臺灣宜蘭地方法院民事判決 104年度訴字第368號原 告 王素娥訴訟代理人 曾威龍律師被 告 楊美玉訴訟代理人 沈志成律師上列當事人間給付價款事件，本院於中華民國105年3月30日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣貳佰萬元及自民國一０四年六月九日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，暨自民國一０四年六月九日至清償日止，按日給付以新臺幣壹仟陸佰玖拾參萬肆仟貳佰捌拾元之千分之零點五計算之違約金。
訴訟費用由被告負擔。
本判決於原告以新臺幣陸拾柒萬元供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣貳佰萬元為原告預供擔保後，得免為假執行。
事實及理由
壹、原告主張：
一、緣兩造於民國104年1月2日簽訂土地買賣契約（下稱系爭買賣契約），由被告向原告購買坐落宜蘭縣○○鄉○○○段○○○○號（面積2544.6平方公尺）、390地號（面積2544.6平方公尺）二筆農地（下稱系爭土地）之所有權全部，買賣價款為新臺幣（下同）1693萬4280元，並約定第一期簽約款：於104年1月2日給付17萬元、104年1月6日給付183萬元；第二期備證款：於104年1月16日給付293萬4280元；第三期尾款：於104年2月15日過戶完成及貸款核下時給付1150萬元、於土地點交時給付50萬元（至遲於簽約日起90日內）。豈料原告依約在104年3月23日將系爭土地之所有權全部移轉登記予被告後，被告竟於104年5月19日寄發存證信函予原告，以「系爭買賣已發生契約第6條產權保證之第2項及第15條其他特約事項之情況，伊主張解除系爭買賣契約」為由，拒絕給付剩餘之200萬元尾款，原告遂委請律師寄發存證信予被告，要求被告於函到7日內出面點交系爭土地，並給付尾款200萬元，該存證信函已於104年6月1日送交予被告收受，然被告迄今置之不理，為此，爰依據買賣契約法律關係，訴請（訴之聲明）被告應給付原告尾款200萬元及自104年6月9日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之法定遲延利息，暨自104年6月9日起至清償日止，按日給付以1693萬4280元之千分之0.5計算之約定違約金，並願供擔保，請准宣告假執行。
二、系爭買賣契約第6條第2項係約定「前開標的若因都市計畫或其他法令已有變更使用或被徵收之虞時乙方（即賣方）應於簽約時確實告知，如有隱匿、欺瞞時，乙方即屬違約，但上述情形於產權移轉期間主管機關頒佈變更或徵收時，雙方同意以減少價金或解除契約解除之」，然系爭土地之買賣標的並無被告所謂有都市計畫或其他法令變更使用或被徵收之虞之情事，原告並無任何隱匿欺瞞之情事。其次，系爭買賣契約契約第15條係約定「1.本出賣土地若有作為農地空地比無法申請農舍建築執照時，則甲方得不買，乙方應於確認後五日內無息返還已收甲方之全部買賣價款，而已發生之全部費用由乙方負擔。2.買方知悉本約土地毗鄰水路同段371、392地號水利用地為給水系統，依現況點交」。而被告依上開約定，於簽約時已明確知悉毗鄰水路之水利用地為給水系統。另外，宜蘭縣三星鄉公所亦於104年1月19日明確函覆系土地並無套繪為已建築之法定空地等情。依此，足見系爭買賣契約，並無發生被告所指之解約事由，被告主張解除系爭買賣契約而拒絕給付尾款200萬元，顯無理由。
三、系爭土地屬農地，本係作為農用，至於被告購買系爭土地究作為轉投資或有其他之額外目的，核與原告無涉，原告並無「承諾系爭兩塊農地可以取得搭排許可，承諾會協助取得搭排許可」之情，被告以原告無法履行「使系爭土地取得搭排許可」給付義務為由，抗辯解除系爭買賣契約並拒絕給付尾款200萬元，自屬無據。
四、被告從事房地產賣交易十年以上，被告於購買系爭土地之前，既已知悉「系爭二筆土地毗鄰水路同段371、392地號水利用地為給水系統」，並載明於系爭買賣契約書第15條其他特別約定事項第2款，且被告購買系爭土地前所提出之103年12月24日斡旋金暨買賣議價委託書上，更已載明「註：四、搭排水買方自行處理。」等語。足見被告早已表明系爭土地之搭排水由其自行處理，原告根本未承諾系爭土地可以取得搭排許可，亦未承諾會協助其取得搭排許可。被告以「原告有使系爭土地取得搭排許可之給付義務，並已無法履行上開給付義務」為由，抗辯解除系爭買賣契約並拒絕給付尾款200萬元，自屬無據。
五、依據證人江文生、李文蒼、林麗卿、張堂武、陳金塗於鈞院審理中之證詞，足證於系爭土地之買賣過程中，根本沒有人向被告承諾或保證系爭土地可以取得搭排許可，也沒有人向被告承諾或保證會協助被告取得搭排許可。因此被告抗辯「原告已承諾系爭土地可以取得搭排許可，並承諾會協助被告取得搭排許可。」云云，自非可採。
六、系爭土地總面積為1539.48坪，買賣價格為1693萬4280元，換算每坪買賣價格為1萬1000元，符合一般農用農地之交易價格。且系爭土地因沒有排水，兩造議定之買賣價格比當時當地的農地行情低一點，業經證人江文生證述屬實。證人李文蒼亦證稱「因為當時附近的農地的價格已經開價到1萬5000元或1萬8000元，所以本件買賣時，我們有告知道因為沒有排水，排水要自己處理，所以還是依原價來賣。」等語，足證被告知悉系爭土地沒有排水之狀況，且陳明搭排水自行處理而購買，原告豈有低價出售又再承諾系爭土地可以取得搭排許可、會協助其取得搭排許可之理！故被告所辯「原告已承諾系爭土地可以取得搭排許可，並承諾會協助被告取得搭排許可。」云云，自非可採。
