臺灣宜蘭地方法院民事判決 104年度訴字第325號原 告 林惠慶訴訟代理人 蔡宜衡律師被 告 魏英昭
魏英森魏姿瑜魏明麗魏育如共 同訴訟代理人 羅明宏律師上列當事人間返還價金等事件，本院於中華民國105年5月30日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告先位之訴及假執行之聲請，暨備位之訴，均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、原告起訴聲明原先位求為「一、確認原告對被告魏英昭、魏英森、魏姿瑜、魏明麗、魏育如（以下合稱被告五人）有新臺幣（下同）309萬元及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息之價金返還請求權存在；
二、被告五人應給付原告309萬元及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。」，嗣經變更先位聲明為「被告五人應給付原告309萬元及自民國103年11月23日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。」，核屬擴張或減縮應受判決事項之聲明，依民事訴訟法第255條第1項第3款規定，應予准許。
貳、原告主張：
一、坐落宜蘭縣○○鄉○○段○○○○○○○○號二筆農地（以下合稱系爭土地）為被告五人及訴外人魏進橿所共有。緣兩造於103年11月23日簽訂「土地買賣契約書」，約定由原告向被告五人及訴外人魏進橿買受系爭土地（權利範圍：全部）之所有權（下稱系爭買賣契約），且原告已於簽約當日給付第一期買賣價金309萬元予被告魏英昭，並由被告魏英昭匯款至兩造指定之履約保證專戶。而原告於訂約之初即表明買受系爭土地之目的，在能興建農舍，如任一筆農地依法令限制無法興建農舍者，即不願買受之意。且依現行法令，興建農舍需臺灣宜蘭農田水利會（下稱宜蘭水利會）同意准予搭排，始能申請核發建築執照，兩造乃於買賣契約書第15條「特約事項」約明被告五人有提供搭排證明之義務。且除上揭約定外，在訂約後被告五人亦再度重申同意取得搭排證明提供予原告。詎事後被告五人竟否認兩造間上揭約定而不願提供搭排證明，致雙方發生爭執。茲因被告五人未依約履行提供搭排證明之義務，經原告於104年3月9日定期催告，其後再多次催告後，均未獲被告五人置理，原告為此亦於104年6月15日向鈞院聲請調解，然在調解程序中被告五人仍堅稱並無提供搭排證明之義務而拒絕履行，致原告買受系爭土地興建農舍之契約目的無法達成，而欠缺兩造契約所約定之預定效用，顯見被告五人違約情節甚明。為此，爰依據民法第354條第1項、第359條、第227條第1項、第226條第1項、第256條、第259條、契約第15條第5項解除兩造間買賣契約。退步言之，倘鈞院認為原告解除契約之主張並非可採，然因原告於與被告五人簽訂系爭買賣契約時，既已表明購買之目的係為用以興建農舍，未料，系爭土地實際上竟無法向宜蘭水利會申請取得搭排許可證明，更遑論原告日後得向建築主管機關申請核發農舍之建築執照，此自屬原告對於本件買賣足以影響物之使用及價值之事實有意思表示內容之錯誤，是原告亦得依民法第88條之規定撤銷同意買受系爭土地之意思表示。
因此，系爭買賣契約經原告解除或撤銷後，原告自得依據民法第179條、第259條第1款、第2款規定，先位訴請（先位訴之聲明）被告五人應給付原告309萬元及自103年11月23日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，並願供擔保，請准宣告假執行。
二、倘鈞院認為系爭買賣契約仍屬有效存在。惟如前述，被告五人依約本負有提供搭排證明之義務，因被告五人迄未履行此項義務，則原告依據系爭買賣契約之約定，請求被告五人應向宜蘭水利會申請准予搭排證明，並於取得搭排證明後交付予原告，自屬有據。為此，爰依系爭買賣契約第15條第2項約定，備位訴請（備位訴之聲明）：被告五人應就系爭土地向宜蘭水利會申請准予搭排水證明，並於取得搭排水證明後，交付予原告。
三、原告於簽訂系爭買賣契約時，即已明確向被告五人表明希冀於系爭土地上興建農舍，惟參諸農業用地興建農舍辦法、建築技術規則建築設計施工編之相關規定，可知興建農舍所坐落之農地本身若無毗鄰排水路，抑或其所毗鄰之排水路為當地農田水利會所管理之灌溉排水系統者，則需先取得該管機關搭排許可之證明，方得申請核發農舍之建築執照。然因系爭504地號土地坐落之位置未毗鄰任何排水路，訴外人陳淑娟代書告知須先穿越開○○○鄉○○○○○段○○○○○○號土地，始得以毗鄰宜蘭水利會所有同段489地號土地林和源排水南富四中排6-4小排之排水渠道向宜蘭水利會申請搭排許可。兩造方在陳淑娟代書之建議下，於系爭買賣契約書第15條特約事項為第2項、第5項之約定，顯見被告五人於訂約當時確實知悉原告購買系爭土地之目的係為興建農舍之用，否則依系爭土地之現有狀態本可栽種農作物，且以灌溉之目的排水至灌排溝渠本無需向宜蘭水利會申請，被告五人又何須於特約事項中加註取得排水路之約定，並協議若未取得者，原告得解除契約。由此可徵被告五人負有取得系爭土地搭排許可之義務，且取得搭排許可乃系爭買賣契約中所預定系爭土地之效用及應具備之條件，更係被告五人應完成之附隨義務。
