臺灣宜蘭地方法院民事判決 104年度簡上字第7號上 訴 人 古煥杰（原名古國安）被 上 訴人 林楊桂蓮
林育慶林子皓共 同訴訟代理人 余文雄上列當事人間給付居間報酬事件，上訴人對於中華民國103年12月22日本院宜蘭簡易庭103年度宜簡字第198號第一審判決提起上訴，本院於104年11月11日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人起訴主張：㈠被上訴人林楊桂蓮與訴外人林昭文為夫妻關係，而被上訴人
林育慶、訴外人林育宏為被上訴人林楊桂蓮之子，被上訴人林子皓則為訴外人林育宏之子。緣於民國99年3月間被上訴人林楊桂蓮向上訴人表示登記在被上訴人林育慶及訴外人林育宏名下之坐落宜蘭縣○○鎮○○段○○○○○○○○號土地15筆及同段290地號為財政部國有財產署所有、被上訴人林楊桂蓮有使用權之土地（下統稱系爭土地）欲出售，上訴人遂先後介紹10餘位買方至系爭土地查看，最終尋得訴外人麥桂香願意購買系爭土地，經被上訴人林楊桂蓮表示願以新臺幣（下同）2億3千萬元之價格出售系爭土地，並允諾順利成交後給付上訴人3千萬元之居間報酬。嗣經上訴人與訴外人麥桂香商議後，訴外人麥桂香同意以上開價格購買系爭土地，其後於99年8月4日由訴外人林昭文代理被上訴人林育慶、訴外人林育宏與麥桂香談妥以2億3千萬元出售系爭土地事宜，雙方並簽立訂金收據，約定於99年9月10日簽訂正式之買賣契約，且於訂金收據備註⑴約定：「如買方未依合約時間履約時視同放棄本合約，同時沒收訂金。」等語，訴外人麥桂香並當場交付訴外人林昭文定金300萬元，其等間之買賣契約依民法第248條規定，推定業已成立。
㈡隨後於99年8月5日被上訴人林楊桂蓮即與上訴人簽訂土地買
賣合約價金私契協議書（下稱系爭協議書），約定給付上訴人居間報酬3千萬元。
㈢然訴外人麥桂香嗣後未依訂金收據之約定於99年9月10日與
被上訴人林育慶、訴外人林育宏簽訂正式之買賣契約，其定金300萬元因而遭被上訴人林育慶、訴外人林育宏沒收。㈣惟承前述，上開買賣契約業經上訴人之居間而成立，且上訴
人為尋找買方，花費甚多之時間、勞力、費用，被上訴人林育慶及訴外人林育宏沒收之定金300萬元，亦屬買賣價金之一部分，縱買賣雙方嗣後未簽訂正式之書面契約，並進而給付價金，依民法第565條、第568條規定，被上訴人林楊桂蓮仍應給付上訴人居間報酬，詎上訴人向被上訴人林楊桂蓮請求給付居間報酬，竟遭其拒絕。又被上訴人林育慶、訴外人林育宏既為系爭土地之所有人，並沒收上開定金300萬元，其等自應與被上訴人林楊桂蓮連帶給付上訴人居間報酬。
㈤再審酌上訴人與被上訴人林楊桂蓮間所約定之居間報酬為2
億3千萬元中之3千萬元，比例為13.04%，而被上訴人林育慶及訴外人林育宏所沒收之定金為300萬元，據此比例計算，其等應連帶給付上訴人之居間報酬為391,200元（計算式：
300萬元×13.04%＝391,200元）。惟訴外人林育宏已於100年間死亡，其繼承人為被上訴人林子皓，則其自應與被上訴人林楊桂蓮、林育慶連帶給付上訴人391,200元及其利息。
㈥為此，爰依系爭協議書之約定，請求被上訴人連帶給付上訴
人391,200元，及自99年9月11日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。
二、被上訴人則以：㈠被上訴人林楊桂蓮於99年3月間雖有向上訴人表示登記在被
上訴人林育慶及訴外人林育宏名下之系爭土地欲出售，其後經上訴人居間媒介訴外人麥桂香購買系爭土地，被上訴人林楊桂蓮遂表示願以2億3千萬元之價格出售系爭土地，並允諾順利成交後給付上訴人居間報酬3千萬元，嗣於99年8月4日由訴外人林昭文代理被上訴人林育慶、訴外人林育宏與麥桂香談妥以2億3千萬元出售系爭土地事宜，訴外人麥桂香並當場交付訴外人林昭文定金300萬元，雙方簽立上開訂金收據，而成立買賣契約。隨後於99年8月5日被上訴人林楊桂蓮乃與上訴人簽立系爭協議書，約定以土地成交總價2億3千萬元，扣除被上訴人林楊桂蓮所收取價金2億元之差價3千萬元給付上訴人，作為居間報酬，是依上開約定，上訴人須待訴外人麥桂香給付價金2億3千萬元後，始得向被上訴人林楊桂蓮請求給付居間報酬3千萬元。
