臺灣宜蘭地方法院民事判決 103年度重訴字第55號原 告 林慧容訴訟代理人 周安琦律師
葉光洲律師被 告 林淑慧
桂林山水建設有限公司法定代理人 張建滄訴訟代理人 黃金亮律師
李秋銘律師上列當事人間請求確認買賣關係存在事件，本院於民國104年5月4日言詞辯論終結，判決如下：
主 文確認原告與被告桂林山水建設有限公司及被告林淑慧間於民國一０一年一月十八日就坐落於宜蘭縣○○鎮○○段○○○○○○○○○○○○○○○號土地上「名人居三」社區建物編號U棟地下一層地上五層之第三層公寓（含依建造執照圖所示編號第5、10停車位）所訂立之房屋預定買賣契約之買賣關係存在。
訴訟費用新臺幣壹拾貳萬肆佰伍拾貳元由被告負擔。
事實及理由
壹、程序部分：
㈠、按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之，民事訴訟法第247條第1項前段定有明文。
本件本件原告請求確認坐落宜蘭縣○○鎮○○段○○○○○○○○○○○○○○○號土地及其上「名人居三」社區建物編號U棟地下一層地上五層之第三層公寓（含依建造執照圖所示編號第5、10停車位，下稱系爭房地）所訂立之房屋預定買賣契約之買賣關係（下稱系爭買賣關係）存在。而被告則否認其與原告有此買賣關係存在，則原告所主張之系爭房地之系爭契約之買賣關係是否存在即屬不明確，而此法律上地位之不安狀態，能以本件確認判決除去之，是依上開說明，應認原告提起本件確認之訴有確認之利益於法並無不合，應予准許。
㈡、次按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但經被告同意或不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項定有明文。本件原告起訴時係請求確認兩造造間就爭房地之系爭買賣關係存在，嗣於本院104年3月18日言詞辯論期日當庭以民事言詞辯論意旨續㈡狀以原訴之聲明為先位聲明，而追加備位聲明請求被告應賠償原告新臺幣（下同）660萬元，及該書狀送達之翌日起按年息5%計算之利息。就此訴之追加被告已為反對之意思表示（見本院卷第174頁），且就此追加之備位聲明原告係依民法第245條之1規定向被告請求如系爭買賣關係不存在之損害賠償，與原起訴請求確認買賣關係存在之訴，基礎事實不一，所用之證據資料亦不相同，而有礙被告之防禦及訴訟之終結，依前揭法條所示，原告所為此部分備位聲明之追加，不應准許，先此敘明。
貳、實體方面
一、原告起訴意旨：
㈠、緣被告桂林山水建設有限公司（下稱桂林山水公司）預售興建之「名人居三」，對外標榜可針對住戶需求客製化購買房屋，吸引原告詢問細節，經被告桂林山水公司法定代理人張建滄之配偶，即系爭土地所有權人被告林淑慧，邀請原告於100年3月間至張建滄家中商談，之後雙方數次就買賣價金、室內規劃等進行洽談。且兩造於民國101年1月18日合意以新臺幣（下同）1,220萬元為購買系爭房地之總價，被告並以簡訊請原告支付定金60萬元，匯入被告林淑慧指定之合作金庫蘇澳分行之帳戶，因原告依約匯款，便於同年1月19日以簡訊通知被告林淑慧：「60萬元已匯入指定帳戶，麻煩妳（即被告林淑慧）可否以email給我平面圖及窗戶配置（此即被告標榜之可依照客戶需求客製化服務）」，之後，被告林淑慧於101年2月25日傳送簡訊表示：「慧容姐（即原告），很忙嗎？打了幾通電話都未接聽，不知這次傳送的圖有否收到…請找個時間，討論合約細節」。由被告林淑慧回復之簡訊內容，可證明被告林淑慧不僅已收受原告所匯之60萬元定金，並已依照原告前開簡訊所示，傳送平面圖等資料予原告，益徵兩造於此時，已就系爭房地意思合致而成立買賣契約。嗣後，兩造便持續以電子郵件傳送彼此對系爭房地之建築規劃意見，包括被告分別於101年6月25日、27日、28日以公司名義電子郵件方式傳送系爭房地之圖檔給原告。原告亦分別於101年7月11日、13日、14日回復被告之電子郵件，此段期間，原告一再催促被告應儘速簽訂買賣契約，但被告除提供未簽署之「房屋預定買賣契約」外，多以各種理由搪塞，一再拒絕與原告在預定買賣契約中簽認，雖如此，原告仍於102年7月10日匯款160萬元至被告林淑慧名下帳戶，以表示願意履行系爭買賣契約之誠意。詎料，被告桂林山水公司竟於102年10月13日以存證信函表示雙方並無買賣契約關係存在，更以支票退還原告先前所匯入之款項合計220萬元，既原告係已將定金60萬元及第二期價款160萬元匯入被告林淑慧之帳戶，嗣後由被告以桂林山水公司名義發函並將上開款項開立支票退還予原告，可見原告就系爭房地買賣係與包括土地所有權人即被告林淑慧與房屋所有權人即被告桂林山水公司均達成合意。因系爭房地目前已經興建完成，據查系爭房地內部，被告係幾乎完全依照原告先前所提供之圖樣興建，倘若雙方未就系爭房地買賣達成合意，被告怎會如此興建？再者，原告為準備給付系爭房地1,220萬元買賣價金，於原告金融機構帳戶內，均準備相當金額，數年來均未動用，倘若雙方未就系爭房地買賣達成合意，該帳戶金額當可移作他用，絕非留置數年未曾動用，甚且，就被告等之毀約不賣行為，原告於起訴前，曾向宜蘭縣政府消費者保護官請求救濟，雙方於103年7月4日在宜蘭縣政府消保官辦公室調解時，原告多次提到本件房地買賣價金為1,220萬，消保官也以價金及標的都已明確之狀況下，多次詢問被告林淑慧為何不履約。被告林淑慧從未否認買賣價金為1,220萬元，僅表示不履約係因原告想法太多，被告等無法配合，此有在場之消保官及陪同之宜蘭縣議員賴瑞鼎議員，均可為證。從而，兩造就系爭房地之買賣標的物與價金已達成合意，被告並已收受定金60萬元及第二期款160萬元，雖被告於收受後超過1年予以退還，然衡諸民法第153條及最高法院97台上字第2678號判決意旨，仍無礙兩造就系爭房地所訂立之系爭買賣關係，業已合法成立之事實，至為灼然。為此，爰提起本件確認訴訟，並聲明：如主文所示。