四、被告五人於簽訂系爭買賣契約後，曾以被告魏姿瑜之名義委託陳淑娟代書向冬山鄉公所申請建物汙水搭排許可，且於申請書中明確載明「茲因申請人為申請搭排使用…懇請貴所准予申請，以利向水利會申請搭排使用，敬請鑒核。」等語，文義一望即知係被告魏姿瑜欲向宜蘭水利會申請搭排許可之書面文件。佐以宜蘭水利會104年1月21日宜農水管字第0000000000號函所載「本會無法受理富農504地號搭排申請」等語，益證被告魏姿瑜當時出具申請書之用意即係欲向宜蘭水利會申請搭排許可，其情甚明。是以，由被告魏姿瑜上開作為，即得以證明系爭買賣契約第15條第2項所約定「取得排水路」非僅指提供系爭土地排水路之證明而已，應尚包含向宜蘭水利會取得搭排許可。
五、依據葉維霖與陳淑娟代書104年11月6日談話譯文內容，可知原告購買系爭農地時確有向被告五人表示買受土地目的係為將來建築農舍，葉維霖與陳淑娟始會討論如何取得搭排許可之證明，依此益徵陳淑娟為被告魏姿瑜提出申請書之用意，確實係為被告五人履行向宜蘭水利會申請搭排許可之契約上義務。而兩造既已於系爭買賣契約中約定被告五人負有取得開挖許可之義務，且被告五人嗣後亦已委託陳淑娟向宜蘭水利會申請搭排許可，足徵被告五人確已承諾將為原告取得搭排許可證明，故證人陳淑娟證稱「提出申請書之目的並非為持向水利會申請搭排許可，被告五人並無為原告取得搭排證明之義務」云云，顯不足採信。
六、原告於向被告五人購買系爭土地時既已向渠等表明其目的即係欲興建農舍，被告五人並於系爭買賣契約特約事項中承諾負有取得搭排許可之義務。被告五人於與原告交涉之過程中，亦向所委託之仲介公司表示「願待取得搭排證明後，再由原告將第二期買賣價款310萬元存匯入履保專戶」等旨，此有原證四之存證信函可佐，益證被告五人確有認知所出售之土地應具備得興建農舍之條件或品質，且被告五人負有輔助實現原告締約目的之附隨義務。惟系爭土地於被告五人申請搭排許可時，遭宜蘭水利會否准申請，以致原告日後不得向建築主管機關申請農舍建築執照，系爭土地實已欠缺兩造所約定之預定效用，且此瑕疵屬於足以影響系爭買賣契約交易目的達成之重要事項。是以原告主張解除契約或撤銷買受系爭土地之意思表示，並請求被告返還所付價金，應均屬有據。
參、被告則抗辯稱：
一、原告起訴主張之事實毫無依據，蓋兩造所訂立系爭買賣契約並無約定系爭土地，如任一筆依法令限制無法興建農舍，即解約之約定，亦無約定原告必須能申請農舍建築執照為買賣農地之預定效用，被告五人僅是出售農地，並依系爭買賣契約提供相關證件予原告，至於農地過戶後，提出搭排申請乃原告之事務而非被告五人之契約義務。且觀諸系爭買賣契約第15條第2項之約定內容，顯無被告五人須申請搭排許可證明予原告之義務甚明。再者，被告五人自始即告知系爭土地有一筆土地未鄰水路，其中並有間隔公所的土地，所以必須申請通過許可，以及申請排水路證明，此為被告五人契約上的義務，除此之外，被告五人並無其他應負的責任，尤其是搭排許可證明，其主管機關係宜蘭水利會，必須由原告自行負責，絕對不是被告五人的契約義務，原告所為解除或撤銷系爭買賣契約之主張均屬無理由。爰求為（答辯聲明）：原告先、備位之訴及假執行之聲請均駁回，如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
二、原告所指之申請書，係被告五人依系爭買賣契約第15條第2項約定，向冬山鄉公所申請准予開挖穿越，此項申請並非為申請搭排許可。原告所提出之宜蘭水利會回函，乃係針對被告五人函詢系爭土地毗鄰水路之名稱而為，並非被告五人向宜蘭水利會提出搭排許可之申請，且宜蘭水利會只是就「冬山圳幹線林寶春支線南富六主給6-3小給」無法受理作為系爭504地號土地搭排申請為補充之說明，更非其已駁回被告五人搭排許可之申請。至原告所指申請書之申請理由雖記載「以利向水利會申請搭排使用」等旨，然依證人陳淑娟所述，可知僅係為方便取得開挖許可所提出之假設性理由，此乃為利於冬山鄉公所核准而為之權宜理由，並非被告五人有提供搭排許可證明予原告之給付義務。據此，原告主張解除或撤銷系爭買賣契約，實均屬無據。
三、系爭買賣契約第15條第2項、第5項對於被告五人應負之契約義務，已規定的鉅細靡遺，上開規定對於被告五人是否需向宜蘭水利會申請搭排許可隻字未提，顯然被告五人之契約義務僅限該二項約定所載內容，並不及於其他，而原告對於系爭土地之現況及未來之預定處理方式均十分清楚明白，並無所謂錯誤可言。更何況，原告所謂錯誤之內容，前提事實並不存在，已如前所述。是以，原告以意思表示錯誤為由，主張撤銷系爭買賣契約，亦無理由。
四、依據證人葉維霖之證詞，可知證人係與原告一同出資購買系爭土地，且證人在103年之前已有在宜蘭縣購買農地之經驗，所委任之代書亦為本件之陳淑娟代書，證人於其先前購買農地之交易中，已將「賣方應負責申請搭排許可」載明於契約中，顯然證人明知「搭排許可」證明與「排水路」證明二者並不相同，且如本件買方即原告與證人認為「搭排許可」十分重要，原告與證人又豈會不在系爭買賣契約中特別約明？因此，證人葉維霖稱「系爭買賣契約書第15條已約明被告五人有提供搭排許可證明之義務。兩造並再以口頭約定被告五人有取得搭排許可證明予原告之義務。」云云，顯不採信。至原告所提出原證十七之錄音譯文，其錄音時間為104年11月6日，距兩造於103年11月23日簽訂系爭買賣契約時，已有年餘，其內容並無參考之價值可言。
