臺灣宜蘭地方法院民事判決 104年度訴字第149號原 告 張仁福訴訟代理人 張欽勇兼訴訟代理 李玉環人被 告 張永成訴訟代理人 游敏傑律師當事人間租佃爭議事件，本院於民國104年9月15日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按出租人與承租人間因耕地租佃發生爭議時，應由當地鄉（鎮、市、區）公所耕地租佃委員會調解；調解不成立者，應由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會調處；不服調處者，由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會移送該管司法機關，司法機關應即迅予處理，並免收裁判費用；前項爭議案件非經調解、調處，不得起訴，耕地三七五減租條例第26條第1項、第2項前段定有明文。查本件租佃爭議事件前經宜蘭縣羅東鎮公所耕地租佃委員會調解不成立，復經宜蘭縣政府耕地租佃委員會調處，承租人即被告不服調處，經宜蘭縣政府移送本院審理，此有宜蘭縣政府民國104年4月20日府地用字第0000000000號函暨其所附宜蘭縣羅東鎮公所租佃爭議調解卷宗、宜蘭縣政府租佃爭議調處卷宗可資核對，合先敘明。
二、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一者、不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者。被告於訴之變更或追加無異議，而為本案之言詞辯論者，視為同意變更或追加。民事訴訟法第255條第1項第2、7款、第2項定有明文。原告原起訴主張：（一）被告應返還坐落於宜蘭縣○○鎮○○○段○○○○○○○○○○○○號土地（以下分別簡稱1
35、136、145地號土地或合稱系爭土地）；（二）被告應將系爭土地上之建物拆除並將土地返還予原告。嗣於104年9月15日言詞辯論時變更聲明為：（一）確認兩造關於坐落於系爭土地上耕地三七五租約（羅租字第72號）之法律關係無效；（二）被告應將系爭土地返還予原告；（三）被告應將145地號土地上之如宜蘭縣羅東地政事務所104年7月9日羅測土字第227700號土地複丈成果圖（下稱附圖）所示編號A至H之建物（下稱系爭建物）拆除，並將145地號土地返還予原告張仁福等情，經查，原告追加確認系爭租約無效部分，因其請求之基礎事實同一，核與前揭規定相符，為可准許；另關於聲明（三）部分之變更，係基於同一占有之事實請求，僅係經宜蘭縣羅東地政事務所進行測量，而更精確描述標的物，且原告之變更應不甚礙被告之防禦及訴訟之終結，參諸前揭規定，亦應予准許。
三、按法律關係之存在與否不明確，致原告在私法上之地位有受侵害之危險，而此危險得以對於被告之確認判決除去者，即得依民事訴訟法第247條規定提起確認之訴，最高法院92年度台上字第496號判決要旨足資參照。本件兩造對系爭土地是否存在耕地租賃契約有爭執，致原告在私法上權益有受侵害之危險，原告提起確認兩造耕地租賃契約不存在（聲明第一項），自屬有據，應予准許。
貳、實體方面：