㈡、對被告答辯之陳述：
１、雙方就標的物已達成合意：由系爭契約書之內容，可證明兩造已針對包括系爭房屋坐落之土地地號，所得分配之土地面積，系爭房屋坐落之棟名，系爭房屋樓層，原告所購買地下室停車位坐落位置，原告所購買停車位編號以及停車位之面積等，均已具體特定，是被告林淑慧將系爭買賣契約交付原告時，兩造即對如系爭買賣契約內容所載之上開買賣標的達成合意，至為顯明。次查，證人周錫福曾於103年7月3日與兩造面對面進行消費爭議申訴，而證人周錫福於103年11月26日證述：「…我所理解買方跟賣方有二點確定，第一點原告有給付部分金額給賣方，正確金額不記得。第二點他們所陳述買賣標的是有確定的，亦即是在哪一棟第幾號房屋，總金額兩造當時並未提出特別爭執，標的物有特定兩方並不爭執。」亦可證明雙方就系爭買賣之標的物已具體特定並達成合意。就此，尚有被告林淑慧於101年2月25日傳送簡訊予原告稱：「慧容姐（即原告），很忙嗎？打了幾通電話都未接聽，不知這次傳送的圖有否收到…請找個時間，討論合約細節」。由被告林淑慧101年2月25日回復原告之簡訊內容，可證明被告林淑慧不僅已收受原告所匯之60萬元定金，並已進一步傳送平面圖等資料予原告確認，衡諸常理，兩造必定已就特定具體之房地內容（如：坐落位置、面積、何棟、何號等）達成合意，方有此種進一步討論該房地客製化內容之可能。
２、雙方就系爭房地之買賣價金已達成合意：原告於買賣價金合意後，方匯入60萬元定金予被告林淑慧，並經被告林淑慧收受在案，就系爭買賣標的，雙方係已合意以1220萬元為總價，之後，原告方於101年1月18日將定金60萬元匯入被告林淑慧指定之合作金庫蘇澳分行帳戶，被告林淑慧於103年12月17日以證人方式證稱確為被告林淑慧所發送，足認被告林淑慧已收受原告所匯入之該筆金額。對原告所匯入被告林淑慧帳戶金額，性質確為定金，更有被告桂林山水公司法定代理人張建滄去函原告之內容「….至於102年3月時本人約您來所商洽，因您堅持己見下雙方仍未達成共識，遂本人當下更堅決再次請您領回訂金」足證，雖被告林淑慧對此一公司信函內容辯稱係「公司小姐誤記為定金」，然查，該信函係由署名被告桂林山水公司法定代理人張建滄所發，於發出函前，所有內容自應已得張建滄所確認，不容被告林淑慧臨訟竟將自己應負之責任全歸咎於辦事之無辜公司職員。再查，由曾陪同兩造於103年7月3日進行消費爭議申訴之證人賴瑞鼎於103年11月26日當庭證述：「..在今年（即103年）7月3日我和買方約在消保官辦公室和賣方（即被告林淑慧）會合，買賣雙方針對買賣約定彼此提出有利的理由，當時賣方沒有否認當時所拿的60萬元是定金，只是強調契約沒有往下走..」再次證明，被告所收受原告交付之60萬元性質為定金，而原告之所以願給付被告60萬元定金，乃因兩造就系爭買賣契約之總價金及標的均已達成合意。另證人周錫福，曾於103年7月3日與兩造面對面進行消費爭議申訴於103年11月26日證述：「…我所理解買方跟賣方有二點確定，第一點原告有給付部分金額給賣方，正確金額不記得。第二點他們所陳述買賣標的是有確定的，亦即是在哪一棟第幾號房屋，總金額兩造當時並未提出特別爭執，標的物有特定兩方並不爭執。」當被告訴訟代理人詢問證人「是否當天沒有提到總金額問題還是不爭執總金額？」證人證稱「當天總金額我有問，數字我忘記了，金額誰回答的也不太記得，但兩造就這金額並沒有爭執，我確定他是有金額，但是另一方對這金額沒有表示意見，也沒有質疑。」足憑。從上，由被告林淑慧已收受原告交付之60萬元定金，被告桂林山水公司負責人署名發出對原告交付被告之金額認定為「訂金」之信函，輔以被告林淑慧本人面對消費爭議申訴程序時對標的與總金額已成立一事均無質疑之表示等具體明確事證，均堪認系爭買賣契約已因被告林淑慧之收受定金而合法確定成立在案。
３、被告林淑慧先辯稱該60萬元為「擔保金」，姑不論被告從未提出任何有關「擔保金」之證明，衡諸常理，買賣房屋從未聽聞買方竟需在買賣契約未成立之前提下（僅為假設語氣，原告否認之！），買方需先支付總價款約5％擔保金之理！且進一步探討，既曰「擔保」金，則所擔保之債權為何？退還「擔保金」後雙方權利義務為何？對此攸關「擔保」事項之權利義務，被告從未正面具體說明，所謂「擔保金」之說，顯屬臨訟卸責之詞，殊難採認。至於被告林淑慧本人於103年12月17日以證人身分又改口稱該60萬元為「保留款」云云，然查，被告於101年1月18日收受原告交付之60萬元定金後，雙方便開始針對系爭房屋之內部空間調整進行協商，在超過1年9個月，即102年10月13日後，被告方將原告交付之定金退回原告，衡諸常理及一般買賣交易實務，若買賣契約未成立，賣方所收取之買方金額，萬無「保留」長達1年9個月後才「退還」之理，是被告所稱「保留款」說法，既與自己先前所稱「擔保金」前後矛盾，更不符一般買賣交易習慣，適凸顯被告不敢面對已收受原告定金之事實。且衡諸一般買賣房屋之常情，買方絕無尚未確認買賣房屋總價，雙方未達成買賣協議，便率爾匯入高達60萬元定金之可能，就此顯為常理之事實，應由否認該筆金額為定金之被告負舉證責任，方符法制。