七、至於仲介人員李文蒼雖證稱「伊有對楊美玉說在買賣完成後，會盡量幫助她申請排水的事情，但伊沒有保證說一定可以申請通過」云云，係李文蒼個人之行為，與原告無涉。另證人張堂武雖稱「曾聽聞代書林麗卿云整地整好後，這樣聲請排水就沒有問題。仲介公司的老闆說，這一塊地排水應該沒有問題，這塊地隔壁的土地也是有人在買賣，也是可以蓋農舍，所以這塊地排水是沒有問題的」云云，核與證人林麗卿及李文蒼所證述經過不符，更與卷內所附之證據不相吻合，亦與證人江文生所證述被告已知系爭土地無排水之情況不相符，故證人張堂武上開說詞容與事實有間，並不足採信。
貳、被告則抗辯稱：
一、原告雖已於104年3月23日將系爭土地之所有權全部移轉登記予被告，但尚未完成系爭土地之點交，且兩造簽訂系爭買賣契約時，原告已口頭承諾系爭土地可以取得搭排許可，並承諾會協助取得搭排許可，原告自有履行上開約定之給付義務，然原告事後並未依約履行上開給付義務，已屬不完全給付，被告自得主張解除系爭買賣契約，並拒絕給付尾款200萬元予原告。因此，原告依據系爭買賣契約訴請被告給付尾款200萬元及法定遲延利息，暨約定之違約金，於法自屬無據，爰求為（答辯聲明）駁回原告之訴及假執行之聲請，如受不利益判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
二、被告購買系爭土地之目的在於興建農舍，此為原告所明知，此觀系爭買賣契約第15條其他特別約定事項第1款之約定內容即明。依據農業用地興建農舍辦法之規定，若不能經灌溉系統之主管機關即農田水利會核准搭排，即無法取得農舍之建照。而於洽談系爭土地之買賣時，原告雖曾告知系爭土地毗鄰同段371、392地號水利用地為給水系統，然並未提出該兩條水利用地屬給水系統之證明，且原告及其仲介即系爭土地買賣之代書林麗卿多次向被告保證上開地號水路雖為給水系統，然系爭土地附近仍有排水溝渠，可以申請搭排許可，可在鄰近道路鋪設地下涵洞，通過道路排水至該排水溝渠，仍可取得農舍建築執照。被告信以為真，方與原告簽約，否則被告斷無可能花費1600餘萬元購買不能取得農舍興建執照之土地。然依地籍圖所示，原告及其仲介所稱「可供搭排之排水溝渠」係指同段394地號之水利用地、所稱「可鋪設涵洞通過之道路」係指同段393地號道路用地，姑不論未經上開393地號土地所有權人宜蘭縣政府許可，可否鋪設涵洞經他人道路搭排，然經被告向宜蘭農田水利會人員詢問結果，該排水溝渠為回歸水，不能供農舍搭排使用。又被告函詢宜蘭農田水利會，系爭兩筆土地毗鄰水路可否搭排？經該會亦已回覆該水路係屬灌溉水源，無法受理搭排申請。依此，足認原告已無法履行「使系爭土地取得搭排許可」之給付義務，則被告自得主張解除系爭買賣契約，並拒絕給付尾款200萬元。
三、原告所稱之斡旋契約，並非系爭買賣契約約定的一部分，斡旋契約上的記載跟本件無關。且因被告對於能否取得搭排許可一直有質疑，原告才會口頭承諾會協助取得，並承諾一定拿得到。因此，使系爭土地取得搭排許可，自屬原告應負之契約給付義務，原告既已無法履行上開給付義務，被告主張解除系爭買賣契約，並拒絕給付尾款200萬元，自屬有理。
四、依據證人張堂武、陳金塗於鈞院審理中之證詞，可知兩造之仲介李文蒼、林麗卿均曾承諾系爭土地可以取得搭排可許可，李文蒼、林麗卿亦稱提及地主亦承諾會協助取得搭排可許可，以致被告相信李文蒼、林麗卿之說詞，同意以與系爭土地前次交易相同、可興建農舍之每坪1萬1000元之高價購買系爭土地，否則被告豈有愚昧至此，於系爭土地無法取得搭排許可之情形下，花費鉅資購買系爭農地！是以證人李文蒼、林麗卿證稱僅對被告表示在買賣完成後，會盡量幫被告申請排水之問題，但沒有保證一定會申請通過云云，顯非可採。
五、系爭農地能否取得搭排許可，本係被告是否決定購買之關鍵，李文蒼、林麗卿、陳金塗、原告等人對此均有認知，倘李文蒼、林麗卿非受原告及陳金塗授權，指示渠等向被告承諾系爭農地可取得搭排許可，甚至地主承諾會協助取得，若地主堅持以無排水渠道之現狀出售，李文蒼、林麗卿斷無自作主張，未經授權，擅自向被告做出上開承諾之理，佐以證人江文生於審理時證稱好像地主於簽約時講被告要申請搭排可以幫忙等語，若非地主曾委託李文蒼、林麗卿向被告傳達上意，否則其既堅持以系爭農地現狀並無排水之狀態出售，何須於簽約時提及可以幫忙等語。依此，李文蒼、林麗卿承諾系爭農地可以取得搭排許可、地主會協助取得搭排許可之意思表示，已直接對原告發生效力，原告即負有協助被告取得搭排許可之義務。而本件已無法取得搭排許可，契約目的已無法達成，被告解除本件買賣契約為有理由。
六、原告本即負有告知系爭土地臨近水路可否取得搭排許可，並協助取得搭排許可之義務，此為系爭買賣契約之附隨義務，原告疏於查證、確認，即向被告保證系爭土地鄰近水路可供搭排取得搭排許可，顯已違反其附隨義務，致使契約目的即被告購買系爭土地興建農舍之目的無法達成，被告自可依民法第227條第1項、第259條規定，解除系爭買賣契約。依此，系爭買賣契約既經被告合法解除，原告訴請被告給付系爭買賣契約之尾款及法定遲延利息，暨約定之違約金，即均無理由。
參、兩造不爭執之事項（見本院卷第59頁）：
