臺灣宜蘭地方法院民事判決 104年度消字第3號原 告 蔡淑珍訴訟代理人 黃仕翰律師
戴維余律師蔡皇其律師被 告 吳上福訴訟代理人 林世超律師被 告 在地房屋仲介兼 上一人法定代理人 練慈敏上 二 人訴訟代理人 李秋銘律師
黃金亮律師上列當事人間返還價金等事件，本院於民國105年7月26日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、本件原告起訴主張：
㈠ 原告於民國103年6月29日經由被告在地房屋仲介（以下被告部分均逕稱姓名）職員練慈敏之居間，與吳上福（由練慈敏全權代理）簽訂不動產買賣契約書，約定由原告以新臺幣（下同）1,850萬元價格，向吳上福購買坐落宜蘭縣○○鄉○○段○○○○號土地及其上預售農舍。原告已依買賣契約給付吳上福價款370萬元，並已給付在地房屋仲介居間報酬27萬7,000元。系爭買賣契約書記載農舍僅有1張建照，然原告嗣後始知系爭農舍竟存在2張建照，就農舍1樓「客廳及餐廳」部分，建照申請用途為「菇類栽培室」，倘作客餐廳使用，將因違反原定使用用途而成為違章建築。系爭農舍廣告不實（客廳及餐廳範圍屬無法施作之違建）、坪數不足（農舍實際坪數僅79.32坪，非廣告宣稱之85坪，且「菇類栽培室」範圍如建為客餐廳即屬違建，不能充作合法農舍面積），且部分違建（「菇類栽培室」如建為客廳及餐廳便屬於違建），然被告竟隱瞞上開重要交易資訊，以即報即拆的違建權充合法農舍販售原告。
㈡ 系爭買賣契約為在地房屋仲介預先擬定之定型化契約，該契約約款隱匿交易上之重要資訊，致原告誤信系爭農舍係如同廣告上所示之優靜美居而承買，違反誠信原則並對原告顯失公平，依消費者保護法（下簡稱消保法）第12條第1項及民法第247條之1規定，買賣契約應屬無效。另本件買賣過程中，在地房屋仲介之不動產經紀人黃宜萱並未出現，顯已違反不動產經紀業管理條例第11條、第22條規定，買賣契約自屬無效。又被告隱瞞前開交易上重要資訊，確有詐欺意圖，且致原告陷於錯誤，誤信系爭農舍係如同廣告上所示之優靜美居而承買，原告亦得依民法第92條規定，撤銷受詐欺而承買之意思表示。系爭買賣契約既有前述無效或業經撤銷承買意思表示之情事，吳上福受領370萬元價款即屬無法律上原因，應依民法第179條規定返還不當得利。
㈢ 再者，系爭農舍申請建照「菇類栽培室」部分，如依買賣契約作客餐廳使用，即屬違建，永無法達到契約預定效用，而有物之瑕疵，原告得依民法第359條物之瑕疵擔保責任之規定解除契約，並依同法第259條回復原狀之規定，請求被告吳上福返還原告已付之價款。而在地房屋仲介係以房屋仲介為業，依民法第567條規定，應善盡居間人之據實及調查義務，惟其職員練慈敏卻隱匿交易上之重要資訊，致原告陷於錯誤而承買，在地房屋仲介自應依民法第226條債務不履行之規定，賠償原告已付價款370萬元之損害。
㈣ 練慈敏為在地房屋仲介之職員，並為吳上福之代理人，練慈敏就本件買賣隱匿重要交易資訊，致原告陷於錯誤而承買，侵害原告意思表示自由之權利。吳上福依民法第105條、第224條規定，應承擔其代理人之詐欺情事；在地房屋仲介依民法第224條規定，應與練慈敏之詐欺行為負同一責任。在地房屋仲介並應依民法第188條第1項規定，負僱用人之連帶賠償責任。是原告得依民法第184條、第185條規定，請求被告連帶賠償原告所受370萬元價款損失，或依民法第184條、第185條、第188條規定，請求被告連帶賠償原告所受370萬元價款損失。