４、被告無視兩造已成立買賣契約之事實，刻意將所謂客製化內容作為買賣契約成立要件，並一再辯稱，雙方就客製化之格局、建材等尚未達成合意，足證60萬元並非定金云云（見被告104年1月9日爭點整理狀第7頁）；蓋被告前項說詞，顯與民法及上述最高法院判例意旨所示買賣契約之成立要件僅限於「標的物」及「價金」兩項要件不符；另被告後項說法，更屬混淆之說，按兩造係成立買賣契約，被告方收受60萬元定金，之後雙方再就客製化內容進行討論協商，被告竟倒果為因，將自稱所謂協商未達成引為60萬元非定金之證明，順序完全顛倒，更與事實不符，洵難採認。
５、被告確實有依照原告提出意見就系爭房地為客製化之施工：系爭房屋之買賣契約成立後，約有長達1年時間，兩造持續以見面或互通電子郵件討論客製化內容，被告並已經依照兩造討論內容進行系爭房屋內部客製化調整，至102年3月，被告均依照原告前揭圖說客製化系爭房地，包括：客廳落地窗外推。封閉陽台邊窗，改於客廳另開一窗戶，但發現該窗戶將與其他住戶窗戶相望，又封閉該新開客廳窗戶。變更兩間臥室房門位置、主臥室衛浴窗戶位置、冷熱水及排水位置，變更廚房為開放式廚房，將一間臥室改為開放書房。將四樓（系爭房屋為三樓）排廢管之路線，由原本延著三樓天花板改
為延著四樓地板。所有電燈、插座、冷熱水、冷氣機配置，均依照原告提供位置規劃。由上可證，被告林淑慧於訴訟中係自認系爭房屋之格局與原告要求之格局有「大部分」或「一部分」相同，且至少承認臥室房門有依照原告意見移位，蓋被告林淑慧係極力否認兩造間成立買賣契約，並否認曾與原告就客製化內容有達成合意之人，既如此，被告林淑慧為何又自認系爭房屋格局有「大部分」或「一部分」按照原告要求修改興建？甚至將系爭房屋內臥室房門依照原告意見移位？蓋所謂房門移位，需將與該房門有關之整面牆敲掉、改建，方可於新位置裝上房門，此乃涉及房間大小、空間配置之大事，若非屬客製化，實不符常理！準此，被告林淑慧所稱兩造買賣契約未成立，以及系爭房屋客製化未達成合意等說法，與其自認之系爭房屋之格局與原告要求之格局有「大部分」或「一部分」相同，且至少承認臥室房門有依照原告意見移位，前後自相矛盾，洵無可採。
６、系爭契約之客製化部分性質屬承攬，雙方是否成立客製化與系爭買賣契約有無成立無涉，且被告更已就系爭房屋予以客製化之承攬施作：雖被告以兩造就系爭房地客製化之付規格、建材等等未達成合意，稱此為兩造就客製化未達成共識云云，然被告既已依照原告意見客製化系爭房屋，則有關房屋規格、建材，早已包括於被告客製化之內容中，萬無倒果為因，以被告自稱之雙方未明確約定規格、建材等，驟然推論兩造就客製化內容未達成合意，甚至被告未依照原告意見客製化系爭房屋。況林淑慧援以系爭房屋之內部個別事項（如：陽台、地暖）最後有無興建、修改，作為系爭房屋之客製化內容未達成共識之依據。惟查，該些少數具體個別內容，不足推翻被告所自認系爭房地已有部分依照原告要求客製化之效果，應先陳明；縱退萬步言，此些少數特定事項，如系爭房屋內地暖、陽台及窗戶之客製化最後未能依照原告請求修改，然依原告於鈞院所證述「我（即原告）聽到這麼麻煩我就放棄了」、「當時並沒有跟我講這樣不合法，我也沒堅持…」及「我當時也沒有堅持他們（即被告）要改變...如果真的不能改我也能接受」。換言之，當雙方歷經將近1年9個月之客製化興建後，被告於102年3月一夕變卦，驟稱不願履約，原告便表示不堅持客製內容，兩造亦前往宜蘭縣政府消保處，消保官周錫福更直接詢問被告「房子已經完工，消費者也願意購買，為何不賣?」衡諸此點，可見連客觀公正之消保官亦認為兩造就客製化已達成合意，被告辯詞既屬推託，更非可歸責於原告，被告稱兩造就客製化內容未達成共識，其說法本末倒置，不足為恃。
７、系爭買賣契約第12條於系爭買賣契約之排列順序與條文文義，可明證所謂客製化絕非買賣契約之成立要件：系爭買賣契約條文之訂定順序，即為兩造買賣系爭房地之前後順序，係買賣雙方先確認標的物（第2條至第5條、第9條、第10條），後確認買賣價金（第6條至第8條），兩者確定後，買賣契約即為成立，接續確認被告之開工及完工義務（第11條），最後方為第12條「建築設計變更之處理」，是第12條所謂「客製化」之設計變更約定，係買賣契約成立後，兩造針對建築變更設計另行約定具承攬性質之內容，此乃系爭買賣契約體系解釋、文義解釋之當然，更符合一般交易習慣。其次，第12條第2項約定，「若買方未如期繳清追加款，視同買方無條件取消工程變更要求時，賣方得拒絕受理並按原設計施工」，另第3項則約定「…雙方無法簽任時，則依原圖施工」，是以，無論是買方未依約繳納追加款，抑或最終買賣雙方無法達成變更設計之協議，依照第12條第2項、第3項明文約定，效果均僅為此變更設計之承攬契約不成立，然系爭房地買賣契約仍存在，故被告（賣方）仍須按原設計圖施工，是客製化之成立與否並不影響系爭契約之成立。再者，原告未能於系爭契約用印，乃因信任被告林淑慧所言，但此無礙系爭買賣契約已成立且被告就系爭房屋為客製化施作等事實，縱原告未於系爭買賣契約簽名用印，然被告收受原告所交付60萬元定金長達1年9個月，交付原告明載系爭房地特定具體內容之契約正本，且被告並已依照原告所提意見為客製化變更設計等節，益徵系爭買賣契約業已成立，客製化並非買賣契約成立要件，被告亦已為客製化之施工等事實。
二、被告答辯意旨：
