臺灣宜蘭地方法院民事判決 103年度訴字第61號原 告即反訴被告 聯英建設有限公司法定代理人 林英興訴訟代理人 曾文杞律師
林志嵩律師程昱菁律師被 告即反訴原告 游玉緒訴訟代理人 黃介南律師
劉致顯律師廖學興律師林世超律師複 代理人 王友正律師上列當事人間返還房屋等事件，本院於民國104年3月25日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
反訴被告應給付反訴原告新臺幣肆佰萬元，及自民國一０三年三月二十一日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
反訴訴訟費用由反訴被告負擔。
本判決第三項於反訴原告以新臺幣壹佰叁拾萬元供擔保後，得為假執行。但反訴被告如以新臺幣肆佰萬元為反訴原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
一、本訴部分：
㈠ 原告即反訴被告（下簡稱原告）主張：民國97年間，原告因家族債務需週轉應急，復因斯時被告即反訴原告（下簡稱被告）與原告友好，且係較原告更具資力之建商，故原告乃以新臺幣（下同）700萬元之低價，將已興建但部分未完工之門牌號碼宜蘭市○○路○○號房屋及所坐落之宜蘭縣宜蘭市○○○段○○○段00○00地號土地出售予被告。兩造並簽訂不動產買賣契約書，約定價金分4期給付，即簽約款100萬元、完稅款50萬元、房屋過戶完成後150萬元，及尾款400萬元。
被告固已給付簽約款100萬元、完稅款50萬元，然原告依約辦理系爭房屋過戶完成後，被告就其應給付之150萬元部分，僅給付120萬元，以原告並未依契約約定完工云云為由，自行扣留30萬元拒未給付。原告顧及兩造多年情誼，未因被告違約即主張解約，然被告竟於102年間企圖進入系爭房屋，並對原告提出刑事侵入住宅、妨害自由之告訴，致原告不得不於103年1月7日正式以存證信函催告被告履約，被告拒不給付上開30萬元，且亦拒絕交付土地過戶文件，原告乃於103年1月14日依系爭契約第9條第2項約定解除系爭買賣契約。系爭契約既經解除，原告自得依民法第259條、第767條第1項前段規定，請求被告返還系爭房屋。為此聲明求為判決：㈠被告應將系爭房屋所有權移轉登記予原告；㈡被告應自系爭房屋遷出，並將房屋返還原告；㈢原告願供擔保，請求准為假執行之宣告。
㈡ 被告答辯以：⑴被告依系爭買賣契約應給付價金700萬元，其中第1期簽約款
100萬元、第2期完稅款50萬元均已付訖。至第3期款即房屋過戶完成後之150萬元部分，乃因原告尚有系爭契約第13條所列尚未完工之事項，故原告同意被告保留30萬元做為履行上開未完工項目之擔保，其餘120萬元則已付訖。其後，被告亦將該保留款30萬元交由原告代理人林美治收受，林美治曾任鈞院法官，倘其未獲原告授權，以其擔任法官多年專業經驗，豈敢擅自表明為原告之代理人，況林美治曾為原告公司之股東，並曾自原告受讓多筆不動產，可見林美治與原告關係之密切，縱非經原告授權，亦有民法第169條規定表見代理之適用，故被告並無原告所稱未依約給付30萬元價金之情事。
⑵依系爭買賣契約書之約定，被告應於原告完成土地移轉過戶
後5日內給付尾款，並約定尾款付清期限為97年7月30日。惟據查系爭土地於91年間即向宜蘭縣羅東鎮農會辦理抵押權設定，直到97年10月31日才全部清償完畢並塗銷抵押權登記，系爭土地係因連同其他筆土地之抵押貸款尚未清償，無法辦理系爭土地塗銷抵押權登記，此應為原告無法依約完成土地過戶之真正原因。被告前因原告遲未辦理土地過戶，乃迭以存證信函、律師函要求原告辦理系爭土地之所有權移轉登記，惟原告均置之不理，被告豈有可能拒絕提供辦理過戶之證件。原告以被告拒絕提供辦理過戶之證件為由解除契約，顯無理由。
