臺灣宜蘭地方法院民事判決 103年度訴字第78號原 告 林顯尊訴訟代理人 楊德海律師被 告 賴維隆
賴正松訴訟代理人 林國漳律師上列當事人間請求調整租金等事件，本院於民國103年9月15日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一，或不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款、第7款分別定有明文。
所謂請求之基礎事實同一，係指變更或追加之訴與原訴之原因事實有其共同性，先後所為請求之主張在社會生活上可認為有共通性或關連性，而就原請求之訴訟及證據資料於相當程度範圍內具有同一性或一體性，在審理時得加以利用，俾先後兩請求可在同一程式得加以解決，以避免重複審理，庶能統一解決紛爭，用符訴訟經濟者即屬之（最高法院96年度台上字第471號裁判意旨參照）。本件原告原起訴請求：被告等承租原告所有坐落宜蘭縣○○鄉○○段○○○○號（下稱系爭土地），應自起訴狀繕本送達翌日起調整租金為每年新臺幣（下同）185,504元。嗣於民國103年7月16日具狀另追加備位聲明：被告等承租原告所有系爭土地，應自起訴狀繕本送達翌日起調整租金為每年稻穀15,459斤外加當年地價稅金。經核原告前揭訴之追加，均係本於被告使用原告所有系爭土地之法律關係而生，與原請求對象之主要爭點具有共同性，且在社會生活尚可認為關連，就原請求之訴訟及證據資料，於審理繼續進行在相當程度範圍內具有一體性，與前開法條規定相符，應予准許，先予敘明。
貳、實體方面
一、原告起訴意旨：ꆼ、被告承租原告所有系爭土地，面積2,108平方公尺，上揭租
約並未定期限，亦未立有字據。被告自73年起開始給付租金，86年以前每年租金為稻穀谷600台斤，87年至97年每年租金為15,000元，98年至今則每年租金為25,000元。查系爭土地地目為建地，其102年1月公告現值已達每平方公尺9,200元，且系爭土地位置恰位於高速公路聯絡匝道附近，距離匝道約100公尺，地理位置優越，交通便利，土地價值升高，足見土地經濟價值不斐，據原告查詢得知，冬山鄉地區農地600坪租金亦有每月7000元（原證二），系爭土地計637.67坪，且為建地，每年租金僅25,000元，顯屬過低。惟原告多次向被告請求調漲租金均不獲置理，無法達成協議。
ꆼ、而本件系爭租賃標的物係為建地，並未簽立書面租賃契約，
兩造間因除建地租賃外尚有三七五耕地租賃，為計算方便乃以稻穀作為計租標準，惟兩造自始歷年來一向均係以現金新臺幣為給付種類，未曾收受過稻穀，此由被告亦從未曾以稻穀給付原告租金可證。即被告提出之91年8月20日收條上載「玆收到……九十年二期、九十一年一期及全年建租合計○○○斤正每斤結價10元共收入新台幣○○○元正」，亦足證兩造約定之稻穀若干斤僅係租金計價之標準，被告實際給付之租金仍為新臺幣而非稻穀甚明，故本件兩造自始約定租金給付之種類確實為現金無誤，是被告稱本件兩造約定租金給付種類為稻穀，並非事實。退萬步而言，縱如被告所稱兩造約定租金種類為稻穀，惟數十年來兩造實際給付及收受之租金均為現金，已足認雙方有合意變更租金種類為現金之意思表示合致，原告請求調整增加租金時，當然僅得就變更後之租金種類為之，亦即原告請求調整租金以現金為租金種類自屬有理由。雖被告稱其曾以存證信函給付101、102年度租金，原告對於該函所述之租金計價方式並未質疑，足證本件租金確係以稻穀加地價稅來計算云云。惟查該存證信函係在原告起訴之後，被告為因應訴訟而提出，且為被告片面之辭無足採信，原告亦已於訴訟中否認，從而該函自不得作為兩造約定租金種類為稻穀之證據。反而再度證明稻穀若干斤僅為租金計價之標準，被告實際給付之租金確實為現金甚明。
ꆼ、復按租金為承租人使用、收益租賃物應支付之對價，本件系
爭土地，地目為建，面積達2108平方公尺，土地現值達1939萬3600元，位處國道五號高速公路匝道旁，距冬山市區3~4分鐘，距羅東市區7~8分鐘，生活機能健全，被告僅支付每年25,000元幾等於地價稅之租金，卻坐享現值1939萬3600元之土地之使用、收支之權，其租金與租賃物之經濟價值與所得利益相較顯嚴重失衡，而有調整租金之必要。
