臺灣宜蘭地方法院民事判決 103年度訴字第300號原 告 李晧瑄訴訟代理人 李秋銘律師
黃金亮律師被 告 黃麗卿
黃三桂黃麗華黃秋華黃秀英黃志龍王嘉康上 一 人訴訟代理人 賴樹楠上列當事人間分割共有物等事件，本院於民國104年1月12日言詞辯論終結，判決如下：
主 文兩造共有坐落宜蘭縣宜蘭市○○段○○○○○○○號面積五一六平方公尺土地，應分割為如附圖所示：編號A部分面積一一四點六七平方公尺分歸被告黃志龍取得；編號B部分面積二八六點六七平方公尺分歸原告取得；編號B-1部分面積六五點五二平方公尺分歸被告王嘉康取得；編號C部分面積四九點一四平方公尺分歸被告黃麗卿、黃三桂、黃麗華、黃秋華、黃秀英取得，並按黃麗卿、黃秀英應有部分各三分之一，黃三桂、黃麗華、黃秋華應有部分各九分之一之比例保持共有。
訴訟費用新臺幣貳萬壹仟壹佰捌拾叁元由兩造依如附圖所示應有部分（即持分）比例負擔。
事實及理由
甲、程序方面：被告黃麗卿、黃三桂、黃麗華、黃秋華、黃志龍均經合法通知，未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
乙、實體方面：
一、原告起訴意旨：
㈠、緣坐落宜蘭縣宜蘭市○○段○○○○○○○號，面積516平方公尺土地（下稱系爭土地），為原告及被告等人所共有，其應有部分各為：原告5/9，被告部分為黃麗卿2/63、黃三桂2/189、黃麗華2/189、黃秋華2/189、黃秀英2/63、王嘉康8/63、黃志龍2/9。經查，系爭土地面臨馬路，目前並無建物存在。在系爭土地東側之同段1476-4地號土地為被告黃志龍所有，另在系爭土地後方之同段1478-12地號土地則為原告所有。由於被告黃志龍之應有部分為2/9，折計可分配之面積達1
14.67平方公尺，為使共有人即被告黃志龍分配後之土地可與其個人所有之同段1476-4地號土地合併使用，及審酌原告所有之振興段1478-12地號土地並無道路可供出入，為期在系爭土地割後，原告可以分割後之土地供作振興段1478-12地號土地出入之用，因而原告主張分割方案如附圖所示之編號A部分面積114.67平方公尺歸被告黃志龍取得，編號B部分面積286.67平方公尺歸原告取得，編號B-1部分面積65.52平方公尺歸王嘉康所有，至於其餘被告黃麗卿、黃三桂、黃麗華、黃秋華、黃秀英等人之持分較少，不宜再為細分，為維護其他共有人之利益，自宜繼續保持共有，故如附圖編號C部分面積49.14平方公尺歸被告黃麗卿取得應有部分1/3、黃三桂應有部分1/9、黃麗華應有部分1/9、黃秋華應有部分1/
9、黃秀英應有部分1/3之比例保持共有（下稱系爭分割方案）。又查系爭土地並未有不分割之約定，亦無不能分割之情事，惟兩造就如何分割而得各取得合於使用之分割方式，尚未能達成協議，以至迄今仍未能分割，爰依民法第824條規定訴請原物分割。並聲明：如主文所示。
㈡、對被告抗辯之陳述：
１、被告王嘉康抗辯系爭土地面積狹小僅516平方公尺，依農業發展條例第16條規定，每宗耕地分割後，面積未達0.25公頃，故請求判決分割自與上開規定相違云云。惟按農業發展條例（下稱農發條例）第16條第1項第4款、第2項分別規定：
「每宗耕地分割後每人所有面積未達○．二五公頃者，不得分割。但有下列情形之一者，不在此限：四、本條例中華民國八十九年一月四日修正施行前之共有耕地，得分割為單獨所有。」、「前項第三款及第四款所定共有耕地，辦理分割為單獨所有者，應先取得共有人之協議或法院確定判決，其分割後之宗數，不得超過共有人人數。」。查系爭土地依被告王嘉康之陳述係祖先遺留下來之農地，依其土地謄本所示，各共有人係於84年9月19日發生繼承原因，應不受農發條例不得分割之限制，而原告主張之分割方案於分割後之宗數亦未超過共有人人數，原告自得請求判決分割，故被告王嘉康之抗辯即無理由。
２、被告黃秀英抗辯系爭土地原告已出賣予土地抵押權人，依土地法第34條之1原告並未通知其他共有人行使優先購買權，或因此放棄優先購買權，在原告尚未通知被告等人行使優先購買權之前，無法確認每一位共有人實際所有之土地面積，權利範圍為何，要如何辦理系爭土地分割？其並請求原告提出出賣系爭土地應有部分之買賣契約到庭云云。惟查：按民法第823條第1項規定：「各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物。但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不在此限。」，查系爭土地並無法令規定不能分割或因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限等情，原告自得隨時請求判決分割。至於系爭土地之共有人有無出賣系爭土地持分或有無通知土地共有人行使優先購買權，均與系爭土地原告請求判決分割共有物無關，因此被告請求原告提出買賣契約亦與本件請求共有物分割之訴並無任何關連性，被告之抗辯及聲請調查證據均無理由。
