臺灣宜蘭地方法院民事判決 104年度訴字第22號原 告 王雅慧訴訟代理人 賴昱龍被 告 張盟誼訴訟代理人 黃豪志律師
余宗樹上列當事人間清償債務事件，本院於民國104年4月21日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：被告於民國 103年3月8日與原告簽訂不動產買賣契約書，向原告購買坐落宜蘭縣○○鄉○○段○○○○○○○號土地，及其上同段84建號（門牌號碼；宜蘭縣○○鄉○○路○段○○號）建物所有權全部（下稱系爭房地），約定總價金為新臺幣（下同）1,150萬元，簽約時給付 235萬元、第2次付款即完稅款於自用增值稅、契稅核下3日內給付115萬元、第
3 次付款即交屋尾款於所有權移轉登記暨買方之銀行貸款抵押權設定登記併案由地政事務所收件，並於登記完畢銀行放款之同時交付 800萬元，若買方貸款不足以現金補足，此款先行扣除代償賣方原全部抵押借款（壯圍鄉農會）塗銷完畢後、土地亦鑑界完成3 日內，交付新臺幣（尾款代償後之餘額）予賣方。此外，並約明本約全部買賣價金由合作金庫銀行宜蘭分行庫（下稱合庫宜蘭分行）辦理履約保證；另契約第10條則約定本約簽訂後，倘買方不買或不按約定日期付款，經賣方定期催告仍不給付時，願將既付價金全部由賣方無條件沒收，抵作違約金，並解除本約。嗣因土地鑑界發生農舍越界建築情事，兩造另於103年9月23日簽訂不動產買賣契約變更約定書，同意系爭買賣總價減少75萬元並於尾款中直接扣除，賣方應於該約定書簽立日起1個半月（即同年11月7日前）內交付全部尾款。詎被告未按時於上揭期日前付款，還一再藉故更改付款方式及時間，事後經原告及承辦過戶事宜之王志超代書（即地政士）多次催告，被告仍未將全部款項匯入。原告於103年11月7日寄發存證信函予被告，請其依約支付買賣價金，否則將其匯入履約保證帳戶之 350萬元作為違約金，然被告僅於同年月12、13日分別匯入 230萬元及245萬元，剩餘尾款 250萬元則於103年11月12日寄給原告之存證信函中以原告在宜蘭縣壯圍鄉農會未清償為由，無理要求原告須先清償該貸款，否則將解除契約，而拒絕匯入。故原告乃依前述契約書第10條約定解除系爭買賣契約，並主張沒入被告已匯入履約保證帳戶之 350萬元作為違約金，而向鈞院聲請對被告核發支付命令，並曾於同年11月21日通知仲介及代書於翌（22）日上午在仲介之五福不動產辦理解約及取回系爭房地權狀，但被告及代書卻避不見面。事後，被告雖於同年月24日將最後尾款差額 250萬元匯入，但伊已清楚表示解除契約，後續仲介及代書頻頻來電勸說不要走上司法途徑、訴訟耗時耗力，加上現有界址爭議，可能沒人敢買更加難賣。伊考量資金調度及急於在桃園買房安定、小孩學籍等等因素，為減輕經濟壓力及避免拖延日後賣屋時間，乃於同年12月 8日決定還是賣給被告，並委由代書辦理過戶事宜，同年月16日完成交屋及價金撥付。但伊後來再同意賣給被告，此應屬新成立之買賣契約，僅因買賣標的物、金額及買賣條件皆不變，僅需再辦理完稅過戶事宜，故未重新簽訂書面買賣契約，且其並無拋棄原契約已生違約爭議請求權之意思，所以針對原來解約仍可請求違約金。為此，依系爭買賣契約第10條約定請求被告如數給付系爭違約金等語。並聲明：被告應給付原告 350萬元，及自支付命令送達被告翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。