五、依證人陳淑娟之證詞，已明確可判定系爭買賣契約之給付義務內容，應依立約當時兩造合意成立之書面契約為準，不容以契約文字以外其他形式變更或扭曲契約之內容，原告試圖以意思表示之解釋製造契約文字以外尚有其他當事人間合意，顯與民法第98條規定不符。事實上，在簽訂系爭買賣契約之過程，被告五人已明白表示只是賣農地、不是配建、沒有要申請搭排許可。若原告訂約時認為搭排許可會影響其土地之效用，對如此重大事項，豈會疏未約定，反而斤斤計較於被告應向冬山鄉公所申請准予開挖同意此一技術性問題，是原告之說詞顯有違常情。況且，欲成為契約義務必以雙方意思表示合致為前提，若無約定自不得以當事人主觀上是否知悉他方動機，作為認定有無契約義務之依據，系爭買賣契約既未約定被告五人須提供搭排許可，即不容原告假藉任何理由要求被告五人負擔契約以外之義務。
六、被告五人並無提供搭排證明予原告之契約義務，原告實係因主管機關緊縮農舍政策致農地價格下跌，為減少損失才興訟主張解約，其請求顯無理由。而被告五人已於104年4月17日取得排水路證明、無套繪證明、開挖同意書等文件，並完成通知共有人魏進橿先生行使優先承買權，且一切辦理土地過戶之證件均已齊備並通知原告，然原告竟仍遲未依約給付第二期款，被告五人乃自104年5月2日起多次寄發存證信函通知原告五日內付款履約，並表明若原告逾期付款，將依系爭買賣契約第11條規定解約並沒收已支付全部價金，茲因上開期限早已逾期，被告五人復於104年8月27日答辯狀再為解約及沒收原告已付價金之意思表示。依此，被告五人解除系爭買賣契約並沒收原告已付價金，於法均屬有據。反之，原告先、備位之請求，則均屬無理由。
肆、兩造不爭執之事項（見本院卷第190頁，為說明之便，字句內容略有修正）：
一、兩造於103年11月23日簽訂系爭買賣契約，約定由原告向被告五人及訴外人魏進橿買受系爭土地（權利範圍：全部）之所有權，且原告已於簽約當日給付第一期買賣價金309萬元予被告魏英昭，並由被告魏英昭匯款至兩造指定之履約保證專戶。
二、原告於104年3月9日寄發原證三（爭點整理筆錄記載為原證四，應屬誤載）之存證信函催告被告五人應限期提出搭排許可之證明，原告以本件起訴狀向被告五人表達解除系爭買賣契約之意思表示。
三、被告五人於104年6月5日以羅東郵局第255號存證信函定期催告履約，並經第一建經公司定期催告履約；原告於104年6月15日以渭水路郵局第112號存證信函重申前旨；被告五人遂以104年8月27日答辯狀為解約之意思表示，並表達沒收原告已支付價金之意思表示。
伍、本件經整理並協議簡化爭點如下（見本院卷第190、191頁，為說明之便，字句內容略有修正）：
一、原告先位依據民法第354條第1項、第359條、第227條第1項、第226條第1項、第256條、第259條規定及系爭買賣契約第15條第5項約定解除系爭買賣契約，另依據民法第88條規定撤銷系爭買賣契約（此為兩造爭點整理時所漏列），再依據民法第179條、第259條第1款、第2款規定，訴請被告五人應給付原告309萬元及自103年11月23日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，是否有理由？
二、原告備位依據系爭買賣契約第15條第2項約定，訴請被告五人應就系爭土地向宜蘭水利會申請准予搭排水證明，並於取得搭排水證明後，交付予原告，是否有理由？
陸、就上開爭點，本院判斷如下：
一、按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第三百七十三條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵；買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金；因可歸責於債務人之事由，致給付不能者，債權人得請求賠償損害；因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利；債權人於有第226條之情形時，得解除其契約；契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另有規定或契約另有訂定外，由他方所受領之給付物，應返還之，受領之給付為金錢者，應附加自受領時起之利息償還之；意思表示之內容有錯誤，或表意人若知其事情即不為意思表示者，表意人得將其意思表示撤銷之，但以其錯誤或不知事情，非由表意人自己之過失者為限。當事人之資格或物之性質，若交易上認為重要者，其錯誤，視為意思表示內容之錯誤；無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第354條第1項、第359條、第226條第1項、第227條第1項、第256條、第259條第1款、第2款、第88條、第179條固定有明文。惟稱買賣者，謂當事人約定一方移轉財產權於他方，他方支付價金之契約，當事人就標的物及其價金互相同意時，買賣契約即為成立；物之出賣人，負交付其物於買受人，並使其取得該物所有權之義務；買受人對於出賣人，有交付約定價金及受領標的物之義務，民法第345條、第348條第1項、第367條亦有明定，且契約成立生效後，債務人除負有債之關係所固有、必備，並用以決定債之關係類型之「主給付義務」外，為準備、確定、支持及完全履行主給付義務，以確保債權人之利益能獲得完全之滿足，俾當事人締結契約之目的得以實現，尚負有「從給付義務」。