臺灣宜蘭地方法院民事判決 104年度訴字第212號原 告 許金木訴訟代理人 吳振東律師複 代理人 蕭育芳被 告 黃正成訴訟代理人 林國漳律師上列當事人間給付補償金事件，本院於民國105年6月7日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、本件原告起訴主張：宜蘭縣○○鄉○○段○○○○○○○○號土地，前曾提供作為原告於同段112、112之1地號土地上興建農舍（下簡稱原告農舍）所使用之法定空地。嗣系爭土地由原告之其他兄弟繼承，輾轉由訴外人林健男取得所有權，林健男因法定空地地籍套繪管制（下簡稱套繪管制）問題與前手發生爭訟，其為脫售系爭土地，乃委託原告以每坪新臺幣（下同）1萬元價格出售，經原告之居間，被告同意以每坪1萬3,800元買受，林健男實得每坪1萬元，其餘每坪3,800元作為原告解除套繪管制之對價。兩造於民國103年6月9日簽訂協議書，約定由被告補償原告按土地面積以每坪3,800元計算，合計1,039萬9,744元之補償金，補償範圍包括原告整地、解除套繪管制，及由原告取得土地售價與賣方實收款之差價。被告已於103年6月11日給付補償金500萬元，尾款539萬9,744元則約於原告解除套繪管制完畢3日內給付。然原告依約向宜蘭縣礁溪鄉公所申請解除套繪管制，經宜蘭縣礁溪鄉公所於104年5月12日解除套繪管制後，被告拒絕給付補償金尾款，迭經催告均置之不理。為此，爰依兩造間補償協議，請求被告給付補償金尾款，並依民法第229條第1項、第233條第1項前段及第203條規定，請求加計自約定給付期限屆滿翌日即104年5月16日起至清償日止起，按週年利率百分之5計算之法定遲延利息。原告並願供擔保，請求准為假執行之宣告。
二、被告答辯以：被告於103年6月9日向林健男買受系爭土地，買賣契約書上載明系爭土地已提供前手作法定空地。被告為解除套繪管制，乃於同日與原告簽訂系爭協議書，約定補償原告整地及解除套繪管制之花費，另因原告表示系爭土地有抵押貸款600萬元，及其必須拆除農舍部分建物始得辦理解除套繪管制，為補償原告塗銷抵押權及拆除建物之高額損失，始約定由被告補償1,039萬9,744元。惟被告嗣後始知並無原告所稱貸款負擔及須拆除農舍等情事，被告係受原告之詐欺，始同意提供上開數額之補償金，爰依民法第92條第1項規定撤銷受詐欺之意思表示。被告同意補償之意思表示經撤銷後，系爭補償協議已失其效力，原告自不得再執以請求補償金。退萬步言，縱被告不得撤銷同意補償之意思表示，然兩造103年6月9日簽立系爭協議書後，有關套繪管制之辦理，業經內政部以103年7月1日台內營字第0000000000號函令修正，因原告農舍用地面積未超過基地（新塭段112、112之1地號）10分之1比例，依內政部修正後函令，系爭土地之解除套繪管制，無庸農舍基地所有權人即原告之同意，由被告自行申辦解除套繪即可。兩造簽約後情事既已有變更，被告若再依原約定數額給付補償金，顯非公平合理，被告自得依民法第227條之2第1項之規定，請求法院減少其給付。被告前給付原告之補償金500萬元實已超過合理公平範圍，原告再請求被告給付補償金尾款，應無理由。為此請求判決駁回原告之訴，如受不利判決，願供擔保請求免為假執行之宣告。
三、經本院協同兩造進行爭點整理結果，兩造間爭執與不爭執事項如下：
㈠ 不爭執事項：⒈被告前以每坪1萬元之價格，向訴外人林健男購買系爭土地，並簽訂買賣契約書。
⒉被告就系爭土地另與原告簽訂系爭協議書，約定由被告以每
坪3,800元計算補償原告，補償總金額1,039萬9,744元，補償內容包含整地及解除套繪管制（至是否包含其他補償事項，兩造間有爭執）。