⑶為此聲明求為判決駁回原告之訴，並陳明如受不利判決，願供擔保請求免為假執行之宣告。
二、反訴部分：
㈠ 被告主張：原告所出售之系爭土地，其所有權人為訴外人林紹，而非原告，原告雖稱已取得林紹之授權，然並未舉證以實其說，且原告亦未辦理土地移轉過戶前之抵押權塗銷登記。原告既未履行辦理土地過戶及塗銷抵押權登記之出賣人義務，被告自得依系爭契約第8條、第9條第3項約款及民法第353條之規定，請求債務不履行之損害賠償，被告並得依民法第360條規定，請求原告負物之瑕疵擔保損害賠償責任。茲被告購買系爭房地之價格為700萬元，而原告於102年9月21日將系爭房地同排之文化路72號房地出售予他人，其買賣價格為1,800萬元。系爭房地（○○路00號）與文化路72號房地為同一排、同一區段，面積相同，市價上並無差異。是以如原告依約將土地過戶予被告，則被告於102年間出售系爭房地即可獲得1,100萬元之利益（0000－000＝1100），扣除被告未付之土地價款400萬元後，尚可獲取700萬元利益。惟原告未依約履行，造成被告受有上開損害，為此依契約及民法第353條、第360條規定提起反訴，聲明求為判決：㈠請求原告賠償400萬元（其餘損害範圍則保留請求權），及自反訴起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。㈡被告願供擔保，請求准為假執行之宣告。
㈡ 原告答辯以：系爭契約業已合法解除，故被告無從對原告請求土地未過戶之損害賠償。縱原告有可歸責於本身之事由致無法過戶系爭土地，然房地產價值之高低及漲跌牽涉因素眾多，並不具客觀之確定性，被告就系爭土地並無預定出售之計劃，故無法特定預期出售之時間點、並比較系爭土地之漲跌，因此難認有所失利益存在。況系爭土地亦因有系爭房屋之存在而失去價值，市場上根本乏人問津，故在此情形下，被告主張系爭土地仍有漲價400萬元之空間，全屬無稽。是被告主張受有系爭土地漲價400萬元之損害云云，並無理由。為此聲明求為判決駁回被告之反訴，並陳明如受不利判決，願供擔保請求免為假執行之宣告。
三、經本院協同兩造進行爭點整理並確認爭點之結果，兩造間爭點在於：㈠原告以被告未依系爭契約給付價金30萬元及提供土地過戶文件為解約事由，請求解除契約並返還房屋所有權、遷出房屋，是否有據？㈡被告以原告未依系爭契約辦理土地所有權移轉登記，依契約及民法第353條、第360條規定請求損害賠償，是否有據？倘是，得請求之金額若干（見本院卷㈠第180頁）？
四、茲就上開爭點說明本院得心證之理由：
㈠ 爭點㈠：原告以被告未依系爭契約給付價金30萬元及提供土地過戶文件為解約事由，請求解除契約並返還房屋所有權、遷出房屋，是否有據？⒈原告主張被告未依約給付價金30萬元部分：
兩造就系爭房地之買賣，約定總價700萬元，分為第1期簽約款100萬元、第2期完稅款50萬元、第3期房屋過戶完成後100萬元，及尾款400萬元。其中第1期簽約款、第2期完稅款共150萬元部分，被告已為給付。至第3期款即房屋過戶完成後應付價款150萬元部分，原告依約辦理系爭房屋之所有權移轉登記後，被告先給付120萬元另就餘款30萬元於102年1月28日以開立支票方式交付予林美治等事實，均為兩造所不爭，並有不動產買賣契約書、支票影本存卷可稽（見本院卷㈠第65至67頁、第70至71頁），足資認定。原告固以林美治並無代理原告收受該30萬元之權利，被告扣留30萬元未為給付，並執此為由主張解除契約，惟為被告所否認，並以前詞置辯。經查：
⑴依不動產買賣契約書以觀，第13條註明「其他約定事項：未
完成部分⑴房屋正面1、2樓之外觀、騎樓地板、騎樓進入屋內前頭地板和騎樓連結部分約20cm（騎樓門面未完成部分全部完成）；⑵電梯試乘完成；⑶送水送電完成；⑷房屋後面部分（砌牆部分）負責單面2次粉光完畢；⑸現況先行交屋」等語，兩造對於其等簽約時約定原告必須完成契約書第13條所註記之上開應完工事項等情，亦無爭執，是原告依系爭買賣契約負有將上開房屋未完工部分施作完成之事實，洵足認定。