而為履行給付義務或保護債權人人身或財產上利益，於契約發展過程基於誠信原則，亦負有協力及告知等以輔助實現債權人給付利益之「附隨義務」。倘債務人未盡主給付義務、從給付義務、附隨義務，即應負債務不履行之責任。又附隨義務，性質上屬於非構成契約原素或要素之義務，如有違反，債權人原則上固僅得請求損害賠償，然倘為與給付目的相關之附隨義務之違反，而足以影響契約目的之達成，使債權人無法實現其訂立契約之利益，則與違反主給付義務對債權人所造成之結果，在本質上並無差異（皆使當事人締結契約之目的無法達成），自亦應賦予債權人契約解除權，以確保債權人利益得以獲得完全之滿足，俾維護契約應有之規範功能與秩序（參見最高法院93年度台上字第1185號、100年度台上字第2號、100年度台上字第171號裁判意旨）。然契約既係因當事人互相表示意思一致而成立，債權人並因契約成立而得基於債之關係，向債務人請求為給付，債務人則只須依債務本旨，向債權人或其他有受領權人為清償即可（民法第15
3、199、309條規定參照），故所謂「主給付義務」、「從給付義務」、「附隨義務」之內容及範圍為何，即應視契約兩造之合意內容為定。至於契約當事人訂立契約之動機本屬多端，不論其動機是否對造所明知，苟未將動機表明契約當中，並將「與動機滿足有關之事項」列於契約給付範圍內，即不能逕行認為「與動機滿足有關之事項」亦在契約之「主給付義務」、「從給付義務」、「附隨義務」內容及範圍內。次按，當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條定有明文，故當事人於其利己事實之主張，除事實於法院已顯著，或為其職權上已認知者外，應負立證之責（最高法院18年上字第1685號、19年上字第1039號判例意旨參照），則債權人主張「債務人所為之給付並不合於契約約定本旨」時，自應先舉證債務人依契約所應為「主給付義務」、「從給付義務」、「附隨義務」之內容及範圍為何，及債務人所為之給付與前述「主給付義務」、「從給付義務」、「附隨義務」之內容及範圍不符之事實，於債權人證明上開事實後，債務人始須就「債務不履行係因不可歸責於債務人之事由」乙節，負舉證之責任。
二、本件情形，原告雖主張「（一）被告五人依據系爭買賣契約所應負之給付義務尚包括應取得系爭土地之搭排許可證明，因被告五人並未履行，且已無法履行上開給付義務，導致系爭土地無法申請興建農舍，系爭土地已有欠缺預定效用之瑕疵，被告五人之給付已有瑕疵，並屬債務不履行，原告自得依據物之瑕疵擔保及債務不履行法律關係，解除系爭買賣契約，並請求被告五人返還所付價金。（二）原告與被告五人簽訂系爭買賣契約時，已表明購買之目的係為用以興建農舍，然系爭土地實際上並無法申請建築農舍，顯然原告意思表示內容已有錯誤，原告亦得依民法第88條規定撤銷系爭買賣契約之承買意思表示，並依不當得利法律關係，請求被告五人返還已受領之買賣價款。（三）倘鈞院認為系爭買賣契約仍屬有效存在，惟依前所述，被告五人依約負有提供搭排證明之義務，原告自得依據系爭買賣契約之約定，請求被告五人應向宜蘭水利會申請准予搭排水證明，並於取得搭排水證明後交付予原告。」云云，然上情已為被告五人所否認，則原告應就「被告五人取得系爭土地之搭排許可證明，並將之交付給原告」係在系爭買賣契約「主給付義務」、「從給付義務」、「附隨義務」內容及範圍內之事實，負舉證責任，經查：
（一）按買賣契約乃當事人約定一方移轉財產權於他方，他方支付價金之契約，當事人就標的物及其價金互相同意時，買賣契約即為成立，物之出賣人，即負交付其物於買受人，並使其取得該物所有權之義務，買受人對於出賣人，即有交付約定價金及受領標的物之義務（民法第345條、第348條第1項、第367條規定參照）。因此，依據系爭買賣契約書之書面約定內容（見本院卷第135至142頁），足認出賣人即被告五人所負之「主給付義務」為「將宜蘭縣○○鄉○○段○○○○號（面積2577平方公尺）、505地號（面積2985平方公尺）二筆農地（即系爭土地）之所有權全部移轉登記予被告，並將系爭土地點交予被告占有。」（參系爭買賣契約書第1、6、10條及第15條第2項約定）。又依據系爭買賣契約書之書面約定內容，亦堪認被告五人所另負有之「從給付義務」或「附隨義務」僅包括「提供農地農用證明」（參系爭買賣契約書第5條第2項約定）、「交付系爭土地之所有權狀及提出辦理所有權移轉登記所須文件及印鑑章、印鑑證明」（參系爭買賣契約書第6條第2項約定）、「系爭土地若已設定抵押權或有其他債務負擔，應提供清償證明及完成塗銷設定作業」（參系爭買賣契約書第6條第9項約定）、「支付應納之土地增值稅、地政規費、地政士執行業務費、簽約費、農用證明之費用、非法定空地證明之費用、排水路之費用、鑑界之費用、工程受益費、奢侈稅、履約保證手續費」（參系爭買賣契約書第7條第1、4、5、7項、第9條約定）、「保證產權清楚，無其他糾葛，否則應負責理清。」（參系爭買賣契約書第8條約定）、「申請鑑界」（參系爭買賣契約書第12條第1項約定）、「保證系爭土地未受農地套繪管制，未作為他棟建築物法定空地或通行權使用」（參系爭買賣契約書第12條第5項約定）、「通知土地共有人魏進橿是否行使優先購買權」（參系爭買賣契約書第15條第1項約定）、「針對系爭504地號土地，向冬山鄉公所申請准予開挖穿越同意書」（參系爭買賣契約書第15條第2項約定）、「針對系爭504地號土地，取得排水路」（參系爭買賣契約書第15條第2項約定）等。因此，依據系爭買賣契約書所載內容，顯然兩造以書面約定出賣人即被告五人所負「主給付義務」、「從給付義務」、「附隨義務」之內容及範圍確實並未包括原告所主張之「被告五人應取得系爭土地之搭排許可證明，並交付予原告」在內。