㈤ 在地房屋仲介為原告之居間人，未善盡民法第567條所定居間人之據實及調查義務，其職員練慈敏隱匿交易上重要資訊，致原告受有損害，在地房屋仲介依民法571條之規定應不得請求報酬。在地房屋仲介受領居間報酬27萬7,000元係不當得利，原告得依民法第179條規定請求返還。又在地房屋仲介以經營房屋仲介為業，其提供之仲介服務品質卻未符合現今專業水準可合理期待之安全性，而應賠償原告損害，原告爰依消保法第51條規定向在地房屋仲介請求懲罰性賠償金100萬元。
㈥ 為此爰依上開規定提起本訴，聲明求為判決：㈠吳上福、練慈敏、在地房屋仲介應連帶給付原告370萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。㈡吳上福應給付原告前項所示本息；㈢練慈敏應給付原告第㈠項所示本息；㈣在地房屋仲介應給付原告第㈠項所示本息；㈤前4項給付，如任一被告為給付時，其餘被告於其給付範圍內同免給付責任；㈥在地房屋仲介應給付原告127萬7,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百之5計算之利息；㈦原告願供擔保，請求准為假執行之宣告。
二、被告答辯以：
㈠ 原告為不動產投資客，之前即透過練慈敏介紹投資過8間不動產，大部分均獲利了結（均以找到新買主，直接過戶至新買主名下方式，避開稅捐單位追討）。而系爭買賣契約簽訂前，練慈敏即已多次告知原告本件買賣標的物農舍將有2張建照，1張為農舍建物本身，另1張為菇類栽培室。原告於簽約時，亦已知悉原其中約14.5坪範圍將以溫室方式（即「菇類栽培室」）申請建造執照，練慈敏並將建築設計圖作為契約書附件，由兩造各收執1份，被告並無原告所稱之隱匿交易資訊情事。又買賣契約附件記載農舍面積合計79.32坪，此為兩造簽約時合意之建物面積，亦無何原告主張廣告及買賣契約約定坪數85坪，而有坪數短少之情事。更何況系爭農舍興建完成後，業已辦妥保存登記，登記面積合計87.65坪，並無面積短少情事。原告實係因嗣後行政院農業委員會政策變更，欲修法增加農舍移轉之限制，其唯恐無法將系爭農舍順利脫手，復擔心違約遭沒收已付價款，始提起本件訴訟。原告於系爭農舍取得使用執照後，拒未依約配合辦理過戶手續，業經吳上福依買賣契約第13條規定沒收價款。
㈡ 本件買賣之契約當事人係原告與吳上福，吳上福並非企業經營者，且本件買賣條件係經雙方磋商、協議後，方至邱惠蓮地政士處簽約，非屬大量而預先片面擬定之契約，亦無原告僅知悉契約條款而無事前決定條款內容機會之情事，並無消保法第12條及民法第247條之1規定之適用，原告主張系爭買賣契約依上開規定應屬無效云云，並無理由。又不動產經紀業管理條例第22條第1項規定旨在保障交易當事人之權益，僅為取締規定，並非效力規定，如有違反，係依同條例第29條第1項處以罰鍰，並無原告所稱買賣契約因此無效之情事。參以在地房屋仲介之經紀人亦在買賣契約上簽名確認，更無原告所稱經紀人未依上開規定簽章之情形。
㈢ 被告並未隱匿買賣重要資訊，原告於簽約時已知買賣標的有
14.5坪範圍將以溫室方式申請建照，並予同意，且已於契約文件中載明，自無所謂買賣物之瑕疵擔保，或受詐騙、或表意自由受侵害可言，在地房屋仲介亦無何違反據實或調查義務之情事。是原告以物之瑕疵為由主張解除契約、或主張撤銷受詐欺之意思表示，而請求吳上福返還價款，或請求在地房屋仲介為債務不履行損害賠償、請求被告連帶為侵權行為損害賠償，或請求在地房屋仲介返還居間報酬、賠償懲罰性違約金云云，均無理由。
三、經本院協同兩造進行爭點整理結果，兩造間爭執與不爭執事項如下：
㈠ 不爭執事項：⒈原告經由練慈敏之仲介，以1,850萬元之價格向吳上福購買系爭農舍。
⒉原告簽約後已給付吳上福價款370萬元、給付仲介費27萬7,
000元。原告尚未給付尾款，吳上福亦尚未完成系爭農舍之興建及交屋。
㈡ 爭執事項：⒈就原告已付價款370萬元部分：