一、原告起訴主張：系爭土地原均為原告張仁福所有，嗣於103年10月23日其中135、136地號土地移轉所有權予原告李玉環，而系爭土地原係出租予被告，並訂有耕地三七五租約（租約字號：羅租字第72號，下稱系爭租約），被告承租系爭土地本應為耕作之用，惟其中145地號土地上坐落被告所有門牌號碼為宜蘭縣○○鎮○○路○段○○號之系爭建物，且從該建物之內部陳設有瓦斯爐及申請自來水使用等情可知被告有居住之事實，而有不自任耕作之情形，原告於辦理過戶之過程中，因被告有居住之事實，未配合辦理農業使用證明，致遭課徵達新臺幣74萬元之土地增值稅，損及原告權益；次查，系爭建物雖僅有一上開門牌號碼，然實則存在有二戶，其中一戶為被告，另一戶則為訴外人張桂綾，惟其中張桂綾並無與原告有系爭租約關係之存在，以前開原因，系爭租約亦應為無效。按承租人應自任耕作，並不得將耕地全部或一部轉租他人；承租人違反前項規定時，原訂租約無效，得由出租人收回自行耕作或另行出租，耕地三七五減租條例第16條第1、2項分別定有明文。被告既然不自任耕作，則系爭租約應屬無效，另依據民法第767之規定，請求拆除系爭建物並返還系爭土地予原告，並聲明如前述。
二、被告則以原告主張被告未自任耕作，依耕地三七五減租條例第16條第1、2項規定，系爭租約應屬無效，並非事實等語置辯，並陳述如下：
（一）系爭建物起課年月為61年1月，現況為磚木造房屋（即附圖所示A部分），周圍有零星鐵皮雨遮（即附圖所示D、E、F、G），鐵皮倉庫（即附圖所示B，開放無門，有三面鐵皮牆壁），雞舍（即附圖所示C），目前僅堆置有農機、肥料、陳設簡陋之桌椅及熱水器（為供冬天農事後略為清洗之用），並無陳設床鋪及其他相關家電等用品，不足以供被告及其家人居住使用；且從104年6月4日至同年8月5日間之用電度數僅40度等情觀之，均可證明系爭建物並無有居住之事實，僅係作為農舍使用。若如原告所稱系爭建物作為被告及其家人居住使用，則衡之常情，系爭建物業已存在達42年之久，則原告豈有可能容任數十年而置之未理；又查，145地號土地上並非僅有系爭建物存在，其部分土地尚有種植柚子、蓮霧、西瓜等果樹，另承租之13
5、136地號土地亦有種植水稻，確實有耕作之事實，因此原告以系爭建物供被告自住為由，請求收回所有承租之系爭土地，並非合理。
（二）門牌號碼或戶籍之設立，僅係戶政機關行政管理措施，非以有居住之事實為前提。系爭建物僅有一間，即為被告居住使用，至於房屋稅之納稅義務人雖分別登記為被告與張桂綾，然此乃緣於系爭租約之原出租人張再添同意由原承租人被告之父張清池興建系爭建物，嗣由被告及其兄張煌榮繼承該建物，其後張桂綾繼承其父張煌榮遺產之繼承登記所致，張桂綾並無實際居住於系爭建物，原告主張系爭土地上有未與其簽訂租約之張桂綾設籍其上，進而主張租約無效，應非可採。
（三）張家凱前受被告委任為訴訟代理人，曾於審理時陳稱系爭建物蓋好後即由其全家居住使用云云。然查，張家凱事實上並不諳事實之經過，且於出庭時因一時心急，乃將被告於務農期間臨時使用系爭建物等情，誤答為系爭建物供全家居住使用，與事實不符且係出於錯誤，請求依民事訴訟法第279條規定將張家凱之前開自認予以撤銷，並准以被告前開所述其並無居住之事實為本案認定之基礎。
（四）綜上，系爭建物既無供被告及其家人居住使用，而係僅作為農舍供被告耕作便利所使用，則原告主張被告違反耕地三七五減租條例第16條第1項規定，依同條第2項規定而有系爭租約無效，並請求被告拆除系爭建物後返還系爭土地云云，即屬無據，並聲明請求駁回原告之訴。
三、得心證之理由：
（一）原告主張系爭135、136地號土地為原告李玉環所有，系爭145地號土地為原告張仁福所有，前開土地與原告間定有系爭耕地三七五租約，另145地號土地上有系爭建物坐落其上等情，業據原告提出系爭租約為證，並有宜蘭縣羅東鎮公所、宜蘭縣政府租佃爭議調解案卷可憑（內有土地謄本、電傳謄本），且經本院現場勘驗明確及囑託宜蘭縣羅東地政事務所繪製附圖所示之土地複丈成果圖可憑，被告亦不爭執，堪信為真實。