㈠、按所謂客製化產品係指對依照各個顧客不同的需求，提供並製造與製造者所生產供一般銷售之定型產品有所差異的不同產品，以滿足顧客個人所期望的需求的一種產品銷售模式。由於客製化產品的重點在於顧客個人的需求，與製造者所生產供應一般人需求的產品有所差異，故因此一差異所產生的價格、產品內容均與生產者所作出之一般產品的價格、內容會有所差異。因之在客製化買賣關係中，關於客製化的內容為何，事關雙方契約的重要因素，則此一客製化的內容為何，即應屬於契約的必要之點。復因客製化的內容屬於契約的必要之點，因而在買賣契約的場合，關於買賣標的的客製化內容為何，此部分即應包含在所欲為移轉財產權之買賣標的之範疇內。另在具體的客製化房屋買賣中，所買賣者並非僅為某棟某樓之房屋。該房屋買賣之標的除係該某棟某樓之房屋外，尚且注重在該屋的客製化內涵，則該客製化內容的合意即成為買賣標的的必要之點，亦為買賣契約之成立要件。苟在客製化之房屋買賣場合，買賣當事人雙方對於房屋客製化之內容尚未達成合意，則當事人間就買賣標的之具體內容為何即屬尚未達成合意，該買賣契約即因雙方對於買賣標的內涵尚未達成合意，致而買賣契約尚未成立。
㈡、兩造間對於所買賣房屋之客製化內容為何，於原告在101 年1月18日匯款60萬元至被告之帳戶時，尚未達成共識，此由原告於匯款後，猶於翌日以簡訊發送與被告林淑慧謂：「60萬元已匯入指定帳戶，麻煩妳可否email給我平面圖及窗戶配置。」。其後被告林淑慧依原告之要求將平面圖及窗戶配置email給原告後，因無法與原告聯繫上，乃於101年2月25日傳送簡訊與原告謂：「慧容姐，很忙嗎？打了幾通電話都未接聽，不知這次傳送的圖有否收到，簡小姐說上次傳至荷蘭之平面圖未收到，於傳送後想與姐確認，但期間打的電話均未能聯絡上sory!請找個時間，討論合約細節，妹淑慧。
」。嗣原告在101年7月14日時猶發送email與被告林淑慧謂：「淑慧，您好 這是我們依上次您給的圖所作的修正(如附件)。更改或加強說明的部分以紅色標示，其餘部分依前次的圖不變。」、「另外，可否請您寄給我原建築歸的水電配置圖，以便增減，謝謝敬祝時祺」。暨其後兩造間尚就該建物應如何建築修改等曾多次有信件、圖稿往來等情即可佐證。甚或兩造至今對於客製化的內容為何迄今仍未達成共識，此參諸證人周鍚福於鈞院103年11月26日言詞辯論時證稱：「（當時賣方有承認確實有買賣契約存在？）買賣契約是否存在，賣方沒有承認，但並不爭執也承認確實有收部分的金額，我就詢問兩造為何當時沒有簽立正式書面契約，賣方表示因為買方要求很多特定客製化的要求，此部分雙方尚在磋商，導致房子已經蓋好了卻還沒達成共識。所以後來買方表示他不要求客製化了，就按照原建商原來的設計履約。賣方主張一般交易習慣，交付定金後大多只有一、二週時間，磋商完畢就要開始進行簽約，本案拖到房子蓋好了將近二年，故認為並沒有完成簽約，所以不願履約。當時我有提出質疑，賣方既然認為沒有成立契約，為何沒有將當時所收的定金返還，但賣方沒有什麼表示。」等語。另證人賴瑞鼎於同日言詞辯論時亦證稱：「我是民意代表買方向我陳情，在今年7月3日我和買方約在消保官辦公室和賣方會合，買賣雙方針對買賣約定彼此提出有利的理由，當時賣方沒有否認當時所拿的60萬元是定金，只是強調契約沒有往下走，當天雙方爭執是在買方要求一些修改，但賣方也有跟買方以電子郵件討論，消保官當天有表示賣方既然房子已經蓋好了也沒按照買方要求去改，買方也說沒有改沒關係我還是可以買，當天雙方談的過程我的感覺是買方要求要改的，賣方覺得麻煩，兩造溝通上的問題，我們民意代表處理民眾陳情案件基本上本於中立原則促成兩邊，協調過程買方很喜歡這房子，且雙方的長輩有不錯的感情，勸說最近房地產市場很好，勸賣方將房子賣了有其他新案可以推。」等語，均足佐證兩造間對於本件買賣標的所應涵攝之必要之點中之客製化內容尚未達成合意。至於證人周錫福雖證稱：「第二點他們所陳述買賣標的是有確定的，亦即是在哪一棟第幾號房屋，總金額兩造當時並未提出特別爭執，標的物有特定兩方並不爭執。」等語，然此所能證明者僅為買賣標的是那一棟第幾號房屋，然對於該房屋該有的內涵為何，證人周錫福並未就此為證述，則原告以此作為兩造間已合意之證明云云，自無所據。
㈢、次查於鈞院103年12月17日言詞辯論時被告林淑慧陳述及法官訊以：「妳方與原告接觸關於本件買賣事宜時就所謂客製化之細節，由原告提出後，妳如何反應給施工單位配合或給施工單位看是否能配合客戶需要施作？」，被告林淑慧答稱：「接洽的時候有提供原設計圖、原建材給原告，設計圖要請原告提出要客製化的內容，並要討論合法性，還要工程部同意施工、變更的範圍，因為這是大樓。」，法官另訊以：「如此客製化的配合是否多為客戶可事後裝潢事項？」，被告林淑慧答稱：「不是，如本件原告有要求地暖、大理石，這部分牽涉建築成本及下樓住戶的擔心輻射問題，已經超出我們客製範圍。」，法官另訊以：「本院意思是如果客戶對於客製化的要求妳們不能配合，是否不影響買賣成立？」，被告林淑慧答稱：「會影響，這些要雙方同意否則無法成立。」等語。故由之陳述可知，兩造間對於系爭房屋之客製化內容究應如何為規劃，並未達成共識，以致迄今並無任何就系爭房屋完成規劃之設計圖說，足證兩造間就本件買賣標的之客製化內容尚未達成合意，以致迄今兩造間之買賣契約尚未成立。