二、被告則以：原告雖主張被告違反關於系爭買賣契約第10條之約定，而請求被告給付前已存入履約保證帳戶之價款 350萬元之同額價金作為違約金。然事實上，系爭買賣並非被告嗣後反悔不買，係因系爭土地興建農舍越界而重複鑑界多次。再者，前述第10條約定係適用於原訂契約中之第2 條各期付款條件，並未規範適用於補充協議之付款條件。又原告雖曾寄發存證信函予伊，但伊都有照時間匯款，所以 103年11月28日亦有寄存證信函予原告，通知及要求原告應於文到10日內進行系爭房地之移轉過戶程序。後來經過仲介及代書多次居中協調，原告已完成系爭房地之過戶及點交，原告已將價金全部領走，兩造間並無新、舊契約，只有1 份契約。當初伊也主張原告違約，要向他請求 1,075萬元違約金，原告害怕才把房地過戶，此為原契約之履約。至於原告說報警的事情跟伊無關，是原告要向代書強制拿回權狀，無理取鬧，買賣還在進行中，代書也不同意讓他拿回去。後來，兩造於各發生履約爭議後仍有繼續履約之意思，因此方於103年12月9日完成系爭房地之過戶移轉，至於買賣價金部分亦於同年11月間全部給付完畢，足認兩造均已有拋棄原契約所生違約爭議請求權之意思。當時講好大家繼續履約，原違約爭議就不再處理，伊也沒有要再向原告請求，不知原告為何還要告伊。況退萬步言，縱認被告需給付違約金，然因兩造嗣後仍完成給付及買賣，且被告各次匯款時間與原告之催告時間相距尚短，原告於本案並無任何明顯受損情事，縱得請求亦應依民法第 252條規定酌減違約金等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執之事實：
(一)被告於 103年3月8日與原告簽訂不動產買賣契約書，約定以總價 1,150萬元向原告買受系爭房地，並約明系爭買賣契約全部價金辦理履約保證，向合庫宜蘭分行開設履約保證帳戶。嗣因系爭土地鑑界發生農舍越界建築爭議，為此兩造另於同年 9月23日簽訂不動產買賣契約變更約定書，同意買賣總價減少75萬元（即變更為 1,075萬元），並於尾款中直接扣除，被告應於該約定書簽立日起1 個半月內交付全部尾款。
此有系爭不動產買賣契約書及契約變更約定書在卷可按（詳卷宗第117至123頁）
(二)原告於103年11月7日寄發存證信函予被告，主張被告僅依約給付第1 期款235萬元、第2期款115萬元，但遲未見付第3期款725萬元，故依系爭買賣契約書第10條約定催告被告於5日內如數給付，否則將解除契約及沒收已繳第1、2期款合計35
0 萬元等語。此有中壢龍東路郵局第85號存證信函在卷可按（詳卷宗第115、116頁）。
(三)被告於 103年11月12日寄發存證信函予原告，主張其於同年月10日收受上揭原告存證信函，已於同年月13日存入 475萬元至合庫宜蘭分行履約保證帳戶，但因原告出售之不動產有宜蘭縣壯圍鄉農會設定之 250萬抵押權，故通知原告應於文到5 日內先清償該貸款，否則將依系爭買賣契約書第10條約定解除契約及請求倍數賠償等語。此有臺北龍口郵局第122號存證信函在卷可按（詳卷宗第125頁）。
(四)原告於103年11月20日就沒入系爭350萬元作為違約金乙事，向本院聲請對被告核發支付命令，並於同年月24日寄發存證信函予被告，主張依系爭買賣契約書第10條約定解除買賣契約，並通知仲介、代書及被告應於文到 5日內出面返還系爭房地所有權狀、印鑑證明及身分證影本等相關文件等語。此有本院 103年度司促字第5819號支付命令及宜蘭東港路第96號存證信函在卷可按（詳卷宗第82、83頁，支付命令卷第20頁）。
