臺灣宜蘭地方法院民事判決 104年度訴字第123號原 告 吳政風訴訟代理人 林正欣律師被 告 林阿成
林漢義林軒呈林士歆林如紅林美惠上列六人之訴訟代理人 簡坤山律師被 告 林柔瑄
林國裕林秉逸林暉展林阿綢陳志連陳玉華陳玉英林美玲上列當事人間因履行契約事件，本院於民國104年9月24日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序部分：
（一）按訴訟標的對於共同訴訟之各人必須合一確定者，共同訴訟人中一人之行為有利益於共同訴訟人者，其效力及於全體；不利益者，對於全體不生效力。民事訴訟法第56條第1項第1款定有明文。本件原告基於被告繼承訴外人林陳千金後述系爭買賣契約債務而為請求，是林陳千金之繼承人即被告間自屬於民事訴訟法第56條第1項所定之必要共同訴訟，而有上開民事訴訟法第56條之適用，即被告中任一人或數人，單獨對於原告主張之訴訟標的法律關係為認諾、對事實自認或其他不利於全體被告之訴訟行為，悉應認為對全體不生效力。是被告林暉展雖於本院審理時聲明同意原告之請求，依前述說明，仍應認為對全體被告不生認諾之效力，合先敘明。
（二）被告林柔瑄、林國裕、林秉逸、林阿綢、陳志連、陳玉華、陳玉英及林美玲經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體方面：
一、原告起訴主張：
（一）被告之被繼承人林陳千金於民國102年8月23日就其所有之宜蘭縣○○鄉○○段○○○○號土地（下稱系爭農地）與原告簽訂農地買賣契約書（下稱系爭買賣契約），雙方約定以林陳千金名義於系爭土地上興建地上三層農舍（下稱系爭農舍），興建費用由原告負擔，俟興建完畢辦理建物所有權第一次登記後，再將系爭農地及系爭農舍所有權移轉登記予原告（即老農配建）。系爭農舍於103年3月14日取得建造執照後申報開工，施工期限為開工日起預計12個月即104年3月14日完工。施工尚未完竣，林陳千金即於103年10月13日死亡，被告等人並於104年1月15日辦理繼承登記，期間原告要求被告配合辦理建造執照起造人名義變更，以利後續申請使用執照、辦理保存登記及辦理所有權移轉登記等契約相關事宜，被告均拒絕配合辦理。
（二）按「本契約訂立後乙方應備齊土地權狀及有關證明文件提交登記代理人，並會同甲方向管理機關聲請農舍興建一切手續，乙方如不於一定期間內提出有關證明文件時，甲方得停付價款，乙方視同違約，甲方如不於約定期間內會同辦理者視為違約。各不得異議」、「辦理農舍配建及，產權移轉期間，如需乙方出面協辦，或補蓋印鑑章時，不得藉詞拖延或要求任何補償行為，如有違背致甲方受損害時，乙方應負賠償責任。」，系爭買賣契約第4條產權移轉第1、3項分別定有明文；復按「申請興建農舍變更起造人時，除為繼承且在施工中者外，應依第二條第一項規定辦理；...」，農業用地興建農舍辦法第8條第2項前段定有明文；又「繼承人自繼承開始時，除本法另有規定外，承受被繼承人財產上之一切權利、義務。」，民法第1148條第1項前段定有明文。經查，原告已依約給付前三期款即新臺幣（下同）25萬元、45萬元及60萬元（合計130萬元），而被告繼承系爭買賣契約後，自應配合申請起造人名義變更手續，並應於系爭農舍完工後申請使用執照並辦理建物所有權第一次登記，並將系爭農地及系爭農舍移轉過戶予原告。為此，爰依系爭買賣契約之約定，聲明請求：
（一）被告應將坐落於系爭農地上之系爭農舍即起訴狀附件所示宜蘭縣壯圍鄉公所建造執照之起造人名義變更為被告。（二）被告應申請系爭農舍之使用執照及辦理建物所有權第一次登記。（三）被告應將系爭農地及系爭農舍所有權移轉過戶予原告。
二、對被告答辯之陳述：