㈣、本件原告主張被告已依照原告提出之意見就系爭房屋為客製化施工乙節，被告否認之。查原告係以其曾為匯款或被告林淑慧曾傳送簡訊及雙方有電子郵件往來作為前開主張之論據，惟前開相關證據所能證明者僅係兩造間之討論過程，並無法作為被告已依照原告提出之意見就系爭房屋為客製化施工之佐證。另參諸前開被告林淑慧所陳稱：「一、例如就原告所述陽台部分，我們原設計圖原證十四深度為二米，原告要求陽台與臥室拉直，陽台變小，室內變大，會造成需計入容積率，會造成容積率不夠，就有不合法問題。二、我們討論過程有些變更範圍會超過合法性，所以才沒有繼續討論。」、「本件是公寓大樓注重外觀一致性，例如窗戶原告要求六十公分改為七十五公分，這部分不能修改。地暖部分因為當初二樓已經賣給他人，我詢問二樓客戶，二樓客戶強烈反應這些內容，而且大樓有住戶公約如果牽涉到變更影響到其他住戶的權益，需要得其同意。」等語，更足佐證原告主張被告已依照原告提出之意見就系爭房屋為客製化施工云云，並非事實。至於被告林淑慧在103年12月17日言詞辯論時陳稱：「（目前建物的格局與原告所要求的格局有無相同？為何會相同？差異在何處？）大部分（後改稱一部分）相同。因為我和原告有上一代長輩的交情，一直站在原告的立場和公司溝通，已經保留這一戶希望給她機會，剛才原告所述都是雙方一直討論的內容，但是一直沒有達到共識。而公司方面早就已經不想再為原告保留，所以原告那封電郵才會表示在102年3月造成與公司負責人的誤解。」、「（目前建物的格局為何有與原告所要求的格局有相同處？）因為站在我的立場，上一代長輩感情的關係，一直希望幫原告爭取這機會，但過程中因為沒有共識，也不知道原告到底會不會買，且這設計如果別人買也沒有不好的地方，水電位置照原圖的位置，也沒有刻意修改他。」、「（所以建商有照原告的要求去修改？）因為在102年3月之前我一直希望原告配合公司規定，我盡量幫她爭取機會，是有部分參考原告意見修改室內部分格局。但是公司早在101年間已經表明不再保留，我是因為個人感情考量。」等語，亦僅表示部分參考原告意見修改室內部分格局，並未陳稱係完全依照原告的要求內容為修改，則被告林淑慧於鈞院之陳述內容亦難作為被告已依照原告提出之意見就系爭房屋為客製化施工之佐證。
㈤、按買賣標的及價金之合意，既為買賣契約成立之要件，原告主張兩造間系爭房地之系爭買賣契約業已合法成立，買賣價金為1220萬元云云。惟被告對於原告所主張本件房地之買賣係經兩造以1220萬元為買賣價金之意合乙節，被告否認之，依前開所敘，自應由原告就此舉證證明。本件原告欲向被告購買之系爭房地，係屬於可針對住戶需求進行客製化之產品。而於在洽購之初，原告對於該建物原先之規劃內容及預定使用之建材及裝修擬依個人之需求作變更。且對於原先規劃之二個車位，原告原先表示其只要一個車位，其後又變更為要二個車位。正因原告欲作前開變更，以致被告對於前開建物出售之價格，即須考量原告變更後之內容方能決定，在變更確定之前尚無法估算被告願出售之金額，被告遂無法同意以原先未客製前之預定出售價格將前開土地及建物出售與原告，以致雙方對於前開土地及建物之買賣價金尚未達成合意
㈥、原告有極高之意願購買前開房地，然究應如何對所欲購買之建物為空間規劃及建材、裝修選擇，尚須待回國後經過一段時間討論，原告乃要求被告是否得先將該建物保留，暫勿出售與他人，待原告就空間規劃、建材、裝修等作決定後，雙方再就買賣細節協商完成後再為買賣契約之簽訂。由於原告出國期間冗長，被告因前開建物如暫不出售與他人，將可能導致資金週轉之損失，且原告要求變更空間規劃及建材、裝修選擇，被告亦須交付設計圖與原告並依原告之要求付出心力進行規劃修改，為求此部分之擔保，雙方乃言妥由原告交付60萬元之擔保金以為擔保，故本件原告於101年1月18日所之匯款項，僅屬擔保性質，並非買賣之價金或定金，蓋兩造對於買賣標的之確切內容及買賣價金究係為多少，並未達成合意，此有下列事證可證：
１、由原告所提出之原證十一尚未經兩造簽約之「名人居房屋預定買賣契約書」，其上第二條就買賣標的之房屋標示及停車位規格已為記載，然因原告尚未確定空間規劃內容及買賣價金尚未確定，因而於第三條之房屋出售面積中即未記載面積，另於第六條之「契約總價」中亦未記載房屋部分之買賣價款。另於「名人居土地預定買賣契約書」，其上第二條就買賣標的之土地標示已為記載，然因買賣價金尚未確定，因而於第五條之「契約總價」中亦未記載土地部分之買賣價款。此均足證兩造就本件土地及建物買賣之價金尚未達成合意。
２、原告於 101年1月18日匯款60萬元之後，被告於101年2月25日曾傳訊息與原告謂：「慧容姐，很忙嗎？打了幾通電話都未接聽，不知這次傳送的圖有否收到，簡小姐說上次傳至荷蘭之平面圖未收到，於傳送後想與姐確認，但期間打的電話均未能聯絡上sory!請找個時間，討論合約細節，妹淑慧。
」(詳原證三)，故由原告匯款60萬元至被告之帳戶後，被告尚發送訊息要求雙方就合約細節為討論乙節，亦足證明兩造間就此一買賣尚未達成合意，故原告所匯之款項，自非買賣之價金或定金。再原告於101年1月18日匯款60萬元之後，依原告所提出之原證五至原證十之電子信，從101年6月25日至101年7月14日之間，兩造間尚還就規劃設計內容進行討論。
而原告於起訴狀中亦自承：「被告桂林山水建設有限公司預售興建之『名人居三』，對外標榜可針對住戶需求客製化所購買之房屋，吸引原告詢問細節，經被告法定代理人張建滄之配偶，即系爭土地所有權人被告林淑慧，邀請原告於100年3月間至被告法定代理人張建滄家中商談，之後雙方數次就買賣價金、室內規劃等進行洽談」云云，則於本件買賣標的既為客製化產品，雙方尚須就買賣標的進行規劃討論，於客製化內容確定前，被告實無法確定所欲出售之買賣價。故由兩造在101年6月間尚就規劃設計內容進行討論之情形觀之，兩造間就本件買賣標的及買賣價金尚未達成合意亦明。系爭買賣契約中關於客製化內容之合意，亦為買賣契約之成立要件，然兩造間就系爭買賣標的的客製化內容尚未達成合意已如前敘，則在客製化內容尚未達成合意之情形下，兩造間之買賣價金即無從確定，買賣契約亦無從成立，因而兩造間之買賣契約迄今尚未成立。