(五)被告於103年12月28日寄發存證信函予原告，主張其於103年12月26日收受上揭原告存證信函，但其於原告發函解除契約前已匯入全部價金，並無違約，反係因可歸責於原告之建物占用水利地事由致系爭買賣過程繁長，故通知原告於10日內履行系爭房地移轉登記事宜，否則視為反悔不賣，將依契約第10條約定請求加倍賠償等語。此有存證信函及原告答辯狀在卷可按（詳卷宗第95、96、138頁）。
(六)原告已於103年12月9日將系爭房地過戶給被告、同年12月16日完成交屋及履約保證帳戶之全部價金撥付。原告並於系爭不動產契約變更約定書上書寫之「103.12.8本約買賣雙方同意繼續依本約履行契約，並由王志超地政士向宜蘭地政事務所申請移轉登記。確認人：」等文字後面簽名。此有系爭不動產契約變更約定書在卷可按（詳卷宗第123頁）。
四、得心證之理由：本件兩造爭執之處，乃在於：(一)兩造於 103年12月間完成系爭房地的過戶事宜及價金交付，是否有成立新的買賣契約或為原契約之履約？(二)兩造有無因系爭房地之過戶及價金交付，而拋棄原契約已生違約爭議請求權之意思？(三)原告主張依原買賣契約第10條之約定，請求被告給付前已存入履約保證帳戶之價款 350萬元之同額金錢，做為違約金，是否有據？茲審酌如下：
(一)兩造於 103年12月間完成系爭不動產的過戶事宜及價金交付，是否有成立新的買賣契約或為原契約之履約？按當事人主張有利於己之事實，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第 277條定有明文。又事實有常態與變態之分，其主張常態事實者無庸負舉證責任，反之，主張變態事實者，則須就其所主張之事實負舉證責任。最高法院著有86年度台上字第891號民事裁判意旨可資參照。查本件兩造前於103年3月8日就系爭房地簽訂不動產買賣契約書，約定總價1,150萬元，並就全部價金交付及履約事宜，向合庫宜蘭分行開設履約保證帳戶，嗣因系爭土地鑑界發生農舍越界建築爭議，為此兩造另於同年 9月23日簽訂不動產買賣契約變更約定書，同意買賣總價減少75萬元（即變更為 1,075萬元），並於尾款中直接扣除，被告並應於該約定書簽立日起1 個半月內交付全部尾款。其後，原告以被告未於同年11月 7日前將尾款 725萬元匯入履約保證帳戶為由，定期發函催告被告於文到5日內給付，被告收受後雖於期限內匯入475萬元至履約保證帳戶，但另以存證信函通知原告應先清償系爭房地經宜蘭縣壯圍鄉農會設定250萬抵押權之貸款，而保留差額250萬元未給付。後原告發函解除契約、主張沒入已匯入履約保證帳戶之第1、2期款合計 350萬元，並向本院聲請對被告核發支付命令；然被告亦否認有違約事實，並限期通知原告應履行系爭房地過戶事宜。嗣經仲介及代書居間協調，原告業於103年12月9日將系爭房地過戶給被告、同年12月16日完成交屋及履約保證帳戶之價金撥付。原告並於系爭不動產契約變更約定書上書寫「103.12.8本約買賣雙方同意繼續依本約履行契約，並由王志超地政士向宜蘭地政事務所申請移轉登記。確認人：」等文字後面簽名以示確認等事實，乃據兩造分別陳明在卷，並有前開不爭執事實所列證據資料可按，堪以認定。又兩造於 103年12月初同意「繼續」履約，其買賣標的物、價金及條件均無變動，並仍以原履約保證帳戶進行交易，亦無另行簽署其他書面買賣契約之事實，亦為原告所自承（詳卷宗第112頁）。執此，兩造於103年12月中旬完成系爭不動產的過戶、點交及價金交付等事宜，顯為原契約之繼續履行甚明，況此除經原告於系爭不動產契約變更約定書加載文字簽認外，且依社會常情及經驗法則觀之，亦屬事理之常態事實。