（一）被告辯稱原告未具備農業用地興建農舍辦法所定之興建農舍資格，且林陳千金雖有農民身分，惟並無興建農舍以便利農事之需求，因此有違農業發展條例第18條之立法意旨，即屬脫法行為而無效云云。惟查，89年間所修正之農業發展條例並未禁止非農民身分之人取得農舍或農地，且不論從農業用地興建農舍辦法第2條第1項第1款關於申請興建農舍之農民戶籍所在地及其農業用地，須在同一直轄市、縣（市）內，其土地取得及戶籍登記均應滿2年之規定，抑或農業發展條例第18條第2項關於自有農業用地興建農舍需滿5年始得移轉之規定，皆非屬強制或禁止規定，因此並不影響系爭買賣契約之效力。
（二）被告復辯稱退步言系爭買賣契約非屬脫法行為並非無效，惟訴之聲明第三項部分亦因農業發展條例第18條第1、2項及行政院農業委員會100年9月27日農授水保字第0000000000號解釋函之說明，於農舍使用執照之核發日起算5年內不得移轉系爭農舍所有權，林陳千金於取得使用執照前已死亡，已有給付不能情事云云。然查，只要被告配合原告辦理取得系爭農舍之使用執照，且於屆滿5年後再為所有權移轉之登記，系爭買賣契約即不存在有給付不能之情形。
三、被告答辯如下：
（一）被告林阿成、林漢義、林軒呈、林士歆、林如紅及林美惠部分：
⑴原告請求判決被告應變更系爭農舍之使用執照起造人、應
申請系爭農舍之使用執照及辦理建物所有權第一次登記部分，需透過行政機關就是否符合資格或相關規定而為審查，因此原告即使透過判決亦無法作為行政機關是否為前開變更或申請登記之依據。
⑵又縱使原告得透過判決為前開變更或申請之登記，惟按當
事人為迴避強行法規之適用，以迂迴方法達成該強行法規所禁止之相同效果之行為，乃學說上所稱之脫法行為。倘其所迴避之強行法規，係禁止當事人企圖實現一定事實上之效果者，而其行為實質上已達成該效果時，即係違反該強行法律規定之意旨，自非法之所許，應屬無效（最高法院87年度台上字第2359號、87年度台上字第2834號、94年度台上字第145號判決參照）；次按農業發展條例第18條規定允許農業用地上得興建農舍之意旨，係為便利農民於自有農業用地從事農業生產經營，就近照顧農事所需，而興建兼具居住功能之建築物。換言之，農舍以農業用地所有權人於農地上實際從事農業生產，因農業經營需要而申請興建為前提，故同條第4項前段規定：「第一項及前項農舍起造人應為該農舍坐落土地之所有權人」。又農業發展條例89年修正施行後，開放農地自由買賣，為防止新購農地者投機炒作或零星濫建農舍之情形發生，就農民興建農舍資格應予限制，否則新購農地而立即申請興建農舍，但尚未有農業生產經營事實，申請人確無興建農舍以便利農事之需求，恐與同條例第18條立法意旨有違，故依同條例第18條第1項及農業用地興建農舍辦法第2條規定，農舍申請人除應為農民外，以89年1月28日後取得農業用地申請興建農舍尚須符合一定資格，如「戶籍所在地及其農業用地，須在同一直轄市、縣(市)內，且其土地取得及戶籍登記均應滿二年」或「該筆農業用地面積不得小於0.25公頃」等，其理由乃為確保該農舍係配合在農業用地上從事農業活動所需而興建之政策目的（行政院農業委員會水土保持局103年3月3日水保農字第0000000000號函、103年3月17日水保農字第0000000000號函暨該條修法理由參照）。經查，系爭農地面積僅1,216平方公尺而未達0.25公頃，且原告未具備前開辦法所定之興建農舍資格，又簽約時林陳千金雖具有農民身分，惟並無興建農舍以便利農事之需求，況且，從系爭買賣契約關於價金給付，均以無農舍證明、農業使用證明之核發，以及農舍建造執照之取得為各期價金付款條件觀之，原告與林陳千金簽約之目的，係使原告於系爭農地所有權移轉登記之同時取得合法興建系爭農舍，然原告此舉係為規避前開辦法就89年1月28日後取得農業用地申請興建農舍所定之資格限制，而已違反農業發展條例第18條之立法意旨，揆諸前揭說明，以林陳千金名義興建系爭農舍之約定即屬脫法行為而無效，且由於系爭農地買賣與以林陳千金名義興建系爭農舍間，本無從期待任一約定單獨履行，則系爭買賣契約應認全部無效。⑶末按農業發展條例第18條第1項、第2項規定，該條例修正