（二）至於原告買受系爭土地之動機，即簽署系爭買賣契約之動機，縱使係為將來要在系爭土地上興建農舍，且此一動機亦為被告五人所明知，然系爭土地可否作為興建農舍使用，必須符合諸多條件。依據兩造103年11月23日締約時之「農業用地興建農舍辦法」（行政院農業委員會訂頒）之規定，可知農地興建農舍必須具備：申請人必須為農民、年滿20歲、取得農地及設籍必須超過二年、興建農舍之該筆農地面積不得小於零點二五公頃、須無自用農舍、須為農地所有權人、農業用地須確供農業使用、農地須屬未經申請興建農舍之農業用地（即未受套繪管制、非屬法定空地）、扣除農舍用地面積後，供農業生產使用部分之農業經營用地應為完整區塊，且其面積不得低於該農業用地面積百分之九十、農舍之放流水應排入排水溝渠，其排入灌溉專用渠道者，應經管理單位（即水利主管機關）同意（即取得所謂之「搭排許可」）等諸多要件（參見行政院農業委員會102年7月1日訂頒之農業用地興建農舍辦法之相關規定），而上開農舍興建規定及要件，已為原告及自稱欲出資與原告共同購買系爭土地且參與原告簽訂系爭買賣契約過程之證人葉維霖（之前已有農地買賣交易經驗）所明知，此觀原告於系爭買賣契約書上明文要求「原告應提出農地農用證明，及保證系爭土地未受農地套繪管制，未作為他棟建築物法定空地使用」等旨、證人葉維霖所稱「103年之前，我曾在宜蘭買過農地，賣方要負責提供搭排許可給我，在書面契約上也載明賣方要提供無套繪證明、搭排水證明、農地農用證明給我，這就是要買賣農地要興建農舍的必備條件。」等旨（見本院卷第258至259頁）即明。然未將農業用地做為農業生產、種植農作物使用，將之作為興建農舍之基地使用，畢竟係屬農業用地之非常態使用情形，且前述農地興建農舍之要件具備與否，亦非均取決出賣農地之人主觀上是否有履行之意願，而係客觀上取決於主管機關之行政裁量結果。因此，苟未將「與動機（即興建農舍）滿足有關之事項」列於買賣農地契約之給付範圍內，即難認為該等與「與動機（即興建農舍）滿足有關之事項」係屬農地買賣契約發展過程中，基於誠信原則所生之「附隨義務」。以本件情形而言，縱使原告買受系爭土地之動機，係為將來要在系爭土地上興建農舍使用，然依前所述，上述之農舍興建規定及要件為原告所明知，而原告於簽署系爭買賣契約，就與「與動機（即興建農舍）滿足有關之事項」，既僅提出「被告應提出農地農用證明，及保證系爭土地未受農地套繪管制，未作為他棟建築物法定空地使用、應取得冬山鄉公所准予開挖穿越同意書、應取得排水路。」之要求，至於其餘與「與動機（即興建農舍）滿足有關之事項」則未見原告提出有此需求並形諸於文字，且系爭504地號土地現況未毗鄰排水路，系爭505地號土地現況毗鄰同段489地號水利會林和源排水南富四中排6-4小排排水路之事實，亦據被告五人明白告知原告，並載明於系爭買賣契約書第15條第2項約定內，顯然被告五人已盡其告知義務，則所謂「取得系爭土地之搭排許可」即不能認為係屬系爭土地買賣契約發展過程中，基於誠信原則所生之「附隨義務」，原告主張稱「取得搭排許可，為被告五人依照系爭買賣契約所應負之附隨義務。」云云，於法尚屬無據，自不足採。
（三）原告雖主張「系爭買賣契約書第15條已約明被告五人有提供搭排許可證明之義務。兩造並再以口頭約定被告五人有取得搭排許可證明予原告之義務。」云云，然上情已為被告五人所否認，且查：
1、系爭買賣契約第15條特約事項之約定全文內容為「1、本件買賣農地共有人魏進橿先生未會同一併出售，雙方同意依土地法第34條之1規定辦理，並同意通知優先購買權人，若優先購買權人主張優先購買權，雙方同意解除本件買賣契約，乙方（即被告五人）應即無息退還已收價款，約定互不補償。2、○○段000地號現況未毗鄰排水路，雙方同意本筆土地於本約訂立後向冬山鄉公所申請准予開挖穿越同意函並取得排水路後，雙方同意本筆土地依現況點交，同段505地號已毗鄰同段489地號，水利會林和源排水南富四中排6-4小排排水路。3、103年下期休耕補償金由乙方領取。4、本件買賣農地鑑界後面積若有增減時，雙方同意每坪以新台幣壹萬貳仟元多退少補。5、本筆土地504地號向冬山鄉公所申請開挖取得同意函後，雙方同意本約繼續履行，若無法取得公所開挖同意函時，雙方同意解除本件買賣契約，乙方應即無息退還已收價款，約定互不補償。但甲方（即原告）得主張繼續承買，乙方不得異議。」（見本院卷第141至142頁），依上開明文約定內容，可知兩造並無約定被告五人有提供搭排許可證明予原告之義務甚明。
2、至於原告雖稱「系爭買賣契約第15條第2項所謂『取得排水路』，即被告五人應提供系爭土地之搭排許可證明予原告之給付義務約定」云云，且證人葉維霖亦附合而為相同意旨之證詞，然查：
（1）依據原告104年3月9日所製發予被告五人之存證信函內容（見本院卷第24至26頁）中使用「毗鄰排水路證明」、「搭排證明」二種不同之用語，即可知系爭買賣契約第15條第2項所稱「取得排水路（證明）」，與原告主張之「取得搭排許可證明」並不相同，且上情乃原告所明知。因此，原告上開主張已難逕信為真。