則原告主張伊後來再同意賣給被告，應屬新成立之買賣契約云云，即為例外之變態事實，自應由其負舉證之責。然其僅以系爭買賣契約業經其於 103年11月24日寄發存證信函予被告通知解除而不存在，繼續履約自屬新成立之契約為其論據。惟前開解除契約之意思表示到達被告後，被告否認其解約之合法性，並另於同年月28日存證信函限期原告履行系爭房地之過戶事宜，乃如前述，故系爭買賣契約是否業經合法解除而失其效力於兩造間顯存有爭議，且未經訴訟判認而有所不明。從而，兩造在此爭議未決之狀態下，嗣後均同意再「繼續履行契約」，完成原買賣標的物即系爭房地之過戶、點交及價金交付行為，縱認原告未明示，亦應認其業以默示之繼續履約行為撤回（或撤銷）先前所為解除契約之意思表示，並因被告之同意而發生撤回（或撤銷）之效力，故原告主張係依新成立的契約而為履約行為云云，並不足為採。
(二)兩造有無因系爭不動產之過戶及價金交付，而拋棄原契約已生違約爭議請求權之意思？
１、按解釋意思表示應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句，民法第98條定有明文。意思表示不明確，使之明確，屬意思表示之解釋；意思表示不完備，使之完備，屬意思表示之補充。前者可減少爭議，後者可使意思表示之無效減至最低程度。意思表示解釋之客體，為依表示行為所表示於外部之意思，而非其內心之意思。當事人為意思表示時，格於表達力之不足及差異，恆須加以闡釋，至其內心之意思，既未形之於外，尚無從加以揣摩。故在解釋有對話人之意思表示時，應以在對話人得了解之情事為範圍，表意人所為表示行為之言語、文字或舉動，如無特別情事，應以交易上應有之意義而為解釋，如以與交易慣行不同之意思為解釋時，限於對話人知其情事或可得而知，否則仍不能逸出交易慣行的意義。解釋意思表示端在探求表意人為意思表示之目的性及法律行為之和諧性，解釋契約尤須斟酌交易上之習慣及經濟目的，依誠信原則而為之。又關於法律行為之解釋方法，應以當事人所欲達到之目的、習慣、任意法規及誠信原則為標準，合理解釋之，其中應將目的列為最先，習慣次之，任意法規又次之，誠信原則始終介於其間以修正或補足之（最高法院88年度台上字第1671號民事裁判意旨參照）。
２、本件兩造於103年9月23日就系爭不動產買買簽訂變更約定書，同意減少價金並另定尾款交付期限，其後原告以被告逾期未交付尾款，定期催告後亦未足額匯款而於 103年11月24日發函解除契約，並主張沒入匯入履約保證帳戶之 350萬元而於同年月20日向本院聲請對被告核發支付命令；然被告收受後否認有違約事實，另於同年月28日限期通知原告應履行過戶事宜。嗣經仲介及代書居間協調，原告業於同年12月9 日將系爭房地過戶、同年月16日完成交屋及價金撥付。且前述履約乃為原契約之履行，縱認原告未明示，亦應認以默示之繼續履約行為撤回（或撤銷）先前所為解除契約之意思表示，並因被告之同意而發生撤回（或撤銷）之效力，業經本院審認如上。然原告主張其縱為前述履約行為，亦無拋棄原契約已生違約爭議請求權之意思，被告則抗辯：兩造於各發生履約爭議後仍有繼續履約之意思，因此方於103年12月9日完成系爭不動產之過戶移轉，至於價金部分亦於同年11月間全部給付完畢，足認兩造均已有拋棄原契約所生違約爭議請求權之意，伊也沒有要再向原告請求，不知原告為何還要告伊等語，而各執乙詞。經查，兩造於103年3月8日簽訂之不動產買賣契約書第10條定有：「本約簽訂後，倘甲方（即被告）不買或不按約定日期付款，經乙方（即原告）定期催告仍不給付時，願將既付價金全部由賣方無條件沒收，抵作違約金，並解除本約，如乙方不賣或不照約履行應盡義務時亦應將已收價款如數退還甲方外，另賠償所收價款同額之損害金與甲方後，本約方得解除，各無異議」之約定，此乃為兩造所不爭，並有前述契約書在卷可按。