ꆼ、爰依民法第442條及第227條之2第1項之法律規定請求調整租
金。並聲明：ꆼ、先位聲明：被告等承租原告所有系爭土地，應自起訴狀繕本送達翌日起調整租金為每年185,504元。
ꆼ、備位聲明：被告等承租原告所有系爭土地，應自起訴狀繕本送達翌日起調整租金為每年稻穀一萬五千四百五十九斤外加當年度地價稅金。
二、被告答辯意旨：ꆼ、緣被告賴維隆、賴正松之祖父即訴外人賴阿春承租原告所有
系爭土地，未定租賃期限，每年租金為621台斤稻穀，嗣因原告主張租金不敷支付地價稅，故被告方面同意加付地價稅，所以每年租金為621台斤稻穀加上當年度土地地價稅（地價稅額均由原告口述，雙方依誠信履約），兩造前均依約履行，未有爭議，且本件租賃契約既除621台斤稻穀外，又加計每年之地價稅，而每年之地價稅均有變動，即有調昇租金之情，如今原告又再訴請調整，洵有未洽。
ꆼ、按有關租金調整之依據為民法第442條，其規定：「租賃物
為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法院增減其租金，但其租賃定有期限者，不在此限。」且按「租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人固得依民法第442條規定，聲請法院增減其租金。惟調整租金之訴，祇能增減租金之數額，不能將原約定之租金種類變更。準此，即便本件倘因土地價值有昇降，而得提高租金，惟當事人僅得就原來給付租金之種類，聲請增減其數額，而無權請求法院變更其給付之種類。而本件因兩造間除本件租賃外，另有農地之三七五租約關係存在，故被告原給付之租金均為稻穀，只是將之易為金錢給付，因此原告直接以金錢作為提高租金之標的，自非適法。而原告歷年來向被告等人收取租金均是以稻穀計算，只是將之易為金錢給付，此觀諸原告於91年親立之收條寫明：「茲收到賴正松及賴萬盛先生（按，應是被告賴維隆父賴木成之誤繕）九十年二期、九十一年一期及全年建租合計參仟柒佰肆拾玖斤正每斤結價10元共收入新台幣參萬柒仟肆佰玖拾元正，、、、」（詳被證1）即足明瞭此情。由於原告欲就本租賃契約提高租金，所以曾拒收101、102年之租金，嗣被告以存證信函檢附匯票清償租金，被告於存證信函中表示：「、、、緣本人等承租台端所有坐落宜蘭縣○○鄉○○段○○○○號土地（面積2108平方公尺），未定租賃期限，自民國98年起，每年租金為621台斤稻穀加上當年度土地地價稅，兩方前均依約履行，未有爭議，惟茲因本人等前欲支付近兩年101、102年之租金，台端以欲提高租金為由拒絕受領，為此特檢附此兩年之租金51,954元，（621台斤×12元/台斤×2年＝14,904元；地價稅18525元×2年＝37,050元，共計51,954元)，以為給付...」（詳被證2)，原告於收受存證信函及匯票後，並未質疑被告所述租金計算方式，益見本件兩造租賃契約之租金確實是以每年621台斤稻穀加上地價稅來計算，是以原告以訴訟欲調高租金之金錢，而非以稻穀計算，自已變更租金之種類，與最高法院之實務見解尚有未合。更何況被告二人之租金，除稻穀之約定外，尚包含系爭土地每年之地價稅，而每年地價稅，均會隨地價為增減，洵亦有調整租金之情，已符合民法第442條之規定，原告再為本件請求，尤嫌無據。
ꆼ、末按，依最高法院81年台上字第3062號判決所示：「按租金
為承租人使用、收益租賃物應支付之對價，故法院於依民法第四百四十二條之規定，調整不動產租賃之租金時，除應斟酌不動產之價值、所處位置及其四周工商業繁榮情形，暨與鄰地租金為比較外，更應注意承租人利用該租賃物之經濟價值與所得之利益，與應調整之租金數額是否平衡。」是故法院根據民法第442條規定，以判決調整租金之數額者，一般以為，應以土地繁榮程度、鄰地租金情形、稅賦增減及承租人利用租賃物之經濟價值與所得利益等，作為調整之依據。其為土地租賃者，公告現值僅為其中重要參考依據，尚非唯一標準。又租金是否足以繳納稅捐，亦僅能作為判斷租賃物價值昇降之參考，並不構成增租之法定原因。此觀之最高法院69年台上字第1343號裁判要旨：「未定期限之不動產租賃，於其價值昇高時，出租人始得聲請增加租金。至於租金不敷納稅，尚非法定增租之原因。」自明。原告以地價稅高作為提高租金之理由，洵非有據，矧兩造租金，如上所述，乃621台斤稻穀加上每年地價稅，因此地價稅之增加，並不會增添原告之負擔。