（2）其次，依據前揭系爭買賣契約第15條第2項之全文約定內容，可知此項約定僅針對現況未毗鄰排水路之系爭504地號土地，約明應由被告五人取得冬山鄉公所之開挖穿越同意函，並取得排水路（證明），至於現況已毗鄰排水路之系爭505地號土地，則未約定應由被告五人取得排水路（證明），顯然所謂「取得排水路（證明）」，與「取得搭排許可證明」應屬二事，蓋系爭504、505地號土地皆屬農地，如欲興建農舍，皆須取得宜蘭水利會核發之「搭排許可證明」，何以兩造僅約定被告五人應取得系爭504地號土地之「排水路（證明）」予原告，而系爭505地號土地則不用？亦即依原告之主張，何以兩造僅約定被告五人應取得系爭504地號土地之「搭排許可證明」予原告，而系爭505地號土地則不用？依此，益徵原告主張之不合理。
（3）況且，證人即系爭買賣契約之承辦地政士陳淑娟已結證「系爭土地之買賣是我處理的，系爭買賣契約書簽訂時，我有在場，系爭買賣契約書第15條特約事項手寫的部分，是我寫上去的，是因為賣方先前曾經申請排水路證明，經水利會回函知道系爭504地號土地沒有直接臨排水路，所以買賣雙方才特別約定加註這一款。所謂的排水路證明，並非就是搭排證明，農地買賣會先向水利會聲請排水路證明，排水路證明只是證明這塊農地有臨水利會的排水溝，如果要蓋農舍，要把家庭用水排到水利會的水溝，就要取得水利會的搭排許可。我們在買賣農地時，我們會申請三個證明，第一個農用證明，第二個無套繪證明，第三個排水路證明，這是農地買賣交易習慣申請的三個證明，農業使用證明是聲請不課徵土地增值稅，無套繪證明這農地沒有做過其他農舍的法定空地，排水路證明是證明農地有直接臨水利會的排水溝渠。系爭買賣契約因為504地號沒有直接臨排水溝渠，504地號必須經過冬山鄉公所501-1地號土地才能臨排水溝，所以才向冬山鄉公所申請開挖證明。搭排證明是要申請蓋農舍時才需要申請，現在又沒有要蓋農舍，在買賣時習慣上不要申請搭排證明」等情綦詳（見本院卷第2 14至216頁），益徵系爭買賣契約第15條第2項所謂「取得排水路（證明）」，與所謂「取得搭排許可證明」，確屬截然不同之二事。
（4）此外，參酌後述（5）所列宜蘭水利會之函文內容，更足以證明「取得排水路（證明）」，與「取得搭排許可證明」確為不同之申請事項，足認證人陳淑娟上開證詞確為真實可採。
（5）原告另稱「被告五人於簽訂系爭買賣契約後，曾以被告魏姿瑜之名義委託陳淑娟代書向冬山鄉公所申請建物汙水搭排許可，且於申請書中明確載明：茲因申請人為申請搭排使用…懇請貴所准予申請，以利向水利會申請搭排使用，敬請鑒核等語，且宜蘭水利會104年1月21日宜農水管字第0000000000號函亦載：本會無法受理富農504地號搭排申請等語。是以，由被告魏姿瑜上開作為，即得以證明系爭買賣契約特約事項第15條第2項特約事項中所約定取得排水路，即包含取得搭排許可。」云云，然「取得排水路（證明）」，與「取得搭排許可證明」乃截然不同之二事，業經認定在前。而依據原告所提出被告魏姿瑜103年12月31日申請書及冬山鄉公所104年1月14日冬鄉建字第0000000000號函所載內容（見本院卷第125至126頁），可知上開申請書及回函均係針對系爭504地號土地未直接毗鄰排水路，故請求冬山鄉公所准許開挖使用其所有之同段501-1地號土地，以使系爭504地號土地可以通過501-1地號土地而連接毗鄰之宜蘭水利會同段489地號土地上之林和源排水南富四中排6-4小排，即係針對系爭504地號土地取得「排水路」而為，並非向冬山鄉公所申請「搭排許可」。至於被告魏姿瑜在申請書上雖以「為申請搭排使用」為由，作為向冬山鄉公所申請開挖使用501-1地號土地之理由，此乃係因為農地農用時，並不需要因為沒有臨排水路而申請開挖證明，茲因兩造已在系爭買賣契約約定被告五人應取得現況未毗鄰排水路之系爭504地號土地之排水路（證明）交給原告，所以被告魏姿瑜為了履約，為了讓冬山鄉公所同意開挖使用501-1地號土地，以利取得宜蘭水利會發給之排水路（證明），方以上述理由向冬山鄉公所提出同意開挖使用之申請，而上情已據證人陳淑娟證述在卷（見本院卷第216、21 7頁）。依此，顯然被告魏姿瑜在申請書上所列「為申請搭排使用」之理由，與被告五人是否依據系爭買賣契約應負擔取得系爭土地「搭排許可證明」之給付義務係屬二事，無從由被告五人履行「取得系爭504地號土地之排水路（證明）」給付義務之行為，及前述被告魏姿瑜申請書及冬山鄉公所回函所載內容，推得「系爭買賣契約特約事項第15條第2項所約定取得排水路，即包含取得搭排許可。」之結論。再者，依據原告所舉宜蘭水利會104年1月21日宜農水管字第0000000000號函所載內容（見本院卷第127頁），可知該函文係因被告魏姿瑜於104年1月15日向宜蘭水利會詢問「系爭504、505地號土地土地毗鄰水路之名稱」，宜蘭水利會方回函予被告魏姿瑜，告知「系爭505地號土地毗鄰之同段489地號土地，為該會林和源排水南富四中排6-4小排。系爭504地號土地毗鄰之同段502地號土地，為該會冬山圳幹線林寶春支線南富六主給6-3小給。依農田水利會灌溉排水管理要點第21點之規定，現況使用情形，本會無法受理系爭504地號土地搭排申請。」等旨，並非被告五人向宜蘭水利會針對系爭土地提出搭排許可之申請。又依據原告所舉宜蘭水利會104年4月17日宜農水管字第0000000000號函所載內容（見本院卷第39頁），可知該函文亦係因被告魏姿瑜於104年4月13日向宜蘭水利會詢問「系爭504地號土地毗鄰水路之名稱」，宜蘭水利會方回函予被告魏姿瑜，告知「系爭504地號土地毗鄰之同段489地號土地，為該會林和源排水南富四中排6-4小排，該水路原則僅供農田排水使用，惟其得否同意搭排，應另請按本會受理申請農舍、住宅搭排水審核作業規範，提出使用本會水利建造物搭排水申請書，另行申辦。」等旨，亦非被告五人向宜蘭水利會針對系爭土地提出搭排許可之申請。依此，依然無從由被告五人履行「取得系爭504地號土地之排水路（證明）」給付義務之行為，及前述宜蘭水利會回函所載內容，即遽予認定「系爭買賣契約第15條第2項約定取得排水路，即包含取得系爭土地搭排許可。」之事實。