⒊被告於簽立系爭協議書後已給付原告500萬元，餘額未付。⒋系爭土地曾提供作為他筆土地（新塭段112、112之1地號）
興建原告農舍之法定空地。原告於簽立系爭協議書後，向宜蘭縣礁溪鄉公所申請系爭土地之解除套繪管制，並業經宜蘭縣礁溪鄉公所解除套繪管制。
⒌系爭土地解除套繪管制後，原告農舍用地（新塭段112、112
之1地號）面積仍達0.25公頃以上，系爭土地之申請解除套繪管制免經他筆土地（新塭段112、112之1地號）所有權人同意，得由被告自行申辦，且無須拆除他筆土地（新塭段11
2、112之1地號）之地上建物。
㈡ 爭執事項：原告依系爭協議書內容請求被告給付補償金尾款539萬9,744元，有無理由？⒈被告抗辯已撤銷受詐欺所為之意思表示，有無理由？⒉被告為情事變更之抗辯，有無理由？
四、茲就上開爭點說明本院得心證之理由：
㈠ 兩造簽立系爭協議書之事實，乃為兩造所不爭。惟就被告補償之範圍，原告稱係包含整地、辦理解除套繪管制之補償，及由原告取得土地售價與賣方實收款之差價等3項，並無被告所抗辯抵押貸款負擔或須拆除農舍部分建物之問題。被告則稱補償範圍包含整地、辦理解除套繪管制，以及原告所稱抵押貸款負擔、因辦理解除套繪須拆除原告農舍部分建物之補償等4項，並無原告所稱由原告取得售價與賣方實收款差價之問題。經查：
⒈依兩造簽立之系爭協議書以觀，其內容針對兩造約定之補償
原因及補償範圍，乃於第2條載明「上開土地因前曾提供作農舍法定空地使用，經雙方同意由甲方（被告）依上開土地每坪3,800元計算補償乙方（原告），乙方於收款後應即塗銷該農舍之法定空地之套繪管制」等語，已表明被告係為補償原告之辦理解除套繪管制事項。又上開補償數額尚包括補償原告整地費用等情，復經兩造於本院審理中一致陳述在卷，此部分亦應認屬事實。是本件兩造間補償協議所約定之補償範圍，係包括原告整地及解除套繪管制所需勞費乙情，應足認定。
⒉至證人吳錫東固到庭證稱：系爭土地是被告女兒要買的，故
兩造跟伊都是介紹人。補償金是補償原告包辦整個土地買賣過戶及整地，及兩造跟伊的介紹費，還包括原告稱原地主拿土地貸款600萬元，以及辦理解除套繪管制需要拆除部分農舍。每坪3,800元扣除土地過戶、整地、還貸款、解除套繪及拆房子的費用跟補貼約200萬元後，3個介紹人均分等語（見本院卷第87頁、第90頁、第92頁）。然被告向林健男買受系爭土地時，土地上並無抵押權負擔乙情，為兩造所不爭，並有原告提出之土地異動索引可稽，證人吳錫東所述原告稱系爭土地有貸款負擔云云，已與土地登記狀況不符。且於一般買賣實務，不動產他項權利負擔之存在與否乃不動產交易之重要事項，買方理當確認是否有他項權利負擔存在以及對應之處理方式，以確保其權益，證人吳錫東卻於本院審理中證稱：代書於簽約時有攜帶土地謄本到場，但被告沒有去看等語（見本院卷第91頁），亦非合於一般交易常情。證人吳錫東證詞有前述瑕疵，其證稱被告亦為本件買賣之介紹人乙情，復與兩造一致主張被告為本件買受人等情，及土地登記簿記載被告登記為土地所有權人之客觀事實不同，證人吳錫東之證詞尚難逕予採信。
⒊原告主張上開約定數額尚包括由原告取得土地售價與賣方實
收款之差價云云，然其主張與協議書所載補償範圍不符，況原告自提起起訴後迭以書狀及言詞表明系爭協議書所載數額係作為原告辦理解除套繪管制之補償，直至本院104年11月17日言詞辯論期日始改稱該數額包括土地售價與賣方實收款之差價等語，亦有原告歷次書狀及本院言詞辯論筆錄可稽。參以證人林健男到庭亦證稱：系爭土地市價有每坪1萬5千多元，因為法定空地的問題，都賣不出去，就透過原告便宜一點賣給被告，在談買賣時，並沒有提到部分價金是被告要給原告等語（見本院卷第85頁）。原告復未舉證證明兩造確約定由原告取得該價差之事實，原告此部分主張自難信有據。⒋被告抗辯上開補償數額包括土地上之抵押貸款負擔云云，然
