臺灣宜蘭地方法院民事判決 104年度訴字第38號原 告 馬肇南
鄒宜蘭共 同訴訟代理人 蔡銘書律師被 告 游添發訴訟代理人 羅明宏律師
林森敏律師狄彥君律師上列當事人間返還價金等事件，本院於中華民國104年11月4日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、原告主張：
一、坐落宜蘭縣○○鄉○○段○○○號、地目田、面積1925平方公尺、所有權全部之土地（下稱系爭土地）為被告所有。原告前於民國102 年10月22日與被告簽署不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約），以價金新臺幣（下同）1160萬元向被告購買系爭土地所有權全部，並約定被告應提供資格供原告出資興建農舍，原告已依約給付第一期款定金110 萬元予被告。依系爭買賣契約第3 條「付款約定及條件」之約定，買賣標的為配建農地，俟被告於取得農業使用證明、無農舍證明、無套繪管制證明及鑑界成果圖時，原告應給付被告第二期款465萬元，然因被告遲未能於約定之102年11月29日前取得上開各項文件，經過兩造溝通後，被告同意第二期款延至使用執照核准後支付，而後被告始陸續申請取得農業使用證明等文件。因被告上開延滯，已延後原告申辦建築執照之進度，惟被告於103年8月至10月間仍同意協助配合申請，並提供申辦建築執照所需之文件。詎料，原告委請陳逢澤建築師於103年10月30日提出建築執照申請後，被告卻於103 年11月6日或7 日無端向主管機關承辦人員表示未授權陳逢澤建築師申請建築執照，致使陳逢澤建築師事務所人員於同年月11日撤回申請案，導致原告無法取得農舍建築執照。事後原告與被告幾番溝通，甚而發函催告履約，被告仍置之不理，被告既然不依約履行提供資格供原告興建農舍之義務，其違約情事明顯，爰依民法第226條第1 項、第256條規定及系爭買賣契約第8條第2項約定，解除系爭買賣契約，並以起訴書狀繕本之送達，作為解除契約意思表示之送達。系爭買賣契約經解除後，原告自得依民法第226條第1項、第256條、第259條第1、2款、第260條規定及系爭不動產買賣契約第8條第2 項約定，請求被告返還已繳價款110萬元，及賠償與同額之110萬元違約金，並請求被告賠償原告為興建農舍所支出之建築師設計費20萬元、勘輿師父看風水費用1 萬元、地政士費用及規費3 萬1212元、農田水利會搭排水規費9917元、板橋施工費4 萬5000元、農地除草費用2000元等損失。為此，爰訴請（訴之聲明）被告給付249 萬8129元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，並願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告已自認並未依系爭買賣契約第3條約定，於102年11月29日前履行取得農業使用證明等文件之對待給付義務，原告自無依系爭買賣契約第3 條約定期限給付第二期款之義務。況且，就第二期款之給付，原告已經透過證人即地政士李滄寅（下稱李滄寅）與被告溝通，獲得被告同意於取得使用執照時再行付款。退步言之，依據李滄寅之證詞可知，被告已同意將第二期款延後至建築執照核發時給付，亦即第二、三期款一同給付，李滄寅既有雙方代理權限，就延後付款乙節，既經李滄寅明確表示被告同意第二期款可與第三期款同時給付，應認雙方確有合意延後付款，而無庸依系爭買賣契約第
3 條約定履行。事後因被告之合夥股東有意見，而使被告發函催告給付第二期款及解除系爭買賣契約，但被告既已同意第二期款之給付期限為建築執照核發時，然系爭農舍之建築執照根本尚未核發，顯然第二期款之給付期限尚未屆至，被告所為之解約行為自不生效力。