３、至於證人周錫福於鈞院103年11月26日言詞辯論時係證稱：「（證人剛才提到賣方表示給付定金以後二星期後要簽約，當時有無明確表示定金二字？）定金二字是否賣方表示收了定金我不記得，我確定的是賣方有收了一筆金額。當時我調解是以定金的字眼在處理，我當時的理解這筆錢是定金，我也詢問賣方為何收了定金沒有退現在為何不履約，但賣方還是堅持沒有正式簽約，所以買賣關係不存在。」等語。另證人賴瑞鼎於鈞院103年11月26日言詞辯論時係證稱：「我是民意代表買方向我陳情，在今年7月3日我和買方約在消保官辦公室和賣方會合，買賣雙方針對買賣約定彼此提出有利的理由，當時賣方沒有否認當時所拿的60萬元是定金，只是強調契約沒有往下走……。」、「（證人剛才說60萬元是定金，這是消保官說的還是買、賣雙方說的？）在消保官辦公室買方有說，但賣方沒有強烈否認，當天的重點是在談交屋，房子已經蓋好，買方也沒有再要求變更。」、「（證人剛才陳述如果當時不是付定金後續還進行磋商就很奇怪，這是否你個人判斷？）這是我個人經驗的判斷。」等語。故依上開二名證人之證述可知，關於60萬元為定金乙節，並非被告方面所為之陳述或主張，自無從依前開二位證人之證述即認被告承認該60萬元為定金。至於被告所發送與原告之函件上雖有「堅決再次請您領回訂金」之字眼，然該函所提到之款項係二筆，即原告所各匯款之60萬元及160萬元，惟160萬元部分係原告自行匯款，並非被告要求匯款，然被告方面將該二筆款項均以「訂金」稱之，再參之被告林淑慧於103年12月17日言詞辯論時陳稱：「（為何桂林山水公司發函給原告有定金的字眼？）因為我與原告接洽的過程中，公司小姐不知道接洽過程內容，所以小姐誤以為尚未訂約前的款為定金，所以誤記為定金。」等語，自難以被告所發送之函件上誤載「訂金」二字，即將原告先後二次所匯之款項認係定金。
㈦、至於原告於102年7月10日匯款160萬元至被告林淑慧名下帳戶，原告於起訴狀中表示匯款之目的係「以表示願意履行系爭買賣契約之誠意」云云。惟查：兩造間既未達成買賣之合意，亦未有第二期款交付之約定，原告之此一匯款舉措，讓被告驚覺原告是否係在營造兩造間已就本件買賣達成合意之假象，為此被告乃將原告先前所匯之60萬元及102年7月10日所匯之160萬元一併於於102年10月13日以存證信函歸還，並表明雙方並無買賣契約關係存在。又兩造若就本件買賣達成合意，則關於該建物之平面圖及窗戶配置等屬於買賣標的建物內部之重要內容，衡情於買賣達成合意時，原告應已取得該等買賣之重要資料，乃原告於匯款後，猶於翌日以簡訊發送與被告林淑慧謂：「60萬元已匯入指定帳戶，麻煩妳可否email給我平面圖及窗戶配置。」，足證兩造於原告匯款60萬元時尚未就買賣細節達成合意，被告方有「請找個時間，討論合約細節」之請求。更足佐證原告所匯之60萬元並非買賣之定金或期款。
㈧、再依原告所提出系爭契約，其中就房屋面積、共有部分之總面積及面積分配比例計算、契約總價、貸款約定、付款明細表等均未約定記載，該契約書最後之「立契約書人」欄之「買方」及「賣方」亦未經買受人及出賣人簽名。查兩造間就本件買賣苟已達成合意，衡情在前開買賣契約上就買賣之重要事項當會約定明確，乃該合約就契約總價、貸款約定、付款明細表、「立契約書人」欄之「買方」及「賣方」欄等部分均未記載，足證兩造間就買賣標的及價金有關之房屋面積、共有部分之總面積及面積分配比例計算、契約總價、貸款約定、付款明細表等均未達成合意，因而在契約上尚未加以記載，由此一端，兩造間就本件買賣之標的及價金均尚未達成合意，買賣契約尚未成立，從而原告訴請確認兩造間之買賣契約成立，即無理由。
㈨、房屋預訂買賣契約書第12條已載明：「一、買方申請變更設計之範圍以室內隔間及裝修為限」，且第12條亦載明「有關建築主要結構、大樓立面外觀、管道間、消防設施、公共設施等不得要求變更」。查契約第12條係就建築設計變更之處理為約定，而此一變更處理之範圍亦以「室內隔間及裝修」為限。而有關建築主要結構、大樓立面外觀、管道間、消防設施、公共設施等並非屬於室內隔間及裝修，均非屬於契約第12條中有關於「建築設計變更之處理」之範圍。故關於「室內隔間及裝修」以外之部分如果有所變更，此部分即屬於客製化的範圍，從 而契約第12條之約定應非關於客製化之約定。次查契約第12條第1項既已明定「買方申請變更設計之範圍以室內隔間及裝修為限」，則契約第12條第2項、第3項應係就「室內隔間或裝修變更」而為規範，故前開契約第12條第2項、第3項之規範，亦非有關於客製化內容之規範。