其抗辯亦與系爭協議書所載補償範圍不符。況本件買賣之出賣人為林健男而非原告，被告與林健男簽訂之買賣契約書亦記載林健男擔保土地產權完整，他項權利負擔或出租他人等情事均由林健男於買賣過戶之前理清等語，有買賣契約書可按（見本院卷第16頁）。則縱系爭土地存在抵押貸款，被告補償之對象亦應非原告，被告稱其同意補償原告之抵押貸款負擔云云，亦與交易常情相違。被告就此部分抗辯，除舉證人吳錫東之證詞外，並未提出其他舉證，而證人吳錫東之證詞尚難採信，已如前述，則被告此部分抗辯即非可採。
⒌被告抗辯補償範圍包括原告為解除套繪管制而須拆除原告農
舍部分建物乙節，按已申請興建農舍領有使用執照之農業用地經套繪管制，除符合下列情形之一者外，不得解除：１農舍坐落之農業用地已變更為非農業用地。２非屬農舍坐落之農業用地已變更為非農業用地。３農舍用地面積與農業用地面積比例符合法令規定，經依變更使用執照程序申請解除套繪管制後，該農業用地面積仍達0.25公頃以上。為農業用地興建農舍辦法第12條第3項所明定。依上開規定，農舍之用地面積若干，確與農業用地得否解除套繪管制極為相關。又系爭土地前作為原告農舍之法定空地，原告農舍之用地面積如未能符合前開規定，即無可能解除系爭土地之套繪管制，是以本件辦理解除套繪管制，乃涉及原告農舍用地面積問題，如兩造將之約於解除套繪管制之補償範圍，亦合於交易常情。參諸原告於本院審理中表示整地費用約30餘萬元等語（見本院卷第211頁），而辦理解除套繪管制亦無須高額規費，兩造約定之補償金卻達近1,040萬元，其間有上千萬元之差距。應認被告稱兩造約定辦理解除套繪管制之補償，尚包括原告須拆除農舍部分建物以符合法規有關解除套繪之要求等情，可資採信。
⒍綜上所言，應認兩造簽立協議書所約定之補償範圍，係包含
原告整地、辦理解除套繪管制及為符合解除套繪管制所須拆除建物之補償。
㈡ 按受詐欺而為意思表示者，依民法第92條第1項之規定，表意人固得撤銷其意思表示，惟主張被詐欺而為表示之當事人，應就此項事實負舉證之責任。本件被告固抗辯原告向被告佯稱有系爭土地有貸款負擔，及原告為辦理解除套繪管制須拆除其農舍部分建物云云。然查，本件無從認兩造約定補償範圍包括土地貸款負擔乙情，已如前述，被告執此主張受原告詐欺而同意補償云云，即無足採。至兩造約定之補償範圍包括原告拆除建物部分，固如前述；且系爭土地經原告向宜蘭縣礁溪鄉公所申請解除套繪管制完竣，並無須拆除原告農舍等情，亦經宜蘭縣礁溪鄉公所104年10月6日礁鄉工字第0000000000號函覆明確（見本院卷第71至72頁），可資認定。
然原告否認於簽立協議書前已知悉辦理解除套繪無須拆除建物，就原告是否明知無須拆除其農舍部分建物猶告知被告不實事項乙情，被告僅稱：原告於簽約前應已向宜蘭縣礁溪鄉公所查證過不須拆除建物云云（見本院卷第146頁），就原告主觀上有詐欺之故意乙節，並未舉證以資證明，被告稱原告故意佯稱不實事項致被告陷於錯誤等情，即難信屬事實。被告抗辯依民法第92條第1項規定撤銷受詐欺之意思表示云云，尚無足採。
㈢ 按契約成立後，情事變更，非當時所得預料，而依其原有效果顯失公平者，當事人得聲請法院增、減其給付或變更其他原有之效果，為民法第227條之2所明定。情事變更原則，旨在規定契約成立後，發生訂約當時不可預料之情事，若依其原有效果顯失公平時，得經由法院裁量增減其給付或變更其他原有之效果，期能公平分配契約當事人間之風險及不可預見之損失。經查：