（二）原告主張被告及其家人於系爭建物有居住之事實存在，而有違反耕地三七五減租條例第16條不自任耕作，系爭租約應屬無效乙節，被告否認之，並以前揭情詞為辯，是本件之爭點厥為：原告主張兩造間之系爭租約，被告有不自任耕作之情形，是否有理由(見卷第74頁)？茲審酌如下：
１系爭土地原為張再添所有，於38年6月30日出租予張清池
耕作稻米，於42年6月5日因承租人張清池死亡，租約更正，並由張再添出租予被告，於69年5月28日進行農地重劃，繼續承租，再於92年1月1日續訂租約，由原告張仁福出租予被告，於96年3月8日因徵收、耕地面積減少租約更正，於103年因農地重測，標示變更，租約更正，又於103年11月20日因出租人變更為原告二人，租約更正等事實，有宜蘭縣羅東鎮公所104年5月12日羅鎮民字第0000000000號函所附原始租約、歷次變更租約文件可徵（見卷第10至19頁以下）；次查，系爭建物坐落於訂有前開租約之145地號土地上，於61年起課，門牌號碼為○○路○段00號，納稅義務人所有為木石磚造（磚石造），面積58.5平方公尺，另有納稅義務人為被告，木石磚造（磚石造），29.7平方公尺、木石磚造（雜木以外），23.3平方公尺，有宜蘭縣政府地方稅務局羅東分局104年5月14日宜稅羅字第0000000000號函所附之房屋稅籍證明及房屋平面圖可參（見卷第20頁以下）。是以，系爭土地係於耕地三七五減租條例40年6月7日公布前，即有耕地租賃關係存在，其間僅發生農地重劃、徵收面積減少、土地重測、標示變更暨繼承關係之權義變化。訴外人張桂綾始終並非系爭租約之當事人，其繼承○○路○段00號部分建物而成為房屋稅之納稅義務人係因繼承建物所有權而繼受之，並無繼承租約關係，應與被告無涉；原告雖主張張桂綾之父親張煌榮(已死亡)立戶接電並居住於系爭建物等語，並提出電費收據為佐。惟查，被告否認張煌榮及其家人曾共同住居系爭建物，單以用電戶名不足以證明居住之事實；又張煌榮或張桂綾縱有設籍，亦難認確有居住其上，原告據此主張兩造間租約應無效、耕地應收回乙節，即屬無稽。
２按「承租人應自任耕作，並不得將耕地全部或一部轉租於
他人。承租人違反前項規定時，原訂租約無效，得由出租人收回自行耕種或另行出租。」，耕地三七五減租條例第16條第1、2項定有明文。又按「佃農在承租耕地上固允許有農舍之存在，但茲所謂農舍，乃以便利耕作而設，並不以解決佃農家族實際居住問題為目的。上訴人在原審曾提出戶籍謄本乙件，證明被上訴人之子某職業為工，並未耕作系爭土地，且與被上訴人分財分居，自立一戶，主張被上訴人許其子在系爭土地上建築包括客廳、浴、廚各一及臥室兩間之房屋一棟，顯有不自任耕作之情形。果其所稱非虛，自不能因被上訴人與其子原為父子關於之故，而認被上訴人無違反耕地三七五減租條例第十六條第一項之情形。」；另按「耕地三七五減租條例第十六條第一項所謂承租人應自任耕作，係指承租人應以承租之土地供自己從事耕作之用而言；如承租人以承租之土地建築房屋居住或供其他非耕作之用者，均不在自任耕作之列，應構成同條第二項所定原訂租約無效之原因」，固經最高法院著有64年台上字第571號判例、70年台上字第4637號判例可參。
