭買賣契約之法律關係，聲明請求：（一）被告鐘進勝應給付原告金通房屋不動產即吳長錫2,343,800元及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。（二）被告應給付原告黃裕霖1000萬元及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。（三）原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告辯稱：
（一）經查，依原告金通房屋不動產即吳長錫與原告黃裕霖之配偶朱嬥瑄於101年1月21日就系爭土地簽訂購買土地意願書載有：「本人朱嬥瑄憑本票於中華民國101年元月21日無條件支付購買○○段00○00地號計約320坪，每坪以伍拾貳萬伍仟元正買進，買方主張賣方需先合併分割，買方要與56地號相鄰（按即為如附圖編號A所示土地，以下簡稱系爭特定位置）。如無法與56地號相鄰此合約視同失效。
如完成以上條件此議價金伍佰萬元正轉為定金。特定此據共同遵守。」，並參酌附表二所示系爭買賣契約第19條特別約定事項與系爭買賣契約所附之分割略圖（以下簡稱系爭分割略圖），足證原告黃裕霖與被告間所約定之買賣標的即為系爭土地之特定位置，並非被告於系爭土地之所有權應有部分。惟因原告黃裕霖簽訂購買土地意願書之初，系爭土地共有人間尚未達成分割協議，職故，原告黃裕霖為能確保日後能買受系爭特定位置，始會於系爭買賣契約中表明，如被告未能因分割而取得系爭特定位置，則與被告間之系爭買賣契約即失效，並明訂處理時間至101年12月31日為止。再者，依系爭買賣契約第19條明訂「倘土地所有權人及抵押權人不依附圖合併分割，先行送法院判決分割，倘無法辦理分割完成…」等語，推敲其文義可知，既經法院判決分割，則自無「無法辦理分割完成」之可能，是其合約完整文義應為倘土地所有權人不依合意分割或無從經法院分割判決而由原告取得系爭特定位置，則雙方買賣合約應失效。職故，探求買賣契約當事人間之真意，系爭買賣契約標的應係系爭買賣契約書所附系爭分割略圖之系爭特定位置，非如原告所辯稱僅為系爭土地所有權應有部分。
（二）次依系爭買賣契約第19條特別約定事項、附註條款及證人陳宥任、林長慶到院證稱之內容可知，101年2月3日簽訂系爭買賣契約後，原告黃裕霖與被告另行再約定附表二所示之附註條款，乃因賣方擔心分割訴訟過久，因而堅持加簽之落日條款，而被告訴請法院判決分割共有土地之結果，被告並未分得系爭特定位置，且亦未於101年12月30日前順利完成土地分割及過戶登記，則系爭買賣契約已因解除條件成就而失效。而原告金通房屋不動產即吳長錫，於仲介本件買賣之際，早已知悉並瞭解原告黃裕霖與被告間約定之買賣標的為系爭特定位置，甚且，亦明知若買方無法取得系爭特定位置，則原告黃裕霖與被告之系爭買賣契約即因標的無法合致而失其效力。故本件買賣既未完成不動產交易，則原告金通房屋不動產即吳長錫本即不得依系爭承諾書之約定，請求被告給付66萬元服務報酬及請求買方應付1%服務費用1,683,800元為損害賠償甚明，故原告金通房屋不動產即吳長錫上開主張顯不足採。另本件買賣實乃因法院上開分割判決結果，以致於被告無法依約履行，此乃非屬可歸責於被告之事由。故系爭買賣契約既因解除條件成就，而使契約失效者，被告即賣方所應負之義務僅為無息全數退還已收取之500萬元定金。惟被告鐘進勝前已發函催告原告黃裕霖應儘速與被告聯絡退還價金事宜未果後，已至臺灣臺北地方法院提存所辦理清償提存手續，堪認已無違約責任，故原告黃裕霖之主張亦無理由等語。並聲明請求駁回原告之訴，且如受不利之判決，願供擔保准予宣告免為假執行。
