臺灣宜蘭地方法院民事判決 103年度訴字第43號原 告 林瑞珸被 告 楊素月訴訟代理人 陳連慶上列當事人間返還定金等事件，本院於民國103年6月11日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣壹佰貳拾伍萬元，及其中新臺幣壹佰萬元自民國一０二年十一月二十八日起至清償日止按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔八分之五，餘由原告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣肆拾萬元為被告供擔保後，得假執行，但被告如以新臺幣壹佰貳拾萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告經合法通知，未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依被告之聲請，由其一造辯論而為判決，合先敘明。
二、本件原告起訴主張：兩造於民國102年9月間就被告所有宜蘭縣○○鎮○○段○○○○號土地達成買賣協議，約定由原告以新臺幣（下同）898萬元之價格向被告購買上開土地，兩造於102年9月24日在代書盧文德之事務所簽訂不動產買賣契約書，原告於簽約同日交付定金即面額100萬元之支票1紙，經被告於102年9月26日兌領。依系爭買賣契約第3條約款，原告應於102年10月8日前交付500萬元，被告則依買賣契約特約事項第4項、第7項約款，負有於原告給付第2期款同時，同意讓原告於系爭土地設定600萬元之抵押權，並簽立全權委託授權書予原告以利原告出售。惟原告已於102年10月10日開立發票日102年10月11日支票、面額500萬元之支票交由代書盧文德轉交被告，而履行交付第2期價款之義務，被告卻拒未依前開契約約款履行，經原告催告依約履行仍置之不理，原告自得解除系爭買賣契約。原告除以存證信函向被告表示如未依期限履行原告即解除契約外，並以起訴狀繕本送達被告為解除契約之意思表示。系爭買賣契約既經合法解除，被告應回復原狀即負有返還已受領之定金100萬元之義務，又兩造於系爭買賣契約第8條約款，乃約明如被告違約不賣，除應於3日內將已收定金及價款全部退還原告外，並應即賠償定金同額之違約金交付原告，被告既毀約不賣，原告自得依前開約款請求被告賠償與定金同額之違約金即100萬元。為此，依契約之法律關係提起本訴，聲明求為判決：㈠被告應返還定金100萬元，及自102年9月27日（支票兌領翌日）起至清償之日止，按週年利率百分之5計算之利息，並應賠償違約金100萬元。㈡原告願供擔保，請求准為假執行之宣告。
三、被告答辯以：原告於102年4月間以建屋過戶可享一生一次減免土地增值稅優惠之規定，慫恿伊出售系爭土地，供原告出資以伊子陳思逢名義建屋出售。伊對稅法不甚明瞭，誤信原告所言，始與原告簽訂土地買賣契約。原告雖依約於訂約時交付定金100萬元，然就第2期款500萬元部分，原告並未依契約約定時間於102年10月8日交付，已有違約事實。且系爭買賣契約第5條明定相關奢侈稅等相關稅賦均應由原告負擔，原告竟予以否認，不願負擔奢侈稅稅賦，自屬違約。原告既無誠信且已違約在先，伊除返還定金外，並無須賠付違約金等語。為此請求判決駁回原告之訴，並陳明如受不利判決，願供擔保請准免為假執行之宣告。
四、經查：
㈠ 原告主張兩造間定有系爭買賣契約，原告已於訂約同時給付被告定金100萬元，雙方約定第2期款500萬元應於102年10月8日以前交付；以及原告於102年10月10日開立發票日期為同月11日、面額500萬元之支票交由代書盧文德轉交被告，被告則表示拒收等情，乃據提出不動產買賣契約書、支票影本、存證信函等件為證，且為被告所不爭執，可資認定。又原告主張被告於訂約後拒絕履約等情，亦為被告所不爭執，足資認定。被告雖以原告未依期交付第2期款，且拒絕依約負擔奢侈稅等稅賦，已屬違約等節，資為其拒絕履約之理由，然查：
⒈兩造就系爭買賣契約，約定第2期款500萬元應於102年10月8
日以前交付，兩造於102年10月10日在代書盧文德之事務所時，原告欲交款，然為被告所拒等情，乃為兩造所不爭執，並經證人即代書盧文德到庭結證明確，可資認定。原告於102年10月10日提出第2期款，雖較契約約定應付款日102年10月8日稍有延誤，然按契約當事人之一方遲延給付者，他方當事人得定相當期限催告其履行，如於期限內不履行時，得解除其契約，為民法第254條所明定，依上開規定，原告雖遲延給付，被告仍應定相當期限催告履行，原告於期限內仍不履行時，被告始得解除契約。而被告於約定付款日後，並未催告原告給付價金，反於原告在約定給付日期後2日表示欲提出給付時，拒絕受領原告之給付，則原告之提出給付雖有遲延，被告仍無從主張解除契約。契約既有效存在，原告自有請求被告履行契約之權利，被告尚無從以原告未依期限給付第2期款，作為被告拒絕履約之正當事由。
⒉被告雖謂系爭買賣契約第5條約款定明奢侈稅等相關稅賦均