施行後取得農業用地之農民，其在自有農業用地興建農舍滿5年始得移轉。農業發展條例修正施行前取得農業用地之農民，取得建造執照興建中之農舍，因所有權人死亡發生繼承情形，俟竣工後，取得農舍使用執照之繼承人，其農地取得時點為農業發展條例修正施行後，自應依該條例第18條第2項規定於興建農舍滿5年後始得移轉，至於5年起算日之計算時點，依行政院農業委員會98年9月15日農授水保字第0000000000號函規定，係以農舍使用執照之核發日起算（行政院農業委員會100年9月27日農授水保字第0000000000號解釋函參照）。經查，林陳千金固於農業發展條例修法施行前取得系爭農地，並依法取得建造執照興建農舍，然林陳千金於興建系爭農舍期間即103年10月13日死亡並發生繼承之事實，則被告縱依原告聲明第1、2項辦理變更起造人名義、申請農舍使用執照、辦理建物所有權第一次登記，依前揭說明，被告於農舍使用執照之核發日起算5年內，亦不得將系爭農舍所有權移轉予原告，是系爭買賣契約有不可歸責於雙方當事人之事由，致給付不能之情事等語為辯，並聲明請求駁回原告之訴。
（二）被告林暉展部分：當初林陳千金與原告間既然訂立系爭買賣契約，且原告依約陸續給付價金，故伊認為應遵照林陳千金遺囑之意思履行系爭買賣契約，並聲明同意原告之請求。
（三）被告林柔瑄、林國裕、林秉逸、林阿綢、陳志連、陳玉華、陳玉英及林美玲經合法通知，未於言詞辯論時到場，亦未提出書狀做任何聲明或陳述。
四、得心證之理由：
（一）本件原告主張被告之被繼承人林陳千金於102年8月23日就其所有宜蘭縣○○鄉○○段○○○○號之系爭農地與原告簽訂農地買賣契約書即系爭買賣契約，雙方約定以林陳千金名義於系爭農地上興建地上三層農舍，興建費用由原告負擔，俟興建完畢辦理建物所有權第一次登記後，再將系爭農地及系爭農舍所有權移轉登記予原告（即老農配建）。約定之系爭農舍於103年3月14日取得建造執照申報開工，施工期限為開工日起預計12個月即104年3月14日完工，原告並依約給付前三期款即25萬元、45萬元及60萬元（合計130萬元）。系爭農舍施工尚未完工，林陳千金即於103年10月13日死亡，被告等人於104年1月15日辦理繼承登記，期間原告要求被告配合辦理建造執照起造人名義變更，以利後續申請使用執照、辦理保存登記及辦理所有權移轉登記等契約相關事宜，被告拒絕配合辦理等事實，業據提出土地登記謄本、農地買賣契約書、建造執照等為證，被告並不爭執，堪信屬實。
（二）本院協同兩造確認爭點為：(一)系爭買賣契約有無因違反強制規定或脫法行為而屬無效？（原系爭買賣契約是否意思表示合致之爭點，被告不再爭執，應推認系爭買賣契約意思表示應為合致）(二)若上開契約成立且有效，則原告為聲明所示之請求有無理由？
（三）就爭點一：⑴按當事人為規避強行法規之適用，以迂迴方法達成該強行
法規所禁止之相同效果行為，其事實上之效果違反法律規定之意旨，屬脫法行為，應非法之所許，自屬無效。最高法院104年度台上字第65號民事判決意旨參照。國土治理與管制，在讓國家之建設、生產、開發、保育等各方需求取得平衡與發展，農地更是國家永續生存之共同資源，其涉及國安、食安、生態、地景及生活文化等多面向之需求，故農地之交易、使用、收益均應受到法律上之限制，而農業發展條例即為對農地使用及交易之主要管制措施，目的在落實農地農用，避免土地炒作，侵吞農地，破壞農業生產環境，故而前開農業發展條例之限制性措施，諸如過去不具自耕農身分以其他有自耕農身分之人借名購買農地之行為，均應定性為違反強制及禁止規定之脫法行為，若不如此解釋，無從落實脆弱之農地保護政策及管制密度及強度不高之農業發展條例相關規定，使法規制形同具文，成為廢紙壹張。
⑵農業發展條例第18條於89年修正為：「㈠本條例中華民國