從而原告主張：「無論是買方未依約繳納追加款，抑或最終買賣雙方無法達成變更設計之協議，依照第12條第2項、第3項之明文約定，效果均僅為此變更設計之承攬契約不成立，然因系爭房地買賣契約仍存在，故被告(賣方)仍須按原設計圖施工」云云，亦無理由。原告另主張依前開買賣契約第12條於買賣契約之排列順序與條文文義，可明證所謂「客製化」絕非系爭買賣契約之成立要件云云。惟查：前開買賣契約係屬於非客製化買賣之制式合約內容，該合約第12條既非關於客製化之約定，則關於前開契約條文究係如何排列，應與「客製化」之成立要件無涉。復因有關於「客製化」內容並未顯示在前開非客製化之制式合約內，則關於客製化內容應即係雙方另為討論以達成合意之範圍，而此客製化內容之合意又牽涉到建物及買賣價金等內容之變動，足證客製化之內容應屬於買賣契約之成立要件。蓋如認客製化內容非屬於買賣契約之成立要件，則以前開契約作為雙方簽約之內容即可，來日如有變再依契約第12條約定辦理。乃於被告交付前開契約後，雙方就該契約均未為簽署，甚或最重要之買賣價金亦未記載，所以發生為此等情事之原因，即係因雙方對於客製化內容未確定，以致買賣之具體標的及買賣價金無從確定，因而雙方未在契約上簽署姓名，亦未在契約上記載買賣價金。故由上開情事，更足佐證客製化內容確為本件買賣契約之成立要件，且雙方就客製化內容尚未達成合意。
㈩、而為答辯聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執事項：
㈠、被告於1月間，交付原告「名人居土地預定買賣契約書」及「名人居房屋預定買賣契約書」各乙份。契約書內記載出售標的為坐落於宜蘭縣○○鎮○○段○○○○○○○○○○○○○○○號土地所興建之「名人居三」編號U棟地下一層地上五層公寓，以及編號第5、10兩個停車位，車位規格分別為長6公尺、寬
2.5公尺及長5.75公尺、寬2.25公尺。兩造於系爭契約上均無簽名。
㈡、原告於101年1月18日將60萬元，匯入被告林淑慧指定之合作金庫蘇澳分行，戶名：林淑慧之帳戶，並於101年1月19日以簡訊通知被告林淑慧，請被告傳送平面圖及窗戶配置予原告。
㈢、被告林淑慧除於101年2月25日回復已傳送系爭房屋平面圖，並於101年6月25日、101年6月27日、101年6月28日、101年7月13日等持續傳送房屋相關圖檔予原告。
㈣、原告於102年7月10日匯款160萬元至被告林淑慧合作金庫蘇澳分行帳戶。
㈤、被告桂林山水公司法定代理人張建滄去函原告，內容如原證18。
㈥、被告桂林山水公司於102年10月13日退還原告220萬元。
四、經本院整理，並為兩造同意本件之爭點為：㈠、系爭買賣契約中關於客製化內容之合意，是否亦為本件買賣契約之成立要件？㈡、兩造間就系爭買賣標的的客製化內容，是否達成合意？㈢、兩造間之買賣契約是否業已成立？
㈠、系爭買賣契約中關於客製化內容之合意，是否亦為本件買賣契約之成立要件？本件原告主張被告桂林山水公司預售興建系爭預售屋案，對外標榜可針對住戶需求客製化購買房屋乙節，為被告所不爭執，被告並進而主張關於客製化內容之合意亦為系爭買賣契約之成立要件等語。查，據兩造所不爭執為被告所提供予原告之系爭房屋預訂買賣契約書（見本院卷第61至70頁）所示契約契約條文約定順序所示，乃先於第2條至第5條及第9條確認買賣之標的物，第6條至第8條約定買賣價金、付款相關事宜，第10、11條約定房屋建材相關事項、賣方開工及取得使使用執照期限等建造施工方面應負義務，並於各該條定明賣方如有違約應負之違約責任；至第12條乃為「建築設計變更之處理」之約定，其內容乃：「一、買方申請變更設計之範圍以室內隔間及裝修為限，如需變更污水管線，以不影響下層樓為原則，其他有關建築主要結構，大樓立面外觀，管道間、消防設施、公共設施等不得要求變更。二、買方若要求室內隔間或裝修變更時，應經賣方同意指定之相當期限內為之，並於賣方所提供之工程變更單上簽認為準，且此項變更之要求以一次為限。辦理變更時，買方需親自簽認，並附詳圖配合本工程辦理之，且不得有違反建管法令之規定，如須要主管機關核准時，雙方應依規定申請之。三、工程變更事項須經雙方於工程變更單上簽認後，由賣方於簽認日起十日內提出追加減帳，以書面通知買方簽認。工程變更若為追加帳，買方應於追加減帳簽認日起十天內繳清工程追加款始為有效，若未如其繳清追加款，視同買方無條件取消工程變更要求，賣方得拒絕受理並按原設計施工。工程變更若為減帳，則於交屋時一次結清。若賣方無故未予結清，買方得於第十三條之交屋保留款予以扣除。雙方無法簽認時，則依原圖施工。」等語，是此約定，乃係買賣雙方於買賣標的、價金約定完成後，就買方所提各項房屋變更要求提出之範圍、次數、法令等限制，及其程序暨所衍生相關追加減工程款項之負擔為規定，且買方如有就變更工程部分未繳清追加款則「視同買方無條件取消工程變更要求，賣方得拒絕受理並按原設計施工。」，雙方無法簽認時則「依原圖施工」。是依上，顯可認買賣雙方縱就建築設計變更無法達成合意，並不影響買賣雙方系爭買賣契約之有效成立，難認買賣雙方就客製化之內容應先有合意後買賣契約方屬成立，亦即客製化內容之合意，並不能認係系爭買賣契約之成立要件。
㈡、兩造間就系爭買賣標的之客製化內容，是否達成合意？查本件兩造就系爭買賣契約未訂立詳細書面契約，依兩造於本件前揭諸多陳述及主張，即係因兩造就客製化內容持續討論多時仍未獲致結論，顯然未達成合意；然此並不當然影響系爭買賣契約之成立，已如前述，則系爭買賣契約是否成立，仍應視兩造就買賣契約之要素是否達成意思表示合致而定，合予敘明。
㈢、兩造間之買賣契約是否業已成立：
１、按當事人締結不動產買賣之債權契約，並非要式行為，對於契約必要之點意思一致，即應認已成立。而買賣契約以價金及標的物為其要素，苟買賣雙方就價金及標的物已有合意，即應認買賣契約已成立。又按訂約當事人之一方，由他方受有定金時，推定其契約成立。民法第248條定有明文。是如出賣人已收受買受人之定金，並已就買賣之標的物及價金之意思表示一致，則依民法第153條第2項、第345條第2項之規定，即應認該買賣契約已有效成立；至於其他非必要之點如付款方式、過戶程序、稅金負擔等買賣雙方即使無特別約定，自得依法律規定為之，不能因此而謂買賣尚未成立。
