臺灣宜蘭地方法院民事判決 104年度訴字第454號原 告 李福來訴訟代理人 沈志成律師被 告 徐錦池訴訟代理人 陳宏銘律師上列當事人間拆屋還地事件，本院於民國105年5月10日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。惟不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加。民事訴訟法第255條第1項前段、第256條有明文規定。本件原告本起訴請求被告應將坐落宜蘭縣○○鄉○○○段○○○○號土地（以下簡稱系爭土地），如起訴狀附圖所示之地上物拆除，並將占用之土地騰空返還原告等情，嗣經本院審理，於囑託宜蘭縣羅東地政事務所繪製民國105年2月16日土地複丈成果圖（以下簡稱附圖）後，原告更正前述聲明為請求被告應將系爭土地上如附圖編號B、C、E、F、G、H、I、J、K所示範圍之地上物（以下簡稱系爭地上物）拆除，並將附圖編號A至編號K所示土地（以下簡稱系爭使用部分）騰空返還原告等情，經核前述聲明之變更，並未變更訴訟標的，而僅屬更正事實上及法律上之陳述，依前述說明，於法尚無不合，自應准許。
二、原告起訴主張，系爭土地為原告所有。而系爭土地於數十年前即由原告及被告合意締結不定期租賃契約，租賃標的則限於自日據時期即存在之未辦保存登記建物所坐落之基地即附圖編號A、B所示之範圍，且因平時被告依約付租少有紕漏，原告亦少有過問。近年來更因原告年事已高，對系爭土地使用狀況更一概不知。不料，近年來原告發現系爭土地上日據時代之建物早已滅失，遭被告違反使用基地面積之約定，將原約定之租賃土地上之建物擴建且違法增建如系爭地上物所示。被告目前使用之系爭使用部分與所繳納租金對照系爭土地其他承租人所承租之範圍與所繳納之租金，被告所繳納之租金不及其他承租人之一半，但卻使用系爭土地258.97平方公尺，顯然不合理，是被告抗辯租賃範圍為系爭使用部分云云，應非可採。按承租人應依約定方法，為租賃物之使用、收益；無約定方法者，應以依租賃物之性質而定之方法為之。承租人違反前項之規定為租賃物之使用、收益，經出租人阻止而仍繼續為之者，出租人得終止契約。民法第438條有明文規定。依前所述，被告違背原租約之約定而使用系爭土地，為維護原告權益，故於104年6月16日寄發律師函通知被告終止契約，並於同年月18日送達被告，足見終止契約意思表示已確實送達，是已生合法終止租約之效力。而系爭租約既已合法終止，被告即為無權占有人，爰依民法第767條第1項規定，請求被告應將系爭土地上之系爭地上物拆除，並返還系爭使用部分，而聲明如前述，併陳明願供擔保請准宣告假執行。
三、被告則辯以：
（一）按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。民事訴訟法第277條前段有明文規定。經查，本案之租賃契約之租賃範圍實為系爭土地本身，亦即為租用基地建築房屋之情形，租賃之範圍即為系爭使用部分。蓋由於被告之家族從父輩至子輩歷經三代，均使用於系爭土地上，迄今被告從未有逾越租賃範圍而增建地上物之情形。上開情形除街坊鄰居均知悉外，原告亦曾親自向被告收取租金而開立記載「收到徐錦池地基款」、「房屋地價款」、「房屋地基租價款」等字據之收據，是若被告占有使用系爭土地有逾越租賃範圍，原告豈會迄今才提起訴訟。
（二）系爭使用部分以及系爭地上物均是在被告本人與其家屬占有中，而於法院至現場履勘時原告亦表示系爭地上物坐落範圍含屋前空地均是租賃範圍，且原告亦未提出任何證據證明被告有何逾越租賃範圍而占有使用之情形，是原告之訴顯無理由。
（三）系爭土地其他地上權人或承租人之承租範圍與所繳納地租若干與本件租賃關係無關，原告臆測論述毫無根據，且未能確實舉證以實其說，其所為之請求自無可採等語。
四、兩造不爭執事項：
（一）系爭土地為原告所有。
（二）系爭土地上目前系爭使用部分有系爭地上物坐落其上。
（三）系爭使用部分除附圖編號A、D之水泥空地外，其土地上之系爭地上物被告有事實上之處分權。且目前為被告配偶、子女居住使用中。
五、原告進而主張，系爭使用部分已逾越租賃契約約定之範圍，業經原告合法終止租約等情，被告則否認之，並以前詞為辯，是經兩造整理後，確認本件應行審酌之爭點為：（一）原告以原證四號之律師函終止租約是否合法？有無理由？（二）原告為聲明所示之請求有無理由？茲分述如下。
六、爭點一：原告以原證四號之律師函終止租約是否合法？有無理由？按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。民事訴訟法第277條前段有明文規定。原告雖主張被告目前占有使用系爭土地之系爭使用部分已逾越兩造間租賃契約約定之範圍云云，被告則否認之，是原告自應就兩造間於系爭土地之租賃範圍僅限於附圖編號A、B所示範圍乙情，負舉證之責任。原告雖主張兩造間就系爭土地之不定期租賃契約，租賃標的限於自日據時期即存在之未辦保存登記建物所坐落之基地範圍即附圖編號A、B所示之範圍等情，然租地建屋契約有關租賃土地之範圍應以當事人約定為準，而非僅以土地上坐落之房屋範圍為認定之唯一依據，而原告就前述主張並未提出任何證據以實其說，且以被告提出91年起至103年間有關被告給付原告租金，而經原告開立之收據數紙觀之，顯然原告近年來尚有直接向被告收取租金，應非如原告主張有甚少聞問之情形，則長年來原告就被告占有使用之系爭使用部分既未有任何爭議之情形下，亦難以說服本院認為兩造間就系爭土地之租賃範圍僅限於附圖編號A、B所示之範圍。原告雖再主張，以同時承租系爭土地其他區域之承租人所繳納之租金與被告所繳納之租金相較，亦可推算出被告已逾越租賃範圍甚多等語。然查，雖然租賃範圍與租金多寡存在相關性，但不同之租賃契約，因訂定時間、當事人、租賃標的與位置之不同，當有不同之租金約定，是難以原告與他人間之租金約定相較本件租金約定後，來推論本件租賃契約之租賃範圍。是原告此部分主張兩造間於系爭土地之租賃範圍僅限於附圖編號A、B所示等情，並無證據足資證明。故原告主張因被告有逾越租賃範圍而使用系爭使用部分，已屬違約，而以前述律師函合法終止契約等情，即無依據。
七、爭點二：原告為聲明所示之請求有無理由？兩造間前述租賃契約既未合法終止，則被告所有之系爭地上物以及占有使用之系爭使用部分，即非無權占有。從而，原告依據民法第767條第1項規定，請求被告拆除系爭地上物以及返還系爭使用部分，亦無理由。
八、綜上所述，原告之訴並無理由，自應駁回其訴。而假執行之聲請亦因訴已駁回，已失其依據，自應一併駁回。
九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 105 年 5 月 24 日
臺灣宜蘭地方法院民事庭
法 官 蔡仁昭以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後二十日之不變期間內，向本院提出上訴狀（應附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 105 年 5 月 24 日
書記官 吳文雄