⑵被告抗辯第3期付款時上開應完工事項尚未完成等情，核與
證人即承辦系爭房地過戶之地政士陳麗情於原告法定代理人所涉妨害自由刑事偵查中結證：房屋過戶後伊有約雙方到伊事務所，被告認為房子還沒交屋，就是送電還沒有完成，所以他不願意給付全額150萬元，只先付120萬元等語（見宜蘭地方法院檢察署102年度偵字第4426號偵查卷第16頁、103年度偵續字第50號偵查卷第88至89頁）、證人林美治於本院審理中結證：102年1月28日當天伊在原告的接待中心，聽到林英興（原告法定代理人）與被告在爭吵，林英興離去後，伊去跟被告聊，得知被告是因林英興有一些事項沒做好，所以不願意付30萬元等語（見本院卷㈠第175頁），及林美治簽認文件所載「買受人游玉緒于本日匯款新臺幣30萬元整房屋尾款予聯英建設有限公司，由該公司代理人林小姐（即林美治）承諾於2週內完成水電安裝及窗戶部分及電梯口之地板花崗石部分，並完成電梯試乘」等語（見本院卷㈠第72頁）相符，應認就第3期款即房屋過戶完成後150萬元部分，原告雖已辦理房屋所有權移轉登記完竣，然於第3期款付款時，房屋部分尚有部分未依約完工，被告抗辯其係因此項原因而要求保留應付款數額當中之30萬元等情，應認屬實。原告雖稱其就第3期款並未同意被告扣留前揭30萬元云云，然亦陳稱：被告自行保留30萬元拒絕給付後，原告仍誠意希望被告能履約，基於過去情誼，不斷與被告協商等語（見本院卷㈡第166頁反面至167頁），依其所述，已無從排除第3期款付款時，原告為求雙方能繼續履約，就被告保留款之要求勉予同意之可能。況原告於97年間收取被告給付之部分第3期款120萬元後，直至103年1月7日始正式以存證信函催告被告給付餘款30萬元等情，亦為原告所是認（見同上頁），倘原告確有拒絕被告保留部分款項之意，當不致時隔多年始正式催告履行此筆款項之給付。綜上情以觀，應認被告抗辯上開30萬元係經原告之同意而暫予保留等情，可資採信。
⑶被告抗辯其將前揭30萬元以開立支票方式交付林美治等情，
乃為兩造所不爭，且經證人林美治到院結證明確，核與不動產買賣契約書「買賣價款交付內容」表記載「茲收到游玉緒交付新臺幣30萬元支票1張（AZ0000000）、林美治代102.1.28」等語、前述面額30萬元支票影本旁記載「聯英建設代理人林美治102.1.28」等語相符（見本院卷㈠第66頁反面、第71頁）。另被告確於該支票發票日之同日將30萬元存入帳戶，僅支票尚未經兌領等情，亦有臺灣中小企業銀行宜蘭分行103年4月15日103宜蘭字第00043號函存卷可稽（見本院卷㈠第161頁），上開事實應值認定。就兩造所爭執林美治是否經原告授權代為收受上開30萬元乙節，原告雖否認授權林美治代為收款，林美治亦於本院審理中證稱：當天的事情是偶發的，伊跟被告談之後認為事情很好處理，因為伊與林英興（原告法定代理人）的關係，伊認為有把握說服林英興，所以在契約書的簽收處寫伊為原告之代理人，結果伊收了被告支票後要交給林英興，但林英興完全不領情，不肯收支票等語（見本卷㈠第176至177頁、第179頁）。然證人林美治曾擔任原告公司股東之事實，有原告公司變更登記表可憑（見本院卷㈠第307頁），且該證人係出現於原告之接待中心，除對被告表明其係原告法定代理人之朋友、曾擔任原告公司之會計等語外，並於原告之接待中心內及兩造所約定交款之代書事務所內，與被告就原告出售之系爭房地進行商談，復在前開代書事務所簽收支票等情，均經證人林美治證述明確（見本院卷㈠第175至178頁）。依前述林美治與原告之關係、其出現之場合及簽收支票之情況，客觀上難認證人林美治當時確未經原告同意代為收款。況證人林美治前曾任本院法官之事實，乃為兩造所不爭，依其專業，對於代理權之授與要件及無權代理之相關法律效果等節，應知之甚明，而其尚以原告代理人之地位，簽立文件代原告承諾於收受上開30萬元後2週內完成水電安裝、電梯試乘、窗戶及電梯口地板花崗石之施作等情，亦有書面文件1紙可憑（見本院卷㈠第72頁）。倘其未經原告授權，似無甘冒無權代理人相關賠償責任之風險，而擅自代原告收受支票、承諾履約之必要。綜上開客觀事證，應認被告所稱林美治有權代理原告收受該面額30萬元支票等情，為屬可採，原告否認授權云云不足採信。