２、查原告主張其曾於101年1月18日匯款60萬元於被告所提供之林淑慧於合作金庫蘇澳分行之帳戶之事實，為被告所自認，惟抗辯該筆款項係因原告出國期間冗長，被告因前開建物如暫不出售與他人，將可能導致資金週轉之損失，且原告要求變更空間規劃及建材、裝修選擇，被告亦須交付設計圖與原告並依原告之要求付出心力進行規劃修改，為求此部分之擔保，雙方乃合意由原告交付此60萬元之款項以為擔保，並非買賣之價金或定金等語，惟此為原告所否認；且被告亦未提出其他事證以實其說，自難遽予採憑。另據被告亦不否認被告桂林山水公司法定代理人張建滄曾函原告以：「...本人說明如下：台端首次匯款新台幣陸拾萬元之前，本公司已將買賣合約書平面圖交予您，雙方約明俟您返國後即簽立買賣契約書，但因您返國後無暇且當時您未覓得設計師，故遲遲未能將變更設計圖確定，本人亦同意延簽約。惟屢屢均因您太多想法，致使期間雖多次見面商討，雙方無法達成共識，且未能合意而無法簽約。至於102年3月時本人約您來所商洽，因您堅持己見下雙方仍未達成共識，遂本人當下更堅決再次請您領回訂金，待成屋後再商討購買事宜...。」（本院卷第98頁）等語，亦認該筆款項係為訂（定）金；雖被告林淑慧於103年12月17日言詞辯論時辯以係因公司小姐不知其與原告接洽過程內容，誤以為尚未訂約前的款為定金，故誤記為定金云云，然被告桂林山水公司既係以銷售預售屋為其營業，其法定代理人或代其寄發前開訊息之職員對於自客戶所收受之款項性質（如定金或各期款）應無予以誤認之理，被告此部分辯詞，殊非值採。
３、查就買賣標的物之特定及合意部分，依被告所不爭執為被告林淑慧所提供予之原證11之系爭房屋預訂買賣契約書節本（本院卷第23至25頁）所示，房屋部分賣方已載明為被桂林山水公司，土地部分賣方亦已載明為被告林淑慧，對於系爭房屋坐落之土地地號，所得分配之土地面積，系爭房屋所屬棟名、樓層、地下室停車位編號（此另參本院卷第62頁被告提出之同前文件）、規格等，均已具體特定，顯見被告林淑慧將系爭買賣契約交付原告已對之上開買賣標的達成合意。次查，經曾於103年7月3日與原告及被告林淑慧進行本件消費爭議申訴處理之宜蘭縣政府消費者保護官（下稱消保官）即證人周錫福於103年11月26日到庭結證稱：「...當天原告及被告林淑慧及賴議員（即證人賴瑞鼎）到場，桂林公司是委託林淑慧，我試行釐清本案兩造爭執買賣關係是否存在，兩造就結論而言並無共識，我所理解買方跟賣方有二點確定，第一點原告有給付部分金額給賣方，正確金額不記得。第二點他們所陳述買賣標的是有確定的，亦即是在哪一棟第幾號房屋，總金額兩造當時並未提出特別爭執，標的物有特定兩方並不爭執。」等語，亦可證明雙方就系爭買賣之標的物已具體特定並達成合意。再參以原告主張被告林淑慧於101年1月18日以簡訊提供予原告其合作金庫蘇澳分行帳號（本院卷第10頁）請原告匯款，原告於翌日即回覆以「60萬元已匯入指定帳戶，麻煩妳可否email給我平面圖及窗戶配置...」，林淑慧則於101年2月25日回覆簡訊予原告稱：「慧容姐（即原告），很忙嗎？打了幾通電話都未接聽，不知這次傳送的圖有否收到...找個時間，討論合約細節」（本院卷第11頁）等語。則由被告林淑慧101年2月25日回復原告之簡訊內容，可證明被告林淑慧不僅已收受原告所匯之60萬元定金，並已進一步傳送平面圖等資料予原告確認，益見兩造間就本件買賣之標的物確已合意確定。原告就此之主張，堪可採信。
４、就系爭買賣之價金部分：查本件原告確業於101年1月18日將60萬元匯入被告林淑慧所指定之合作金庫蘇澳分行帳戶，且該筆款項應為定金業如前述，依社會一般交易常情判斷，苟非買賣雙方已就買賣價金有所合意，買方當無自甘損失而支付定金之理。另以證人即消保官周錫福證以：「（被告訴訟代理人問：證人剛才提到總金額兩造並未提出爭執，是否當天沒有提到總金額問題還是不爭執總金額？）當天總金額我有問，數字我忘記了，金額誰回答我不太記得，但兩造就這金額並沒有爭執，我確定它是有金額，但是另一方對這金額沒有表示意見，也沒有質疑。」等語，足認兩造就買賣價金已有合意，否則依一般常情該價金爭執當成為爭議重點，而不至於均未向消保官反應或提出。故原告主張兩造就系爭房地之買賣價金亦已達成合意，堪可採信為真實。
五、綜上所述，兩造既就系爭買賣關係之要素即買賣標的及價金均已達成合意，並由原告給付定金予被告收受，則系爭買賣契約即應認已成立。從而，原告主張兩造就系爭房地之系爭買賣關係存在，然因被告否認，故訴請判決確認之，為有理由，應予准許，爰判決如主文所示。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，經本院審酌後，認均與本件結論不生影響，爰不一一論列，附此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 104 年 6 月 3 日
臺灣宜蘭地方法院民事庭
法 官 張軒豪正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。（應附繕本）如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 104 年 6 月 4 日
書記官 林秀麗