①原告主張與吳上福間買賣契約關係不存在，依民法第179條
規定請求吳上福返還價款，是否有據？⑴原告主張系爭買賣契約依消保法第12條第1項、民法第247條
之1規定應屬無效，有無理由？⑵原告主張在地房屋仲介未依不動產經紀業管理條例規定於買
賣契約簽章，系爭買賣契約應屬無效，有無理由？⑶原告主張依民法第92條規定撤銷受詐欺而承買之意思表示，
是否有據？②原告主張依民法第359條規定解除契約，並依民法第259條規
定請求吳上福返還價款370萬元，有無理由？③原告依民法第226條規定請求在地房屋仲介賠償370萬元，有
無理由？④原告主張吳上福、練慈敏、在地房屋仲介侵害原告之表意自
由，依民法第184條、第185條規定，或依民法第184、185、188條規定請求吳上福、練慈敏、在地房屋仲介連帶賠償370萬元，有無理由？⒉就原告繳付之居間報酬27萬7,000元部分：
原告主張在地房屋仲介依民法第571條規定不得請求報酬，依民法第179條規定請求返還27萬7,000元，有無理由？⒊原告另依消保法第51條規定，請求在地房屋仲介賠償懲罰性
違約金100萬元，有無理由？
四、茲就上開爭點，說明本院得心證之理由：
㈠ 原告就已付價款370萬元，依不當得利之法律關係請求吳上福返還價款部分：
原告主張吳上福受領價款屬不當得利，乃以系爭買賣契約有下列無效或得撤銷意思表示事由，故雙方買賣關係不存在等情為據：⑴系爭買賣契約違反定型化契約規定、不動產經紀業管理條例規定而屬無效；⑵原告係受詐欺而為承買之意思表示，原告得撤銷承買之意思表示。經查：
⒈原告主張買賣契約無效部分：
⑴按依照當事人一方預定用於同類契約之條款而訂定之契約，
為下列各款之約定，按其情形顯失公平者，該部分約定無效：免除或減輕預定契約條款之當事人之責任者。加重他方當事人之責任者。使他方當事人拋棄權利或限制其行使權利者。其他於他方當事人有重大不利益者。民法第247條之1定有明文。又定型化契約中之條款違反誠信原則，對消費者顯失公平者，無效，為消保法第12條第1項所明定。
上開規定關於定型化契約限制，於依照當事人一方預定用於同類契約之條款而訂定之契約，其內容對他方顯失公平者始有適用。查系爭買賣契約係原告與吳上福至地政士邱惠蓮辦公處所簽約時，由邱惠蓮依雙方約定之契約內容繕打製作完成乙情，乃經證人邱惠蓮到庭結證明確（見本院卷第237至239頁），且有該證人提出之契約文件在卷可憑（見本院卷第264至274頁），足資認定。系爭買賣契約既非係由吳上福單方預定約款內容，則原告以系爭買賣契約違反上開定型化契約限制之規定為由，主張契約無效云云，顯無足採。
⑵按不動產經紀業管理條例第11條規定：經紀業設立之營業處
所至少應置經紀人1人。但非常態營業處所，其所銷售總金額達新臺幣6億元以上，該處所至少應置專業經紀人1人。營業處所經紀營業員數每逾20名時，應增設經紀人1人。本件原告主張系爭買賣契約違反上開規定云云（見本院卷第168頁正面），然又稱在地房屋仲介設有不動產經紀人黃宜萱（見同上頁反面），並未說明在地房屋仲介如何違反上開規定，其此項主張洵無足採。又不動產之買賣如委由經紀業仲介或代銷者，不動產買賣契約書應由經紀業指派經紀人簽章，固為同條例第22條第1項第6款所明定。然上開規定係不動產經紀業從事仲介或代銷行為時應遵守事項之規定，並非關於契約成立或生效之規範，不動產經紀業縱有違反前開規定之情事，依同條例第29條第1項第3款及第31條之規定，僅係主管機關得科處不動產經紀業罰鍰，或懲戒經紀人員，對買賣契約之效力並不生影響，原告執此主張系爭買賣契約歸於無效云云，亦不足採。
⒉原告主張撤銷受詐欺所為承買意思表示部分：