三、原告接獲被告103 年8月18日所發解約存證信函後，即於103年8 月19日以存證信函回覆被告，要求被告於三日內提供農地使用證明書及無農舍證明，被告於接獲上開存證信函後，未曾主張系爭買賣契約已經解除，亦未曾表示任何異議，更未向李滄寅取回其印章，且於函達三日內即提供資料供李滄寅代理申請農地使用證明書及無農舍證明，被告並於103年9月底至10月初之間，配合鄉公所人員及李滄寅親至系爭土地現場履勘，員山鄉公所因而於103 年10月間再度核發無農舍證明、農地使用證明。可見被告於斯時確無解約之意，亦未認為兩造已經解約，更係與原告合意繼續依系爭買賣契約之約定履行。惟事後被告片面毀約，不願再協助配合申請建築執照，經原告於104 年1月6日以律師函催告被告於函達七日內履行契約仍未履行，則系爭買賣契約即於該函送達後七日，由原告合法解除。退步言之，被告迄今仍未履行，原告主張以起訴狀繕本之送達，作為解約意思表示之送達。系爭買賣契約既然經原告合法解除，原告自得請求被告返還已收價款，並賠償同額之違約金及所受其餘損害。
四、若鈞院認被告主張解約為有理由，因被告沒收買賣價金 110萬元，亦有過高情事，爰依民法第252 條規定，請求酌減至相當之數額。
貳、被告則抗辯稱：
一、依系爭買賣契約第3 條約定，無論被告是否提出農業使用證明、無農舍證明、無套繪管制證明及鑑界成果圖，原告至遲應於102年11月29日前，給付第二期款465萬元。況且，被告已分別於102年12月6日取得農業使用證明、102 年12月11日取得鑑界成果圖、於103年1月13日取得無農舍證明（於地政實務上，主管機關於核發無農舍證明時，即會先查詢是否有套繪管制），於103年2月19日取得興建農舍資格證明，並於103年2月28日前將上開文件交付予原告指定之陳逢澤建築師事務所，是被告已依約履行系爭買賣契約第3 條所約定之文件提出義務，原告自有依約交付第二期款之義務。
二、否認「已同意將第二期款延至取得建照執照時給付」、「已同意將第二期款延至取得使用執照時給付」等事實。原告之主張係「要求李滄寅與被告溝通第二期款於取得使用執照時給付，被告已經同意」云云，然李滄寅卻證稱「被告同意在建照執照核發時，第二、三期款一起付」，顯然兩造之意思表示並不合致，則系爭買賣契約關於第二期款之付款時間約定並未變更。再依據李滄寅之證詞，可知系爭買賣契約第 3條所約定第二期款之給付期限為「被告提出農業使用證明、無農舍證明、無套繪管制證明及鑑界成果圖之時」，而被告已於103年2月28日將前揭文件全部交付予原告指定之陳逢澤建築師事務所，則原告自有依約於103年2月28日交付第二期款之義務。
三、惟原告於103年2月28日之後，遲未依約交付第二期款，被告乃於103 年7月7日以宜蘭中山路郵局第000254號存證信函通知原告及李滄寅，請求於函到十日內給付第二期款並繼續履行契約，否則主張違約將逕予解約，已生合法催告之效力，惟原告逾期仍未履行給付第二期款之義務，被告遂於103年8月18日再以台北安和郵局第002259號存證信函通知原告及李滄寅，解除系爭買賣契約，已生合法解除系爭買賣契約之效力。則依系爭買賣契約第8條第1項規定，被告自得沒收第一期款110 萬元充作為違約金。原告事後再主張解除系爭買賣契約，並起訴要求被告返還價金及賠償損害云云，於法自屬無據。
四、於被告解約後，原告雖於103年8月19日寄發存證信函要求被告再次提供農地使用證明及無農舍證明，但因系爭買賣契約已經解除，原告所發存證信函自無拘束被告之效力，被告亦未同意原告繼續履約之請求。且前述被告103年7月7日、103年8 月18日所發催告付款及解約之存證信函副本均已同時送達予李滄寅，其目的即是通知李滄寅「被告已解除系爭買賣契約，並撤回針對系爭買賣契約授予李滄寅之代理權」，李滄寅為熟知地政及民事契約等法律之專業地政士，當然知悉在被告解除系爭買賣契約後，其不得再以被告代理人之名義，針對系爭買賣契約為任何行為。況且，被告亦已明確對於李滄寅表示不同意第二次提供農地使用證明及無農舍證明。從而，李滄寅於103年8月19日以後，再以被告代理人之身分，向相關機關提出農地使用證明及無農舍證明之申請，係屬無權代理行為，被告並不承認李滄寅所為之前揭無權代理行為，依民法第170 條規定，該等行為對於被告已確定不發生效力。是以，原告主張「由103年8月19日以後之申辦各項證明等行為，足證系爭契約並未解除，被告並有繼續履約之事實」云云，顯不足採。