三、原告前開主張被告鐘進勝與原告金通房屋不動產即吳長錫簽訂主要內容如附表一所示之系爭承諾書，委由原告金通房屋不動產即吳長錫仲介覓得原告黃裕霖與被告訂立系爭買賣契約（約定有附表二所示契約條款，並附有系爭分割略圖），原告黃裕霖並依系爭買賣契約給付被告簽約訂金500萬元。嗣系爭土地經被告向法院提起分割共有物訴訟，經本院以101年度重訴字第39號事件受理，且於101年11月12日判決系爭土地合併分割後由被告取得如附圖編號D所示部分，並於同年12月22日確定在案等情，業據原告提出授權書、系爭承諾書及系爭買賣契約為憑，並有本院調閱101年度重訴字第39號分割共有物事件卷宗，核閱屬實，並為被告所不爭執，堪信屬實。原告進而主張，原告黃裕霖已同意依上開裁判分割之結果受讓買賣標的，經原告屢次催請被告依約於期限內完成本件土地買賣交易而未果，是系爭買賣契約未能於所約定之101年12月30日前完成移轉登記顯然是可歸責於出賣人即被告之事由，是被告刻意不履行系爭買賣契約，已與民法第101條第1項規定相合，應視為系爭土地買賣條件已成就。原告金通房屋不動產即吳長錫除得依系爭承諾書第1條之約定，請求被告鐘進勝支付服務報酬66萬元外；並得依系爭承諾書第2條之約定，向被告鐘進勝請求未能收取買方服務費用1%即1,683,800元之損害賠償。另被告無故不履行系爭買賣契約，而於收受定金後違約不賣，原告黃裕霖亦得依系爭買賣契約第6條之約定，請求被告應加倍返還已收之500萬元簽約款即1000萬元等情，而被告則否認之，並以前詞為辯。是經兩造整理後，確定本件應審酌之爭點為：（一）系爭買賣契約之買賣標的為何？（二）系爭買賣契約有無約定解除條件？而系爭買賣契約是否因解除條件成就而不成立或失效？
（三）原告依起訴狀之請求權基礎為如聲明所示之請求有無理由？茲審酌如下：
四、爭點一：系爭買賣契約之買賣標的為何？
（一）系爭買賣契約第1條關於買賣不動產標示部分雖係記載就系爭57地號土地出賣權利範圍71/108（鐘美娥1/18、鍾錦雲1/18、洪惠德5/108、鐘進勝1/2）、系爭72地號土地出賣權利範圍11/18（鐘美娥1/18、鍾錦雲1/18、鐘素卿1/1
8、駱鐘素珍1/18、鍾紹鈞1/6、鍾秀霞1/6），而看似出賣人即被告僅係出售系爭土地所有權應有部分而已，然依系爭買賣契約第19條有為如附表二所示特別約定事項，且於系爭分割略圖註明「57及72等二筆地號先行合併再依分割線分割」，並於系爭分割略圖註記「由買方取得」系爭特定位置（按該系爭特定位置即同附圖編號A所示部分土地），此有系爭買賣契約及所附系爭分割略圖存卷可佐（見本院卷第53頁至第57頁）。是依系爭買賣契約上開內容綜合觀之，原告黃裕霖係以取得系爭特定位置所有權為系爭買賣契約之目的，否則若原告黃裕霖僅欲單純購買被告就系爭土地之所有權應有部分，原告黃裕霖與被告間當無須於系爭買賣契約第19條另為附表二所示之特別約定事項，一方面除了無須待系爭土地日後分割共物訴訟，即可先行辦理系爭土地所有權應有部分之移轉登記外，另方面更無須因考量日後分割共有物訴訟之不確定性而於特別約定事項第1項與附註條款中約定不動產移轉過戶最後完成日期。是綜合系爭買賣契約之上開文義內容，足徵被告抗辯系爭買賣契約之買賣標的為系爭土地之系爭特定位置，而非被告就系爭土地之所有權應有部分等情，即有所據。