一、被告於104年1月2 日向原告購買坐落宜蘭縣○○鄉○○○段○○○○號（面積2544.6平方公尺）、390地號（面積2544.6平方公尺）二筆農地（即系爭土地），買賣價款為1693萬4280元。
二、系爭土地的所有權已於104年3月23日移轉登記至被告名下。
三、關於系爭買賣契約被告尚有尾款200萬元未支付予原告。
四、系爭土地分別毗鄰同段371、392地號宜蘭農田水利會月眉圳幹線萬貴貴林1-3小給及月眉圳幹線萬貴貴林1-7小給，該水路係屬灌溉水源。
五、兩造對卷內起訴狀及答辯狀所附證據之形式上真正均不爭執。
肆、本件經整理並協議簡化爭點如下（見本院卷第59頁）：原告依據兩造間的買賣契約法律關係，訴請被告給付價金200萬元，及自104年6月9日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之法定遲延利息，暨自104年6月9日起至清償日止，按日給付以1693萬4280元之千分之0.5計算之違約金，是否有理由？即被告抗辯原告違反了「原告承諾系爭土地可以取得搭排許可，也會協助被告取得搭排許可」的給付義務，主張原告不完全給付而解除系爭買賣契約是否有理由？
伍、就上開爭點，本院判斷如下：
一、按稱買賣者，謂當事人約定一方移轉財產權於他方，他方支付價金之契約，當事人就標的物及其價金互相同意時，買賣契約即為成立；物之出賣人，負交付其物於買受人，並使其取得該物所有權之義務；買受人對於出賣人，有交付約定價金及受領標的物之義務，民法第345條、第348條第1項、第367條定有明文。又按當事人預期不確定事實之發生，以該事實發生時為債務之清償期者，應認該事實發生時或其發生已不能時，為清償期屆至之時，倘債務人以不正當行為阻止該事實之發生，應類推適用民法第101條第1項「因條件成就而受不利益之當事人，如以不正當行為阻其條件之成就者，視為條件已成就。」規定，視為清償期已屆至（參見最高法院88年度台上字第3254號裁判意旨）。經查：
（一）本件情形，兩造於104年1月2日簽訂土地買賣契約（即系爭買賣契約），由被告向原告購買坐落宜蘭縣○○鄉○○○段○○○○號（面積2544.6平方公尺）、390地號（面積25
44.6平方公尺）二筆農地（即稱系爭土地）之所有權全部，買賣價款為1693萬4280元，並約定第一期簽約款：於104年1月2日給付17萬元、104年1月6日給付183萬元；第二期備證款：於104年1月16日給付293萬4280元；第三期尾款：於104年2月15日鑑界過戶完成及貸款核下時給付1150萬元、於土地點交時給付50萬元（至遲於簽約日起90日內）；原告已在104年3月23日將系爭土地之所有權全部移轉登記予被告；被告迄今尚有尾款200萬元未支付予原告等情，有系爭買賣契約書在卷可稽（見本院卷第7至10頁），並為兩造所不爭執（見不爭執事項一至三），自堪定屬實。
（二）其次，原告既已在104年3月23日將系爭土地之所有權全部移轉登記予被告，而被告已在104年3月27日給付1000萬元予原告之事實，亦有系爭買賣契約書付款備忘錄上之記載可佐（見本院卷第10頁），顯然系爭買賣契約第三期尾款中之1150萬元之清償期已經屆至（即鑑界過戶已經完成及貸款已經核下），則被告自有依約清償給付剩餘之150萬元尾款予原告之義務。
（三）再者，原告已委請律師寄發存證信予被告，要求被告於函到7日內出面點交系爭土地，並給付尾款200萬元，該存證信函已於104年6月1日送交予被告收受之事實，有五結二結郵局000092號存證信函及掛號郵件回執在卷可佐（見本院卷第15至19頁），雖被告早於104年5月19日寄發冬山群英郵局000035號存證信函予原告，主張解除系爭買賣契約（見本院卷第13頁），然被告解除系爭買賣契約之主張於法並非可採（詳本判決後述理由二），是以被告以解除契約為由，拒絕點交受領系爭土地，自屬以不正當行為阻止該點交事實之發生，依據前揭說明，自應類推適用民法第101條第1項，視為原告已完成點交行為，系爭買賣契約第三期尾款中之50萬元之清償期亦已經屆至，被告仍有依約清償給付剩餘之50萬元尾款予原告之義務。被告辯稱「本件尚未完成系爭土地之點交，原告無權請求支付尾款」云云，自不足採。
（四）另按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任，其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之五，民法第229條第2項、第233條第1項、第203條亦有明定。經查，系爭買賣契約第三期尾款中之150萬元、50萬元之清償期均已屆至，且原告已寄發存證信予被告，要求被告於函到7日內給付上述之尾款共200萬元，該存證信函已於104年6月1日送交予被告收受之事實，業經認定在前，則原告依據上開規定，請求被告給付自催告給付期限屆滿日104年6月8日之翌日起，即自104年6月9日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之法定遲延利息，亦屬可採。
（五）又系爭買賣契約第9條第2項已約定「若有遲延者，應按每日以總價金千分之零點五計算之違約金給付他方。」，本件原告既自104年6月9日即屬遲延給付前述之200萬元尾款，則原告依據前揭約定，請求被告應自104年6月9日至清償日止，按日給付以系爭買賣契約總價金1693萬4280元之千分之0.5計算之違約金，亦屬有據。