五、爰求為（答辯聲明）駁回原告之訴，如受不利之判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
參、兩造不爭執之事項（見本院卷第112 頁，為說明之便，字句內容略有修正）：
一、原告於102 年10月22日與被告簽署系爭買賣契約，約定由原告向被告買受系爭土地所有權全部，被告並應提供資格供原告出資興建農舍，買賣價金為1160萬元。原告已於102 年10月24日給付第一期款110萬元予被告。
二、依系爭買賣契約文字，第3條第1項約定：被告應於102 年11月20日給付第二期款465萬元。第2項約定：買賣標的為配建農地，俟乙方（即被告）取得農業使用證明、無農舍證明、無套繪管制及鑑界成果圖時交付本次款，惟應於前開期日內。
三、被告分別於102年12月6日取得農業使用證明（被證1號）、102年12月11日取得鑑界成果圖（被證2號）、於103 年1月13日取得無農舍證明（被證3號）、於103 年2月19日取得興建農舍資格證明（原證4號）。
四、被告於103 年7月7日以宜蘭中山路郵局第000254號存證信函通知原告及李滄寅，請求於函到十日內給付第二期款並繼續本買賣契約之履行，如逾期未付款履行者，將逕予解約並沒收已給付之價款。
五、被告於103年8月18日以台北安和郵局第002259號存證信函通知原告及李滄寅，解除買賣契約並沒收已繳價金110萬元。
六、原告於接獲被告前揭存證信函，於103年8月19日以宜蘭大學郵局第000078號存證信函以被告拒絕提供無農舍證明、農業使用證明為由，要求被告再次提供上開資料。
七、原告於104 年1月6日由蔡銘書律師以（104）誠字第001號律師函主張被告無故不履行契約義務，要求被告繼續履行契約義務。
八、宜蘭縣員山鄉公所於103年10月6日核發確無農舍證明，於同年月9日核發農業用地作農業使用證明書。
肆、本件經整理並協議簡化爭點如下（見本院卷第112 頁背面）：
原告依據民法第226第1項、第256條、第259第1款、第2款、第260條、系爭買賣契約第8條第2 項之法律關係，訴請被告給付249 萬8129元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，是否有理由？
伍、就上開爭點，本院判斷如下：
一、按系爭買賣契約第8條第1款約定「甲方（即買方、原告，下同）不依約履行付款或契約所定其他各項義務者，即為甲方違約，乙方（即賣方、被告，下同）得限期催告履行，逾期仍不履行即得予解除契約並將已收之價款全數沒收，充作違約罰金。」、第2 款約定「乙方如不履行契約所定各項義務者，即為乙方違約，甲方得限期催告履行，逾期仍不履行即得予解除契約，乙方應將所收價款退還外，並應同時賠償已繳價款同額之違約罰金。」，此有系爭買賣契約書在卷可稽（見本院卷第6 至12頁）。系爭買賣契約既為兩造基於契約自由、私法自治原則而合意成立，則兩造自應同受此契約約定內容之拘束。又關於違約金之約定部分，兩造於訂約時，既已盱衡自己履約之意願、經濟能力、對方違約時自己所受損害之程度等主、客觀因素，本諸自由意識及平等地位自主決定，除非兩造能主張並舉證約定之違約金額過高而顯失公平，法院始得得基於法律之規定，審酌該約定金額是否確有過高情事及應予如何核減至相當數額，以實現社會正義外，兩造均應同受上開違約金約定之拘束，法院亦應予以尊重，始符系爭買賣契約契約約定之本旨。