八十九年一月四日修正施行後取得農業用地之農民，無自用農舍而需興建者，經直轄市或縣(市)主管機關核定，於不影響農業生產環境及農村發展，得申請以集村方式或在自有農業用地興建農舍。㈡前項農業用地應確供農業使用；其在自有農業用地興建農舍滿五年始得移轉。但因繼承或法院拍賣而移轉者，不在此限。㈢本條例中華民國八十九年一月四日修正施行前取得農業用地，且無自用農舍而需興建者，得依相關土地使用管制及建築法令規定，申請興建農舍。本條例中華民國八十九年一月四日修正施行前共有耕地，而於本條例中華民國八十九年一月四日修正施行後分割為單獨所有，且無自用農舍而需興建者，亦同。㈣第一項及前項農舍起造人應為該農舍坐落土地之所有權人；農舍應與其坐落用地併同移轉或併同設定抵押權；已申請興建農舍之農業用地不得重複申請。㈤前四項興建農舍之農民資格、最高樓地板面積、農舍建蔽率、容積率、最大基層建築面積與高度、許可條件、申請程序、興建方式、許可之撤銷或廢止（「或廢止」為91年修正時所增列）及其他應遵行事項之辦法，由內政部會同中央主管機關定之。㈥主管機關對以集村方式興建農舍者應予獎勵，並提供必要之協助；其獎勵及協助辦法，由中央主管機關定之。」，參酌其修正之立法理由，言明前開條文雖放寬農地移轉限制，但如「同意農地所有權人任意在農地上零亂興建農舍，將使農業生產環境遭受嚴重破壞，故原則上農地以不准許興建以住宅為主之農舍，以配合放寬農地農有落實農地農用之執行需要，乃於第一項規定本條例修正施行後始取得之農業用地，禁止興建農舍為原則，但無自用農舍而需於新取得之農地興建農舍者，例外規定得以『集村方式』興建，其因地形等自然因素無法以『集村方式』興建者，則另規定經直轄市或縣(市)主管機關認定者，得採其他方式興建（見卷第86頁至89頁）。要言之，為促進農地合理利用、便利農民於自有農地從事農業生產經營、便利農民就近照顧農事所需、避免農業生產環境遭受嚴重破壞之立法目的，農業發展條例原則上規定農地不准興建住宅為主之農舍，但農地所有權人於農地實際從事農業生產，因農業經營需要者，從嚴暨例外情形始得申請興建兼具居住功能之農舍。次以，行政院農業委員會基於農業發展條例第18條第5項之授權，亦訂定農業用地興建農舍辦法以為上開政策之落實。且於104年9月4日修正前之上開辦法第2條規定：「㈠依本條例第十八條第一項規定申請興建農舍之申請人應為農民，且其資格應符合下列條件，並經直轄市、縣（市）主管機關核定：一、年滿二十歲或未滿二十歲已結婚者。二、申請人之戶籍所在地及其農業用地，須在同一直轄市、縣（市）內，且其土地取得及戶籍登記均應滿二年者。但參加興建集村農舍建築物坐落之農業用地，不受土地取得應滿二年之限制。三、申請興建農舍之該筆農業用地面積不得小於零點二五公頃。但參加興建集村農舍及於離島地區興建農舍者，不在此限。四、申請人無自用農舍者。申請人已領有個別農舍或集村農舍建造執照者，視為已有自用農舍。但該建造執照屬尚未開工且已撤銷或原申請案件重新申請者，不在此限。五、申請人為該農業用地之所有權人，且該農業用地應確供農業使用，並屬未經申請興建農舍之農業用地。㈡直轄市、縣（市）政府為辦理前項申請興建農舍之核定作業，得由農業單位邀集環境保護、建築管理、地政、都市計畫等單位組成審查小組，審查前項、第三條至第六條規定事項。」，是就申請興建農舍之人除需為農民外，以上開農業發展條例修正施行後取得農業用地申請興建農舍者尚須符合一定資格，如「戶籍所在地及其農業用地，須在同一直轄市、縣（市）內，且其土地取得及戶籍登記均應滿2年」、「該筆農業用地面積不得小於0.25公頃」等，以確保所興建之農舍係配合在農業用地上從事農業活動所需之政策目的。再者，「按農業發展條例（以下簡稱本條例）第18條規定允許農業用地上得興建農舍之意旨，係為便利農民於自有農業用地從事農業生產經營，就近照顧農事所需，而興建兼居住功能之建築物，換言之，農舍以農業用地所有權人於農地上實際從事農業生產，因農業經營需要而申請興建為前提，爰本條例第18條第4項前段規定：『第一項及前項農舍起造人應為該農舍坐落土地之所有權人』，先予敘明。