臺灣宜蘭地方法院民事判決 104年度訴字第5號原 告 洪文正
廖邱文廖年琴謝秋霞謝淑優謝瑞美洪明妃廖潭木共 同訴訟代理人 余泰鑫律師被 告 陳 田
陳燦煌陳昭夫陳銀煉共 同訴訟代理人 李秋銘律師
黃金亮律師上列當事人間租佃爭議事件，本院於民國104年10月16日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、本件原告起訴主張：坐落宜蘭縣○○鄉○○段556、556之1、557、558、559、591、592等7筆地號土地為原告與訴外人洪愛珠所共有，由被告陳田、陳燦煌、陳昭夫、陳銀煉共同承租耕作，雙方並簽訂有耕地三七五租約。惟系爭耕地中之592地號土地，有部分範圍遭被告陳田以圍牆圍成庭院、停車場空間，而未作農業使用，且依空照圖、建築執照卷所附地籍圖謄本等事證，及被告陳田於地政機關到場鑑界時自行在592、593地號土地劃設白線標明界址等情，可知被告陳田自始至終明知二地界址而故意違法使用592地號土地。被告就上開占用範圍既有非供農業使用情事，即屬未自任耕作，依耕地三七五減租條例第16條第1項規定，應構成同條第2項所定租約無效之原因，且部分土地非供耕作之用，耕地租約即全部歸於無效。系爭耕地租賃關係既因租約無效而不存在，則被告即無占用之正當權源，原告得依民法第821條、第767條第1項規定，請求被告返還系爭7筆耕地予原告及其他共有人。為此依上開規定提起本訴，聲明求為判決：㈠確認系爭耕地租約無效，原告、洪愛珠與被告間之耕地租賃關係不存在；㈡被告應將系爭7筆耕地返還原告與洪愛珠。
二、被告答辯以：㈠592地號土地與被告共有之593地號土地相鄰，被告陳田於75年間在593地號土地興建農舍，闢建水泥曬穀場以利農耕，並設置圍牆以與旁邊之稻田作一區隔。由於興建時並未鑑界，誤認田埂即為592、593地號土地界址，而誤為越界使用，並無不自任耕作之意思，且曬穀場係為便利耕作而設，自無違反承租人應自任耕作之規定。於民國103年5月23日經地政機關鑑界發現越界後，被告陳田亦旋即雇工刨除，恢復農耕使用。㈡系爭耕地雖由被告陳田、陳燦煌、陳昭夫、陳銀煉共同承租，惟承租後被告乃約定各自耕作範圍，亦各自繳付租金。是以系爭耕地租約，性質上應屬租約之聯立。縱認被告陳田有不自任耕作情事，亦應僅就被告陳田承作範圍（即592地號土地小部分及558地號土地大部分）認定租約無效，原告主張系爭耕地租約全部無效、請求返還系爭7筆耕地，並無理由。
三、經本院協同兩造進行爭點整理結果，兩造間爭執與不爭執事項如下：
㈠ 不爭執事項：⒈廖洪江城、洪文正、謝秋霞、謝淑優、謝瑞美、洪明妃、洪
愛珠、廖連溪等8人與被告間，就系爭7筆耕地定有系爭耕地租約。
⒉廖連溪於租約簽訂後將其土地持份移轉予洪文正；廖洪江城
於102年間死亡，由廖邱文、廖年琴、廖潭木繼承。廖邱文、廖年琴、廖潭木就廖洪江城持分辦理分割繼承登記，惟就系爭耕地租約並無遺產分割協議。
⒊被告就592地號土地外之其餘6筆承租耕地，確無不自任耕作情事。
⒋592地號土地與593地號土地（被告陳田持分4分之1）相鄰，
被告陳田於75年間在593地號土地興建玉田段147建號房屋（登記所有權人為陳田配偶陳楊阿快），部分庭院、圍牆占用592地號土地，占用面積為140平方公尺（就庭院使用目的，兩造有爭執）。被告陳田於103年6月間將上開占用範圍地上物移除，續做農耕使用。
㈡ 爭執事項：⒈被告是否有耕地三七五減租條例第16條第1項所定承租人未
自任耕作情事？⒉倘是，系爭耕地租約是否全部無效？
四、茲就上開爭點說明本院得心證之理由：
㈠ 按承租人應自任耕作，並不得將耕地全部或一部轉租於他人。承租人違反前項規定時，原訂租約無效，得由出租人收回自行耕種或另行出租。耕地三七五減租條例第16條第1項、第2項分別定有明文。所謂不自任耕作，應係指承租人變更耕作之使用目的，改充耕作以外之使用而言。就兩造所爭執之592地號土地是否承租人未自任耕作乙節，經查：
⒈592地號土地與被告共有之593地號土地相鄰，而被告陳田於