（六）從而，原告依據買賣契約法律關係，訴請被告給付伊尾款200萬元及自104年6月9日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之法定遲延利息，暨自104年6月9日起至清償日止，按日給付以1693萬4280元之千分之0.5計算之約定違約金，於法自屬有據。
二、按因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利；債權人於有第226條之情形（即給付不能）時，得解除其契約，民法第227條第1項、第256條雖定有明文，且查契約成立生效後，債務人除負有債之關係所固有、必備，並用以決定債之關係類型之「主給付義務」外，為準備、確定、支持及完全履行之主給付義務，以確保債權人之利益能獲得完全之滿足，俾當事人締結契約之目的得以實現，尚負有「從給付義務」。又為履行給付義務或保護債權人人身或財產上利益，於契約發展過程基於誠信原則，亦負有協力及告知等以輔助實現債權人給付利益之「附隨義務」。倘債務人未盡主給付義務、從給付義務、附隨義務，即應負民法第227條第1項不完全給付債務不履行之責任。又附隨義務，性質上屬於非構成契約原素或要素之義務，如有違反，債權人原則上固僅得請求損害賠償，然倘為與給付目的相關之附隨義務之違反，而足以影響契約目的之達成，使債權人無法實現其訂立契約之利益，則與違反主給付義務對債權人所造成之結果，在本質上並無差異（皆使當事人締結契約之目的無法達成），自亦應賦予債權人契約解除權，以確保債權人利益得以獲得完全之滿足，俾維護契約應有之規範功能與秩序（參見最高法院93年度台上字第1185號、100年度台上字第2號、100年度台上字第171號裁判意旨）。惟契約成立生效後，債務人固負有「主給付義務」、「從給付義務」，甚至是「附隨義務」，然契約既係因當事人互相表示意思一致而成立，債權人並因契約成立而得基於債之關係，向債務人請求為給付，債務人則只須依債務本旨，向債權人或其他有受領權人為清償即可（民法第153、199、309條規定參照），故所謂「主給付義務」、「從給付義務」、「附隨義務」之內容及範圍為何，即應視契約兩造之合意內容為定。至於契約當事人訂立契約之動機本屬多端，不論其動機是否對造所明知，苟未將動機表明契約當中，並將「與動機滿足有關之事項」列於契約給付範圍內，即不能逕行認為「與動機滿足有關之事項」亦在契約之「主給付義務」、「從給付義務」、「附隨義務」內容及範圍內。次按，當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條定有明文，故當事人於其利己事實之主張，除事實於法院已顯著，或為其職權上已認知者外，應負立證之責（最高法院18年上字第1685號、19年上字第1039號判例意旨參照），則債權人主張「債務人所為之給付屬於為不完全給付」時，自應先舉證債務人依契約所應為「主給付義務」、「從給付義務」、「附隨義務」之內容及範圍為何，及債務人所為之給付與前述「主給付義務」、「從給付義務」、「附隨義務」之內容及範圍不符之事實，於債權人證明上開事實後，債務人始須就「不完全給付係因不可歸責於債務人之事由」乙節，負舉證之責任。本件情形，被告雖抗辯「原告違反了『原告承諾系爭土地可以取得搭排許可，也會協助被告取得搭排許可』的給付義務，原告有不完全給付之情形，被告已合法解除系爭買賣契約，原告再依系爭買賣契約訴請被告給付尾款200萬元及法定遲延利息，暨約定違約金，均屬無理由。」云云，然上情已為原告所否認，則被告應就「原告承諾系爭土地可以取得搭排許可，也會協助被告取得搭排許可」係在系爭買賣契約「主給付義務」、「從給付義務」、「附隨義務」內容及範圍內之事實，負舉證責任，經查：
（一）按買賣契約乃當事人約定一方移轉財產權於他方，他方支付價金之契約，當事人就標的物及其價金互相同意時，買賣契約即為成立，物之出賣人，即負交付其物於買受人，並使其取得該物所有權之義務，買受人對於出賣人，即有交付約定價金及受領標的物之義務（民法第345條、第348條第1項、第367條規定參照）。因此，依據系爭買賣契約書之書面約定內容（見本院卷第7至10頁），足認出賣人即原告所負之「主給付義務」為「將宜蘭縣○○鄉○○○段○○○○號（面積2544.6平方公尺）、390地號（面積2544.6平方公尺）二筆農地（即系爭土地）之所有權全部移轉登記予被告，並將系爭土地交付予被告占有。」（參系爭買賣契約書第1、7條約定）。又依據系爭買賣契約書之書面約定內容，亦堪認原告所另負有之「從給付義務」或「附隨義務」僅包括「提出系爭土地無套繪之公文」（參系爭買賣契約書第3條約定）、「完成鑑界」（參系爭買賣契約書第3條約定）、「交付系爭土地之所有權狀」（參系爭買賣契約書第3條約定）、「提出辦理所有權移轉登記所須文件及印鑑章、印鑑證明」（參系爭買賣契約書第4條第2款、第10條第3款約定）、「支付應納之土地增值稅、契稅、工程受益費或塗銷抵押權所需費用」（參系爭買賣契約書第5條約定）、「保證產權清楚，無一物數賣或被限制登記及三七五租約等情事，如有權利或產權糾紛，應負責排除之。如有優先承買權人，保證優先承買權人已放棄優先承買權。」（參系爭買賣契約書第6條第1款約定）、「於簽約時，若系爭土地因都市計畫或其他法令已有變更使用或被徵收之虞時，應將上情告知買方」（參系爭買賣契約書第6條第2款約定）、「保證系爭土地非屬法定空地」（參系爭買賣契約書第15條第1款約定）等。因此，依據系爭買賣契約書所載內容，顯然兩造以書面約定出賣人即原告所負「主給付義務」、「從給付義務」、「附隨義務」之內容及範圍確實並未包括被告所抗辯之「原告承諾系爭土地可以取得搭排許可，也會協助被告取得搭排許可」在內。