ꆼ、況本件系爭土地為低窪地區，每逢颱風、大雨，常會淹水，
亦有宜蘭縣冬山鄉公所103年7月2日冬鄉社字第0000000000號函所檢附在98、99年間被告房子均有因淹水而申請補助之情節足稽，而每年更有多次雖未達得請領補助金，但卻有淹水之情形，更不待言。且觀諸鈞院於103年4月8日至現場勘驗結果：「系爭土地坐落位置：由國道五號匝道下○○○鄉○○○路再經由同段198-1地號巷道到達（距離約200公尺）據原告稱土地重劃後分割為道路供系爭土地通行用，系爭土地週圍種植水稻之農田，房屋則多為獨棟農舍，未見有鄰近之公共場所，據被告賴維隆稱生活機能多賴鄰近之羅東、冬山市區供給（據公務車實地行駛紀錄距離羅東約6公里、冬山約3、4公里)週圍目前無商業發展現象。」（詳鈞院卷第15頁），顯見系爭土地附近並無商業活動，生活便利性不足，以現有之租金繳納應屬合理，而不應再調漲。至於原告所舉冬山地區農地600坪租金亦有每月7000元，此非成交之價錢，亦與系爭土地至少有4、5公里之距離，非系爭土地附近之土地，原告以之作為調整租金標準，尚屬有誤。
ꆼ、而為答辯聲明：原告之訴駁回。
三、原告主張系爭土地為其所有，被告等向原告承租系爭土地，，兩造間就系爭土地有不定期租賃關係存在，現被告每年給付租金方式為621台斤稻穀換算現金後並加上當年度系爭土地之地價稅等情，有原告提出之土地登記謄本（見本院102年度羅簡調卷第7頁）為證，並為被告所不爭執，故原告上開主張，自堪認定為真實。原告進而主張，系爭土地所處位置恰位於高速公路連絡匝道附近，地理位置優越，交通便利，可利用價值甚高，為此請求調高系爭土地之年租金如先備位聲明；被告則否認之，並以前詞為辯。是經本院整理，並為兩造同意之爭點胥為：ꆼ、兩造系爭租約之租金給付種類應以稻穀計算或現金計算？ꆼ、原告主張本件有民法442條之情事，主張調整租金是否有理由？又如有理由，應調整為若干？ꆼ、關於系爭租約租金給付種類約定之爭點(並涉及原告先位聲明是否有理由之認定)：
１、原告主張系爭租金兩造約定租金種類為稻穀，惟數十年來兩造實際給付及收受租金均為現金，已足認雙方有合意變更租金種類為現金之意思表示合致等語；被告則辯以租金種類仍係約定為稻穀，只是換算為現金給付等語。經查，據被告所提出為原告所不爭執為真正之收條（見本院卷第45頁）記載：「茲收到賴正松及賴萬盛先生（為被告賴維隆父賴木成之誤繕）九十年二期、九十一年一期及全年建租合計參仟柒佰肆拾玖斤正每斤結價10元共收入新台幣參萬柒仟肆佰玖拾元正，此為全年租谷結清」，可知系爭租金核係以稻穀為計數單位，換算為現金而為給付；另佐以原告亦自承兩造間除系爭土地之建地租賃關係外，尚存有其他三七五耕地租約關係，而以三七五租約之租金給付種類係約定為稻穀之一般常情判斷，系爭租金之給付種類之約定，足認定為稻穀無訛。故被告此部分抗辯，應可採信為真，原告之主張，則尚難採憑。至於雖兩造亦不爭執除前開以稻穀為租金給付之約定外，尚有加計每年地價稅為租金之一部，然此加計部分本即約定為以現金給付，與前開所為兩造原始租金給付種類之認定，應無影響，附予敘明。
２、按租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人固得依民法第442條規定，聲請法院增減其租金。惟調整租金之訴，祇能增減租金之數額，不得將原約定之租金種類變更。最高法院著有75年台上字第2126號判例可參。查本件原告所為先位聲明請求之基礎，係以系爭租金給付種類為現金為其前提事實，然本件系爭租金之給付種類應為稻穀，已認定如前所述，且並無證據足認已經兩造合意變更為現金，則原告先位聲明，自已失其依據，不應准許。
ꆼ、原告主張本件有民法442條之情事，主張調整租金是否有理
由？又如有理由，應調整為若干？ꆼ、按租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法院