（6）此外，原告復未能舉出其他證據以實其說，則原告及證人葉維霖稱「系爭買賣契約第15條第2項所謂『取得排水路』，即被告五人應提供系爭土地之搭排許可證明予原告之給付義務約定」云云，實屬無據，自不足採信。
3、原告雖又稱「兩造已口頭約定被告五人有取得系爭土地之搭排許可證明予原告之義務」云云，且證人葉維霖亦附合而為相同意旨之證詞，然查：
（1）綜核原告所提出原證四存證信函（見本院卷第27至30頁）之內容，可知該存證信函係訴外人第一建築經理股份有限公司依其為系爭買賣契約「價金信託履約保證人」之地位，自行製作並寄發予兩造，其並非代表被告五人製發該存證信函，自無從依憑該存證信函所載內容，即認定已存有「兩造已口頭約定被告五人有取得系爭土地之搭排許可證明予原告之義務」之事實。
（2）綜核原告所提出證人葉維霖與證人陳淑娟於104年11月6日對話之錄音譯文內容（見本院卷第248至253頁），顯然並不足以佐證「系爭買賣契約第15條第2項所謂『取得排水路』，即被告五人應提供系爭土地之搭排許可證明予原告之給付義務約定」之事實，亦不足以佐證「兩造已口頭約定被告五人有取得系爭土地之搭排許可證明予原告之義務」之事實，原告主張「依據上開談話譯文內容，足以佐證陳淑娟為被告魏姿瑜提出申請書之用意，確實係為被告五人履行向宜蘭水利會申請系爭土地搭排許可之契約上義務。」云云，實屬無據。
（3）事實上，證人陳淑娟業已結證「本件買賣兩造在簽約時，賣方有特別表明只是賣農地、不是配建、沒有要申請搭排許可。系爭契約第15條第2項約定只是賣方有申請排水路證明之義務而已。系爭買賣契約是我草擬後經雙方同意簽訂的，在系爭買賣契約全部約定條文中，買賣雙方並無約定賣方除了負有移轉系爭土地所有權給買方的義務之外，尚有提供系爭土地的搭排許可給予買方的義務。在我處理系爭買賣契約的全部過程當中，我也沒有聽到買賣雙方另有『賣方應提供系爭土地的搭排許可給予買方的義務』之口頭約定。在我處理系爭買賣契約的過程當中，買方沒有提出『賣方應該要負責取得搭排水（許可）證明』的要求，並不是買方有提出上開要求，而我卻未將之寫在書面契約上。」等情明確（見本院卷第216至217、263頁），顯然原告首揭主張與實情有間，無從採信為真實。
（4）況且，「搭排許可」之取得與否，為近年來宜蘭地區農業用地得否興建農舍之重要文件，且宜蘭地區農業用地近年來因難以取得水利主管機關（即宜蘭水利會）所核發之「搭排許可」，以致無法興建農舍，導致農業用地交易數量及交易價格均下降，迭經媒體屢次報導，而屬眾所周知之事實。而原告及共同出資購買系爭土地之證人葉維霖對於前揭農舍興建之規定及要件既知之甚詳，原告於系爭買賣契約書上已知明文要求載明「被告五人應提出農地農用證明，並保證系爭土地未受農地套繪管制，未作為他棟建築物法定空地使用、應取得冬山鄉公所准予開挖穿越同意書、應取得排水路。」等旨，證人葉維霖更有買賣農地之經驗，且其在確認所買農地之搭排水沒問題後，仍知在其購買農地之買賣契約書中，白紙黑字載明「出賣人有提供搭排證明予買受人之義務」等旨（見本院卷第259頁），則倘若兩造確有「被告五人應提供系爭土地之搭排許可證明予原告」之約定，原告及證人葉維霖豈有可能未要求將此約定以白紙黑字寫清楚，明載於系爭買賣契約書或其他書面文件上以資證明之理！豈有可能放任此一與系爭土地能否興建農舍、與系爭土地市場交易價值高低有關之重要約定，僅以口頭方式存在兩造間之理！依此，益徵原告及證人葉維霖稱「兩造已口頭約定被告五人有取得系爭土地之搭排許可證明予原告之義務」云云，確與常理有違，自無從採認為真實。
（5）再者，參諸前舉系爭買賣契約書第15條第2項之約定內容，足見原告及證人葉維霖於系爭買賣契約簽訂當時，即已明知系爭504地號土地未毗鄰排水路之異常情形，顯然此一異常情形，對於系爭504號土地是否能夠取得搭排許可、能否用以興建農舍已造成嚴重且明顯之影響，則倘若兩造間確有「被告五人有取得系爭土地之搭排許可證明予原告之義務」之口頭約定，原告及證人葉維霖豈有未將此口頭約定轉化為文字，明白將之書寫在系爭買賣契約書或其他書面文件上，將之明文列為被告五人給付義務，並留下書面證據之理！由此，更足以認定原告及證人葉維霖稱「兩造已口頭約定被告五人有取得系爭土地之搭排許可證明予原告之義務。」云云，顯與實情乖違，並不足採信。
（6）此外，原告復未能舉出其他證據以實其說，則原告及證人葉維霖稱「兩造已口頭約定被告五人有取得系爭土地之搭排許可證明予原告之義務」云云，仍屬無據，依然不足採信。
（四）綜上各情，本件實乏證據證明被告五人依據系爭買賣契約所應負之（主、從、附隨）給付義務之內容及範圍包括「被告五人取得系爭土地之搭排許可證明，並將之交付給原告」在內，原告主張「被告五人有取得系爭土地之搭排許可證明，並將之交付給原告之給付義務」云云，自不足採。