（二）至於被告買受系爭土地之動機，即簽署系爭買賣契約之動機，縱使係為將來要在系爭土地上興建農舍，且此一動機亦為原告明知，然系爭土地可否作為興建農舍使用，必須符合諸多條件。依據兩造104年1月2日締約時仍適用之「宜蘭縣興建農舍申請人資格及農舍建築審查辦法」（宜蘭縣政府訂頒，業已於104年11月17日廢止）及「農業用地興建農舍辦法」（行政院農業委員會訂頒）之規定，可知農地興建農舍必須具備：申請人必須為農民，取得農地必須超過二年、興建農舍之該筆農地面積不得小於零點二五公頃、提出於農業用地直接從事農業經營之具體證明文件、提出農業經營計畫等申請文件、提出無自用農舍證明文件、該農地屬未經申請興建農舍之農業用地之證明文件（即未受套繪管制、非屬法定空地之證明文件）、該農地整體配置農舍用地面積應為矩形區塊，一側應臨接道路，一側應臨接地界線，自道路境界線至該區塊後側境界線之深度不得超過二十公尺，面積不得超過該農業用地面積百分之十，且不得超過一千平方公尺、農舍用地面積範圍內配置建築物，其臨道路側退縮深度除都市計畫另有規定外，不得小於三公尺、百分之九十農業經營用地應有寬度四公尺以上空間連接道路，以供農耕機具通行使用、農舍用地面積不得超過該農業用地面積百分之十，扣除農舍用地面積後，供農業生產使用部分之農業經營用地應為完整區塊，且其面積不得低於該農業用地面積百分之九十、農舍之放流水應符合放流水標準，並排入排水溝渠，放流水流排入灌排系統者，應經該管理機關（構）同意及水利主管機關核准（即取得所謂之「搭排許可」）等諸多要件（參見104年11月17日廢止前，由宜蘭縣政府訂頒之宜蘭縣興建農舍申請人資格及農舍建築審查辦法、行政院農業委員會102年7月1日訂頒之農業用地興建農舍辦法之相關規定），而上開農舍興建規定及要件，亦為從事土地交易買賣多年之被告所明知，此觀被告在買受系爭土地前，於103年12月14日所簽署之斡旋金暨買賣議價委託書上載明「搭排水買方自行處理」等旨（見本院卷第6頁）、被告於系爭買賣契約書上明文要求「原告應提出系爭土地無套繪之公文，及保證系爭土地非屬法定空地」等旨、證人張堂武所稱「被告從事房地產交易買賣事業，時間大概10年以上。
」等旨（見本院卷第92至93頁）即明。然未將農業用地做為農業生產、種植農作物使用，將之作為興建農舍之基地使用，畢竟係屬農業用地之非常態使用情形，且前述農地興建農舍之要件具備與否，亦非均取決出賣農地之人主觀上是否有履行之意願，而係客觀上取決於主管機關之行政裁量結果。因此，苟未將「與動機（即興建農舍）滿足有關之事項」列於買賣農地契約之給付範圍內，即難認為該等與「與動機（即興建農舍）滿足有關之事項」係屬農地買賣契約發展過程中，基於誠信原則所生之「附隨義務」。以本件情形而言，縱使被告買受系爭土地之動機，係為將來要在系爭土地上興建農舍使用，然依前所述，上述之農舍興建規定及要件為被告所明知，而被告於簽署系爭買賣契約，就與「與動機（即興建農舍）滿足有關之事項」，既僅提出「原告應提出系爭土地無套繪之公文，及保證系爭土地非屬法定空地」之要求，至於其餘與「與動機（即興建農舍）滿足有關之事項」則未見被告提出有此需求並形諸於文字，且系爭土地毗鄰水路同段371、392地號水利用地均為給水系統之事實，即毗鄰之水利地無法取得搭排許可之事實，亦據原告明白告知被告，並載明於系爭買賣契約書第15條第2款約定內，顯然原告已盡其告知義務，則所謂「取得系爭土地之搭排許可」即不能認為係屬系爭農地買賣契約發展過程中，基於誠信原則所生之「附隨義務」。被告辯稱「原告本即負有告知系爭土地臨近水路可否取得搭排許可，並協助取得搭排許可之義務，此為系爭買賣契約之附隨義務。」云云，於法尚屬無據，自不足採。
（三）被告另抗辯稱「原告已經口頭承諾系爭土地可以取得搭排許可，也會協助被告取得搭排許可，則搭排許可之取得，亦屬原告之契約給付義務。」云云，已為原告所否認，且查：
1、「搭排許可」之取得與否，為近年來宜蘭地區農業用地得否興建農舍之重要文件，且宜蘭地區農業用地近年來因難以取得水利主管機關（即宜蘭縣農田水利會）所核發之「搭排許可」，以致無法興建農舍，導致農業用地交易數量及交易價格均下降，迭經媒體屢次報導，而屬眾所周知之事實。而被告既從事土地交易買賣多年，且對於前揭農舍興建之規定及要件知之甚詳，既然被告於系爭買賣契約書上已知明文要求載明「原告應提出系爭土地無套繪之公文，及保證系爭土地非屬法定空地」等旨，則倘若於系爭買賣契約簽署之過程中，確有發生「原告承諾系爭土地可以取得搭排許可，也會協助被告取得搭排許可」之情事，被告豈有可能未要求將此承諾以白紙黑字寫清楚，明載於系爭買賣契約書上之理！豈有可能放任此一與系爭土地能否興建農舍、與系爭土地市場交易價值高低有關之重要承諾，僅以口頭方式存在兩造間之理！因此，被告所辯「原告已經『口頭承諾』系爭土地可以取得搭排許可，也會協助被告取得搭排許可。」云云，顯與常理有違，已難遽予採認。