原告主張受詐欺而為承買乙情，無非以在地房屋仲介職員練慈敏代理吳上福與原告締約過程，隱瞞系爭農舍1樓客餐廳係以「菇類栽培室」申請建照之重要交易資訊，致原告陷於錯誤而承買等情為據。經查：
⑴原告主張系爭農舍之建築，係以申請農舍建照及菇類栽培室
建照為之，且1樓客廳及餐廳範圍之建照為「菇類栽培室」等請，乃為被告所不爭執，且有買賣契約書及宜蘭縣五結鄉公所104年8月17日五鄉建字第1040012791號函檢附之建造執照存卷可參，上開事實足資認定。
⑵依兩造不爭執之買賣契約書以觀，契約附件存在2份平面示
意圖，1份為單純之格局圖（見本院卷第268至270頁），1份為建築設計圖（見本院卷第271至273頁）。於「1層平面圖（格局圖）」中標示1樓左半部寬5米、右半部寬5.7米，合計10.7米，左半部為客廳及餐廳隔間並記載面積為15坪。於「1、2層平面圖（建築設計圖）」中，農舍1樓範圍則標示寬5.7米，作為客廳及廚房等隔間。相互比對可知「1層平面圖（格局圖）」所示左半部客廳及餐廳範圍並未標示於「1、2層平面圖（建築設計圖）」中。參諸系爭農舍之建築設計圖中，以手寫方式記載農舍「1F」、「2F」、「3F」、「屋突」、「2F陽台」、「3F陽台」、「溫室」面積總計79.32坪。然其中「溫室」部分，並未出現於整棟農舍之建築設計圖中（見本院卷第271至273頁），與系爭買賣契約簽訂時「菇類栽培室」建照尚未核發，及「溫室」或「菇類栽培室」均屬「農業生產設施」等情互核以觀，堪信「1層平面圖（格局圖）」左半部客廳及餐廳隔間部分，係規劃以「農業生產設施」申請建照方式建築。而上開格局圖與建築設計圖於系爭買賣契約簽訂時，均係作為契約之附件乙節，為兩造所不爭執，亦核與證人即地政士邱惠蓮到院證述情節及提出之契約文件相符（見本院卷第238頁、第263至273頁），且衡以建坪及室內空間規劃均屬買賣契約之重要事項，原告稱於簽約時不知農舍有部分室內範圍以申請「農業生產設施」方式興建乙情，已難採信。
⑶況查，系爭農舍工地現場立有農舍與菇類栽培室之施工告示
牌乙情，有原告提出之工地現場照片可稽（見本院卷第26至27頁），並經證人蕭振華到院結證屬實（見本院卷第244頁）。原告復自承於103年8月9日預訂繳付第2期款時，即已知悉系爭農舍係申請2張建照之事（見本院卷第219頁），另依其配偶高肇嘉證稱：付第2期款時即有詢問練慈敏為何有養菇的執照等語（見本院卷第236頁），亦可知原告至遲於103年8月9日已知系爭農舍存在「菇類栽培室」之建照。惟原告仍於103年8月9日給付第2期款，並於103年11月5日繳付第3期款，有原告提出之交款備忘錄可稽（本院卷第24頁），倘原告簽約時不知系爭農舍部分係農業生產設施建照申請，於103年8月9日得悉此事後，豈有不加異議仍繼續繳付2期價款之理。況原告於103年8月9日得悉菇類栽培室建照乙事後，於104年4、5月間，仍委託練慈敏在完工前銷售系爭農舍，並向練慈敏表示「星期天去看過（系爭農舍）！很好～外觀硬體都出來了」、「謝謝妳～為農舍付出心血」、「…是今年我們已經過戶2間房子…就算要過戶也得等明年。要不我們會被稅捐處查帳」、「（前為練慈敏傳送聯合晚報「非農民禁買禁蓋農舍」訊息）是啊！今天看到晚報，頭版新聞。我們的怎麼辦」等語，有被告所提出之LINE對話內容可憑（見本院卷第196至197頁）。益徵被告抗辯原告本即知悉系爭農舍興建之方式，僅因行政院農業委員會擬限縮農舍移轉條件，為避免投資損失而欲反悔不買等情，較屬可信。
⑷依前所述，應認原告於簽約時，已知系爭農舍部分室內範圍