⒈農業用地興建農地辦法公布施行後，內政部前以93年11月17
日營署建管字第0000000000號函知宜蘭縣政府：「本案已領使用執照之農舍，依上開規定申請變更使用執照時，若該使用執照之部分土地，非屬申請人所有，自應檢附該部分土地所有權人之同意書」。爾後上開辦法於102年7月1日修正，增訂第12條第3項、第4項有關解除套繪管制條件之規定，修正後第12條第4項規定：前項第3款農舍坐落該筆農業用地面積大於0.25公頃，且二者面積比例符合法令規定，其餘超出規定比例部分之農業用地得免經其他土地所有權人之同意，逕依變更使用執照程序解除套繪管制。上開修正規定自102年7月1日施行，而內政部於103年7月1日以台內營字第00000000000號函停止適用內政部前開93年11月17日函令等情，亦有內政部函令可稽。
⒉農業用地興建農舍辦法固於102年7月1日即增訂第12條第4項
有關符合一定條件下，其餘超出規定比例部分之農業用地得免經其他土地所有權人之同意，逕依變更使用執照程序解除套繪管制之規定。然土地相關法規及主管機關就法規所為函示甚多，實無從期待一般民眾得以掌握法規最新修正情況及實務作業規範。即令承辦本件土地買賣之代書莊建榮到庭，亦證稱：在兩造簽訂系爭協議書時，系爭土地如要辦理解除套繪管制，是農舍所有權人也就是原告才有資格申請，被告沒有資格申請等語（見本院卷第83頁）。另經本院函詢宜蘭縣礁溪鄉公所有關103年1月至6月（即102年7月1日法規修正後、內政部103年7月1日函令發布前）就系爭土地之解除套繪管制是否要求檢附農舍基地所有權人同意文件之結果，亦據函覆：系爭土地如於上開時間內申請解除套繪，本所均函請縣府釋示等語，有宜蘭縣礁溪鄉公所105年4月15日礁鄉工字第0000000000號函可稽（見本卷第204頁）。可知上開法規雖已修正，即令於專業代書及承辦公所之實務作業，亦均未確知該辦法修正後，於符合上開辦法第12條第4項要件下，解除套繪管制得免附農舍基地所有權人同意文件。是兩造簽立補償協議時，上開辦法之修正不在兩造認知及預期範圍，足堪認定。兩造於103年6月9日簽立系爭協議書，直至內政部前開103年7月1日函令發布後，實務上始確立解除套繪管制之辦理方式，應認兩造簽立協議後確有情事變更。且依一般觀念，如仍依補償協議當時之原有效果要求被告履約，足使其蒙受重大之不利益，而有顯失公平之情形，被告依前開規定請求調整契約效果等情，應屬可採。爰審酌被告所給付原告之補償金500萬元，已超逾原告所述整地費用及辦理解除套繪管制所需之勞費，被告為情事變更原則之抗辯，主張兩造約定之補償金尾款應全數減除等情，應認可採，則原告請求被告再給付補償金尾款，即非有據，應予駁回。
五、綜上所述，原告依契約之法律關係，請求被告給付補償金539萬9,744元本息，為無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即失所依附，應併予駁回。又本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及未經援用之證據，經審酌後核與判決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 105 年 6 月 28 日
民事庭 法 官 鄧晴馨以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後二十日之不變期間內，向本院提出上訴狀（應附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 105 年 6 月 28 日
書記官 黃敏翠