（二）再者，任職原告金通房屋不動產即吳長錫之仲介營業員即證人陳宥任於本院審理時亦就於接獲被告之系爭土地所有權應有部分有欲出售之意，經覓得買方願以每坪52.5萬元買受，且有出具購買土地意願書，且買方希望買賣內容是要將系爭土地合併分割後取得與同段56地號相鄰之位置（按即系爭特定位置）等情證述甚詳（見本院卷第82頁），且上開證述內容並有原告黃裕霖之配偶朱燿瑄所出具兩造均不爭執其真正之101年1月21日購買土地意願書存卷可佐（見本院卷第91頁），足證證人陳宥任此部分所言非虛。
再互核原告黃裕霖與被告事後簽訂之系爭買賣契約書第19條之特別約定事項與系爭分割略圖，三者之間均互相符合，是以被告僅為系爭土地之部分共有人，若欲出售與其應有部分相當之系爭土地特定部分，在未得全體共有人同意前，並無從訂立有效之買賣契約，故買賣雙方始會以附表二所示系爭買賣契約第19條特別約定事項與附註條款進一步規範買賣雙方之權利與義務，由此更可證實原告黃裕霖確實係以取得系爭土地系爭特定位置所有權為目的而與被告訂立系爭買賣契約。
（三）雖證人陳宥任復提出101年1月27日原告黃裕霖所簽具之買方要約書證稱嗣後原告黃裕霖同意退讓僅購買系爭土地所有權應有部分，且先不用合併分割，至於系爭買賣契約第19條為特別約定是因為系爭土地有非出賣人之共有人即訴外人林通義就其應有部分已設定抵押權，為能註銷林通義所設定之抵押權，即需主張系爭土地之實際位置並劃分割線而由法院判決分割，因鐘進勝表示其持有系爭57地號持分較多，故較有把握能分在系爭特定位置等語；而參與系爭買賣契約簽訂之代書即證人林長慶雖亦於本院審理時證稱原告黃裕霖並未明言要購買系爭土地之系爭特定位置，只是為與林通義作區分，才會於系爭買賣契約之系爭分割略圖凸顯特定位置，由日後法院判決將林通義分割出去等語。惟查，於簽訂系爭買賣契約當時，系爭土地共有人除被告外，尚有共有人林通義，且林通義並於系爭買賣契約簽訂前1日即102年2月2日將其系爭土地所有權應有部分設定抵押權予訴外人東之順股份有限公司等情，此有系爭土地登記謄本可憑。是原告黃裕霖若僅係向被告購買系爭土地所有權應有部分，則與林通義有關者僅為系爭土地其餘共有人優先承買權之問題而已，故並不因林通義就其應有部分已設定上開抵押權而會影響原告黃裕霖與被告間就系爭土地所有權應有部分之買賣。至於，原告黃裕霖若取得系爭土地所有權應有部分後，欲與林通義如何為位置上之區分，被告本無置喙之餘地，故就一般共有人所有權應有部分買賣交易，買賣雙方自無須於所有權應有部分移轉登記前先行考慮日後分割所能取得之位置；換言之，原告黃裕霖若向被告買受系爭土地所有權應有部分，可於取得系爭土地所有權應有部分後，再與林通義協議或裁判分割共有物，亦能達到與共有人林通義於系爭土地上有所區分之目的，並無需於系爭買賣契約約定先行辦理系爭土地共有物分割後始續辦所有權移轉登記以及明訂上開分割及過戶均需於101年12月30日前完成等情，而增加契約履行之不確定性與風險。甚且，被告依系爭買賣契約第19條特別約定事項之約定，以系爭分割略圖向法院提出系爭土地之分割共有物訴訟，然訴訟繫屬於法院後，因案件性質、訴訟當事人辯論內容以及相關因素，何時可審結並使案件確定，甚難預測，若非原告黃裕霖僅願購買系爭土地之系爭特定位置，則原告黃裕霖與被告何需再另約定被告需提起具高度不確定性之分割共有物訴訟等相關條款，而增加系爭買賣契約可能無法於101年12月30日完成交易之風險，是證人陳宥任、林長慶上開關於原告黃裕霖嗣後僅係向被告買受系爭土地所有權應有部分，而非買受系爭特定位置等陳述，除與系爭買賣契約所載內容不符外，亦違反一般共有土地所有權應有部分買賣之常態，是證人陳宥任、林長慶此部分所言顯係為維護原告之說詞，自非可採。
五、爭點二：系爭買賣契約有無約定解除條件？而系爭買賣契約是否因解除條件成就而不成立或失效？