增減其租金。但其租賃定有期限者，不在此限。民法第442條定有明文。又「按租金為承租人使用、收益租賃物應支付之對價，故法院於依民法第442條之規定，調整不動產租賃之租金時，除應斟酌不動產之價值、所處位置及其四周工商業繁榮情形，暨與鄰地租金為比較外，更應注意承租人利用該租賃物之經濟價值與所得之利益，與應調整之租金數額是否平衡。」，有最高法院81年度台上字第3062號判決意旨可參。
２、查本件系爭土地之坐落位置及周圍環境，經本院現場履勘結果為：由國道五號匝道下○○○鄉○○○路再經由同段198-1地號巷道（距離約200公尺）到達，據原告稱（前開巷道係）土地重劃後分割為道路供系爭土地通行之用。系爭土地周圍為種植水稻之農田，房屋則多為獨棟農舍，未見有鄰近之公共場所，據被告賴維隆稱生活機能多賴鄰近之羅東、冬山市區供給(據本院公務車實地行駛紀錄距離羅東約6公里，冬山約3至4公里，周圍目前無商業發展等情，有勘驗筆錄及現場照片在卷可憑。是依上開系爭土地之週遭環境以觀，除交通方面因高速公路之開通較為便利外，並未有明顯使其使用上價值提高之情事（如新商業區或其他大型公共設施之開發導致區域快速發展繁榮）。雖原告另以系爭土地現值已高達1939萬3600元，原租金僅幾近於地價稅之額，故主張應予調整等語。惟查，兩造系爭租金除原始約定之621台斤稻穀外，尚應加計每年度地價稅稅金，此為兩造所不爭執。而土地地價稅徵收所憑之標準地價，依平均地權條例第46條之規定「直轄市或縣（市）政府對於轄區內之土地，應經常調查其地價動態，繪製地價區段圖並估計區段地價後，提經地價評議委員會評定，據以編製土地現值表於每年一月一日公告，作為土地移轉及設定典權時，申報土地移轉現值之參考；並作為主管機關審核土地移轉現值及補償徵收土地地價之依據。」。又「地價調查估計之辦理程序如下：一、蒐集、製作或修正有關之基本圖籍及資料。二、調查買賣或收益實例、繪製地價區段草圖及調查有關影響區段地價之因素。
三、估計實例土地正常單價。四、劃分或修正地價區段，並繪製地價區段圖。五、估計區段地價。六、計算宗地單位地價。地價調查應以買賣實例為主，無買賣實例者，得調查收益實例。前項收益實例，係指租賃權或地上權等他項權利，且具有租金或權利金等對價給付之實例。」、「第3條第1款所稱基本圖籍及資料包括下列事項：一、不動產相關資料、都市計畫地籍套繪圖、非都市土地○○○區○○街道圖、都市計畫圖說、禁限建範圍圖。二、地籍藍晒圖或地籍圖檔。
三、上期地價分布圖及地價區段略圖。四、其他有關圖籍及資料。調查買賣實例或收益實例時，應依買賣實例調查估價表或收益實例調查估價表之項目調查並填寫之。前項調查得向當事人、四鄰、不動產估價師、不動產經紀人員、地政士、金融機構、公有土地管理機關、司法機關或有關機關（構）為之。」。為102年12月31日修正通過之地價調查估計規則第3至6條所明定。是依上開規定可知，標準地價既係經由專業機關調查包括土地交易價值及收益等實例資料後，交由地價評議委員會評定後始公告，故應得以反應土地包括交易價值及使用收益價值升降之情形。是以兩造就系爭租金即已約定除原約定621台斤稻穀外，並加計當年度系爭土地之地價稅，則因地價稅應可反應土地價值之升降，已如前述，則原告再於本件以系爭土地價值上漲為由，請求調整租金，即難認有據，不應准許。
四、綜上所述，原告依民法第227條之2第1項、第442條之規定，請求判決調高系爭土地之年租金，所為先、備位聲明，均無理由，應予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造所為其餘攻擊防禦方法及舉證，經審酌後認均與結論不生影響，爰不一一論列，附此敘明。
六、訴訟費用負擔裁判之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 103 年 9 月 30 日
臺灣宜蘭地方法院民事庭
法 官 張軒豪以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日之不變期間內，向本院提出上訴狀（應附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 103 年 10 月 1 日
書記官 林秀麗