⑷綜上，被告就第3期款因房屋部分未完工而經原告同意暫保
留30萬元未付，其後並將該30萬元交予原告代理人林美治收受，並存入票款供原告兌領等情，均值認定。原告以被告未依約給付第3期款價金30萬元為由，主張解除契約，要屬無據。
⒉原告主張被告未交付土地過戶相關證件部分：
按附隨債務之給付遲延，除依契約特別約定，保留解除權者外，須其給付遲延，足以妨礙契約目的之完成者，始得依民法第254條規定解除契約。且於不動產買賣契約，如雙方當事人約定買受人應提出證件，協助辦理所有權移轉登記時，必以出賣人已依債務本旨提出所有權移轉登記之給付，買受人始有為協助之義務。若出賣人未依債務本旨為給付時，買受人之協助義務即無給付遲延可言（最高法院76年度臺上字第2167號判決意旨參照）。經查，系爭土地之登記所有權人為林紹之事實，乃為兩造所不爭，並有土地登記謄本存卷可憑（見本院卷㈠第49頁）。原告雖稱其經林紹之授權出售土地，並備妥系爭土地過戶之相關證明文件，係被告未依約提供過戶之相關證件，並執此主張解除契約云云。然查，兩造於不動產買賣契約書第3條約定「產權登記至甲方或其指定登記名義人後5日內，甲方應以現金或銀行本票作壹次付清（尾款）」、「尾款付清期限約定於97年7月30日前完成。
但因故遲延而不可歸責於雙方之事由，則另訂之」等語（見本院卷㈠第65頁反面），亦即兩造約定尾款於土地移轉登記完成後5日內，至遲於97年7月30日前給付。然經本院依被告之聲請向宜蘭縣政府地方稅務局函查系爭土地於97年至103年期間辦理土地過戶之土地增值稅申報情形，乃據函覆：系爭土地於97年7月30日、100年11月4日、101年1月20日3次辦理買賣過戶之土地增值稅申報，3次申報皆未繳納土地增值稅，嗣後皆申請撤回，且土地買賣之買方乃係林英興或原告，有宜蘭縣政府地方稅務局103年5月26日宜稅土字第0000000000號函暨所附土地增值稅（土地現值）申報書、撤回土地現值申報書可稽（見本院卷㈠第297至300頁）。亦即，兩造雖約定原告應將系爭土地所有權移轉登記於被告名下，然就系爭土地申辦過戶之進行程度而言，則僅至欲辦理土地所有權自林紹移轉至林英興，或土地所有權自林紹移轉至原告之進度，且各次為移轉土地所有權所為之土地增值稅申報其後均經撤回，自難認原告就系爭買賣，已開始辦理將土地所有權移轉予被告之作業。則依前揭說明，原告即出賣人既尚未依約辦理土地過戶，即難認被告已有提供辦理過戶證件之協助義務，是被告尚無給付遲延可言。且被告就本件買賣契約未曾表示不願過戶等情，亦據證人陳麗情於本院審理中證述明確（見本院卷㈠第169頁），原告既未能證明依系爭買賣之履約進度，被告已須提供相關證件，且拒未提出，則原告以被告未備妥土地過戶證件為由主張解除契約，自亦屬無據。
⒊綜上所述，原告主張被告未依約給付價金30萬元及提供土地
過戶之相關證件云云，均屬無據。則原告執前揭事由主張解除契約，進而依民法第259條、第767條第1項前段規定，請求被告返還系爭房屋云云，即均無理由，應予駁回。
㈡ 爭點㈡：被告以原告未依系爭契約辦理土地所有權移轉登記，依契約及民法第353條、第360條規定請求損害賠償，是否有據？倘是，得請求之金額若干？⒈按物之出賣人，負交付其物於買受人，並使其取得該物所有