否則倘一造於違約時，仍得任意指摘原約定之違約金額過高而要求核減，無異將一造不履行契約之不利益歸由另一造分攤，不僅對另一造難謂為公平，抑且有礙交易安全及私法秩序之維護。至於約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，固為民法第 252條所明定，然此一規定乃係賦與法院得依兩造所提出之事證資料，斟酌社會經濟狀況並平衡兩造利益而為妥適裁量、判斷之權限，非謂法院須依職權蒐集、調查有關當事人約定之違約金額是否有過高之事實，而因此排除債務人就違約金過高之利己事實，依辯論主義所應負之主張及舉證責任（最高法院93年度台上字第909 號、92年度台上字第2747號裁判意旨參照）。
二、關於系爭買賣契約第二期價金之支付，兩造約定內容為「甲方就本件買賣應支付之下列各期價款，除契約另有約定外，雙方同意於受託地政士之事務所，以各該付款日之即期支票或現金交付乙方或由甲方直接匯款入乙方或其指定帳戶，乙方於後附之付款明細表中簽收之，除匯款或乙方有另立收據外，均以付款明細表之簽收為給付之依據。【第二期：無農舍證明】新臺幣四百六十五萬元。甲方應於民國102 年11月29日以現金、即期支票一次付清。買賣標的為配建農地，俟乙方取得農業使用證明、無農舍證明、無套繪管制證明及鑑界成果圖時交付本次款，惟於前開期日內。」（見系爭買賣契約第3條第2款），而此付款約定之意旨，原告主張係「被告取得農業使用證明、無農舍證明、無套繪管制證明及鑑界成果圖時，原告始應給付被告第二期款465 萬元，且被告應於102 年11月29日前取得上開各項文件。」云云，被告則抗辯「無論被告是否提出農業使用證明、無農舍證明、無套繪管制證明及鑑界成果圖，原告至遲應於102 年11月29日前給付第二期款465 萬元。」云云，二者顯然並不一致。就此，系爭不動產買賣契約之繕打人及兩造所委託之地政士李滄寅於本院審理時已結證「系爭買賣契約書是在我的事務所簽署的，當時在場的有馬先生、馬太太、游先生，還有一位介紹的江先生，系爭不動產買賣契約書上約定的各條款是當場議定後才繕打、手寫的。系爭買賣契約第3 條第二期付款條件約定『甲方應於102 年11月29日前付清。買賣標的為配建農地，俟乙方取得農業使用證明、無農舍證明、無套繪管制證明及鑑界成果圖時交付本次款，惟於前開日期內。』，是因為當初簽約時需要這些證明文件，這些證明文件領到的日期並不一定，沒有辦法確實掌握，包括後來還有新增條款要再申請農民資格證明，所以『惟於前開日期內』，是指這些證明文件最後完全備齊給建築師的時候，不是指102 年11月29日。」等情明確（見本院卷第127、133頁），則參諸系爭買賣契約第3條第2款條文用語及前揭地政士李滄寅之證詞，堪認兩造於系爭買賣契約第3條第2款所約定之本意係「於被告取得農業使用證明、無農舍證明、無套繪管制證明及鑑界成果圖並交付予建築師時，原告即有交付第二期款予被告之義務」，並非如兩造臨訟時所各自主張、抗辯之前揭意旨。換言之，被告雖有取得農業使用證明、無農舍證明、無套繪管制證明及鑑界成果圖予原告之義務，然此一義務之履行期限並非限於102 年11月29日前，只是第二期款之交付期限將視被告何時履行完畢前揭義務而定。是以原告主張「被告並未依系爭買賣契約第3條約定於102年11月29日前，履行取得農業使用證明等文件之對待給付義務，原告即無依系爭買賣契約第3 條約定之期限給付第二期款之義務。」云云，自非可採。
三、查被告於102年12月6日取得農業使用證明、102 年12月11日取得鑑界成果圖、於103年1月13日取得無農舍證明（於地政實務上，主管機關於核發無農舍證明時，即會先查詢是否有套繪管制）、於103年2月19日取得興建農舍資格證明，並於103年2月28日前將上開文件全數交付予原告指定之陳逢澤建築師事務所等事實，有前揭農業用地作農業使用證明、鑑界成果圖、無農舍證明、興建農舍資格證明為證（見本院卷第