而依其契約文義，乃係賦予原告於被告不買或經定期催告後仍逾期未為給付時，得行使契約解除權並沒入原告已付價款作為違約金拒絕返還；反之，於原告不賣或違反應盡義務時，則賦予被告有得向原告請求返還已付價款及另給付同額（已收價款）損害金之請求權，且該契約於原告履行返還及賠償義務後始得解除。故原則上，除兩造間事後別有其他約定外，原告之契約解除權與其得主張沒入而拒絕返還已付價金之抗辯權，應同其命運、尚難割裂適用；至兩造如發生履約爭議得否另依債務不履行等法律關係而為權利主張，則屬另一範疇，尚難逕本此約定而為請求。從而，原告固於 103年11月24日向被告發函解除契約並主張沒入匯入履約保證帳戶之 350萬元，暨曾於同年月20日基於相同之事由向本院聲請對被告核發支付命令，主張沒入系爭已付價款，然其事後既已同意繼續履約而可認業已撤回（或撤銷）先前所為解除契約之意思表示，且原告亦未舉證兩造間就此有達成其他例外約定之合意存在，自承：「（問：兩造後來同意完成過戶，對於之前已經發生的違約爭議，包括原告主張被告違約，要解除契約並給付違約金，被告主張原告違約，也請求違約金，對此部分有無達成共識？）我有跟仲介和代書說我還是會向被告要違約金，但我沒有告訴被告。」等語在卷（詳卷宗第86頁）自應認其得主張沒入原告已付價款作為違約金拒絕返還之權利，亦已隨同消滅。此由原告繼續履約後，亦係自原主張沒入之履約保證帳戶受領「買賣價款」而非「沒入價款」之事實，益可證之。故原告於前述變更約定書簽認：「103.12.8本約買賣雙方同意繼續依本約履行契約，並由王志超地政士向宜蘭地政事務所申請移轉登記」等內容時雖未明載其拋棄前主張沒入違約金之權利或類此文字，亦應不生影響。
２、況查，證人陳明安即系爭房地之仲介結證：「（問：是否知道被告付款部分後來有發生爭議？）銀行來看過之後，原告沒過幾天就寄了存證信函給被告，被告也回了存證信函給原告，雙方都有彼此的想法，想法內容就如存證信函的內容，雙方各有各的道理。原告是堅持被告要按照契約約定的時間付款，被告主張他的錢已經準備好，但系爭房地上有原告向農會的貸款，被告認為原告應該要先行還清，才能保障他的權利，他的意思是原告把貸款還清，他才可以把尾款存入履保帳戶」、「契約最後是繼續進行，我和代書去協調雙方各退一步，後來雙方都同意接受我們的勸說，所以雙方會同到合作金庫把尾款繳入履約帳戶，然後再辦理過戶」、「當初代書本來有建議雙方寫份書面表示之前的事情就不要再互告，因為被告方面比較隨性，表示只要完成過戶就好，原告本來也說要不要請被告再來看一次房子，不要事後發生爭議，被告也說不用，只要過戶就好，雙方是有拋棄之前紛爭的意思，只是基於信任沒有寫成書面」、「（問：原告要完成後續履約或者同意過戶時，有無告知你或代書或被告他還會再向被告要求違約金？）沒有。…我也覺得很突然，因為當時雙方口頭達成共識。」等語明確（詳卷宗第104頁背面至第106頁）；另證人王志超亦證稱：「我是地政士，系爭房地我有經手，是五福不動產找我去的，我跟他們有合作。本來是一般正常的買賣和程序處理，結果在鑑界的時候發生爭議，發現建物有越界建築的情形，這部分由雙方協議後，同意價金減少，越界的部分有協議由買方自行處理，這部分有簽定協議書」、「後來越界建築，買方無法貸款」、「原來約定尾款是要代償，但是因為涉及原貸款銀行和新貸款銀行不是同一家，新貸款銀行一定會要求要先將原貸款銀行的貸款代償完畢，才可以把剩餘款項撥入履約保證帳戶。