㈡然訴外人麥桂香嗣後並未依訂金收據之約定於99年9月10日
與被上訴人林育慶、訴外人林育宏簽訂正式之買賣契約，並交付被上訴人林育慶、訴外人林育宏買賣價金2億3千萬元，則上開買賣契約既尚未交易完成，自無從產生上開3千萬元之差價，縱被上訴人林育慶、訴外人林育宏沒收訴外人麥桂香之定金300萬元，上訴人依約仍無居間報酬之請求權，故上訴人依系爭協議書之約定，主張被上訴人應連帶給付其居間報酬391,200元及利息，顯屬無據等語，資為抗辯。
三、本件原審對於上訴人之請求，判決上訴人全部敗訴，上訴人聲明不服，提起上訴，並聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人應連帶給付上訴人391,200元，及自99年9月11日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。被上訴人則求為判決駁回上訴。
四、本件經本院協同兩造整理並協議簡化不爭執及爭執事項如下：
㈠不爭執事項：（見本院卷第22頁、第50頁）⒈被上訴人林楊桂蓮於99年3月間向上訴人表示其登記在被上
訴人林育慶與林子皓之被繼承人即訴外人林育宏名下之系爭土地欲出售，嗣上訴人尋得訴外人麥桂香願意購買系爭土地，經被上訴人林楊桂蓮表示願以2億3千萬元出售系爭土地，並允諾順利成交後給付上訴人3千萬元之居間報酬。
⒉於99年8月4日，訴外人林昭文代理其子即被上訴人林育慶、
訴外人林育宏，與訴外人麥桂香談妥以2億3千萬元之價格出售系爭土地事宜，雙方並簽立訂金收據，約定於99年9月10日簽訂正式之買賣契約，且於訂金收據備註⑴約定：「如買方未依合約時間履約時視同放棄本合約，同時沒收訂金。」等語，訴外人麥桂香並當場交付林昭文定金300萬元，其等間之買賣契約依民法第248條規定，推定業已成立。
⒊於99年8月5日，被上訴人林楊桂蓮與上訴人簽訂系爭協議書。
⒋於99年9月10日，訴外人麥桂香未依訂金收據之約定與被上
訴人林育慶、訴外人林育宏簽訂正式之買賣契約，其定金300萬元遭被上訴人林育慶、訴外人林育宏沒收。
⒌上訴人向被上訴人林楊桂蓮請求給付居間報酬，為其所拒絕。
㈡爭執事項：（見本院卷第49頁）
上訴人依系爭協議書（引用民法第248條、第565條、第568條）之約定，請求被上訴人連帶給付391,200元及利息，有無理由？
五、得心證之理由：㈠按稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會或
為訂約之媒介，他方給付報酬之契約，民法第565條定有明文。又居間契約為債權契約，惟當事人間受其拘束，因居間而成立買賣之標的物，縱非居間契約委託人所有，居間人亦僅得向委託人請求報酬（最高法院80年度台上字第689號判決意旨參照）。查系爭土地於99年間雖為被上訴人林育慶、訴外人林育宏所有，此為兩造所不爭執。然綜觀系爭協議書並未見被上訴人林育慶、訴外人林育宏簽名或蓋章於其上（見原審卷第11頁），已難認其等有與上訴人簽訂系爭協議書之事實；且依上訴人主張系爭土地係被上訴人林楊桂蓮於99年3月間委託其居間出售，並口頭約定居間報酬，其後雙方復於99年8月5日簽立系爭協議書，嗣上訴人亦係向被上訴人林楊桂蓮請求給付居間報酬，而為被上訴人林楊桂蓮所拒絕等情，可知本件居間契約之當事人應為上訴人與被上訴人林楊桂蓮，則依上開法條規定及判決意旨，基於債之相對性原則，上訴人自不得向非契約之當事人即被上訴人林育慶、訴外人林育宏請求居間報酬，是其基於系爭協議書及繼承之法律關係，請求被上訴人林育慶、林子皓連帶給付居間報酬，於法不合，不應准許。
㈡次按居間人，以契約因其報告或媒介而成立者為限，得請求
報酬。契約附有停止條件者，於該條件成就前，居間人不得請求報酬，民法第568條定有明文。經查：
⒈訴外人麥桂香與被上訴人林育慶、訴外人林育宏就系爭土地
之買賣契約，業經上訴人之媒介居間，而於99年8月4日成立，此為兩造所不爭執。然綜觀系爭協議書記載：「買方/本人古國安…賣方林楊桂蓮…買賣雙方私契達成協議土地買賣合約實際成交總價為兩億元整，但公契土地買賣合約實際成交總價為兩億參仟萬元整，賣方承諾土地成交總價價差參仟萬元整交付給古先生，並以現金支付。」等語（見原審卷第11頁）；參以上訴人亦自承其與被上訴人林楊桂蓮於99年3月間係約定於上開買賣成交後給付居間報酬3千萬元等語，足見本件居間契約附有「買賣成交」之停止條件，依上開法條規定，上訴人須待「買賣成交」後，始得請求居間報酬。⒉又其等所約定之「買賣成交」，觀諸上開口頭及協議書所約