14、30至32頁），並據李滄寅證述在卷（見本院卷第128 頁背面），且為原告所不爭執（見不爭執事項三），則依前揭系爭第3條第2款之約定，原告即應於103年2月28日支付第二期款465萬元予被告。然原告遲未給付，被告乃於103年7月7日以宜蘭中山路郵局第000254號存證信函通知原告，請求於函到十日內給付第二期款並繼續本買賣契約之履行，如逾期未付款履行者，將逕予解約並沒收已給付之價款，然原告收受該存證信函後，依然未給付第二期款予被告，被告乃再於103年8月18日以台北安和郵局第002259號存證信函通知原告，解除系爭買賣契約，並沒收已繳價金110 萬元等事實，亦有上述二存證信函為證（見本院卷第33至36頁），復為原告所不爭執（見不爭執事項四、五）。依此，自堪認定原告已有「不依約履行給付第二期款」之違約情事，且經被告限期催告履行，原告逾期仍不履行，則被告援引系爭買賣契約第8條第1款之約定，解除系爭買賣契約，並將原告已付第一期價款110萬元全數沒收充作違約金，於法即屬有據。
四、至於原告雖始終主張「關於第二期款之給付，原告要求延至取得使用執照時給付，透過李滄寅與被告溝通，被告已經同意。」云云（參見本院卷第2、40頁原告103 年7月25日所發存證信函之內容、原告起訴狀所載內容），然上情已為被告所否認，且依據李滄寅所述「103年2月取得相關證明文件後，原告及其配偶打電話到我的事務所，跟我說要變更第二期款的給付時間，他們要求延到建照核發時給付第二期款，也就是第三期及第二期款一起給付。我就從事務所打電話給被告的，告訴被告『原告要求將第二期款延後到第三期款時一起給付』，被告就說那就等建照核發，即同意到第三期款時一起收。」情節（見本院卷第128至131頁），顯然兩造針對第二期款延期至何時給付一事，根本未達成意思合致，即原告所為「第二期款延至取得使用執照時給付」之要求，並未為被告所同意，而李滄寅所述「第二期款延至建照核發時，與第三期款一起給付」之被告要求，亦未獲原告之同意。換言之，系爭第3條第2款約定之內容及效力，並未經兩造合意加以變更，則原告依然負有必須於103年2月28日支付第二期款465 萬元予被告之給付義務。從而，被告以「原告不依約履行給付第二期款」為由，依系爭買賣契約第8條第1款約定，解除系爭買賣契約，並沒收第一期價款110 萬元充作違約金，於法確屬有據。原告所持前揭主張，則不足採。又原告事後雖再為主張「依據李滄寅之證詞可知，被告已同意將第二期款延後至建築執照核發時給付，亦即第二、三期款一同給付。李滄寅既有雙方代理權限，就延後付款乙節，既經李滄寅明確表示被告同意第二期款可與第三期款同時給付，應認雙方確有合意延後付款，而無庸依系爭買賣契約第3 條約定履行。事後雖因被告之合夥股東有意見，而使被告發函催告給付第二期款及解除系爭買賣契約，但被告既已同意第二期款之給付期限為建築執照核發時，然系爭農舍之建築執照根本尚未核發，顯然第二期款之給付期限尚未屆至，被告所為之解約行為自不生效力。」云云，然兩造針對第二期款延期至何時給付一事，根本未達成意思合致之事實，業經認定在前。而付款期限之變更，乃攸關兩造權益之重大事項，自不在兩造原授與李滄寅之代理權限範圍內，此觀原告提出延期付款要求時，係要求李滄寅轉達予被告、與被告溝通、取得被告之同意即明。因此，原告此部分之主張仍非可採。
五、原告另主張「被告接獲原告103年8月19日所發要求再次提供農地使用證明書及無農舍證明之存證信函後，未曾主張系爭買賣契約已經解除，亦未曾表示任何異議，更未向李滄寅取回其印章，且提供資料供李滄寅代理申請上開文件，更配合鄉公所人員及李滄寅親至系爭土地現場履勘，使得員山鄉公所因而再度核發上開證明文件。可見被告於斯時確無解約之意，亦未認為兩造已經解約，更係與原告合意繼續依系爭買賣契約之約定履行。」云云，然上情被告已為所否認，且查：