二、被告答辯意旨：
㈠、被告王嘉康部分：系爭土地在58年農地重劃後面積只有516平方公尺，如再分割必造成細分，面積更零星狹小，其排水系統亦被破壞，排水更加困難，形成無法耕作，而無利用價值；且依農發條例第16條規定每宗耕地分割後每人所有面積未達○．二五公頃者，不得分割限制。2.倘若須為原物分割，伊同意系爭分割方案，由伊單獨取得如附圖編號B-1部分土地，俾能減少共有關係，以利經營管理方面等語。
㈡、被告黃秀英部分：
１、依系爭土地之登記謄本之他項權利部有關於：「本抵押權設定，係為擔保債務人（按：即原告）與抵押權人，於民國103年5月12日就本抵押標的所簽訂之買賣契約書履行之擔保，所發生之債務。」之記載，可見原告已將其所有系爭土地之應有部分5/9與訴外人陳坤泰簽訂買賣契約書，並設定最高限額抵押權來擔保買賣契約之履行。既原告已出賣系爭土地之應有部分，則依據土地法第34條之1第4項規定共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購，則原告出賣其應有部分，本應先通知其他共有人行使優先承買權或因此放棄優先購買權，在原告尚未通知被告等人行使優先購買權之前，無法確認每一位共有人實際所有之土地面積，權利範圍為何，要如何辦理系爭土地分割？渠已向本院提出確認優先承買權存在訴訟。
２、倘要原物分割，渠主張每人均分得一份，都要細分出來，並主張如附圖C部分橫分並抽籤決定分得位置；原告所主張分割方式不公平等語。並聲明：原告之訴駁回。
㈢、被告黃志龍未於最後言詞辯論到場，然據前到庭所為陳述略為：系爭土地早年是由伊祖父耕作，其後由伊父親耕作，當時其實另有租佃關係，系爭土地原告前手在買賣前應先通知共有人並保障耕作者的權利。如系爭土地分割，是對伊有利，鄰地即同段1476之4為伊所有，如果要分割依照系爭分割方案無意見等語。
㈣、被告黃麗卿未於最後言詞辯論到場，然據前到庭所為陳述略為：伊不想分割，要保持原有所有權部分，倘要原物分割要有道路可進出等語。
三、被告黃三桂、黃麗華、黃秋華均未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。
四、經本院整理，兩造之爭點胥為：㈠、原告訴請判決分割系爭土地是否有理由？㈡、被告黃秀英就本件提起確認優先承買權存在之訴，是否影響原告請求分割共有物權利？㈢、本件如認得以分割，應以何種分割方式為對所有共有人公平且符土地之利用經濟價值？茲分述如下：
㈠、原告訴請判決分割系爭土地是否有理由？按共有人得隨時請求分割共有物，但因物之使用目的不能分割或契約定有不可分割之期限者，不在此限，民法第823條第1項定有明文。次按，法院裁判分割共有物，性質上為共有人間應有部分之交換，自屬處分行為，以各共有人之處分權存在為前提，故提起分割共有物之訴，參與分割之當事人以全體共有人為限，而各共有人之應有部分應以土地登記簿上所記載者為準。查依系爭土地依其土地登記謄本（本院宜蘭簡易庭103年度宜調字第92號卷【下稱調字卷】第8至11頁）及土地使用分區證明書（本院卷第18頁）所示，地目為田，面積為516平方公尺，位處都市計畫區內之農業區，則依其使用目的並非不能分割，而兩造亦不爭執未曾訂有不分割之特約，且於本院以103年度宜調字第92號調解時及本件審理時兩造間確對系爭土地是否分割及其分割方法均有不同意見，顯見確有不能達成分割方法協議之情事，故原告之主張，自堪信為真實。則原告依首揭法律規定，提起本件訴訟請求判決分割系爭共有物，即屬有據。另被告雖辯稱系爭土地分割不符合農發條例第16條之規定云云，查依農展條例第16條第1項前段及第3條第11款規定，每宗耕地分割後每人所有面積未達0.25公頃者，原則上固不得分割，惟所稱耕地僅指依區域計畫法劃定為特定農業區、一般農業區、山坡地保育區及森林區之農牧用地。而系爭土地為都市計畫農業區土地，並非屬農業發展條例第3條第11款規定之耕地，自無農業發展條例第16條規定之分割限制可言，故被告此部分之抗辯，自無可採。