況且本件土地因為越界建築的問題，根本沒有辦法辦理貸款，所以本件被告並沒有辦理貸款，因為貸款辦到一半發現越界建築，銀行就不同意貸款」、「雙方在將尾款存入履約保證帳戶及辦理過戶的過程中有發生一些爭議，彼此寄存證信函，但到最後雙方都同意將尾款存入履約保證帳戶及辦理過戶，應該視為雙方已經同意繼續履行契約，原發生的爭議都不再主張。我本來也建議買方這邊我約原告來我那裡簽一份雙方放棄民、刑事責任的確認書，買方單純認為雙方既然已經繼續履約，原來的爭議沒有必要簽立確認書，…如果要同意過戶，這些問題應該在過戶前就提出來」、「尾款交付也就是最後撥款給賣方領取最後剩餘尾款的時候，雙方還有在銀行撥款見面，賣方也沒有主張任何其他的問題，順利的結案」、「（問：最後協商兩造完成履約匯款及過戶時，原告有無表示就過去的違約責任，他還要向被告請求？）沒有。原告後來同意過戶到領款結案，過程中完全沒有主張追訴過去的任何責任的權利」、「交付結案尾款給原告的日期是在 103年12月16日，買賣地政事務所收件日期是103年12月9日申請移轉登記」綦詳（詳卷宗第107至109頁）。足認兩造於103年12月8日同意按原契約繼續履行時，亦應有就先前互寄存證信函各為權利主張，互相退讓不再續行爭執之合意存在為是。故系爭沒入違約金之權利，縱認未因兩造事後均同意繼續履約而可認隨同原告撤回（或撤銷）原解除契約之意思表示而消滅，亦應認有因系爭房地之過戶及價金交付，而拋棄原契約已生違約爭議請求權之意思存在。
(三)原告主張依原買賣契約第10條之約定，請求被告給付前已存入履約保證帳戶之價款350萬元之同額金錢，做為違約金，是否有據？查兩造在前述解約爭議未決之狀態下，嗣後均同意再「繼續履行契約」，完成原買賣標的物即系爭房地之過戶、點交及價金交付行為，縱認原告未明示，亦應認其業以默示之繼續履約行為撤回（或撤銷）先前所為解除契約之意思表示，並因被告之同意而發生撤回（或撤銷）之效力，故系爭沒入違約金之權利應隨同消滅；且縱認未因此消滅，原告已同意自原主張沒入之履約保證帳戶受領「買賣價款」，而非沒入價款，此外原告亦未舉證證明就此有「對被告」另為權利保留之聲明，自應認其業因同意系爭房地之過戶及價金交付（撥付），而拋棄原契約已生違約爭議請求權之意思。故原告自系爭履約保證帳戶受領價金後，另主張被告依系爭買賣契約第10條之約定，仍應再給付其前已存入履約保證帳戶之價款350萬元之同額金錢做為違約金云云，自屬無據。
(四)綜上所述，原告依系爭買賣契約第10條之約定，請求被告應給付原告 350萬元，及自支付命令送達被告翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息，為無理由，應予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及舉證，經核與判決結果無影響於逐一論列，併此敘明。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 104 年 5 月 15 日
臺灣宜蘭地方法院民事庭
法 官 林翠華以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後二十日之不變期間內，向本院提出上訴狀（應附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 104 年 5 月 15 日
書記官 吳文雄