（一）李滄寅於被告解除系爭買賣契約後，仍於103年9月26日以被告代理人之身分，以被告名義，向主管機關提出農地使用證明及無農舍證明申請之事實，固有宜蘭縣員山鄉公所104年4月17日員鄉工字第0000000000號函及所附申請資料可佐（見本院卷第50至76頁），然前述被告所發103年7月7日宜蘭中山路郵局第000254號存證信函、103 年8月18日台北安和郵局第002259號存證信函之副本均已寄送通知李滄寅之事實，已據被告提出此二存證信函為證，並據李滄寅證述在卷（見本院卷第129頁），原告對此亦不爭執（見不爭執事項四、五），堪認被告確實已將解除系爭買賣契約之情事通知李滄寅。雖然被告於前揭存證信函中並未明白對於李滄寅表示「終止代理權授與」之旨，然由被告特別將前揭解約情事通知李滄寅之所為，即足推認原告已藉此對於李滄寅表示「前雖授權李滄寅代理被告為履行系爭買賣契約有關之行為，然系爭買賣契約已經解除，被告已無需再為履行系爭買賣契約，李滄寅已無須再代理被告為履行系爭買賣契約有關之行為，而終止授與李滄寅之代理權」等旨無訛，而上旨亦為具備相關土地買賣交易法律契約、代理權授與及終止等法律專業知識之李滄寅所明知（此觀李滄寅所述「從77年執業至今，執業過程中曾碰過解約的案例，解約時就不可以再進行後續相關履約的委任事宜。」等情即明，見本院卷第131 頁）。更何況，被告係為履行系爭買賣契約而授與李滄寅代理權，則於被告解除系爭買賣契約後，亦應認為李滄寅所受任代為處理之事務已經完結，嗣後李滄寅自無再代理被告為與履行系爭買賣契約有關之行為之權利。從而，本件堪予認定於李滄寅收受被告所寄發之103年8月18日台北安和郵局第002259號存證信函時，李滄寅即已無權再代理被告為任何與系爭買賣契約有關之行為。
（二）再依據李滄寅所證述「簽訂系爭買賣契約書後，游添發有將用印於契約書上的印章放置在我這邊，游添發說是作為配建農舍過程中申請相關證明文件之用，即簽約時雙方與我約定，在配建農舍過程中需要以游添發名義申請相關證明文件時，由我代游添發提出申請。103 年6月底、7月初時，游添發到我事務所跟我說他聯繫了建築師那邊，建築師事務所的承辦人員跟他說這個案子在建築師那邊的作業就停了，要我跟建築師及原告確認是什麼情況。我與原告聯繫時，電話中一開始是馬先生跟我說原本要興建房子的經費因為還沒有用到被借給他人而卡住了，所以可能沒有辦法進行。我有說如果沒有辦法再進行應該先解除契約再善後。我跟馬先生講完電話後，被告就說對方要出來談解約的事。我跟馬先生談過之後，過了10分鐘，馬太太有回電話給我，問我是否被告要另外賣別人，我告知她原來的契約還在，被告不可能一地二賣，要先解決掉這邊的契約才有可能再賣。之後就是原告二人想要再繼續這個契約。
我看過原告所發103年8月19日宜蘭大學郵局第000078號存證信函，這是原告二人主張要繼續進行合約之後，建築師通知我說有兩樣文件已經過期要重領，我就通知被告要重領無農舍證明及農業使用證明，但是被告表示他只提供一次，不提供第二次。我向被告表示要重領無農舍證明及農業使用證明，被告知道，被告並沒有表示不同意，申請無農舍證明需要拍攝被告名下所有農地的照片，被告有帶我去拍攝農地照片，當時被告說已經造成違約了，這筆土地有其它合夥人，其它合夥人有不同意見要主張違約，這個申請跟他無關，但他也沒有阻止我，也沒有跟我說不可以申請，後來我就用被告留存給我保管的印章，代理被告去重新申請這兩份證明文件。用印的行為被告沒有表示反對，農用證明要再申請的時候，已經雜草叢生，我告知被告要處理掉雜草叢生的問題，才有辦法再核發，被告也跟我說他只有處理一次，過期了就與他無關，後續雜草的問題是原告去處理之後，才由我去領取重新申請的農用證明。