惟細繹最高法院上開判例之案例事實，分別為：承租人除自住一戶木造房屋外，另容許其子（職業工，並未耕作系爭土地，與承租人分財分居，自立一戶）在承租之耕地上另行建築一房屋供其夫婦及子女等六人居住，因認所謂「農舍」，乃以便利耕作而設，並不以解決佃農「家族」實際居住問題為目的，故認為承租人有「不自任耕作」之情形（最高法院64年台上字第571號判例）。或係承租人填平土地及建築房屋，且所建房屋正廳設神像，上懸「天師府」匾額，且設有神桌、燭台、木魚、大型銅香爐及焚化爐等祭具，正廳以外房屋則承租人家庭作為臥室、儲藏室、廚房、供奉祖先牌位使用，且其填平土地建築房屋之面積高達0.0586公頃，折合為177.265坪，所占面積甚為廣闊等情（最高法院70年台上字第4637號判例）。上開判例見解，雖認為承租人在承租之耕地上建築房屋居住或供其他非耕作之用者，均屬不自任耕作。惟按，耕地三七五減租條例第16條規定之立法目的，係在規範耕地承租人應將土地確實用於農耕，不得作逾越農耕目的之使用，惟承租人為便利耕作，在承租土地附近之適當處所，建造可供放置農具、肥料、種子、儲存收穫及可提供簡易休息居住功能之房屋，以利就近從事農耕，避免往返奔波之勞，如在達成耕作目的之合理範圍內，不應遽以該房屋兼有居住功能，即認該房屋係「為解決佃農及其家人實際居住問題」為目的，而有不自任耕作之情形。再綜觀實務上認已達不自任耕作之程度者，雖常提及「已作為居住使用，而有不自任耕作」，但其往往係因承租人耕作動作只是在虛應法條上「耕作」之文意，實則於耕地上除有居住使用建物外，尚有諸如樹立招牌販賣檳榔、劃設停車格收取停車費、果菜攤位兼有供修車場用水設施、營業用鐵架雨棚、兼營餐廳、觀光果園、雞鴨養殖場、放置工業用建材等與耕作目的顯不相合之事實存在，若僅係農舍兼有居住功能即認屬不自任耕作，不無對承租人過於苛酷之感。因此，本院認為判斷承租人建造之房屋究屬便利耕作目的而建造之農舍，抑屬為解決實際居住目的之住屋，應就房屋建築型式、材質、使用情形等綜合判斷之。
３經查，被告所有門牌號碼○○路○段00號房屋(即系爭建
物)周圍（145地號土地）有零星住宅，少許商店，車輛不多，房屋本身為一層樓老舊磚造、木頭橫樑、瓦頂房屋，屋內分隔多間空間，有部分傢俱，部分農機、肥料堆置，其餘為空房間，房屋為張煌榮及被告出資興建，屋後有鐵皮雞舍及倉庫，可見熱水器，其餘種植果樹、植栽。另13
5、136地號土地目前為稻米收割狀態，無地上物，兩造不爭執長期以來均從事稻作等情，業據本院會同兩造履勘現場，並囑託地政機關測量屬實，製有勘驗筆錄、並有現場照片、複丈成果圖一份在卷可稽（見本院卷第39-52頁、第54頁）。經核，○○路○段00號房屋(即屬系爭建物)屬於傳統農舍建築常見之形式，農機、肥料俱在，主體建築（即附圖所示A部分）之外部磚牆、屋頂瓦片、牆面顏色均甚為陳舊，其建築外貌應長久無甚大改變，又其內部陳設簡陋，除上開房屋、果樹、養雞及空地坐落之土地外，其餘承租之土地均由被告耕作中等情，應可認定。次觀房屋內部之格局及陳設，有電扇、茶几、鏡子、木椅數張，又有熱水器於其內，勘驗時雖無人居住，但以上開陳設及被告訴訟代理人張家凱於本院104年6月4日陳稱房屋蓋好後是全家在居住並擺放農具，便利耕作等語（見卷第26頁），足認系爭建物應確實曾供被告一家居住使用，被告請求撤銷自認，經核，其自認與事實相合，並無證據顯示是出於錯誤，請求撤銷自認，不能准許。
４但查，系爭建物興建時間久遠，起課時間可追溯至61年，