係以申請農業生產設施之建照興建，自難認被告有原告所稱隱瞞該部分係屬違建、客餐廳廣告不實之情形。又系爭農舍業已辦理保存登記，其登記面積為240.18平方公尺、49.61平方公尺，合計289.79平方公尺即約87.66坪之事實，有建物所有權狀在卷可稽（見本院卷第68至69頁），無論相較於廣告示意圖所載85坪（見本院卷11頁）或契約附件所載79.32坪（見本院卷第271頁），均無面積短少情事，原告簽約時已知農舍部分範圍屬農業生產設施，其以「菇類栽培室」建照範圍不得充為農舍面積，而主張坪數短少云云，亦嫌無稽。
⑸綜上，本件被告並無原告所指隱瞞交易資訊致原告陷於錯誤
而承買之情事。原告主張受被告詐欺，並據此主張撤銷承買意思表示云云，並無理由。
⒊綜上所述，原告主張系爭買賣契約存有前述無效或撤銷意思
表示事由致買賣關係不存在云云，並無理由。則吳上福依買賣契約之法律關係受領價款，自非無法律上原因，原告依不當得利之法律關係請求吳上福返還價款，乃屬無據。
㈡ 原告就已付價款370萬元，依解約後回復原狀之規定請求吳上福返還價款、請求在地房屋仲介賠償債務不履行損害、及請求被告連帶為侵權行為損害賠償部分：
⒈原告主張解除買賣契約，係以系爭農舍申請「菇類栽培室」
建照範圍，不得作為客餐廳使用，如依買賣契約規劃作客餐廳使用即屬違建，而有物之瑕疵等情為據。然依前所述，原告與吳上福簽訂系爭買賣契約時，雙方均知系爭農舍有部分係以申請農業生產設施名義進行建築，上開農舍興建方式既係本於買賣雙方之約定所為，則系爭農舍存有農舍及菇類栽培室建照，及以菇類栽培室建照作為客餐廳使用等情，於買賣雙方即原告與吳上福間，即不得謂屬物之瑕疵。原告主張系爭農舍存在前開物之瑕疵，並據以解除契約、請求吳上福返還價款云云，為無理由。
⒉原告另以在地房屋仲介違反居間人之據實及調查義務、被告
隱瞞交易資訊而侵害原告表意自由云云，分別請求在地房屋仲介為債務不履行損害賠償，及請求被告連帶為侵權行為損害賠償。然被告並未隱瞞交易資訊等情，乃如前述，自難謂在地房屋仲介有何違反居間人之據實及調查義務，或被告有何侵害原告表意自由可言。則原告本於債務不履行之法律關係請求在地房屋仲介賠償價款，或依侵權行為之法律關係請求被告連帶賠償價款損失云云，均無理由。
㈢ 原告依不當得利之法律關係請求在地房屋仲介返還居間報酬及依消保法規定請求懲罰性賠償金部分：
原告請求在地房屋仲介返還居間報酬及給付懲罰性賠償金，亦係以在地房屋仲介隱匿交易資訊為據。在地房屋仲介並未隱匿交易資訊、未違反居間人據實及調查義務乙情，已如前述，自無原告所稱依民法第571條規定不得請求居間報酬之情事。在地房屋仲介係因與原告間之居間契約而受領居間報酬之事實，為兩造所不爭。其本於契約之法律關係受領居間報酬，非無法律上正當原因，原告請求在地房屋仲介返還不當得利，自屬無據。又在地房屋仲介並無原告所指隱匿交易資訊情事，原告執此主張在地房屋仲介未盡消保法第7條所定企業經營者責任，並執以依消保法第51條規定請求懲罰性賠償金，亦嫌無稽。
五、綜上所述，原告本件請求均無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即失所依附，應併予駁回。又本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及未經援用之證據，經審酌後核與判決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 105 年 8 月 25 日
民事庭 法 官 鄧晴馨以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後二十日之不變期間內，向本院提出上訴狀（應附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 105 年 8 月 26 日
書記官 黃敏翠