㈡、被告黃秀英就本件提起確認優先承買權存在之訴，是否影響原告請求分割共有物權利？按共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購，土地法第34條之1第4項固有明文。惟按民法第758條第1項規定；「不動產物權，依法律行為而取得、設定、喪失及變更者，非經登記，不生效力。」。查系爭土地現仍登記為兩造共有，已如前述，則縱有部分共有人有出賣應有部分予他人之情形，然於依法為移轉登記應有部分前，該共有人仍不失其共有人之地位，自仍得依法行使其請求分割共有物之權利，尚非得難認共有人間確認優先承買權存在之糾紛而受有影響，是被告黃秀英所辯，不足為採，應認原告之主張為有理由。
㈢、本件如認得以分割，應以何種分割方式為對所有共有人公平且符土地之利用經濟價值？
１、按「分割之方法不能協議決定，或於協議決定後因消滅時效完成經共有人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命為下列之分配：一、以原物分配於各共有人。但各共有人均受原物之分配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人。」、「以原物為分配時，如共有人中有未受分配，或不能按其應有部分受分配者，得以金錢補償之。」、「以原物為分配時，因共有人之利益或其他必要情形，得就共有物之一部分仍維持共有。」民法第824條第2項第1款、第3項、第4項分別定有明文。又共有物之分割，法院應斟酌當事人意願、共有物之使用情形、經濟效用及全體共有人之利益等情形而為適當之分割，不受共有人所主張分割方法之拘束。法院裁判分割共有物，定其分配，應斟酌各共有人之利害關係，並共有物之性質、價格、利用價值及經濟效益決之，要以維持全體共有人之公平為標準，定其適當之方法。分別經最高法院著有88年度台上字第600號、78年度台上字第2141號判決意旨可資參照。
２、查系爭土地坐落於宜蘭市○○路○○巷旁，隔同段1475-2地號土地即水利溝與該道路相通，其上無建物，種植筊白筍農作物，其餘為空地。以上經本院至現場履勘，製有勘驗筆錄及現場照片在卷可稽，並經囑託宜蘭地政事務所測量人員實地依原告主張之系爭分割方案製成如附圖所示之複丈成果圖可按。而依附圖所示，系爭土地地形廓為梯形，其東側為同段1476-4地號土地，而該筆土地適為被告黃志龍所有（土地登記謄本見調字卷第11頁），是如將如附圖編號A部分土地由被告黃志龍取得，可使前開二部分土地所有權歸於一人，而增加土地利用之經濟效益；另系爭土地之南側方即同段1478-12地號為原告所有（土地登記謄本見調字卷第12頁），如使如附圖所示B部分二部分土地分歸原告所有，亦可使1478-12地號土地可經由讓部分土地通行至道路，可增加土地使用之經濟價值。其餘部分（即B-1、C合計部分）則如以南北縱向線分割，均得以隔同段1475-2地號水利溝與宜蘭市○○路○○巷道路通聯，故不問分得靠東側或西側部分均應無何不公平之處，惟應考慮分割後是否利於分得該等部分共有人之利用。就此被告王嘉康主張分得鄰近原告所分得土地部分即B-1部分，而核伊分得部分尚有65.52平方公尺，尚應得為適當之利用，本院認應為可行之方法；其餘部分即如附圖所示Ｃ部分土地面積僅為49.14平方公尺，即不到15坪土地，顯然若仍予細分為被告黃麗卿、黃三桂、黃麗華、黃秋華、黃秀英各單獨所有一部分，將形成土地過小不能利用，通行亦生問題，故本院參酌民法第824條第4項之意旨，認此部分應分歸前開被告黃麗卿、黃三桂、黃麗華、黃秋華、黃秀英，並以原應有部分比例維持共有。
五、綜上所述，原告訴請裁判合併分割系爭土地，為有理由，並經本院參酌前開系爭土地性質、現況、分割後之經濟效用及共有人間意願等情形，判決分割如主文第1項所示。
六、分割共有物事件本質上並無訟爭性，乃由本院斟酌何分割方案能增進共有物之經濟效益，並兼顧兩造之利益，以決定適當之分割方法，故兩造本可互換地位，由任一共有人起訴請求分割，均無不可，實質上並無所謂何造勝訴敗訴之問題，是本事件之訴訟費用，應由兩造按原應有部分比例分擔，方屬公允。
七、訴訟費用負擔裁判之依據：民事訴訟法第80條之1。中 華 民 國 104 年 1 月 30 日
臺灣宜蘭地方法院民事庭
法 官 張軒豪正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日之不變期間內，向本院提出上訴狀（應附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 104 年 2 月 2 日
書記官 林秀麗訴訟費用計算式：
裁判費17,533元+測量規費3,650元（1,600元＋2,050元）＝21,183元。