當時建物面積為58.5、29.7及23.3平方公尺，誠如前述，合計為111.5平方公尺，若扣除非屬磚石造部分即23.3平方公尺，則為88.2平方公尺，與現今測量而得之磚木造房屋主建物92.52平方公尺，面積大致相若，主體建物並無增擴建成嶄新建物之情形。再稽之，房屋外牆磚、屋頂之瓦片外觀均甚老舊，房屋內部各房間仍可見原有老舊磚牆、橫樑，足認現有房屋與62年時設籍課稅時之房屋應屬同一，惟因課稅時並未精確測量面積，且其後增建雨遮及倉庫，致課稅時之房屋面積與現在系爭建物全部面積，有所不同，但房屋內部陳設粗糙簡陋，增設之雞舍、倉庫均與解決佃農之住居問題無關，其等之增設行為不致逾越從事農業之主要目的與合理範圍；又查，被告養雞及種植果樹等亦均屬於農家常見活動，亦足認未超出原有從事農事之經濟使用範圍，被告並無何為解決住居問題之進一步舉措。
５又查，以勘驗時所見，各個房間內部空間並非寬闊，陳設
亦僅有簡單之桌椅，又雖設置有熱水器，但縱使有居住之事實，以今日居住水準而言，僅達堪用之程度，非屬居住舒適目的之改善作為。此外，本件承租之耕地面積135地號土地為763.98平方公尺，136地號土地為2346.41平方公尺，145地號土地476.27平方公尺，合計為3,586.66平方公尺，而被告之房屋面積為144.76平方公尺（附圖所示即附圖所示A至H部分之面積總和），僅占承租耕地百分之4左右，屋內除供居住，兼放置農耕用具，其餘承租之土地均由被告耕作中，綜觀整體使用情形，並無悖離農耕使用之合理範圍，從而，原告主張被告有不自任耕作之情形，尚非可採。
６復參之，系爭建物已存在42年以上，原告及其前手歷次辦
理租約變更登記時，均未提出任何反對之表示，並按年向被告收取租金，從無異議，可證原告對系爭建物建築之樣貌及被告使用之情形均知情，並已同意之事實，本院審酌被告所建之房屋本屬傳統農家建築之型式及格局，且自61年完成迄今，外觀及結構並無重大變更，出租人歷經租約變更、換約等過程，對出租耕地使用情形，應無諉為不知之理，惟原告均未提出異議，本院認為出租人對於被告建造系爭建物居住使用業已知情並同意一節，堪予採信。原告於歷時近42年後，始起訴主張被告興建本件房屋居住使用，有不自任耕作情事，並主張原訂租約無效，顯非正當。至於原告主張係因被告於辦理過戶時不願配合辦理農用證明致遭課徵土地增值稅乙節，倘原告所述為真實，原告應向被告請求就配合辦理農用證明為一定行為，如仍不為之，亦得以訴訟方式請求之；抑或向稅捐機關提出行政救濟，原告應不得僅因被告之不作為，即訴請被告返還耕地。
（三）綜上，原告依耕地三七五減租條例第16條第1、2項規定，主張原訂租約無效，請求（一）確認兩造間就系爭「羅租字第72號租約」耕地租賃關係不存在；暨（二）被告應將系爭土地返還予原告；（三）被告應將145地號土地上如附圖編號A至H所示之建物拆除，並將145地號土地返還予原告張仁福，均無理由，應予駁回。
四、據上論斷：原告之訴為無理由，並依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 104 年 9 月 30 日
臺灣宜蘭地方法院民事庭
法 官 郭淑珍以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後二十日之不變期間內，向本院提出上訴狀（應附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 104 年 9 月 30 日
書記官 馬竹君