我將重新申請的兩份文件交付給建築師之後，有將這件事告知被告，被告極力主張已經違約，他要行使解約權。被告主張解約的兩份存證信函我有收到，我有問被告要再重新申請這兩份文件，馬太太也有詢問是我不申請，還是被告不繼續提供證件，如果不申請就是我的問題，我就告訴被告說我很兩難，我告訴被告要繼續重新申請文件，被告也沒有阻止我。是原告要求繼續契約，證件已經過期需要再重新提供證明文件，我有告知被告重新申請的情形，被告並沒有說不要申請了。」之情節（見本院卷第128至134頁），可知於被告解除系爭買賣契約，李滄寅已無代理被告之權後，被告並未再對於李滄寅為授與代理權之意思表示，且針對解約後之第二次農地使用證明及無農舍證明申請之行為，被告業已屢次明白向李滄寅表示不同意再次提供之旨。因此，自難以李滄寅所述「被告並未向伊表示不同意，也沒有阻止伊再次申請」云云，即推出「被告已經再次授與李滄寅代理權、已再次授權李滄寅得使用被告印章」之結論。
（三）從而，在被告解除系爭買賣契約，李滄寅已無代理被告之權利後，李滄寅於103年9月26日以被告代理人之身分，以被告名義，向相關機關提出農地使用證明及無農舍證明申請之所為，確屬無權代理之行為，且被告已明白表示不承認李滄寅前揭無權代理行為，則依民法第170 條規定意旨，前揭行為對於被告已確定不發生效力。
（四）至於被告於接獲原告103年8月19日所發「要求被告於三日內提供無農舍證明、農業使用證明」存證信函（見本院卷第41頁）後，雖未針對該所載內容回覆原告，則此函乃被告送達解約意思表示之後所寄送，被告既已主張解除系爭買賣契約，則對於原告履約之請求未予置理，自屬事理之常。又李滄寅於103年9月26日以被告代理人之身分，以被告名義，向相關機關提出農地使用證明及無農舍證明申請之所為，係屬無權代理之行為，被告事前並未同意，事後已明白拒絕承認之事實，業經認定在前。從而，原告以「被告接獲原告103年8月19日所發存證信函後，未主張系爭買賣契約已經解除，亦未表示任何異議，更未向李滄寅取回其印章，且提供資料供李滄寅代理申請上開文件，更配合鄉公所人員及李滄寅親至系爭土地現場履勘。」為由，主張「被告確無解約之意，亦未認為兩造已經解約，且已與原告合意繼續依系爭買賣契約之約定履行。」云云，實屬無稽，毫無足取。
六、被告於103年8月18日以台北安和郵局第002259號存證信函通知原告解除系爭買賣契約，被告所為上開解約行為於法有據之事實，已經認定在前，則系爭買賣契約已於原告收受上開存證信函之103年8月19日（依據原告準備狀所載內容，至遲可認定原告已於103年8月19日收受該存證信函，見本院卷第
38、43頁），即因被告之解除而失其效力。依此，既然被告已在103年8月19日合法解除系爭買賣契約，故原告事後再以「被告毀約不願協助配合申請建築執照，已違反系爭買賣契約第15條特別約定事項第1 款約定之給付義務」為由（見本院卷第2、18、111頁），主張以104 年1月6日所發律師函之送達、或本件104年1月20日起訴狀繕本之送達，作為解除系爭買賣契約之意思表示，並依據民法第226第1 項、第256條、第259第1、2款、第260條規定及系爭買賣契約第8條第2項約定，請求被告返還已收價款，並賠償同額之違約金及所受其餘損害，於法即均屬無據，自無從准許。
七、原告雖又主張「被告沒收買賣價金110 萬元，有過高情事，應依民法第252 條規定予以酌減。」云云，然查，兩造於簽訂系爭買賣契約時，針對彼此違約而解約後之責任，已於契約條文第8條第1款、第2 款互為相同內容之支付違約金約定，即「買方原告違約時，所付價金由被告全數沒收充作違約罰金」、「賣方被告違約時，被告應將所收價款全部退還原告，並應再賠償與所收價款等額之違約罰金予原告」，顯然兩造針對彼此違約責任所為之違約金約定，並無獨厚一方或苛刻一方之情形，尚無顯失公平之可言。至於民法第252 條雖規定「約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額。」