定之居間報酬，並非以契約成立之買賣總價比例計算，而係約定以實際成交總價2億3千萬元，扣除被上訴人林楊桂蓮實際取得之2億元後，差額3千萬元作為居間報酬，可知其等所約定之「買賣成交」，並非僅買賣契約成立即為已足，尚須買賣雙方交易完成，實際產生3千萬元差價始足當之，而此部分須買賣雙方履行主給付義務，即價金給付義務及出賣物給付義務方能達成目的，待買賣雙方履行完畢，停止條件成就，上訴人始得向被上訴人林楊桂蓮請求居間報酬。故被上訴人林楊桂蓮以前詞辯稱：上訴人依約須待訴外人麥桂香給付價金2億3千萬元完畢，始得請求居間報酬3千萬元等語，應認屬實，堪以採信。至於上訴人前詞主張：其於系爭買賣契約成立時即得請求居間報酬等語，自非可採。
⒊然上開買賣契約已因訴外人麥桂香嗣後未依訂金收據之約定
於99年9月10日與被上訴人林育慶、訴外人林育宏訂立正式之買賣契約，而經被上訴人林育慶、訴外人林育宏依上開訂金收據備註⑴之約定解除契約，並沒收定金300萬元，此為兩造所不爭執。則上開買賣契約既因解除而溯及失其效力，買賣雙方已無履行前揭主給付義務之必要，被上訴人林楊桂蓮自無從取得買賣價金2億3千萬元，上開買賣契約之交易顯屬未完成，依上開法條規定，本件居間契約之停止條件，既未成就，上訴人自不得請求被上訴人林楊桂蓮給付居間報酬。故上訴人仍以前詞主張：被上訴人林楊桂蓮依系爭協議書之約定應給付其居間報酬391,200元及利息等語，於法不合，不應准許。
⒋至於上訴人雖主張：其因本件居間尋找買方，而耗費時間、
勞力、費用甚多，被上訴人林楊桂蓮自應給付其居間報酬等語。然上訴人與被上訴人林楊桂蓮並未有上訴人於買賣未成交時，得依比例、或依其支出成本請求居間報酬之約定，則上訴人於訂立本件居間契約時，當已自行評估其因居間所須支出之成本及人事等費用，及其於買賣未成交不得請求居間報酬之風險，則於本件居間契約所附停止條件未成就時，上訴人前揭支出成本，即應由上訴人自行負擔，故上訴人仍據此請求被上訴人林楊桂蓮給付居間報酬391,200元及利息，亦非有據，不應准許。
㈢綜上所述，本件居間契約係存在於上訴人與被上訴人林楊桂
蓮之間，被上訴人林育慶及訴外人林育宏並非本件居間契約之當事人，縱系爭土地為其等所有，上訴人基於債之相對性原則，亦僅得向被上訴人林楊桂蓮請求，故上訴人依系爭協議書之約定請求被上訴人林育慶、訴外人林育宏之繼承人即被上訴人林子皓連帶給付居間報酬391,200元及利息，核屬無據，不應准許；又本件居間契約依上訴人與被上訴人林楊桂蓮間之約定，附有買賣交易完成即賣方取得價金2億3千萬元之停止條件，惟上開買賣契約業因訴外人麥桂香違約而解除，溯及失其效力，賣方自無從取得上開價金，其停止條件並未成就，上訴人尚不得向被上訴人林楊桂蓮請求居間報酬，故上訴人依系爭協議書之約定，請求被上訴人林楊桂蓮給付居間報酬391,200元及利息，亦屬無據，不應准許。
六、從而，上訴人依據系爭協議書之約定訴請被上訴人連帶給付391,200元，及自99年9月11日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，為無理由，不應准許。原審因而為上訴人敗訴之判決，核無不合，上訴人仍以前詞，指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及未經援用之證據，經本院審酌後認對判決結果不生影響，爰不一一論列，附此敘明。
八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第449條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 104 年 11 月 25 日
民事庭審判長法 官 蔡仁昭
法 官 張軒豪法 官 蘇錦秀以上正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 104 年 11 月 25 日
書記官 邱美龍