2、其次，依據被告於104年5月19日所寄發予原告之解約存證信為所載內容（見本院卷第13頁），其所主張解除系爭買賣契約之理由為「系爭買賣已發生契約第6條第2款、第15條之情事」，然系爭買賣契約第6條第2項係約定「前開標的若因都市計畫或其他法令已有變更使用或被徵收之虞時乙方（即賣方）應於簽約時確實告知，如有隱匿、欺瞞時，乙方即屬違約，但上述情形於產權移轉期間主管機關頒佈變更或徵收時，雙方同意以減少價金或解除契約解除之」、第15條則係約定「1.本出賣土地若有作為農地空地比無法申請農舍建築執照時，則甲方得不買（即本買賣契約無條件解除），乙方應於確認後五日內無息返還已收甲方之全部買賣價款，而已發生之全部費用由乙方負擔。2.買方知悉本約土地毗鄰水路同段371、392地號水利用地為給水系統，依現況點交」，顯均與被告於本院審理時所主張解約之理由「原告已經口頭承諾系爭土地可以取得搭排許可，也會協助被告取得搭排許可，現今已確定系爭土地無法取得搭排許可，原告已屬不完全給付。」完全歧異。依此，益徵被告所辯「原告已經『口頭承諾』系爭土地可以取得搭排許可，也會協助被告取得搭排許可。」云云，難以信為真實。
3、再者，依據被告所提出被證二103年10月6日宜蘭縣羅東地政事務所製發之地籍圖謄本（見本院卷第40頁），參諸系爭買賣契約書第15條第2款約定「買方知悉本約土地毗鄰水路同段
371、392地號水利用地為給水系統，依現況點交。」等旨，足認被告於簽訂系爭買賣契約當時，即已明知系爭土地所直接相鄰之二條水利溝渠（即上述之371、392地號水利用地）均屬給水系統，而非一條為進水系統、一條為排水系統，亦即被告已明知系爭土地之灌、排情形，與一般農業用地之灌、排情形有異，顯然上開異常情形已造成系爭土地無法取得搭排許可，則倘若原告確曾對於被告為「系爭土地可以取得搭排許可，也會協助被告取得搭排許可」之「口頭承諾」，被告豈有未將此口頭承諾轉化為文字，明白將之書寫在系爭買賣契約書上，將之明文列為原告給付義務之理！由此，更足以認定被告所辯「原告已經『口頭承諾』系爭土地可以取得搭排許可，也會協助被告取得搭排許可。」云云，確與常情理有違。
4、此外，依據原告所取得被告在買受系爭土地前，於103年12月14日所簽署之斡旋金暨買賣議價委託書之記載內容，被告既已表明「搭排水由買方自行處理」之旨，則衡情原告亦無再以口頭承諾「系爭土地可以取得搭排許可，也會協助被告取得搭排許可」，而無端增加自己給付義務之理！由此，亦可見被告所辯「原告已經『口頭承諾』系爭土地可以取得搭排許可，也會協助被告取得搭排許可。」云云，確實並不合理。
5、末查，綜核兩造所舉證人江文生（被告方之仲介）、林麗卿（承辦地政士）、李文蒼（兩造之仲介）、陳金塗（原告之夫）、張堂武（被告之友人）於本院審理中之證詞（見本院卷第68至82、92至94頁），已足認定於系爭買賣契約之磋商及簽約過程中，確實並無原告或其授權之人對於被告為「系爭土地可以取得搭排許可，也會協助被告取得搭排許可」之「口頭承諾」之情事。其中，應特別說明者：
（1）證人江文生雖證述「（被告訴訟代理人：賣方包括出賣人、賣方仲介有無跟楊美玉或是你提到他們可以解決排水的問題？）當初簽約不知道誰有提出若要申請蓋房子可能排水要排到大排去，若楊美玉要申請的話，可以幫忙而已，沒有說一定可以。（被告訴訟代理人：是否記得是誰說楊美玉要申請蓋房子的話，可以幫忙處理排水排到大排的事情？）當初是說要蓋房子因為沒有排水，但前面有大排，若要蓋房子可以從這條路過去申請看看，可以幫忙。（被告訴訟代理人：是否記得這是誰講的？）好像是地主還是誰，我不記得。（被告訴訟代理人：你說好像是地主講這句話，這是簽約之前還是簽約當時說的？）簽約時，因為從頭到尾我只有簽約那天有去而已。」（見本院卷第69頁）及「（法官：以科技設備提示本院卷第40頁地籍圖謄本，依地籍圖謄本顯示，系爭389、390地號土地前後有371、392地號的水利地，你說當時有人說『如果楊美玉要蓋房子的話，因為這兩塊土地沒有排水，但是前面有大排，若要蓋房子的話，可以從這條路過去申請看看，可以幫忙』，既然原告將389、390地號土地賣給了被告，出賣人如何幫忙買方來申請排水的事情？）392是水溝，393是道路，394是大排，395也是道路。那個人說的幫忙是什麼意思我不知道，但蓋房子是楊美玉提的，那個人說楊美玉若要申請蓋房子，可以申請看看經過393道路的下面排到394的大排的意思，但沒有保證一定可以做到，只說可以申請看看。（原告訴訟代理人：可以申請看看經過393道路下面排到394大排」是否沒有保證一定做到？）是，只是說可以申請看看而已，沒有保證一定可以。（法官：既然賣方已經將土地賣給被告，賣方怎麼可以幫忙買方來申請排水的問題？）當初對方是說你去申請看看，我可以幫忙，但我不知道他要怎麼幫忙。」（見本院卷第71頁）等情、證人林麗卿雖證述「（法官：在你處理兩造系爭買賣契約的過程中，你有沒有聽到任何人向楊美玉為承諾或保證系爭兩筆土地可以取得搭排許可？或者是可以協助楊美玉取得搭排許可？）譽佳居找我去的那次，我有聽到譽佳居說要幫忙楊美玉處理搭排的事，除此之外沒有聽到其他人提過。（法官：譽佳居的誰說要幫忙楊美玉處理搭排的事情？）李文蒼。（法官：李文蒼說要幫忙楊美玉處理搭排的事情，他的意思究竟是什麼？說的內容究竟是什麼？）我不是很清楚，只是李文蒼有提到買賣完成之後要儘量幫忙楊美玉申請搭排的事情。（法官：李文蒼有跟楊美玉說他一定會負責讓這兩塊地取得搭排許可嗎？）沒有。」