權之義務，民法第348條第1項定有明文；出賣人不履行第348條所定之義務者，買受人得依關於債務不履行之規定，行使其權利，則為依民法第353條所明定。另按給付之障礙雖可得除去而未除去前，給付仍屬不能，例如買受人依買賣契約請求出賣人將第三人所有之物移轉或交付與買受人，自屬給付不能，該買受人自亦無從請求為不能之給付（最高法院85年度臺上字第1389號判決意旨參照）。本件原告所出售之系爭土地係屬第三人林紹所有，且原告並未依系爭買賣契約所定履行期限完成土地移轉過戶等情，乃為兩造所不爭，並有土地登記謄本、不動產買賣契約書存卷可稽，原告於本院審理中並迭表明已無履約意願，則依前揭規定及說明，原告不履行出賣人之給付義務，且屬給付不能等情，應值認定，則被告依民法第353條規定，請求原告負債務不履行之損害賠償責任，即屬有據。
⒉次按因可歸責於債務人之事由致給付不能者，債權雖仍存在
，但其內容已變為損害賠償請求權，不復以原定之給付為標的，此觀民法第226條第1項之規定自明。既係以損害賠償請求權代替原定之給付，如其給付為特定之標的物，則其損害額以該標的物應有之市價計算，自無不當（最高法院84年度臺上字第469號判決意旨參照）。衡諸一般房地產買賣交易實務，於出賣人僅出售房屋，而未能連同基地一併出售之情形，因牽涉房屋占用基地權源等問題，確足影響市場上之買方應買意願。又被告稱其從事不動產買賣等語，與原告表示被告為建商等情相符，則被告主張其為不動產買賣而購入系爭房地，因原告未依約辦理土地所有權移轉登記，致被告無法出售系爭房屋而受有損害等情，應非無稽。另查原告將系爭房地以700萬元價格出售予被告，另於102年9月間以1,800萬元之價格出售與系爭房屋同排之文化路72號房地（系爭房屋為○○路00號）等情，均為兩造所不爭。被告主張上開2筆房地為同一排、同一區段，面積相同，市價上並無差異等情，乃據提出建物登記謄本、地籍圖謄本及現場照片為據（見本院卷㈡第275至282頁），原告對於被告所提出之前揭事證亦均無爭執，應認被告主張於102年9月間原告出售文化路72號房地時，系爭房地具有約當於1,800萬元之市價等情，可堪採信。則被告主張其於102年9月間倘能一併出售系爭房地，約可賺取約1,100萬元之差價，扣除土地價款400萬元後，尚可獲取約700萬元利益等情，即非無據。上揭出售房地之利益雖尚應扣除相關因房地買賣所需支出之相關稅、費等交易成本，然上開買賣成本依一般交易常情，尚不致達2、300萬元之譜，是被告因原告違約受有至少400萬元之損失等情，尚堪認定，從而被告請求原告賠償其400萬元之損失，應認有據。
五、綜上所述，㈠就本訴部分，原告之訴為無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即失所依附，應併予駁回。㈡就反訴部分，被告依民法之規定，請求原告給付400萬元，及自反訴起訴狀繕本送達翌日即103年3月21日起（見本院卷㈠第104頁）至清償日止按週年利率百分之5計算之利息，為有理由，應予准許。又兩造均陳明願供擔保聲請准、免為假執行之宣告，經核均無不合，爰分別酌定相當擔保金額併准許之。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及未經援用之證據，經審酌後核與判決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 104 年 4 月 20 日
民事庭 法 官 鄧晴馨正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後二十日之不變期間內，向本院提出上訴狀（應附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 104 年 4 月 20 日
書記官 吳慧芳