（一）民法所謂條件，係當事人以將來客觀上不確定事實之成就或不成就，決定法律行為效力之發生或失效之一種附款。經查，系爭買賣契約約定有如附表二所示之特別約定事項及附註條款，且系爭土地之共有人或抵押權人是否會依照系爭分割略圖為共有物分割，抑或因共有人間協議不成而需訴請法院為裁判分割時，法院是否會依照系爭分割略圖所示之分割方法為系爭土地之共有物分割等情，此均屬系爭買賣契約簽訂時當事人以將來客觀上不確定之事實作為契約之附款，是系爭買賣契約之附註條款將此一客觀上不確定之事實之成就與否，決定系爭買賣契約之效力，已可認系爭買賣契約係有約定解除條件。
（二）又按附有解除條件之法律行為，於條件成就時當然失其效力，無待於撤銷或解除之意思表示，此觀於民法第99條第2項之規定即明。查系爭買賣契約簽訂後，被告即委任律師以附圖方案一為分割方案對林通義就系爭土地提起分割共有物訴訟，而經本院以101年度重訴字第39號事件受理在案，而林通義於上開訴訟中則主張以附圖方案二所示之分割方案，上開事件嗣後於101年11月12日判決系爭土地合併分割且分割方案如附圖方案二所示，被告於101年11月28日收受判決，於101年12月14日聲明上訴，嗣復於101年12月19日撤回上訴等情，此經本院調閱上開事件卷宗核閱屬實。是被告於上開事件中，已就系爭土地提出同系爭分割略圖之分割方案，惟因林通義不同意，而由法院裁判分割如附圖方案二所示，且縱使因法院裁判分割結果未如被告依系爭分割略圖所提出如附圖方案一所示，且被告因此提起上訴，然依上開收受判決之時點以及考量第二審訴訟程序所需之審理時間而言，被告縱使提起上訴，系爭土地勢必無法於系爭買賣契約約定之101年12月30日以前完成共有物分割如附圖方案一所示，甚至辦理系爭特定位置之過戶登記，是系爭土地未能依照被告依據系爭分割略圖所提出如附圖方案一所示之分割方案為分割，顯無可歸責於被告之事由。至於原告黃裕霖雖復主張其同意以上開判決結果而受讓買賣標的，且上開判決結果應符合雙方利益，並滿足系爭買賣契約過戶之條件，而被告卻有意拖延，顯然有可歸責於被告之事由云云。然系爭買賣契約之買賣標的既為系爭特定位置，已如前述，而上開共有物分割訴訟結果，並非依照附圖方案一所示之分割方法為分割，故被告因上開共有物訴訟結果，並未取得系爭特定位置，而已屬系爭買賣契約第19條第3項所謂「無法辦理分割（如系爭分割略圖所示）」之情形，並使附註條款「因不可歸咎於出賣人的事由，致使無法於民國101年12月30日前順利完成土地分割及過戶時，則本合約自民國101年12月31日起失效」之解除條件成就，是依首揭說明，系爭買賣契約即於解除條件成就時失其效力。
六、爭點三：原告依起訴狀之請求權基礎為如聲明所示之請求有無理由？
（一）原告主張被告刻意不履行系爭買賣契約，已與民法第101條第1項規定相合，應視為系爭土地買賣條件已成就。原告除得依系爭承諾書第1條之約定，請求被告支付原告金通房屋不動產即吳長錫服務報酬66萬元外；並得依系爭承諾書第2條之約定，向被告請求未能收取買方服務費用1%即1,683,800元之損害賠償云云。然查，如附表一所示系爭承諾書約明「委託人承諾於完成不動產買賣契約時，以現金一次給付（新台幣66萬元整）服務報酬於受託人，絕無異議。1.服務費66萬元整含代書費、鑑界費、分割費用、法律訴訟、裁判費。」，是以上開服務費之項目既然包括分割費用、法律訴訟、裁判費等關於辦理系爭土地上開共有物分割訴訟所需支出，則系爭承諾書所謂「完成不動產買賣契約時」當係指系爭土地係以系爭分割略圖所示分割方法為分割後，並續為系爭特定位置之過戶登記完成等情，故系爭買賣契約因不可歸責於被告之事由，而於101年12月30日前無法依照系爭分割略圖為共有物分割並由被告取得系爭特定位置，進而為後續之移轉登記，故系爭買賣契約即「未完成」，且亦無證據足證被告有以不正手段阻止「完成不動產買賣契約」之情事，則原告請求被告鐘進勝給付服務報酬66萬元以及給付因此未能收取買方服務費1,683,800元等情，即無理由。