（見本院卷第74至75頁）等情、證人李文蒼雖證述「（法官：對於證人林麗卿剛才作證時說，有一次譽佳居的人請她到譽佳居去，那一次楊美玉有問到排水的問題，在那次她有聽到你對楊美玉說在買賣完成後，會儘量幫助她申請排水的事情，對此有何意見？）我有這樣講過，但我沒有保證說一定可以申請通過。（法官：你所謂儘量幫助她申請排水的事情是指怎樣幫助她？）因為兩條都是進水，我們可以請縣政府的人去現場看看，是否能夠將其中一條改為排水。（法官：那所謂的要幫忙楊美玉申請排水的事情，是誰決定的？）是我自己決定的，不是王素娥叫我講的，也沒有經過王素娥的授權。（法官：你對楊美玉說要儘量幫助她申請搭排水的事情，你有無保證一定會成功？）沒有。（法官：所以在本件買賣申請搭排水許可的這件事情，究竟是不是這件買賣契約賣方所應該要負擔的義務？）在斡旋書中有寫到排水由買方自己負責。當初楊美玉出這個價錢的時候，我們就已經告知說沒有排水了，因為價錢比一般的還低。（法官：是否沒有保證搭排水一定會幫她弄好？）沒有，只是說儘量會幫忙她，幫忙的方式就是我剛剛說的那樣。」（見本院卷第78頁）等情，然依據上開證人證述之情節，至多僅能認定證人李文蒼曾經向被告表示會儘量協助被告處理搭排申請之事，並無法認定證人李文蒼已對於被告為「系爭土地可以取得搭排許可，也會協助被告取得搭排許可」之「口頭承諾」，更無法認定於系爭買賣契約之磋商及簽約過程中，原告或其授權之人業已對於被告為「系爭土地可以取得搭排許可，也會協助被告取得搭排許可」之「口頭承諾」。
（2）至於證人張堂武雖證述「（被告訴訟代理人：你因為楊美玉這件買賣土地的事情到譽佳居去當天在討論什麼事？）當天是代書跟譽佳居老闆在跟楊美玉討論土地買賣事宜，要叫楊美玉買這塊土地，就是討論這些事。（被告訴訟代理人：當天現場有沒有人提到如何解決這兩塊地排水的問題？）有，當天是代書，一個女代書及譽佳居的老闆，代書說這塊地排水的問題，因為這塊地上放有建築工程的材料，所以按照那個情形聲請排水是聲請不出來的，代書說只要這個買賣完成後，只要把土地上的工程材料全部清除，整地整好後，這樣聲請排水就沒有問題。（被告訴訟代理人：現場除了女代書這樣說之外，還有沒有其他人向楊美玉表示可以解決排水問題？）除了女代書外，仲介公司的老闆說，這一塊地排水應該沒有問題，這塊地隔壁的土地也是有人在買賣，也是可以蓋農舍，所以這塊地排水是沒有問題的，假如這塊地買下來會帶楊美玉去了解隔壁土地地主是如何買賣土地及蓋農舍，請教他是怎麼蓋的，仲介老闆說這塊地可以買，附近的地也有人買也可以蓋農舍，這個地成交後我會帶你去認識附近蓋農舍的地主。（被告訴訟代理人：現場有沒有人提到說地主可以協助買方取得搭排許可？）這個我不清楚。（被告訴訟代理人：當時譽佳居老闆跟女代書有無說明如何取得搭排許可？）這個我不清楚。」（見本院卷第93頁）及「（法官：在你到譽佳居去聽楊美玉買賣本件土地的過程當中，你有沒有聽到仲介公司的人員有向楊美玉承諾，或者是保證這兩筆土地可以取得搭排許可？）沒有保證，但有說我剛才講的那些話。（法官：在你到譽佳居去聽楊美玉買賣本件土地的過程當中，你有沒有聽到代書有向楊美玉承諾，或者是保證這兩筆土地可以取得搭排許可？）沒有保證，但有說我剛才講的那些話。（法官：在你到譽佳居去聽楊美玉買賣本件土地的過程當中，你有沒有聽到仲介公司的人有向楊美玉承諾，或者是保證會協助楊美玉取得這兩筆土地的搭排許可？）就只有聽到我剛才講的那些話。（法官：在你到譽佳居去聽楊美玉買賣本件土地的過程當中，你有沒有聽到代書有向楊美玉承諾，或者是保證會協助楊美玉取得這兩筆土地的搭排許可？）沒有保證，但有聽到我剛剛說的那些話。」（見本院卷第94頁）云云，然上述有關地政士林麗卿部分之證詞內容，顯與證人江文生、林麗卿、李文蒼、陳金塗所證述之情節不合，且查系爭土地因為無法取得搭排許可，以致在系爭買賣契約之前的前一位買方即以此為由解除買賣契約之事實，既為處理該件買賣之地政士林麗卿所明知，則地政士林麗卿豈有對於被告表示「買賣完成後，只要將土地上的工程材料全部清除，整地整好後，這樣申請排水就沒有問題。」之可能？更何況，倘若地政士林麗卿真有此表示，則被告豈有未要求將「原告有義務取得搭排許可」列在書面契約上，或將「若無法取得搭排許可，被告有權解除系爭買賣契約」列在書面契約上之理！因此，證人張堂武有關林麗卿部分之證詞，顯難採信為真實，並無法認定林麗卿已對於被告為「系爭土地可以取得搭排許可，也會協助被告取得搭排許可」之「口頭承諾」。另上述有關仲介公司老闆李文蒼部分之證詞內容，查系爭土地因為無法取得搭排許可，以致在系爭買賣契約之前的前一位買方即以此為由解除買賣契約之事實，亦為李文蒼所明知，則李文蒼是否有可能再對於被告表示「系爭土地之排水應該沒有問題」等語，顯然有疑！況且，縱使李文蒼確曾對被告表示「系爭土地之排水應該沒有問題」等旨，顯然亦屬李文蒼基於「因為隔壁土地也是有人在買賣，也是可以蓋農舍」之事實，所產生之主觀上猜測言語，依李文蒼之陳述內容，其僅是表示將以「如果買賣成交，他會帶被告去了解隔壁土地地主是如何買賣土地及蓋農舍。」之方式，來協助被告處理搭排許可之問題，無從認為李文蒼已對於被告為「系爭土地可以取得搭排許可，也會協助被告取得搭排許可」之「口頭承諾」。從而，依據證人張堂武所為證詞，依然無法認定於系爭買賣契約之磋商及簽約過程中，原告或其授權之人業已對於被告為「系爭土地可以取得搭排許可，也會協助被告取得搭排許可」之「口頭承諾」之事實。