，然此一規定乃係賦與法院得依兩造所提出之事證資料，斟酌社會經濟狀況並平衡兩造利益而為妥適裁量、判斷之權限，非謂法院須依職權蒐集、調查有關當事人約定之違約金額是否有過高之事實，而因此排除原告就違約金過高之利己事實，依辯論主義所應負之主張及舉證責任。以本件情形而言，原告僅空言主張「被告沒收已付價金110 萬元，其所沒收之違約金額過高」云云，然並未具體敘明何以認為「被告依據兩造約定所沒收之違約金，係屬過高」之事實，更未提出任何事證資料以供本院審酌「被告依據兩造約定所沒收之違約金，是否屬過高？」，則其主張已難採據。況且，系爭違約金之約定，係兩造基於契約自由、私法自治原則而合意成立，兩造於訂約時，既已盱衡自己履約之意願、經濟能力、對方違約時自己所受損害之程度等主、客觀因素，本諸自由意識及平等地位自主決定後，方達成系爭買賣契約第8 條第1款、第2款違約金約定內容之合意，兩造自應同受上開違約金約定之拘束，本院亦應予以尊重，始符系爭買賣契約契約約定之本旨。更何況，依據系爭買賣契約所約定之違約金給付內容，兩造係負有同等之違約金給付義務，對於兩造並無不公平可言。再衡諸系爭買賣契約總價為1160萬元，被告所沒收之違約金為110 萬元，約僅佔總價金之一成，而被告針對系爭買賣契約之成立，除須支付介紹費10萬元予仲介人外（見系爭買賣契約第15條特別約定事項第7 款約定），並須負擔提供資格（含相關必要證明文件）予原告興建農舍之義務，原告所負給付義務內容，已較一般土地所有權交易之賣方為重，則以「將已收之價款全數沒收，充作違約金」之約定，來確保系爭買賣契約之履行，衡諸目前土地所有權買賣交易實況，尚難認為有何過高、不合理之處。再就被告實際上沒收之違約金110 萬元而言，宜蘭地區因為農舍興建條件趨於嚴格，導致農地交易困難停滯、交易價格下滑，乃眾所周知之事實，是以審酌現今社會經濟狀況、農地所有權買賣交易實況及被告所負義務、所受損害、依約履行所享受之利益等情形為衡量，仍難認為有過高、不公平之處（最高法院49年台上字第807號、51年台上字第19號、79年台上字第1
915 號判例意旨參照）。是以，原告前揭主張，依然不足採據。
陸、綜上所述，系爭買賣契約業經被告先行合法解除，原告事後再主張解除系爭買賣契約已屬無據，且被告依據系爭買賣契約第8條第1 款約定，將原告已付第一期價款110萬元全數沒收充作違約金，亦無過高、不公平之情事。因此，原告依據民法第226第1項「因可歸責於債務人之事由，致給付不能者，債權人得請求賠償損害。」、第256條「債權人於有第226條之情形時，得解除其契約。」、第259第1、2 款「契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另有規定或契約另有訂定外，依左列之規定：一、由他方所受領之給付物，應返還之。二、受領之給付為金錢者，應附加自受領時起之利息償還之。」、第260 條「解除權之行使，不妨礙損害賠償之請求。」規定，及系爭買賣契約第8條第2項約定，訴請被告給付伊249 萬8129元及法定遲延利息，均為無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即失所附麗，應併予駁回。
柒、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及未經援用之證據，經本院審酌後認對判決結果不生影響，爰不一一論列，附此敘明。
捌、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 104 年 11 月 23 日
民事庭法 官 劉家祥正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 104 年 11 月 23 日
書記官 馬竹君