應由原告負擔，原告拒絕負擔奢侈稅等相關稅賦，乃屬違約云云。然查，系爭買賣契約第5條，乃係約定「稅捐賦課：本件不動產于使用執照核發前如有應繳而未繳之稅捐包括房屋稅、地價稅、水費電費、管理費等，悉由乙方（被告）負責清理，而使用執照核發後就應由甲方（原告）負責。如有未開徵之稅捐仍以相同方式辦理」等語（見本院卷第5頁），上開約款文義，就稅賦方面，乃記載關於房屋稅、地價稅、水電費等相關費用，難認基於個人短期買賣所生之奢侈稅，亦屬該約款所定之稅賦範圍。且證人盧文德亦到庭證稱：兩造是在伊事務所簽約，在還沒簽約之前，被告就有委託伊去國稅局瞭解，國稅局跟伊講的，伊都有轉達給被告。伊在簽約前就有跟被告講過奢侈稅，因為被告的兒子沒有房子，所以房子用被告兒子名義去興建及出售，並不在奢侈稅課徵範圍。就伊個人的理解，被告在簽約前就已經了解奢侈稅、不動產交易所得稅，兩造之買賣契約之所以有特約條款第4條關於建物起造人名義之約定，就是考慮到奢侈稅的問題。而契約第5條是約定一般的房屋稅、地價稅、水電費、管理費等等，是在講房地的使用稅或管理費，跟奢侈稅沒有關係等情明確（見本院卷第42頁、第44至47頁），應認兩造於系爭買賣契約第5條約款並未約定奢侈稅應由原告負擔，被告以原告拒絕負擔奢侈稅為由拒絕履約，亦屬無據。
㈡ 按契約當事人之一方遲延給付者，他方得定相當期限催告其履行，如於期限內不履行時，得解除契約；契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另有規定或契約另有約定外，由他方所受領之給付物，應返還之，民法第254條、第259條第1款分別定有明文。又兩造於買賣契約第8條約定：
「如乙方（被告）違約不賣或不履行交付不動產者，除應3日內立即將已收定金及價款全部退還與甲方外，並應即賠償定金同額之違約金交付甲方，各不得異議」等語，亦有不動產買賣契約書可稽（見本院卷第5頁）。本件被告依系爭買賣契約，乃負有移轉所有權等出賣人義務，乃如前述。原告主張被告經催告履約仍不履行等情，亦為被告所不爭，被告並於本院審理中，迭表示已無繼續履約之意願，自已符合上開約款所定「違約不賣」之違約情形，且已陷於給付遲延。
原告依前開規定解除契約並請求被告返還定金，即屬有據。至就原告請求定金利息部分，經查，兩造於系爭買賣契約第8條約款，乃約定出賣人如違約不賣，應3日內將已收定金及價款退還買方等語。依證人盧文德證稱：被告於102年10月10日拒絕收受原告之價款，是表示就合約裡面一些奢侈稅的問題要跟原告討論等語（見本院卷第43頁），應認被告雖於102年10月10日即拒絕原告給付價款，但此乃由於尚有稅賦問題待與原告協談，尚不能認被告於102年10月10日即有拒絕履約之意思。觀諸原告所提出之被告102年11月25日存證信函記載「本人因一時不察，誤聽信汝之言語，致立下不合法之不動產買賣契約，詳審合約內容始發現…為免日後多生糾葛，請於接到本信函後10日內返還陳思逢名下建築執照，並停止該筆土地一切之行為」等語，應認被告係於102年11月25日寄發上開存證信函表明反悔不賣之意思表示，則依前揭契約約定，被告係應於該日起3日內即102年11月27日前返還定金。是以被告遲延返還定金之利息，應自102年11月28日起算，原告請求返還定金部分，應認原告請求被告返還100萬元及自102年11月27日起算之法定遲延利息範圍，為屬有據，逾此範圍則無理由。
㈢ 按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第252條定有明文。當事人約定之違約金是否過高，須依一般客觀事實，社會經濟狀況，當事人所受損害情形及債務人如能依約履行時，債權人可享受之一切利益為衡量標準。本件兩造於102年9月24日簽訂系爭買賣契約，原告於訂約同時給付定金100萬元，被告則於102年11月25日表明拒絕履約等情，乃如前述。而原告於訂約後至被告表示拒絕履約之期間，已支出建築執照登記費，並已施作圍籬，然建築工程尚未施工等情，則經證人游騰忠到庭結證明確。審諸原告支付定金100萬元後就該款項無法運用之收益損失，及為工程所支出之相關花費，並參酌被告於訂約後2個月即表示拒絕履約，原告尚非有長期收益之損失等情，認原告主張被告應支付違約金100萬元，尚嫌過高，應以定金之四分之一即25萬元為合理，爰依前開規定，將系爭違約金額酌減為25萬元。是原告得請求被告給付之違約金，於25萬元範圍內為屬有據，逾此範圍之請求則無理由。
五、綜上所述，原告依契約之法律關係，得請求被告返還定金100萬元，及給付違約金25萬元。從而原告請求被告給付原告125萬元，及其中100萬元定金部分加計自102年11月28日起至清償日止按週年利率百分之5計算之利息，洵屬有據。逾此範圍之請求則無理由，應予駁回。又兩造均陳明願供擔保聲請准、免為假執行之宣告，就原告勝訴部分，經核均無不合，爰分別酌定相當擔保金額併准許之。至原告敗訴部分，其假執行之聲請因訴之駁回而失所依附，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及未經援用之證據，經審酌後核與判決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 103 年 7 月 9 日
民事庭 法 官 鄧晴馨以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後二十日之不變期間內，向本院提出上訴狀（應附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 103 年 7 月 9 日
書記官 林怡君