三、依前所述，原告既未能舉證證明「被告五人依據系爭買賣契約所應負之（主、從、附隨）給付義務內容包括『被告五人應取得系爭土地之搭排許可證明，並交付予原告』在內。」之事實。則原告以「被告五人未取得系爭土地之搭排許可證明，並交付予原告」為由，主張被告五人提出之給付有瑕疵，已失其通常效用及契約預定效用，已屬債務不履行，而依據民法第354條第1項、第359條、第227條第1項、第226條第1項、第256條、第259條規定及系爭買賣契約第15條第5項約定，解除系爭買賣契約，於法自屬無據，並不生解約之效力。次按，民法第88條之規定，係指意思表示之內容或表示行為有錯誤者而言，與為意思表示之動機有錯誤之情形有別（最高法院51年台上字第3311號判例意旨參照）。本件情形，縱使原告買受系爭土地之動機係欲在系爭土地上興建農舍，然依前所述，系爭土地必須符合諸多條件方得用以興建農舍，倘若無法符合該等條件，即不能用以興建農舍，此為原告於締結系爭買賣契約當時所明知之風險，而兩造既未以「系爭土地應得興建農舍」作為系爭買賣契約之內容，顯然此一風險應由原告自行負擔，則即便系爭土地真的無法用以興建農舍，亦難認原告買受系爭土地之意思表示有何錯誤可言，原告自不得以此為由，主張撤銷買受系爭土地之意思表示。更何況，參照前揭【二、（三）、2（5）】所列宜蘭水利會二函文及宜蘭水利會104年12月28日宜農水管字第0000000000號函、103年11月6日宜農水管字第0000000000號函（見本院卷第198至199、202頁）所示，宜蘭水利會係表明系爭土地所毗鄰之「冬山圳幹線林寶春支線南富六主給6-3小給」為灌溉給水渠道，所以不同意系爭土地利用上開給水渠道為「搭排」，但是系爭土地另所毗鄰之「林和源排水南富四中排6-4小排」則為灌溉排水渠道，所以是否許可系爭土地利用上開排水渠道為「搭排」，應由申請人另行提出申請，然依據原告所提出之證據資料，可知原告根本未曾針對系爭土地，向宜蘭水利會提出許可利用「林和源排水南富四中排6-4小排」為搭排之申請，則原告主張「系爭土地已無法取得搭排許可，無法供興建農舍」云云，亦屬無據，其以意思表示有錯誤為由，主張撤銷買受系爭土地之意思表示，實不足採，自不生撤銷之效力。
四、原告所為解除系爭買賣契約或撤銷系爭買賣契約之主張均屬無據，並不生解除或撤銷之效力等事實，既經認定在前，則原告以「系爭買賣契約業經解除或撤銷」為由，依據民法第179條、第259條第1款、第2款規定，先位訴請被告五人應給付伊309萬元及自103年11月23日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，於法即屬無據，自無從准許。
五、依據系爭買賣契約之約定，被告五人並無提供系爭土地之搭排許可證明予原告之（主、從、附隨）給付義務，且原告所為解除或撤銷系爭買賣契約之主張均屬無據等事實，均經認定在前，原告自仍應依系爭買賣契約之約定，負給付第二期備證用印款310萬元予被告五人之給付義務，然屢經被告五人及系爭買賣契約「價金信託履約保證人」第一建築經理股份有限公司於104年5月2日、104年5月5日、104年6月5日、104年6月11日函催原告履約給付第二期款（見本院卷第36至3
8、41至43、49至51、51至58頁），原告卻悍然拒絕履約給付第二期款，則被告五人以「原告違約未付第二期款」為由，依據系爭買賣契約第11條約定，以104年8月27日民事答辯狀繕本之送達，作為解除系爭買賣契約意思表示之通知，而抗辯解除系爭買賣契約（見本院卷第87至90頁），於法即屬有據，其解約已生效力。依此，原告再以「依據系爭買賣契約第15條第2項約定，被告五人有提供系爭土地之搭排許可證明予原告之給付義務」為由，備位訴請「被告五人應就系爭土地向宜蘭水利會申請准予搭排水證明，並於取得搭排水證明後，應交付予原告」云云，於法亦屬無據，仍無從准許。
柒、綜上所述，原告所為解除或撤銷系爭買賣契約之主張均非可採，反之被告五人解除系爭買賣契約之抗辯則屬有據。從而，原告依據民法第179條、第259條第1款、第2款規定，先位訴請「被告五人給付伊309萬元及自103年11月23日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息」云云，暨依據系爭買賣契約第15條第2項約定，備位訴請「被告五人應就系爭土地向宜蘭水利會申請准予搭排水證明，並於取得搭排水證明後，交付予原告」云云，均為無理由，均應予駁回。又原告先位之訴既遭駁回，該部分假執行之聲請即失所附麗，應併予駁回。
捌、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及未經援用之證據，經本院審酌後認對判決結果不生影響，爰不一一論列，附此敘明。
玖、據上論結，本件原告之先、備訴均為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 105 年 6 月 13 日
民事庭法 官 劉家祥以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後二十日之不變期間內，向本院提出上訴狀（應附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 105 年 6 月 14 日
書記官 劉慈萱