又本條例89年修正施行後，開放農地自由買賣，為防止財團投機炒作農地或一般人零星濫建農舍之情形發生，就農民興建農舍資格應予限制，爰本條例第18條第5項授權內政部會同行政院農業委員會訂定『農業用地興建農舍辦法』，以為依據。依本條例第18條第1項及前開辦法第2條規定，農舍申請人除應為農民外，以89年1月28日後取得農業用地申請興建農舍尚符合一定資格，如『戶籍所在地及其農業用地，須在同一直轄市、縣(市)內，且其土地取得及戶籍登記均應滿二年』或『該筆農業用地面積不得小於0.25公頃』」等，併予敘明。爰本案某甲如係取得農地後再行申請興建農舍，除其本身應於農地上直接從事農業生產外，並應於農地取得及戶籍登記於同一縣市均滿2年後始得申請，且該農地面積應達0.25公頃以上。惟本案某甲係欲借用農民名義，以農民之農地申請興建農舍之建造執照後，再將農舍及農業用地移轉予某甲，藉由不受規避前開辦法就89年1月28日後取得農業用地申請興建農舍所定之資格限制，進而取得農舍，如此作法恐違本條例第18條立法意旨，謹供貴院就個案事實認定之參考。」、「按農業發展條例第18條（以下簡稱本條例）規定允許農業用地上得興建農舍之意旨，係為便利農民於自有農業用地從事農業生產經營，就近照顧農事所需，而興建兼具居住功能之建築物，與一般家居為主之住宅性質不同，故被視為農地容許使用之一種，亦享有免繳地價稅等之優惠，且為符合農業發展條例立法意旨及農地管理需要，土地所有權人僅得申請興建一棟農舍，合先敘明。…89年1月28日修正公布生效日後取得農業用地興建之農舍，應滿5年始得移轉，其意旨即為避免新購農地者興建農舍後隨即移轉再行興建等類此濫建炒作農地之情事…另倘新購農地而立即申請興建農舍，然尚未有農業生產經營事實，申請人確無興建農舍以便利農事之需求，恐與本條例第18條立法意旨有違…」等語，依序有行政院農業委員會水土保持局103年3月3日水保農字第0000000000號函（見卷第84頁）、該局103年3月17日水保農字第0000000000號函之說明足參（見卷第85頁）。
⑶經查，系爭土地為農業發展條例所規範之農業用地，此有
土地登記謄本可參，亦為兩造所不爭執；又查，原告欲買受系爭農地，顯非於89年1月4日以前取得所有權，則原告若在取得系爭農地後有興建農舍之需求，除需符合於農地實際從事農業生產，且因農業經營有需要興建農舍之要件外，尚必須依前開農業用地興建農舍辦法第2條第1項第2、3款之規定，即符合「戶籍所在地及其農業用地，須在同一直轄市、縣（市）內，且其土地取得及戶籍登記均應滿2年」、「申請興建農舍之該筆農業用地面積不得小於0.25公頃」之要件，始能申請主管機關核准以興建農舍，本件系爭土地面積為1216平方公尺，有土地登記謄本可參，又於系爭買賣契約中約定「老農配建」，法律已限制於89年1月4日以後取得農業用地者不得於取得農業用地之2年內申請興建農舍，或是在面積小於0.25公頃之農業用地上興建農舍，本件原告顯然不備前開二要件；又原告與老農林陳千金以系爭買賣契約約定，係由原告出資借用老農林陳千金名義而於系爭農地申請興建農舍，待取得農舍使用執照後再由原告移轉系爭農地與農舍之所有權等情，等同使原告得於取得面積未達0.25公頃系爭農地之同時擁有合法興建之農舍，就系爭買賣契約達成之效果以觀，顯然已規避上開農業用地興建農舍辦法之限制，以及迴避法律禁止無因實際從事農業生產經營或因農業經營而有興建農舍之需者為農舍興建之立法目的，老農配建之買賣契約，正達成首揭農業發展條例第18條、農業用地興建農舍辦法第2條、主管機關所為農地交易、使用管制所欲避免之結果，使農地農用政策失其作用。
⑷原告雖主張農地本得買賣，系爭買賣契約應為法所許，非