（3）依據證人江文生所為「我當初介紹系爭土地給被告的時候，有嚴厲的跟她說，這塊農地曾經有買賣過，但沒有排水，所以買方要求退還，賣方也全部退還，我有跟她說這塊農地是沒有排水的，我沒有跟她說排水的問題可以解決。」之證詞（見本院卷第69、70頁）、證人林麗卿所為「因為原告在第一次買賣時，才知道這塊地前後都是給水，所以要再賣的時候，有請仲介一定要告知被告這地的前後都是給水，並加註在契約上，一定要跟被告講清楚原告是不負責排水這個區塊。」之證詞（見本院卷第73、74頁）、證人李文蒼所為「（原告訴訟代理人：以科技設備提示本院卷第6頁斡旋金暨買賣議價委託書，本件備註四的內容是否記載如上？）是。（原告訴訟代理人：以科技設備提示本院卷第6頁斡旋金暨買賣議價委託書，此份文件是否在103年12月24日簽立的？）是。（原告訴訟代理人：買方在此之前是否已經決定搭排水要自己處理？）是。（原告訴訟代理人：本件是你仲介雙方去買賣的，之前有無告知買方沒有排水系統？）有，因為兩個都是進水。（原告訴訟代理人：以科技設備提示本院卷第7頁至第10頁土地買賣契約書，簽立契約書時你有無在場？）有。（原告訴訟代理人：以科技設備提示本院卷第7頁至第10頁土地買賣契約書，第15條第2款的記載是否表示無排水狀態？）是。（原告訴訟代理人：所以買方也同意以此方式來買賣？）是。」之證詞（見本院卷第76頁），證人陳金塗「（原告訴訟代理人：以科技設備提示本院卷第7頁至第10頁土地買賣契約書，依第15條第2款的記載，買方當時是否已經知道沒有排水系統？）知道。我們就是照現況賣。」之證詞（見本院卷第79、80頁），可知系爭土地因為無法取得搭排許可，以致在系爭買賣契約之前的前一位買方即以此為由解除買賣契約之事實，已為兩造及參與之仲介、地政士所明知，則在此情形下，原告或其授權之人斷無可能再於磋商及締約過程中，對於被告為「系爭土地可以取得搭排許可，也會協助被告取得搭排許可」之「口頭承諾」之理！
（4）依據證人江文生所為「（原告訴訟代理人：這件買賣後來一坪買賣多少？）1萬1000元。（原告訴訟代理人：這個行情是否是正常的農地買賣？）我不敢說正常，但比當時當地的農地行情低一點。（法官：你說本件買賣的成交行情比當時當地的農地行情低一點，有無特殊原因？）因為它沒有排水。」之證詞（見本院卷第70、71頁）、證人李文蒼所為「（被告訴訟代理人：王素娥與楊美玉的買賣，在簽約當時既然你說買方要自己處理排水的問題，為什麼還願意用每坪1萬1000元的價格購買？）因為當時附近的農地的價格已經開價到1萬5000元或1萬8000元，所以本件買賣時，我們有告知因為沒有排水，排水要自己處理，所以還是依原價來賣。」之證詞（見本院卷第77頁），參以系爭買賣契約書第15條第2款約定「買方知悉本約土地毗鄰水路同段371、392地號水利用地為給水系統，依現況點交。」等旨，可見兩造對於「系爭土地取得搭排許可有困難，原告不負責取得搭排許可」一事，均已明白認知，因此兩造方以較當時當地農業用地市場交易行情為低之價格達成買賣之合意，依此事實觀之，更足認定於系爭買賣契約之磋商及簽約過程中，原告或其授權之人確實並未於被告為「系爭土地可以取得搭排許可，也會協助被告取得搭排許可」之「口頭承諾」。
（四）至於被告另辯「原告及代書林麗卿多次向被告『保證』上開地號水路雖為給水系統，然系爭土地附近仍有排水溝渠，可以申請搭排許可，可在鄰近道路鋪設地下涵洞，通過道路排水至該排水溝渠，仍可取得農舍建築執照」云云，核與證人江文生所述情節不符，且無其他證據可佐，顯屬被告片面說詞，自不足採。
（五）此外，被告復未能舉出其他證據以實其說，則其抗辯「原告已口頭承諾系爭土地可以取得搭排許可，也會協助被告取得搭排許可，取得搭排許可已屬原告依據系爭買賣契約所應負之給付（主給付、從給付、附隨給付）義務」云云，自非可採，其以「原告未履行取得系爭土地搭排許可之給付義務，已屬不完全給付」為由，主張解除系爭買賣契約，於法自屬無據，並不生解約之效力，其仍應依系爭買賣契之約定，負給付價金予原告及受領系爭土地之義務。
陸、綜上所述，被告解除系爭買賣契約之抗辯既非可採，原告又已依系爭買賣契約履行其給付義務完畢，且被告給付尾款200萬元之清償期限亦均已屆至，則原告依據買賣契約法律關係，訴請被告給付伊尾款200萬元及自104年6月9日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之法定遲延利息，暨自104年6月9日起至清償日止，按日給付以1693萬4280元之千分之0.5計算之約定違約金，即為有理由，應予準許。又兩造分別陳明願供擔保，請求為准、免假執行之宣告，經核於法均無不合，爰分別酌定相當之擔保金額准許之。
柒、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及未經援用之證據，經本院審酌後認對判決結果不生影響，爰不一一論列，附此敘明。
捌、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 105 年 4 月 13 日
民事庭法 官 劉家祥以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後二十日之不變期間內，向本院提出上訴狀（應附繕本）。
中 華 民 國 105 年 4 月 13 日
書記官 劉慈萱