75年間在593地號土地上興建房屋，其部分庭院範圍（含外圍之圍牆）越界占用592地號土地等事實，除為兩造所不爭外，並有土地登記謄本、地籍圖謄本在卷可憑，足資認定。然就上開農舍使用範圍，其建物部分乃全部坐落593地號土地，僅庭院之部分範圍（含圍牆）占用592地號土地，面積為140平方公尺等情，亦為兩造所不爭，並有原告提出之宜蘭縣政府地方稅務局103年6月20日宜稅土字第1030131259號函、土地現場照片存卷可佐。依前揭兩造間不爭執之事實，被告陳田於其共有土地興建房屋，屋外庭院範圍越界占用相鄰之592地號土地之事實，應值認定。
⒉原告雖稱被告陳田為申請建造執照，曾申請地籍圖謄本，比
對75年至77年之空照圖，亦可知被告陳田起初興建農舍時尚無圍牆、庭院等違法占用592地號土地情事，其係至77年間趁無人注意察覺而增建圍牆，擴張其農舍使用範圍，以占用592地號土地等語，並援引宜蘭縣礁溪鄉公所104年8月18日礁鄉工字第1040013454號函附建造執照卷宗資料、林務局農林航空測量所空照圖為據。然查，建造執照卷內地籍圖謄本，僅顯示土地地號及相關位置，自難以被告陳田曾申請地籍圖謄本，即謂其知悉農舍庭院使用範圍是否越界。又依原告所舉75年、77年間空照圖相互比對（見本院卷第210頁、第213頁），因空照圖所照範圍面積甚廣，系爭農舍僅占小範圍，自空照圖實無法判斷75年間、77年間系爭農舍之使用範圍是否確有差別，原告稱被告陳田興建農舍時並未越界，於興建農舍2年後趁無人察覺而擴張農舍使用範圍云云，尚嫌無據。又原告稱被告陳田於103年5月23日地政機關到場鑑界時在地上劃設白線表明592、593地號土地界址所在云云，亦經證人即宜蘭地政事務所當時鑑界人員馬玉龍證稱：伊當時申請鑑界，並沒有看到地上有白線等語明確（見本院卷第220至221頁），原告執此主張被告陳田係故意越界而違法使用592地號土地云云，亦嫌無據。
⒊依前所述，被告陳田於592地號土地相鄰之593地號土地興建
農舍時，確有農舍庭院範圍越界使用592地號土地之事實，然尚無事證足認被告陳田係明知越界而故意占用592地號土地。徵諸上開越界使用之庭院範圍，適位於592、593地號土地邊界之長條形區域，有宜蘭縣政府地方稅務局104年8月14日宜稅土字第1040013950號函附測量資料可稽（見本院卷第202頁），且占用592地號土地面積140平方公尺，使用面積不及592地號土地（面積2994平方公尺）百分之5，占系爭承租耕地（總面積14867平方公尺）不及百分之1，堪認被告陳田辯稱其係誤為越界使用592地號土地等情，尚屬可信。被告稱上開越界之庭院係供曬穀使用乙情，為原告所否認，被告亦未提出積極事證，固難逕認屬實，惟縱令該範圍並非供曬穀之用，然被告陳田應係誤認592、593地號土地界址而誤為越界使用，越界範圍僅占總承租耕地面積不到百分之1之事實，均如前述，而被告就其餘承租耕地確實自任耕作之事實，亦為兩造所不爭，應認被告主觀上並無將該範圍變更作非農業使用之認知，依前說明，即與不自任耕作之情形有間。從而，原告主張系爭耕地租約因承租人有不自任耕作情事而無效，請求確認租賃關係不存在云云，並無理由。
㈡ 系爭耕地租約並無原告所指之無效事由，已如前述，則被告本於有效存在之耕地租賃契約，占有使用系爭土地從事農耕，自非無正當占有權源，則原告依民法第821條、第767條規定請求被告返還系爭7筆耕地，亦屬無據。
五、綜上所述，原告請求確認耕地租約無效、耕地租賃關係不存在，及請求返還系爭7筆耕地，均無理由，應予駁回。又本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及未經援用之證據，經審酌後核與判決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 104 年 10 月 30 日
民事庭 法 官 鄧晴馨以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後二十日之不變期間內，向本院提出上訴狀（應附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 104 年 10 月 30 日
書記官 莊銘有