屬脫法行為云云。惟查，系爭買賣契約除農地買賣外，尚包括由買方出資以賣方名義興建農舍，亦即其契約效果為老農林陳千金僅出借名義予原告以為向主管機關申請農舍，關於農舍興建則由原告出資，農舍興建完成後其所有權歸屬於出資興建之原告所有，亦非申請興建名義人即被告所有，準此，形同原告於系爭農地興建農舍，但原告不僅非屬89年1月4日以前取得系爭農地所有權，且尚未從事農業行為，難認有何興建農舍之需求，於興建農舍之同時更非系爭土地所有權人，全然未符上開興建農舍辦法之相關規定。是系爭買賣契約有關以林陳千金名義於系爭農地興建農舍並取得使用執照後，旋即移轉系爭農地與農舍予原告之約定，已使被告實質上迴避法規禁止於小於0.25公頃之農業用地興建農舍、限制取得農業用地2年內興建農舍等規定，而達成於取得系爭農地之同時已取得農舍之法律禁止之相同效果，主管機關於審查興建農舍是否合法及必要時，係審查老農林陳千金之資格及法律要件，並非審查應適用89年1月4日新法以後取得農地之原告之資格及法律要件，等同原告未受任何要件審查，亦即是以林陳千金之核准要件用於原告非法興建農舍之事實上，當屬脫法行為，絕非法之所許，是系爭買賣契約有關由買方出資以賣方名義以向主管機關申請於系爭土地興建農舍之契約內容當屬無效。
（四）就爭點二：⑴經查，兩造於系爭買賣契約有關系爭農地買賣之價金給付
，亦均以興建農舍相關之無農舍證明、農地農用證明之申請、核發，以及農舍建造執照、使用執照之取得為各期價金付款之條件，此從系爭買賣契約第3條亦可見一斑。顯然系爭買賣契約之目的，除系爭農地之所有權移轉登記約定外，尚包括系爭買賣契約簽訂當時尚未興建而將以林陳千金名義興建之農舍，顯然原告與林陳千金訂定系爭買賣契約之真意，是使原告得於系爭農地所有權移轉登記之同時即可取得合法興建之農舍，而非僅是單純系爭農地買賣，且系爭農地買賣約定與以林陳千金名義以興建農舍約定兩者間，亦無從期待任何一約定可能單獨履行，故系爭買賣契約關於以被告名義申建農舍之約定，即與系爭農地之買賣有不可分之關係。此外，單純之農地交易尚不足以助長農地炒作、農舍濫建，以優惠之租稅、民生廢水適用農地放流水管制標準、豪華之農舍商品，佐以政府機關寬鬆之農用認定標準下搭配販售之農地配建契約，才是農地農用政策無法貫徹之主要原因，是原告主張農地交易為法所許，只是興建農舍5年內不得移轉乙節，若作此解釋，即與農業發展條例及相關子法在防止炒作農地、濫建農舍之立法目的背道而馳，終無法達至立法目的，是系爭買賣契約關於系爭農地買賣之約定與以老農名義興建農舍之約定，彼此不可分離，其結合既具互相依存之關係，是應認其中一部不成立、無效、撤銷、或解除，另一部分應亦同其效果。
⑵如前所述，系爭買賣契約關於系爭農地買賣約定與以原告
名義興建農舍約定間，彼此既具有不可分離之關係，是有關以原告名義興建農舍之約定既因屬脫法行為而無效，則系爭買賣契約自應認全部無效。
五、綜上所述，原告依系爭買賣契約，請求判決：（一）被告應將坐落於系爭農地上之系爭農舍即如起訴狀附件所示宜蘭縣○○鄉公所建照執照之起造人名義變更為被告。（二）被告應申請系爭農舍之使用執照及辦理建物所有權第一次登記。
（三）被告應將系爭農地及系爭農舍所有權移轉過戶予原告。因系爭買賣契約應為無效，原告之訴，為無理由，應予駁回。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 104 年 10 月 15 日
臺灣宜蘭地方法院民事庭
法 官 郭淑珍以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後二十日之不變期間內，向本院提出上訴狀（應附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 104 年 10 月 16 日
書記官 馬竹君