（二）再者，系爭買賣契約既已因解除條件而失其效力，已如前述。則原告黃裕霖依系爭買賣契約第6條約定請求被告加倍返還已收定金即1000萬元等情，亦無依據。
七、綜上所述，原告依系爭承諾書約定，請求被告鐘進勝給付原告金通房屋不動產即吳長錫2,343,800元及請求被告給付原告黃裕霖1000萬元，及均自起訴狀繕本送達被告翌日起至清償日止按年息百分之5計算之利息，並無理由，自應駁回。
又原告之訴既已駁回，其假執行之聲請已失其附麗，亦一併駁回。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條、第85條第1項。中 華 民 國 102 年 9 月 5 日
臺灣宜蘭地方法院民事庭
法 官 蔡仁昭以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後二十日之不變期間內，向本院提出上訴狀（應附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 102 年 9 月 6 日
書記官 鄭蕉杏附表一：
┌───────────────────────────┐│立書人鍾進勝委託礁溪永春不動產金通加盟店居間仲介銷售宜││蘭縣○○鄉○○段○○○○○○號計二筆。委託人承諾於完成不動││產買賣契約時，以現金一次給付（新台幣66萬元整）服務報酬││於受託人，絕無異議。 ││1.服務費66萬元整含代書費、鑑界費、分割費用、法律訴訟、││ 裁判費。 ││2.買方服務費1%由永春不動產收取，需補不足分割費用、法律││ 訴訟、裁判費。 ││3.倘若無法完成交易，法律訴訟、裁判費由賣方全額支付。 │└───────────────────────────┘附表二：
┌───────────────────────────┐│系爭買賣契約第六條違約責任： ││承買人如違約不買或不依第二條規定按期交付價款時，願將已││付價款全部由出賣人沒收以補償其所受之損害，若出賣人違約││不賣或因中途發生糾葛致不能依第四條規定辦妥所有權移轉登││記者，出賣人除應將既收價款全部退還承買人外並應賠償承買││人所付價款同額之損害金。 │├───────────────────────────┤│系爭買賣契約第十九條特別約定事項： ││1.本不動產買賣雙方同意最後完成日為101年12月30日。 ││2.本不動產雙方同意，全部土地所有權人須完全同意先辦理分││ 割竣事後，再辦理過戶於買方指定人名下。 ││3.分割略圖詳如附圖，倘土地所有權人及抵押權人不依附圖合││ 併分割，先行送法院判決分割，倘無法辦理分割完成，雙方││ 同意就已收價金，無息全數退還於買方。 ││4.簽約款新台幣伍佰萬元整由鍾進勝收取保管，代理人：鍾進││ 勝，須於3月5日前將所有權狀正本，授權書正本收集完成。│├───────────────────────────┤│附註條款： ││本契約若因不可歸咎於出賣人的事由，致使無法於民國101年1││2月30日前順利完成土地分割及過戶時，則本合約自民國101年││12月31日起失效，出賣人無息退還原簽約金，雙方不得異議。│└───────────────────────────┘